L'immeuble dans le patrimoine de l'entreprise individuelle

Le commerçant, l'artisan, le professionnel libéral ou l'agriculteur qui exerce en son nom propre et qui possède les murs de son activité doit faire un choix que la loi ne fait pas à sa place. Il peut inscrire l'immeuble à l'actif de son entreprise individuelle ou le conserver dans son patrimoine privé. Ce choix commande la déduction des charges et de l'amortissement, le régime de la plus-value lors de la vente, le coût fiscal d'un départ à la retraite et la manière de louer le local au fonds exploité. Il ne se confond pas avec la séparation des patrimoines créée en 2022, qui relève du droit civil et commercial.

Ce chapitre expose le fondement de chaque option, les mouvements entre patrimoine privé et patrimoine professionnel, la location du local à l'activité, l'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) et les situations familiales. Le calcul des plus-values professionnelles et leurs exonérations sont détaillés au chapitre 98, les sociétés de personnes au chapitre 99 et l'immobilier des sociétés à l'IS au chapitre 100. La protection du patrimoine personnel du loueur est présentée dans le Guide du bailleur professionnel, L'entrepreneur individuel et la protection du patrimoine personnel et la location de locaux d'activité dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels.

Deux notions de patrimoine qui ne se recouvrent pas

Le patrimoine fiscal de l'entreprise

En matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le patrimoine de l'entreprise individuelle est constitué des éléments que l'exploitant a inscrits à son bilan. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) rappelle, en citant une décision du Conseil d'État du 24 mai 1967, qu'un commerçant est en droit de laisser figurer dans son patrimoine personnel un immeuble utilisé pour son activité, sans l'inscrire à l'actif (BOI-BIC-CHG-40-20-10, § 180). L'inscription est donc une décision de gestion, qui engage l'exploitant pour la suite.

Cette décision n'est pas réversible sans coût. Un immeuble inscrit qui quitte ensuite le bilan est traité comme cédé, comme on le verra plus loin. Un immeuble privé qui entre au bilan fait naître une plus-value privée latente. Le choix initial mérite donc d'être fait en connaissance de cause, au moment de l'acquisition ou du début d'activité.

Le patrimoine professionnel du statut de 2022

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l'activité professionnelle indépendante a créé le statut unique de l'entrepreneur individuel (EI). Son patrimoine est séparé de plein droit en un patrimoine professionnel, composé des biens, droits et obligations utiles à l'activité, ainsi qu'en un patrimoine personnel. Pour une activité déjà exercée, la séparation a pris effet le 15 mai 2022, selon la présentation du Guide du bailleur professionnel, L'entrepreneur individuel et la protection du patrimoine personnel.

Cette notion juridique sert à délimiter le gage des créanciers. Elle ne modifie pas, dans les sources fiscales consultées, la règle selon laquelle l'actif fiscal d'une entreprise BIC résulte des inscriptions au bilan. Le BOFiP cité plus haut, dans sa version en vigueur du 17 juillet 2019, maintient la faculté de garder l'immeuble dans le patrimoine privé. Un local utile à l'activité peut donc relever du patrimoine professionnel au sens du Code de commerce sans figurer à l'actif fiscal. L'inverse peut aussi se rencontrer pour un bien inscrit mais peu utilisé.

Les règles propres aux bénéfices non commerciaux et agricoles

Pour les bénéfices non commerciaux (BNC), le patrimoine professionnel se définit par l'inscription au registre des immobilisations et des amortissements. Les biens affectés par nature à l'exercice de la profession doivent y figurer. Les immeubles, même utilisés uniquement pour la profession, ne sont pas des biens affectés par nature et leur inscription est facultative (BOI-BNC-BASE-10-20, § 100 à 160). Les biens sans aucun usage professionnel ne peuvent jamais en faire partie (§ 180).

Pour les bénéfices agricoles (BA) au régime réel, la règle est inverse pour les bâtiments. Les terres et les bâtiments d'exploitation appartenant à l'exploitant doivent en principe figurer à l'actif. Seule une personne physique peut opter, par une option expresse jointe à la déclaration, pour maintenir les terres dans son patrimoine privé, les bâtiments d'exploitation restant obligatoirement inscrits (BOI-BA-BASE-20-10-20, § 20, § 90 à 160 et § 190).

Inscrire l'immeuble à l'actif

Les effets pendant la détention

L'immeuble inscrit devient un élément de l'actif immobilisé. La construction et ses composants sont amortis sur leur durée d'utilisation, le terrain ne l'est jamais. Les charges de propriété, comme la taxe foncière, l'assurance, les grosses réparations et les intérêts de l'emprunt d'acquisition, sont déductibles du résultat professionnel. Les travaux d'amélioration sont immobilisés et amortis, les travaux d'entretien passent en charges.

Le loyer n'existe pas, puisque l'exploitant ne peut se louer un bien qui figure à son propre bilan. Le local entre en revanche dans la base de la cotisation foncière des entreprises (CFE), assise sur la valeur locative des biens passibles de taxe foncière dont l'entreprise a disposé pour son activité (chapitre 79). L'immeuble affecté à l'activité principale peut enfin relever des biens professionnels exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), selon des conditions propres à cet impôt (chapitre 84).

Les effets à la sortie

La vente de l'immeuble inscrit relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués. Elle se divise en une part à court terme égale aux amortissements déduits, imposée au barème, puis une part à long terme, imposée au taux proportionnel de 12,8 % pour les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu (IR), comme l'expose le chapitre 98.

Ce régime ouvre en contrepartie des exonérations propres aux entreprises. L'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la part à long terme des immeubles affectés à l'exploitation, prévu à l'article 151 septies B du Code général des impôts (CGI), ainsi que l'exonération en fonction des recettes de l'article 151 septies peuvent réduire fortement l'impôt. L'abattement suppose que l'immeuble soit inscrit à l'actif immobilisé (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 200).

Garder l'immeuble dans le patrimoine privé

Le loyer fictif en BIC

Lorsque l'immeuble reste privé, l'exploitant n'amortit rien et ne déduit pas les charges qui découlent de la propriété. Le BOFiP cite à ce titre l'amortissement, les grosses réparations et les taxes foncières. Il admet en revanche la déduction des charges locatives, c'est-à-dire celles qu'un locataire supporterait (BOI-BIC-CHG-40-20-10, § 180).

La même source indique, en citant une décision du Conseil d'État du 8 juillet 1998, que le loyer fictif correspondant à l'occupation du local par l'activité constitue une charge du résultat professionnel. L'exploitant déclare alors le même montant dans la catégorie des revenus fonciers, où il déduit les charges de propriété selon les règles des chapitres 25 à 30. Le loyer retenu doit correspondre à la valeur locative réelle, la fraction excessive d'un loyer anormalement élevé étant réintégrée (même source, § 130).

Le loyer à soi-même en BNC

Pour les BNC, la doctrine admet aussi la déduction d'un loyer à soi-même pour un immeuble conservé dans le patrimoine privé, à condition qu'il soit effectivement versé et imposé dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-BNC-BASE-10-20, § 280). Les frais d'acquisition, les frais de financement, la taxe foncière, l'assurance et l'amortissement ne sont pas déductibles du résultat professionnel (§ 290). Seules les dépenses liées à l'utilisation, comme les réparations locatives et l'entretien courant, le restent (§ 270).

La condition de versement effectif impose une discipline. Le loyer doit transiter du compte de l'activité vers un compte personnel, à échéances régulières, pour un montant conforme au marché. Une écriture de fin d'année sans flux réel fragilise la déduction.

La plus-value privée

L'immeuble jamais inscrit relève, lors de sa vente, du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention qui exonèrent d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans (chapitres 87 à 95). Le notaire calcule et prélève l'impôt. Les exonérations professionnelles des articles 151 septies et 151 septies B ne s'appliquent pas.

Le tableau comparatif

Aucune des deux voies n'est favorable en soi. L'inscription réduit le bénéfice imposé chaque année mais prépare une plus-value à court terme imposée au barème. Le maintien dans le patrimoine privé déplace une partie du revenu vers les revenus fonciers et conserve le régime des particuliers à la vente, sans amortissement.

Le local à usage mixte

Un immeuble qui sert à la fois au logement de l'exploitant et à son activité pose une question de répartition. Les dépenses communes ne sont déductibles que pour la fraction directement motivée par les nécessités de l'exploitation. Le loyer de l'habitation personnelle n'est jamais déductible (BOI-BIC-CHG-40-20-10, § 170). La clé de répartition, le plus souvent la surface, doit être fixée et documentée dès la première année.

Lors de la vente, l'abattement de l'article 151 septies B ne porte que sur la quote-part affectée à l'exploitation, déterminée au prorata des surfaces. Les surfaces communes peuvent être retenues pour moitié et l'ensemble du bien est admis lorsque la surface non affectée n'excède pas 10 % de la surface totale et ne constitue pas un bâtiment juridiquement distinct (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 240). La partie d'habitation peut par ailleurs relever de l'exonération de la résidence principale (chapitre 90), ce qui suppose une ventilation du prix dans l'acte.

Les mouvements entre patrimoine privé et actif professionnel

L'entrée d'un bien privé à l'actif

Un bien acquis à titre privé puis inscrit à l'actif est enregistré pour sa valeur réelle au jour de l'inscription. La plus-value acquise pendant la période privée est calculée selon le régime des particuliers, par différence entre cette valeur d'inscription et le prix d'acquisition, avec l'abattement pour durée de détention calculé jusqu'à la date d'inscription. Elle n'est imposée qu'au jour de la cession du bien (BOI-RFPI-PVI-10-20, § 120 à 150).

La période privée ne compte pas pour l'abattement professionnel. Seule la durée d'inscription au bilan est retenue pour l'article 151 septies B, même lorsque l'exploitant détenait le bien auparavant (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 390). L'administration peut en outre contester, sur le terrain de l'abus de droit, une valeur d'inscription choisie dans le seul but de réduire l'impôt sur une plus-value future, comme le relève la doctrine agricole (BOI-BA-BASE-20-10-20, § 50).

Le retrait de l'actif

Le retrait d'un immeuble de l'actif pour l'incorporer au patrimoine privé est assimilé à une cession. La plus-value se calcule par différence entre la valeur réelle du bien à la date du transfert et sa valeur au bilan. Le BOFiP précise qu'elle reste imposable même si l'immeuble continue, en fait, à être utilisé pour l'exploitation (BOI-BIC-PVMV-10-10-20, § 30 et § 520).

Aucun prix n'est encaissé. L'impôt doit donc être financé sur la trésorerie de l'activité ou l'épargne du foyer. La valeur réelle retenue doit reposer sur une évaluation documentée, par comparaison avec des ventes de locaux comparables (chapitre 6).

La vente après le retrait

Lorsque l'immeuble retiré de l'actif est vendu plus tard par le particulier, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value privée est la valeur vénale du bien au jour du retrait. La durée de détention qui ouvre droit aux abattements court à compter de cette date (BOI-RFPI-PVI-10-20, § 160 et 170). La détention professionnelle antérieure ne compte pas.

Un bien qui a connu une période privée, puis une période professionnelle, puis de nouveau une période privée donne lieu à trois plus-values. Pour l'abattement des particuliers, les deux périodes privées s'additionnent et la période professionnelle est exclue (même source, § 180 et 190).

La cessation d'activité et la mise en location-gérance

La cessation de l'activité entraîne l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values sur les éléments qui quittent l'actif. L'immeuble que l'exploitant conserve est alors retiré de l'actif, avec les conséquences qui précèdent. Le chapitre 98 présente les exonérations qui peuvent s'appliquer à cette occasion.

La mise en location-gérance du fonds n'entraîne pas l'imposition des plus-values lorsque l'exploitant ne transfère aucun bien dans son patrimoine personnel et continue de les inscrire à l'actif (BOI-BIC-PVMV-10-10-20, § 180). L'immeuble reste alors un élément de l'entreprise, qui perçoit une redevance de gérance. Cette voie déplace la question sans la supprimer, puisque la sortie définitive de l'immeuble restera imposable.

La donation et le décès

La donation d'un immeuble inscrit à l'actif, isolément du reste de l'entreprise, est un retrait d'actif imposable chez le donateur. La transmission à titre gratuit de l'entreprise entière ou d'une branche complète d'activité peut en revanche bénéficier du report d'imposition de l'article 41 du CGI, sous condition de poursuite de l'activité par le bénéficiaire, comme le détaille le Guide du bailleur professionnel, Transmettre son activité de son vivant. Au décès, les deux patrimoines de l'entrepreneur sont réunis et la cessation produit ses effets fiscaux, sous réserve du même report.

L'option pour l'impôt sur les sociétés

Le mécanisme

L'entrepreneur individuel qui relève d'un régime réel peut opter pour être assimilé à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) soumise à l'IS, en application de l'article 1655 sexies du CGI. L'option est notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice. Elle est irrévocable, avec une faculté de renonciation jusqu'au mois précédant le premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026).

L'option entraîne la cessation de l'entreprise imposable à l'IR et le transfert automatique de l'ensemble de ses actifs et passifs à l'entité soumise à l'IS, à leur valeur réelle à la date de l'option. Ce transfert est assimilé à un apport, ce qui ferait en principe imposer immédiatement les plus-values (BOI-BIC-PVMV-40-20-70-10, § 1, § 20 et § 30). La doctrine consultée ne précise pas le sort d'un immeuble utilisé par l'activité mais jamais inscrit au bilan, ce qui impose de faire trancher ce point avant l'option.

Le régime de l'article 151 octies D

L'article 16 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a créé l'article 151 octies D, qui s'applique aux options exercées et aux exercices clos à compter du 1er janvier 2026. Sur option, la plus-value sur les biens non amortissables, comme le terrain, est reportée jusqu'à leur cession par l'entreprise soumise à l'IS, le retrait du bien dans le patrimoine personnel mettant fin au report. La plus-value sur les biens amortissables est réintégrée dans les résultats de l'entité soumise à l'IS par parts égales, sur quinze ans pour les constructions et sur cinq ans pour les autres biens (même source, § 1, § 60, § 80 et § 130).

L'entrepreneur peut aussi choisir l'imposition immédiate, au taux de 12,8 %, de la plus-value nette à long terme globale sur les biens amortissables, cette option portant sur la totalité de cette plus-value (§ 160 à 180). Un état de suivi est obligatoire, son défaut étant sanctionné par une amende de 5 % des sommes omises (§ 350). Le choix entre ces voies et l'apport à une société distincte est développé au chapitre 102 et dans le Guide du bailleur professionnel, Apporter son parc à une société.

Louer l'immeuble au fonds exploité

Les quatre organisations possibles

L'exploitant qui veut séparer les murs de son activité dispose de plusieurs organisations. Elles se distinguent par le titulaire de la propriété, la catégorie de revenus du loyer et le régime de la plus-value future.

La SCI qui loge l'activité de l'associé est étudiée dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI qui loge l'activité professionnelle de l'associé. Lorsque les parts de cette SCI sont inscrites à l'actif d'une entreprise individuelle au régime réel des BIC, la quote-part de résultat se calcule selon les règles des BIC (chapitre 99). Pour l'abattement de l'article 151 septies B, les biens loués à titre principal à des entreprises liées qui les utilisent pour leur propre exploitation ne sont pas traités comme des immeubles de placement (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 220).

Le niveau du loyer

Le loyer versé à soi-même, à une SCI familiale ou à un proche doit correspondre à la valeur locative réelle. Un loyer anormalement élevé n'est déductible qu'à hauteur de cette valeur, l'excédent étant réintégré au bénéfice. Un loyer anormalement bas peut à l'inverse conduire l'administration à reconstituer un supplément de loyer (BOI-BIC-CHG-40-20-10, § 130 et § 150). Conservez une estimation de la valeur locative par un professionnel ou des références de loyers comparables.

La location de locaux professionnels nus est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), avec une faculté d'option présentée au chapitre 66. La rédaction du bail, commercial ou professionnel, relève du droit civil et commercial.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés, mais les hypothèses ne valent pas calcul pour votre situation. Ils ne chiffrent pas les cotisations sociales, qui dépendent du statut de chaque exploitant.

Le local d'une commerçante, inscrit ou conservé

Une commerçante célibataire a acquis le 1er janvier 2014 le local de sa boutique pour 200 000 €, dont 40 000 € de terrain et 160 000 € de construction, sans emprunt. La construction serait amortie sur quarante ans, soit 4 000 € par an. La taxe foncière atteint 2 000 € et la valeur locative de marché 14 000 € par an. Son taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 %.

Le loyer fictif réduit davantage le bénéfice professionnel, ce qui diminue aussi les cotisations sociales, non chiffrées ici. Il fait en revanche apparaître un revenu foncier soumis aux prélèvements sociaux. Le bilan dépend donc du taux des cotisations de l'exploitante, à faire chiffrer par l'expert-comptable.

La commerçante vend le local le 1er juillet 2026, après douze années révolues, pour 280 000 €, dont 56 000 € pour le terrain. Ses recettes moyennes de vente de marchandises sont de 300 000 € hors taxes, ce qui ouvre une exonération partielle de 50 % au titre de l'article 151 septies (chapitre 98).

Sans l'exonération partielle, l'impôt sur le revenu de la version inscrite atteindrait 18 072 €. L'inscription a permis 50 000 € de déductions pendant douze ans, soit 15 000 € d'économie d'impôt au taux de 30 %, que la vente reprend en grande partie. Le résultat final dépend surtout du niveau des recettes et de la durée de détention.

Le retrait de l'atelier au départ à la retraite

Un artisan a inscrit à l'actif en mars 2004 un atelier valant 150 000 €, dont 30 000 € de terrain. Il a déduit 60 000 € d'amortissements. Il cesse son activité le 30 juin 2026, cède son fonds et conserve l'atelier, qu'il loue nu à son successeur. La valeur vénale de l'atelier à cette date est de 210 000 €, dont 42 000 € de terrain. Le retrait fait apparaître une plus-value de 120 000 €, dont 60 000 € à court terme et 60 000 € à long terme.

Après vingt-deux ans d'inscription, la part à long terme est entièrement effacée par l'abattement de l'article 151 septies B. Si ses recettes moyennes de prestations de services sont de 80 000 € hors taxes, l'article 151 septies exonère aussi la part à court terme. Si elles sont de 108 000 €, l'exonération n'est que de 50 % et 30 000 € restent imposables, soit 9 000 € d'impôt sur le revenu à un TMI de 30 %, sans encaissement de prix.

L'artisan vend l'atelier le 1er juillet 2034 pour 250 000 €. Le prix d'acquisition retenu est la valeur de 210 000 € au jour du retrait et la durée de détention court depuis le 30 juin 2026, soit huit années révolues. La plus-value de 40 000 € supporte un abattement de 18 % pour l'IR et de 4,95 % pour les prélèvements sociaux, soit 6 232 € d'impôt et 6 539,44 € de prélèvements, sans frais ni travaux retenus. Retenir à tort le prix de 2004 et une détention de trente ans conduirait à se croire exonéré.

L'option pour l'IS avec un immeuble à l'actif

Un exploitant au régime réel opte pour l'IS à compter de 2027 sous le régime de l'article 151 octies D. Son immeuble inscrit comprend un terrain d'une valeur nette comptable de 50 000 € et d'une valeur réelle de 70 000 €, ainsi qu'une construction d'une valeur nette comptable de 130 000 € et d'une valeur réelle de 260 000 €. La plus-value de 20 000 € sur le terrain est reportée jusqu'à la cession du terrain par l'entité soumise à l'IS.

La plus-value de 130 000 € sur la construction est réintégrée dans le résultat de l'entité par quinzièmes, soit 8 666,67 € par an. Au taux réduit de 15 %, si l'entité en remplit les conditions, cela représente 1 300 € d'IS par an et 19 500 € sur quinze ans. L'entité amortit en contrepartie la construction sur sa valeur réelle de 260 000 €, soit 6 500 € par an sur quarante ans. Une cession de l'immeuble avant le terme rend immédiatement imposable le solde non réintégré.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Fiscalement, une communauté entre époux qui comporte des éléments d'actif professionnel constitue une indivision. Lors d'un divorce avec poursuite de l'activité par l'un des époux, la cessation de l'indivision ne vaut cession qu'à l'égard de l'époux qui se retire, imposé sur ses droits selon l'estimation retenue pour le partage. Le Conseil d'État a jugé, le 28 juillet 1999, que le partage n'est pas une cession lorsque l'attributaire maintient les éléments au bilan de l'entreprise, la fiscalité latente devant être prise en compte dans la soulte (BOI-BIC-PVMV-10-10-20, § 390 et § 400).

Le transfert de l'exploitation d'un époux à l'autre sans dissolution de la communauté n'entraîne pas de taxation à l'IR si les évaluations comptables ne sont pas modifiées (même source, § 420). Pour des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou des époux séparés de biens, l'immeuble appartenant à l'autre membre du couple et loué à l'activité donne lieu à un loyer qui doit être normal. Les années de mariage, de PACS, de séparation et de décès ne changent pas le régime de l'immeuble mais la déclaration sur laquelle figurent bénéfices et revenus fonciers (chapitre 3).

Les concubins et l'indivision

Des concubins forment deux foyers fiscaux. L'immeuble indivis entre eux et utilisé par l'activité de l'un ne peut être traité comme élément de son entreprise que pour les droits qu'il détient, l'autre concubin restant un bailleur privé pour sa quote-part. La même logique vaut pour l'indivision successorale ou avec un tiers. Un acte qui fixe la quote-part, le loyer de la part non professionnelle et la clé de répartition des charges évite la plupart des difficultés (chapitre 8).

Le démembrement

La doctrine agricole prévoit que l'usufruitier ne peut pas inscrire le bien à son actif et que c'est le nu-propriétaire exploitant qui l'inscrit pour la valeur réelle de la nue-propriété (BOI-BA-BASE-20-10-20, § 60 et 70). Les sources consultées ne transposent pas expressément cette solution aux BIC et aux BNC. Un exploitant usufruitier de son local, situation fréquente après une donation de la nue-propriété aux enfants, doit faire valider le traitement de l'immeuble avant d'en déduire quoi que ce soit (chapitre 7).

L'enfant mineur et le foyer

L'immeuble appartenant à un enfant mineur rattaché au foyer et loué à l'activité d'un parent produit un revenu foncier imposé au nom du foyer. Le loyer est déductible du bénéfice professionnel s'il est normal, mais l'opération ne crée aucun transfert de revenu hors du foyer. Elle ne se justifie que par des considérations patrimoniales, à examiner avec le notaire.

Le non-résident et l'outre-mer

Un exploitant domicilié hors de France qui exerce en France par un établissement relève de l'IR français sur les bénéfices de cet établissement et sur la plus-value professionnelle de l'immeuble qui y est inscrit, sous réserve des conventions fiscales (chapitres 115 et 118). Dans les départements d'outre-mer, les mêmes règles d'inscription s'appliquent, mais un immeuble ayant ouvert droit à une aide fiscale à l'investissement peut être soumis à une durée d'exploitation dont le non-respect entraîne une reprise (chapitres 59 et 121).

Les situations transitoires

Plusieurs dates commandent la règle applicable. Pour la séparation des patrimoines, il s'agit du 15 mai 2022 pour les activités déjà exercées. Pour le régime de l'article 151 octies D, ce sont les options et les exercices clos à compter du 1er janvier 2026. Pour l'abattement de l'article 151 septies B, la durée de détention compte depuis l'inscription à l'actif, y compris pour les années antérieures à sa création (chapitre 98).

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026. Selon une analyse de LégiFiscal du 21 octobre 2026, un amendement n° I-2912 permettrait d'imputer une moins-value sur les titres reçus lors de l'apport d'une entreprise individuelle sur la plus-value placée en report au titre des articles 151 octies et 151 octies D. La première partie du projet n'étant pas votée à cette date, aucune de ces mesures n'est adoptée. L'état du texte est suivi au chapitre 136.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la cohérence entre le traitement fiscal et la situation réelle de l'immeuble. Les contrôles portent notamment sur les points suivants.

• La déduction de charges de propriété ou d'un amortissement pour un immeuble qui ne figure pas au bilan ou au registre.
• Le montant du loyer fictif ou versé et sa déclaration effective en revenus fonciers.
• La constatation et l'évaluation de la plus-value lors d'un retrait d'actif, notamment à la cessation.
• La valeur d'inscription d'un bien privé entré à l'actif.
• La date et la valeur retenues pour la plus-value privée d'un bien retiré de l'actif.
• La ventilation entre parties professionnelles et privées d'un immeuble mixte.

Un montage peut aussi être écarté au titre de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou inspirés par un but exclusivement fiscal et entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre l'opération à l'administration avant sa réalisation, l'absence de réponse dans un délai de six mois valant accord (chapitres 10 et 127). Une inscription puis un retrait d'actif organisés autour d'une évaluation choisie, ou une location à soi-même à un loyer surévalué, font partie des schémas examinés.

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les coûts qui suivent reprennent les exemples du chapitre et sont illustratifs.

• Déduire un loyer fictif sans déclarer le revenu foncier correspondant. Dans le premier exemple, l'omission de 9 800 € de revenu foncier coûte 4 625,60 € d'impôt et de prélèvements, outre les intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois.
• Oublier de déclarer la plus-value de retrait d'actif à la cessation. Pour l'artisan dont les recettes atteignent 108 000 €, le rappel est de 9 000 €, augmenté de 432 € d'intérêts sur deux ans et, en cas de manquement délibéré, d'une majoration de 40 %, soit 3 600 €.
• Calculer la plus-value privée d'un bien retiré de l'actif sur son prix d'origine et sa date d'acquisition. L'artisan se croirait exonéré alors qu'il doit 12 771,44 €.
• Croire que la séparation des patrimoines de 2022 fait entrer l'immeuble à l'actif fiscal et commencer à l'amortir sans inscription.
• Déduire la taxe foncière ou les grosses réparations d'un immeuble privé du bénéfice professionnel.
• Réclamer l'abattement de l'article 151 septies B pour la période antérieure à l'inscription au bilan.
• Retenir pour un local à usage mixte l'ensemble de la surface alors que la partie privée dépasse 10 %.
• Donner le local inscrit à un enfant en pensant que la donation n'a pas d'effet sur l'IR.
• Opter pour l'IS sans avoir réglé le sort d'un immeuble utilisé mais non inscrit au bilan.

Liste de contrôle

• Le statut de l'immeuble, inscrit ou non à l'actif ou au registre, est connu et documenté.
• La catégorie de bénéfices (BIC, BNC ou BA) et ses règles d'inscription sont identifiées.
• Pour un immeuble inscrit, le plan d'amortissement par composants et la valeur nette comptable sont tenus à jour.
• Pour un immeuble privé, le loyer retenu correspond à la valeur locative réelle et figure en revenus fonciers.
• En BNC, le loyer à soi-même est effectivement versé.
• La clé de répartition d'un immeuble mixte est fixée et justifiée par les surfaces.
• Tout projet de retrait, de cessation ou de donation fait l'objet d'un chiffrage de la plus-value professionnelle et d'une évaluation de l'immeuble.
• La valeur et la date du retrait sont conservées pour la future plus-value privée.
• Les exonérations des articles 151 septies et 151 septies B sont examinées avant la date de l'opération (chapitre 98).
• Les droits de chaque époux, partenaire, concubin, indivisaire, usufruitier ou nu-propriétaire sur l'immeuble sont établis.
• L'option pour l'IS est précédée d'une comparaison entre imposition immédiate, report et étalement de l'article 151 octies D.
• Les opérations à fort enjeu ou incertaines font l'objet d'un avis écrit ou d'un rescrit.
• L'état du PLF pour 2027 est vérifié à la date de l'opération.