Le crédit-bail immobilier en fiscalité

Le crédit-bail immobilier sépare pendant plusieurs années la propriété d'un immeuble professionnel, conservée par un établissement financier, de son usage confié à une entreprise qui paie des loyers et peut devenir propriétaire en levant une option d'achat. La fiscalité suit cette dissociation. Le crédit-preneur déduit des loyers au lieu d'amortir, le crédit-bailleur amortit un bien qu'il n'utilise pas et la levée de l'option fait apparaître une régularisation qui reprend une large part de l'avance de déduction obtenue pendant le contrat.

Ce chapitre expose le champ du régime, la déduction des loyers et la quote-part de terrain, la réintégration lors de la levée, l'amortissement de l'immeuble acquis, la revente, la cession du contrat, la situation du crédit-bailleur, le cas des sociétés civiles qui sous-louent, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la cession-bail. Le mécanisme financier et la lecture du contrat figurent dans le Guide du bailleur professionnel, Le crédit-bail immobilier et les questions propres aux sociétés dans le Guide des sociétés immobilières, Le crédit-bail et la société. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le champ du régime fiscal

Le contrat visé

Le crédit-bail immobilier est défini au 2° de l'article L313-7 du Code monétaire et financier. Le bien demeure la propriété du crédit-bailleur jusqu'à la levée de l'option d'achat. Seules les opérations portant sur des biens immobiliers à usage professionnel relèvent du régime fiscal décrit par la doctrine (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 1 et § 10). Un immeuble de logements loués à usage d'habitation n'en relève pas, même s'il est détenu par une société commerciale.

Les contribuables concernés

Le régime concerne tous les crédit-bailleurs et les crédit-preneurs imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux (BNC) ou de l'impôt sur les sociétés (IS) (même source, § 30). Pour les titulaires de BNC, le 6° du 1 de l'article 93 et le III de l'article 93 quater du Code général des impôts (CGI) étendent le dispositif (BOI-BIC-BASE-60-10, § 80). Le particulier qui gère son patrimoine privé n'est pas visé par ces textes.

Le crédit-preneur pendant le contrat

La déduction des loyers

Les loyers constituent en principe, dans leur intégralité, des charges d'exploitation déductibles (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 40). L'administration peut remettre la déduction en cause sur le fondement de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) lorsque, pour un motif exclusivement fiscal, le contrat déguise une vente à tempérament. Un prix de levée faible, voire symbolique, ne suffit pas à lui seul à requalifier le contrat (même paragraphe).

Le crédit-preneur n'inscrit pas l'immeuble à son actif et ne l'amortit pas. Les loyers restant à payer et le prix de levée constituent un engagement mentionné dans l'annexe des comptes selon les règles comptables. Les préloyers versés pendant la construction suivent le régime des loyers. Les charges de propriétaire transférées par le contrat, comme la taxe foncière, l'assurance ou les grosses réparations, sont déductibles selon les règles ordinaires.

La quote-part de terrain

La fraction des loyers qui se rapporte à des éléments non amortissables, c'est-à-dire en pratique au terrain, n'est pas déductible en application du 10 de l'article 39 du CGI (même source, § 50). Le loyer est réputé financer d'abord les frais d'acquisition supportés par le crédit-bailleur, puis les constructions, enfin le terrain. La quote-part non déductible se concentre donc sur les dernières années du contrat (§ 60).

Le prix de levée est affecté en priorité au terrain. Lorsqu'il est au moins égal à la valeur du terrain lors de la signature, la totalité des loyers est déductible. La doctrine illustre la règle par un contrat de quinze ans portant sur un immeuble de 300 000 €, dont 45 000 € de terrain, avec 24 000 € de frais et un prix de levée de 30 000 €. La quote-part non déductible atteint 15 000 €, entièrement située la quinzième année (§ 70).

Les bureaux d'Île-de-France

Un régime plus strict vise les immeubles de bureaux soumis à la taxe annuelle sur les bureaux de l'article 231 ter du CGI, achevés après le 31 décembre 1995 et situés à Paris ou dans les départements de la petite et de la grande couronne, hors certaines zones aidées. Pour ces immeubles, la quote-part de loyer prise en compte pour le prix de cession n'est déductible que dans la limite des frais d'acquisition et de l'amortissement que le preneur aurait pratiqué s'il avait été propriétaire. La fraction relative au terrain n'est jamais déductible (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 80 à § 130).

Un immeuble mixte n'est pas regardé comme principalement affecté à des bureaux lorsque la surface des bureaux n'excède pas 50 % de sa superficie totale (§ 110). Au-delà, l'affectation principale s'apprécie au vu du contrat, de l'activité réelle du preneur et des circonstances de fait. Pour ces immeubles, l'amortissement après la levée se calcule en outre sur la durée résiduelle d'utilisation (BOI-BIC-AMT-20-40-20, § 300).

La levée de l'option

La réintégration de l'article 239 sexies

Le preneur qui accepte la promesse de vente au terme du contrat devient propriétaire et inscrit l'immeuble à son actif (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 1). Il doit le cas échéant réintégrer dans son résultat une fraction des loyers versés, en application de l'article 239 sexies du CGI (§ 10 et § 20). Cette fraction est égale à l'excédent de la valeur nette comptable (VNC) théorique de l'immeuble sur le prix de levée. La VNC théorique est la valeur de l'immeuble à la signature, diminuée des amortissements que le preneur aurait pratiqués s'il en avait été propriétaire.

Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 1996, la réintégration est diminuée des quotes-parts de loyers qui n'ont pas été déduites au titre du terrain (§ 40). Le preneur qui a racheté les droits d'un précédent preneur ne réintègre qu'une fraction, égale au rapport entre sa durée de détention des droits et la durée totale du contrat (§ 60). Si l'immeuble n'est pas acquis ou si le contrat est résilié, les quotes-parts non déduites deviennent déductibles du résultat (§ 70).

Les régimes dérogatoires anciens

L'article 239 sexies D du CGI a dispensé de réintégration certaines petites et moyennes entreprises pour des immeubles industriels ou commerciaux situés dans des zones d'aide à finalité régionale ou de revitalisation rurale. Il ne vise que les contrats conclus entre 1996 et 2015 d'une durée effective d'au moins quinze ans (même source, § 100 à § 160). Pour les contrats conclus avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie (SICOMI) d'au moins quinze ans, la réintégration est limitée à la différence liée au prix de revient du terrain (§ 180). Ces régimes ne concernent plus que des contrats en cours de dénouement.

Le prix de revient et l'amortissement de l'immeuble acquis

Pour un contrat conclu depuis 1996, l'immeuble est inscrit à l'actif pour son prix contractuel de cession, majoré des quotes-parts de loyers non déduites pendant la location et des sommes réintégrées (BOI-BIC-AMT-20-40-20, § 280). La fraction de ce prix qui correspond au terrain n'est pas amortissable (§ 240). Le surplus est amorti dans les conditions de droit commun, sur la durée normale d'utilisation des constructions appréciée à la date de la levée (§ 290).

Ce mécanisme rend l'opération cohérente sur toute sa durée. Les loyers déduits, diminués de la réintégration, puis l'amortissement pratiqué après la levée, totalisent à terme les intérêts compris dans les loyers et le coût des constructions. Le crédit-bail ne crée donc pas de déduction supplémentaire. Il en avance une partie dans le temps, puis la reprend l'année de la levée.

La revente de l'immeuble et la cession du contrat

La revente après la levée

La cession d'un immeuble acquis au terme d'un crédit-bail relève du régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 250). Pour une société à l'IS, la plus-value est comprise dans le résultat imposable au taux de droit commun, le a quater du I de l'article 219 ayant exclu ces biens du régime du long terme (§ 260). Le calcul suit les règles du chapitre 100.

Pour un titulaire de BNC, le délai de deux ans qui sépare plus-values à court et à long terme se décompte à partir du transfert effectif de propriété et non de la signature du contrat. La plus-value à court terme comprend notamment les amortissements pratiqués sur le prix de revient, le surplus étant à long terme (BOI-BNC-BASE-30-30-20-10, § 30, § 60 et § 80). Les régimes d'exonération et d'abattement des plus-values professionnelles sont présentés au chapitre 98.

La cession du contrat avant la levée

Le preneur peut céder ses droits à un tiers, avec l'agrément du crédit-bailleur. Pour un cédant soumis à l'IS, la plus-value est imposée selon les règles et au taux de droit commun (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 170). Pour un titulaire de BNC, le résultat de la cession de droits relève aussi du régime des plus-values professionnelles (BOI-BNC-BASE-30-30-20-10, § 1). Le calcul détaillé de la plus-value du cédant figure au BOI-BIC-PVMV-40-50-10.

Le cessionnaire amortit le prix d'acquisition des droits sur la durée normale d'utilisation de l'immeuble appréciée à la date de l'acquisition, indépendamment de la durée restant à courir du contrat. Il ventile ce prix, sous sa responsabilité, entre le terrain et les constructions, selon le rapport entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble. La fraction du terrain n'est pas amortie (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 180 à § 200). La doctrine illustre la règle par la cession d'un contrat pour 20 millions d'euros, dont 4 millions affectés au terrain, ce qui laisse 16 millions amortissables (§ 210).

Le crédit-bailleur

Les loyers et l'amortissement

Pour le crédit-bailleur, les loyers sont des produits d'exploitation rattachés à l'exercice selon le 2 bis de l'article 38 du CGI. L'immeuble est inscrit à son actif et amorti selon les règles ordinaires, sur sa durée normale d'utilisation, quelle que soit la durée du contrat. Certains immeubles ouvrent droit à l'amortissement dégressif de l'article 39 A (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 220 et § 230).

Sur option, l'article 39 C du CGI ouvre aux crédit-bailleurs un régime d'amortissement financier. Chaque bien est alors amorti sur la durée du contrat, la dotation étant égale à la part des loyers qui correspond au remboursement du capital. L'option vaut pour les biens acquis à compter du premier jour de l'exercice au titre duquel elle est exercée, se notifie sur papier libre joint à la première déclaration concernée et constitue une décision de gestion irrévocable (même source, § 240 à § 270). La doctrine chiffre l'exemple d'un immeuble de 1,4 million d'euros loué quinze ans au taux de 7 %, pour un amortissement financier total de 1,1 million d'euros (§ 280).

La provision spéciale et la fin du contrat

L'article 39 quinquies I du CGI permet aux entreprises de crédit-bail de constituer en franchise d'impôt une provision égale à l'excédent des loyers déjà acquis et affectés au prix de revente sur les amortissements cumulés et les frais d'acquisition (même source, § 290). Cette provision est rapportée au résultat à l'issue du contrat, quelle que soit l'affectation de l'immeuble (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 220).

Lorsque le crédit-bailleur cède l'immeuble au preneur, le 7 de l'article 39 duodecies écarte le régime des plus et moins-values. La moins-value constatée en fin de contrat est une charge déductible de l'exercice où elle apparaît (même source, § 240). Une revente à un tiers après une non-levée relève en revanche du régime ordinaire des plus-values de l'entreprise.

La société civile qui sous-loue

Les sous-loyers relèvent des BNC

Les profits tirés de la sous-location d'un immeuble nu n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent en général des BNC et, lorsque la sous-location est meublée, des BIC (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 80 et § 240). Une société civile à l'IR qui prend un local en crédit-bail pour le sous-louer à la société d'exploitation de ses associés exerce donc une activité non commerciale. Chaque associé personne physique déclare sa quote-part de résultat en BNC, les loyers de crédit-bail étant déductibles selon les règles du crédit-preneur rappelées plus haut.

La levée de l'option et le changement d'activité

Après la levée de l'option, la société devient propriétaire et loue l'immeuble nu. Elle passe d'une activité de sous-location relevant des BNC à une activité de location relevant des revenus fonciers. L'administration en déduit que l'immeuble sort de l'activité professionnelle et impose la plus-value égale à la différence entre sa valeur réelle et son coût d'acquisition. Le Conseil d'État a jugé que les conséquences de ce transfert de propriété s'apprécient, pour les associés personnes physiques, selon les règles de la catégorie d'imposition correspondant à l'activité de la société (Conseil d'État, 26 avril 2024, n° 472855).

Pour un associé soumis à l'IS, la même décision juge qu'il faut appliquer les règles des BIC, en vertu du I de l'article 238 bis K du CGI, qui détermine sa quote-part selon les règles applicables à son propre bénéfice. Ces règles ne distinguent pas la location et la sous-location. La levée de l'option ne constitue donc pas, pour cet associé, une cessation d'activité qui rendrait la plus-value latente immédiatement imposable.

Le report de l'article 93 quater IV

Le IV de l'article 93 quater du CGI permet de reporter l'imposition de la plus-value constatée lors de la levée de l'option. Il vise les immeubles acquis dans les conditions du 6 de l'article 93 et précédemment sous-loués nus par des contribuables imposés en BNC, personnes physiques ou associés de sociétés de personnes (BOI-BNC-BASE-30-30-20-10, § 90 à § 120). Il a pour objet d'éviter l'imposition immédiate d'une plus-value sans encaissement.

Le report est une faculté. Il doit être demandé dans l'acte authentique qui constate le transfert de propriété et, pour une société de personnes, par chaque associé (§ 130, § 160 et § 170). Il prend fin lors de la cession de l'immeuble, de la cession ou du rachat de tout ou partie des parts de l'associé, de la dissolution de la société ou de la transmission à titre gratuit, donation ou succession, en pleine propriété ou démembrée (§ 180 et § 190). Une cession partielle de parts met fin au report pour la totalité de la plus-value de l'associé (§ 200).

À l'expiration du report, la plus-value est imposée en BNC comme une plus-value à court terme, selon les règles et le barème de l'année d'expiration (§ 210). Le contribuable joint à sa déclaration de résultat une note demandant le report avec un extrait de l'acte, puis mentionne la plus-value expirée sur sa déclaration de revenus (§ 230 et § 240). Ce report ne transforme pas l'immeuble en bien privé neutre. Il fixe une dette fiscale latente qui suit les parts et pèse sur leur transmission.

L'IFI et le crédit-bail

Les biens immobiliers faisant l'objet d'un crédit-bail sont compris dans le patrimoine du crédit-preneur et non dans celui du bailleur, en application de l'article 971 du CGI. Le preneur retient la valeur du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, sous déduction du montant des loyers et de l'option d'achat restant à courir (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, § 10 et § 30). La même règle s'applique pour évaluer la fraction des parts d'une société crédit-preneuse qui représente ce droit (§ 40 et § 50).

Les exonérations de droit commun restent applicables. Un immeuble utilisé par le preneur ou par la société dont l'associé détient les parts pour sa propre activité professionnelle peut ainsi échapper à l'IFI dans les conditions du chapitre 84. Une société civile qui sous-loue à la société d'exploitation de ses associés doit vérifier ces conditions au niveau de chaque associé, les règles d'exonération des biens professionnels étant détaillées au chapitre 85.

La taxe sur la valeur ajoutée

Le régime de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) des loyers de crédit-bail dépend de la situation du crédit-bailleur et de l'option qu'il a exercée pour son immeuble. Une société qui sous-loue un local professionnel nu peut, sous conditions, opter pour la TVA sur ses sous-loyers et déduire la taxe qui lui est facturée (chapitre 66). La levée de l'option est une livraison d'immeuble dont le régime se vérifie au moment de l'acte (chapitres 64 et 65). La régularisation de la TVA déduite sur l'immeuble relève du chapitre 69.

La cession-bail

La cession-bail consiste, pour une entreprise propriétaire d'un immeuble professionnel, à le vendre à un crédit-bailleur qui le lui donne aussitôt en crédit-bail. La vente initiale est une cession ordinaire qui dégage une plus-value imposable selon le régime du vendeur. Les loyers versés ensuite suivent les règles de ce chapitre. L'opération est un outil de refinancement présenté dans le Guide du bailleur professionnel, Le refinancement et la renégociation.

L'article 39 novodecies du CGI a permis d'étaler la plus-value de cession-bail par parts égales sur la durée du contrat, dans la limite de quinze ans. Il a visé les cessions réalisées du 23 avril 2009 au 31 décembre 2012, puis celles réalisées du 1er janvier 2021 au 30 juin 2023 dont l'accord de financement avait été accepté entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022. Les immeubles de placement et les locaux d'habitation en étaient exclus et l'étalement prenait fin notamment lors de l'acquisition de l'immeuble par le preneur (BOI-BIC-PVMV-40-20-60, § 10, § 51, § 53, § 80 et § 90). Ces deux périodes étant closes, une cession-bail réalisée en 2026 ne bénéficie d'aucun étalement de ce type.

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants, le taux implicite et les durées d'amortissement sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Premier exemple, de la signature à la revente

Une société d'exploitation à l'IS, déjà imposée au taux normal sur la totalité de son bénéfice, prend en crédit-bail un local d'activité valant 900 000 €, dont 180 000 € de terrain et 720 000 € de constructions, sans frais d'acquisition. Le contrat dure douze ans au taux implicite de 4,2 %, avec un prix de levée de 90 000 €. Le loyer annuel, payé en fin d'année, s'élève à 91 091,78 €, soit environ 1 093 101 € sur douze ans dont 283 101,32 € d'intérêts.

Le prix de levée ne couvre que la moitié du terrain. Les loyers financent donc les 720 000 € de constructions, puis 90 000 € de terrain non déductibles, situés en fin de contrat.

Lors de la levée, la société calcule la réintégration. Si elle avait été propriétaire, elle aurait amorti les constructions sur quarante ans, soit 216 000 € en douze ans. La VNC théorique atteint 684 000 €. Diminuée du prix de levée de 90 000 € et des 90 000 € de loyers non déduits, la réintégration s'élève à 504 000 €, soit 126 000 € d'IS au taux de 25 % l'année de la levée.

L'immeuble entre à l'actif pour 90 000 € de prix, 90 000 € de quotes-parts non déduites et 504 000 € de réintégration, soit 684 000 €. Le terrain de 180 000 € n'est pas amorti. Les 504 000 € de constructions s'amortissent sur leur durée normale d'utilisation à la date de la levée, supposée de vingt-huit ans, soit 18 000 € par an. Sur toute la vie de l'immeuble, les déductions totalisent 1 003 101,32 €, exactement les intérêts et le coût des constructions.

Quatre ans après la levée, la société revend le local 1 050 000 €. Sa VNC est de 684 000 € moins 72 000 € d'amortissements, soit 612 000 €. La plus-value de 438 000 € supporte 109 500 € d'IS au taux de 25 %.

Deuxième exemple, la cession du contrat au bout de huit ans

Reprenons le même contrat. Au terme de la huitième année, le local vaut 1 000 000 €, dont 200 000 € de terrain. La valeur actuelle des quatre loyers restants et du prix de levée, au taux du contrat, atteint 405 444,42 €. Une évaluation retient pour les droits du preneur un prix d'environ 595 000 €, cédé avec l'agrément du crédit-bailleur à une autre société à l'IS.

Pour la société cédante, la plus-value est imposée au taux de droit commun, soit environ 148 750 € d'IS au taux de 25 % si elle est égale au prix, ce que le calcul détaillé du BOI-BIC-PVMV-40-50-10 permet de vérifier. Le cessionnaire ventile le prix selon le rapport de 20 % entre la valeur du terrain et celle de l'ensemble. Il n'amortit pas 119 000 € et amortit 476 000 € sur la durée normale d'utilisation de l'immeuble, supposée de trente ans, soit 15 866,67 € par an.

Lors de la levée, au terme de la douzième année, le cessionnaire réintègre la fraction de la réintégration correspondant à sa durée de détention des droits, soit quatre douzièmes de 504 000 €, ou 168 000 €. La cession du contrat a ainsi réparti entre deux sociétés une charge fiscale qui pesait sur un seul preneur.

Troisième exemple, l'IFI d'une société civile preneuse

Une société civile détenue par deux associés à parts égales est preneuse du même local et le sous-loue à une entreprise sans lien avec eux. Au 1er janvier qui suit la neuvième année, le local vaut 1 000 000 €. Il reste trois loyers de 91 091,78 € et le prix de levée de 90 000 €, soit 363 275,33 €. La valeur à retenir pour le droit de la société est de 636 724,67 €, soit 318 362,34 € dans la valeur des parts de chaque associé, avant prise en compte des autres éléments d'actif et de passif de la société. Le local n'étant pas affecté à l'activité des associés, aucune exonération au titre des biens professionnels ne s'applique.

Les situations particulières

Le couple et la famille

Les époux, les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou les concubins associés d'une société preneuse ne sont pas preneurs eux-mêmes. Pour une société civile à l'IR, chacun déclare sa quote-part de BNC dans son foyer selon les règles de l'imposition commune ou séparée, y compris l'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès (chapitre 3). La transmission des parts par donation ou au décès met fin au report de l'article 93 quater et l'attribution des parts lors d'un divorce doit être examinée au regard des mêmes événements, avant la liquidation du régime matrimonial ou de la succession.

Un enfant mineur associé d'une société civile preneuse voit sa quote-part de BNC imposée dans le foyer de ses parents lorsqu'il y est rattaché. La donation de parts à un enfant met fin au report de l'associé donateur. Les parts démembrées obéissent aux mêmes règles, la transmission de l'usufruit ou de la nue-propriété faisant expirer le report (BOI-BNC-BASE-30-30-20-10, § 190).

L'indivision et la pluralité de preneurs

Un crédit-bail conclu au nom de plusieurs indivisaires reste rare. Le contrat prévoit alors en général leur solidarité, chacun pouvant être tenu de la totalité des loyers. Chaque indivisaire exerçant une activité professionnelle applique les règles du crédit-preneur à sa quote-part (chapitre 8).

Les non-résidents

Un preneur ou un associé domicilié hors de France reste imposable en France sur les résultats tirés d'un immeuble situé en France. Les plus-values de levée ou de revente relèvent des règles des chapitres 115 et 116, sous réserve des conventions fiscales du chapitre 118. Pour une société civile à l'IR, la présence d'associés non résidents complique la gestion du report de l'article 93 quater et des retenues éventuelles.

La société qui change de régime

Une société civile preneuse qui opte pour l'IS en cours de contrat relève ensuite des règles de l'IS, l'option emportant les conséquences d'une cessation de l'activité antérieure (chapitre 100). Une société à l'IS associée d'une société civile preneuse applique quant à elle les règles des BIC à sa quote-part, conformément à la décision du Conseil d'État du 26 avril 2024. Le calendrier de l'option et celui de la levée doivent donc être étudiés ensemble.

L'outre-mer

Le régime du crédit-bail s'applique dans les départements d'outre-mer selon les mêmes textes. Certains dispositifs d'aide à l'investissement outre-mer peuvent concerner des biens financés par crédit-bail, sous des conditions propres présentées au chapitre 59.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la qualification du contrat. Un contrat qui déguise une vente à tempérament pour un motif exclusivement fiscal peut être écarté sur le fondement de l'article L64 du LPF, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire (b de l'article 1729 du CGI). Pour les impôts autres que l'IS, l'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal, l'IS relevant de l'article 205 A (BOI-CF-IOR-30-20, § 20). Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant de signer (chapitres 10 et 127).

Elle contrôle ensuite la valeur du terrain à la signature, dont dépendent la quote-part non déductible et la réintégration, ainsi que le calcul de la VNC théorique. Dans les groupes familiaux, elle examine le sous-loyer, qui doit correspondre à la valeur locative, la cession du contrat à la société d'un dirigeant à un prix inférieur à la valeur des droits et la levée de l'option au profit d'une autre société que le preneur. Ces opérations peuvent constituer un acte anormal de gestion, l'avantage étant imposé chez son bénéficiaire. Les pièces du contrat se conservent jusqu'à l'expiration du délai de reprise de l'exercice de la levée ou de la revente (chapitre 122).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le régime fiscal du crédit-bail immobilier repose sur des articles anciens du CGI et sur une doctrine stable, dont les versions consultées datent de 2012 à 2015. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les analyses publiées à cette date ne signalent pas de modification du régime du crédit-bail immobilier. Les taux de l'IS applicables à l'année de la levée, de 15 % jusqu'à 42 500 € dans les sociétés éligibles et de 25 % au-delà, se vérifient dans la loi promulguée (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Fixer un prix de levée inférieur à la valeur du terrain sans le mesurer. Dans le premier exemple, 90 000 € de loyers deviennent non déductibles au cours des deux dernières années.
• Oublier la réintégration dans le budget de la levée. Elle atteint 504 000 € dans le premier exemple, soit 126 000 € d'IS payés l'année où le prix de levée est versé.
• Présenter le crédit-bail comme une économie d'impôt. Sur toute la vie de l'immeuble, les déductions sont exactement celles qu'aurait obtenues un propriétaire.
• Amortir les droits acquis sur la durée restante du contrat. Le cessionnaire du deuxième exemple doit amortir sur la durée normale d'utilisation de l'immeuble et n'amortit jamais les 119 000 € affectés au terrain.
• Déclarer des sous-loyers en revenus fonciers. La sous-location d'un local nu relève des BNC.
• Lever l'option dans une société civile qui sous-loue sans demander le report dans l'acte. La plus-value devient imposable chez les associés personnes physiques sans aucun encaissement.
• Céder une partie de ses parts pendant le report. Toute la plus-value en report de l'associé devient imposable.
• Omettre le crédit-bail à l'IFI. Dans le troisième exemple, 636 724,67 € doivent être pris en compte pour évaluer les parts.

Liste de contrôle

1. Qualification. L'immeuble est à usage professionnel et le preneur est imposé en BIC, en BNC ou à l'IS.
2. Terrain. La valeur du terrain à la signature est documentée et la quote-part non déductible calculée année par année.
3. Bureaux d'Île-de-France. Le régime particulier a été examiné pour un immeuble de bureaux de la région.
4. Levée. La VNC théorique, la réintégration et l'impôt correspondant sont simulés dès la signature.
5. Après la levée. Le prix de revient de l'immeuble et la part du terrain sont arrêtés et l'amortissement calculé sur la durée normale d'utilisation à la date de la levée.
6. Cession du contrat. L'agrément du crédit-bailleur est obtenu, le prix est justifié par une évaluation et sa ventilation documentée.
7. Société civile qui sous-loue. Les sous-loyers sont déclarés en BNC et le report de l'article 93 quater est demandé dans l'acte de levée par chaque associé.
8. Report. Les événements qui y mettent fin, cessions de parts, donations, divorce, décès et dissolution, sont connus des associés.
9. IFI. La valeur du droit du preneur est calculée au 1er janvier, sous déduction des loyers et de l'option restant à courir.
10. TVA. Le régime des loyers et de la levée est vérifié avec le crédit-bailleur et le notaire.
11. Cession-bail. L'absence d'étalement de la plus-value pour une opération de 2026 est intégrée au calcul.
12. Relations entre sociétés liées. Les sous-loyers et les cessions de droits sont fixés à leur valeur normale.