L'option pour la TVA sur les locations professionnelles

La location d'un local nu est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qu'il s'agisse d'un logement, d'un bureau ou d'une boutique. Pour les locaux professionnels, la loi permet au bailleur de renoncer à cette exonération en optant pour la taxation de ses loyers. L'option lui ouvre la déduction de la TVA payée sur l'acquisition, la construction et les travaux. Elle l'engage en contrepartie pour au moins neuf années civiles et l'expose pendant vingt ans à reverser une partie de la taxe déduite si le local cesse d'être loué avec TVA.

Ce chapitre expose le fondement de l'option, les locaux et les preneurs concernés, sa portée immeuble par immeuble ou local par local, sa forme, sa date d'effet et sa durée, la récupération de la TVA sur l'acquisition et les travaux, la vie de l'option au fil des baux, sa dénonciation et les régularisations. La présentation pratique destinée au bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels et l'application aux sociétés dans le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière. Les principes généraux sont posés au chapitre 64, les régularisations détaillées au chapitre 69.

Le fondement de l'option

Les textes

L'article 261 D, 2° du Code général des impôts (CGI) exonère les locations de terrains non aménagés et de locaux nus. Le 2° de l'article 260 du CGI permet aux personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti, ou d'un preneur non assujetti lorsque le bail le mentionne, d'opter pour le paiement de la taxe. Les articles 193 à 195 de l'annexe II au CGI en fixent les modalités (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 1 et 10). La version en vigueur de ce commentaire date du 4 avril 2014.

À compter du 1er janvier 2027, la TVA relève du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Selon une question écrite n° 17625 publiée au Journal officiel le 4 août 2026, l'exonération des locations de terrains non aménagés et de locaux nus y figure à l'article L. 231-28 et l'option correspondante à l'article L. 231-27. L'annexe II du CGI reste applicable jusqu'à l'adoption d'une partie réglementaire du CIBS, de sorte que les règles de forme, de durée et de dénonciation continuent de s'y lire (BOI-RES-TVA-000253). Les options exercées sous le CGI conservent leurs effets.

Ce que l'option n'est pas

L'option ne se présume pas. Le simple fait de facturer la TVA au locataire ne vaut pas option, faute de déclaration expresse auprès de l'administration (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 30). À l'inverse, certaines locations sont taxables de plein droit, sans option. C'est le cas de la location d'un fonds de commerce ou d'un local muni du mobilier ou du matériel nécessaire à l'exploitation (même source, § 80). La frontière entre local nu et local aménagé commande donc à la fois la TVA et la catégorie de revenus, comme l'explique le guide du bailleur privé.

L'option ne peut jamais viser un logement. Les locaux nus destinés à l'habitation ou à un usage agricole en sont exclus, de même que les locaux dont la destination finale est le logement meublé, qui relèvent d'un régime propre, taxable de plein droit ou exonéré (même source, § 10, 60 et 70). Les baux ruraux relèvent d'une option distincte. Les locations meublées para-hôtelières sont traitées au chapitre 67.

Les locaux et les preneurs concernés

Le local nu utilisé pour une activité

L'option couvre les locaux utilisés pour une activité entrant dans le champ de la TVA, qu'elle soit taxée ou exonérée, mais aussi pour une activité hors du champ, comme les bureaux d'une commune affectés à ses activités administratives. Elle ne couvre pas les locaux utilisés par le preneur à des fins privées (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 30 et 40). Un emplacement de stationnement loué avec un local nu suit le régime de la location principale lorsque celle-ci est taxable (même source, § 40).

Un preneur qui exerce une activité exonérée, comme un médecin, reste en principe un assujetti, mais il ne récupère pas la TVA sur son loyer, qui devient pour lui un coût de 20 %. Lorsque le statut du preneur peut prêter à discussion, la mention de l'option dans le bail sécurise la situation du bailleur.

Le preneur non assujetti et la mention au bail

Pour les baux conclus depuis le 1er janvier 1991, l'option est possible lorsque le preneur n'est pas assujetti, à condition que le bail fasse mention expresse de l'option par le bailleur (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 50 et 90). Cette mention traduit l'accord du preneur, qui supportera une TVA qu'il ne pourra pas déduire. Une association sans activité lucrative, une collectivité publique pour ses activités administratives ou un particulier qui loue un local pour une activité non économique sont dans cette situation.

Les logements de fonction et l'immeuble mixte

L'option couvre tous les locaux nécessaires à l'activité professionnelle, y compris les logements du personnel chargé d'une surveillance ou d'une sécurité permanente. La doctrine limite ce cas aux situations où l'ensemble immobilier est nécessaire à l'activité du preneur et où le personnel est tenu de loger sur place par la nature de ses fonctions. À défaut, le logement reste exonéré (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 190 et 200). Le logement du commerçant situé au-dessus de la boutique et loué par le même bail commercial n'entre donc pas, en principe, dans l'option.

Dans un immeuble mixte, l'option ne s'étend pas aux logements. Seule la TVA afférente aux surfaces effectivement couvertes par l'option est déductible (même source, § 160). Les dépenses communes se répartissent selon une clé justifiable (chapitre 64).

Le sous-bailleur et le crédit-preneur

L'option est ouverte à celui qui donne le local en location, c'est-à-dire en principe le propriétaire, l'usufruitier ou le locataire principal autorisé à sous-louer. La doctrine envisage expressément le crédit-preneur qui sous-loue des locaux nus professionnels, dont la sous-location est exonérée sauf option. Elle admet que l'option soit exercée dès le stade des avant-contrats, y compris par un preneur ou un crédit-preneur qui projette une sous-location (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 20 et 230). Le crédit-bail lui-même est traité au chapitre 101.

Immeuble par immeuble ou local par local

La position de la doctrine

La doctrine exige une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles. Elle définit l'ensemble immobilier comme les immeubles relevant d'un même plan masse, d'un même permis de construire ou d'un même programme sur un terrain appartenant à une même personne, ainsi que les immeubles situés sur un même terrain et affectés à une même activité du preneur. Elle ajoute que l'option couvre obligatoirement tous les locaux non exclus d'un immeuble donné (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 110 et 120).

La décision du Conseil d'État de 2020

Le Conseil d'État a jugé le contraire par une décision du 9 septembre 2020, n° 439143, société civile immobilière Emo. Interprétés à la lumière de l'article 137 de la directive 2006/112/CE, l'article 260, 2° et l'article 193 de l'annexe II permettent à un contribuable d'opter pour la soumission à la TVA de certains seulement des locaux qu'il loue dans un même immeuble. L'option exercée pour un local n'a pas pour effet de soumettre à la taxe la location des autres locaux. Le bailleur peut opter pour l'ensemble de l'immeuble, mais rien ne l'y oblige.

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 16 novembre 2021, à la question n° 38389, en a tiré les conséquences. Le bailleur peut désigner de manière expresse et précise les locaux nus professionnels d'un immeuble qu'il soumet à la TVA, sans division juridique de l'immeuble. Pour l'exercice des droits à déduction, chaque immeuble ou ensemble d'immeubles faisant l'objet d'une option reste un secteur unique au sens de l'article 209 de l'annexe II. Les bailleurs qui avaient opté pour tout un immeuble avant la décision peuvent restreindre le champ de leur option en informant l'administration, sans modifier le décompte ni le terme de la période de neuf ans de l'article 194 de l'annexe II.

La forme, la date d'effet et la durée

La déclaration au service des impôts

L'option résulte d'une déclaration expresse, distincte pour chaque immeuble ou chaque local désigné. Une simple lettre adressée au service des impôts territorialement compétent suffit, sans obligation d'y joindre un bail. Lorsque le bailleur possède plusieurs immeubles, la lettre précise ceux qui sont concernés. L'administration peut toutefois écarter une option exercée dans un but frauduleux ou abusif (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 20 et 210). En pratique, la lettre est adressée au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, dont l'accusé de réception doit être conservé.

L'option peut être exercée avant que le bailleur soit propriétaire ou ait la jouissance du local, notamment au stade de l'avant-contrat, même si l'immeuble n'est pas achevé. Le futur bailleur identifie alors l'immeuble dans sa lettre (même source, § 100 et 230). Cette anticipation est essentielle pour récupérer la TVA d'une acquisition en l'état futur d'achèvement (VEFA).

La date d'effet

Selon la version en vigueur du commentaire, l'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée et reste valable tant qu'elle n'est pas dénoncée (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 220). La TVA d'acquisition peut être déduite dès que l'option est exprimée, avant même que les loyers deviennent taxables (même source, § 250). Les sommes encaissées à compter de la date d'effet sont soumises à la taxe, l'exigibilité intervenant en principe à l'encaissement des loyers (article 269 du CGI).

La durée minimale et la dénonciation

L'option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de son exercice. La dénonciation prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 260). Un bailleur qui opte en 2026 ne peut donc pas dénoncer son option avant le 1er janvier 2035. La dénonciation peut rendre exigible la régularisation de la TVA déduite (même source).

Le bailleur qui opte a les mêmes obligations que les redevables de plein droit (même source, § 270). Il est en outre exclu de la franchise en base, qui ne s'applique pas aux opérations soumises à la TVA en vertu d'une option spécifique (BOI-RFPI-CTRL-20-20, § 90). Il est donc redevable dès le premier euro de loyer.

La récupération de la TVA sur l'acquisition et les travaux

Ce qui devient déductible

L'option ouvre droit à déduction de la TVA grevant les dépenses affectées au local taxé. Il s'agit de la TVA payée sur l'acquisition d'un local neuf ou sur l'achat d'un local ancien vendu sur option (chapitre 65), de la TVA sur la construction, les travaux d'entretien, d'amélioration ou d'agrandissement, ainsi que sur les honoraires de gestion, d'architecte ou de syndic qui s'y rapportent. Chaque immeuble sous option forme un secteur distinct, le bailleur devant suivre ses déductions immeuble par immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 130 et 140).

La déduction s'opère sur la déclaration de la période au cours de laquelle la taxe devient exigible chez le fournisseur, au vu de la facture ou de l'acte. Pour une acquisition en VEFA, la taxe devient exigible à chaque appel de fonds, ce qui étale la déduction au rythme du chantier (chapitre 64).

Le crédit de TVA et son remboursement

L'acquisition d'un local fait naître un crédit important au regard des loyers. Selon la doctrine, le remboursement peut être demandé sur une déclaration mensuelle ou trimestrielle lorsqu'il atteint au moins 760 €, ou annuellement en janvier lorsqu'il atteint au moins 150 €, sur le formulaire n° 3519, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la constatation du crédit (BOI-TVA-DED-50-20-10, § 30 à 70). Une demande importante émanant d'un bailleur récemment identifié est souvent examinée avant paiement. Préparez la lettre d'option, l'acte, le bail ou l'engagement du preneur.

Le régime simplifié d'imposition à la TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027. Les bailleurs qui en relevaient passent au régime réel normal et déposent la déclaration n° 3310-CA3, trimestrielle lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours. La dernière déclaration annuelle, pour un exercice clos le 31 décembre 2026, est à déposer au plus tard le 4 mai 2027 (impots.gouv.fr). Un bailleur qui louait un seul local avec option dépose donc désormais quatre déclarations par an.

Les conséquences pour l'impôt sur le revenu

Pour le bailleur imposé dans la catégorie des revenus fonciers, les loyers et les charges se retiennent hors taxe lorsque la location est soumise à la TVA. La TVA collectée n'est pas une recette et la TVA déduite n'est pas une charge, comme le détaille le guide du bailleur privé. La TVA qui reste à la charge du bailleur, faute de droit à déduction, suit le sort de la dépense qu'elle grève. Pour une société à l'impôt sur les sociétés (IS), les produits et charges sont enregistrés hors taxe lorsque la taxe est récupérable. La cotisation foncière des entreprises appliquée à la location de locaux nus est traitée au chapitre 79.

La vie de l'option au fil des baux

Le changement de locataire

Le changement de locataire n'affecte pas la validité de l'option, à condition que le bail consenti à un nouveau preneur non assujetti contienne la clause d'option. Si ce preneur refuse l'option, elle cesse pour les locaux concernés (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 300). Le bailleur doit alors procéder à la régularisation de la TVA déduite sur ce local, sauf s'il le reloue ensuite dans des conditions qui rétablissent l'activité taxée, point à faire examiner au cas par cas.

Le renouvellement et le changement d'activité

Le renouvellement du bail avec le même locataire laisse l'option en vigueur jusqu'à son terme, même si la clause n'est pas reprise (même source, § 310). Un simple changement d'activité du preneur ne remet pas l'option en cause, y compris lorsque le preneur cesse d'être assujetti sans que le bail mentionne l'option. En revanche, si le preneur n'utilise plus les locaux pour une activité économique ou administrative, l'option cesse pour ces locaux (même source, § 280 et 290).

La vacance

Des locaux professionnels vacants peuvent rester couverts par l'option si le bailleur recherche activement des locataires par des mandats ou d'autres démarches et si la surface vacante est faible, cette seconde condition étant réputée remplie lorsque la vacance résulte de circonstances économiques extérieures. Une vacance temporaire justifiée par de telles circonstances, comme un changement de locataire, n'entraîne pas de régularisation. Si la vacance se prolonge et aboutit à l'abandon de l'activité taxée, la régularisation devient exigible (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 170 et 180). Conservez les mandats, annonces et échanges avec les candidats.

La cession du local et la transmission de l'option

L'option peut se transmettre à un successeur, notamment lors d'une restructuration ou de la cession d'une activité de location (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 240). La vente du local loué avec TVA à un acquéreur qui poursuit la location taxée relève en principe de la transmission d'universalité de l'article 257 bis du CGI, sans TVA ni régularisation chez le vendeur, l'acquéreur reprenant la période en cours (chapitre 71). À défaut, le vendeur choisit entre vente exonérée avec régularisation et vente sur option (chapitre 65).

La dénonciation et les régularisations

Le mécanisme

Lorsque le local cesse d'être affecté à des opérations taxées avant la dix-neuvième année qui suit celle de la naissance du droit à déduction, le bailleur reverse la TVA déduite diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année écoulée (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 180 et 320, article 207 de l'annexe II au CGI). La doctrine décompte les années par années civiles, l'année d'acquisition ou d'achèvement comptant pour une année entière (BOI-TVA-DED-60-10, § 20). Pour un droit né au cours de l'année N, la fraction restant à reverser après un événement survenu l'année E est égale à (N + 19 moins E) vingtièmes (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 190 et 280).

Chaque dépense a son propre point de départ. La TVA de l'acquisition, celle de gros travaux réalisés dix ans plus tard et celle d'une extension se régularisent séparément. Le registre des immobilisations doit donc indiquer pour chaque élément le montant déduit et l'année de naissance du droit. Le calcul, la déclaration et les régularisations annuelles sont détaillés au chapitre 69.

Les événements déclencheurs

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

L'option appartient au bailleur, quelle que soit la composition de son foyer fiscal. Un local acquis par deux époux ou partenaires est loué par les deux propriétaires, au nom desquels la lettre d'option est signée. Le divorce ou la rupture du pacte civil de solidarité ne met pas fin à l'option, mais l'attribution du local à l'un d'eux qui l'occuperait pour ses besoins personnels ou le louerait sans TVA déclencherait la régularisation. Le local loué à l'entreprise individuelle de l'un des membres du couple doit l'être à un loyer normal, faute de quoi la réalité de l'activité économique pourrait être discutée. Les revenus fonciers hors taxe se déclarent par le foyer, y compris les années de mariage, de séparation ou de décès (chapitre 133).

Le décès du bailleur

Au décès, les héritiers deviennent propriétaires du local. S'ils poursuivent la location taxée, la transmission à titre gratuit d'une activité peut relever de l'article 257 bis du CGI et la période de régularisation se poursuit (chapitre 71). S'ils reprennent le local pour leur usage ou le relouent sans TVA, la régularisation devient exigible. Les héritiers doivent donc rapidement identifier les options en cours et la TVA encore exposée.

L'enfant mineur, l'indivision et le démembrement

Un local appartenant à un enfant mineur peut être loué avec option par ses représentants légaux. L'engagement de neuf ans au moins et l'exposition à une régularisation sur vingt ans justifient de vérifier avec le notaire les autorisations requises. En indivision, l'option est signée par les indivisaires ou leur mandataire et engage l'indivision. En cas de démembrement, l'usufruitier qui consent le bail et perçoit les loyers est en principe le bailleur qui opte. L'extinction de l'usufruit, par décès ou par l'arrivée du terme d'un usufruit temporaire, pose la question de la poursuite de l'activité taxée par le nu-propriétaire, à examiner au regard de la transmission d'universalité (chapitres 7 et 69).

Les sociétés et celles qui changent de régime

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) est un assujetti distinct de ses associés. Elle opte, déclare et régularise elle-même. L'option sur un local nu ne fait pas perdre à la SCI sa transparence, contrairement à la location d'un local équipé, qui constitue une activité commerciale susceptible de la rendre passible de l'IS au-delà d'une tolérance (chapitre 99). Le passage de la société de l'IR à l'IS, ou l'inverse, n'affecte ni l'option ni la période de régularisation. L'option engage la société pour au moins neuf ans, ce qui justifie une décision collective des associés.

Le bailleur non résident

Un bailleur établi hors de France qui loue un local situé en France avec option est redevable en France, la location étant taxable au lieu de situation de l'immeuble. Établi dans l'Union européenne, il s'identifie et déclare directement ou par un mandataire. Établi hors de l'Union européenne, il désigne en principe un représentant fiscal, sauf accord d'assistance au recouvrement entre son État et la France (BOI-TVA-DECLA-20-30-40, § 1 et 10). Le résident de France qui loue un local situé à l'étranger relève de la législation de cet État (chapitre 119).

L'outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, l'option est possible et les loyers taxés supportent le taux normal de 8,5 %. En Guyane et à Mayotte, où la TVA n'est provisoirement pas applicable, l'option est sans objet (impots.gouv.fr).

Les situations transitoires

Les baux conclus avant le 1er janvier 1991 avec un preneur non assujetti ne pouvaient pas être placés sous option. Les options exercées pour un immeuble entier avant la décision du Conseil d'État du 9 septembre 2020 peuvent être restreintes sans modifier la période de neuf ans. Les options exercées sous le CGI continuent de produire leurs effets après le 1er janvier 2027. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion au 25 octobre 2026, comporte selon les présentations publiées un article 19 qui ajuste le régime des locations immobilières dans le CIBS, notamment pour les terrains non aménagés et les baux constitutifs de droits réels. Aucune de ces mesures n'est adoptée (chapitre 136).

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les années de régularisation suivent le décompte par années civiles de la doctrine et doivent être validées avec le SIE ou l'expert-comptable.

Un local neuf acheté en VEFA par un particulier

Un particulier réserve en 2026 un local commercial neuf au prix de 300 000 € hors taxes (HT), soit 60 000 € de TVA. Avant la signature de l'acte, il adresse au SIE une lettre d'option désignant le local. Il le loue ensuite 24 000 € HT par an à une boulangerie assujettie et lui facture 4 800 € de TVA par an. Il déduit les 60 000 € au rythme des appels de fonds, que l'on suppose tous payés en 2026. Il en obtient le remboursement. Pour l'impôt sur le revenu, il déclare 24 000 € de loyers en revenus fonciers.

En 2031, la boulangerie part. Le bailleur reloue le local à une association non assujettie. Deux rédactions du bail sont possibles.

La clause d'option coûte 4 800 € par an à l'association, qui ne peut pas les déduire. Son absence coûte 42 000 € au bailleur. Les parties peuvent négocier un loyer hors taxe réduit pour partager la charge, ce qui reste moins coûteux pour le bailleur qu'un reversement immédiat, sous réserve de la durée prévisible du bail.

Une SCI qui rénove un local ancien

Une SCI à l'IR a acheté en 2018 à un particulier un local ancien, sans TVA. Elle le loue 18 000 € HT par an à un coiffeur assujetti. En 2026, elle engage 80 000 € HT de travaux d'amélioration, soit 16 000 € de TVA. On suppose ces travaux déductibles des revenus fonciers et des associés imposés au taux marginal de 30 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %.

L'option fait économiser 8 448 € à la SCI, au prix d'obligations déclaratives et d'un engagement jusqu'en 2035 au moins. Si la SCI dénonce l'option en 2035, il reste dix vingtièmes à courir sur la TVA des travaux, soit un reversement de 8 000 €. Si elle conserve l'option jusqu'au 31 décembre 2044, la déduction devient définitive.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie l'existence d'une option régulière, la désignation des locaux et la présence de la clause dans les baux consentis à des preneurs non assujettis. Elle contrôle la réalité de l'activité du preneur dans les locaux, la normalité du loyer entre parties liées et la répartition des dépenses communes d'un immeuble mixte. Les relocations sans clause, les reprises personnelles et les ventes exonérées non suivies de régularisation sont les sources de rappel les plus fréquentes.

Un montage qui interpose une location artificielle pour obtenir un remboursement, par exemple un bail consenti à une société sans activité réelle et résilié après le remboursement, peut être écarté. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a pas eu l'initiative principale ni le bénéfice principal. L'article L64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal, sans majoration spécifique (chapitre 127). Les rappels portent intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois. Le rescrit des articles L80 B et L64 B du LPF permet de faire valider la portée d'une option ou un montage avant sa mise en œuvre (chapitre 10).

Petit et grand patrimoine

Opter pas à pas

1. Qualifier le local et l'usage. Local nu à usage professionnel, sans équipement d'exploitation ni partie d'habitation hors logement de fonction admis.
2. Qualifier le preneur. Assujetti déducteur, assujetti exonéré ou non assujetti, avec le surcoût de la TVA pour lui.
3. Chiffrer l'enjeu. TVA récupérable sur l'acquisition et les travaux, coût des déclarations, exposition sur vingt ans.
4. Décider le périmètre. Immeuble entier ou locaux désignés, en application de la décision du Conseil d'État de 2020.
5. Adresser la lettre d'option. Au SIE, avant l'acquisition si possible, en désignant précisément l'immeuble, les locaux et les baux.
6. S'identifier. Obtenir un numéro de TVA et accéder à l'espace professionnel sur impots.gouv.fr.
7. Rédiger le bail. Insérer la clause d'option, exprimer le loyer hors taxe et prévoir la TVA en sus.
8. Facturer et déclarer. Émettre les avis d'échéance avec la TVA et déposer les déclarations, trimestrielles à partir de 2027.
9. Déduire et demander le remboursement. Imputer la TVA des dépenses et demander le remboursement du crédit.
10. Tenir le registre. Noter chaque montant déduit avec son année puis conserver les pièces pendant toute la période de régularisation.

Les erreurs fréquentes

• Facturer la TVA au locataire sans avoir déclaré l'option au SIE, ce qui ne vaut pas option.
• Signer l'acquisition d'un local neuf sans avoir anticipé l'option, ce qui retarde la déduction et fragilise la preuve de l'affectation à une activité taxée. Dans le premier exemple, l'enjeu est de 60 000 €.
• Relouer à un preneur non assujetti sans clause d'option. Dans le premier exemple, l'oubli coûte 42 000 €.
• Croire que l'option couvre le logement du commerçant loué avec la boutique.
• Appliquer la franchise en base à des loyers soumis à la TVA sur option.
• Dénoncer l'option à la neuvième année sans chiffrer la régularisation. Dans le second exemple, elle atteint 8 000 €.
• Rédiger une lettre d'option générale qui soumet à la TVA tous les locaux d'un immeuble, alors qu'une désignation précise est possible depuis 2020.
• Reprendre le local pour son usage personnel ou le mettre gratuitement à la disposition d'un proche sans mesurer la régularisation.
• Déclarer en revenus fonciers des loyers toutes taxes comprises au lieu des loyers hors taxe.

Liste de contrôle

1. Le local est un local nu à usage professionnel, distinct de tout logement non couvert.
2. La qualité du preneur est connue et la clause d'option figure au bail s'il n'est pas assujetti.
3. La lettre d'option a été adressée au SIE, avec la date et la désignation précise des locaux.
4. L'option a été exercée avant l'acquisition lorsque la TVA du prix doit être déduite.
5. Le numéro de TVA et l'espace professionnel sont actifs.
6. Les avis d'échéance mentionnent le loyer hors taxe, le taux, la TVA et le montant toutes taxes comprises.
7. Les déclarations sont déposées selon le rythme applicable à partir du 1er janvier 2027.
8. Les crédits de TVA sont suivis et leur remboursement demandé dans les délais.
9. Le registre des déductions indique pour chaque dépense le montant et l'année de naissance du droit.
10. La date de première dénonciation possible est inscrite au calendrier.
11. Chaque relocation, vacance ou reprise fait l'objet d'une analyse préalable de la régularisation.
12. Les revenus fonciers sont déclarés hors taxe.
13. Toute vente du local est précédée de l'examen de la transmission d'universalité et de l'option sur la vente.