Les livraisons à soi-même

La livraison à soi-même est une opération que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) crée de toutes pièces. Une personne qui construit ou fait construire pour son propre compte se facture fictivement le bien, paie la taxe sur son prix de revient et, selon les cas, la déduit aussitôt. Le mécanisme sert à placer celui qui produit lui-même un immeuble dans la situation de celui qui l'aurait acheté à un promoteur, ou à faire bénéficier d'un taux réduit une construction dont les factures portent le taux normal.

Ses cas d'application, réduits par les réformes de 2010 et de 2014, restent importants pour le logement social, le logement locatif intermédiaire, l'accession sociale en quartier prioritaire et les assujettis qui affectent un immeuble neuf à une activité exonérée. Ce chapitre présente les règles en vigueur au 25 octobre 2026. La fiscalité générale de la construction est présentée dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la construction et de la promotion et le projet d'un parc construit pour la location dans le Guide du bailleur professionnel, Construire pour son propre parc.

La notion et les textes

Une opération sans contrepartie

La livraison à soi-même est l'opération par laquelle une personne obtient un bien à partir de biens, d'éléments ou de moyens qui lui appartiennent, avec ou sans l'aide de tiers. Pour un immeuble, elle résulte d'une construction nouvelle, d'une surélévation ou de travaux qui rendent le bâtiment à l'état neuf. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que le propriétaire d'un terrain qui fait construire réalise une telle opération, quelle que soit la part des architectes et des entrepreneurs (BOI-TVA-CHAMP-10-20-20, version du 26 août 2020).

Seuls les assujettis au sens de l'article 256 A du Code général des impôts (CGI) peuvent en principe être concernés, sous réserve des cas où la loi vise expressément des non-assujettis, comme l'accédant à la propriété en quartier prioritaire. Une personne qui ne réalise que des opérations hors du champ de la taxe ne constate pas de livraison à soi-même au titre du droit commun (même commentaire).

Les deux fonctions du mécanisme

La première fonction est la neutralité. Un assujetti exonéré qui achète un immeuble neuf à un promoteur paie la TVA sur le prix total, terrain compris. S'il construisait lui-même sans livraison à soi-même, il ne la supporterait que sur les factures des entreprises. La livraison à soi-même rétablit l'égalité en taxant le prix de revient total.

La seconde fonction est l'application d'un taux réduit. Les entreprises facturent les travaux au taux normal et le maître d'ouvrage déduit cette taxe, puis acquitte la taxe due au taux réduit sur la livraison à soi-même. Le logement social, le logement intermédiaire et l'accession sociale en quartier prioritaire reposent sur ce schéma.

Les textes de référence

Le 3 du I de l'article 257 du CGI vise le secteur social et l'accession aidée, le 2° et le 3° du 1 du II l'affectation d'un bien à des opérations sans déduction complète et le transfert vers un secteur exonéré. La base est fixée par le a du 2 de l'article 266, le délai de liquidation par le II de l'article 270, les taux réduits par les articles 278 sexies et 279-0 bis A, la remise en cause par l'article 284.

Au 1er janvier 2027, ces dispositions législatives rejoignent le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS), en application de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Selon le rescrit publié le 7 octobre 2026, les commentaires du BOFiP restent opposables, les références au CGI s'entendent des articles du CIBS qui les reprennent et les annexes du CGI restent applicables jusqu'à leur reprise (BOI-RES-TVA-000253, § 2.1 et 2.2).

L'évolution des cas d'imposition

La réforme de 2010

La loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 a refondu la TVA immobilière à compter du 11 mars 2010 (anil.org). Les livraisons à soi-même d'immeubles neufs ont alors été réservées aux assujettis, les particuliers n'y restant soumis que dans certains dispositifs d'accession aidée à taux réduit. La vente par un particulier, dans les cinq ans, d'une maison qu'il a fait construire est sortie du champ de la TVA.

La réforme de 2014

L'article 32 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 a supprimé la livraison à soi-même des biens affectés aux besoins de l'entreprise par les assujettis qui ne réalisent que des opérations ouvrant droit à déduction complète. Le BOFiP l'a commenté le 2 mars 2016 (ACTU-2016-00045). Depuis lors, un assujetti qui construit un immeuble entièrement affecté à des opérations taxables ne constate plus de livraison à soi-même. Il dépose la déclaration d'achèvement en mairie et déduit la taxe des travaux selon le droit commun.

Le même commentaire maintient la livraison à soi-même lorsque l'acquisition du bien auprès d'un autre assujetti n'aurait pas ouvert droit à déduction complète. Il rend applicable à tous les assujettis l'assimilation d'un immeuble de stock à une immobilisation.

Le tableau des périodes

Chaque condition s'apprécie à la date que fixe son texte, le plus souvent le fait générateur, parfois le dépôt du permis comme pour la localisation du logement intermédiaire.

Les cas d'imposition en vigueur

La vue d'ensemble

Les logements locatifs sociaux neufs

Les livraisons à soi-même de logements locatifs sociaux, réalisées par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM), les sociétés d'économie mixte ou des opérateurs privés conventionnés, bénéficient des taux réduits de l'article 278 sexies. Le taux dépend du financement et de la nature de l'opération. Pour ces logements, la liquidation doit intervenir au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant l'achèvement, sans prorogation possible (BOI-TVA-IMM-10-30, version du 17 mars 2021, § 50). Un bailleur privé conventionné peut entrer dans ce champ, la nature du logement primant sur la qualité du bailleur.

Les travaux dans les logements sociaux

Le 1° du 3 du I de l'article 257 vise aussi les livraisons à soi-même de travaux de rénovation, d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans des logements locatifs sociaux conventionnés, y compris leurs annexes comme les parties communes et les garages. Les travaux de rénovation énergétique, d'accessibilité, de mise aux normes ou de protection contre l'amiante et le plomb relèvent de 5,5 %. Les autres travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien relèvent de 10 %, hors entretien des espaces verts et nettoyage (BOI-TVA-IMM-20-10-20-10, version du 1er juillet 2015).

La base est le prix de revient total des travaux hors taxe (HT), honoraires et main-d'œuvre en régie compris, sans le prix d'acquisition des logements. Le fait générateur est l'achèvement de l'ensemble des travaux, ou le dernier jour du trimestre civil pour l'entretien. La livraison à soi-même n'est pas obligatoire lorsque l'entreprise facture directement le taux réduit (même commentaire). Si les conditions cessent d'être remplies dans les trois ans du fait générateur, un complément de taxe est dû.

Le logement locatif intermédiaire

L'article 279-0 bis A du CGI soumet au taux de 10 % les livraisons et livraisons à soi-même de logements neufs, ou issus de la transformation de locaux autres que d'habitation, destinés à la location intermédiaire. Le BOFiP, mis à jour le 8 juillet 2026 après la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, en commente les conditions (BOI-TVA-IMM-30, § 1 à 240).

• Le destinataire. Il doit être une personne morale, y compris une société civile immobilière (SCI) familiale, une société commerciale ou une association. En démembrement, l'usufruitier peut être la personne morale et le taux s'étend à la nue-propriété (§ 60). Les associés ou leurs proches peuvent être locataires (§ 65).
• La destination. Les logements sont loués nus ou meublés, en exonération de TVA, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale, sous plafonds de ressources et de loyers (§ 20 à 50).
• La localisation. Les logements sont situés, à la date de la demande de permis de construire, dans une commune classée en zone de déséquilibre entre l'offre et la demande ou dans l'un des périmètres de revitalisation énumérés par le texte (§ 70 à 84).
• La mixité sociale. La commune compte plus de 25 % de logements locatifs sociaux, le logement est situé en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou l'ensemble immobilier comprend plus de 25 % de logements sociaux rapportés à la somme des logements sociaux et intermédiaires. Les résidences-services sont dispensées de cette condition (§ 90 à 110).
• L'information de l'administration. Elle est obligatoire, du dépôt du permis ou de l'acquisition en l'état futur d'achèvement jusqu'à la fin de la période de reprise (§ 30 et 100).

Pour la livraison à soi-même, les travaux sont facturés au taux normal, la taxe d'amont est déduite et la charge finale correspond au taux de 10 %. La base est le prix de revient total, terrain compris, diminué de la part afférente aux logements sociaux de l'opération. Le fait générateur intervient au dépôt en mairie de la déclaration exigée par la réglementation du permis de construire (§ 160 à 190).

L'accession à la propriété en quartier prioritaire

Le particulier qui fait construire sa résidence principale dans une zone de rénovation urbaine conventionnée avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), dans un QPV ou à moins de 300 mètres de leur limite, peut bénéficier du taux de 5,5 %, sous plafonds de ressources et de prix. S'il réserve la maîtrise d'œuvre ou fait appel directement aux artisans, ceux-ci facturent 20 %. Il dépose alors l'imprimé n° 943, qui récapitule les factures, applique 5,5 % à la base HT et demande le remboursement de la différence sur l'imprimé n° 941, dans le mois de l'achèvement ou de la première occupation si elle est antérieure (impots.gouv.fr).

Avec un contrat unique de construction de maison individuelle ou de promotion immobilière, le prestataire facture directement le taux réduit s'il dispose des justificatifs. Les conditions et la remise en cause sont détaillées au chapitre 15.

L'immeuble neuf affecté à des opérations sans déduction complète

Le 2° du 1 du II de l'article 257 soumet à livraison à soi-même l'assujetti qui affecte aux besoins de son entreprise un bien qu'il a produit ou construit, lorsque l'acquisition d'un tel bien auprès d'un autre assujetti ne lui aurait pas ouvert droit à déduction complète. Sont concernés les biens utilisés pour des opérations exonérées, les biens soumis à une déduction partielle et les biens exclus du droit à déduction (BOI-TVA-CHAMP-10-20-20).

En matière immobilière, cela vise l'assujetti qui construit un immeuble neuf pour une activité exonérée ou partiellement taxable. La déclaration spéciale n° 940-SD se dépose dans le mois de l'achèvement et la liquidation peut être différée jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'achèvement (BOI-TVA-IMM-10-20-30, version du 2 mars 2016). Les travaux qui rendent l'immeuble neuf ou le transforment donnent lieu à livraison à soi-même lors de la première utilisation (BOI-TVA-IMM-10-30, § 20 et 50).

Le transfert vers un secteur exonéré

Le 3° du 1 du II de l'article 257 vise l'assujetti qui dispose d'un secteur exonéré sans droit à déduction. Lorsqu'un bien ayant ouvert droit à déduction est transféré vers ce secteur, sa livraison à soi-même est imposable et la taxe correspondante n'est pas déductible (BOI-TVA-CHAMP-10-20-20). Dans ce cas, aucune régularisation n'est exigible en plus, selon le commentaire des régularisations globales (BOI-TVA-DED-60-20-30, § 50).

Le bailleur particulier et la gestion d'un patrimoine privé

Le BOFiP maintient une présomption selon laquelle le propriétaire qui loue un immeuble agit en simple propriétaire. L'encaissement de loyers ne suffit pas à caractériser une activité économique, même si un investisseur qui inscrit ses opérations dans une démarche économique peut être identifié comme assujetti (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50). Le particulier qui fait construire une maison pour la louer nue, en exonération, ne constate donc pas en principe de livraison à soi-même.

La situation du loueur en meublé est plus délicate, car son activité est commerciale et lui confère en général la qualité d'assujetti. Une décision commentée par la presse spécialisée en novembre 2024 a retenu l'obligation de constater une livraison à soi-même pour un assujetti qui affecte à une location meublée exonérée un immeuble neuf qu'il a construit. L'enjeu est la taxe au taux normal sur le terrain et sur les autres coûts non grevés de TVA. Avant de lancer une construction destinée à la location meublée, en direct ou en société, faites trancher ce point par une demande de rescrit (chapitre 10).

La base d'imposition

La base de la livraison à soi-même d'un immeuble est son prix de revient total hors TVA, y compris le coût du terrain ou sa valeur d'apport, selon le a du 2 de l'article 266 du CGI. Le BOFiP en détaille le contenu au BOI-TVA-IMM-10-20-10.

• Le terrain. Les sommes versées pour en entrer en possession, prix, honoraires du notaire et droits de mutation, ou à défaut sa valeur vénale.
• Les travaux et études. Les mémoires des entrepreneurs, les honoraires d'architectes et de géomètres, les matériaux, les frais d'aménagement de l'emprise comme la démolition ou les fouilles.
• Les frais généraux. Les frais des intermédiaires et les frais de personnel affectés à l'opération.
• Les impôts et taxes. Les impôts, taxes et redevances liés à la construction, comme les taxes d'urbanisme.
• Les frais financiers. Ils entrent dans le prix de revient, sauf pour les parties destinées à l'habitation, pour lesquelles l'administration admet leur exclusion.

Sont exclus les travaux facultatifs payés directement par certains destinataires. Pour le logement intermédiaire, la base est diminuée de la part du terrain et du prix de revient afférente aux logements sociaux, au prorata de la surface habitable (BOI-TVA-IMM-30, § 170). En cas de réhabilitation lourde, le coût du terrain est nul s'il a déjà été pris en compte dans une précédente livraison à soi-même.

Le fait générateur, l'exigibilité et la liquidation

L'exigibilité coïncide avec le fait générateur. Seule la liquidation peut être différée, dans les limites du tableau. Le directeur départemental ou régional des finances publiques peut accorder une prorogation sur demande motivée lorsque la base définitive ne peut pas être établie à temps. Si le délai est échu, la taxe doit être acquittée avant toute mutation de l'immeuble, sur les éléments connus (BOI-TVA-IMM-10-20-30).

Par tolérance, l'assujetti qui revend l'immeuble dans les deux ans suivant l'achèvement est dispensé de liquider la livraison à soi-même, la vente imposable sur le prix total assurant la taxation.

La déduction et la neutralité

La taxe d'amont

La TVA ayant grevé les dépenses de construction, terrain compris lorsqu'il a été acquis avec TVA, est déductible selon le droit commun lorsque la construction donne lieu à livraison à soi-même. Le droit à déduction naît lorsque la taxe devient exigible. Le contribuable qui ne réalise que des opérations occasionnelles et n'a pas de numéro d'identification l'obtient lors du dépôt de la déclaration n° 940-SD (BOI-TVA-IMM-10-30, § 1 et 10).

La taxe de la livraison à soi-même

La taxe de la livraison à soi-même est déductible selon l'affectation de l'immeuble. Si l'immeuble sert à des opérations exonérées, comme une location d'habitation nue ou meublée sans services, elle n'est pas déductible. Si l'immeuble sert pour partie à des opérations taxables, elle est déductible à proportion du coefficient de déduction, calculé pour l'immeuble entier ou par fractions identifiées dès l'affectation initiale (BOI-TVA-IMM-10-30, § 30 à 50).

Le résultat est une charge finale égale au taux applicable multiplié par le prix de revient total, à proportion de la part non déductible. Le logement intermédiaire supporte ainsi 10 % de son prix de revient, terrain compris, au lieu de 20 % des seules factures. L'assujetti exonéré supporte 20 % de son prix de revient, terrain compris, comme s'il avait acheté l'immeuble à un promoteur.

Le point de départ de la période de régularisation

Pour un immeuble construit qui donne lieu à livraison à soi-même, la période de régularisation de vingt ans court à compter de la date d'exigibilité de cette livraison. Pour un immeuble construit et entièrement affecté à des opérations taxables, elle court à compter de l'achèvement, réputé intervenir au dépôt de la déclaration en mairie (BOI-TVA-DED-60-20-10, version du 3 janvier 2018). Les régularisations ultérieures sont présentées au chapitre 69.

Les obligations déclaratives

Les non-assujettis redevables de la TVA au titre d'une livraison à soi-même de certains logements sont dispensés d'être pris en charge par le SIE comme des entreprises (BOI-TVA-IMM-10-20-30). La suppression du régime simplifié d'imposition au 1er janvier 2027 conduit les redevables concernés à déclarer sur la n° 3310-CA3, trimestrielle sous 1 000 000 € de chiffre d'affaires (impots.gouv.fr).

La franchise en base ne couvre pas les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, ni les livraisons à soi-même de travaux dans les logements sociaux. Les livraisons à soi-même n'entrent pas non plus dans le chiffre d'affaires qui sert à apprécier les limites de la franchise (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 70 et 210). Un petit opérateur en franchise pour ses autres opérations doit donc liquider la taxe de sa livraison à soi-même.

La déclaration foncière dans les 90 jours de l'achèvement reste due indépendamment de la TVA (chapitre 131).

La remise en cause des taux réduits

Le logement intermédiaire

Le complément d'impôt, égal à la différence entre le taux de 10 % et le taux normal, est dû par le preneur qui cesse de louer dans les conditions prévues, selon un calendrier par paliers commenté par le BOFiP (BOI-TVA-IMM-30, § 220 à 237).

La remise en cause ne vise que les logements non conformes, non l'ensemble immobilier. Le point de départ est la date de la première livraison des logements acquis. Aucun complément n'est dû lorsque les logements sont apportés ou cédés à des personnes morales qui poursuivent la location, ni en cas de cession des titres de la société propriétaire. L'extinction de l'usufruit n'entraîne pas de complément si le nu-propriétaire devenu plein propriétaire poursuit la location. La vacance temporaire n'est pas sanctionnée lorsque le bailleur démontre rechercher activement un locataire.

Le logement social et l'accession

Pour les travaux dans les logements sociaux, le complément est dû si les conditions cessent dans les trois ans du fait générateur. Pour les logements sociaux neufs et l'accession en quartier prioritaire, l'article 284 du CGI prévoit des compléments selon des durées et des dégressivités propres à chaque dispositif, présentées au chapitre 15.

Les situations particulières

Le couple, l'indivision et les enfants mineurs

Le redevable de la livraison à soi-même est la personne qui réalise l'opération, c'est-à-dire le propriétaire qui construit ou fait construire. Pour des époux ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS), c'est le propriétaire du terrain et de la construction selon le régime matrimonial ou l'acte d'acquisition. Pour l'accession en quartier prioritaire, les conditions de ressources s'apprécient sur le foyer et la résidence principale doit être celle des accédants. Des concubins qui construisent en indivision doivent chacun remplir les conditions du taux réduit. Faites préciser par le SIE qui souscrit les imprimés.

Un enfant mineur, par exemple héritier d'un programme en cours, est représenté par ses représentants légaux, qui accomplissent les formalités en son nom.

Le démembrement

Pour le logement intermédiaire, l'usufruitier personne morale peut porter l'opération et le taux réduit s'étend à la nue-propriété détenue par des particuliers. Ce schéma, admis par une réponse ministérielle citée au BOFiP, permet à des personnes physiques de détenir la nue-propriété de logements intermédiaires. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devenu plein propriétaire évite le complément s'il poursuit la location (§ 233). Le démembrement et ses autres effets sont présentés aux chapitres 7 et 61.

Les sociétés à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

Une société civile de construction-vente ne constate pas en principe de livraison à soi-même, la taxe étant due sur la vente des lots. Si elle conserve des lots invendus et les loue en exonération, les règles d'assimilation à une immobilisation et de régularisation s'appliquent, selon le chapitre 70. Une SCI familiale à l'impôt sur le revenu (IR) qui construit des logements intermédiaires est un redevable possible au même titre qu'une société à l'impôt sur les sociétés (IS).

Le passage d'une société de l'IR à l'IS ne déclenche pas de livraison à soi-même. Un apport ou un transfert d'immeuble à une autre entité relève de la transmission d'universalité ou de la régularisation (chapitres 69 et 71).

Les non-résidents et l'outre-mer

Un non-résident qui construit en France est redevable de la livraison à soi-même comme un résident. Non établi en France, il relève du service des impôts des entreprises étrangères. En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, le logement intermédiaire bénéficie d'un taux de 2,10 %, avec des plafonds fixés par décret (BOI-TVA-IMM-30, § 240). En Guyane et à Mayotte, la TVA ne s'applique pas dans les conditions de droit commun (chapitre 121).

Les situations transitoires

Pour le logement intermédiaire, les permis déposés au plus tard le 3 octobre 2023 avec une ouverture de chantier avant le 31 décembre 2024 relèvent d'un critère géographique apprécié au 31 décembre 2024. Les aménagements de la mixité et des cessions issus de la loi de finances pour 2026 s'appliquent rétroactivement depuis le 1er janvier 2021 (ACTU-2026-00054 du 8 juillet 2026). Pour l'accession en quartier prioritaire, le taux était de 7 % pour les opérations de 2012 et 2013.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Les présentations publiées ne font pas apparaître de mesure propre aux livraisons à soi-même. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date et son état est suivi au chapitre 136.

Analyser une opération pas à pas

1. Qualifiez le maître d'ouvrage. Déterminez s'il est assujetti agissant en tant que tel, particulier gérant son patrimoine ou personne morale éligible au logement intermédiaire.
2. Qualifiez l'affectation. Identifiez l'usage de l'immeuble achevé, taxable, exonéré ou mixte, logement par logement si nécessaire.
3. Identifiez le cas de livraison à soi-même. Rattachez l'opération à l'un des cas du tableau ou concluez à l'absence de livraison à soi-même.
4. Vérifiez les conditions du taux réduit. Localisation, mixité, plafonds, agrément ou convention, avant le dépôt du permis.
5. Constituez la base. Rassemblez le coût du terrain, les factures, les honoraires et les taxes.
6. Datez le fait générateur. Achèvement, déclaration en mairie ou première utilisation selon le cas.
7. Déposez les déclarations. Formulaire n° 940-SD, imprimés n° 941 et 943 ou déclaration de TVA, dans les délais du tableau.
8. Exercez les déductions. Déduisez la taxe d'amont et, le cas échéant, la taxe de la livraison à soi-même selon le coefficient.
9. Ouvrez le suivi. Inscrivez l'immeuble au tableau des immobilisations avec la date de départ des vingt ans et la durée des engagements de location.

Tableau comparatif des voies de construction

Trois exemples chiffrés

Premier exemple, douze logements intermédiaires construits par une SCI familiale

Exemple illustratif. Une SCI familiale fait construire douze logements intermédiaires dans une commune qui compte plus de 25 % de logements sociaux. Elle a acheté le terrain à un particulier 420 000 €, frais d'acquisition de 33 000 € en plus. Les entreprises facturent 1 800 000 € HT de travaux et les maîtres d'œuvre 180 000 € HT d'honoraires, avec la TVA à 20 %. Les taxes d'urbanisme s'élèvent à 40 000 €. Les frais financiers, afférents à des logements, sont exclus de la base.

La charge finale de TVA de la SCI est de 247 300 €. Sans le régime du logement intermédiaire, une SCI qui loue nu en gérant son patrimoine supporterait 396 000 € de TVA non déductible. L'écart de 148 700 € se paie par vingt ans de loyers plafonnés et de locataires sous plafonds de ressources, à comparer aux loyers de marché. Si l'un des logements, représentant un douzième de la base, cessait d'être loué dans les conditions prévues au cours de la huitième année, le complément serait de 206 083,33 € multipliés par 10 %, soit 20 608,33 €, augmenté de l'intérêt de retard.

Deuxième exemple, un accédant en quartier prioritaire

Exemple illustratif. Un couple fait construire sa résidence principale dans un QPV en coordonnant lui-même les artisans. Ses ressources respectent les plafonds. Les factures s'élèvent à 180 000 € toutes taxes comprises (TTC), dont 30 000 € de TVA à 20 %.

Les imprimés sont adressés au SIE du lieu de l'immeuble dans le mois de l'achèvement ou de la première occupation. Une revente ou une mise en location dans les années suivantes peut entraîner un complément selon les règles du chapitre 15.

Troisième exemple, une société qui construit pour une location meublée exonérée

Exemple illustratif. Une société à l'IS fait construire six logements qu'elle louera meublés à l'année, sans services, en exonération. Elle a acquis le terrain auprès d'un particulier pour 150 000 €, frais de 12 000 € en plus. Elle paie 900 000 € HT de travaux et 60 000 € HT d'honoraires avec la TVA à 20 %, ainsi que 15 000 € de taxes d'urbanisme. La livraison à soi-même est supposée due.

Le surcoût de 35 400 € correspond à 20 % du terrain et des taxes, soit 177 000 €. La société se trouve dans la situation où elle aurait acheté l'immeuble à un promoteur au prix total TTC. Si elle avait omis la livraison à soi-même tout en déduisant la taxe des travaux, l'administration rappellerait 227 400 € de taxe, dont 192 000 € correspondant à la déduction indue, avec l'intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie la qualité de celui qui construit, l'affectation déclarée, la base et les délais de liquidation. Pour le logement intermédiaire, elle contrôle la mixité, la localisation, les plafonds à chaque bail et l'information obligatoire. Pour l'accession, elle vérifie les ressources, le prix et l'occupation.

Les rappels portent intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois et, selon le cas, une majoration de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses, présentées au chapitre 126. Le défaut de dépôt d'une déclaration de TVA dans les délais entraîne la majoration de 10 %, portée à 40 % faute de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure (service-public.gouv.fr, fiche F34175). Le palier de 20 % ne vaut que pour l'impôt sur le revenu.

Les erreurs fréquentes

• Oublier le terrain dans la base. Sur l'exemple de la SCI familiale, l'omission de 453 000 € conduit à un rappel de 45 300 € de TVA à 10 %, augmenté de l'intérêt de retard.
• Déduire la taxe des travaux sans liquider la livraison à soi-même. Sur l'exemple de la société, le rappel atteint 227 400 €.
• Laisser passer le délai de six mois des logements sociaux. La liquidation ne peut pas être prorogée.
• Croire qu'un particulier peut porter du logement intermédiaire en direct. Le destinataire doit être une personne morale, l'usufruit pouvant seul être porté par elle.
• Négliger la mixité sociale à la date du permis. Le taux de 10 % tombe pour tous les logements concernés, soit un complément de 10 points sur leur base.
• Céder plus de la moitié des logements intermédiaires avant la seizième année. Le complément devient exigible sur les logements cédés.
• Oublier le délai d'un mois des imprimés n° 943 et 941. Le remboursement de 21 750 € de l'exemple de l'accédant suppose un dossier déposé dans les formes et délais prévus.

Liste de contrôle

• La qualité du maître d'ouvrage, particulier, assujetti ou personne morale éligible, est établie et documentée.
• Le cas de livraison à soi-même applicable est identifié, ou son absence est justifiée.
• Les conditions du taux réduit sont vérifiées à la date pertinente, permis ou fait générateur.
• La base comprend le terrain, ses frais d'acquisition, les travaux, les honoraires et les taxes.
• Les déclarations n° 940-SD, 941 et 943 ou la déclaration de TVA sont déposées au bon service.
• La taxe d'amont et la taxe de la livraison à soi-même sont déduites selon le coefficient.
• L'état du projet de loi de finances pour 2027 et le passage au CIBS sont vérifiés avant le fait générateur.