La TVA des locations meublées para-hôtelières

La location d'un logement meublé à usage d'habitation est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sans possibilité d'option. Cette exonération cède lorsque le logement est proposé avec des services qui rapprochent l'offre de l'hôtellerie, lorsque la location résidentielle s'accompagne des mêmes services ou lorsque le propriétaire loue à un exploitant qui fournit lui-même ces services. Dans ces trois cas, la TVA est due de plein droit, avec un taux réduit, une franchise en base et un droit à déduction qui engage le loueur sur une longue durée.

Ce chapitre traite ces trois cas sous l'angle de la seule TVA. La qualification de l'activité à l'impôt sur le revenu, le régime des chambres d'hôtes et des gîtes ainsi que la cotisation foncière des entreprises sont présentés au chapitre 43. La vue de l'entreprise de location est développée dans le Guide du bailleur professionnel, La TVA du loueur professionnel et dans le Guide du bailleur professionnel, Les services para-hôteliers. Les bases destinées au bailleur particulier figurent dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif. Les régularisations de la taxe déduite font l'objet du chapitre 69.

Le principe et ses trois exceptions

L'exonération des locations meublées d'habitation

Le 4° de l'article 261 D du Code général des impôts (CGI) exonère les locations de logements meublés à usage d'habitation, sans possibilité d'option. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le rappelle au premier paragraphe de son commentaire consacré à ces locations (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, version du 26 mars 2025, § 1). Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) qui loue à l'année sans services ne facture donc aucune taxe et ne déduit rien.

Faute d'option, un bailleur ne peut pas devenir redevable pour récupérer la taxe d'une acquisition ou d'un chantier. Seule une modification réelle de l'offre, par l'ajout de services ou la location à un exploitant, fait entrer l'opération dans le champ de la taxe.

Les trois cas taxés de plein droit

Le même texte prévoit trois exceptions, commentées par le BOFiP aux paragraphes 10 à 150 du commentaire précité.

Les quatre services sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle, même non personnalisée. Le régime ne dépend ni d'un classement ni d'une immatriculation, mais des services réellement proposés au client (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 20 et 60).

Le passage au Code des impositions sur les biens et services

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, transfère les règles législatives de la TVA dans le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er janvier 2027. Jusqu'au 31 décembre 2026, l'article 261 D du CGI reste applicable. Selon le rescrit de l'administration publié le 7 octobre 2026, les commentaires du BOFiP restent opposables et les références au CGI s'entendent des articles du CIBS qui les reprennent (BOI-RES-TVA-000253, § 1.3 et 2.1).

Les actes et factures peuvent viser le CGI jusqu'au 30 juin 2028.

L'application du texte dans le temps

La rédaction antérieure à 2024

Avant 2024, le b du 4° de l'article 261 D taxait la mise à disposition d'un local meublé, à titre onéreux et de manière habituelle, comportant au moins trois des quatre services, à condition que ces services soient rendus dans des conditions similaires à celles des établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle. On résumait cette exigence par la nécessité de moyens équivalents à ceux d'un hôtel, si bien qu'un loueur sans organisation professionnelle restait exonéré. Consulté pour avis, le Conseil d'État a relevé le 5 juillet 2023 que ce régime n'était pas entièrement conforme à la directive européenne, selon les commentaires de praticiens publiés à cette date.

La réforme de la loi de finances pour 2024

L'article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a refondu le 4° de l'article 261 D à compter du 1er janvier 2024. Il distingue désormais l'hébergement hôtelier et les secteurs de fonction similaire des locations meublées à usage résidentiel assorties de services (ACTU-2024-00069 du 7 août 2024). L'exigence de conditions similaires à celles d'un hôtel a disparu du texte de TVA, au profit d'une condition de durée de séjour et de l'accès à trois services.

L'administration a publié ses commentaires le 7 août 2024, puis les a complétés le 26 mars 2025 après consultation publique (ACTU-2025-00012). Ces précisions portent sur l'appréciation des services et sur la définition des locations résidentielles.

La décision du Conseil d'État du 12 novembre 2025

Saisi par un syndicat de loueurs, le Conseil d'État a annulé, par une décision n° 498267 du 12 novembre 2025, les remarques des paragraphes 80 et 90 du commentaire qui réputaient les conditions de nettoyage et de linge nécessairement remplies, pour les séjours courts, du seul fait que ces prestations avaient été réalisées avant l'arrivée du client. Il a jugé que cette présomption ajoutait à la loi. Il a en revanche validé le paragraphe 100, selon lequel la réception n'a pas à être personnalisée et peut passer par un dispositif électronique, à condition qu'elle ne se réduise pas à une simple remise de clés.

Pour un séjour court, le nettoyage et le linge préparés avant l'arrivée peuvent donc suffire, mais cela s'apprécie au cas par cas. Ni le loueur ni l'administration ne peuvent plus invoquer la présomption annulée.

Le tableau des périodes

Le régime d'une opération s'apprécie à la date de son fait générateur. Une offre restée inchangée depuis 2022 a ainsi pu passer de l'exonération à la taxation au 1er janvier 2024 sans que le loueur ait rien modifié.

L'hébergement hôtelier et para-hôtelier

La condition de durée

La condition de durée est remplie lorsque le prestataire propose des séjours pouvant être inférieurs ou égaux à trente jours, au choix du client. Un séjour effectif plus long, ou le renouvellement d'un séjour au-delà de trente nuitées, ne fait pas sortir l'opération du champ de la taxe. À l'inverse, une offre uniquement au trimestre ne remplit pas la condition (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 40).

Ce qui compte est donc ce que le prestataire propose, non ce que les clients réservent. Une résidence qui affiche des séjours à la nuitée sur une plateforme relève du b même si la plupart de ses clients restent deux mois. Pour sortir du b, l'offre doit écarter toute durée de trente nuitées ou moins.

Le local meublé et les quatre services

Le client doit disposer d'un local meublé et avoir accès à au moins trois des quatre services. Le BOFiP précise le contenu de chacun aux paragraphes 70 à 100 du même commentaire.

• Le petit-déjeuner. Il doit être proposé selon les usages professionnels, dans le logement ou dans un local commun, directement ou par un tiers commercialisé par le prestataire. Un distributeur automatique ou un conseil d'adresses ne suffit pas.
• Le nettoyage régulier. Il est effectué avant le séjour et proposé régulièrement pendant celui-ci, un rythme hebdomadaire suffisant. Le prêt de matériel de nettoyage ne suffit pas.
• Le linge de maison. Il est fourni au début du séjour et son renouvellement est proposé régulièrement, un rythme hebdomadaire suffisant. Une laverie en libre accès ne suffit pas.
• La réception. Elle consiste à accueillir et informer le client, même sans personnalisation ni permanence. Une boîte à clés sans aucune autre forme d'accueil ne suffit pas.

Un service compte dès qu'il est réellement offert, même si certains clients ne l'utilisent pas. La preuve repose sur les annonces, le livret d'accueil, les contrats de prestataires et les factures.

Qui est le prestataire

Est prestataire celui qui assume les risques et agit en son nom propre envers le client. Il ne perd pas cette qualité lorsqu'il recourt à un mandataire qui agit en son nom et pour son compte, comme une conciergerie mandatée. Un intermédiaire qui agit en son nom propre ou assume les risques devient lui-même le prestataire (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 30).

Le même paragraphe indique que l'exploitant d'une résidence de tourisme est le prestataire, même si les logements appartiennent à plusieurs propriétaires. Lorsque des professionnels distincts fournissent, chacun sous sa responsabilité, le logement d'une part et les services d'autre part, la location du logement reste exonérée. Le propriétaire qui laisse ses clients commander et payer eux-mêmes le ménage à une entreprise indépendante n'additionne donc pas ce service à son offre.

Les locations résidentielles avec services

Le b bis vise les locations meublées à vocation résidentielle, c'est-à-dire assorties d'un contrat relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou d'un bail similaire dont la durée excède nécessairement un mois. Le locataire n'a pas à y établir sa résidence principale et la qualité du bailleur est indifférente. La taxation suppose là encore l'accès à trois des quatre services (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 110 à 130).

Le BOFiP cite les résidences services, les résidences étudiantes et seniors, les maisons de retraite et l'habitat partagé, dit coliving. Une colocation meublée avec ménage hebdomadaire, linge et accueil y entre, même avec des baux d'un an.

S'il supprime l'un des trois services, le bailleur d'une telle résidence voit ses baux redevenir exonérés, ce qui déclenche les régularisations présentées au chapitre 69.

La location consentie à un exploitant

Le principe

Le c du 4° de l'article 261 D taxe les locations de locaux nus ou meublés consenties à un prestataire qui réalise des opérations relevant du b ou du b bis. La taxation s'applique quel que soit le nombre d'intermédiaires, par exemple lorsqu'une société civile immobilière (SCI) donne l'immeuble en crédit-bail à un preneur qui le sous-loue à l'exploitant. Elle s'applique même si le preneur bénéficie par ailleurs d'une exonération, comme une association ou une personne publique (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 140 et 150).

Le propriétaire d'un lot de résidence étudiante, de résidence seniors, de résidence de tourisme ou d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), loué par bail commercial à l'exploitant, facture donc la TVA sur son loyer. Une réponse ministérielle publiée le 6 décembre 2016 (question n° 99363) l'avait déjà confirmé pour l'ancien texte. Ce régime est le fondement de la récupération de la TVA sur l'acquisition d'un lot neuf, présentée au chapitre 57 et dans le Guide du bailleur privé, Murs de commerce et résidences gérées.

L'exception des logements-foyers

Les locations consenties à l'exploitant d'un établissement visé à l'article L. 633-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction, restent exonérées (même commentaire, § 140). Il s'agit des logements-foyers dont le gestionnaire ne collecte pas la TVA. Le propriétaire d'un tel établissement ne peut donc pas récupérer la taxe par cette voie.

La TVA et l'impôt sur le revenu, deux analyses séparées

La taxation du loyer au titre du c ne dit rien de la qualification du revenu. Le propriétaire qui loue à l'exploitant reste en principe loueur en meublé à l'impôt sur le revenu, sous les conditions rappelées au chapitre 43, alors que l'exploitant relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de droit commun. Les deux analyses se conduisent séparément.

Le taux applicable

Les opérations du b, du b bis et du c bénéficient du taux réduit de 10 % prévu au a de l'article 279 du CGI. Le taux de 5,5 % du C de l'article 278-0 bis du CGI s'applique au logement et à la nourriture fournis dans certains établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, autorisés au titre de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles (CASF). Le BOFiP les commente aux BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10 et 30 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, introduction).

Selon la fiche officielle consacrée aux chambres d'hôtes, citée au chapitre 43, l'hébergement et la table d'hôtes relèvent de 10 %, les boissons alcoolisées de 20 % et la Corse d'un taux de 2,1 %. La taxe de séjour forfaitaire comprise dans le prix n'entre pas dans la base de la TVA. Un prix global qui mêle des éléments soumis à des taux différents se ventile selon une méthode justifiable.

Le taux du loyer facturé par un propriétaire à l'exploitant au titre du c dépend de la nature de l'établissement exploité. Le bail commercial l'indique en principe. En cas de doute, notamment pour un lot en établissement pour personnes âgées, faites confirmer le taux par le service des impôts des entreprises (SIE) avant de facturer.

La franchise en base

Les seuils de 2026

La franchise en base prévue à l'article 293 B du CGI dispense de facturer et de déclarer la TVA l'assujetti dont le chiffre d'affaires reste sous des limites. Pour 2026, ces limites sont inchangées par rapport à 2025 (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026).

Lorsque la limite de l'année précédente est dépassée, la TVA s'applique au 1er janvier suivant. Lorsque la limite de l'année en cours est dépassée, elle s'applique dès le premier jour du dépassement. La même fiche indique que le projet de seuil unique de 25 000 € envisagé pour 2025 a été abandonné. La facture d'un loueur en franchise porte la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI », dont la référence évoluera avec le CIBS.

Les recettes prises en compte

Le chiffre d'affaires de référence comprend les opérations imposables réalisées en France, hors taxe (HT). Les prestations d'hébergement taxables relèvent de la limite de 85 000 €, à condition de ne pas être exonérées. Les locations meublées exonérées n'entrent pas dans le calcul, pas plus que les cessions de biens d'investissement ni les livraisons à soi-même. Les opérations soumises à la TVA sur option y entrent (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, version du 1er juillet 2026, § 140, 190 à 230).

Un loueur qui exerce aussi des prestations de services taxables, comme la location de places de stationnement à des tiers, doit respecter deux limites à la fois. Le chiffre d'affaires global ne doit pas dépasser 85 000 € et celui des services ne doit pas dépasser 37 500 € (même source, § 160). Le dépassement de l'une des deux fait perdre la franchise pour l'ensemble des opérations taxables.

L'année de création

L'année du début d'activité, les limites sont ajustées au prorata du temps d'exploitation, en pratique en nombre de jours sur 365. Le BOFiP donne l'exemple d'une activité commencée le 12 juin, soit 203 jours, pour laquelle les limites deviennent 52 001 € et 22 942 € (même source, § 285 à 295). Cet ajustement n'est pas requis pour les entreprises saisonnières.

Le loueur qui loue à un exploitant

Le propriétaire qui loue à un exploitant au titre du c ne fournit pas lui-même l'hébergement. Le BOFiP range en principe dans la limite de 37 500 € les prestations de services autres que l'hébergement et la vente à consommer sur place (même source, § 150), sans viser expressément ce cas. Faites confirmer la limite par le SIE. Le loyer d'un lot isolé reste en pratique sous ces limites, si bien que la franchise s'applique d'office.

Or la franchise interdit toute déduction. Le propriétaire qui veut récupérer la TVA d'une acquisition doit donc opter pour le paiement de la taxe, condition pratique de la récupération dans les résidences de services.

L'option pour le paiement de la taxe

L'option se fait par écrit auprès du SIE. Elle prend effet le premier jour du mois de la déclaration, vaut deux années civiles et se reconduit tacitement. Lorsqu'un remboursement de crédit de TVA a été obtenu, elle est obligatoirement reconduite pour deux ans (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le retour à la franchise après l'option entraîne la régularisation de la taxe déduite sur les immobilisations, comme toute cessation d'opérations ouvrant droit à déduction (BOI-TVA-DED-60-20-10, version du 3 janvier 2018).

Le droit à déduction

Ce qui est déductible

Un loueur redevable déduit la TVA payée sur les dépenses affectées à son activité taxable. Il s'agit de l'acquisition d'un immeuble neuf soumis à la TVA, des travaux, du mobilier, des équipements, des honoraires, des frais d'entretien et des services sous-traités. L'acquisition d'un immeuble ancien auprès d'un particulier, hors TVA, n'ouvre aucune déduction, sauf si le vendeur assujetti a opté pour la taxation de la vente (chapitre 65).

La déduction suppose une affectation réelle dès l'origine. Celui qui déduit la taxe d'un chantier pour une activité para-hôtelière qui ne voit jamais le jour s'expose à sa remise en cause. Conservez la preuve des démarches engagées, comme le contrat avec l'exploitant ou la conciergerie.

Les activités mixtes

Un même loueur peut exploiter des logements taxables avec services et des meublés exonérés loués à l'année. L'article 209 de l'annexe II au CGI impose de suivre dans des secteurs distincts les activités qui ne sont pas soumises à des dispositions identiques. Les dépenses propres à un secteur taxable ont un coefficient de taxation égal à un, celles d'un secteur exonéré un coefficient nul. Les dépenses communes se répartissent selon une clé justifiée, en principe le chiffre d'affaires. La méthode est détaillée dans le Guide du bailleur professionnel, La TVA du loueur professionnel.

Pour un immeuble dont une partie seulement est exploitée avec services, la taxe des travaux se répartit selon des critères de consistance ou d'affectation, par exemple les surfaces. Les fractions doivent être identifiées dès l'affectation initiale (BOI-TVA-IMM-10-30, version du 17 mars 2021, § 30 et 40). Demandez aux entreprises des factures distinctes pour chaque partie lorsque c'est possible.

Le crédit de TVA et son remboursement

Lorsque la taxe déductible dépasse la taxe collectée, l'excédent forme un crédit, imputable ou remboursable sur demande au moyen du formulaire n° 3519, avec un minimum de 760 € pour une demande infra-annuelle et de 150 € pour une demande annuelle selon la doctrine reprise par le guide du bailleur professionnel. Un remboursement important donne souvent lieu à une demande de pièces justifiant l'affectation à une activité taxable.

Un engagement de vingt ans

La TVA déduite sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de vingt ans, celle déduite sur le mobilier au terme de cinq ans (BOI-TVA-DED-60-10, § 20). La suppression d'un service, le départ d'un exploitant sans repreneur, l'occupation personnelle ou une vente exonérée déclenchent un reversement partiel, calculé selon les règles du chapitre 69. Chiffrez la sortie autant que l'entrée.

Les obligations du loueur redevable

Le loueur redevable hors franchise se fait connaître du SIE et obtient un numéro d'identification. Il peut afficher des prix toutes taxes comprises (TTC), mais sa comptabilité isole la taxe collectée.

Le rythme des déclarations à partir de 2027

L'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié d'imposition en matière de TVA à compter du 1er janvier 2027, hors régime agricole. Les redevables concernés passent au régime réel normal et déposent la déclaration n° 3310-CA3, trimestrielle lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours. La dernière déclaration annuelle n° 3517-S d'un exercice clos le 31 décembre 2026 se dépose au plus tard le 4 mai 2027 (impots.gouv.fr, actualité du 22 septembre 2026).

Pour un loueur para-hôtelier qui déclarait une fois par an, recettes et factures devront être enregistrées au fil de l'eau. L'obligation de facturation électronique, qui concerne aussi les assujettis en franchise, est présentée dans le Guide du bailleur professionnel, La facturation électronique.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

La TVA est due par la personne qui réalise les opérations taxables, non par le foyer fiscal. Deux époux qui exploitent chacun une offre para-hôtelière distincte sont deux assujettis, chacun avec ses propres limites de franchise. S'ils exploitent ensemble un bien commun, l'assujetti est en principe celui qui agit envers les clients, ou les deux époux conjointement, selon l'organisation retenue. Les années de mariage, de pacte civil de solidarité (PACS), de séparation ou de décès n'ont pas d'effet propre sur la TVA, à la différence de l'impôt sur le revenu.

Entre concubins, celui qui contracte avec les clients et encaisse les recettes est l'assujetti. Une organisation floue, où l'un encaisse et l'autre signe les contrats de services, complique tout contrôle. Désignez l'exploitant avant le lancement.

L'indivision et le démembrement

Une indivision qui exploite un gîte avec services peut être elle-même l'assujetti, avec un numéro d'identification propre. Les limites de la franchise s'apprécient alors à son niveau. En démembrement, c'est l'usufruitier qui perçoit les fruits et exploite, donc lui qui collecte la taxe et exerce la déduction. Le nu-propriétaire qui finance des travaux sans réaliser lui-même d'opération taxable ne déduit pas, en principe, leur taxe.

L'enfant mineur propriétaire

Un mineur propriétaire d'un lot loué à un exploitant, par exemple après une succession, est assujetti par l'intermédiaire de ses représentants légaux. Ses déclarations de TVA sont souscrites en son nom, même si son revenu est déclaré au foyer qui le compte à charge (chapitre 3).

Les sociétés

Une SCI qui loue des locaux nus à l'exploitant d'une résidence facture la TVA au titre du c sans exercer d'activité commerciale. Une SCI qui exploite elle-même une offre para-hôtelière, ou qui loue meublé, exerce en revanche une activité commerciale qui la rend en principe passible de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf tolérance pour des recettes accessoires. Le passage à l'IS a les conséquences d'une cessation d'entreprise, présentées au chapitre 100 et dans le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière.

Chaque société est un assujetti distinct de ses associés, avec ses propres limites et sa propre période de régularisation. Le passage de l'impôt sur le revenu (IR) à l'IS ne modifie pas en lui-même sa situation de TVA.

Les non-résidents

Un non-résident qui exploite en France une offre para-hôtelière ou loue un lot à un exploitant est redevable de la TVA française, l'immeuble étant situé en France. Sans établissement en France, il relève du service des impôts des entreprises étrangères (SIEE), qui lui précise ses obligations avant la première facturation.

L'outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, la TVA s'applique avec des taux propres. Le BOFiP indique par exemple un taux de 2,10 % pour le logement intermédiaire dans ces départements (BOI-TVA-IMM-30, § 240). En Guyane et à Mayotte, la TVA n'est pas applicable dans les conditions de droit commun. Avant d'appliquer un taux à une offre d'hébergement ultramarine, faites-le confirmer par le service compétent et reportez-vous au chapitre 121.

Le changement d'offre en cours d'année

Une offre qui ajoute ou supprime un service change de régime à la date du changement. Les recettes antérieures et postérieures se traitent séparément. Datez-le par une pièce probante, comme un contrat de ménage ou une annonce modifiée.

Le décès et la cession de l'activité

La transmission d'une universalité totale ou partielle de biens, à titre onéreux ou gratuit, est dispensée de TVA par l'article 257 bis du CGI lorsque le bénéficiaire poursuit l'activité. L'héritier ou l'acquéreur qui continue l'exploitation para-hôtelière reprend alors les obligations de régularisation du cédant. S'il arrête l'activité, la régularisation lui incombe (chapitre 71).

Les situations transitoires

Les offres conçues avant 2024 sur la foi de l'ancien texte méritent une relecture. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Selon les analyses publiées, il prévoit un plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, plus strict pour les meublés de tourisme. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date et les présentations publiées ne font pas apparaître de mesure propre à la TVA para-hôtelière. Son état est suivi au chapitre 136.

Qualifier une offre et en tirer les conséquences pas à pas

1. Décrivez l'offre réelle. Relevez les durées proposées et les services, d'après les annonces, le livret et les contrats.
2. Situez-la dans le texte. Classez-la dans le b, le b bis, le c ou l'exonération, selon la période applicable.
3. Identifiez l'assujetti. Déterminez qui contracte avec le client et qui assume les risques.
4. Déterminez le taux. Vérifiez le taux de l'hébergement, des éléments accessoires et la ventilation d'un forfait.
5. Comparez aux limites de la franchise. Appliquez la règle des deux limites et le prorata de l'année de création.
6. Chiffrez l'option. Comparez la taxe collectée sur au moins deux ans à la taxe déductible, puis la régularisation en cas de retour à la franchise.
7. Organisez les secteurs. Isolez les dépenses propres à chaque activité et fixez la clé des dépenses communes.
8. Ouvrez le tableau des immobilisations. Indiquez pour chaque bien la TVA déduite, la date de naissance du droit et la durée de surveillance.
9. Sécurisez les cas douteux. Interrogez le SIE ou déposez une demande de rescrit avant d'appliquer une qualification favorable (chapitre 10).

Tableau comparatif des situations

Deux exemples chiffrés

Premier exemple, deux meublés de tourisme qui ajoutent des services

Exemple illustratif. Une propriétaire loue deux meublés de tourisme à la nuitée. En 2027, elle confie à une conciergerie, en son nom et pour son compte, l'accueil des clients, le ménage hebdomadaire et le linge. Son offre relève désormais du b. Ses recettes annuelles sont de 48 000 € TTC, sous la limite de 85 000 €, si bien qu'elle bénéficie de la franchise. Elle envisage d'opter pour récupérer la TVA d'un rafraîchissement, soit 2 000 € de taxe sur des travaux immobilisés et 2 000 € sur 10 000 € HT de mobilier, ainsi que 800 € par an de taxe sur ses frais courants.

Dans cette situation, l'option coûte 3 127,27 € de plus que la franchise sur la durée minimale, parce que la clientèle de particuliers ne récupère pas la taxe et que la propriétaire maintient ses prix. Si elle revenait à la franchise au 1er janvier 2029, après deux années, elle devrait en outre reverser une partie de la taxe déduite. Le mobilier acquis en 2027 serait régularisé pour les trois années restant à courir sur cinq, soit 1 200 €. Les travaux le seraient pour les dix-huit années restant à courir sur vingt, soit 1 800 €. L'option ne devient intéressante qu'avec des investissements nettement plus lourds ou une clientèle professionnelle.

Second exemple, un lot en résidence étudiante

Exemple illustratif. Un investisseur achète en l'état futur d'achèvement un studio dans une résidence étudiante avec services pour 160 000 € HT, soit 32 000 € de TVA à 20 %, ainsi qu'un mobilier de 8 000 € HT, soit 1 600 € de TVA. Il le loue par bail commercial à l'exploitant pour 6 400 € HT par an. Le loyer relève du c et, dans cet exemple, du taux de 10 %, soit 640 € de taxe. Il opte pour le paiement de la taxe afin de ne pas rester en franchise.

Le crédit de 32 960 € est remboursable sur demande. Il n'est pas acquis pour autant. Si l'exploitant disparaît sans repreneur en 2031 et que le studio est reloué sans services, le propriétaire reverse la fraction de la taxe déduite sur l'immeuble correspondant aux années restant à courir, soit quatorze vingtièmes de 32 000 €, 22 400 €, selon le calcul détaillé au chapitre 69. Le mobilier acquis en 2026 serait alors hors période de surveillance, celle-ci étant de cinq ans.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration reconstitue l'offre à partir des annonces, du livret d'accueil et des contrats de prestataires. Elle rapproche les recettes déclarées des données transmises par les plateformes. Elle rappelle la taxe d'un loueur qui annonce trois services hors franchise sans la collecter et remet en cause la déduction fondée sur des services jamais fournis.

Les rappels portent intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois. Le dépôt tardif d'une déclaration de TVA entraîne une majoration de 10 %, maintenue à 10 % en cas de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure et portée à 40 % au-delà, puis à 80 % en cas d'activité occulte (service-public.gouv.fr, fiche F34175). Le taux intermédiaire de 20 % est propre à l'impôt sur le revenu. Un manquement délibéré est sanctionné par une majoration de 40 %, présentée au chapitre 126.

Les erreurs fréquentes

• Ignorer la réforme de 2024. Une offre restée exonérée faute de moyens hôteliers a pu devenir taxable au 1er janvier 2024. Pour 100 000 € de recettes TTC par an hors franchise, la taxe incluse représente 9 090,91 € par an, soit 27 272,73 € sur trois ans, augmentée de l'intérêt de retard.
• Compter comme siens des services vendus par un tiers indépendant. La taxation et la déduction qui en découlent sont alors contestables, avec le reversement de la taxe déduite.
• Rester en franchise en voulant récupérer la TVA d'un lot neuf. Sur l'exemple du studio, l'oubli de l'option prive de 33 600 € de déduction.
• Oublier la règle des deux limites. Des places de stationnement louées à des tiers au-delà de 37 500 € font perdre la franchise pour l'hébergement.
• Supprimer un service sans chiffrer la régularisation. Sur 32 000 € de taxe déduite sur un immeuble, une sortie dans la sixième année coûte 22 400 €.
• Confondre la TVA et l'impôt sur le revenu. Le propriétaire qui facture la TVA à l'exploitant peut rester loueur en meublé à l'impôt sur le revenu. L'inverse est aussi vrai.

Liste de contrôle

• Chaque offre est classée dans le b, le b bis, le c ou l'exonération, avec la date de l'analyse.
• La période applicable, avant 2024, de 2024 à 2026 ou à partir de 2027, est identifiée pour chaque année contrôlable.
• Le prestataire de chaque service est identifié, ainsi que la nature du contrat de conciergerie.
• Le taux de l'hébergement et des éléments accessoires est vérifié et les forfaits sont ventilés.
• Les recettes taxables sont comparées aux limites de la franchise, avec la règle des deux limites et le prorata de l'année de création.
• L'option pour le paiement de la taxe est chiffrée sur deux ans au moins, régularisation de sortie comprise.
• Les secteurs distincts et la clé de répartition des dépenses communes sont documentés.
• Le tableau des immobilisations indique la taxe déduite et la fraction encore exposée.
• L'assujetti est identifié pour chaque bien, époux, indivision, usufruitier ou société.