L'immobilier des sociétés à l'impôt sur les sociétés

Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) qui détient des immeubles ne calcule ni revenu foncier ni plus-value des particuliers. Elle détermine un bénéfice selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), y compris lorsque son activité reste civile. Ce bénéfice supporte l'IS dans la société, puis l'associé est imposé une seconde fois lorsqu'il perçoit des dividendes ou un boni de liquidation. Toute la fiscalité de l'immobilier à l'IS découle de ces deux étages et du décalage entre le résultat, la trésorerie et la valeur des immeubles.

Ce chapitre présente le champ de l'IS pour une société immobilière, l'inscription des immeubles au bilan, l'amortissement, le résultat imposable, les taux, la plus-value de cession, la distribution et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, ainsi que les situations particulières et les contrôles. Il complète la présentation de gestion du Guide des sociétés immobilières, Opter pour l'impôt sur les sociétés et du Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique. La comparaison avec la détention directe relève du chapitre 9, les sociétés de personnes du chapitre 99, le crédit-bail du chapitre 101 et l'apport du chapitre 102. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le champ de l'IS pour une société immobilière

Les sociétés soumises de plein droit

L'article 206 du Code général des impôts (CGI) soumet de plein droit à l'IS les sociétés de capitaux, quel que soit leur objet. La fiche officielle sur l'IS cite notamment la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simplifiée (SAS) et sa forme unipersonnelle, ainsi que la société anonyme (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 17 février 2026). Une SAS qui achète et loue des logements nus est donc à l'IS, alors que la même activité exercée par une société civile immobilière (SCI) relèverait de l'impôt sur le revenu (IR) de ses associés.

Une société civile devient passible de l'IS lorsqu'elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée habituelle ou l'achat en vue de la revente, en application du 2 de l'article 206 du CGI. L'administration admet que des recettes commerciales accessoires ne remettent pas en cause la transparence tant qu'elles n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes de l'exercice (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330, présenté au chapitre 9).

Les sociétés soumises sur option

Une société civile qui loue nu peut opter pour l'IS en application de l'article 239 du CGI. La fiche officielle sur l'IS précise que l'option est notifiée au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer. Depuis la loi de finances pour 2019, l'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable et une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter de nouveau (BOI-IS-CHAMP-20-20-30, § 20 et § 60).

Depuis le 15 mai 2022, l'entrepreneur individuel peut opter pour l'assimilation à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) soumise à l'IS, en application de l'article 1655 sexies du CGI issu de l'article 13 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 (BOFiP, ACTU-2022-00086). Le régime des plus-values qui accompagne cette option est présenté au chapitre 102.

La SARL de famille peut opter pour le régime des sociétés de personnes en application de l'article 239 bis AA du CGI lorsqu'elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée. Le cercle familial admis comprend les conjoints des enfants (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50). La location nue n'étant pas une activité commerciale, une SARL qui loue nu reste à l'IS. Le régime des sociétés de personnes est développé au chapitre 99.

Le changement de régime et ses dates

Le passage de l'IR à l'IS entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise prévues par l'article 202 ter du CGI. Les plus-values latentes sur les immeubles ne sont pas imposées si la société ne crée pas de personne morale nouvelle et inscrit au bilan d'ouverture tous ses éléments d'actif avec leur valeur d'origine, leurs amortissements et leurs provisions (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 160). L'option rend en outre exigibles les droits de mutation sur les immeubles apportés purement et simplement depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à l'IS. Ce droit spécial est liquidé sur la valeur vénale des biens à la date d'ouverture de la première période d'imposition à l'IS et peut être acquitté en trois fractions annuelles égales (BOI-ENR-AVS-20-40, § 20, § 240 et § 410).

La sortie de l'IS par renonciation produit en principe les effets d'une cessation au sens du 2 de l'article 221 du CGI, avec imposition des résultats en suspens et des plus-values latentes, distribution présumée des réserves et perte des déficits. L'atténuation de l'article 221 bis fait en pratique défaut pour une SCI qui retrouve les revenus fonciers (Guide des sociétés immobilières, Sortir de l'IS).

L'immeuble au bilan

Le coût d'entrée

Le coût d'entrée de l'immeuble sert de base aux amortissements et au calcul de la plus-value future. Il dépend du mode d'acquisition.

Les frais d'acquisition peuvent être incorporés au coût de l'immeuble ou déduits immédiatement, sur option qui engage les acquisitions suivantes. La déduction immédiate crée souvent un déficit la première année, alors que l'incorporation réduit la plus-value future (chapitre 13).

L'amortissement

Le 2° du 1 de l'article 39 du CGI admet en déduction les amortissements réellement effectués dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages. L'article 15 bis de l'annexe II impose de décomposer l'immeuble en une structure et des composants lorsque leurs durées d'utilisation diffèrent. Le terrain n'est jamais amortissable, même lorsque les bâtiments couvrent toute la parcelle. À défaut de mention dans l'acte, la ventilation se fait selon les circonstances de fait (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). La technique des composants est détaillée dans le Guide du bailleur professionnel, L'amortissement par composants.

L'article 39 B du CGI impose de comptabiliser chaque exercice un amortissement au moins égal à l'amortissement linéaire cumulé. La société qui ne le fait pas perd définitivement la déduction de la fraction omise et sa plus-value de cession est calculée comme si l'amortissement avait été pratiqué (BOI-BIC-AMT-10-50-40, § 190 et § 195).

À la différence du loueur en meublé personne physique, une société qui a opté pour l'IS n'est pas visée par la limitation de l'amortissement des biens donnés en location prévue au II de l'article 39 C du CGI (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, § 30). L'amortissement peut donc créer ou augmenter un déficit, reportable selon les règles présentées plus loin. C'est la principale différence technique avec le loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont l'amortissement excédentaire est seulement mis en réserve (chapitre 38).

Les dépenses ultérieures

À l'IS, une dépense qui remplace un composant, agrandit l'immeuble ou prolonge sensiblement sa durée d'utilisation s'immobilise et s'amortit. L'entretien et la réparation qui maintiennent l'immeuble en état sont des charges. Cette frontière est plus stricte qu'en revenus fonciers, où les travaux d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles (chapitre 28). Lorsque la société remplace un composant, la valeur nette de l'ancien sort de l'actif et constitue une charge de l'exercice.

Une provision pour dépréciation de l'immeuble est déductible si la perte de valeur est probable, nettement précisée et comptabilisée, en application du 5° du 1 de l'article 39 du CGI. Elle se justifie par une expertise et se reprend lorsque la dépréciation disparaît.

Le résultat imposable

Les produits et les charges

Le bénéfice est déterminé selon l'article 38 du CGI, auquel renvoie l'article 209. Les loyers sont rattachés à l'exercice au prorata de la période courue, encaissés ou non. Le détail des postes figure dans le Guide des sociétés immobilières, Le résultat imposable à l'IS.

Plusieurs charges sont exclues ou plafonnées par des textes précis. Le tableau suivant regroupe celles qu'une société immobilière rencontre le plus souvent.

La taxe de 3 % de l'article 990 D, dont les sociétés françaises sont en principe exonérées sous conditions déclaratives, est traitée au chapitre 103. Le logement mis à la disposition d'un associé ou d'un dirigeant relève du chapitre 104.

Les déficits

Le déficit d'un exercice s'impute sur les bénéfices des exercices suivants sans limitation de durée, en application du I de l'article 209 du CGI. L'imputation annuelle est plafonnée à 1 000 000 € majoré de 50 % de la fraction du bénéfice qui excède ce montant (BOI-IS-DEF-10-30). Sur option, le déficit de l'exercice peut être reporté sur le bénéfice de l'exercice précédent dans la limite de ce bénéfice et de 1 000 000 €, en application de l'article 220 quinquies. Cette option fait naître une créance sur le Trésor, imputable sur l'IS des cinq années suivantes puis remboursable (BOI-IS-DEF-20-10 et BOI-IS-DEF-20-20).

Le déficit reste dans la société et ne réduit jamais l'impôt des associés. Il est perdu en cas de changement d'activité réelle, de disparition des moyens d'exploitation pendant plus de douze mois, de sortie de l'IS ou de dissolution (BOI-IS-CESS-10), par exemple lorsqu'une SCI vend son dernier immeuble et attend plus d'un an pour en racheter un. Le suivi des déficits est développé dans le Guide des sociétés immobilières, Les déficits à l'IS.

Les taux et le paiement de l'IS

Le taux normal et le taux réduit

La détention par des personnes physiques peut être directe ou passer par une société elle-même détenue à 75 % au moins par des personnes physiques, selon la fiche officielle sur l'IS déjà citée. Une SCI dont le capital n'a jamais été libéré perd le taux réduit dès le premier euro. La contribution sociale de 3,3 % ne s'applique qu'à la fraction de l'IS qui excède 763 000 € (BOI-IS-DECLA-20-20-30) et ne concerne donc pas une société familiale.

Les acomptes, le solde et la déclaration

L'IS se paie en quatre acomptes, les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre pour un exercice clos le 31 décembre, puis par un solde versé au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture. Aucun acompte n'est dû lorsque l'IS de référence est inférieur à 3 000 €, ni pour le premier exercice d'une société nouvelle ou nouvellement soumise à l'IS. La déclaration n° 2065 se dépose dans les trois mois de la clôture ou, pour une clôture au 31 décembre, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Pour l'exercice 2025, elle était fixée au 20 mai 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La plus-value de cession d'un immeuble

Le calcul

La plus-value est égale au prix de cession, diminué des frais de vente supportés par la société, moins la valeur nette comptable (VNC), c'est-à-dire le coût d'entrée diminué des amortissements pratiqués ou réputés pratiqués. Elle entre dans le résultat de l'exercice et supporte l'IS aux taux habituels, sans abattement pour durée de détention. Le régime des plus-values à long terme ne s'applique pas aux immeubles détenus par une société à l'IS, le a quater du I de l'article 219 du CGI ayant supprimé ce régime pour ces biens (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 260, à propos des immeubles acquis en crédit-bail).

Les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime des plus-values à long terme des titres de participation. La plus-value de cession de parts de SCI détenues par une société à l'IS entre donc en totalité dans le résultat imposable au taux de droit commun (BOI-IS-BASE-20-20-10-30, § 1). La surtaxe de l'article 1609 nonies G sur les plus-values immobilières élevées ne vise pas les sociétés à l'IS (chapitre 91). Le notaire ne prélève aucun impôt sur le prix.

Le taux réduit de l'article 210 F

L'article 210 F du CGI soumet à l'IS au taux réduit de 19 % la plus-value de cession de locaux à usage de bureau, commercial ou industriel, ou de terrains à bâtir, lorsque l'acquéreur s'engage à les transformer en logements ou à y construire des logements dans un délai de quatre ans, porté à six ans pour les opérations d'au moins 20 000 m² d'emprise. L'article 51 de la loi n° 2023-1322 de finances pour 2024 l'a prorogé pour les cessions réalisées et les promesses conclues jusqu'au 31 décembre 2026, la vente devant alors intervenir dans les deux ans de la promesse (Bulletin officiel des finances publiques, actualité ACTU-2024-00030). Ce régime ne concerne pas les logements. Il n'a d'intérêt que pour la fraction du bénéfice qui serait imposée à 25 %.

Distribuer le résultat

Le dividende chez l'associé personne physique

Les dividendes perçus en 2026 par un associé personne physique domicilié en France supportent le PFU de 31,4 %, soit 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour les dividendes perçus en 2025, les prélèvements sociaux étaient de 17,2 % (fiche F2329 de service-public.gouv.fr). Sur option globale pour le barème progressif, cochée en case 2OP, les dividendes bénéficient d'un abattement de 40 % pour l'IR et une fraction de 6,8 % de la contribution sociale généralisée (CSG) devient déductible (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). Les prélèvements sociaux restent calculés sur le montant brut.

Lors du versement, la société retient un acompte d'IR de 12,8 % et les prélèvements sociaux, puis les déclare sur le formulaire n° 2777-SD dans les quinze jours qui suivent le mois du paiement. L'associé dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 50 000 € pour une personne seule, ou à 75 000 € pour un couple marié ou pacsé, peut demander à être dispensé de l'acompte avant le 30 novembre de l'année qui précède le paiement (même fiche). Les dividendes sont déclarés en case 2DC et l'acompte figure en case 2CK.

Le coût global d'un euro de bénéfice

Le tableau suivant mesure, pour 100 € de bénéfice distribué en totalité, l'IS puis l'imposition de l'associé selon qu'il conserve le PFU ou opte pour le barème. L'économie de CSG déductible, obtenue l'année suivante, n'est pas retenue. La dernière ligne donne, pour comparaison, le prélèvement sur 100 € de revenu foncier net imposé au barème avec 17,2 % de prélèvements sociaux.

Pour 40 000 € de bénéfice imposé au taux réduit, la société paie 6 000 € d'IS et peut distribuer 34 000 €, sur lesquels le PFU prélève 10 676 €. Le prélèvement total atteint 16 676 €, soit 41,69 %. Une société qui conserve ses bénéfices pour rembourser ses emprunts ou réinvestir ne supporte que le premier étage. L'IS sert donc un patrimoine conservé longtemps et pénalise les associés qui ont besoin des revenus.

Les autres voies de sortie de la trésorerie

Le remboursement des comptes courants d'associés n'est pas imposable, puisqu'il restitue une avance. La réduction de capital non motivée par des pertes est un remboursement d'apports exonéré à condition que tous les bénéfices et réserves, autres que la réserve légale, aient été auparavant répartis (BOI-RPPM-RCM-10-20-30-10, § 150 et § 160). Lors de la liquidation, le boni qui excède les apports est imposé comme un revenu distribué en application de l'article 161 du CGI et le partage de l'actif net supporte le droit de partage de 2,5 % de l'article 746. Le Guide des sociétés immobilières, Distribuer les bénéfices détaille ces voies.

Les sommes que l'associé tire de la société sans décision régulière, comme les avances visées au a de l'article 111 du CGI ou un logement occupé gratuitement, sont imposées comme des revenus distribués. Elles sont exclues de l'abattement de 40 % en cas d'option pour le barème.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs, vérifiés, ne valent pas calcul pour une situation réelle.

Premier exemple, une SCI familiale à l'IS pendant dix ans

Une SCI à l'IS constituée par un couple achète en janvier 2026 un immeuble de trois logements pour 360 000 €, dont 54 000 € de terrain. Elle déduit ses frais d'acquisition de 27 000 € en charges. Elle emprunte 300 000 € sur vingt ans au taux de 3,5 %, soit 20 878,55 € d'annuités. Les loyers atteignent 27 600 € par an et les charges non récupérables 6 000 €, montants supposés constants. Le bâti de 306 000 € est amorti par composants, soit 55 % sur cinquante ans, 20 % sur vingt-cinq ans, 15 % sur vingt ans et 10 % sur douze ans, ce qui donne 10 659 € par an.

Sur dix ans, la société ne paie aucun IS. Détenu par une SCI à l'IR, sans amortissement ni déduction des frais d'acquisition, l'immeuble aurait produit 11 268,12 € de revenu foncier la première année et 15 166,50 € la dixième. Pour des associés imposés dans la tranche à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, la charge cumulée sur dix ans atteindrait 61 957,69 €. La trésorerie annuelle de la SCI, loyers diminués des charges et des annuités, n'est que de 721,45 €.

L'écart n'est pas une économie définitive. Après dix ans, les amortissements cumulés atteignent 106 590 € et la VNC n'est plus que de 253 410 €, de sorte qu'une vente à 360 000 € dégagerait 106 590 € de plus-value imposable. Le report à nouveau reste négatif pendant toute la période, ce qui interdit tout dividende.

Deuxième exemple, la vente après quinze ans

Une société à l'IS a acheté en janvier 2011 un immeuble de 400 000 €, dont 80 000 € de terrain. Elle a déduit ses frais d'acquisition. Elle a amorti 8 000 € par an pendant quinze exercices. Elle vend en janvier 2026 pour 600 000 €, avec 15 000 € de frais de vente. Son résultat courant de l'exercice s'élève à 8 000 €.

Sans la vente, l'IS de l'exercice aurait été de 1 200 €. Détenu par une SCI à l'IR, l'immeuble aurait été cédé avec un prix d'acquisition majoré des forfaits de 7,5 % et de 15 %, soit 490 000 €. La plus-value brute de 95 000 €, après abattements de 60 % et de 16,5 %, aurait coûté 7 220 € d'IR et 13 643,90 € de prélèvements sociaux. Cette comparaison isolée est trompeuse, car l'associé de la SCI à l'IR a été imposé chaque année sur ses loyers nets sans amortissement (chapitre 9).

Les situations particulières

Le couple et les années d'événement

Le résultat imposable est celui de la société et le régime matrimonial n'intervient qu'à la distribution. Sous un régime de communauté, les dividendes tombent dans la communauté même lorsque les parts sont propres à un époux. Les époux et partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déclarent ensemble les dividendes. L'option pour le barème vaut alors pour tout le foyer. Les concubins sont imposés séparément sur les dividendes de leurs propres parts.

L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, chaque déclaration retient les dividendes perçus pendant la période qu'elle couvre (chapitre 3). La date de mise en paiement fixée par l'assemblée détermine donc la déclaration qui les supporte.

Les enfants mineurs

Les dividendes perçus par un enfant mineur rattaché au foyer de ses parents sont imposés avec les revenus du foyer. Les parents ont en outre la jouissance légale des biens de l'enfant jusqu'à ses seize ans. La donation de parts d'une société à l'IS à un enfant mineur ne réduit donc pas l'impôt du foyer sur les dividendes. Elle prépare en revanche la transmission de la valeur, évaluée selon les règles du chapitre 107.

Les parts démembrées et indivises

Lorsque les parts sont démembrées, l'usufruitier perçoit et déclare les dividendes prélevés sur le bénéfice de l'exercice. Les distributions prélevées sur les réserves soulèvent la question du quasi-usufruit et de la créance de restitution du nu-propriétaire, présentée au chapitre 7. Des parts détenues en indivision ouvrent des dividendes répartis entre indivisaires selon leurs droits, chacun les déclarant dans son foyer (chapitre 8). Ni le démembrement ni l'indivision ne modifient le calcul de l'IS.

La société à l'IS associée d'une société de personnes

Lorsqu'une société à l'IS détient des parts d'une SCI à l'IR, sa quote-part de résultat est déterminée selon les règles applicables à son propre bénéfice, en application du I de l'article 238 bis K du CGI. Elle ne relève donc pas des revenus fonciers et peut amortir sa quote-part. Le Conseil d'État l'a rappelé pour la levée d'option d'un crédit-bail par une société civile (Conseil d'État, 26 avril 2024, n° 472855, chapitre 101).

L'associé société et le régime mère-fille

Une société à l'IS qui détient au moins 5 % du capital d'une autre société à l'IS pendant au moins deux ans peut bénéficier du régime des sociétés mères. Il exonère 95 % des dividendes reçus et n'impose qu'une quote-part de 5 % (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour 50 000 € de dividendes et un IS au taux de 25 %, la société mère paie 625 € au lieu de 12 500 €. Leur distribution ultérieure aux personnes physiques supportera le PFU ou le barème.

Les non-résidents

Une société à l'IS dont les associés résident à l'étranger reste imposée en France sur le résultat de ses immeubles français. Les dividendes versés à un associé non résident supportent une retenue à la source. Son taux est de 12,8 % pour une personne physique, égal au taux normal de l'IS pour une personne morale et de 75 % pour les revenus payés dans un État ou territoire non coopératif, sous réserve des conventions fiscales (BOI-RPPM-RCM-30-30-10-20). Pour 20 000 € de dividendes versés à une personne physique résidant dans un État sans convention plus favorable, la retenue atteint 2 560 €. Les prélèvements sociaux ne s'appliquent pas à ces dividendes.

Une société étrangère qui détient un immeuble en France y est imposable sur les loyers et sur la plus-value, celle-ci relevant du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI. L'assiette suit les règles de l'IS pour une société de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen liée à la France par une convention d'assistance administrative. Pour une société d'un autre État, le prix d'acquisition des immeubles bâtis est diminué de 2 % par année de détention (BOI-RFPI-PVINR-20-10, § 50 à § 70). Ces situations relèvent des chapitres 103 et 115 à 119.

L'outre-mer

Les taux de l'IS et les règles d'amortissement présentés dans ce chapitre s'appliquent aussi dans les départements d'outre-mer, sous réserve des régimes d'abattement propres à certaines activités et zones. Les sociétés à l'IS peuvent y relever de régimes d'aide à l'investissement dans le logement, soumis à des conditions de location, de durée et parfois d'agrément. Ces régimes sont présentés au chapitre 59 et la fiscalité propre aux territoires d'outre-mer au chapitre 121.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la ventilation du terrain, les durées d'amortissement, la frontière entre charges et immobilisations, les conditions du taux réduit et les intérêts de comptes courants. Une vente à un associé ou à une société liée en dessous de la valeur vénale peut constituer un acte anormal de gestion, l'avantage étant imposé chez le bénéficiaire comme revenu distribué.

Pour le calcul de l'IS, la clause anti-abus de l'article 205 A du CGI permet d'écarter un montage mis en place à titre d'objectif principal pour obtenir un avantage fiscal contraire à l'objet du droit applicable et qui n'est pas authentique. L'article L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) vise les impôts autres que l'IS (BOI-CF-IOR-30-20, § 20). L'article L64 du LPF reste applicable à l'IS comme aux autres impôts pour les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal.

En cas d'abus de droit au sens de l'article L64, le b de l'article 1729 du CGI prévoit une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire. L'application de l'article L64 A n'entraîne que les majorations de droit commun, de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses si elles sont justifiées. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre une opération à l'administration avant de la réaliser (chapitres 10 et 127).

Les schémas les plus examinés sont la vente entre sociétés sœurs pour reconstituer une base amortissable, la mise en sommeil pour réactiver des déficits et la réduction de capital qui laisse subsister des réserves. La loi de finances pour 2026 a en outre créé, à l'article 235 ter C du CGI, une taxe annuelle sur certains actifs des sociétés holdings patrimoniales soumises à l'IS, applicable aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Elle peut viser des logements mis à la disposition des personnes qui contrôlent la société gratuitement ou à un loyer inférieur au marché. Ses commentaires administratifs n'étaient pas publiés au 25 octobre 2026 et le chapitre 85 en suit l'état.

Petit et grand patrimoine

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement à cette date. Aucune de ses mesures n'est adoptée. Les analyses publiées ne font pas état d'une modification des taux de l'IS ni des conditions du taux réduit. Elles signalent un plafonnement de l'amortissement de la location meublée non professionnelle des personnes physiques, qui ne vise pas les sociétés à l'IS, ainsi qu'une réforme de l'article 150-0 B ter applicable aux titres reçus lors d'un apport, présentée au chapitre 102.

Des amendements proposent de relever la part d'IR du PFU, sans qu'aucun ne soit adopté. Le taux réduit de l'article 210 F expire, en l'état du droit, pour les cessions et promesses postérieures au 31 décembre 2026. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 peut enfin modifier le taux des prélèvements sociaux sur les dividendes. Une distribution ou une cession importante envisagée pour 2027 se réexamine après la promulgation des deux lois (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Ne pas amortir certaines années. Une société qui omet 8 000 € d'amortissement pendant trois exercices perd 24 000 € de déduction, soit 3 600 € d'IS au taux de 15 % ou 6 000 € au taux de 25 %. Sa plus-value est en outre calculée comme si l'amortissement avait été pratiqué.
• Croire aux abattements pour durée de détention. Dans le deuxième exemple, l'IS dû sur la vente atteint 74 000 € alors que le régime des particuliers aurait laissé 20 863,90 € d'impôt sur la seule vente.
• Distribuer avant de rembourser les comptes courants. Chaque tranche de 10 000 € versée en dividende au lieu d'un remboursement de compte courant coûte 3 140 € de PFU.
• Laisser le capital non libéré. Pour 120 000 € de bénéfice, la perte du taux réduit porte l'IS de 25 750 € à 30 000 €.
• Oublier le droit spécial lors de l'option. Une SCI qui a reçu en apport un immeuble de 400 000 € doit 20 000 € de droits l'année où elle passe à l'IS.
• Ignorer la retenue à la source sur un associé non résident. La société qui ne l'a pas prélevée peut être tenue de la payer, soit 2 560 € pour 20 000 € de dividendes.
• Loger gratuitement un associé. Le loyer abandonné est réintégré, les charges sont remises en cause et l'avantage est imposé chez l'associé (chapitre 104).

Liste de contrôle

1. Régime. La société est à l'IS de plein droit ou sur option, la date d'effet de l'option est connue et le délai de renonciation calculé.
2. Bilan d'ouverture. Après une option, les immeubles figurent avec leur valeur d'origine, leurs amortissements et leurs provisions. Le droit spécial sur les apports antérieurs a été chiffré.
3. Terrain. La quote-part de terrain est justifiée et exclue de la base amortissable.
4. Composants. Le plan d'amortissement identifie chaque composant, sa valeur et sa durée. L'amortissement est comptabilisé chaque exercice.
5. Travaux. Chaque dépense est classée en charge ou en immobilisation selon une règle écrite.
6. Charges. L'IS, les amendes, la taxe de 3 % et l'excédent d'intérêts de comptes courants sont réintégrés.
7. Déficits. Le déficit reportable est suivi à chaque clôture et le report en arrière examiné après un exercice bénéficiaire.
8. Taux réduit. Le chiffre d'affaires, la libération du capital et la détention par des personnes physiques sont vérifiés à chaque clôture.
9. Vente. La VNC, l'IS de l'exercice de la vente et la trésorerie nécessaire sont chiffrés avant la promesse.
10. Distribution. Les comptes courants sont remboursés en priorité, le bénéfice distribuable est vérifié et le formulaire n° 2777-SD déposé.
11. Associés particuliers. Les situations de couple, de mineur, de démembrement, de société associée et de non-résident sont examinées avant chaque distribution.
12. Abus de droit. Les opérations entre sociétés liées et avec les associés sont faites à la valeur normale, avec rescrit si un doute subsiste.