Les frais d'acquisition et leur sort fiscal

Les frais payés lors d'un achat immobilier représentent souvent entre 7 et 12 % du prix dans l'ancien. Leur montant dépend du département, du notaire, de l'intermédiaire et du financement. Leur sort fiscal dépend d'autre chose, à savoir le régime sous lequel le bien sera détenu. Les mêmes droits de mutation ne se déduisent jamais des revenus fonciers, peuvent être passés en charges ou amortis par un loueur en meublé au régime réel ou par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Ils servent dans tous les cas, sous des formes différentes, au calcul de la plus-value.

Ce chapitre décompose les frais, puis expose leur traitement fiscal selon le régime de l'acquéreur, leur rôle dans le calcul de la plus-value et les situations particulières (couple, démembrement, indivision, non-résident, société qui change de régime, outre-mer). Le calcul pratique des frais d'un achat courant figure dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer. Le traitement comptable détaillé pour un loueur professionnel figure dans le Guide du bailleur professionnel, Le prix et les frais d'acquisition du professionnel et celui des sociétés dans le Guide des sociétés immobilières, Les frais d'acquisition en société. Les droits de mutation eux-mêmes sont étudiés aux chapitres 11 et 12, la ventilation du prix au chapitre 14 et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) du neuf au chapitre 15.

Décomposer les frais d'acquisition

L'expression « frais de notaire » recouvre des sommes de nature très différente. La plus grande partie revient à l'État et aux collectivités, une partie rémunère le notaire et une autre rembourse des débours. Chacune a son propre fondement et, parfois, son propre sort fiscal.

Les frais de prêt ne sont pas des frais d'acquisition au sens fiscal, même s'ils sont payés le même jour chez le même notaire. Cette distinction commande tout le reste du chapitre.

Les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière

L'achat d'un immeuble ancien supporte les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ils réunissent un droit départemental, longtemps plafonné à 4,50 %, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette et de recouvrement égaux à 2,37 % du droit départemental, soit un taux global de 5,81 % au plus selon la page officielle consacrée à l'achat dans l'ancien (impots.gouv.fr). Les départements peuvent porter leur taux à 5 % jusqu'au 31 mars 2028, ce qui donne un taux global de 6,3185 %. La contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % du prix s'y ajoute (même source).

Les droits se calculent sur le prix stipulé, augmenté des charges que l'acquéreur supporte à la place du vendeur. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 7 mars 2017 (question n° 98694), la commission mise à la charge de l'acquéreur par le mandat n'entre pas dans l'assiette des droits. La commission due par le vendeur mais payée par l'acquéreur augmente au contraire le prix et supporte les droits. Le mobilier distingué dans l'acte échappe aux droits immobiliers à des conditions strictes exposées au chapitre 14.

Les émoluments du notaire

Les émoluments proportionnels d'une vente suivent un barème réglementé et dégressif. En métropole, le barème applicable depuis le 1er janvier 2021 est de 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € et 0,799 % au-delà de 60 000 €, hors taxes (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 5 août 2026). La TVA au taux de 20 % s'y ajoute. Lorsque la prestation dépasse 150 000 €, le notaire peut accorder une remise, à certaines conditions et de la même manière à tous ses clients (même source).

Les émoluments de formalités et les débours varient selon le bien et le nombre de pièces à obtenir. Ils ne sont pas tarifés en pourcentage et se lisent sur le décompte définitif du notaire. Conservez ce décompte, car il distingue ce qui relève de l'achat et ce qui relève du prêt.

Les frais liés au financement

Les frais de dossier, l'inscription d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers, la part non restituable d'une commission de caution et les honoraires du notaire pour l'acte de prêt sont des frais d'emprunt. En revenus fonciers, ils sont déductibles au même titre que les intérêts, alors que les honoraires de l'acte d'achat ne le sont pas, car ils constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190). Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise aussi que les intérêts se rapportant aux sommes utilisées pour payer les droits de mutation sont déductibles (même source, § 50). Le traitement des frais financiers est détaillé au chapitre 29.

Le sort fiscal des frais selon le régime de l'acquéreur

Le Code général des impôts (CGI) ne connaît pas une règle unique pour les frais d'acquisition. Il en connaît au moins quatre, selon que le bien est occupé, loué nu, loué meublé ou détenu par une société soumise à l'IS. Le tableau suivant les résume avant le détail.

Le propriétaire occupant

Les frais d'achat de la résidence principale n'ont aucun effet fiscal tant que le logement reste occupé. La plus-value de cession de la résidence principale étant exonérée (chapitre 90), ils ne servent pas non plus à la revente. Ils retrouvent un intérêt lorsque l'ancienne résidence principale est mise en location puis vendue, ou lorsque le logement perd sa qualité de résidence principale avant la vente (chapitre 20). Gardez donc le décompte même pour un achat que vous pensez conserver.

La location nue

En revenus fonciers, les droits de mutation, les émoluments et débours de l'acte d'achat et la commission d'agence ne sont pas déductibles, qu'il s'agisse du régime réel ou du micro-foncier. Ils ne figurent sur aucune ligne de la déclaration n° 2044 (chapitre 33). Seuls les intérêts et frais de l'emprunt qui les a financés sont déductibles, y compris pour la fraction des fonds qui a payé les droits (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50 et 190).

Les frais ne sont pas perdus pour autant. Ils majorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, dans les conditions décrites plus loin. Financer les frais par l'emprunt rend leurs intérêts déductibles chaque année, mais ce choix relève du plan de financement et n'a rien d'automatique.

Le loueur en meublé au régime réel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) au régime réel détermine son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes liés à l'acquisition d'une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d'acquisition ou comptabilisés en charges (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI, BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140). L'option retenue est irrévocable et s'applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises (même source, § 140). L'option fiscale ne peut pas différer de l'option comptable (§ 160).

En cas d'incorporation, les frais devraient en principe être affectés à chaque composant. Par simplification, il est admis de les répartir à proportion de la valeur de chaque élément (§ 250). Une part des frais suit alors le terrain et ne s'amortit jamais. En cas de déduction immédiate, la charge crée souvent un déficit la première année. Pour un LMNP, ce déficit ne s'impute que sur les revenus de même nature (chapitre 39). Pour un LMP, il s'impute sur le revenu global dans les conditions présentées au chapitre 41.

Le prix est retenu hors taxes lorsque la TVA est déductible et la TVA non récupérable fait partie du coût d'acquisition (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 30). C'est le cas courant du loueur en meublé sans services para-hôteliers qui achète un logement neuf. Le coût d'emprunt suit une option distincte de l'article 38 undecies de l'annexe III, réservée aux biens dont la préparation ou la construction dure en général plus de douze mois, comme une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) payée par appels de fonds (§ 70 et 80).

La société civile à l'impôt sur le revenu

Une société civile immobilière (SCI) à l'IR qui loue nu détermine le résultat de ses associés personnes physiques selon les règles des revenus fonciers. Les frais de son acte d'achat ne figurent donc pas parmi les charges de la déclaration n° 2072 (chapitre 32). Ils majorent le prix d'acquisition lorsque la société revend l'immeuble, la plus-value étant ensuite imposée au nom de chaque associé. Un associé lui-même soumis à l'IS détermine sa quote-part selon les règles des BIC, ce qui conduit la société à tenir deux calculs (chapitre 99).

La société à l'impôt sur les sociétés

Une société à l'IS applique la même option qu'un loueur en meublé au réel, société par société. Les frais déduits l'année de l'achat créent un déficit qui reste dans la société et ne remonte jamais aux associés. Les frais incorporés sont amortis avec la construction, sauf leur fraction attachée au terrain. La plus-value de cession se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention ni forfait (chapitre 100). Sur toute la vie de l'immeuble, les deux options aboutissent au même total de déductions et ne diffèrent que par leur calendrier, comme le montre le Guide des sociétés immobilières, Les frais d'acquisition en société.

Les dispositifs d'investissement

Les dispositifs ne traitent pas les frais de la même façon. La réduction d'impôt Denormandie se calcule sur un prix de revient qui s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition, à savoir les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière (BOI-IR-RICI-365-30, § 10). La base du Pinel est étudiée au chapitre 52.

Le dispositif Jeanbrun retient au contraire un amortissement calculé sur le prix d'acquisition du logement net de frais, après déduction d'une valeur de terrain estimée à 20 % du prix, pour des investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 21 juillet 2026). Les frais d'un achat placé sous ce régime n'entrent donc pas dans l'amortissement. Ils restent disponibles pour la plus-value, sous les réserves du chapitre 51.

Les frais d'acquisition dans le calcul de la plus-value

Le principe et la liste limitative

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses limitativement énumérés par la loi, notamment par l'article 150 VB du CGI (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 10). Pour une acquisition à titre onéreux, il s'agit des frais et coûts du contrat, dont les honoraires du notaire ou du rédacteur, des commissions d'intermédiaires dues par l'acquéreur en vertu du mandat et des droits d'enregistrement ou de la TVA effectivement supportés (même source, § 40). Les frais de prêt ne figurent pas dans cette liste.

Les frais ne s'ajoutent au prix que s'ils ont été effectivement supportés. Les justificatifs, factures et quittances, sont produits à la demande de l'administration (§ 60). En cas de cession partielle, les frais ne sont pris en compte que dans la même proportion que le prix d'acquisition (§ 50).

Le forfait de 7,5 %

À défaut de justificatifs, ou lorsque c'est plus favorable, les frais d'acquisition à titre onéreux peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70). Le forfait se calcule sur le prix effectivement payé, sans les majorations. Pour un immeuble construit sur un terrain acheté, seul le prix du terrain lui sert d'assiette. Lorsque le vendeur était redevable de la TVA, le forfait porte sur le prix toutes taxes comprises. Lorsque l'acquéreur en était lui-même redevable, il ne porte que sur le prix hors taxes (même source).

Le choix entre frais réels et forfait se fait à la revente, pour chaque bien. Avec une commission d'agence payée par l'acquéreur, les frais réels dépassent souvent 7,5 % dans l'ancien. Pour un logement neuf, dont les frais réels sont faibles, le forfait assis sur un prix toutes taxes comprises est presque toujours supérieur (chapitre 15). Le forfait de 15 % pour travaux est une faculté distincte, ouverte pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, sans justification de la réalité des travaux (§ 350 à 400).

Les acquisitions à titre gratuit

Pour un bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas prévu. Les frais sont retenus pour leur montant réel, s'ils ont été effectivement supportés par le cédant. Ils comprennent les frais d'acte et de déclaration, dont les honoraires du notaire, les frais de publicité foncière et les droits de mutation à titre gratuit afférents au bien (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80).

Deux règles pratiques en découlent. En succession, les droits sont retenus à proportion de la valeur du bien dans l'actif successoral et aucun frais ne peut être retenu si le bien a été totalement exonéré (§ 80). En donation, les droits payés par le donateur pour le compte du donataire ne peuvent pas s'ajouter au prix d'acquisition, puisque le donataire ne les a pas supportés (§ 90). Une prise en charge des droits par le donateur, souvent présentée comme un avantage, augmente donc la plus-value future du donataire.

Les parts de sociétés à prépondérance immobilière

Pour la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière, les frais d'acquisition des titres ne peuvent être retenus que pour leur montant réel (BOI-RFPI-SPI-20, § 20, repris par le Guide des sociétés immobilières, Les frais d'acquisition en société). Le forfait de 7,5 % n'est pas ouvert. Le droit de 5 % payé sur le prix des parts, sans ajout du passif social, fait partie de ces frais (chapitre 17). La plus-value de cession de parts est développée au chapitre 94.

Les frais déjà déduits

La doctrine exclut de la majoration du prix les dépenses qui ont été déduites pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, du revenu global ou des revenus catégoriels, ou incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240). Ce passage est rédigé pour les dépenses de travaux. Son application aux frais d'acquisition passés en charges par un loueur en meublé n'a pas fait l'objet, dans la doctrine que nous avons pu lire au 25 octobre 2026, d'un commentaire propre.

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant une location meublée non professionnelle viennent en outre minorer le prix d'acquisition, sous certaines conditions et avec des exceptions (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026). Des frais incorporés et amortis sont concernés par cette minoration à hauteur des amortissements déduits. Le mécanisme et ses exceptions sont exposés au chapitre 40. Pour des frais passés en charges, interrogez votre conseil et, au besoin, l'administration par un rescrit avant la cession (chapitre 10).

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Les frais suivent la propriété telle que l'acte la décrit. Des époux communs en biens qui achètent avec des fonds communs supportent ensemble des frais communs. Des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS), des époux séparés de biens ou des concubins qui achètent en indivision supportent chacun les frais à proportion de leur quote-part. Un financement inégal crée une créance civile entre eux, sans effet sur le montant fiscal des frais.

L'imposition commune des époux et des partenaires ne change rien au sort des frais pendant la détention, puisqu'ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers. À la revente, la plus-value se calcule pour le bien, puis s'impose selon les droits de chaque cédant. Pour des concubins, chacun est imposé sur sa propre quote-part de plus-value, frais compris dans la même proportion. Les années de mariage, de PACS, de séparation ou de décès modifient la déclaration de revenus mais pas le prix d'acquisition majoré du bien. Les situations de couple sont développées aux chapitres 3 et 92.

L'enfant mineur propriétaire

Un mineur qui reçoit un bien retient les droits et frais que son patrimoine a effectivement supportés. Si les parents donateurs ont payé les droits, ceux-ci ne majorent pas son prix d'acquisition (§ 90 précité). Les revenus du bien sont imposés au foyer des parents tant que l'enfant y est rattaché (chapitre 3).

Le démembrement de propriété

L'acquéreur de la nue-propriété et celui de l'usufruit paient chacun les droits sur le prix de leur droit. Lorsqu'ils achètent ensemble un bien pour un prix global, la répartition du prix et des frais suit en principe les valeurs de l'article 669 du CGI pour un usufruit viager, ou de 23 % par période de dix ans pour un usufruit temporaire (chapitre 7). À la revente en pleine propriété, la plus-value se calcule pour chaque droit, frais compris dans la même proportion que le prix (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 200).

Un nu-propriétaire qui reçoit l'usufruit par extinction ne paie pas de nouveaux frais. L'achat de la seule nue-propriété ne procure aucun revenu, de sorte que les intérêts de l'emprunt souscrit pour acquérir la nue-propriété de parts de société ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 160). Les montages en démembrement et leur risque d'abus de droit sont exposés aux chapitres 18 et 61.

L'indivision et la sortie d'indivision

Chaque indivisaire supporte les frais à proportion de ses droits et déclare sa quote-part de revenus fonciers sans pouvoir déduire ces frais. Le rachat de la part d'un coïndivisaire supporte des droits propres, droit de partage ou droits de mutation selon l'origine de l'indivision, détaillés au chapitre 8. Ces frais majorent le prix d'acquisition de la seule fraction rachetée. À la revente, l'indivisaire distingue donc la fraction acquise à l'origine et la fraction rachetée, chacune avec son prix, ses frais et sa date.

Le non-résident

Un acquéreur non-résident paie les mêmes droits et émoluments qu'un résident. Sa plus-value se calcule selon les mêmes règles de majoration du prix, sous réserve des règles de taux et de représentation exposées au chapitre 116. Ses revenus fonciers obéissent à la même non-déductibilité des frais (chapitre 115).

La société qui change de régime

Une SCI à l'IR qui opte pour l'IS ou y devient soumise inscrit ses immeubles au bilan d'ouverture selon les règles du changement de régime (chapitre 100). Les frais payés sous l'IR ne deviennent pas déductibles rétroactivement. Leur sort se règle avec l'expert-comptable à la date du changement.

L'outre-mer

Les émoluments des notaires suivent dans les départements d'outre-mer un barème propre, applicable depuis le 1er mars 2024. Pour la tranche au-delà de 60 000 €, il est de 0,983 % en Guadeloupe, 0,991 % en Martinique, 0,959 % en Guyane et 1,087 % à La Réunion et à Mayotte. La TVA sur les émoluments est de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion et n'est pas applicable en Guyane ni à Mayotte (service-public.gouv.fr). Les droits de mutation dépendent du taux voté par chaque département. Le sort fiscal des frais suit les mêmes règles qu'en métropole (chapitre 121).

Les situations transitoires

Plusieurs règles dépendent d'une date. Le taux de 5 % des droits départementaux s'applique aux actes passés dans les départements qui l'ont voté, jusqu'au 31 mars 2028 (règle vérifiée pour ce guide). La minoration du prix par les amortissements d'un loueur en meublé vise les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Le dispositif Jeanbrun vise les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date d'acquisition étant celle de l'acte notarié selon la fiche officielle.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Son article 7, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », comporterait selon les présentations publiées un plafonnement des amortissements des loueurs en meublé. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Elles pourraient modifier l'intérêt relatif de l'incorporation des frais au coût amortissable, mais pas le traitement des frais en revenus fonciers ni le forfait de 7,5 %. Le suivi du projet figure au chapitre 136.

Un premier exemple, le même achat sous trois régimes

Les frais

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un couple marié achète à un particulier un appartement ancien de 250 000 € dans un département qui applique le droit de 5 %. La commission d'agence de 10 000 € est mise à la charge de l'acquéreur par le mandat. Les formalités et débours sont estimés à 1 000 €.

Dans un département resté à 4,50 %, les droits seraient de 14 516,63 €, soit 1 279,63 € de moins. Si la commission avait été stipulée à la charge du vendeur tout en étant payée par l'acquéreur, elle aurait supporté 631,85 € de droits au taux global de 6,3185 %.

Location nue puis revente après douze ans

Le couple loue nu et ne déduit aucun de ces frais. Il revend 340 000 € après douze années pleines de détention et retient le forfait de 15 % pour travaux, soit 37 500 €. L'abattement pour durée de détention est de 42 % pour l'impôt sur le revenu et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux, imposés aux taux de 19 % et de 17,2 % (chapitre 89).

Les frais réels réduisent l'imposition de 2 930,26 €. Encore faut-il produire l'acte, le décompte du notaire et la facture de l'agence douze ans plus tard.

Location meublée au régime réel

Supposons que le couple loue le même bien meublé au régime réel. Le terrain représente 15 % de la valeur et la construction est amortie, par simplification, sur trente-cinq ans en un seul bloc, le chapitre 38 montrant l'effet d'une décomposition par composants.

La déduction immédiate procure 21 200,42 € de déductions supplémentaires sur douze ans, mais elle crée un déficit de première année qui, pour un LMNP, ne s'impute que sur les revenus de location meublée des années suivantes. En cas d'incorporation, 4 487,99 € de frais suivent le terrain et ne sont jamais amortis. Les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value depuis la réforme de 2025, sauf exceptions, ce qui réduit l'écart final entre location nue et location meublée (chapitre 40).

Un second exemple, le bien reçu par donation

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un enfant reçoit de ses parents un appartement évalué à 180 000 € dans l'acte de donation. Les droits de donation sont supposés de 14 000 € et les frais d'acte de 3 000 €. Il revend le bien 240 000 € après neuf années pleines et retient le forfait de 15 % pour travaux, soit 27 000 €. Les abattements sont de 24 % pour l'impôt sur le revenu et de 6,6 % pour les prélèvements sociaux.

La prise en charge des droits par les parents réduit le coût de la donation pour l'enfant, mais lui fait perdre la majoration correspondante à la revente. Dans cet exemple, l'imposition de la plus-value augmente de 4 270,67 €. Les règles civiles et fiscales de cette prise en charge sont exposées au chapitre 107. En succession, la règle de proportion produit un effet comparable. Un héritier qui a payé 30 000 € de droits sur un actif de 600 000 € comprenant un bien de 200 000 € ne retient que 10 000 € de droits pour ce bien.

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles sur les frais d'acquisition portent surtout sur cinq points.

• La déduction indue en revenus fonciers. Des droits ou des émoluments portés en charges sur la déclaration n° 2044 ou n° 2072 sont réintégrés, avec l'intérêt de retard et, si le caractère délibéré est établi, la majoration de 40 %.
• L'assiette des droits. Une commission due par le vendeur mais payée par l'acquéreur, ou un mobilier surévalué, réduit à tort l'assiette des droits (chapitre 14).
• La justification des frais réels. Des frais réels non justifiés sont remplacés par le forfait de 7,5 %, ou écartés pour une acquisition à titre gratuit.
• La cohérence de l'option. Pour un loueur en meublé ou une société à l'IS, des frais incorporés pour un bien et déduits pour un autre méconnaissent le caractère uniforme de l'option.
• Le double emploi. Des frais déjà déduits ou compris dans la base d'un avantage fiscal ne peuvent pas majorer une seconde fois le prix d'acquisition.

L'abus de droit

L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou ceux qui n'ont pu être inspirés que par le motif d'éluder l'impôt. La majoration est de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale de l'acte ou en a été le principal bénéficiaire (BOI-CF-INF-10-20-20, § 80). L'article L64 A vise depuis 2020 les actes dont le motif principal est fiscal, pour tous les impôts sauf l'IS. Il s'applique aux rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021 portant sur des actes réalisés depuis le 1er janvier 2020. Seules les majorations de droit commun peuvent alors s'appliquer, si l'administration les justifie (BOI-CF-IOR-30-20, § 30 et 130).

En matière de frais, le risque naît surtout des montages. Un achat en nom propre suivi d'un apport rapide à une société avec reprise de l'emprunt fait payer deux fois les droits sans gain fiscal, mais une succession de ventes entre sociétés d'un même groupe sans motif autre que fiscal peut être examinée sous l'angle de l'abus de droit. Le rescrit de l'article L64 B du LPF permet de consulter l'administration avant la conclusion des actes. À défaut de réponse dans un délai de six mois, la procédure d'abus de droit ne peut plus être engagée pour l'opération décrite (BOI-SJ-RES-10-20-20-80). Le chapitre 127 développe ces procédures.

Petit et grand patrimoine

Les frais d'acquisition pas à pas

Les étapes suivantes s'enchaînent dans l'ordre de la vie du bien.

1. Avant l'offre. Faites estimer par le notaire les droits au taux du département, les émoluments et les débours, puis intégrez-les au prix plafond.
2. À la négociation. Arrêtez la charge de la commission d'agence et faites-la reprendre à l'identique dans le mandat, l'offre et l'avant-contrat.
3. Avant l'acte. Décidez du régime de détention, location nue, meublée ou société, puisqu'il commande le traitement des frais.
4. À la signature. Obtenez le décompte définitif, qui sépare les frais de l'acte d'achat, les frais de l'acte de prêt et les sommes imputées sur le prix.
5. À la première déclaration. En location nue, ne déclarez que les frais d'emprunt et les intérêts. En meublé au réel ou à l'IS, exercez l'option sur les frais avec l'expert-comptable.
6. Pendant la détention. Archivez l'acte, le décompte, la facture d'agence et, pour un bien reçu à titre gratuit, la déclaration et la quittance des droits.
7. À la revente. Comparez frais réels et forfait de 7,5 %, vérifiez qu'aucun frais n'a déjà été déduit et transmettez les pièces au notaire chargé de la déclaration n° 2048-IMM (chapitre 95).

Les erreurs fréquentes

• Porter les droits et émoluments d'achat en charges sur la déclaration n° 2044. Dans le premier exemple, pour un foyer imposé à 30 %, la réintégration de 29 919,95 € représente 14 122,22 € d'impôt et de prélèvements sociaux, 508,40 € d'intérêt de retard après dix-huit mois et, si le manquement délibéré est retenu, 5 648,89 € de majoration.
• Confondre les frais de l'acte de prêt, déductibles en revenus fonciers, avec ceux de l'acte d'achat, qui ne le sont pas.
• Laisser la commission d'agence à la charge du vendeur tout en la payant, ce qui coûte 631,85 € de droits sur une commission de 10 000 € au taux global de 6,3185 %.
• Perdre les justificatifs et devoir retenir le forfait. Dans le premier exemple, la perte atteint 2 930,26 € d'imposition.
• Retenir le forfait de 7,5 % pour un bien reçu par donation ou succession, ou pour des parts de société, alors que seuls les frais réels sont admis.
• Croire que les droits de donation payés par les parents majoreront le prix d'acquisition de l'enfant. Dans le second exemple, l'imposition augmente de 4 270,67 €.
• Exercer l'option de déduction immédiate en meublé ou à l'IS sans mesurer qu'elle vaut pour toutes les acquisitions futures de la même entité.
• Ajouter au prix d'acquisition des frais déjà déduits ou inclus dans la base d'une réduction d'impôt.

Liste de contrôle

1. Faire séparer par le notaire les frais de l'acte d'achat et ceux de l'acte de prêt.
2. Vérifier le taux des droits du département du bien à la date de l'acte.
3. Faire concorder le mandat, l'offre et l'avant-contrat sur la charge de la commission.
4. Identifier le régime de détention avant la signature, puisqu'il commande le sort des frais.
5. Ne déduire aucun frais d'achat des revenus fonciers, en direct ou dans une SCI à l'IR.
6. Déduire les intérêts et frais d'emprunt, y compris ceux qui financent les droits.
7. Exercer l'option de l'article 38 quinquies une fois pour toutes, par entité, avec l'expert-comptable.
8. Documenter la part de terrain lorsque les frais sont incorporés au coût amortissable.
9. Conserver les justificatifs de frais réels, y compris la quittance des droits de donation ou de succession.
10. Comparer frais réels et forfait à la revente d'un bien acquis à titre onéreux.
11. Écarter tout double emploi avec des frais déjà déduits ou compris dans la base d'un avantage fiscal.
12. Suivre l'examen du projet de loi de finances pour 2027 pour les loueurs en meublé, sans anticiper son adoption.