Le terrain à bâtir et la TVA sur marge

La vente d'un terrain à bâtir est l'une des rares opérations immobilières où le même bien peut, selon le vendeur, ne supporter aucune taxe sur la valeur ajoutée (TVA), la supporter sur la totalité du prix ou seulement sur la marge réalisée. Ce choix n'est pas libre. Il résulte de la qualité du vendeur, de la nature du bien au jour de la vente et de la manière dont le vendeur l'a lui-même acquis. Il commande ensuite le taux des droits d'enregistrement payés par l'acquéreur, si bien qu'une erreur de qualification se paie deux fois.

Ce chapitre traite la question du côté de l'acquisition et de la base d'imposition. Il définit le terrain à bâtir au sens fiscal, distingue le vendeur assujetti du particulier, expose le régime de la marge de l'article 268 du Code général des impôts (CGI), la condition d'identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu et l'effet de la recodification de la TVA au 1er janvier 2027. Il se termine par trois exemples chiffrés, un tableau comparatif, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. La vente d'un terrain par un particulier, avec sa plus-value, est présentée dans le Guide du bailleur privé, Vendre un terrain. Les principes généraux de la TVA immobilière relèvent du chapitre 64, la TVA du marchand de biens et du promoteur du chapitre 70, la plus-value des terrains du chapitre 93.

Le cadre textuel au 25 octobre 2026

Le Code général des impôts jusqu'au 31 décembre 2026

Jusqu'au 31 décembre 2026, la TVA immobilière reste régie par le CGI. L'article 257 range les livraisons de terrains à bâtir parmi les opérations imposables lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. L'article 268 prévoit la taxation sur la marge, par dérogation à la taxation sur le prix total. Les commentaires administratifs figurent principalement au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous les références BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 (notion d'assujetti), BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 (terrains à bâtir) et BOI-TVA-IMM-10-20-10 (base d'imposition).

Le Code des impositions sur les biens et services à partir du 1er janvier 2027

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les dispositions législatives de la TVA dans le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 a ajusté ce texte. Selon le rescrit BOI-RES-TVA-000253 mis à jour le 7 octobre 2026, la TVA quitte le CGI le 31 décembre 2026 et relève du CIBS à compter du 1er janvier 2027 (bofip.impots.gouv.fr). Le régime de la marge immobilière y est codifié aux articles L. 221-18 à L. 221-20, selon les questions écrites n° 13693 du 17 mars 2026 et n° 15881 du 9 juin 2026 posées à l'Assemblée nationale.

Le même rescrit pose un principe de continuité. Les références aux anciens articles du CGI se lisent comme des références aux dispositions du CIBS qui les remplacent. Les commentaires du BOFiP et les rescrits individuels restent opposables à l'administration, les interprétations des anciennes dispositions valant interprétations des nouvelles pour l'application des articles L. 64 B, L. 80 A et L. 80 B du Livre des procédures fiscales (LPF). Cette continuité ne vaut toutefois que dans la mesure où le texte nouveau reprend le texte ancien, ce qui est précisément discuté pour la marge.

Le terrain à bâtir au sens de la TVA

Une définition objective

Le terrain à bâtir est défini par l'article 257 du CGI comme le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou, à défaut, des règles applicables aux communes qui n'en sont pas dotées. L'administration souligne qu'il s'agit d'une définition objective et que les intentions de l'acquéreur sont sans incidence (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 § 10). La qualification s'apprécie au moment de la livraison, c'est-à-dire de la vente, dès lors que la documentation d'urbanisme opposable ne fait pas obstacle à la construction, quelle que soit la densité autorisée (§ 20 et § 30, bofip.impots.gouv.fr).

Les zones concernées

Sont des terrains à bâtir les terrains situés en zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU) d'un PLU, dans les secteurs constructibles d'une carte communale et, en l'absence de document, dans les parties actuellement urbanisées de la commune. Les secteurs de taille limitée où la construction est admise en zone naturelle sont visés. Les terrains classés en zone agricole sont présumés ne pas être des terrains à bâtir, sauf si l'acte fait état d'une autorisation de construire (même source, § 50 à § 100).

Terrain bâti et terrain à bâtir s'excluent

Seul un terrain dépourvu de bâtiment peut être un terrain à bâtir. Un bâtiment utilisable en l'état reste un immeuble bâti, même si l'acquéreur projette de le démolir. À l'inverse, un immeuble en ruine, abandonné ou frappé d'un arrêté de péril qui le rend impropre à tout usage est assimilé à un terrain à bâtir lorsqu'il est situé en zone constructible. Une construction inachevée, abandonnée avant d'être utilisable, suit le même sort (même source, § 110, § 120 et § 300).

Le terrain partiellement constructible

Lorsqu'une même vente porte sur une fraction constructible et une fraction qui ne l'est pas, les deux fractions sont distinguées et taxées chacune selon son régime (même source, § 310). L'acte doit alors ventiler le prix entre les deux. Une ventilation qui gonfle la part non constructible pour réduire la TVA ou les droits expose à un rehaussement.

Qui est assujetti

Le particulier est présumé ne pas l'être

Une vente n'entre dans le champ de la TVA que si elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel. L'administration admet que le particulier qui cède des terrains reçus par succession ou donation, ou acquis pour son usage privé, est présumé ne pas exercer d'activité économique. Le lotissement préalable effectué pour obtenir un meilleur prix d'ensemble ne suffit pas, à lui seul, à renverser cette présomption. Confier la vente à un notaire ou à une agence rémunérée par l'acquéreur n'est pas une démarche active de commercialisation (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 § 60, bofip.impots.gouv.fr).

Quand la présomption tombe

La présomption cède lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, en mobilisant des moyens comparables à ceux d'un professionnel. Lorsque le nombre de cessions ne suffit pas à trancher, l'activité économique est établie si le cédant engage des dépenses d'aménagement significatives, en particulier lorsqu'elles pèsent lourd au regard du prix des lots (même source, § 70). Le particulier qui viabilise lui-même, réalise la voirie, fait de la publicité et vend lot par lot peut ainsi devenir assujetti pour l'opération.

Les assujettis habituels

Le lotisseur, l'aménageur, le marchand de biens, le promoteur et la société de construction-vente sont des assujettis. Une collectivité publique l'est aussi lorsque ses cessions entrent en concurrence avec celles des opérateurs privés dans une démarche d'aménagement, mais non lorsqu'elle gère simplement son patrimoine (même source, § 120 à § 140). La qualification d'assujetti à la TVA et celle de marchand de biens ou de lotisseur en impôt sur le revenu sont indépendantes. Elles coïncident souvent, mais chacune obéit à ses critères (chapitre 93 pour la plus-value des terrains, chapitre 96 pour le marchand de biens).

Prix total ou marge

Le principe du prix total

La base d'imposition d'une livraison d'immeuble est constituée par toutes les sommes reçues de l'acheteur, hors TVA (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 1). Le vendeur assujetti facture donc la TVA sur l'intégralité du prix et déduit, selon les règles de droit commun, la TVA qui a grevé ses acquisitions et ses travaux.

La dérogation de l'article 268

Par exception, la base peut être limitée à la marge pour la livraison d'un terrain à bâtir, ou d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu sur option, lorsqu'il est établi que l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction (§ 10, bofip.impots.gouv.fr). Le régime ne s'applique jamais à un immeuble achevé depuis moins de cinq ans (§ 220). L'acquisition n'ouvre pas droit à déduction notamment lorsqu'elle a été faite auprès d'un non-assujetti, comme un particulier, ou lorsqu'elle a été exonérée sans option (§ 30). Elle est en revanche réputée avoir ouvert droit à déduction lorsque le cédant a bénéficié d'un transfert de droits à déduction ou lorsqu'une TVA figurait dans l'acte ou un document en tenant lieu (§ 50 et § 70).

L'identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu

La doctrine n'admet la marge que pour un bien acquis et revendu en gardant la même qualification, soit un terrain acquis non bâti et revendu comme terrain à bâtir, soit un immeuble achevé depuis plus de cinq ans acquis bâti et revendu comme tel (§ 20). Le Conseil d'État (CE) a jugé le 27 mars 2020 (n° 428234) que le régime ne s'applique pas à la vente de terrains à bâtir lorsque le terrain était bâti lors de son acquisition et que l'acheteur-revendeur a démoli le bâtiment (bofip.impots.gouv.fr). Par une décision du 11 octobre 2022 (n° 464561), il a précisé qu'un terrain acquis comme terrain bâti ne peut ouvrir droit à la marge pour les parcelles nues qui en sont détachées et revendues comme terrains à bâtir, une autorisation de division obtenue avant l'achat ne suffisant pas à prouver que le terrain a été acquis comme terrain à bâtir.

La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a jugé le 30 septembre 2021 (affaire C-299/20, Icade Promotion) que la division d'un terrain en lots ou la réalisation de travaux de viabilisation n'excluent pas la marge. Le Conseil d'État en a tiré les conséquences le 12 mai 2022 (n° 416727, Icade Promotion), en jugeant que la viabilisation réalisée par un lotisseur est par elle-même sans incidence sur l'application du régime. Le terrain acquis non bâti puis bâti par le revendeur sort en revanche du régime, la vente portant alors sur un immeuble neuf taxé sur le prix total.

Le cas des terrains achetés à un particulier depuis l'arrêt Icade

L'arrêt Icade a aussi jugé que la directive TVA ne permet la marge que si l'acquisition initiale a été soumise à la TVA sans droit à déduction, ou si, hors champ ou exonérée, son prix incorpore une TVA payée en amont. Le Conseil d'État a constaté le 12 mai 2022 l'incompatibilité de la loi française avec la directive pour les cessions de terrains à des particuliers en vue d'un usage d'habitation, lorsque l'acquisition initiale n'avait pas été soumise à la TVA. Il a toutefois jugé que l'opérateur ne pouvait pas invoquer cette incompatibilité pour obtenir la restitution de la TVA calculée sur la marge.

Le Gouvernement a indiqué, en réponse à la question écrite n° 42486 publiée le 1er février 2022, que tant que le BOFiP n'est pas mis à jour les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie de l'article L. 80 A du LPF. Il a ajouté que l'assujetti qui revendra après cette mise à jour pourra continuer à se prévaloir de la doctrine actuelle si son acquisition ou son compromis est antérieur à la publication. Au 25 octobre 2026, la version du BOI-TVA-IMM-10-20-10 en vigueur reste celle du 13 mai 2020.

Selon les analyses publiées par des praticiens, la rédaction des articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS intègre la jurisprudence Icade et limite la marge aux biens acquis en vue de la revente dont le prix comporte une TVA rémanente. Les terrains achetés à un particulier en sortiraient sauf exception. Les questions écrites précitées demandent si la doctrine et les réponses ministérielles resteront opposables après le 1er janvier 2027. Aucune réponse n'était publiée au 25 octobre 2026, la question n° 13693 ayant été retirée en fin de mandat de son auteur.

Le calcul de la marge

La marge est la différence entre le prix payé par le cessionnaire augmenté des charges et le prix d'achat. Elle se calcule « en dedans », c'est-à-dire en divisant la marge toutes taxes comprises par 1,2 au taux de 20 % (§ 240 et § 250). Le prix d'achat comprend toutes les dépenses supportées par le cédant au titre de l'acquisition, notamment les droits de mutation, mais pas les frais et honoraires grevés d'une TVA qu'il a pu déduire (§ 270). Les travaux de viabilisation, dont la TVA est déductible, ne s'ajoutent donc pas au prix d'achat.

Pour un lotissement, le prix d'achat de chaque lot se détermine en principe à partir du prix des parcelles d'origine, en proportion des surfaces, parties communes et emprises comprises. Une ventilation différenciée n'est admise que si la consistance du terrain la justifie et le total retenu ne peut dépasser le coût effectif de l'ensemble. Une marge nulle ou négative n'empêche pas l'application du régime, la base étant alors nulle (§ 300).

Taux, exigibilité et déclaration

En métropole, la vente d'un terrain à bâtir supporte en principe le taux normal de 20 %. Certaines livraisons de terrains destinés au logement social ou à l'accession sociale relèvent de taux réduits sous conditions, présentés au chapitre 15. La TVA n'est pas applicable en Guyane ni à Mayotte. La Guadeloupe, la Martinique et La Réunion appartiennent au territoire d'application de la TVA avec des taux propres (BOI-TVA-CHAMP-20-10 § 10, bofip.impots.gouv.fr).

Le vendeur assujetti est redevable de la taxe. Il la mentionne dans l'acte, la déclare sur sa déclaration de chiffre d'affaires et la reverse. L'acte qui fait apparaître distinctement la TVA permet à l'acquéreur de calculer ses droits sur le prix hors taxe, comme indiqué plus loin. Le projet de loi de finances pour 2027 comporte selon les présentations publiées un article 19 consacré à la TVA immobilière dans le CIBS, qui vise notamment la ratification des ordonnances de recodification et l'exigibilité de la TVA lors de l'encaissement pour les ventes en l'état futur d'achèvement. Au 25 octobre 2026, ce projet est en cours d'examen et aucune de ses mesures n'est adoptée.

Les droits d'enregistrement de l'acquéreur

Le taux dépend du régime de TVA du vendeur

Le taux réduit de la taxe de publicité foncière s'applique aux terrains à bâtir vendus sous le régime de la TVA, sauf lorsque la vente est taxée sur la marge. Il est subordonné au paiement effectif de la TVA. Les droits de droit commun s'appliquent aux terrains à bâtir acquis d'un non-assujetti et à ceux acquis d'un assujetti qui vend sur la marge (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 40, § 90 à § 110, bofip.impots.gouv.fr). L'administration indique un taux réduit global de 0,715 %, arrondi à 0,71 % sur sa page destinée aux particuliers (impots.gouv.fr).

Les droits de droit commun atteignent 5,80665 % avec un droit départemental de 4,50 % et 6,3185 % dans les départements qui ont porté leur taux à 5 %, faculté ouverte jusqu'au 31 mars 2028 (chapitre 11). La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % s'ajoute dans tous les cas. Pour un terrain, l'écart entre 0,715 % et plus de 6 % est le principal effet de la marge pour l'acquéreur.

La base hors taxe

Lorsque l'acte mentionne distinctement le montant de la TVA due par le cédant, les droits sont assis sur le prix hors TVA. À défaut, ils sont calculés sur le prix payé TVA incluse. Cette règle vaut pour la TVA sur le prix total comme pour la TVA sur la marge (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20 § 210, bofip.impots.gouv.fr). Un acte mal rédigé fait donc payer des droits sur la TVA.

L'engagement de construire

L'acquéreur assujetti qui prend dans l'acte l'engagement d'édifier une construction dans un délai de quatre ans est exonéré des droits proportionnels et ne paie qu'un droit fixe (article 1594-0 G du CGI). Pour une maison individuelle, l'exonération est limitée à 2 500 m² de terrain, ou à la surface minimale exigée par les règles d'urbanisme si elle est supérieure. Une prolongation annuelle peut être demandée dans le mois qui suit l'expiration du délai et le silence de l'administration pendant deux mois vaut acceptation. Faute d'exécution, l'acquéreur doit les droits dispensés majorés de l'intérêt de retard (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 170 à § 470). L'acquéreur non assujetti, comme le particulier qui fait construire sa maison, ne peut jamais en bénéficier (§ 140 et § 180).

Trois exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses arrondies au centime et les calculs ont été vérifiés. Ils retiennent le taux de 20 % et, sauf mention contraire, un département au taux de 5 %.

Le particulier, acquéreur ou vendeur

Un couple non assujetti veut acheter un terrain à bâtir de 600 m² pour y faire construire sa résidence principale. Il compare trois terrains identiques pour lesquels il débourse 120 000 €. Le premier est vendu par un particulier qui l'a hérité. Le deuxième est vendu par un lotisseur qui facture la TVA sur le prix total. Le troisième est vendu par un lotisseur qui l'a acquis d'un particulier, dont le prix d'achat est de 40 000 € pour ce lot et qui applique la marge.

À prix égal, le terrain vendu par un lotisseur sous le régime du prix total coûte le moins cher au couple, parce que la TVA, qu'il ne récupère pas, se substitue à des droits élevés. Le terrain vendu par un particulier est le plus coûteux en droits. Le vendeur particulier, de son côté, n'a aucune TVA à reverser et relève du régime des plus-values des particuliers (chapitre 93).

Le même particulier perd ce confort s'il se comporte en aménageur. S'il divise un grand terrain hérité en huit lots, réalise lui-même la voirie et les réseaux pour un montant important au regard du prix des lots et commercialise avec des moyens professionnels, il peut devenir assujetti pour l'opération. Il doit alors facturer la TVA et déposer les déclarations correspondantes, avec un risque de rappel sur l'ensemble des ventes et une imposition possible du profit en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le lotisseur

Un lotisseur assujetti achète en février 2025 à un particulier une parcelle non bâtie de 8 000 m² pour 400 000 €, dans un département alors au taux de 4,50 %. Il paie 23 226,60 € de droits et 400 € de contribution de sécurité immobilière, soit un prix d'achat de 423 626,60 €. Il obtient un permis d'aménager, réalise la viabilisation et la voirie dont il déduit la TVA, puis crée dix lots de 600 m², les 2 000 m² restants formant la voirie commune. Chaque lot porte la même quote-part de surface. Il vend chaque lot 110 000 € toutes taxes comprises en 2026 à des particuliers, dans un département passé à 5 %.

À prix toutes taxes comprises égal, la marge procure au lotisseur 7 060,44 € de plus par lot, soit 70 604,43 € sur l'opération. L'acquéreur supporte en revanche 5 589,71 € de droits et contributions en plus par lot. L'avantage net cumulé des deux parties n'est donc que de 1 470,73 € par lot. En pratique, le lotisseur qui vend sur la marge doit souvent baisser son prix pour rester compétitif face à un terrain taxé sur le prix total.

L'acquisition ayant eu lieu en 2025 auprès d'un particulier, le lotisseur bénéficie sous le CGI de la doctrine publiée et de la garantie annoncée par la réponse ministérielle de 2022. Pour les lots vendus à partir du 1er janvier 2027, la marge sur un terrain acheté à un particulier devra être confirmée au regard du CIBS. Si elle était écartée, la TVA par lot passerait à 18 333,33 € et le prix hors taxe à 91 666,67 €, sauf hausse du prix toutes taxes comprises.

Le marchand de biens

Un marchand de biens achète à un particulier une maison ancienne sur un terrain de 1 500 m². Il détache une parcelle nue de 600 m² et la revend 96 000 € toutes taxes comprises comme terrain à bâtir. Le terrain ayant été acquis bâti, la parcelle détachée ne peut relever de la marge selon la décision du Conseil d'État du 11 octobre 2022. La TVA est due sur le prix total, soit 16 000 € sur une base de 80 000 €. La maison conservée, achevée depuis plus de cinq ans, sera revendue exonérée sauf option.

Si le marchand avait appliqué à tort la marge, en retenant une fraction de 61 000 € du prix d'achat pour la parcelle, il aurait déclaré une marge hors taxe de 29 166,67 € et une TVA de 5 833,33 €. Le rappel s'élèverait à 10 166,67 €, augmenté de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 488 € pour vingt-quatre mois, avant toute majoration. L'acquéreur aura de son côté payé les droits de droit commun, alors que la vente relevait du prix total. Le taux réduit étant subordonné au paiement effectif de la TVA sur le prix total, toute demande de régularisation de sa part se prépare avec le notaire dans le délai de réclamation.

Le même marchand achète aussi à un particulier, sans engagement de revendre, un terrain non bâti pour 150 000 €. Il paie 9 477,75 € de droits et 150 € de contribution, soit un prix d'achat de 159 627,75 €. Il le revend sans travaux 230 000 € toutes taxes comprises comme terrain à bâtir. Sous le CGI, la marge s'élève à 58 643,54 € hors taxe et la TVA à 11 728,71 €. Sur le prix total, la TVA serait de 38 333,33 €. L'écart de 26 604,62 € explique l'enjeu de la recodification pour ce type d'opération.

Tableau comparatif des régimes

Situations particulières

Le couple, l'indivision et le démembrement

La qualité d'assujetti s'apprécie pour chaque personne. Des époux, des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins qui vendent ensemble un terrain de leur patrimoine privé bénéficient chacun de la présomption de non-assujettissement. Lorsque l'un d'eux exerce une activité de marchand de biens ou de lotisseur, il convient de vérifier que le terrain relève bien de son patrimoine privé et non de son activité, ce qui suppose une acquisition et une gestion séparées.

Des indivisaires, notamment des héritiers, qui vendent un terrain reçu par succession relèvent en principe de la même présomption. La vente d'un terrain démembré associe l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun cédant son droit. Si l'un d'eux est une société assujettie, la vente de son droit peut entrer dans le champ de la TVA, ce qui impose de faire analyser l'opération droit par droit. Un enfant mineur propriétaire, représenté par ses administrateurs légaux, est traité comme tout particulier.

Les sociétés à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

La forme sociale ne fait pas l'assujettissement. Une société civile immobilière (SCI) qui vend un terrain détenu dans le cadre de la gestion de son patrimoine n'agit pas en assujetti pour cette vente, alors qu'une société civile de construction-vente l'est par nature. Une SCI qui divise, viabilise et commercialise des lots peut devenir assujettie pour l'opération et voir son activité requalifiée, avec un risque de passage à l'impôt sur les sociétés (IS) si l'activité devient commerciale (chapitre 99). Les montages en société sont détaillés dans le Guide des sociétés immobilières, La société de construction-vente et le marchand de biens en société.

Le non-résident

La vente d'un terrain situé en France est localisée en France pour la TVA, quel que soit le lieu de résidence du vendeur. Un particulier non-résident bénéficie de la même présomption de non-assujettissement. Un vendeur assujetti établi hors de France doit accomplir en France les obligations de déclaration et de paiement prévues pour les assujettis non établis, ce qui se prépare avec le notaire avant la signature. La plus-value du non-résident est traitée au chapitre 116.

L'outre-mer

Dans les départements d'outre-mer où la TVA s'applique, les mêmes règles de champ, de marge et d'identité juridique valent, avec les taux propres à ces territoires. En Guyane et à Mayotte, où la TVA n'est pas applicable, la vente d'un terrain à bâtir par un professionnel ne supporte pas cette taxe. Les droits d'enregistrement suivent le taux voté par chaque département ou collectivité (chapitre 121).

Les situations transitoires

Plusieurs dates comptent. La qualification du terrain s'apprécie au jour de l'acte. Le texte applicable à la TVA dépend de la date de la livraison, CGI jusqu'au 31 décembre 2026 et CIBS ensuite. La garantie annoncée par la réponse ministérielle de 2022 dépend de la date de l'acquisition du terrain par le revendeur ou de son compromis, par rapport à la date de mise à jour du BOFiP. Une promesse signée en 2026 pour un acte réitéré en 2027 relève donc du CIBS pour la vente, même si l'acquisition du terrain par le vendeur remonte à plusieurs années.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la qualification du bien vendu, en particulier la présence d'un bâtiment lors de l'acquisition, ainsi que la preuve de l'origine des lots. Elle vérifie ensuite la composition du prix d'achat retenu dans la marge et la ventilation entre lots. Elle rapproche enfin le régime de TVA déclaré du taux des droits payés par l'acquéreur, l'un commandant l'autre.

Elle peut aussi mettre en œuvre la procédure d'abus de droit de l'article L. 64 du LPF contre un montage fictif ou dont le seul but est d'éluder l'impôt, par exemple l'interposition d'un particulier prête-nom pour acquérir un terrain revendu ensuite par un professionnel sur la marge. Le b de l'article 1729 du CGI prévoit alors une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L. 64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique, les majorations de droit commun restant applicables (chapitre 127). Le rescrit de l'article L. 64 B permet de faire valider un montage avant sa réalisation.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer la marge à une parcelle détachée d'un terrain acquis bâti. Dans l'exemple du marchand de biens, le rappel atteint 10 166,67 € de TVA, plus 488 € d'intérêt de retard sur deux ans.
• Rédiger l'acte sans mention distincte de la TVA. Les droits sont alors calculés sur le prix TVA incluse. Pour un lot vendu 110 000 € sur la marge, la différence de base est de 11 272,89 €, soit 712,28 € de droits supplémentaires au taux de 6,3185 %.
• Inclure dans le prix d'achat des frais dont la TVA a été déduite. La marge est minorée et la TVA éludée doit être reversée avec l'intérêt de retard.
• Supposer que la marge restera acquise en 2027. Pour un terrain acheté 150 000 € à un particulier et revendu 230 000 €, l'écart entre marge et prix total dépasse 26 600 € de TVA.
• Croire que le particulier reste toujours hors champ. Une viabilisation lourde et une commercialisation professionnelle peuvent entraîner la TVA sur toutes les ventes de l'opération.
• Oublier l'engagement de construire lorsque l'acquéreur est assujetti, ou laisser expirer le délai de quatre ans sans demander de prolongation, ce qui rend exigibles les droits de droit commun avec l'intérêt de retard.
• Ventiler arbitrairement le prix d'achat entre les lots. Hors justification tirée de la consistance du terrain, l'administration rétablit une répartition proportionnelle aux surfaces.

Liste de contrôle

1. Qualifier le terrain à la date de l'acte au regard du PLU, de la carte communale ou des règles applicables, en vérifiant l'absence de bâtiment utilisable.
2. Qualifier le vendeur au regard de la TVA, en tenant compte de la présomption propre aux particuliers et des dépenses d'aménagement engagées.
3. Retracer l'acquisition du terrain par le vendeur, sa date, son régime de TVA et sa nature, terrain nu ou bâti.
4. Vérifier l'identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, en écartant la marge pour toute parcelle issue d'un terrain acquis bâti.
5. Calculer la marge en dedans avec un prix d'achat limité aux dépenses non grevées de TVA déductible.
6. Ventiler le prix d'achat entre les lots en proportion des surfaces, parties communes comprises.
7. Déterminer le texte applicable selon la date de la vente, CGI jusqu'au 31 décembre 2026 puis CIBS, en conservant la preuve de la date du compromis d'acquisition.
8. Mentionner distinctement la TVA dans l'acte pour que les droits soient assis sur le prix hors taxe.
9. Chiffrer les droits de l'acquéreur selon le régime retenu et le taux départemental, ou prévoir l'engagement de construire s'il est assujetti.
10. Envisager un rescrit en cas de doute sur la marge ou sur l'assujettissement d'un particulier aménageur.
11. Suivre le projet de loi de finances pour 2027 et la mise à jour du BOFiP jusqu'à la date de chaque vente.