Les taxes d'urbanisme du constructeur

Construire, agrandir, installer une piscine ou transformer un local en logement déclenche des impositions que le contribuable découvre souvent plusieurs mois après la fin du chantier. La principale est la taxe d'aménagement, perçue au profit de la commune ou de l'intercommunalité, du département et, en Île-de-France, de la région. S'y ajoute la taxe d'archéologie préventive lorsque les travaux affectent le sous-sol.

Ce chapitre expose leur fondement, leur calcul, leurs exonérations, la déclaration et le paiement, puis les situations particulières, avec des calculs pour une maison, une extension, un abri de jardin et un petit immeuble locatif. La vue de gestion du bailleur, la participation pour le financement de l'assainissement collectif et les taxes sur la vente de terrains devenus constructibles sont présentées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de l'urbanisme. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le cadre juridique

Les textes applicables

La taxe d'aménagement est régie par les articles 1635 quater A et suivants du Code général des impôts (CGI). Selon le Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), ces articles régissent les demandes d'autorisation déposées depuis le 1er septembre 2022, date du transfert de sa gestion à la direction générale des finances publiques (DGFiP) (BOI-IF-TU-10). Le recouvrement par titre de perception relève des articles 1679 octies et 1679 nonies du CGI et de l'article L255 A du Livre des procédures fiscales (LPF). La taxe comprend une part communale ou intercommunale, une part départementale et, en Île-de-France seulement, une part régionale. La doctrine figure dans la série BOI-IF-TU du BOFiP, dont les chapitres sur les obligations déclaratives et le recouvrement sont encore en cours de rédaction.

La taxe d'archéologie préventive est prévue par l'article 235 ter ZG du CGI. Elle a succédé à la redevance d'archéologie préventive du Code du patrimoine pour les opérations soumises à autorisation d'urbanisme. Pour les grands projets soumis à étude d'impact, une redevance distincte subsiste dans le Code du patrimoine (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le champ de la taxe d'aménagement

Les opérations taxables

La taxe frappe les opérations d'aménagement ainsi que la construction, la reconstruction et l'agrandissement de bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumis à autorisation d'urbanisme (article 1635 quater B du CGI, BOI-IF-TU-10-20, § 1). L'autorisation peut être un permis de construire, un permis d'aménager ou une décision de non-opposition à déclaration préalable.

Elle vise aussi le changement de destination de locaux exonérés vers un usage taxable, par exemple la transformation d'un bâtiment agricole en logement (service-public.gouv.fr). Depuis les autorisations délivrées à compter du 15 février 2025, la transformation de locaux non destinés à l'habitation en logements est en outre taxée pour la seule part communale ou intercommunale, avec un abattement de 50 % (BOI-IF-TU-10-30-10, § 250 à 270). En dehors de ces cas, un changement de destination sans création de surface n'est en principe pas imposable. Une construction édifiée sans autorisation ou en méconnaissance de l'autorisation reste imposable.

Ce qui est taxé et ce qui ne l'est pas

Le tableau suivant résume le traitement des principaux éléments. Il reprend la fiche officielle et la doctrine sur la surface de construction (service-public.gouv.fr, BOI-IF-TU-10-30-10, § 20 à 240).

Le redevable

Le redevable est le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme, la personne responsable d'une construction irrégulière ou le bénéficiaire d'un transfert de l'autorisation (article 1635 quater C du CGI, BOI-IF-TU-10-20, § 10). Lorsque le permis est transféré à un acquéreur ou à une société avant l'achèvement, le nouveau titulaire devient redevable.

L'assiette de la taxe

La surface de construction

La surface taxable est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Elle comprend le rez-de-chaussée, les étages, les mezzanines, les combles et les sous-sols (BOI-IF-TU-10-30-10, § 20 et 30). Un niveau est clos lorsqu'il dispose de systèmes de fermeture, couverture et menuiseries extérieures posées.

Les déductions sont limitativement prévues. Il s'agit de l'épaisseur des murs autour des embrasures donnant sur l'extérieur, des vides et trémies d'escaliers, d'ascenseurs et de puits de lumière, ainsi que des surfaces dont la hauteur sous plafond ou sous toiture n'excède pas 1,80 m (même source, § 80 à 120). L'épaisseur des murs extérieurs et des isolants n'est pas comptée. Les garages clos et couverts, les locaux techniques et les caves annexes d'un logement restent taxables (même source, § 140 à 240), ce qui explique que la surface taxable dépasse souvent la surface de plancher figurant dans le permis, qui exclut notamment les garages.

La valeur forfaitaire

La valeur forfaitaire par mètre carré est révisée chaque 1er janvier selon l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et arrondie à l'euro inférieur (BOI-IF-TU-10-30-10, § 290 à 310). La baisse de 2026 résulte du recul de l'indice retenu, selon la notice 2026 des taxes d'urbanisme de la direction régionale des finances publiques des Hauts-de-France. L'actualisation annuelle s'applique aux autorisations délivrées depuis le 1er janvier 2024 ainsi qu'à certaines demandes antérieures et à leurs modificatifs ou transferts (BOI-IF-TU-10-30-10, § 320).

Les valeurs des installations et aménagements

Ces valeurs figurent sur la fiche officielle (service-public.gouv.fr). L'abattement de 50 % ne s'applique jamais à ces installations (BOI-IF-TU-10-30-20, § 10).

Les abattements

La liste limitative

Un abattement de 50 % s'applique à la valeur forfaitaire des constructions pour une liste limitative de locaux (article 1635 quater I du CGI). Son taux ne peut pas être modifié par les collectivités. Les valeurs obtenues après abattement sont arrondies à l'euro inférieur (BOI-IF-TU-10-30-20, § 1 à 40). Les abattements ne se cumulent pas sur les mêmes locaux, mais peuvent s'appliquer à des locaux différents d'un même permis (Conseil d'État, 19 décembre 2019, n° 419800, cité au § 30). La liste comprend les locaux suivants.

• Les logements et hébergements sociaux relevant du taux réduit de TVA des articles 278 sexies et 296 ter du CGI, lorsqu'ils ne sont pas exonérés de plein droit.
• Les cent premiers mètres carrés des locaux d'habitation à usage d'habitation principale et de leurs annexes.
• Les locaux à usage industriel ou artisanal et leurs annexes, les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale, ainsi que les parcs de stationnement couverts exploités commercialement.
• Les locaux d'habitation issus de la transformation de locaux non destinés à l'habitation, pour les autorisations délivrées depuis le 15 février 2025.

L'habitation principale, y compris celle du locataire

L'abattement sur les cent premiers mètres carrés vise l'habitation principale au sens de l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire le logement où résident habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts. La doctrine précise que la résidence principale peut être celle du constructeur, du futur propriétaire ou celle du futur locataire (BOI-IF-TU-10-30-20, § 130). Les étudiants sont rattachés au lieu où ils séjournent pendant l'année universitaire et les résidences étudiantes peuvent en bénéficier.

Un bailleur qui construit des logements loués comme résidence principale de leurs occupants peut donc retenir l'abattement. Sont exclus les résidences secondaires, les logements construits pour des ascendants ou des enfants, les meublés de tourisme et toute pluralité d'habitations principales. Le caractère d'habitation principale est une question de fait (même source, § 140).

Les annexes

Sont des annexes les caves, les celliers en rez-de-chaussée, les appentis et les aires de stationnement closes et couvertes, voies de circulation et aires de manœuvre comprises. Les places extérieures n'en font pas partie, car elles relèvent de la valeur forfaitaire des installations (BOI-IF-TU-10-30-20, § 100 et 110). Un abri de jardin isolé n'est pas cité dans cette énumération. Par prudence, les exemples de ce chapitre le taxent sans abattement.

Le calcul logement par logement

L'abattement s'applique logement par logement, selon la surface réelle de chacun. Le solde non utilisé sur un petit logement ne peut pas être reporté sur un logement de plus de 100 m² (BOI-IF-TU-10-30-20, § 160). Un immeuble de dix logements de 60 m² bénéficie ainsi de l'abattement sur la totalité de ses 600 m², alors qu'une maison de 160 m² ne l'obtient que sur 100 m². Pour une extension, les surfaces créées s'ajoutent à la surface du logement existant pour déterminer la part qui reste sous le seuil de 100 m² (même source, § 180 et 190).

Les exonérations

Les exonérations de plein droit

Les exonérations de plein droit sont prévues par l'article 1635 quater D du CGI. Elles s'appliquent sans délibération, en principe à toutes les parts, sauf quelques-unes qui ne visent que la part communale ou intercommunale (BOI-IF-TU-10-20, § 40). Celles qui concernent le plus souvent un particulier sont les suivantes (service-public.gouv.fr).

• Les constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 m².
• La reconstruction à l'identique d'un bâtiment régulièrement édifié, détruit ou démoli depuis moins de dix ans, avec le même aspect extérieur et la même destination.
• La reconstruction après sinistre sur le même terrain, pour une surface au moins égale, ou sur un autre terrain lorsque le terrain d'origine est reconnu inconstructible, à condition de justifier que l'indemnisation ne couvre pas la taxe.
• Les aménagements prescrits par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers.
• Les locaux des exploitations et coopératives agricoles affectés à la production, au stockage ou au conditionnement, ainsi que certaines surfaces des centres équestres.
• Les logements sociaux financés par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) et, outre-mer, les logements locatifs très sociaux.
• Les surfaces de stationnement intégrées verticalement au bâti.
• Les constructions affectées à un service public ou d'utilité publique.

Dans une zone d'aménagement concerté (ZAC), dans le périmètre d'une convention de projet urbain partenarial (PUP) ou d'une opération d'intérêt national, seule la part communale ou intercommunale est exonérée, car les équipements publics sont financés autrement. La part départementale reste due, ainsi que la part régionale en Île-de-France.

Les exonérations facultatives

Les communes, les intercommunalités à fiscalité propre, les départements et la région Île-de-France peuvent exonérer, en tout ou partie, certaines catégories pour la part qui les concerne (article 1635 quater E du CGI). La délibération doit intervenir avant le 1er juillet pour s'appliquer aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier suivant. Elle reste valable tant qu'elle n'est pas modifiée ou rapportée (BOI-IF-TU-10-20-40, § 20 à 90).

Une exonération partielle s'exprime en pourcentage de surface et vise toute la catégorie sur tout le territoire de la collectivité. La loi de finances pour 2026 a supprimé, à compter du 1er janvier 2026, la condition tenant à la déclaration préalable pour l'exonération des abris de jardin (BOI-IF-TU-10-20-40). Les catégories ouvertes sont les suivantes (même source).

• Les logements et hébergements aidés financés par certains prêts de l'État, annexes comprises depuis le 1er janvier 2026.
• Les résidences principales financées par un prêt à taux zéro, pour la surface au-delà de 100 m², dans la limite de 50 % de la surface totale.
• Les locaux industriels et artisanaux, en plus de l'abattement de 50 %.
• Les commerces de détail d'une surface principale inférieure à 400 m² hors ensemble commercial, dont le champ a été modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 pour les autorisations délivrées depuis le 21 février 2026.
• Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, pour les surfaces créées ou reconstruites.
• Les abris de jardin et serres de 20 m² au plus à usage non professionnel, ainsi que les pigeonniers et colombiers, ces catégories devant être exonérées ensemble.
• Les maisons de santé.
• Les constructions sur l'emprise d'une installation classée réhabilitée ou en secteur d'information sur les sols.
• Les transformations de locaux non destinés à l'habitation en logements, pour la seule part communale ou intercommunale.

Les taux

La part communale ou intercommunale

Le taux est fixé entre 1 % et 5 % par délibération. Il est de 1 % à défaut de délibération là où la taxe s'applique de plein droit et peut être différencié par secteurs (articles 1635 quater L et M du CGI, BOI-IF-TU-10-40-30, § 30 à 160).

Une délibération motivée peut porter le taux jusqu'à 20 % dans certains secteurs lorsque des travaux substantiels de voirie, de réseaux, de renouvellement urbain ou d'équipements publics généraux sont rendus nécessaires par les constructions nouvelles (article 1635 quater N du CGI). Un projet à cheval sur deux secteurs est taxé au taux le plus bas (article 1635 quater O du CGI).

Les parts départementale et régionale

Le taux départemental est unique sur le département et plafonné à 2,5 %. Le taux régional d'Île-de-France est plafonné à 1 % et peut différer selon les départements de la région (BOI-IF-TU-10-40-30, § 350 à 390). Dans le Nord, le taux départemental est de 1,45 % en 2026 selon la notice de la direction régionale des finances publiques. La majoration jusqu'à 20 % ne concerne ni la part départementale ni la part régionale.

Les délibérations relatives aux taux doivent être prises avant le 1er juillet pour s'appliquer au 1er janvier suivant et restent en vigueur sans renouvellement annuel (même source, § 60). Le taux applicable à un projet est celui en vigueur à la date de l'autorisation, de la décision de non-opposition ou du procès-verbal d'infraction (service-public.gouv.fr).

Le fait générateur, la liquidation et l'exigibilité

Deux dates à distinguer

Le fait générateur est en principe la date de délivrance de l'autorisation initiale de construire ou d'aménager, ou celle du procès-verbal d'infraction pour une construction irrégulière (BOI-IF-TU-10-40, § 1 et 10). C'est à cette date que s'apprécient les règles de liquidation, la valeur forfaitaire et les taux. Un permis délivré en 2025 pour une maison achevée en 2026 est donc liquidé avec la valeur de 2025, soit 930 € par mètre carré hors Île-de-France.

L'exigibilité intervient à l'achèvement des opérations imposables (article 1635 quater G du CGI). (BOI-IF-TU-10-40-20, § 1 et 10).

La notion d'achèvement

L'achèvement correspond à la réalisation définitive des travaux au sens du I de l'article 1406 du CGI, comme pour la taxe foncière. Selon le Conseil d'État, il est atteint lorsque l'état d'avancement permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables pour un logement (BOI-IF-TU-10-40-20, § 30 à 60). La preuve résulte normalement du récépissé de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), mais l'administration apprécie la date au cas par cas.

Une construction est donc achevée dès qu'elle est habitable, même si des travaux accessoires comme les peintures ou les revêtements de sol restent à faire (impots.gouv.fr). Retarder volontairement le dépôt de la DAACT ne repousse pas l'exigibilité si le logement est déjà occupé. Pour une construction irrégulière, la taxe est exigible à la date du procès-verbal d'infraction ou, à défaut, à l'achèvement constaté par l'administration (BOI-IF-TU-10-40-20, § 70 à 180).

Déclarer et payer

La déclaration unique dans les quatre-vingt-dix jours

Pour les demandes déposées depuis le 1er septembre 2022, hors grands projets, le bénéficiaire déclare les éléments de calcul dans les quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement, dans son espace sécurisé du site impots.gouv.fr au moyen du service « Gérer mes biens immobiliers », ou à défaut sur le formulaire n° 6840-SD adressé au centre des impôts fonciers (service-public.gouv.fr). Elle est souscrite en même temps que la déclaration foncière du bien. Sur papier, la déclaration d'urbanisme n° 6840 accompagne le formulaire 6650-H1 pour une maison individuelle ou 6652-H2 pour un appartement (impots.gouv.fr). Les éléments de la taxe d'aménagement et de la taxe d'archéologie préventive sont déclarés ensemble (impots.gouv.fr).

La déclaration reste obligatoire lorsque le projet est exonéré. Elle conditionne aussi l'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans des constructions nouvelles d'habitation, que la commune peut réduire (service-public.gouv.fr). Un dépôt tardif peut la faire perdre en tout ou partie (chapitre 74).

La procédure pas à pas

1. À la délivrance de l'autorisation, notez sa date, qui fixe la valeur forfaitaire et les taux applicables.
2. Demandez en mairie le taux communal, le taux départemental et les exonérations votées, puis chiffrez la taxe avec le simulateur des taxes d'urbanisme de impots.gouv.fr.
3. Pendant le chantier, conservez les plans de chaque niveau, les surfaces closes et couvertes et les hauteurs sous plafond.
4. À la fin des travaux, déposez la DAACT en mairie et notez la date à laquelle le logement est devenu habitable.
5. Dans les quatre-vingt-dix jours, souscrivez en ligne la déclaration foncière et la déclaration des taxes d'urbanisme, en indiquant pour chaque logement s'il est destiné à l'habitation principale.
6. Vérifiez les titres de perception reçus et contestez par la messagerie sécurisée toute erreur de surface, d'abattement ou d'exonération.
7. Provisionnez la trésorerie pour la ou les échéances.

Les échéances de paiement

Ces échéances sont celles de la fiche officielle (service-public.gouv.fr). La télédéclaration déclenche l'émission des titres de perception.

Les grands projets

Pour les constructions d'au moins 5 000 m² de surface de plancher, la déclaration se fait dans les sept mois de la délivrance de l'autorisation et deux acomptes de 50 % et de 35 % sont exigibles au neuvième et au dix-huitième mois suivant le mois de délivrance (article 1679 nonies du CGI, BOI-IF-TU-10-40-20, § 20). La loi de finances pour 2026 a abaissé ce seuil à 3 000 m² pour les autorisations délivrées depuis le 21 février 2026, selon la notice 2026 de la direction régionale des finances publiques des Hauts-de-France.

Les autorisations déposées avant le 1er septembre 2022

Pour ces dossiers, la taxe était payable douze mois après l'autorisation ou, au-delà de 1 500 €, en deux parts à douze et vingt-quatre mois (service-public.gouv.fr). Ils relèvent de la direction départementale des territoires du lieu du projet.

Les sanctions et la contestation

Le défaut de production des déclarations foncières peut entraîner l'application d'amendes fiscales (impots.gouv.fr). La doctrine sur le contrôle et le contentieux de la taxe d'aménagement étant en cours de rédaction, vérifiez les sanctions et les délais de réclamation auprès du service indiqué sur le titre de perception. Une réclamation ne suspend pas le paiement, sauf demande de sursis.

La taxe d'archéologie préventive

Le champ et l'assiette

La taxe d'archéologie préventive est due pour les constructions, reconstructions, agrandissements et travaux soumis à autorisation d'urbanisme ou à déclaration préalable qui ont un impact sur le sous-sol, quelle qu'en soit la profondeur. Le redevable est la personne qui réalise les travaux. Il n'y a pas de taxe lorsque les travaux n'affectent pas le sous-sol, par exemple une surélévation ou un aménagement intérieur sans fondation ni terrassement (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Son assiette est celle de la taxe d'aménagement, avec les mêmes valeurs forfaitaires et le même abattement de 50 %. Elle est due même si aucune fouille n'est prescrite.

Le taux et les exonérations

Le taux est de 0,40 % depuis 2023, selon la notice 2026 de la direction régionale des finances publiques des Hauts-de-France et la fiche officielle (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les exonérations reprennent en grande partie les exonérations de plein droit de la taxe d'aménagement (même source). Les exonérations facultatives votées par les collectivités pour la taxe d'aménagement ne s'appliquent pas à cette taxe nationale. La taxe se déclare dans le même parcours que la taxe d'aménagement et se paie en une fois, sauf acomptes des grands projets.

Le sort fiscal de la taxe pour le constructeur

Pour le propriétaire occupant, la taxe n'ouvre droit à aucune déduction ni à aucun crédit d'impôt. La plus-value de sa résidence principale étant en principe exonérée (chapitre 20), son intégration au prix de revient est le plus souvent sans objet.

La doctrine range expressément la taxe d'aménagement parmi les impositions non déductibles des revenus fonciers, car elle constitue un élément du prix de revient de l'immeuble (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 110). Elle ne peut donc ni réduire les revenus fonciers ni créer un déficit foncier (chapitre 27).

Lors de la revente, le prix d'acquisition est majoré des dépenses de construction et d'agrandissement réalisées par une entreprise et non déduites (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 100 à 120). La page de doctrine consultée ne mentionne pas expressément la taxe d'aménagement. Conservez l'avis et la preuve de paiement et faites valider par le notaire son intégration au prix de revient lors du calcul de la plus-value (chapitre 88).

Pour le loueur en meublé au régime réel, la société à l'impôt sur les sociétés (IS) ou l'entreprise individuelle, la taxe se rattache au coût de la construction et son traitement comptable se décide avec l'expert-comptable (chapitres 38 et 100). Pour la société civile à l'impôt sur le revenu (IR), les règles des revenus fonciers s'appliquent.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Le redevable est le ou les bénéficiaires de l'autorisation, quel que soit le régime matrimonial. En cas de séparation pendant le chantier, la répartition de la charge entre ex-conjoints relève de leur liquidation patrimoniale et non de l'administration, qui poursuit le titulaire du permis.

Pour l'abattement, seule compte l'affectation du logement à l'habitation principale. L'abattement s'appréciant logement par logement, une maison occupée par un couple de concubins, qui forme pourtant deux foyers fiscaux, ne bénéficie de l'abattement que sur ses 100 premiers mètres carrés.

L'indivision et le démembrement

Les coïndivisaires titulaires du permis sont redevables de la taxe. En cas de démembrement, le titulaire de l'autorisation est en principe celui qui fait construire, usufruitier ou nu-propriétaire. Les conventions entre eux ne sont pas opposables à l'administration. La surface créée sur un logement occupé par l'usufruitier à titre d'habitation principale peut bénéficier de l'abattement.

Le logement construit pour un enfant ou un parent

La doctrine exclut de l'abattement, quels que soient les motifs familiaux, le logement construit pour des ascendants ou des enfants (BOI-IF-TU-10-30-20, § 140). Le parent qui construit un second logement pour y loger un proche budgète donc la taxe sans abattement sur ce logement.

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) ou une société commerciale titulaire du permis est redevable en son nom. L'abattement dépend de l'affectation des logements et non de la forme de la société. Un changement de régime fiscal entre l'autorisation et l'achèvement ne modifie pas la taxe, seulement son traitement comptable (chapitre 100).

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident qui fait construire en France est redevable dans les mêmes conditions qu'un résident. La maison qu'il occupe quelques semaines par an n'est pas une habitation principale et ne bénéficie pas de l'abattement (chapitre 115).

Dans les départements d'outre-mer, la taxe d'aménagement s'applique avec des règles propres pour les logements sociaux, notamment l'exonération de plein droit des logements locatifs très sociaux et l'abattement des logements bénéficiant du taux réduit de TVA de l'article 296 ter du CGI (BOI-IF-TU-10-30-20, § 50 à 70). Les taux sont ceux votés par les collectivités du lieu du projet (chapitre 121).

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations et ne valent pas calcul pour un projet donné. Les autorisations sont supposées délivrées en 2026 dans une commune du Nord, avec un taux départemental de 1,45 % et une taxe d'archéologie préventive de 0,40 %.

Une maison individuelle

Un couple fait construire sa résidence principale de 135 m² de surface taxable, garage fermé compris. Le taux communal est de 3 %. Les 100 premiers mètres carrés sont retenus pour 446 € et les 35 suivants pour 892 €.

La taxe d'aménagement atteint 3 373,99 €. Elle dépasse 1 500 € et se paie en deux parts d'environ 1 687 €, la première quatre-vingt-dix jours après l'achèvement et la seconde six mois plus tard. La taxe d'archéologie préventive de 303,28 € s'y ajoute.

Si la même maison était destinée à être louée à un locataire qui en fait sa résidence principale, le calcul serait identique, car la doctrine admet l'abattement pour l'habitation principale du futur locataire. S'il s'agissait d'une résidence secondaire ou d'un meublé de tourisme, la base serait de 135 m² à 892 €, soit 120 420 €. La taxe d'aménagement passerait à 5 358,69 €, soit 1 984,70 € de plus. La taxe d'archéologie atteindrait 481,68 €. Avec un permis délivré en 2025, la valeur de 2025 s'appliquerait, soit une base de 79 050 € et une taxe d'aménagement de 3 517,72 €.

Une extension

Un propriétaire agrandit de 30 m² sa résidence principale de 85 m². La surface existante absorbe 85 m² du seuil de 100 m², de sorte que 15 m² de l'extension bénéficient de l'abattement et 15 m² n'en bénéficient pas. Le taux communal est de 3 % et l'extension repose sur des fondations.

La taxe d'aménagement de 893,12 € est inférieure à 1 500 € et se paie en une fois. Si la maison existante mesurait déjà 120 m², toute l'extension serait taxée à 892 €, soit une base de 26 760 €, une taxe d'aménagement de 1 190,82 € et une taxe d'archéologie de 107,04 €. Une véranda close et couverte de même surface serait traitée de la même façon.

Un abri de jardin

Un propriétaire installe un abri de jardin de 12 m² sur une dalle. La commune n'a voté aucune exonération. La base est de 12 m² à 892 €, soit 10 704 €. La part communale à 3 % atteint 321,12 €, la part départementale 155,21 €, soit 476,33 € de taxe d'aménagement, auxquels s'ajoutent 42,82 € de taxe d'archéologie préventive en raison de la dalle.

Si seule la commune a exonéré les abris de 20 m² au plus, la part départementale de 155,21 € reste due. Un abri de 5 m² au plus est exonéré de plein droit. Un abri posé sans fondation ni terrassement échappe à la taxe d'archéologie.

Un petit immeuble locatif

Un investisseur construit six logements de 60 m², soit 360 m², loués nus à titre de résidence principale, avec six places de stationnement extérieures. Le taux communal est de 5 %. Chaque logement restant sous 100 m², toute la surface bénéficie de l'abattement.

La taxe d'aménagement atteint 11 489,26 €, payable en deux parts. La taxe d'archéologie sur les logements atteint 642,24 €. En meublés de tourisme, la taxe d'aménagement sur les logements passerait de 10 356,12 € à 20 712,24 €.

Une transformation en logements

Un ancien local commercial de 200 m² est transformé en logements sans création de surface, en vertu d'une autorisation délivrée en 2026, dans une commune au taux de 3 % qui n'a pas voté l'exonération. Seule la part communale est due, sur 200 m² à 446 €, soit 89 200 € de base et 2 676 € de taxe.

Tableau comparatif des situations

Les situations transitoires et l'actualité législative

Trois régimes coexistent selon la date du dossier. Les demandes déposées avant le 1er septembre 2022 relèvent de l'ancien régime. Les demandes postérieures relèvent de la DGFiP, avec exigibilité à l'achèvement. Les autorisations délivrées depuis le 21 février 2026 suivent en outre la loi de finances pour 2026, intégrée à la doctrine le 26 août 2026, dont les versions antérieures restent consultables. La garantie de l'article L80 A du LPF permet de se prévaloir de la doctrine publiée à la date de l'imposition (chapitre 10).

Au 25 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion. L'amendement n° I-CF948, qui visait à compenser les pertes de taxe d'aménagement des collectivités, a été rejeté en commission des finances selon l'Assemblée nationale. Aucune mesure de ce projet n'est adoptée (chapitre 136).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle surtout la surface déclarée, la date d'achèvement et l'affectation à l'habitation principale qui conditionne l'abattement. Déclarer une résidence secondaire comme habitation principale pour bénéficier de l'abattement constitue une inexactitude qui expose au rappel de la taxe et aux sanctions applicables, voire à la majoration de 40 % pour manquement délibéré lorsque l'administration démontre l'intention. Un montage artificiel, par exemple une location fictive à un proche sans occupation réelle, pourrait relever de l'abus de droit de l'article L64 du LPF, sanctionné par une majoration de 80 % ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A, qui vise le motif principalement fiscal, n'entraîne pas de majoration automatique. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre une opération à l'administration avant de la réaliser (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Oublier la taxe dans le plan de financement. Dans l'exemple de la maison, 3 677 € de taxes d'urbanisme arrivent après le chantier.
• Renoncer à l'abattement pour un logement destiné à la location en résidence principale. Dans l'exemple de la maison, l'erreur coûte 1 984,70 € de taxe d'aménagement et 178,40 € de taxe d'archéologie.
• Revendiquer l'abattement pour une résidence secondaire, ce qui expose à un rappel du même ordre, intérêts et sanctions en plus.
• Appliquer la valeur forfaitaire de l'année d'achèvement au lieu de celle de l'année de l'autorisation.
• Croire que la DAACT vaut déclaration fiscale, alors que la déclaration en ligne des quatre-vingt-dix jours est distincte.
• Ne pas déclarer un projet exonéré, ce qui fait perdre la trace de l'exonération et peut compromettre l'exonération temporaire de taxe foncière.
• Déduire la taxe d'aménagement des revenus fonciers, alors qu'elle fait partie du prix de revient. Pour un bailleur imposé à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, une déduction indue de 3 374 € serait rappelée pour 1 592,53 € d'impôt, hors intérêts et majorations.

Liste de contrôle

1. Autorisation. La date de délivrance est connue et fixe la valeur forfaitaire et les taux.
2. Taux. Les taux communal, départemental et, en Île-de-France, régional sont confirmés en mairie.
3. Exonérations. Les exonérations de plein droit et celles votées localement sont identifiées.
4. Surface. La surface de chaque niveau clos et couvert, garages et annexes compris, est calculée au nu intérieur.
5. Abattement. L'affectation de chaque logement à l'habitation principale, du constructeur ou du locataire, est établie et documentée.
6. Installations. Piscines et places extérieures sont recensées et l'impact des travaux sur le sous-sol est apprécié.
7. Achèvement. La date à laquelle les locaux sont devenus habitables est notée et la DAACT déposée.
8. Déclaration. La déclaration foncière et celle des taxes d'urbanisme sont souscrites dans les quatre-vingt-dix jours.
9. Paiement. Les échéances sont provisionnées et les titres vérifiés.
10. Traitement fiscal. La taxe n'est pas déduite des revenus fonciers et les justificatifs sont conservés.
11. Actualité. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant toute décision engageant un projet à venir.