La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027

Chaque année, deux textes budgétaires modifient la fiscalité immobilière. La loi de finances fixe les règles de l'impôt sur le revenu, des droits d'enregistrement, de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et des impôts locaux. La loi de financement de la sécurité sociale fixe notamment les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Il faut donc distinguer le droit voté du projet en discussion.

Ce chapitre récapitule d'abord les mesures immobilières de la loi de finances pour 2026 et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, déjà intégrées dans les chapitres de ce guide. Il présente ensuite le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 et le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) pour 2027, avec l'état de chaque mesure au 25 octobre 2026. Les effets du projet pour la location meublée professionnelle sont développés dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Lire une loi de finances et son application dans le temps

Les étapes de la discussion

Le projet de loi de finances est déposé à l'Assemblée nationale au début d'octobre. La commission des finances l'examine d'abord, puis la séance publique discute sa première partie, consacrée aux recettes et donc aux impôts. Cette première partie doit être votée avant que la seconde, consacrée aux dépenses, puisse être examinée. Le texte part ensuite au Sénat, puis une commission mixte paritaire cherche un texte commun.

L'article 47 de la Constitution laisse au Parlement soixante-dix jours pour se prononcer sur le projet de loi de finances. À défaut, ses dispositions peuvent être mises en vigueur par ordonnance. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale suit un régime voisin prévu par l'article 47-1, avec un délai global de cinquante jours. Lorsqu'aucune loi de finances n'est promulguée au 1er janvier, une loi spéciale autorise le Gouvernement à continuer de percevoir les impôts existants.

Les états successifs d'une mesure

Une disposition peut changer de statut avant la publication. Le tableau donne le vocabulaire employé ici.

La différence entre commission et séance est décisive cette année. Lorsque la commission rejette l'ensemble de la première partie, la séance publique repart du texte du Gouvernement. Les amendements que la commission avait adoptés disparaissent et ne reviennent que s'ils sont redéposés puis votés en séance.

L'application dans le temps

L'impôt sur le revenu est établi sur les revenus de l'année entière, appréciés au 31 décembre. Une loi de finances publiée en février 2027 peut donc encore fixer l'impôt sur les revenus de 2026 si son texte le prévoit, comme pour le barème. Pour les droits d'enregistrement, la règle applicable est en principe celle de la date de l'acte. Pour les plus-values, c'est celle de la date de la cession.

Les deux derniers budgets ont été promulgués après le début de l'année qu'ils concernaient. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 et la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 en sont les références, reprises par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (BOFiP, ACTU-2026-00104). Dans l'intervalle, l'administration a parfois sécurisé des opérations par rescrit, comme le 31 décembre 2025 pour l'abattement exceptionnel de plus-value (chapitre 91).

La loi de finances pour 2026

Le contexte

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a été publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Elle a fixé l'impôt sur les revenus de 2025 ainsi que plusieurs mesures immobilières à effet immédiat ou différé. L'analyse juridique publiée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) en donne la liste détaillée (anil.org). Les tableaux renvoient au chapitre qui développe chaque mesure ou traite de l'impôt concerné.

L'impôt sur le revenu et l'investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun vise les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Selon l'ANIL, la déduction annuelle est limitée à 8 000 € par foyer, portée à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers relève du secteur social ou très social. Le régime réel est obligatoire et les conditions de loyer, de ressources et de durée figurent au chapitre 51.

Les plus-values, les sociétés et la TVA

La taxe sur les holdings ne vise que des sociétés d'une certaine taille contrôlées par des personnes physiques. La réécriture rétroactive du régime du logement intermédiaire a été commentée au BOFiP le 8 juillet 2026 (chapitre 60). Le transfert de la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services au 1er janvier 2027 résulte d'ordonnances et non de la loi de finances (chapitre 64).

Les impôts locaux et les droits de mutation

La TVLH applique en zone tendue des taux légaux de 17 % la première année et de 34 % ensuite, que les communes peuvent porter à 30 % et 60 % selon l'ANIL. Le droit de mutation départemental peut atteindre 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, mesure issue de la loi de finances pour 2025 (chapitre 11). La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le seuil, ni le barème, ni l'abattement de l'IFI (chapitres 81 à 86).

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026

La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée (CSG) sur une partie des revenus du capital. Le taux global des prélèvements sociaux n'est plus unique depuis ce texte (service-public.gouv.fr). Le détail des assiettes et des taux figure au chapitre 46.

Exemple illustratif. Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare un bénéfice de 10 000 €. Au taux de 17,2 %, ses prélèvements sociaux auraient été de 1 720 €. Au taux de 18,6 %, ils atteignent 1 860 €, soit 140 € de plus par an. Le même revenu tiré d'une location nue supporterait toujours 1 720 € (chapitre 5).

Les mesures de la loi de finances pour 2025 qui produisent encore leurs effets

Les amortissements déduits par un LMNP minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des cessions réalisées depuis le 15 février 2025, en application de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (chapitre 40). Le régime simplifié de TVA est supprimé au 1er janvier 2027 en application de l'article 38 de la même loi (chapitre 64). Le régime d'agrément des organismes de gestion agréés a été abrogé le 16 février 2025 (chapitre 44).

Exemple illustratif. Un couple au taux marginal de 30 % paie en 2026 des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement loué de la classe F à la classe D. Son déficit foncier hors intérêts atteint 25 000 €. Le plafond majoré de 21 400 € lui permet d'imputer 10 700 € de plus sur son revenu global. L'économie d'impôt sur le revenu de l'année est d'environ 3 210 €. Le surplus aurait sinon été reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, l'avantage étant donc surtout de trésorerie (chapitre 30).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le texte déposé

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le n° 3210, le même jour que le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027, n° 3211. Selon le sommaire publié par l'Assemblée nationale, sa première partie comprend notamment l'article 2 sur le barème, l'article 3 sur les pensions, l'article 4 sur les donations, l'article 7 intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée » et l'article 8 de soutien au logement social. Le contenu détaillé provient de la présentation du ministère de l'économie du 7 octobre 2026 sur economie.gouv.fr et des synthèses concordantes de LégiFiscal et de Weblex. Seul le texte promulgué fera foi.

Le calendrier au 25 octobre 2026

Ces dates proviennent du dossier législatif de l'Assemblée nationale, des comptes rendus de La Chaîne parlementaire et des scrutins publics. Selon le suivi parlementaire repris par le Guide du bailleur professionnel, le vote solennel reporté serait programmé le 3 novembre 2026, ce qui reste une annonce. Si la première partie était rejetée en séance, la seconde ne pourrait pas être examinée et le texte serait transmis au Sénat dans sa version initiale.

Ce que signifient les votes déjà intervenus

Les amendements adoptés en commission du 7 au 9 octobre sont tombés avec le rejet de la première partie, sauf s'ils ont été redéposés et votés en séance. Les votes de séance intervenus depuis le 14 octobre sont provisoires, faute de vote sur l'ensemble de la première partie. Les articles non encore appelés en séance, comme l'article 7 selon les sources consultées, en sont restés au texte du Gouvernement.

Plusieurs voies restent ouvertes jusqu'à la fin de l'année. Le Gouvernement peut engager sa responsabilité en application de l'article 49, alinéa 3, de la Constitution et ne retenir qu'une partie des amendements votés. Le Sénat peut rétablir ou supprimer des articles. En l'absence de vote dans le délai constitutionnel, une mise en vigueur par ordonnance pourrait reprendre le texte initial sans les amendements des députés, comme l'a relevé La Chaîne parlementaire le 20 octobre 2026.

L'état des mesures immobilières du projet pour 2027

Le tableau de synthèse

Le tableau distingue l'origine de chaque mesure, texte du Gouvernement ou amendement, puis le dernier vote connu au 25 octobre 2026. La dernière colonne renvoie aux chapitres concernés.

« Tombé » désigne un amendement adopté en commission puis disparu avec le rejet de la première partie. Les votes de séance proviennent des comptes rendus de La Chaîne parlementaire et des récapitulatifs publiés par LégiFiscal les 16 et 21 octobre 2026. Leur rédaction exacte reste à lire dans le texte transmis au Sénat.

Le barème et l'abattement des pensions

L'article 2 revaloriserait de 2,1 % les tranches applicables aux revenus de 2026. Les seuils passeraient à 11 844 €, 30 200 €, 86 353 € et 185 737 € par part, contre 11 600 €, 29 579 €, 84 577 € et 181 917 € pour les revenus de 2025. Deux amendements qui limitaient la revalorisation des tranches élevées ont été rejetés en séance le 15 octobre 2026. Le chapitre 45 en mesure l'effet pour un bailleur.

L'article 3 aurait ramené à 3 000 € par foyer le plafond de l'abattement de 10 % sur les pensions, fixé à 4 439 €. Les députés l'ont supprimé le 15 octobre 2026 par 116 voix contre 30, mais le Gouvernement ou le Sénat peuvent le rétablir. Pour 33 600 € de pensions, l'abattement aurait baissé de 360 €, soit environ 40 € d'impôt à 11 % ou 108 € à 30 %. Le revenu imposable des pensions fixe aussi le taux marginal appliqué aux loyers d'un bailleur retraité.

Les donations

L'article 4 du texte initial porterait de 31 865 € à 50 000 € l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent de l'article 790 G du CGI pour les dons consentis du 1er janvier au 30 juin 2027. Il créerait un taux de 6 % pour les dons d'argent en pleine propriété à un descendant, ou à défaut à un neveu ou une nièce, majeur et âgé de moins de 50 ans, dans la limite de 100 000 € par donateur et par donataire. Ce taux serait ramené à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % des sommes à certains organismes. Le 16 octobre 2026, les députés ont prolongé l'exonération jusqu'au 31 décembre 2027, porté son plafond à 100 000 € et adopté l'article ainsi modifié.

Exemple illustratif. Une mère de 62 ans envisage de donner 200 000 € en argent à sa fille de 30 ans, sans donation dans les quinze années précédentes. Le calcul retient l'abattement en ligne directe de 100 000 € et le barème entre parents et enfants, sans le taux de 6 % dont l'articulation reste à lire dans le texte définitif.

L'écart de 11 821 € ne justifie pas de différer ou d'avancer un don sur la foi d'un vote provisoire. Si la version initiale était retenue, un don fait en juillet 2027 ne bénéficierait d'aucune majoration. Les députés ont aussi voté, selon LégiFiscal, la prorogation jusqu'au 31 décembre 2030 de l'exonération de l'article 790 A bis, qui expire en principe le 31 décembre 2026, ainsi que son extension à la transformation de locaux en logements. Un don destiné à un logement neuf versé en janvier 2027 n'est exonéré que si la loi publiée le prévoit (chapitre 110).

La location meublée

L'article 7 modifierait l'article 39 C du CGI pour les loueurs en meublé non professionnels. L'amortissement des locaux serait plafonné à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. L'amortissement non déduit à compter de 2027 ne serait plus reportable. Le stock existant au 31 décembre 2026 ne serait imputable que dans la limite de la moitié du bénéfice pendant dix ans. Certains logements situés dans des résidences pour étudiants, jeunes en formation, personnes âgées ou handicapées seraient exclus.

La commission des finances a adopté le 8 octobre 2026 un amendement de Guillaume Kasbarian excluant les meublés loués à titre de résidence principale, sous bail étudiant ou sous bail mobilité. Elle a aussi adopté l'amendement n° I-CF776 d'Iñaki Echaniz supprimant l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Ces amendements sont tombés avec le rejet de la première partie et aucune source consultée ne fait état d'un vote de l'article 7 en séance au 25 octobre 2026.

Exemple illustratif. Un foyer LMNP au réel loue à l'année un logement dont la valeur amortissable des locaux est de 200 000 €. Son amortissement annuel des locaux est de 6 500 €. Selon le texte initial, il serait limité à 5 000 €, soit 2,5 % de 200 000 €. Le bénéfice augmenterait de 1 500 €, soit 729 € par an à un taux marginal de 30 % avec 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour un meublé de tourisme, la limite serait de 3 000 € et le surcoût de 1 701 € par an.

Le micro-BIC n'est pas visé, son abattement tenant lieu d'amortissement. Le loueur professionnel est hors du champ du texte initial. L'usage du stock, les profils exposés et les changements de statut sont développés aux chapitres 37, 38 et 41. Le chapitre 9 montre l'effet de la mesure sur la comparaison entre détention directe et société à l'IS.

Les autres mesures

Le texte initial ne modifie ni les revenus fonciers, ni le micro-foncier, ni le dispositif Jeanbrun selon les analyses publiées. L'abattement du micro-foncier porté à 50 % en commission le 8 octobre 2026 a disparu, si bien que le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % restent applicables aux revenus de 2026 (chapitre 25). Le Denormandie et le Loc'Avantages restent ouverts jusqu'au 31 décembre 2027, la prorogation du premier étant tombée et celle du second rejetée en commission (chapitres 53 et 54).

Le nouveau calcul des plus-values adopté en commission le 7 octobre 2026 est tombé (chapitres 88 et 89). En séance, les députés ont voté selon LégiFiscal une exonération de l'ancienne résidence principale occupée au moins vingt-deux ans et vendue dans les trente-six mois du départ, un délai de trois ans pour la personne entrée en établissement et la prorogation des exonérations au profit des bailleurs sociaux et du droit de surélévation (chapitre 90). Ils ont aussi voté la sortie de l'assiette de l'IFI des logements loués nus sous plafonds Pinel et un assouplissement pour les biens ruraux loués (chapitre 85).

En fiscalité locale, l'article 8 prolongerait l'exonération de taxe foncière de certains logements sociaux. Selon la présentation du ministère de l'économie, l'article 14 permettrait des dégrèvements d'impôts locaux en Gironde, dans les Landes et dans le Var après les incendies de l'été 2026. Un amendement engageant dès 2028 une révision des valeurs locatives à chaque vente, adopté en commission, a été redéposé en séance sans y être voté (chapitre 72). En TVA, l'article 19 ratifierait les ordonnances de recodification et prévoirait l'exigibilité à l'encaissement pour les ventes d'immeubles à construire (chapitres 64 et 70).

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027

Le PLFSS pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 sous le n° 3211. La commission des affaires sociales a rejeté sa partie recettes le 15 octobre 2026 et la séance publique s'est ouverte le 20 octobre. Le 23 octobre 2026, l'Assemblée nationale a rejeté cette partie par 115 voix contre 1. Le texte initial est donc transmis au Sénat, qui l'examinera à partir du 9 novembre 2026.

Les synthèses publiées lors de sa présentation ne font état d'aucune hausse générale des prélèvements sociaux, ni d'une mesure propre aux revenus fonciers, aux plus-values immobilières ou à la location meublée. Les taux de 17,2 % et de 18,6 % issus de la loi de financement pour 2026 restent ceux à retenir au 25 octobre 2026 (chapitre 46).

Les situations particulières

Le couple, la famille et l'indivision

Le plafond d'amortissement de l'article 7 s'apprécierait par foyer fiscal. Un couple marié ou pacsé partagerait un seul plafond de 7 000 €, alors que deux concubins disposeraient chacun du leur. L'année d'un mariage, d'un pacte civil de solidarité, d'une séparation ou d'un décès, le partage du plafond devra être lu dans le texte définitif (chapitre 133). Pour un bien indivis, chaque indivisaire déclare sa quote-part dans son foyer (chapitre 8).

Les mesures sur les dons s'apprécient par donateur et par donataire. Deux parents peuvent chacun utiliser l'exonération de l'article 790 G au profit du même enfant majeur, sous la condition d'âge du donateur.

Le démembrement et les sociétés

Les mesures de l'article 4 visent les dons de sommes d'argent en pleine propriété. Les analyses consultées ne signalent aucune modification des articles 669 et 1133 du CGI, qui gouvernent la valeur de l'usufruit et la réunion de l'usufruit à la nue-propriété (chapitres 7 et 109). Une donation de nue-propriété d'un immeuble reste taxée selon les règles actuelles.

Le traitement d'une société à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé n'est pas détaillé dans les analyses publiées de l'article 7. Une société à l'IS conserve ses propres règles d'amortissement (chapitre 100), mais la taxe sur les holdings patrimoniales peut la concerner si elle loge ses associés.

Les non-résidents et l'outre-mer

Un non-résident est imposé selon le barème sur ses revenus de source française, avec un taux minimum (chapitre 4). Depuis les revenus de 2026, ses revenus étrangers comptent pour apprécier son statut de loueur professionnel, ce qui peut le faire entrer dans le champ du plafonnement de l'article 7 s'il devient non professionnel.

Le dispositif Jeanbrun s'applique en métropole et dans les départements d'outre-mer (chapitre 59). Les synthèses publiées ne signalent pas de modification des réductions d'impôt pour investissement outre-mer dans le projet pour 2027. L'article 30 renforcerait en revanche les contrôles des monteurs d'opérations de défiscalisation.

Les scénarios de fin de discussion

Le contenu final ne sera connu qu'après le vote définitif et, le cas échéant, la décision du Conseil constitutionnel. Le tableau décrit les issues possibles sans préjuger de leur probabilité.

À l'automne 2025 déjà, de nombreuses propositions immobilières avaient été discutées sans figurer dans la loi pour 2026, comme la taxation de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété (chapitre 109). Seul le texte publié fait foi.

Suivre le projet pas à pas

1. Identifiez les articles qui vous concernent à partir du tableau de synthèse.
2. Consultez le dossier législatif du projet n° 3210 à l'Assemblée nationale puis au Sénat, qui publient le texte adopté à chaque étape.
3. Distinguez la commission et la séance. Un amendement de commission ne vaut que s'il est repris en séance.
4. Notez les dates de vote annoncées pour la première partie et pour l'ensemble, puis vérifiez qu'elles ont été tenues.
5. Lisez la décision du Conseil constitutionnel lorsqu'il est saisi, qui peut censurer tout ou partie d'un article.
6. Vérifiez la publication au Journal officiel et relevez pour chaque article la date d'entrée en vigueur.
7. Attendez les commentaires du BOFiP et les notices des déclarations de 2027 avant de remplir une déclaration sur un point nouveau.
8. En cas de doute sur un point non commenté, envisagez une demande de rescrit avant l'opération (chapitre 10).

Les points de vigilance de l'administration

Une loi promulguée s'applique même avant la publication de ses commentaires. La doctrine publiée au BOFiP n'est opposable que dans les termes où elle est rédigée, en application de l'article L80 A du Livre des procédures fiscales (LPF). Une opération organisée dans le seul but de profiter d'une mesure transitoire, par exemple un acte antidaté ou une cession fictive, expose à la procédure de l'abus de droit de l'article L64 du LPF et à une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'en est ni l'initiateur ni le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les montages à but principalement fiscal et peut s'appliquer aux opérations réalisées depuis le 1er janvier 2020 (chapitre 10).

Erreurs fréquentes

• Tenir pour adoptée une mesure votée en commission, alors que la commission a rejeté la première partie et que la séance repart du texte initial.
• Confondre un vote de séance en première lecture avec une adoption définitive.
• Anticiper la majoration des dons familiaux à 100 000 € et donner en 2027 un montant que la version initiale ne couvrirait que jusqu'à 50 000 € et jusqu'au 30 juin.
• Verser au début de 2027 une somme destinée à un logement neuf en comptant sur la prorogation de l'article 790 A bis avant sa publication.
• Retenir un abattement du micro-foncier de 50 % pour les revenus de 2026.
• Oublier que les prélèvements sociaux d'un LMNP sont de 18,6 % depuis les revenus de 2025 alors que ceux des revenus fonciers restent de 17,2 %.
• Négliger les mesures déjà votées, comme la suppression du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027 ou la TVLH à partir des impositions de 2027.

Ces erreurs ont un coût mesurable. Dans l'exemple des donations, compter sur la version votée en séance ferait prévoir 0 € de droits alors que le droit en vigueur en appelle 11 821 €. Retenir un abattement de 50 % au micro-foncier sur 12 000 € de loyers minorerait le revenu imposable de 2 400 €, soit 720 € d'impôt sur le revenu à 30 % et 413 € de prélèvements sociaux, sans compter l'intérêt de retard en cas de rectification.

Liste de contrôle

• Vous distinguez pour chaque mesure le texte initial, le vote en commission, le vote en séance et la loi publiée.
• Vous avez relevé les mesures en vigueur issues de la loi de finances pour 2026 qui touchent vos biens, notamment le Jeanbrun, le déficit foncier majoré et la TVLH.
• Vous appliquez les taux de prélèvements sociaux de 17,2 % et de 18,6 % selon la nature du revenu.
• Vous savez que l'article 3 sur les pensions a été supprimé en séance mais peut être rétabli.
• Vous ne programmez aucun don d'argent en 2027 sur la base du plafond de 100 000 € avant la publication de la loi.
• Vous vérifiez la prorogation de l'article 790 A bis avant tout don destiné à un logement neuf ou à des travaux après le 31 décembre 2026.
• Vous connaissez votre stock d'amortissements LMNP au 31 décembre 2026 et la valeur amortissable de chaque logement.
• Vous n'appliquez ni l'abattement de 50 % au micro-foncier ni le nouveau barème de plus-value issus d'amendements tombés.
• Vous suivez le vote solennel sur la première partie, annoncé pour le 3 novembre 2026, puis l'examen par le Sénat.
• Vous relisez le texte promulgué, la décision du Conseil constitutionnel et les notices de 2027 avant toute déclaration ou opération.