Un impôt se calcule presque toujours en deux temps. La loi définit une assiette, puis lui applique un taux ou un barème. Les chapitres de ce guide développent les assiettes et leurs exceptions. Ce chapitre rassemble les barèmes et les taux applicables à l'immobilier au 25 octobre 2026, avec la date de chacun, sa source et le chapitre qui le commente.
Il couvre l'impôt sur le revenu (IR), les prélèvements sociaux, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) et l'impôt sur les sociétés (IS), les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), les droits de mutation à titre gratuit (DMTG), l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les plus-values et leur surtaxe, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et les taxes locales. Chaque barème est suivi d'un commentaire sur son mécanisme et d'exemples vérifiés. Les seuils, plafonds, délais et pénalités sont regroupés au chapitre 138. Le Guide du bailleur privé, Les seuils à anticiper, du premier logement au patrimoine en donne la lecture de gestion.
Lire un barème
Un barème progressif découpe l'assiette en tranches et applique à chacune son propre taux. Franchir une tranche ne fait jamais payer le taux supérieur sur toute l'assiette. L'IR, les droits de donation et de succession en ligne directe et l'IFI fonctionnent ainsi. Un taux proportionnel s'applique au contraire à toute l'assiette, comme les prélèvements sociaux, le PFU, l'impôt de 19 % sur les plus-values immobilières, les DMTO et la TVA.
Trois taux se lisent dans un calcul. Le taux marginal d'imposition (TMI) mesure le coût du dernier euro dans la tranche. Le taux moyen rapporte l'impôt total à l'assiette. Le taux effectif d'un revenu supplémentaire mesure ce que coûte réellement un euro de plus, décote, plafonnement et prélèvements compris. C'est ce dernier qui éclaire une décision.
Chaque barème vaut enfin pour une période précise. Le barème de l'IR s'applique aux revenus de l'année précédente, les droits d'enregistrement suivent le taux en vigueur à la date de l'acte ou du décès et l'IFI dépend du patrimoine au 1er janvier.
L'impôt sur le revenu
Le barème des revenus de 2025
Le barème appliqué aux revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, a été fixé par l'article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il s'applique à une part de quotient familial (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026, chapitre 45).
| Tranche par part | Taux | Impôt cumulé en haut de tranche |
|---|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % | 0 € |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % | 1 977,69 € |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % | 18 477,09 € |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % | 58 386,49 € |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % | Sans plafond |
Les revenus fonciers, les bénéfices de location meublée et les quotes-parts de sociétés à l'IR s'ajoutent aux autres revenus avant ce calcul. Les plus-values immobilières des particuliers en sont exclues (chapitre 87).
Le quotient familial et la décote
L'avantage des parts supplémentaires est plafonné. L'impôt est calculé avec toutes les parts, puis avec les seules parts de base diminué du plafond de chaque majoration. Le montant le plus élevé est retenu (BOI-IR-LIQ-20-20-20 du 7 avril 2026, chapitre 45).
| Correctif | Montant pour les revenus de 2025 |
|---|---|
| Plafond par demi-part pour enfant à charge | 1 807 € |
| Plafond par quart de part en résidence alternée | 903,50 € |
| Plafond de la première part du parent isolé | 4 262 € |
| Plafond de la demi-part des personnes seules sans charge de famille | 1 079 € |
| Décote, personne seule | 897 € moins 45,25 % de l'impôt brut, si l'impôt brut est inférieur à 1 982 € |
| Décote, couple soumis à imposition commune | 1 483 € moins 45,25 % de l'impôt brut, si l'impôt brut est inférieur à 3 277 € |
La décote a un effet souvent ignoré. Chaque euro d'impôt brut supplémentaire la réduit de 0,4525 €. Un revenu imposé dans la tranche à 11 % coûte alors 11 % multipliés par 1,4525, soit environ 15,98 %. Un premier revenu foncier modeste coûte donc plus que ne le laisse croire le taux de la tranche.
Trois calculs commentés
| Situation illustrative, barème des revenus de 2025 | Impôt avant | Impôt après | Supplément |
|---|---|---|---|
| Couple marié, deux parts, 60 000 €, puis 10 000 € de revenu foncier net | 4 207,98 € | 7 207,98 € | 3 000,00 € |
| Personne seule, 20 000 €, puis 4 200 € de revenu foncier net au micro-foncier | 445,11 € | 1 116,16 € | 671,05 € |
| Couple marié avec deux enfants, trois parts, 68 000 €, puis 10 000 € de revenu foncier net | 3 652,00 € | 5 993,98 € | 2 341,98 € |
Le couple du premier cas a un quotient de 35 000 €, dans la tranche à 30 %. Ses 10 000 € de revenu foncier coûtent exactement 30 % d'IR, plus 1 720 € de prélèvements sociaux. La personne seule reste dans la zone de la décote. Son impôt brut passe de 924 € à 1 386 €, mais sa décote baisse de 478,89 € à 269,84 €, si bien que le revenu foncier lui coûte 15,98 %.
Le troisième cas illustre le plafonnement. À 78 000 €, le calcul à trois parts donne 4 752 €, mais le calcul à deux parts diminué de deux plafonds de 1 807 € donne 5 993,98 €, montant retenu. Le supplément représente 23,4 % du revenu foncier alors que le quotient reste dans la tranche à 11 %.
Les non-résidents et l'outre-mer
L'impôt d'un non-résident ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable jusqu'à 29 579 € et à 30 % au-delà pour les revenus de 2025, sauf taux moyen mondial plus faible (chapitre 115). Dans les départements d'outre-mer, l'impôt est réduit de 30 % ou 40 % dans la limite de 2 450 € ou 4 050 € selon le département (chapitres 45 et 121).
Les contributions sur les hauts revenus
La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) de l'article 223 sexies du Code général des impôts (CGI) frappe le revenu fiscal de référence (RFR) au-delà de 250 000 € pour une personne seule et de 500 000 € pour un couple soumis à imposition commune (chapitre 47). Elle s'ajoute à l'IR.
| Fraction du RFR | Personne seule | Couple soumis à imposition commune |
|---|---|---|
| Jusqu'à 250 000 € | 0 % | 0 % |
| De 250 001 € à 500 000 € | 3 % | 0 % |
| De 500 001 € à 1 000 000 € | 4 % | 3 % |
| Au-delà de 1 000 000 € | 4 % | 4 % |
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) de l'article 224 du CGI, appréciée aux mêmes seuils, porte l'imposition du foyer à 20 % au moins de son revenu de référence et donne lieu à un acompte de 95 % versé entre le 1er et le 15 décembre (chapitre 47). Une plus-value immobilière élevée entre dans le RFR et peut faire franchir le seuil de la CEHR une seule année, d'où le lissage présenté au chapitre 47.
Les prélèvements sociaux, le PFU et l'IS
Les taux par catégorie de revenu
Les prélèvements sociaux réunissent la contribution sociale généralisée (CSG), la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et le prélèvement de solidarité. Leur taux dépend de la catégorie du revenu et non de son montant (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026, chapitre 46).
| Revenu | CSG | CRDS | Solidarité | Total |
|---|---|---|---|---|
| Revenus fonciers et plus-values immobilières | 9,2 % | 0,5 % | 7,5 % | 17,2 % |
| Bénéfice de location meublée non professionnelle (LMNP), dès les revenus de 2025 | 10,6 % | 0,5 % | 7,5 % | 18,6 % |
| Dividendes et intérêts perçus en 2026 | 10,6 % | 0,5 % | 7,5 % | 18,6 % |
| Dividendes et intérêts perçus en 2025 | 9,2 % | 0,5 % | 7,5 % | 17,2 % |
Une fraction de 6,8 points de la CSG est déductible du revenu global de l'année de son paiement, sauf pour les revenus soumis au PFU. Une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur ses revenus fonciers et ses plus-values immobilières. Le loueur en meublé professionnel paie des cotisations sociales (chapitres 41 et 46).
Le PFU et l'IS
| Prélèvement | Taux en 2026 | Observation | Chapitre |
|---|---|---|---|
| PFU sur dividendes et intérêts perçus en 2026 | 31,4 % | 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux, option globale pour le barème avec abattement de 40 % | 45 et 100 |
| IS, taux réduit | 15 % | Jusqu'à 42 500 € de bénéfice, chiffre d'affaires d'au plus 10 millions d'euros, capital libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques | 100 |
| IS, taux normal | 25 % | Au-delà de 42 500 € ou sur tout le bénéfice si une condition manque | 100 |
| Contribution sociale sur l'IS | 3,3 % | Fraction de l'IS qui excède 763 000 € | 100 |
L'IS se lit en deux étages, l'impôt de la société puis le PFU de l'associé. Pour 100 € de bénéfice imposé à 15 % puis distribué, la charge totale atteint 41,69 €, contre 47,20 € pour 100 € de revenu foncier direct imposé dans la tranche à 30 % (chapitre 100).
Deux calculs commentés
Exemple illustratif. Un bailleur dont le TMI est de 30 % encaisse 12 000 € de loyers annuels. Loué nu au micro-foncier, le logement dégage 8 400 € de revenu net, soit 2 520 € d'IR et 1 444,80 € de prélèvements sociaux, au total 3 964,80 €. Loué meublé de longue durée au micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC), il dégage 6 000 €, soit 1 800 € d'IR et 1 116 € de prélèvements à 18,6 %, au total 2 916 €. Le taux plus élevé des prélèvements sur le meublé ne compense pas ici l'écart d'abattement (chapitres 25 et 36).
Exemple illustratif. Une société civile immobilière (SCI) à l'IS qui remplit les conditions du taux réduit dégage 60 000 € de bénéfice. Elle paie 6 375 € d'IS sur 42 500 € et 4 375 € sur 17 500 €, soit 10 750 €. Si elle distribue le solde de 49 250 €, le PFU atteint 15 464,50 €. La charge totale de 26 214,50 € représente 43,69 % du bénéfice, avant prise en compte de l'amortissement et de la plus-value latente qu'il crée (chapitre 100).
Les droits de mutation à titre onéreux
Les composantes et le taux global
Les droits dus sur l'achat d'un immeuble ancien réunissent trois composantes, auxquelles s'ajoute la contribution de sécurité immobilière (CSI). Le taux départemental peut atteindre 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 105, chapitre 11).
| Composante | Fondement | Taux | Base |
|---|---|---|---|
| Droit départemental | Article 1594 D du CGI | 3,80 % de droit commun, de 1,20 % à 4,50 %, jusqu'à 5 % sur délibération jusqu'au 31 mars 2028 | Prix et charges |
| Taxe communale | Articles 1584 et 1595 bis du CGI | 1,20 % | Prix et charges |
| Frais d'assiette | Article 1647 du CGI | 2,37 % | Droit départemental |
| CSI | Article 879 du CGI | 0,10 % | Prix |
| Taux départemental | Taux global des droits | Avec la CSI |
|---|---|---|
| 3,80 % | 5,09006 % | 5,19006 % |
| 4,50 % | 5,80665 % | 5,90665 % |
| 5,00 % | 6,3185 % | 6,4185 % |
Les frais d'assiette se calculent sur le droit départemental et non sur le prix. Au 1er mai 2026, la grande majorité des départements appliquaient 5 % hors primo-accédants. Le tableau officiel des taux départementaux publié sur impots.gouv.fr change à chaque vague de délibérations et se consulte pour chaque acte (chapitre 11).
Les régimes réduits et les droits voisins
| Opération | Taux | Chapitre |
|---|---|---|
| Immeuble neuf ou terrain à bâtir avec TVA sur le prix total | Taxe de publicité foncière de 0,715 % et CSI | 12 et 15 |
| Engagement de revendre, fermier en place | 0,715 % et CSI | 12 |
| Engagement de construire | Droit fixe et CSI | 12 |
| Parts d'une société à prépondérance immobilière (SPI) | 5 % du prix ou de la valeur des parts, sans ajout du passif social | 12 |
| Parts sociales et actions d'une société non immobilière | 3 % après abattement de 23 000 € proportionnel, ou 0,1 % | 12 |
| Apport d'un immeuble par un particulier à une société à l'IS | 5 % | 102 |
| Partage | 2,5 % de l'actif net partagé | 8 et 108 |
Un calcul commenté
Exemple illustratif. Un bailleur achète en 2026 un appartement ancien de 200 000 €. Dans un département à 5 %, il paie 10 000 € de droit départemental, 237 € de frais d'assiette et 2 400 € de taxe communale, soit 12 637 €, plus 200 € de CSI. Dans un département resté à 4,50 %, les droits sont de 11 613,30 € et à 3,80 %, de 10 180,12 €. Acheté neuf en l'état futur d'achèvement (VEFA) pour 250 000 € toutes taxes comprises, un logement supporte 1 489,58 € de taxe de publicité foncière sur 208 333,33 € hors taxes, mais 41 666,67 € de TVA sont compris dans son prix.
Les droits de donation et de succession
Les abattements
Les droits se calculent sur la part de chaque bénéficiaire, après un abattement qui dépend du lien de parenté et qui se reconstitue au bout de quinze ans en donation (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 13 mai 2026, chapitre 106). Le barème s'applique ensuite à la part taxable.
| Bénéficiaire | Donation | Succession |
|---|---|---|
| Enfant ou ascendant | 100 000 € | 100 000 € |
| Petit-enfant | 31 865 € | 1 594 € s'il vient de son chef |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € | 1 594 € s'il vient de son chef |
| Époux ou partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) | 80 724 € | Exonération |
| Frère ou sœur | 15 932 € | 15 932 €, ou exonération sous conditions |
| Neveu ou nièce | 7 967 € | 7 967 €, ou 15 932 € en représentation |
| Personne handicapée | 159 325 € en plus | 159 325 € en plus |
| Autre bénéficiaire | Aucun | 1 594 € |
Les barèmes
| Part taxable en ligne directe | Taux | Droits cumulés en haut de tranche |
|---|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % | 403,60 € |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % | 807,30 € |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % | 1 380,75 € |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % | 108 659,15 € |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % | 213 813,35 € |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % | 574 948,95 € |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % | Sans plafond |
Tant que la part taxable reste dans la tranche à 20 %, les droits en ligne directe se calculent en appliquant 20 % à toute la part puis en retranchant 1 806 € environ. Entre époux et partenaires de PACS, seules les donations sont taxées et le barème ne diffère qu'au début, avec 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 15 932 € et 15 % jusqu'à 31 865 €, les tranches suivantes étant identiques. L'abattement entre partenaires est remis en cause si le PACS prend fin au cours de l'année de sa conclusion ou de l'année suivante, sauf mariage entre eux ou décès (chapitre 106).
| Autre lien | Part taxable | Taux |
|---|---|---|
| Frère ou sœur | Jusqu'à 24 430 € | 35 % |
| Frère ou sœur | Au-delà de 24 430 € | 45 % |
| Parent jusqu'au quatrième degré, dont neveu et nièce | Toute la part | 55 % |
| Parent au-delà du quatrième degré ou non-parent, dont le concubin | Toute la part | 60 % |
Un studio de 120 000 € transmis par donation coûte 2 194 € à un enfant, 44 388 € à un frère et 72 000 € à un concubin (chapitre 106). En assurance vie, les primes versées avant 70 ans supportent après un abattement de 152 500 € par bénéficiaire un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € puis de 31,25 %. Celles versées après 70 ans entrent dans la succession au-delà de 30 500 € (chapitre 114).
Le barème de l'article 669
Lorsque la propriété est démembrée, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est une fraction de la pleine propriété fixée par le I de l'article 669 du CGI selon l'âge révolu de l'usufruitier au jour de l'acte ou du décès (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, chapitre 7). Seule la fraction transmise est taxée.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un anniversaire franchi entre deux dates de signature déplace la valeur taxable de 10 points. L'usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, toute période commencée comptant pour une période entière, sans excéder la valeur de l'usufruit viager. Pour une personne morale, la durée maximale de trente ans conduit à une valeur plafond de 69 % (§ 80, chapitres 7 et 109).
Deux calculs commentés
Exemple illustratif. Deux parents mariés sous la communauté donnent à leur fille un appartement commun de 300 000 €. Chacun donne 150 000 € et la fille bénéficie de deux abattements de 100 000 €. Chaque part taxable de 50 000 € supporte 8 194,35 €, soit 16 388,70 € au total. Si le bien appartenait à un seul parent, la part taxable serait de 200 000 € et les droits de 38 194,35 €.
Exemple illustratif. Une mère de 65 ans donne à son fils la nue-propriété d'un immeuble de 400 000 €. La nue-propriété vaut 60 %, soit 240 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, les droits sur 140 000 € atteignent 26 194,35 €. Consentie à 59 ans, la donation aurait porté sur 50 %, soit 200 000 €, pour 18 194,35 € de droits. Cet écart de 8 000 € illustre l'effet de seuil de l'âge sans constituer un conseil de calendrier, la donation devant d'abord répondre à un projet civil (chapitres 107 et 109).
L'impôt sur la fortune immobilière
Le barème et ses correctifs
Le foyer est redevable lorsque la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 6 mars 2026). Le barème s'applique alors à partir de 800 000 €. La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le seuil ni le barème (chapitres 81 et 86).
| Patrimoine net taxable | Taux | Impôt cumulé en haut de tranche |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % | 11 390 € |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % | 35 690 € |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 98 190 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | Sans plafond |
| Correctif | Règle | Chapitre |
|---|---|---|
| Décote | 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable, entre 1 300 000 € et 1 400 000 € | 86 |
| Résidence principale | Abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle | 82 |
| Dettes des grands patrimoines | Au-delà de 5 000 000 € de biens et de 60 % de dettes, excédent déductible pour moitié | 83 |
| Réduction pour dons | 75 % des versements, dans la limite de 50 000 € par an | 86 |
| Plafonnement | IFI et impôts sur les revenus limités à 75 % des revenus de l'année précédente | 86 |
Le seuil de 1 300 000 € n'est pas un abattement. Un foyer qui le franchit est taxé dès 800 000 €, ressaut que la décote atténue sans le supprimer.
Calculs commentés
| Patrimoine net taxable | Impôt brut | Décote | IFI |
|---|---|---|---|
| 1 300 000 € | Non redevable | Sans objet | 0 € |
| 1 320 000 € | 2 640 € | 1 000 € | 1 640 € |
| 1 350 000 € | 2 850 € | 625 € | 2 225 € |
| 2 000 000 € | 7 400 € | 0 € | 7 400 € |
| 3 000 000 € | 15 690 € | 0 € | 15 690 € |
Une résidence principale estimée 1 000 000 € n'entre dans l'assiette que pour 700 000 €. Pour un foyer proche du seuil, la qualité de l'évaluation au 1er janvier pèse donc davantage que le barème lui-même (chapitres 6 et 82).
Les plus-values immobilières des particuliers
Les taux et les abattements pour durée de détention
La plus-value nette est imposée à l'IR au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, la hausse à 18,6 % ne la visant pas. Deux abattements distincts réduisent l'assiette selon la durée de détention, l'un pour l'IR, l'autre pour les prélèvements sociaux (chapitres 87 et 89).
| Années de détention | Abattement IR par an | Abattement social par an | Taux global sur la plus-value brute, hors surtaxe |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 | 0 % | 0 % | 36,20 % |
| 6 à 21 | 6 % | 1,65 % | De 34,78 % à 13,42 % |
| 22 | 4 % | 1,60 % | 12,38 % |
| 23 à 29 | Exonéré | 9 % | De 10,84 % à 1,55 % |
| 30 et plus | Exonéré | Exonéré | 0 % |
L'abattement pour l'IR atteint 96 % la vingt et unième année et 100 % la vingt-deuxième. L'abattement social n'atteint que 28 % la vingt-deuxième année, puis progresse de 9 points par an. Entre vingt-deux et trente ans, le vendeur ne paie donc que des prélèvements sociaux. Le non-résident personne physique supporte le même taux de 19 %, une personne morale 15 %, 19 % ou 25 % selon sa situation (chapitre 116).
La surtaxe des plus-values élevées
La surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI s'applique lorsque la plus-value imposable à l'IR dépasse 50 000 €. Le seuil s'apprécie par cédant et, pour une société de personnes, au niveau de la société, la tolérance ne visant que la quote-part des associés soumis à l'IR (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Les terrains à bâtir en sont exclus (chapitre 91).
| Plus-value imposable | Taux sur toute la plus-value | Zone de lissage | Montant dans la zone de lissage |
|---|---|---|---|
| De 50 001 € à 100 000 € | 2 % | Jusqu'à 60 000 € | 2 % moins un vingtième de l'écart avec 60 000 € |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3 % | Jusqu'à 110 000 € | 3 % moins un dixième de l'écart avec 110 000 € |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4 % | Jusqu'à 160 000 € | 4 % moins 15 % de l'écart avec 160 000 € |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5 % | Jusqu'à 210 000 € | 5 % moins 20 % de l'écart avec 210 000 € |
| Plus de 250 000 € | 6 % | Jusqu'à 260 000 € | 6 % moins 25 % de l'écart avec 260 000 € |
Le taux s'applique à toute la plus-value et non à la seule fraction de la tranche, les formules de lissage évitant les ressauts. Une plus-value de 55 000 € supporte ainsi 850 €. La doctrine donne l'exemple d'une plus-value de 103 400 €, taxée 2 442 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 75).
Deux calculs commentés
| Élément | Vente après 15 ans | Vente après 10 ans |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 100 000 € | 300 000 € |
| Base IR après abattement de 60 % ou 30 % | 40 000 € | 210 000 € |
| IR à 19 % | 7 600 € | 39 900 € |
| Base sociale après abattement de 16,5 % ou 8,25 % | 83 500 € | 275 250 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 14 362 € | 47 343 € |
| Surtaxe | 0 € | 10 500 € |
| Total | 21 962 € | 97 743 € |
Dans ces calculs illustratifs, la base IR du premier cas reste sous 50 000 €. Dans le second, la surtaxe de 5 % s'applique à toute la base de 210 000 €. Deux époux qui vendent un bien indivis se partagent la plus-value. Chacun apprécie le seuil de 50 000 € sur sa propre quote-part (chapitre 91).
La TVA immobilière
| Taux | Opérations immobilières principales | Chapitre |
|---|---|---|
| 20 % | Vente d'un immeuble neuf, location taxable, travaux exclus des taux réduits | 15 et 64 |
| 10 % | Travaux d'amélioration et d'entretien d'un logement achevé depuis plus de deux ans, hébergement para-hôtelier, logement locatif intermédiaire acquis par une personne morale | 15, 21 et 67 |
| 5,5 % | Rénovation énergétique et travaux induits, accession sociale en zone de renouvellement urbain ou en quartier prioritaire, location-accession agréée, bail réel solidaire, panneaux photovoltaïques d'au plus 9 kilowatts depuis le 1er octobre 2025 | 15 et 21 |
| 8,5 % et 2,1 % | Taux normal et taux réduit en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion | 64 et 121 |
La TVA n'est provisoirement pas applicable en Guyane ni à Mayotte. La location nue de logements et la location meublée d'habitation sont exonérées, sauf prestations para-hôtelières (chapitres 65 et 67). Les taux réduits du logement neuf supposent des conditions de ressources, de prix et d'occupation dont le non-respect entraîne un complément de TVA (chapitre 15).
Exemple illustratif. Un bailleur fait réaliser 10 000 € hors taxes de travaux dans un logement loué achevé depuis plus de deux ans. Au taux de 10 %, il paie 11 000 €. Pour des travaux d'isolation éligibles au taux de 5,5 %, il paie 10 550 €. Sans la certification du client portée sur le devis ou la facture, le taux normal de 20 % s'applique, soit 12 000 € (chapitre 21).
Les taxes locales et assimilées
Les taxes locales n'ont pas de barème national. Les collectivités votent leurs taux dans des limites légales et l'État fixe la revalorisation des bases.
| Taxe | Taux ou coefficient | Chapitre |
|---|---|---|
| Revalorisation des valeurs locatives d'habitation | 1,7 % en 2025, 0,8 % en 2026 | 72 et 73 |
| Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) | De 5 % à 60 % de la part communale, en zone tendue | 75 |
| Taxe sur les logements vacants (TLV) de 2026 | 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite | 76 |
| Taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) à partir de 2027 | En zone tendue 17 % relevable jusqu'à 30 %, puis 34 % relevable jusqu'à 60 %, ailleurs au plus 50 % sur délibération | 76 |
| Taxe d'aménagement, valeur forfaitaire 2026 | 892 € par mètre carré, 1 011 € en Île-de-France | 19 |
| Taxe d'aménagement, taux | Part communale de 1 % à 5 %, jusqu'à 20 % dans certains secteurs, part départementale de 2,5 % au plus | 19 |
| Redevance d'archéologie préventive | 0,40 % | 19 |
| Frais de l'État sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | 8 % | 78 |
| Retard de paiement des impôts locaux | Majoration de 10 % | 73 |
| Taxe annuelle sur la valeur vénale des immeubles de certaines entités | 3 %, dettes non déductibles | 103 |
La revalorisation de 2027 dépendra de l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre 2026. La base minimum de la cotisation foncière des entreprises (CFE) figure au chapitre 138.
Exemple illustratif. Un logement vide d'une valeur locative de 3 000 €, en zone tendue, supporte en 2026 une TLV de 510 € la première année puis de 1 020 €. Avec la TVLH, la commune pourra porter ces montants jusqu'à 900 € puis 1 800 € à partir de 2027 (chapitre 76).
Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026
L'article 2 du PLF pour 2027 revaloriserait les tranches du barème de l'IR de 2,1 %, portant les seuils à 11 844 €, 30 200 €, 86 353 € et 185 737 € pour les revenus de 2026. Son article 4 porterait de 31 865 € à 50 000 € l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent consentis au premier semestre 2027. L'article modifié, adopté en séance le 16 octobre 2026, la porterait à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027. Un amendement voté en séance prorogerait l'article 790 A bis jusqu'à la fin de 2030 (chapitres 106 et 136).
Son article 7 plafonnerait l'amortissement annuel du bâti en location meublée non professionnelle à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer. Aucune de ces mesures n'est adoptée. La partie recettes du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 a été rejetée par l'Assemblée nationale le 23 octobre 2026 et les synthèses publiées ne font état d'aucune modification des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (chapitres 46 et 136).
Utiliser les barèmes
- Datez l'opération. Revenus de quelle année, acte de quelle date, patrimoine à quel 1er janvier.
- Déterminez l'assiette. Après abattements, charges, frais et réductions de valeur propres à l'impôt.
- Choisissez le barème. Selon la catégorie de revenu, le lien de parenté, le département, le taux de TVA ou l'âge de l'usufruitier.
- Appliquez les correctifs. Décote, plafonnement du quotient familial, décote ou plafonnement de l'IFI, lissage de la surtaxe.
- Ajoutez les prélèvements annexes. Prélèvements sociaux, CSI, frais d'assiette, contributions sur les hauts revenus.
- Mesurez le taux effectif. Rapportez le supplément d'impôt au supplément d'assiette pour comparer deux options.
L'administration contrôle d'abord la date retenue, puis l'application des correctifs. Un montage dont le seul but serait de rester sous un seuil, comme le fractionnement artificiel d'une cession, peut être écarté sur le fondement des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), avec des majorations de 40 % ou 80 %. Le rescrit permet de sécuriser une situation incertaine (chapitres 10 et 127).
Les erreurs fréquentes
- Appliquer le taux de la tranche à tout le revenu. Un quotient de 35 000 € n'est imposé à 30 % que sur la fraction au-delà de 29 579 €.
- Oublier la décote. Pour la personne seule de l'exemple, le revenu foncier coûte 671,05 € et non 462 €.
- Appliquer 18,6 % aux revenus fonciers. Ils restent à 17,2 %. Sur 10 000 €, l'erreur est de 140 €.
- Ignorer le rappel des donations. Une donation de moins de quinze ans consomme l'abattement et les premières tranches (chapitre 106).
- Croire que le seuil de l'IFI est un abattement. Un patrimoine net de 1 320 000 € paie 1 640 €.
- Tenir pour adopté un barème du PLF. Les seuils revalorisés de 2,1 % ne valent rien avant la promulgation.
Liste de contrôle
- Date. Chaque barème correspond à l'année des revenus, à la date de l'acte ou au 1er janvier concerné.
- IR. Le quotient, le plafonnement du quotient familial et la décote ont été vérifiés.
- Prélèvements sociaux. Le taux correspond à la catégorie du revenu et à l'année de perception.
- DMTO. Le taux du département à la date de l'acte a été lu sur le tableau officiel le plus récent.
- DMTG. L'abattement disponible tient compte des donations des quinze dernières années.
- Démembrement. L'âge révolu de l'usufruitier au jour de l'acte a été contrôlé.
- IFI. La décote, l'abattement de 30 % et le plafonnement des dettes ont été appliqués s'il y a lieu.
- Plus-values. Les deux abattements, les deux taux et la surtaxe ont été calculés séparément.
- TVA et taxes locales. Le taux réduit est justifié et les taux votés ont été lus sur l'avis ou la délibération.
- Projet de loi. Aucun calcul ne repose sur une mesure du PLF pour 2027 non promulguée.