La jurisprudence utile

Le Code général des impôts (CGI) et le Livre des procédures fiscales (LPF) posent les règles, mais les juges en fixent la portée. Ils disent quand un logement vacant ouvre droit à déduction, quels travaux relèvent de la reconstruction, comment l'administration doit prouver une insuffisance de valeur ou à partir de quand un acheteur devient marchand de biens. Pour un bailleur ou un investisseur, ces décisions pèsent souvent autant que le texte.

Ce chapitre rassemble les décisions citées dans les chapitres de ce guide avec leur juridiction, leur date et leur numéro, classées par thème avec leur solution et le chapitre qui les développe. Aucune autre décision n'y figure. Les textes eux-mêmes sont réunis au chapitre 139. Les décisions propres à la location figurent dans le Guide du bailleur privé, La jurisprudence utile au bailleur, celles du loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, La jurisprudence utile et celles des sociétés dans le Guide des sociétés immobilières, La jurisprudence utile.

Lire une décision fiscale

Les juridictions et leur poids

Le Conseil d'État (CE) juge en dernier ressort le contentieux de l'impôt sur le revenu (IR), de l'impôt sur les sociétés (IS), de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et des impôts locaux. Les cours administratives d'appel (CAA) et les tribunaux administratifs n'ont qu'une autorité limitée. La chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass. com.) juge les droits d'enregistrement et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), sa première chambre civile (Cass. 1re civ.) les libéralités et le partage.

Le Conseil constitutionnel (Cons. const.) contrôle la loi avant sa promulgation (DC) ou sur question prioritaire de constitutionnalité (QPC). La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) interprète la directive TVA et les libertés européennes. Le comité de l'abus de droit fiscal (CADF) n'est pas une juridiction. Ses avis sont consultatifs et publiés, l'administration supportant la charge de la preuve quel que soit leur sens (chapitre 127).

Le degré de certitude des sources

La plupart des décisions de ce chapitre sont citées par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) ou lues sur le site du Conseil d'État. D'autres ne sont connues que par le commentaire d'une revue ou d'un cabinet, ce que le texte signale. Leur référence est exacte, mais leur portée doit être confirmée par votre avocat, votre notaire ou votre expert-comptable avant de fonder une position.

Plusieurs chapitres évoquent une décision sans numéro, par exemple sur l'immeuble inscrit à l'actif d'un commerçant (chapitre 97) ou sur la tolérance applicable aux meublés de tourisme (chapitre 36). Ces solutions restent valables dans leur chapitre mais ne figurent pas ici.

Les décisions à connaître en priorité

Les principes généraux

Convention fiscale et rétroactivité

Une convention fiscale ne peut pas, par elle-même, servir de base légale à une imposition. Le juge vérifie d'abord si l'impôt est dû selon la loi interne, puis seulement si la convention y fait obstacle (CE, 28 juin 2002, n° 232276). Pour un immeuble à l'étranger ou détenu par un non-résident, l'analyse commence donc par le CGI (chapitre 2).

Le législateur ne peut, sans motif d'intérêt général suffisant, ni porter atteinte aux situations légalement acquises ni remettre en cause les effets qui peuvent légitimement en être attendus. Un motif exclusivement financier ne suffit pas (Cons. const., décision n° 2013-682 DC du 19 décembre 2013, considérants 14 et 18). La rétroactivité de la loi fiscale reste donc possible sous ce contrôle (chapitre 2).

Le rescrit et les non-résidents européens

Le Conseil d'État admet un recours pour excès de pouvoir contre une prise de position défavorable lorsque s'y conformer entraînerait des effets notables autres que fiscaux, comme de lourdes sujétions ou l'abandon d'un projet important (CE, section, 2 décembre 2016, n° 387613, Société Export Press). Le recours suppose d'avoir d'abord demandé le second examen (chapitre 10).

L'arrêt de la Cour de justice des Communautés européennes du 14 février 1995 (affaire C-279/93, Schumacker) a conduit la France à traiter comme des résidents certains non-résidents qui tirent de France l'essentiel de leurs revenus. Selon le BOI-IR-DOMIC-40, le contribuable doit résider dans l'Union ou dans un État de l'Espace économique européen conventionné, tirer de France au moins 75 % de son revenu mondial imposable et ne pas bénéficier d'avantages liés à sa situation personnelle dans son État (chapitre 115).

Domicile, foyer et procédure envers le couple

Le foyer reste en France lorsque la famille y habite et s'y retrouve, même si le contribuable séjourne longtemps à l'étranger pour son travail (CE, 23 avril 1958, n° 37792). Le centre des intérêts économiques est aussi le lieu d'où le contribuable tire la majeure partie de ses revenus (CE, 27 janvier 1971, n° 74995). Ces deux décisions sont citées au BOI-IR-CHAMP-10 (chapitre 4).

L'occupation de résidences principales successives avant leur revente peut être fictive et le choix d'un domicile peut l'être aussi (CE, 18 novembre 1991, n° 77303, cité au BOI-CF-IOR-30-10, § 60). L'administration peut écarter un tel domicile par la procédure d'abus de droit (chapitres 4 et 127).

Les actes de procédure notifiés à un époux sont opposables à l'autre selon l'article L54 A du LPF. Lorsque l'administration est informée de la séparation, elle doit toutefois adresser l'avis de mise en recouvrement à chacun des anciens époux (Cons. const., décision n° 2015-503 QPC du 4 décembre 2015). Signalez donc par écrit tout changement de situation et d'adresse (chapitres 124 et 125).

La valeur vénale

Définition et indivision

La valeur vénale réelle est le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état du bien avant la mutation et des clauses de l'acte (Cass. com., 23 octobre 1984, n° 82-17054). Elle s'apprécie de façon objective, du point de vue d'un acquéreur quelconque (chapitre 6).

L'indivision entre héritiers née du décès est sans incidence sur la valeur du bien transmis, de sorte qu'aucune décote d'indivision ne s'applique (Cass. com., 28 janvier 2003, n° 01-12373 et 20 mars 2007, n° 05-17139). La jurisprudence admet en revanche la prise en compte du caractère indivis d'une quote-part préexistante transmise ou déclarée à l'IFI (Cass. com., 12 novembre 1986, n° 85-13942). La décote n'a pas de taux légal et doit être justifiée (chapitres 6, 8 et 82).

Les termes de comparaison

La proposition de rectification doit indiquer les éléments chiffrés et les termes de comparaison qui justifient le rehaussement (Cass. com., 26 mai 1971, n° 69-11696). Les termes portent sur des biens intrinsèquement similaires cédés avant la mutation contrôlée (Cass. com., 28 janvier 1992, n° 89-19385). L'administration ne peut pas s'appuyer sur une vente postérieure (Cass. com., 19 juin 1990, n° 89-14192) et le redevable ne peut pas davantage en invoquer une (Cass. com., 24 novembre 1992, n° 90-20500).

Les biens n'ont pas à être strictement identiques dans le temps, l'environnement ou l'emplacement (Cass. com., 12 janvier 1993, n° 90-21494). L'administration n'a pas à indiquer la surface, l'état, l'emplacement précis ou les clauses de chaque acte (Cass. com., 31 mai 2005, n° 03-16378). Une erreur d'adresse sur un terme ne vicie pas la motivation si les autres sont valables (Cass. com., 4 décembre 2007, n° 06-17683) et un terme ne peut être écarté au seul motif qu'aucune pièce ne permet de le vérifier (Cass. com., 1er mars 1994, n° 92-13643).

La méthode par comparaison ne peut être écartée que si aucun bien comparable n'existe (Cass. com., 10 mai 1988, n° 87-13554) ou en l'absence de marché de biens similaires en fait et en droit (Cass. com., 27 octobre 2009, n° 08-11362). Un fait postérieur à l'acte peut servir à qualifier le bien lorsqu'il révèle des circonstances que le contribuable connaissait déjà (Cass. com., 16 novembre 1999, n° 97-13179). Toutes ces décisions sont citées au BOI-CF-IOR-10-40 (chapitres 6 et 128).

Démembrement, indivision et donation-partage

L'indivisaire

Un indivisaire qui paie seul la totalité des travaux ne peut pas déduire au-delà de sa quote-part, l'excédent formant une créance sur l'indivision (CE, 8 février 1978, n° 2212). Inversement, l'indivisaire qui abandonne sa part des loyers à un autre consent une libéralité sans effet sur son imposition (CE, 24 novembre 1976, n° 94105). Ces décisions sont citées au BOI-RFPI-CHAMP-30-30 (chapitres 3 et 8).

L'usufruitier

L'usufruitier de parts d'une société civile immobilière (SCI) à l'IR, imposé sur le résultat courant, peut imputer la quote-part de déficit correspondant à ses droits (CE, 8 novembre 2017, n° 399764). La décision est connue par un commentaire (chapitres 7 et 99).

Pour des valeurs mobilières, l'usufruitier qui dispose librement du prix en quasi-usufruit est seul redevable de l'impôt sur toute la plus-value (CE, 2 avril 2021, n° 429187). Cette décision, connue par un commentaire, n'est pas transposée par la doctrine aux immeubles, soumis à la ventilation du prix. La répartition de l'impôt se règle avec le notaire avant la signature (chapitres 7, 92 et 109).

La donation-partage

Il n'y a de donation-partage que si le donateur répartit matériellement ses biens entre les donataires (Cass. 1re civ., 6 mars 2013, n° 11-21.892 et 20 novembre 2013, n° 12-25.681). L'attribution de droits indivis à un seul des donataires suffit à requalifier tout l'acte en donation simple soumise au rapport (Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329). Ces arrêts sont connus par un commentaire (chapitre 108).

Les revenus fonciers

Le champ des revenus fonciers

La location de locaux nus devient commerciale lorsqu'elle permet au preneur de poursuivre l'ancienne activité du bailleur (CE, 30 juin 1967, n° 70037, cité au BOI-RFPI-CHAMP-10-30). Les loyers d'un bail portant sur les seuls terrains, bâtiments et outillage fixe restent fonciers (chapitre 5).

Les fermages d'un bail rural sont des revenus fonciers (CE, 28 juin 1978, n° 06147), comme les redevances d'un dépôt d'ordures hors activité commerciale (CE, 12 juillet 1969, n° 73232). Les sommes perçues pour l'exploitation de gravières le restent même si elles doivent être restituées (CE, 19 octobre 1988, n° 81372) et le loyer fixe d'une source thermale forme avec la redevance proportionnelle le revenu brut (CE, 7 mars 1960, n° 45187). L'indemnité d'expropriation d'une carrière exploitée sous contrat de fortage relève en revanche des plus-values (CAA Bordeaux, 21 novembre 1996, n° 95BX00720). Ces décisions sont citées au BOI-RFPI-CHAMP-10-20 (chapitre 31).

Réserve de jouissance et vacance

Le Conseil d'État retient la réserve de jouissance pour un logement prêté au fils sans preuve d'un loyer versé (CE, 24 novembre 1976, n° 96385) et pour un appartement mis à la disposition de la mère du contribuable (CE, 16 janvier 1974, n° 82379). Les charges ne sont alors plus déductibles et le déficit antérieur peut être remis en cause (chapitre 24).

La déduction a été refusée pour un logement mis en vente et resté vacant (CE, 25 juillet 1975, n° 93646) ou vacant pendant deux ans (CE, 29 avril 1977, n° 92446). Elle a été admise pour des locaux effectivement proposés à la location avec des diligences réelles (CE, 13 février 1974, n° 86174). La réserve de jouissance a aussi été retenue pour une maison louée pendant des travaux mais utilisée comme résidence secondaire (CE, 22 février 1978, n° 03931).

Ces décisions sont citées au BOI-RFPI-CHAMP-20-20. Conservez annonces, mandat et preuves d'un loyer conforme au marché pour toute période de vacance (chapitres 24 et 27).

Les travaux

La création d'une chambre et de deux salles de bains dans un étage non habitable constitue un agrandissement (CAA Bordeaux, 12 décembre 1994, n° 93BX00390). Le déplacement de cloisons pour créer une salle d'eau reste une amélioration (CAA Nantes, 22 décembre 1993, n° 92NT00582), comme la scission d'un appartement assortie de travaux de remise en état et de modernisation (CE, 28 février 1983, n° 35189). Le chapitre 28 montre que la frontière tient au gros œuvre.

Des travaux dissociables suivent chacun leur régime (CE, 27 mars 1981, n° 23499). Ont été jugés indissociables d'une construction la plomberie et le chauffage réalisés avec un nouveau garage (CE, 26 octobre 1979, n° 10875), la réfection de la toiture après une surélévation (CE, 15 octobre 1980, n° 16782), celle de l'électricité et du chauffage accompagnant des modifications structurelles (CE, 17 mars 1982, n° 22707) et les menuiseries, l'électricité, la plomberie ou les sols posés après une reconstruction (CE, 8 juillet 2005, n° 253291).

La reconstruction d'une partie détruite touchant la structure après un sinistre est indissociable d'une reconstruction (CE, 17 novembre 1982, n° 30141). La conversion de chais en bâtiments industriels avec nouvelle couverture et nouveaux murs est une reconstruction (CE, 21 juillet 1972, n° 81380). Un local d'habitation dont l'usage temporaire différent n'a pas modifié l'affectation garde sa qualité et sa remise en état peut être une amélioration (CE, 20 juin 1997, n° 137749).

Pour des bureaux loués nus, une réfection complète constituant une amélioration n'est pas déductible (CE, 8 juillet 1992, n° 93366). Les travaux réalisés par le locataire sans obligation contractuelle n'entrent pas dans le revenu du propriétaire (CE, 23 novembre 1977, n° 98227). Les acomptes se déduisent l'année de leur versement, même si les travaux sont réalisés l'année suivante (CE, 16 février 2000, n° 188967). Ces décisions sont citées par la série BOI-RFPI-BASE-20-30-10 et suivantes (chapitre 28).

Pour un monument historique dont seuls des éléments isolés et dissociables sont protégés, seuls les travaux portant sur ces éléments ou nécessaires à leur conservation relèvent du régime spécial (CE, 5 février 2009, n° 303425, cité au BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 90). Lorsque la protection porte sur l'ensemble architectural, le déficit s'impute sans limite (chapitre 56).

Les intérêts d'emprunt

Les intérêts sont déductibles lorsque le prêt finance l'acquisition, y compris les droits de mutation (CE, 11 mai 1977, n° 00450), la construction ou l'agrandissement (CE, 8 juin 1990, n° 52745) ou des travaux sur tout local loué, même non déductibles (CE, 23 mai 2003, n° 231720). Ne le sont pas les intérêts d'un emprunt finançant une indemnité d'éviction non déductible (CE, 12 février 1969, n° 72918 et 3 juillet 2009, n° 293154) ni les intérêts moratoires d'un prêt immobilier (CE, 10 février 1989, n° 57606).

Le contribuable doit prouver l'emploi des fonds, faute de quoi les intérêts ne sont pas entièrement déductibles (CE, 7 octobre 1987, n° 58571). Des emprunts servant à désintéresser des créanciers hypothécaires sur des immeubles loués sont déductibles à proportion de la part de ces immeubles dans le patrimoine en cause (CE, 24 juillet 2006, n° 253350). Pour un prêt aidé, seule la charge nette d'intérêts est retenue (CE, 21 juin 1968, n° 72518).

Les frais d'emprunt suivent le régime des intérêts (CE, 11 février 1966, n° 66328). L'indemnité d'assurance qui prend en charge les échéances est une recette, les intérêts restant déductibles (CE, 6 août 2008, n° 301336). Une indemnité de remboursement anticipé est déductible lorsqu'elle réduit le coût du financement sans accroître la valeur de l'actif (CE, 5 octobre 2007, n° 281658).

Les intérêts d'un prêt in fine restent déductibles même si le contribuable avait réglé l'essentiel du prix avant le versement des fonds, lorsque ces paiements avaient créé un découvert (CAA Bordeaux, 2 novembre 2005, n° 02BX01324). Toutes ces décisions sont citées au BOI-RFPI-BASE-20-80, sauf celle de 2006 lue sur le site du Conseil d'État (chapitre 29).

La location meublée et la ventilation du prix

Le terrain n'étant pas amortissable, le BOFiP retient pour le ventiler un ordre de méthodes, d'abord la comparaison avec des ventes de terrains nus du secteur, puis le coût de reconstruction diminué de la vétusté, enfin les données d'autres contribuables (CE, 15 février 2016, n° 367467, cité au BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58). Une seconde décision du même jour (n° 380400) est connue par le commentaire d'un cabinet. L'administration qui conteste la part de terrain doit établir qu'elle est insuffisante (chapitres 14 et 38).

L'inscription d'un membre du foyer au registre du commerce et des sociétés, troisième condition du statut de loueur professionnel, a été déclarée contraire à la Constitution (Cons. const., décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018). Depuis, aucune inscription, option ou déclaration ne permet d'acquérir ou d'écarter le statut (chapitre 41).

Pour la para-hôtellerie, le nettoyage et le linge peuvent être fournis avant l'arrivée selon la durée du séjour, mais l'administration ne pouvait pas les réputer remplis pour tout séjour de moins d'une semaine (CE, 12 novembre 2025, n° 498267). Les paragraphes 80 et 90 du commentaire ont été annulés et le paragraphe 100 validé, la réception pouvant passer par un dispositif électronique sans se réduire à une remise de clés. La décision est connue par des commentaires (chapitres 42, 43 et 67).

La partie d'une maison affectée en permanence à des chambres d'hôtes, soit 57,56 % de la surface, ne bénéficie pas de l'exonération de la résidence principale lors de la vente (CAA Toulouse, 16 mars 2023, n° 21TL00109). Cet arrêt, connu par un commentaire, laisse incertain le cas de la chambre louée à l'année (chapitre 23).

Le régime d'amende civile pour défaut de collecte de la taxe de séjour, de 750 € à 2 500 € par manquement, a été jugé conforme à la Constitution (Cons. const., décision n° 2026-1214/1215 QPC du 31 juillet 2026). Une collectivité peut donc demander autant d'amendes que de séjours non collectés. La décision est connue par un commentaire (chapitre 42).

La TVA immobilière

La marge sur les terrains

La marge ne s'applique pas à la vente de terrains à bâtir lorsque le terrain était bâti lors de son acquisition et que l'acheteur-revendeur a démoli le bâtiment (CE, 27 mars 2020, n° 428234, commenté par l'actualité BOFiP ACTU-2020-00083). Un terrain acquis bâti ne peut pas non plus ouvrir droit à la marge pour les parcelles nues qui en sont détachées, une autorisation de division obtenue avant l'achat ne suffisant pas (CE, 11 octobre 2022, n° 464561, connue par des commentaires). Le chapitre 16 en tire les conséquences pour le lotisseur et le chapitre 96 pour le marchand de biens.

La division d'un terrain en lots et sa viabilisation n'excluent pas la marge, mais la directive ne la permet que si l'acquisition a supporté une TVA sans droit à déduction (CJUE, 30 septembre 2021, affaire C-299/20, Icade Promotion). Le Conseil d'État en a déduit que la viabilisation par un lotisseur est sans incidence sur le régime (CE, 12 mai 2022, n° 416727, Icade Promotion). Selon les praticiens, le Code des impositions sur les biens et services (CIBS) intègre cette lecture au 1er janvier 2027 (chapitres 16 et 70).

Option et transmission d'universalité

Un bailleur peut opter pour la TVA sur certains seulement des locaux qu'il loue dans un même immeuble, l'option pour un local ne soumettant pas les autres à la taxe (CE, 9 septembre 2020, n° 439143, SCI Emo). Rien ne l'oblige à opter pour l'ensemble de l'immeuble (chapitre 66).

Le Conseil d'État avait relevé une transposition imparfaite de la directive et limité la dispense de l'article 257 bis aux opérations taxables de plein droit ou sur option, ce qui excluait les immeubles achevés depuis plus de cinq ans (CE, 31 mai 2022, n° 451379). Selon les praticiens, la réécriture du texte par la loi de finances pour 2023 leur rouvre le régime (chapitre 71).

Les droits d'enregistrement

Le délai de l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI court à compter de l'acquisition (Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17541). L'arrêt est connu par un commentaire. Lorsque l'acquisition est sous condition suspensive, le délai court de sa réalisation (chapitre 12).

Pour apprécier la prépondérance immobilière d'une société, les immeubles par destination sont exclus du numérateur (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559, cité au BOI-ENR-DMTOM-40-10-10). Les immeubles affectés à l'exploitation de la société y restent compris (chapitre 17).

Les impôts locaux

Les abattements de la taxe d'aménagement ne se cumulent pas sur les mêmes locaux, mais peuvent s'appliquer à des locaux différents d'un même permis (CE, 19 décembre 2019, n° 419800, cité au BOI-IF-TU-10-30-20, § 30). Le chapitre 19 l'applique aux opérations mixtes.

Le propriétaire qui loue un logement quelques mois sans mandat confié à une agence au 1er janvier s'en réserve la disposition le reste de l'année et reste redevable de la taxe d'habitation (CE, 30 novembre 2007, n° 291252). Pour une cote établie au nom d'une indivision successorale, chaque indivisaire ne doit pas payer au-delà de ses droits (CE, 30 septembre 2019, n° 419384). Ces décisions sont citées au BOI-IF-TH-10-20-20 (chapitre 75).

Les logements constituant des dépendances du domaine public échappent à la taxe sur les logements vacants, ce qui a été jugé pour des logements situés dans des lycées (CE, 18 janvier 2008, n° 290366). La décision est citée par la doctrine (chapitre 76).

Pour l'exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) des pièces louées dans l'habitation personnelle, des pièces non occupées par le loueur sont admises lorsque l'immeuble forme un ensemble indivisible (CE, 16 juin 1971, n° 81620). L'exonération est refusée pour des pièces formant des logements indépendants (CE, 13 novembre 1987, n° 44238 et 24 mars 1976, n° 93851, cités au BOI-IF-CFE-10-30-10-50). L'étudiant qui a la jouissance effective de locaux meublés en dispose, si bien que les meublés loués à l'année n'entrent en principe pas dans la base du loueur (CE, 26 mars 2008, n° 293537, SA Réside Études) (chapitre 79).

Le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort sur les impôts locaux, sauf la contribution économique territoriale (CE, 11 mars 2022, n° 460623). Le jugement sur une taxe foncière ne peut donc faire l'objet que d'un pourvoi en cassation, alors que celui sur la CFE peut être porté en appel (chapitre 80).

Plus-values, marchand de biens et sociétés

Le prix de revient des parts

Le prix de revient des parts d'une société de personnes est corrigé pour tenir compte de sa translucidité, augmenté des bénéfices imposés et diminué des déficits déduits et des bénéfices distribués (CE, 16 février 2000, n° 133296, dite Quemener). La correction a été étendue aux parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière (CE, 9 mars 2005, n° 248825). La doctrine l'admet pour les cessions relevant de l'article 150 UB selon le BOI-RFPI-SPI-20, § 30 (chapitres 94 et 99).

L'exonération des retraités et invalides ne s'applique pas à la cession de parts de SCI, les parts n'étant pas des droits immobiliers (CAA Douai, 1er juillet 2019, n° 18DA00710). L'arrêt est connu par un commentaire (chapitre 94).

Le marchand de biens

L'achat d'un immeuble en bloc suivi de sa division et de sa revente par lots caractérise l'habitude (CE, 12 juin 1992, n° 67758 et n° 67759). Des acquisitions de parts de SCI suivies de ventes isolées relèvent en revanche de la gestion patrimoniale (CE, 13 juin 1990, n° 71477). L'intention de revendre s'apprécie au moment de l'achat (CE, 2 juin 2006, n° 266507) et un professionnel peut prouver qu'un bien n'était pas dans son stock (CE, 2 octobre 1981, n° 25405 et 17 mai 1995, n° 133008).

Ces décisions sont citées au BOI-BIC-CHAMP-20-10-10. Une cour a retenu l'activité commerciale d'une SCI qui avait construit et vendu des maisons sans les louer (CAA Versailles, 10 mai 2022, n° 20VE01800, reprise du Guide du bailleur privé). Le chapitre 96 en tire les indices à surveiller.

La société civile et le crédit-bail

Les conséquences de la levée d'option d'un crédit-bail par une société civile s'apprécient, pour les associés personnes physiques, selon les règles de la catégorie d'imposition correspondant à l'activité de la société (CE, 26 avril 2024, n° 472855). La décision illustre aussi la règle de l'article 238 bis K, qui fait suivre au résultat de l'associé société à l'IS ses propres règles (chapitres 100 et 101).

Le contrôle et l'abus de droit

La vérification

Le contribuable doit disposer d'au moins deux jours francs entre la réception de l'avis de vérification et le début du contrôle pour se faire assister (CE, 12 octobre 2018, n° 401749). Un contrôle commencé le surlendemain de la réception est irrégulier (CE, 14 mars 1990, n° 65110). Ces décisions sont citées au BOI-CF-PGR-20-10 (chapitre 124).

La fraude à la loi

La fraude à la loi suppose un but exclusivement fiscal et un avantage obtenu par une application littérale des textes contraire à leur objectif, souvent au moyen d'un montage artificiel (CE, 18 février 2004, n° 247729, 18 mai 2005, n° 267087, 29 décembre 2006, n° 283314 et 27 juillet 2009, n° 295358). L'exercice d'une option prévue par la loi n'est pas abusif en lui-même, mais les conditions qui ont permis de l'exercer peuvent l'être (CE, 3 février 1984, n° 38320). Ces décisions sont citées au BOI-CF-IOR-30-10 (chapitre 127).

Le CADF a validé un redressement assorti de la majoration de 80 % lorsque le prix de parts de SCI données en nue-propriété à une mineure peu avant leur vente n'avait pas été employé comme prévu, la convention de quasi-usufruit ayant été signée près de deux ans après la cession (avis du 6 octobre 2023, affaire n° 2023-04). La donation a été jugée fictive faute de dépouillement immédiat et irrévocable (chapitres 7, 92, 94, 109 et 127).

Selon les commentaires publiés, une cour a confirmé l'abus de droit retenu contre deux sœurs associées majoritaires d'une SCI qui leur louait une propriété, les loyers ne couvrant pas les échéances d'un prêt de travaux (CAA Versailles, 4 juin 2026, n° 24VE01240). Un tribunal a jugé qu'un bien loué aux associés pendant sept ans de travaux, avec un loyer payé une seule année, était réservé à leur jouissance (tribunal administratif de Clermont-Ferrand, 18 septembre 2026, n° 2301206). Cette seconde voie, fondée sur l'article 15, II du CGI, se passe des garanties de l'abus de droit (chapitre 127).

Utiliser une décision pas à pas

1. Qualifiez votre situation en précisant l'impôt, le régime, la nature du bien et la date des faits.
2. Recherchez la décision dans ce chapitre et notez sa juridiction, sa date et son numéro.
3. Lisez-la sur legifrance.gouv.fr, sur le site du Conseil d'État ou dans le paragraphe du BOFiP qui la cite.
4. Comparez les faits jugés aux vôtres, notamment la nature du bien et le mode de détention.
5. Vérifiez l'absence de loi ou de revirement postérieur, en particulier pour la TVA à compter du 1er janvier 2027.
6. Faites valider l'usage de la décision par votre conseil et envisagez un rescrit si l'enjeu le justifie (chapitre 10).
7. Classez la décision et sa vérification dans votre dossier fiscal.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• Chaque décision invoquée est identifiée par sa juridiction, sa date et son numéro.
• Sa solution a été vérifiée dans la décision, au BOFiP ou dans le chapitre de renvoi.
• Les faits jugés correspondent à votre bien, à votre régime et à votre mode de détention.
• Aucune loi ni décision postérieure n'a remis la solution en cause.
• Les preuves de location effective ou de recherche de locataire sont conservées.
• Les termes de comparaison de vos évaluations sont antérieurs à l'acte.
• Les conventions de démembrement et de quasi-usufruit sont datées avant la vente.
• Une décision connue par un seul commentaire est confirmée par votre conseil avant usage.