La vérification et l'examen de comptabilité

La vérification de comptabilité est la forme la plus approfondie du contrôle fiscal d'une entreprise. Dans l'immobilier, elle vise le loueur en meublé au régime réel, les sociétés civiles immobilières (SCI), les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) et les marchands de biens. Elle se déroule sur place, au contact des pièces et du contribuable. L'examen de comptabilité poursuit le même objet à distance, à partir des fichiers comptables transmis par voie électronique.

Ce chapitre expose le fondement de ces deux procédures, les contribuables qu'elles concernent, l'avis qui les ouvre, le lieu et le déroulement des opérations, le fichier des écritures comptables (FEC), la durée limitée, la fin du contrôle et les garanties. Il complète le Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur, le Guide du bailleur professionnel, Le contrôle fiscal du professionnel et le Guide des sociétés immobilières, Le contrôle fiscal de la SCI. Le délai de reprise relève du chapitre 122, le contrôle sur pièces et l'examen de situation fiscale personnelle du chapitre 123, la procédure de rectification du chapitre 125 et les pénalités du chapitre 126.

Les deux procédures et leur fondement

La vérification de comptabilité

La vérification de comptabilité est prévue par l'article L13 du livre des procédures fiscales (LPF). Elle consiste à confronter les déclarations souscrites aux écritures comptables, aux pièces justificatives et aux données de fait recueillies sur place. Elle porte sur une période et sur des impôts déterminés, indiqués dans l'avis. Elle donne lieu à un débat oral et contradictoire entre le vérificateur et le contribuable.

L'examen de comptabilité

L'examen de comptabilité est un contrôle à distance, encadré notamment par l'article L47 AA du LPF. L'administration adresse un avis spécifique, puis le contribuable transmet une copie de ses fichiers d'écritures comptables dans les quinze jours de sa réception. Le vérificateur les exploite depuis son bureau, sans intervention sur place.

L'administration doit adresser une proposition de rectification ou un avis d'absence de rectification dans un délai de six mois. Ce délai court de la réception de l'ensemble des copies conformes des fichiers. Il ne court pas tant que les fichiers sont incomplets ou non conformes (BOI-CF-PGR-20-30, § 560 et § 570). Selon le site du ministère de l'économie, cité sans lien, le non-respect du délai ou du format de transmission peut conduire à l'abandon de l'examen au profit d'une vérification sur place.

Ce qui les distingue des autres contrôles

Le contrôle sur pièces se fait au bureau, à partir du dossier et des réponses aux demandes de l'administration. L'examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP) contrôle la cohérence entre les revenus déclarés par un foyer, sa trésorerie, son patrimoine et son train de vie. Ces deux procédures sont présentées au chapitre 123.

La vérification se cumule parfois avec un ESFP de l'exploitant, notamment lorsque les loyers d'un meublé transitent par des comptes personnels. La limite de trois mois ne s'applique pas à l'examen des comptes financiers mixtes dans le cadre d'un ESFP (BOI-CF-PGR-20-30, § 90).

Qui peut faire l'objet d'une vérification en matière immobilière

Le loueur en meublé au régime réel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP) au régime réel relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils tiennent une comptabilité d'engagement et déposent les liasses n° 2031 et n° 2033 (chapitre 44). Ils entrent donc pleinement dans le champ de la vérification et de l'examen de comptabilité, qui portent sur le plan d'amortissement, les recettes, les charges et la qualification de l'activité.

L'obligation de remettre le FEC vise expressément les personnes physiques imposées au régime réel dans la catégorie des BIC qui tiennent leur comptabilité au moyen de systèmes informatisés (BOI-CF-IOR-60-40-10, introduction et § 50). Un loueur en meublé qui tient sa comptabilité sur un logiciel ou par un expert-comptable doit pouvoir le produire.

Le loueur au micro-BIC

Le loueur au régime micro-BIC ne tient pas de comptabilité commerciale et ne dépose pas de liasse. Le contrôle de ses revenus porte en pratique sur les recettes déclarées, rapprochées des informations reçues de tiers, comme les plateformes de réservation. Il se mène le plus souvent sur pièces. L'examen de comptabilité ne concerne pas les micro-entrepreneurs selon le site du ministère de l'économie. Le seuil du micro-BIC de 83 600 € pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé s'applique de 2026 à 2028 (chapitre 36).

La SCI à l'impôt sur le revenu

La SCI dont les associés sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR) sur leur quote-part peut faire l'objet d'une vérification de ses déclarations. La procédure est suivie avec la société elle-même, en application de l'article L53 du LPF, puis chaque associé reçoit sa propre proposition de rectification qui en tire les conséquences (Guide des sociétés immobilières, chapitre 70). La proposition notifiée à la société interrompt la prescription à l'égard des associés pour l'impôt sur leur part des bénéfices (BOI-CF-IOR-10-50-10, § 130).

Deux règles propres à la SCI de gestion doivent être connues. La limitation de la vérification sur place à trois mois ne s'applique pas aux entreprises à objet civil dont l'activité se borne à la gestion non commerciale de leur patrimoine immobilier (BOI-CF-PGR-20-30, § 10). En sens inverse, les SCI imposées uniquement sur leurs revenus fonciers et dont tous les associés sont des personnes physiques sont dispensées de l'obligation de remettre le FEC (BOI-CF-IOR-60-40-10, § 55).

Les sociétés à l'IS et les opérateurs professionnels

La SCI à l'IS, la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, la société par actions simplifiée (SAS) immobilière, la société civile de construction-vente et le marchand de biens tiennent une comptabilité commerciale. Ils sont vérifiés comme toute entreprise, avec l'obligation de produire le FEC et la limite de trois mois lorsque leur chiffre d'affaires ne dépasse pas les seuils du régime simplifié. La limite ne s'applique pas aux sociétés visées par l'article L52 A du LPF, qui détiennent des titres de participation ou de placement au-delà d'un seuil, ce qui concerne certaines holdings (BOI-CF-PGR-20-30, § 220 à § 250).

Le bailleur en location nue

Le particulier qui loue nu ne tient pas de comptabilité. Ses revenus fonciers sont contrôlés sur pièces ou dans le cadre d'un ESFP (chapitre 123), sans le secours de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, incompétente en matière de revenus fonciers (chapitre 125).

L'avis de vérification et le début du contrôle

L'avis et ses mentions

Une vérification de comptabilité, un examen de comptabilité ou un ESFP ne peut commencer sans l'envoi ou la remise préalable d'un avis, sous peine de nullité de la procédure (article L47 du LPF). Trois imprimés existent, le n° 3927-SD pour la vérification, le n° 3923-EC-SD pour l'examen et le n° 3929-SD pour l'ESFP (BOI-CF-PGR-20-10, § 1 à § 20).

L'avis doit mentionner, sous peine de nullité, la faculté de se faire assister d'un conseil de son choix et les années soumises à vérification (même source, § 70 à § 100). Pour une vérification, le jour et l'heure de la première intervention ainsi que les exercices visés sont précisés avec soin. Les avis indiquent aussi le nom et l'adresse administrative du supérieur hiérarchique du vérificateur et de l'interlocuteur (même source, § 110 et § 350).

Le délai avant la première intervention

Le contribuable doit disposer d'un délai raisonnable pour se faire assister d'un conseil. Le Conseil d'État a fixé ce délai minimum à deux jours francs (Conseil d'État, 12 octobre 2018, n° 401749). Ne sont comptés ni le jour de réception, ni le jour du début du contrôle, ni les samedis, dimanches et jours fériés. Un contrôle commencé le surlendemain de la réception de l'avis est irrégulier (Conseil d'État, 14 mars 1990, n° 65110). La doctrine recommande d'envoyer l'avis environ trois semaines avant la première intervention (BOI-CF-PGR-20-10, § 110 et § 220 à § 240).

À titre d'illustration, un avis reçu le lundi 2 novembre 2026 laisse deux jours francs, le mardi 3 et le mercredi 4 novembre. La première intervention ne peut donc pas avoir lieu avant le jeudi 5 novembre 2026. Si les opérations prématurées n'ont porté que sur une partie de la période, seules les impositions correspondantes sont annulées (même source, § 220).

Le report de la première intervention

Le contribuable peut demander par écrit le report de la date prévue. Le service ne l'accepte en principe que pour des motifs sérieux. En cas de report, un avis rectificatif n'est pas obligatoire, mais le contribuable doit être informé en temps utile, par tous moyens. Le délai de trois mois court alors de la première intervention effective (même source, § 120 et § 130).

L'intervention inopinée

L'administration peut intervenir sans préavis pour des constatations matérielles qui perdraient leur valeur si elles étaient différées, comme les stocks ou la caisse. L'avis est alors remis au début des constatations et l'examen au fond de la comptabilité attend un délai raisonnable permettant l'assistance d'un conseil (même source, § 140 à § 220).

La charte du contribuable vérifié

La charte des droits et obligations du contribuable vérifié présente les garanties de la vérification, de l'examen de comptabilité et de l'ESFP. Ses dispositions sont opposables à l'administration en application de l'article L10 du LPF. Elle est mise à disposition sous forme dématérialisée et un exemplaire papier peut être demandé jusqu'à la mise en recouvrement (même source, § 390 et § 400). Elle est mise à jour chaque année selon sa présentation sur impots.gouv.fr.

Le lieu, le conseil, le débat et les documents

Le lieu de la vérification

La vérification se déroule en principe sur place, en général au principal établissement. Elle peut se tenir en tout autre lieu convenu entre les parties, par exemple au cabinet de l'expert-comptable ou de l'avocat, si les conditions d'accueil sont satisfaisantes et la confidentialité garantie (BOI-CF-PGR-20-20, § 70 à § 95).

Depuis le 1er janvier 2024, l'article 117 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 permet à l'administration, faute d'accord, d'exiger que la vérification se déroule ou se poursuive dans ses propres locaux, y compris des locaux administratifs proches du contribuable. La règle s'applique aux contrôles en cours à cette date et à ceux engagés depuis. Le commentaire correspondant a été publié au Bulletin officiel des finances publiques le 21 janvier 2026 (même source, § 75 et § 97).

L'assistance d'un conseil

Le contribuable peut se faire assister par un conseil de son choix, en principe un seul, ou deux si la taille de l'entreprise le justifie. L'avocat le représente sans avoir à justifier d'un mandat et l'expert-comptable dispose d'un mandat implicite. L'absence de mention de cette faculté dans l'avis entraîne la nullité de la vérification, qui ne peut pas être reprise (même source, § 10 à § 55).

Le débat oral et contradictoire

La vérification doit permettre un débat oral et contradictoire entre le vérificateur et le contribuable. Lorsqu'elle se déroule dans les locaux de l'entreprise, la possibilité de ce débat est présumée et il appartient au contribuable qui s'en estime privé d'en apporter la preuve. Une vérification au cours de laquelle l'agent n'est venu sur place que pour emporter et restituer les documents a été jugée irrégulière (même source, § 220). Les échanges techniques avec le conseil ne remplacent pas l'information directe du contribuable.

Le débat ne suppose pas un accord, mais la possibilité de répondre aux constats avant la proposition de rectification. Demandez un point d'étape avant la dernière intervention.

L'emport de documents

Les documents comptables appartiennent au contribuable. L'administration ne peut les emporter qu'à sa demande écrite, datée, rédigée par lui et non pré-imprimée, avec l'accord du vérificateur. Un reçu détaillé est remis et les documents sont restitués avant toute proposition de rectification qui s'appuie sur eux. Un emport irrégulier peut entraîner l'annulation de la vérification et des rectifications, même celles qui ne découlent pas directement des documents emportés (même source, § 100 à § 160). La prise de copies n'est pas en soi un emport irrégulier (§ 200).

Le fichier des écritures comptables

L'obligation

Le contribuable qui tient sa comptabilité au moyen de systèmes informatisés satisfait à son obligation de représentation en remettant une copie des fichiers des écritures comptables au format défini par l'article A47 A-1 du LPF (article L47 A, I du LPF). La copie est remise dès la première intervention sur place (BOI-CF-IOR-60-40-10, § 140 et § 170). En examen de comptabilité, elle est transmise dans les quinze jours de la réception de l'avis.

Les traitements informatiques

Lorsque le vérificateur envisage des traitements informatiques, le contribuable choisit par écrit l'une des trois options de l'article L47 A, II du LPF. Le vérificateur les effectue sur le matériel de l'entreprise, le contribuable les réalise lui-même ou il remet des copies que le vérificateur traite hors de l'entreprise. Pour les deux dernières options, les copies sont remises dans un délai franc de quinze jours. Elles sont détruites avant la mise en recouvrement (BOI-CF-IOR-60-40-30, § 160 à § 320).

Les sanctions

Le défaut de remise d'un fichier conforme est sanctionné par l'amende du I de l'article 1729 D du Code général des impôts (CGI), soit 5 000 € ou, en cas de rectification et si ce montant est plus élevé, 10 % des droits mis à la charge du contribuable. Elle s'applique aussi aux fichiers non conformes et une seule fois par contrôle. Les bases peuvent en outre être évaluées d'office en application de l'article L74 du LPF (BOI-CF-IOR-60-40-10, § 275 à § 300).

Les traitements informatiques ont leur propre régime. L'opposition à leur mise en œuvre expose à l'évaluation d'office, à la majoration de 100 % de l'article 1732 du CGI et à l'amende de l'article 1729 H du CGI (BOI-CF-IOR-60-40-30, § 510 à § 560). Un fichier non conforme a une conséquence de procédure tout aussi lourde. Les délais de trois et six mois de la vérification ne courent qu'à compter de la remise de fichiers conformes pour toutes les années vérifiées et ne s'appliquent pas si un fichier manque (BOI-CF-IOR-60-40-10, § 210 à § 240).

Vérifier son fichier avant tout contrôle

Les points suivants se contrôlent à chaque clôture, avec l'expert-comptable ou l'éditeur du logiciel.

• Le fichier peut être généré pour chaque exercice non prescrit, au format réglementaire.
• Il contient toutes les écritures de l'exercice, y compris les à-nouveaux et les écritures d'inventaire.
• Chaque écriture renvoie à une pièce justificative retrouvable.
• Les dotations aux amortissements correspondent au plan par composants.
• Les apports et prélèvements de l'exploitant ou les comptes courants d'associés sont tracés.
• Les pièces conservées hors de France restent accessibles depuis le territoire national, comme l'exige la doctrine pour les documents détenus par des tiers (BOI-CF-IOR-60-40-30, § 50).

La durée limitée de la vérification

La règle des trois mois

Selon l'article L52 du LPF, la vérification sur place ne peut s'étendre sur plus de trois mois pour les entreprises dont le chiffre d'affaires ou les recettes ne dépassent pas les seuils du régime simplifié d'imposition de l'article 302 septies A du CGI. Pour les activités non commerciales, on retient les recettes encaissées. Le délai court du jour de la première intervention sur place, de quantième à quantième. Il prend fin le jour de la dernière intervention sur place qui précède l'envoi de la proposition de rectification (BOI-CF-PGR-20-30, § 1 à § 60).

Pour un loueur en meublé, classé ou non, le seuil du réel simplifié applicable de 2026 à 2028 est de 286 000 €, celui de 945 000 € ne visant que les ventes et l'hôtellerie (BOI-BAREME-000044). La quasi-totalité des loueurs particuliers et des petites sociétés sont donc couverts par la garantie, sous réserve de l'exclusion des SCI de gestion civile. Le contribuable ne peut pas s'en prévaloir si ses recettes ne sont inférieures aux seuils qu'en raison d'omissions ou d'insuffisances (BOI-CF-PGR-20-30, § 30 et § 40).

La doctrine donne l'exemple d'une première intervention le 16 octobre, la dernière intervention devant alors avoir lieu au plus tard le 15 janvier (même source, § 50). Une vérification commencée le vendredi 16 octobre 2026 doit ainsi s'achever sur place au plus tard le vendredi 15 janvier 2027. Une demande écrite de documents adressée après cette date et avant la proposition peut être rattachée à la vérification et caractériser un dépassement.

Les exceptions

La durée est portée à six mois lorsque la comptabilité comporte de graves irrégularités qui la privent de valeur probante, le contribuable devant en être informé. La limite ne s'applique pas en cas d'activité occulte, pour les contrôles dont la première intervention est postérieure au 8 décembre 2013, ni en cas de flagrance fiscale ou d'enquête judiciaire en cours. Elle est suspendue jusqu'à la remise des fichiers et prorogée du temps des traitements informatiques (même source, § 100 à § 205).

La sanction

Une prolongation contraire à l'article L52 entraîne la nullité absolue et inconditionnelle des impositions qui en résultent, même si le contribuable a consenti à la prolongation. Cette nullité ne peut pas être réparée par une nouvelle vérification dans le délai de prescription (même source, § 210). Cette garantie est l'une des plus solides de la procédure fiscale. Tenez un relevé daté de chaque intervention du vérificateur.

La fin du contrôle

La proposition de rectification ou l'avis d'absence de rectification

À l'issue d'une vérification ou d'un examen de comptabilité, l'administration porte les résultats à la connaissance du contribuable, même en l'absence de rectification (article L49 du LPF, présenté au BOI-CF-PGR-30-30). Si des rehaussements sont envisagés, elle adresse une proposition de rectification motivée, dont le contenu, le délai de réponse et les recours sont détaillés au chapitre 125.

La garantie contre une nouvelle vérification

Lorsque la vérification d'une période est achevée pour un impôt donné, l'administration ne peut procéder à une nouvelle vérification des mêmes écritures pour les mêmes impôts et la même période (article L51 du LPF). Une proposition qui méconnaît cette règle est nulle (BOI-CF-IOR-10-50-10, § 870). La loi prévoit des exceptions, notamment lorsque la première vérification était limitée à des opérations déterminées ou en cas d'agissements frauduleux. Conservez l'avis et la date de fin des opérations, qui fixent l'étendue de la garantie.

La régularisation en cours de contrôle

L'article L62 du LPF permet au contribuable de bonne foi de régulariser les erreurs relevées, avec un intérêt de retard réduit de 30 %, soit 0,14 % par mois. En vérification de comptabilité, la demande est présentée pendant le débat oral et contradictoire, avant l'envoi de la proposition de rectification. En examen de comptabilité, elle est présentée dans les trente jours francs de la réception de la proposition. La déclaration initiale doit avoir été déposée dans les délais, ce qui exclut un loueur en meublé dont la liasse a été déposée en retard (chapitre 10 et BOI-CF-IOR-20-10, § 50 à § 70).

Les recours en cours de contrôle

En cas de difficulté dans le déroulement des opérations, le contribuable peut saisir le supérieur hiérarchique du vérificateur, puis l'interlocuteur désigné par le directeur. Ces recours sont ouverts jusqu'à l'envoi de la proposition de rectification. Ils n'interrompent pas les opérations de contrôle (BOI-CF-PGR-20-10, § 320 à § 360). Les recours exercés après la réponse aux observations sont présentés au chapitre 125.

Conduire une vérification pas à pas

1. Notez la date de réception de l'avis, la période, les impôts visés et la date de la première intervention. Calculez le délai de deux jours francs.
2. Prévenez votre conseil et, si l'enjeu le justifie, un avocat fiscaliste. Demandez un report écrit si le délai est trop court pour vous organiser.
3. Proposez un lieu par écrit si vous souhaitez que les opérations se déroulent ailleurs que chez vous, par exemple au cabinet de l'expert-comptable.
4. Générez le FEC de chaque exercice vérifié et contrôlez sa conformité avant la première intervention.
5. Réunissez les pièces essentielles, à savoir actes d'acquisition, ventilation entre terrain et construction, plan d'amortissement, baux, inventaires du mobilier, contrats de prêt, factures de travaux et relevés des plateformes.
6. Tenez un journal de chaque intervention, des copies remises et des questions posées.
7. Ne laissez emporter aucun original sans demande écrite de votre part et reçu détaillé.
8. Demandez un point de synthèse avant la dernière intervention.
9. Décidez d'une régularisation au titre de l'article L62 avant l'envoi de la proposition, pour les erreurs que vous reconnaissez.
10. Surveillez la durée de trois mois et préparez la réponse à la proposition selon le chapitre 125.

Les points examinés chez les loueurs et les sociétés vérifiés

Le loueur en meublé au réel

Le vérificateur reconstitue le prix de revient de chaque bien, la part du terrain, qui n'est jamais amortissable, la répartition entre composants et leurs durées. Il vérifie, en application de l'article 39 C du CGI, que l'amortissement n'a pas créé ou augmenté un déficit et que l'excédent a été correctement reporté (chapitre 38). Il rapproche les recettes comptabilisées des sommes transmises par les plateformes de réservation et contrôle le rattachement des loyers à l'exercice.

Il vérifie aussi la qualification de l'activité, un logement insuffisamment meublé relevant des revenus fonciers. Des prestations para-hôtelières font entrer la location dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), présenté au chapitre 67. La frontière entre LMNP et LMP, qui commande l'imputation des déficits et le régime des plus-values, se discute exercice par exercice (chapitre 41).

La SCI à l'IR

Le contrôle porte sur l'occupation des logements par les associés, la nature des travaux déduits, les intérêts d'emprunt et la répartition du résultat entre associés. Il porte aussi sur la frontière avec l'activité commerciale. Une SCI qui loue en meublé au-delà de la part accessoire admise devient passible de l'IS, ce qui constitue l'un des rehaussements les plus lourds pour une petite société (chapitre 99 et Guide des sociétés immobilières, chapitre 70).

La société à l'IS

Le vérificateur examine les amortissements, la ventilation du terrain, l'acte anormal de gestion, les loyers consentis aux associés, les comptes courants et les revenus réputés distribués (chapitres 100 et 104).

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, le taux marginal d'imposition (TMI) est appliqué à toute la rectification et les calculs ont été vérifiés.

Premier exemple, un terrain amorti par un loueur en meublé

Un LMNP au réel a acquis un immeuble pour 300 000 € frais inclus et l'amortit sur sa totalité à un taux moyen de 3 %, soit 9 000 € par an. Le vérificateur établit que le terrain représente 15 % du prix. La base amortissable tombe à 255 000 € et l'annuité à 7 650 €. Le résultat de chaque exercice reste bénéficiaire, de sorte que 1 350 € sont réintégrés pour chacun des exercices 2023, 2024 et 2025. Le TMI est de 30 %. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % pour les revenus de 2023 et de 2024 et de 18,6 % pour ceux de 2025. La proposition de rectification est envoyée en octobre 2026, ce qui donne une durée d'intérêt de retard de 28, 16 et 4 mois selon l'exercice.

La majoration de 10 % de l'article 1758 A du CGI ne frappe que l'impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux. Elle disparaît en cas de régularisation au titre de l'article L62 (chapitre 126). Les 1 350 € par an ne sont pas un décalage récupérable, car le terrain n'est jamais amortissable. Une ventilation documentée dès l'acquisition, par exemple à partir de l'acte, d'une expertise ou des données cadastrales, aurait permis de discuter la proportion retenue (chapitre 14).

Second exemple, un fichier comptable non conforme

Une SCI à l'IS fait l'objet d'une vérification portant sur trois exercices. Son expert-comptable ne parvient pas à produire un FEC conforme pour le premier exercice. Si les rappels d'impôt atteignent 30 000 €, l'amende est de 5 000 €, car 10 % des droits ne représentent que 3 000 €. Si les rappels atteignent 80 000 €, l'amende est de 8 000 €.

Faute de fichier conforme pour un exercice, la limite de trois mois ne s'applique en outre à aucun exercice de la vérification, ce qui prive la société d'un moyen de nullité.

Les situations particulières

Le couple et le foyer fiscal

L'impôt sur le revenu des époux et des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) est établi au nom du foyer. La vérification de l'activité de location meublée de l'un conduit donc à rectifier l'impôt commun. Selon l'article L54 A du LPF, les actes de procédure notifiés à l'un des époux sont opposables à l'autre. Le Conseil constitutionnel a toutefois jugé, dans sa décision n° 2015-503 QPC du 4 décembre 2015, que l'administration informée de la séparation doit adresser l'avis de mise en recouvrement à chacun des anciens époux. Signalez donc par écrit tout changement de situation et d'adresse.

L'année du mariage ou du PACS peut donner lieu, sur option, à des impositions distinctes. L'année de la séparation ou du décès donne lieu à plusieurs impositions (chapitre 133). Une vérification qui porte sur une de ces années doit rattacher chaque rectification au bon foyer. Des concubins forment deux foyers distincts, même lorsqu'ils exploitent ensemble un meublé en indivision. Chacun reçoit sa propre proposition.

Les enfants mineurs

Les revenus d'un enfant mineur propriétaire d'un meublé ou associé d'une SCI sont en principe déclarés avec ceux du foyer de rattachement, que la rectification touche. Après une séparation, coordonnez la réponse avec l'autre parent si l'enfant relève de son foyer.

L'indivision et le démembrement

Une indivision qui exploite un meublé déclare un résultat commun que chaque indivisaire reporte dans son foyer. Une rectification de la base commune, comme le prix de revient ou la durée d'un composant, se répercute sur chaque indivisaire (chapitre 8). En cas de démembrement, le loueur est en principe l'usufruitier, qui perçoit les loyers et supporte la vérification de l'activité. Le quasi-usufruit sur des sommes issues d'une vente se contrôle quant à lui lors de la succession (chapitre 7).

Les non-résidents

Un non-résident qui loue un meublé en France relève des BIC de source française (chapitre 115). La vérification se déroule en France, au lieu convenu, souvent chez son expert-comptable. Les documents détenus par des tiers doivent être accessibles sur le territoire national pendant le contrôle (BOI-CF-IOR-60-40-30, § 50). Désignez un conseil en France et communiquez une adresse fiable, car les délais courent à compter de la réception des plis.

Le résident propriétaire à l'étranger

Un résident de France qui loue un bien à l'étranger déclare ces revenus selon la convention fiscale applicable (chapitre 119). Ils sont contrôlés selon les procédures ordinaires et les comptes détenus à l'étranger doivent être déclarés, sous peine des sanctions du chapitre 126.

L'outre-mer

Dans les départements d'outre-mer, les procédures du LPF s'appliquent dans les mêmes conditions qu'en métropole. Certaines collectivités d'outre-mer dotées de la compétence fiscale, comme la Polynésie française ou la Nouvelle-Calédonie, appliquent leur propre réglementation, présentée au chapitre 121.

La société qui change de régime

Une SCI qui opte pour l'IS ou y devient soumise de plein droit peut être vérifiée sur la dernière période à l'IR, la régularité de l'option et le bilan d'ouverture, dont la valeur d'inscription des immeubles commande les amortissements (chapitre 100).

Les situations transitoires

Le pouvoir de relocaliser la vérification dans les locaux de l'administration s'applique aux contrôles en cours au 1er janvier 2024. L'exclusion de la limite de trois mois pour activité occulte vaut pour les contrôles dont la première intervention est postérieure au 8 décembre 2013. Les règles de fond, comme le taux des prélèvements sociaux, restent celles de l'année ou de l'exercice vérifié.

L'abus de droit dans une vérification

L'article L64 du LPF vise les actes fictifs et ceux qui n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer l'impôt. L'article L64 A vise les actes dont le motif principal est fiscal, pour les actes réalisés depuis le 1er janvier 2020. La procédure de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % s'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire. Celle de l'article L64 A n'entraîne pas de majoration automatique.

Les situations sensibles sont le loyer consenti à un associé sans rapport avec le marché, la société sans substance, l'apport suivi d'une cession et le démembrement de parts organisé pour transférer des revenus. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre une opération à l'administration avant de la réaliser. Ces règles sont développées au chapitre 127 et dans le Guide des sociétés immobilières, L'abus de droit et la requalification.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Son sommaire comporte un article 29 intitulé « Nouvelle étape de la relation de confiance », un article 30 de renforcement de la lutte contre la fraude fiscale et un article 31 de modernisation et de simplification des procédures fiscales. Aucune de ces mesures n'est adoptée. Leur suivi figure au chapitre 136.

Les erreurs fréquentes

• Laisser passer le délai de deux jours francs sans réagir. L'irrégularité d'un contrôle commencé trop tôt doit être relevée. Elle peut faire tomber les impositions de la période concernée.
• Ne pas pouvoir produire un FEC conforme. L'amende est d'au moins 5 000 €, soit 8 000 € pour 80 000 € de rappels. La limite de trois mois tombe en outre pour toute la vérification.
• Amortir le terrain. Dans le premier exemple, l'erreur coûte 1 930,50 € de droits sur trois ans, avant intérêts et majorations, sans possibilité de rattrapage ultérieur.
• Confondre SCI de gestion et société commerciale. La SCI civile ne bénéficie pas de la limite de trois mois. Une SCI qui meuble au-delà de la part accessoire bascule à l'IS.
• Oublier la régularisation. Ne pas demander l'application de l'article L62 avant la proposition de rectification fait passer l'intérêt de 0,14 % à 0,20 % par mois et laisse s'appliquer la majoration de 10 % de l'article 1758 A sur l'impôt sur le revenu.

Liste de contrôle

1. Avis. La date de réception, la période, les impôts visés et la mention du conseil sont vérifiés.
2. Délai. Deux jours francs au moins séparent la réception de l'avis de la première intervention.
3. Lieu. Le lieu des opérations est convenu par écrit.
4. FEC. Le fichier de chaque exercice vérifié est conforme et remis dès la première intervention.
5. Pièces. Actes, ventilation du terrain, plan d'amortissement, baux, inventaires, prêts et factures sont réunis.
6. Durée. La date de la dernière intervention sur place est notée et comparée à la limite de trois mois.
7. Débat. Un point de synthèse a eu lieu avant la dernière intervention.
8. Régularisation. L'opportunité d'une régularisation au titre de l'article L62 a été examinée avant la proposition.
9. Recours. Les difficultés de déroulement ont été portées au supérieur hiérarchique puis à l'interlocuteur.
10. Situation du foyer. Tout changement de situation ou d'adresse a été signalé par écrit.
11. Suite. La réponse à la proposition de rectification est préparée selon le chapitre 125.