Le loueur en meublé au régime réel ne déclare pas ses loyers sur la déclaration de revenus comme un bailleur nu. Il établit d'abord une comptabilité, puis une liasse fiscale composée de la déclaration de résultats n° 2031 et, au régime réel simplifié, des tableaux n° 2033-A à 2033-G. Le résultat fiscal qui en sort est seul reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. Une erreur dans la liasse se retrouve donc dans l'impôt sur le revenu, dans les prélèvements sociaux ou les cotisations, dans le suivi des amortissements et, plus tard, dans le calcul de la plus-value.
Ce chapitre commente la liasse tableau par tableau, du point de vue d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) au régime réel simplifié d'imposition (RSI). Il présente ensuite le report sur la déclaration n° 2042-C-PRO, le dépôt dématérialisé, les délais et les sanctions, avec un exemple complet. Les écritures de clôture d'un grand parc sont développées dans le Guide du bailleur professionnel, La clôture et la liasse fiscale. Les règles de fond du régime réel, de l'amortissement et des déficits sont traitées aux chapitres 37, 38 et 39.
Qui dépose une liasse et laquelle
Le loueur concerné
La liasse est obligatoire dès que le loueur relève d'un régime réel, soit parce que ses recettes dépassent le seuil du régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) de sa catégorie, soit parce qu'il a opté pour le réel. Les conditions et délais de l'option sont présentés au chapitre 36. Elle concerne aussi les sociétés de personnes qui louent en meublé, comme la société à responsabilité limitée (SARL) de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu ou la société en nom collectif.
Le niveau du régime réel dépend du chiffre d'affaires. Pour 2026 à 2028, la location meublée relève du réel simplifié jusqu'à 286 000 € de recettes, au-delà du seuil micro de 83 600 € pour la location de longue durée et les meublés de tourisme classés ou de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (bofip.impots.gouv.fr, BOI-BAREME-000044 publié le 19 août 2026). Au-delà de 286 000 €, le régime réel normal s'applique.
Les deux liasses possibles
La déclaration n° 2031 est commune aux deux niveaux de régime. Elle est accompagnée des tableaux n° 2033-A à 2033-G au régime simplifié et des tableaux n° 2050 à 2059 au régime normal (bofip.impots.gouv.fr, BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 170 à 190). La déclaration n° 2031 comporte ses cadres principaux et une annexe n° 2031 bis qui regroupe notamment les frais généraux et divers renseignements (même BOI, § 200 et 210).
| Régime | Déclaration | Annexes | Passage au résultat fiscal |
|---|---|---|---|
| Réel simplifié | N° 2031 et 2031 bis | Tableaux 2033-A à 2033-G | Tableau 2033-B |
| Réel normal | N° 2031 et 2031 bis | Tableaux 2050 à 2059 | Tableau 2058-A |
| Micro-BIC | Aucune liasse | Recettes portées sur la déclaration n° 2042-C-PRO | Abattement automatique |
La comptabilité qui alimente la liasse
Au réel simplifié, l'exploitant individuel peut opter chaque année pour une comptabilité dite super-simplifiée, qui enregistre recettes et dépenses à l'encaissement et au décaissement et ne constate les créances et les dettes qu'en fin d'exercice. Les frais généraux payés à échéances régulières d'au plus un an peuvent alors être enregistrés à leur seul paiement (BOI-BIC-DECLA-30-20-20, commenté dans le guide du bailleur professionnel). Cette faculté ne dispense ni de l'inventaire de fin d'exercice ni des amortissements.
Les entreprises du régime simplifié dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas les montants fixés au VI de l'article 302 septies A bis du Code général des impôts (CGI) sont dispensées de produire un bilan à l'administration (bofip.impots.gouv.fr, BOI-ANNX-000124). Ces montants, distincts selon que l'activité relève des ventes ou des autres activités, sont publiés au BOI-BAREME-000044. La dispense porte sur la production du tableau 2033-A, pas sur l'obligation de suivre les immobilisations et les amortissements, indispensables pour le loueur en meublé.
La déclaration n° 2031
Ce qu'elle contient
La déclaration n° 2031 identifie l'exploitant, l'adresse de l'exploitation, la période couverte et le régime. Elle récapitule le résultat fiscal, bénéfice ou déficit, tel qu'il ressort du tableau 2033-B. Le résultat d'une location meublée non professionnelle s'y porte dans le cadre prévu pour ces locations, avant son report sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
L'omission du bénéfice ou du déficit dans le cadre du résultat peut équivaloir à une absence de déclaration et ouvrir l'évaluation d'office (bofip.impots.gouv.fr, § 230). La déclaration doit être signée par l'exploitant, faute de quoi elle est irrégulière (§ 430). En dématérialisé, la validation par l'exploitant ou son mandataire tient lieu de signature.
L'exercice et la date de clôture
L'impôt sur le revenu porte sur les résultats des exercices clos au cours de l'année. Si aucun exercice n'est clos pendant une année, le résultat est déterminé de la fin de la dernière période imposée au 31 décembre. La déclaration doit être souscrite chaque année, même en cas de déficit (§ 50 et 60). La quasi-totalité des loueurs en meublé clôturent au 31 décembre, ce qui aligne l'exercice sur l'année du test du statut de LMP.
Les tableaux 2033 un par un
Les numéros de lignes cités ci-dessous sont ceux de l'édition 2026 des tableaux publiée sur impots.gouv.fr (impots.gouv.fr). Ils peuvent changer d'une édition à l'autre et se vérifient chaque année sur le formulaire et sa notice.
Le 2033-A, bilan simplifié
Le bilan décrit le patrimoine de l'activité au dernier jour de l'exercice. À l'actif figurent les immobilisations incorporelles, corporelles et financières, pour leur valeur brute, leurs amortissements et leur valeur nette, puis les créances, les disponibilités et les charges constatées d'avance. Au passif figurent le capital, qui pour un exploitant individuel correspond au compte de l'exploitant, le résultat de l'exercice, les emprunts et les dettes.
Pour un loueur en meublé, quatre postes demandent une attention particulière.
- Les immobilisations corporelles. Le terrain, non amortissable, se distingue des constructions, des agencements et du mobilier.
- Les créances. Les loyers de l'exercice restant dus à la clôture y figurent.
- Les emprunts. Le capital restant dû doit correspondre au tableau d'amortissement de chaque prêt.
- Les autres dettes. Les dépôts de garantie reçus sont des dettes envers les locataires et jamais des recettes.
Le bilan d'un loueur en meublé est souvent mince et paraît accessoire. Il est pourtant la mémoire de l'activité, car il conserve la valeur d'origine de chaque bien et le cumul des amortissements pratiqués. Ces données serviront à la plus-value, puisque depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits par un LMNP viennent minorer le prix d'acquisition retenu (chapitre 40).
Le 2033-B, compte de résultat et résultat fiscal
Le tableau 2033-B est le cœur de la liasse. Sa partie haute est le compte de résultat comptable, sa partie basse le passage au résultat fiscal. Pour un loueur en meublé, les loyers se portent en production vendue de services, les dépenses courantes en autres achats et charges externes, la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) en impôts et taxes, les amortissements en dotations aux amortissements (ligne 254) et les intérêts d'emprunt en charges financières (ligne 294).
| Poste | Contenu pour un loueur en meublé |
|---|---|
| Production vendue de services | Loyers hors charges récupérables, indemnités d'occupation, refacturations de dégradations |
| Autres achats et charges externes | Assurances, charges de copropriété non récupérables, entretien, honoraires, frais de gestion |
| Impôts et taxes | Taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérée, CFE |
| Dotations aux amortissements | Composants du bâti, agencements, mobilier, travaux immobilisés |
| Charges financières | Intérêts d'emprunt et, selon la présentation retenue, assurance emprunteur |
| Charges et produits exceptionnels | Sortie d'un bien mis au rebut, indemnités exceptionnelles |
Le résultat comptable se reporte en bénéfice ou en déficit (lignes 312 et 314). Viennent ensuite les réintégrations, dont les amortissements excédentaires et autres amortissements non déductibles (ligne 318), les provisions non déductibles (ligne 322) et les impôts et taxes non déductibles (ligne 324). Les déductions, puis l'imputation des déficits antérieurs reportables, conduisent au résultat fiscal reporté sur la déclaration n° 2031.
Pour le loueur en meublé personne physique, la ligne 318 joue un rôle central. L'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer ou d'augmenter un déficit. La dotation comptable complète figure au compte de résultat, puis sa fraction non déductible est réintégrée. Cette fraction n'est pas perdue. Elle est reportée sans limite de durée et pourra être déduite des bénéfices futurs, dans la marge laissée par la dotation de l'exercice (chapitre 38).
Le 2033-C, immobilisations, amortissements et plus-values
Le tableau 2033-C retrace les mouvements de l'exercice. Sa première partie donne, par nature d'immobilisation, la valeur brute au début, les augmentations, les diminutions et la valeur brute à la fin. Sa deuxième partie suit les amortissements, du cumul de début d'exercice aux dotations, aux diminutions et au cumul de fin. Sa troisième partie détermine les plus-values et moins-values de cession.
Pour un LMNP, la troisième partie ne sert pas au calcul de la plus-value de vente d'un logement, qui relève du régime des particuliers et se déclare par le notaire (chapitre 95). Elle sert au LMP, dont les plus-values relèvent du régime professionnel (chapitre 98), ainsi qu'à la sortie d'éléments mobiliers. Pour tous, les deux premières parties fournissent l'historique des amortissements réellement pratiqués.
Le 2033-D, provisions, déficits et renseignements divers
Le tableau 2033-D relève les provisions, les amortissements dérogatoires et les déficits reportables. Le cadre des déficits indique les déficits restant à reporter au début de l'exercice, ceux imputés sur le résultat, ceux de l'exercice et le total à reporter. Il comporte aussi des renseignements divers, dont la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) collectée et déductible pour un loueur assujetti.
Le cadre consacré au revenu brut social des travailleurs indépendants (lignes 690 à 693) concerne le loueur affilié à ce régime, comme le LMP ou le loueur de meublés de tourisme au-delà de 23 000 € de recettes. Il permet de passer du résultat fiscal à l'assiette des cotisations sociales. Il est sans objet pour un LMNP qui ne relève que des prélèvements sociaux.
Le suivi des amortissements différés au titre de l'article 39 C n'a pas de cadre propre dans les tableaux 2033. Il se tient dans un état annexe, conservé avec la liasse et transmis d'une année sur l'autre, en particulier lors d'un changement de cabinet. Sans cet état, le montant reportable devient invérifiable.
Les 2033-E, 2033-F et 2033-G
Le tableau 2033-E indique l'effectif et détermine la valeur ajoutée utilisée pour la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, qui ne concerne en pratique que les chiffres d'affaires importants. Le tableau 2033-F donne la composition du capital social et l'identité des associés, avec leur pourcentage de détention. Le tableau 2033-G recense les filiales et participations détenues à au moins 10 %.
Pour un loueur individuel, les tableaux 2033-F et 2033-G sont en général sans objet. Pour une SARL de famille ou une société en nom collectif, le 2033-F identifie les associés entre lesquels le résultat est réparti, conformément aux règles des sociétés de personnes présentées au chapitre 99.
Du résultat comptable à la déclaration de revenus
Les corrections fiscales fréquentes
| Correction | Sens | Commentaire |
|---|---|---|
| Amortissement excédant la limite de l'article 39 C | Réintégration | Reporté sans limite de durée |
| Amortissement antérieurement différé | Déduction | Dans la marge laissée par l'exercice |
| Amendes et majorations | Réintégration | Non déductibles |
| Quote-part privée de charges mixtes | Réintégration | Usage personnel d'un meublé de tourisme, véhicule |
| Fraction non déductible de la contribution sociale généralisée (CSG) | Réintégration | Loueur affilié aux cotisations sociales |
| Charges personnelles passées en comptabilité | Réintégration | À éviter dès la saisie |
Le report sur la déclaration n° 2042-C-PRO
Le résultat fiscal se reporte dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration n° 2042-C-PRO, en case 5NA pour un bénéfice et en case 5NY pour un déficit pour le premier déclarant, les autres membres du foyer disposant de cases parallèles (impots.gouv.fr). Les déficits non professionnels des années antérieures non encore imputés se portent dans les cases prévues par année d'origine. Le LMP reporte son résultat dans la rubrique des locations meublées professionnelles.
Le choix de la rubrique a des conséquences. Un résultat porté dans la mauvaise rubrique change l'imputation d'un déficit, le calcul des prélèvements sociaux ou des cotisations et l'appréciation des seuils. Les cases sont renumérotées certaines années et se vérifient sur la notice de l'année (chapitre 141).
Les conséquences sur l'impôt et les prélèvements
Le bénéfice reporté s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte le barème progressif (chapitre 45). Pour un LMNP, il supporte aussi les prélèvements sociaux, au taux de 18,6 % sur les revenus BIC de location meublée non professionnelle depuis 2025 (service-public.gouv.fr). Le déficit d'un LMNP ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes, alors que celui d'un LMP s'impute sur le revenu global (chapitres 39 et 41).
Le dépôt pas à pas
Le service compétent et l'espace professionnel
La liasse se dépose auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Selon impots.gouv.fr, il s'agit du SIE dont dépend le logement si un seul bien est loué et de celui dont dépend le logement le plus important si plusieurs le sont. Le dépôt se fait par voie électronique, ce qui suppose un numéro de système d'identification du répertoire des établissements (SIRET), obtenu lors de la déclaration de début d'activité, ainsi qu'un espace professionnel sur impots.gouv.fr.
La procédure
- Arrêtez la comptabilité. Constatez les créances, les loyers reçus d'avance, les factures à recevoir, les intérêts courus et les dotations aux amortissements par composant.
- Calculez le résultat fiscal. Appliquez la limite de l'article 39 C, imputez les amortissements différés dans la marge disponible et recensez les autres réintégrations.
- Établissez les tableaux. Remplissez les tableaux 2033-A à 2033-D, puis les 2033-E à 2033-G s'ils ont un objet, puis la déclaration n° 2031 avec son annexe.
- Contrôlez la cohérence. Le résultat de la déclaration n° 2031 doit être identique à celui du 2033-B, le bilan doit être équilibré et les amortissements cumulés doivent concorder avec le 2033-C.
- Transmettez. Utilisez le mode d'échange de formulaires informatisé (EFI) dans l'espace professionnel, rubrique de déclaration du résultat, ou le mode d'échange de données informatisé (EDI) depuis le logiciel d'un expert-comptable ou d'un prestataire partenaire.
- Conservez l'accusé de réception. En EFI, un brouillon enregistré ne vaut pas dépôt. Seule la validation produit le certificat de dépôt.
- Reportez le résultat. Portez le résultat fiscal dans la bonne rubrique de la déclaration n° 2042-C-PRO avant la date limite de la déclaration de revenus.
- Archivez. Conservez la liasse, le grand livre, l'état des amortissements différés et les pièces justificatives pendant au moins le délai de reprise de l'administration (chapitre 122).
Lorsque la comptabilité est tenue au moyen de systèmes informatisés, l'article L47 A du livre des procédures fiscales (LPF) impose de remettre en cas de contrôle une copie des écritures sous la forme d'un fichier des écritures comptables. Vérifiez que votre logiciel le produit et que son contenu concorde avec la liasse déposée. Le contrôle de la comptabilité est présenté au chapitre 124.
Les délais
La déclaration de résultats doit parvenir au service au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Les déclarations télétransmises bénéficient de quinze jours calendaires supplémentaires (bofip.impots.gouv.fr, § 60 et 70). Pour un exercice clos le 31 décembre 2025, les dates retenues étaient le 5 mai 2026 et, en télétransmission, le 20 mai 2026. Pour un exercice clos le 31 décembre 2026, l'application de la règle donne le 4 mai 2027 et le 19 mai 2027 en télétransmission, sous réserve du calendrier que l'administration publiera au printemps 2027.
Un exercice clos en cours d'année se déclare à la même échéance que l'exercice clos le 31 décembre de la même année. Le ministre chargé du budget peut accorder des prorogations certaines années (§ 110). La cessation d'activité et le décès de l'exploitant obéissent à des délais abrégés, présentés au chapitre 133.
| Situation | Échéance de principe |
|---|---|
| Exercice clos le 31 décembre N, dépôt papier | Deuxième jour ouvré suivant le 1er mai N+1 |
| Même exercice, télétransmission | Quinze jours calendaires plus tard |
| Exercice clos en cours d'année N | Même échéance qu'un exercice clos le 31 décembre N |
| Déclaration de revenus du foyer | Date fixée chaque année pour la déclaration n° 2042, en général postérieure |
Les sanctions du défaut ou du retard de dépôt
Les majorations lorsque des droits sont dus
Lorsque le dépôt tardif entraîne des droits, les articles 1728 et 1758 A du CGI prévoient pour l'impôt sur le revenu une majoration de 10 % sans mise en demeure, de 20 % lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure et de 40 % au-delà de ce délai. La majoration atteint 80 % en cas de découverte d'une activité occulte, ce qui vise notamment l'exploitant qui n'a ni déclaré son activité ni déposé ses déclarations (service-public.gouv.fr, fiche F34175). L'intérêt de retard s'ajoute, même en l'absence de mauvaise foi (chapitre 126).
L'évaluation d'office
Une absence ou un retard de déclaration de résultats peut conduire à l'évaluation d'office du bénéfice, assortie des pénalités de l'article 1728 du CGI (bofip.impots.gouv.fr, § 90). Prévue par l'article L73 du LPF pour les bénéfices industriels et commerciaux, cette procédure renverse la charge de la preuve. C'est au loueur de démontrer l'exagération de l'imposition, ce qui est difficile sans comptabilité probante.
L'amende lorsqu'aucun droit n'est dû
Les majorations de l'article 1728 ne s'appliquent que lorsque des droits sont dus. Une liasse déficitaire ou à résultat nul déposée en retard relève de l'amende prévue au 1 de l'article 1729 B du CGI (bofip.impots.gouv.fr, BOI-CF-INF-10-20-10). Le défaut ou le retard de production des tableaux annexes relève de la même amende (bofip.impots.gouv.fr, § 330 à 355).
Le retard a aussi une conséquence indirecte. Un déficit ou des amortissements différés mal documentés faute de liasse régulière risquent d'être contestés lorsqu'ils seront imputés, parfois plusieurs années plus tard.
Un exemple complet
La situation
Exemple illustratif. Une salariée dont le salaire net imposable est de 42 000 € loue à l'année depuis le 1er janvier 2024 deux logements meublés, un studio et un deux-pièces acquis ensemble. Ses recettes de 19 800 € restent inférieures à 23 000 €, si bien qu'elle est LMNP. Elle relève du réel simplifié, avec un exercice calé sur l'année civile. Au 1er janvier 2026, les amortissements non déduits reportés des exercices 2024 et 2025 s'élèvent à 2 900 €.
| Élément de l'exercice 2026 | Montant |
|---|---|
| Loyers hors charges de l'exercice, dont 650 € de décembre encore dus | 19 800 € |
| Assurance du propriétaire non occupant | 320 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 980 € |
| Honoraires comptables | 480 € |
| Petit entretien | 600 € |
| Assurance emprunteur | 420 € |
| Taxe foncière hors ordures ménagères | 1 650 € |
| CFE | 310 € |
| Intérêts d'emprunt | 3 900 € |
| Dotation aux amortissements des constructions par composants | 10 300 € |
| Dotation du mobilier acquis 6 000 € en 2024, sur cinq ans | 1 200 € |
| Dotation des travaux de 8 000 € immobilisés en 2025, sur huit ans | 1 000 € |
Le tableau 2033-B
| Ligne du compte de résultat | Montant |
|---|---|
| Production vendue de services | 19 800 € |
| Autres achats et charges externes | 2 800 € |
| Impôts et taxes | 1 960 € |
| Dotations aux amortissements | 12 500 € |
| Charges financières | 3 900 € |
| Résultat comptable, déficit | 1 360 € |
| Réintégration au titre de l'article 39 C | 1 360 € |
| Résultat fiscal | 0 € |
Le résultat avant amortissement s'élève à 19 800 € moins 2 800 €, 1 960 € et 3 900 €, soit 11 140 €. L'amortissement n'est déductible que dans cette limite. Les 1 360 € excédentaires sont réintégrés et s'ajoutent au report, qui passe de 2 900 € à 4 260 €. Aucune marge ne permet d'imputer l'ancien report cette année.
Le tableau 2033-A
| Actif au 31 décembre 2026 | Brut | Amortissements | Net |
|---|---|---|---|
| Terrain | 30 000 € | 0 € | 30 000 € |
| Constructions | 170 000 € | 30 900 € | 139 100 € |
| Agencements et travaux | 8 000 € | 2 000 € | 6 000 € |
| Mobilier | 6 000 € | 3 600 € | 2 400 € |
| Créances de loyers | 650 € | 650 € | |
| Disponibilités | 4 200 € | 4 200 € | |
| Total | 218 850 € | 36 500 € | 182 350 € |
| Passif au 31 décembre 2026 | Montant |
|---|---|
| Compte de l'exploitant | 54 210 € |
| Résultat de l'exercice | Moins 1 360 € |
| Emprunt, capital restant dû | 128 000 € |
| Dépôts de garantie reçus | 1 500 € |
| Total | 182 350 € |
Le bilan est équilibré à 182 350 €. Les amortissements cumulés de 36 500 € correspondent aux dotations comptables de trois exercices pour les constructions et le mobilier et de deux exercices pour les travaux. Ils figurent sur le tableau 2033-C, qui passe d'un cumul de 24 000 € au début de l'exercice à 36 500 € à la fin.
La déclaration n° 2031 et le report
Le résultat fiscal nul se porte sur la déclaration n° 2031. Aucun montant n'est reporté en bénéfice ni en déficit sur la déclaration n° 2042-C-PRO, de sorte que les loyers de 19 800 € ne supportent ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux cette année. L'état annexe des amortissements différés indique 4 260 € à reporter.
Cette situation n'est pas définitive. Le report sera imputé lorsque la marge le permettra. Les amortissements effectivement déduits seront réintégrés dans la plus-value en cas de vente, alors que les 4 260 € jamais déduits ne le seront pas selon l'administration (chapitre 40).
Un second exemple, le déficit issu des charges
Exemple illustratif. Un autre LMNP perçoit 9 600 € de loyers en 2026. Il supporte 7 500 € de travaux d'entretien, 3 200 € d'intérêts, 900 € de taxe foncière et 600 € d'autres charges, soit 12 200 €. Sa dotation aux amortissements est de 5 000 €.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Résultat avant amortissement | Moins 2 600 € |
| Amortissement déductible | 0 € |
| Amortissement réintégré et reporté | 5 000 € |
| Déficit fiscal reporté en case 5NY | 2 600 € |
Le déficit de 2 600 € provient des charges et non de l'amortissement. Il s'impute sur les revenus de location meublée non professionnelle du foyer de 2026 et, à défaut, des dix années suivantes. Les 5 000 € d'amortissement rejoignent le report de l'article 39 C, qui suit un régime distinct.
Le coût d'un dépôt tardif
Exemple illustratif. Un LMNP dont le bénéfice de 8 000 € entraîne 2 400 € d'impôt à 30 % et 1 488 € de prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 3 888 € de droits, dépose sa liasse et sa déclaration de revenus en retard. La majoration de 10 % représente 388,80 €. Après une mise en demeure, elle passerait à 628,80 € en cas de dépôt dans les trente jours, soit 20 % de l'impôt sur le revenu et 10 % des prélèvements sociaux, la majoration de l'article 1758 A ne visant que l'impôt sur le revenu, puis à 1 555,20 € à 40 %, intérêt de retard en sus.
Les situations particulières
Le couple, la séparation et le décès
Chaque exploitant établit la liasse de son activité. Un couple marié ou pacsé qui loue ensemble des meublés communs tient une comptabilité de l'activité commune et répartit le résultat selon les droits de chacun, chacun le reportant dans ses cases de la déclaration n° 2042-C-PRO. Les concubins forment deux foyers et reportent chacun leur quote-part sur leur propre déclaration.
L'année de la séparation, la liasse de l'exercice reste unique si l'activité continue. C'est le report du résultat sur la ou les déclarations de revenus qui suit la nouvelle situation du foyer (chapitre 3). Le décès de l'exploitant met fin à son activité et impose une déclaration pour la période close au décès, dans des délais abrégés. L'héritier qui poursuit la location ouvre une nouvelle activité, avec ses propres valeurs d'entrée (chapitres 111 et 133).
L'indivision et le démembrement
Pour des meublés en indivision, le résultat est déterminé pour l'ensemble des biens indivis puis réparti entre indivisaires selon leurs droits. Une comptabilité unique, avec une répartition conforme à l'acte, évite que deux indivisaires déclarent des montants incohérents. Chacun apprécie ensuite son statut de LMNP ou de LMP dans son propre foyer.
En démembrement, l'usufruitier exploite et établit la liasse. Il ne peut amortir que ce qui lui appartient, ce qui soulève des questions de valeur et de durée propres à l'usufruit, en particulier temporaire. Ces montages exigent un examen préalable avec un professionnel (chapitre 7).
Les sociétés
La SARL de famille ou la société en nom collectif à l'impôt sur le revenu dépose sa propre liasse n° 2031 avec ses tableaux 2033, dont le 2033-F qui identifie les associés. Chaque associé reporte sa quote-part de résultat sur sa déclaration de revenus et apprécie lui-même son statut (Guide des sociétés immobilières, La SARL de famille). Une société soumise à l'impôt sur les sociétés dépose une autre déclaration de résultats, la n° 2065, avec ses propres règles (chapitre 100).
Une société qui change de régime, par exemple une SARL de famille qui renonce à l'option pour l'impôt sur le revenu, clôt une période et en ouvre une autre. La dernière liasse à l'impôt sur le revenu et la première à l'impôt sur les sociétés doivent s'enchaîner sans double compte ni omission des amortissements et des déficits.
Les non-résidents et l'outre-mer
Un non-résident qui loue un meublé en France dépose la même liasse auprès du SIE compétent et reporte son résultat sur sa déclaration de revenus de non-résident. Les cases de durée d'exercice de la déclaration n° 2042-C-PRO ne se remplissent qu'en cas de création ou d'exercice inférieur à douze mois, selon impots.gouv.fr. Les remplir à tort pour une activité saisonnière majore à tort les acomptes. Un loueur dont les biens sont situés dans un département d'outre-mer établit la même liasse, la réfaction propre à l'outre-mer intervenant au stade du calcul de l'impôt (chapitre 45).
Les situations transitoires
Plusieurs évolutions récentes modifient la lecture de la liasse.
- Le régime d'agrément des organismes de gestion agréés a été abrogé le 16 février 2025. La majoration de 25 % qui frappait les non-adhérents ne s'applique plus.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un LMNP sont réintégrés dans sa plus-value privée, sauf pour certaines résidences de services, ce qui rend leur suivi indispensable (chapitre 40).
- Les seuils du micro-BIC et du réel sont fixés pour 2026 à 2028 par le BOI-BAREME-000044.
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion au 25 octobre 2026, comporte selon les analyses publiées un plafonnement annuel de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, la perte des amortissements non déduits à compter de 2027 et une utilisation limitée du stock reporté au 31 décembre 2026. Aucune de ces mesures n'est adoptée. Si elles l'étaient, le montant exact du report arrêté dans la liasse de l'exercice 2026 deviendrait déterminant. Établissez-le avec soin et suivez l'évolution du texte au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.
Les points de vigilance de l'administration
Les contrôles portent d'abord sur la concordance entre la déclaration n° 2031, le tableau 2033-B et le report sur la déclaration n° 2042-C-PRO, ainsi que sur la rubrique utilisée. Ils portent ensuite sur la continuité d'une année sur l'autre des amortissements différés et des déficits reportables, sur la ventilation entre terrain et construction, sur la distinction entre charges et immobilisations et sur les recettes retenues pour le statut de LMP.
Une erreur délibérée, comme la déduction répétée de dépenses personnelles ou la présentation en déficit d'amortissements non déductibles, peut entraîner la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Un montage destiné à créer artificiellement des charges ou des amortissements, par exemple une location fictive entre membres d'une même famille, relève de l'abus de droit de l'article L64 du LPF lorsque son but est exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ou de l'article L64 A lorsque ce but est principal. Une demande de rescrit permet de sécuriser une situation incertaine (chapitres 10 et 127).
Les erreurs fréquentes
- Reporter en déficit une perte due aux amortissements. Un déficit de 1 360 € imputé à tort sur des revenus de location meublée taxés à 30 % et 18,6 % représente 660,96 € de droits rappelés, intérêt de retard en sus.
- Inscrire les dépôts de garantie en recettes. Sur 1 500 € de dépôts, le bénéfice est majoré à tort d'autant.
- Passer le capital emprunté en charge. Seuls les intérêts et l'assurance emprunteur sont déductibles.
- Amortir le terrain. Sur un terrain de 30 000 € amorti à tort comme une construction sur trente ans, la dotation est surévaluée de 1 000 € par an.
- Perdre l'état des amortissements différés. Le report devient invérifiable et son imputation future contestable.
- Considérer un brouillon EFI comme un dépôt. Sans certificat de dépôt, la liasse est réputée non déposée.
- Déposer après la date limite une liasse bénéficiaire. La majoration de 10 % s'applique sur les droits, puis 20 % ou 40 % après mise en demeure.
- Utiliser la rubrique professionnelle pour un LMNP. L'imputation du déficit et les prélèvements sociaux sont faussés.
Liste de contrôle
- Le régime d'imposition et la liasse correspondante sont identifiés pour chaque activité.
- Le terrain, les composants du bâti, les agencements et le mobilier sont distingués et amortis séparément.
- Les créances, les loyers reçus d'avance, les factures à recevoir et les intérêts courus sont constatés à la clôture.
- Les dépôts de garantie figurent au passif.
- La limite de l'article 39 C est appliquée et la réintégration figure en ligne 318 du 2033-B.
- L'état des amortissements différés est à jour et conservé avec la liasse.
- Le bilan est équilibré et les amortissements cumulés concordent avec le 2033-C.
- Les tableaux 2033-F et 2033-G sont remplis lorsqu'il s'agit d'une société.
- La liasse est télétransmise avant la date limite et le certificat de dépôt est conservé.
- Le résultat est reporté dans la bonne rubrique de la déclaration n° 2042-C-PRO.
- Un déficit n'est déclaré en case 5NY que s'il provient des charges et non de l'amortissement.
- Le fichier des écritures comptables est disponible et concorde avec la liasse.
- L'état du projet de loi de finances pour 2027 est suivi avant la clôture de l'exercice 2026.