Les formulaires et cases déclaratives

La fiscalité immobilière se déclare sur une cinquantaine d'imprimés. Certains se remplissent chaque printemps avec la déclaration des revenus, d'autres une seule fois dans la vie d'un bien, à la construction, à la vente ou au décès du propriétaire. Une erreur de formulaire ou de case produit presque toujours un impôt faux, une majoration ou la perte d'un avantage.

Ce chapitre rassemble les formulaires et les cases cités dans les chapitres 1 à 136, avec leur objet, leur redevable, leur date de dépôt de 2026 et la règle connue pour 2027. Il ne décrit que ce que ces chapitres exposent et renvoie à chacun d'eux pour la règle de fond, le fondement textuel et les exemples. La saisie en ligne est décrite dans le Guide du bailleur privé, Déclarer ses revenus locatifs en ligne pas à pas et la déclaration d'une société civile dans le Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Comment lire ce chapitre

Une année de décalage

La déclaration déposée au printemps porte sur les revenus de l'année précédente. Les formulaires de 2027 serviront donc à déclarer les revenus de 2026, selon les textes applicables à cette année de revenus (chapitre 132). Une case qui existait pour une dépense de 2025 peut disparaître pour une dépense de 2026 lorsque l'avantage a pris fin (chapitre 22).

Certaines cases glissent mécaniquement. Sur la déclaration n° 2042-C-PRO de 2026, les cases 5GA à 5GJ visent les déficits de location meublée nés de 2015 à 2024. Celles de la déclaration de 2027 glisseront d'une année (chapitre 39).

Trois niveaux de redevables et un ordre de dépôt

Le foyer fiscal dépose la déclaration des revenus et ses annexes. L'entreprise de location meublée au réel dépose sa liasse avant que le foyer reporte le résultat. La société dépose ses propres déclarations, qu'elle relève de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS). Les obligations attachées au bien, comme la déclaration d'occupation, pèsent sur le propriétaire (chapitre 132).

Les déclarations s'enchaînent. La société civile immobilière (SCI) à l'IR remet ses attestations avant que les associés déclarent et la déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) se remplit avec celle des revenus (chapitres 132 et 135).

Les dates de dépôt de 2026 et la règle pour 2027

Les dates de 2026 sont celles publiées par l'administration et reprises aux chapitres 132 et 135. Au 25 octobre 2026, le calendrier fiscal de 2027 n'est pas publié. La colonne de droite donne la règle qui détermine la date de 2027 ou indique qu'elle reste à publier. Une date figurant sur un avis d'imposition prévaut toujours sur une date générale.

Pour les déclarations de résultats de 2026, certaines pages officielles ont retenu le 4 mai et d'autres le 5 mai, ce qui invite à ne jamais attendre le dernier jour (chapitre 132).

Les délais qui courent à compter d'un événement

D'autres formulaires n'ont pas de date annuelle. Leur délai court à compter d'un acte, d'un achèvement ou d'un décès et reste le même en 2027, sauf modification législative.

Le tableau des formulaires

La déclaration des revenus du foyer et ses annexes

La déclaration en ligne est obligatoire lorsque la résidence principale dispose d'un accès à internet et que le contribuable est en mesure de déclarer en ligne. À défaut, une majoration de 0,2 % de l'impôt s'applique, avec un minimum de 60 € (chapitre 132).

Pour le dispositif Jeanbrun aucun formulaire ni aucune case spécifique n'est désigné au 25 octobre 2026. La première option s'exercera au printemps 2027 avec la déclaration des revenus de 2026, l'ensemble des revenus fonciers du foyer étant déclaré au réel sur la déclaration n° 2044 (chapitre 51).

Les déclarations du loueur en meublé et de l'entreprise

L'option pour le réel en location meublée s'adresse au service des impôts des entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus et se reconduit tacitement. Elle ne passe par aucune case (chapitres 36 et 37). La réintégration de l'amortissement qui excède la limite de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI) figure en ligne 318 du tableau 2033-B (chapitre 44).

Les déclarations des sociétés

La SCI à l'IR télédéclare obligatoirement sa déclaration n° 2072, qui vaut dispense de la déclaration n° 2746 lorsque ses obligations sont respectées. La dispense disparaît dès le premier exercice à l'IS. La première déclaration n° 2746 est alors due au plus tard le 15 mai qui suit le 1er janvier où la société relève de l'IS (chapitres 103 et 132).

Les cessions et les transmissions

Une donation d'immeuble passe toujours par un acte notarié. Depuis le décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, la déclaration et le paiement des dons manuels et des dons de sommes d'argent sont dématérialisés, un formulaire papier en double exemplaire restant possible lorsque la déclaration en ligne ne l'est pas (chapitre 105).

La déclaration n° 2048-IMM n'est pas déposée lorsque l'exonération est totale, par exemple pour la résidence principale, un prix d'au plus 15 000 € ou une détention de plus de trente ans. Elle reste due de 22 à 30 ans de détention, les prélèvements sociaux restant exigibles (chapitre 95).

Les déclarations attachées au bien

L'article 1770 terdecies du CGI sanctionne le défaut, l'omission et l'inexactitude de la déclaration d'occupation par une amende de 150 € par local (chapitre 77). En contrôle, l'avis reçu identifie la procédure, n° 3927-SD pour une vérification ou n° 3929-SD pour un examen de situation fiscale personnelle (chapitre 124).

Les cases de la déclaration des revenus

Les revenus fonciers

Un bénéfice foncier réel va en case 4BA. Un déficit se répartit entre les cases 4BC et 4BB selon son origine et les déficits antérieurs se reportent en case 4BD (chapitre 33).

Les revenus portés en cases 4BK et 4BL sont exclus de la base des acomptes du prélèvement à la source. La case 4BN évite que les revenus fonciers de l'année écoulée servent de base aux acomptes de septembre à décembre (chapitre 48).

Les autres cases de la déclaration n° 2042 C

Le report en case 3VZ ne crée pas d'impôt supplémentaire. Il influe sur les droits et avantages calculés d'après le revenu fiscal de référence et sur la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (chapitres 47 et 95).

Les cases de la déclaration n° 2042-C-PRO

Les recettes au micro-BIC se portent dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, dans les cases propres à chaque catégorie, l'administration appliquant elle-même l'abattement. Au réel, le formulaire de 2026 prévoit les cases suivantes.

Un déficit ne se porte en case 5NY que s'il provient des charges et non de l'amortissement, que la limite de l'article 39 C met en report (chapitres 38 et 44). Les déficits relevant des revenus soumis aux cotisations sociales ont leurs propres cases (chapitre 39).

Les cases des déclarations n° 2042-RICI et n° 2042-IFI

Une dépense payée en 2026 pour un dispositif éteint ne se déclare dans aucune case de crédit d'impôt. La déclarer expose à la reprise du crédit indûment restitué, avec intérêt de retard (chapitre 22).

Les lignes des déclarations annexes

La déclaration n° 2044

Les recettes moins les frais et charges moins les intérêts donnent le résultat de chaque immeuble. Les résultats des immeubles et des sociétés s'additionnent en ligne 420 (chapitre 33).

La limite d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an, 15 300 € pour un logement Cosse et jusqu'à 21 400 € avec les travaux de la ligne 224 bis. Selon la notice de 2026, cette ligne vise les dépenses payées entre 2023 et 2027 qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, justifiées par deux diagnostics de performance énergétique (chapitres 30 et 33).

La déclaration n° 2044 spéciale

La déclaration spéciale reprend les lignes 211 à 227 de la déclaration ordinaire. Selon le formulaire des revenus de 2025, sa ligne 228 reçoit les déductions spécifiques de 15 % à 85 % des recettes, sa ligne 229 l'amortissement issu de la page 8, ses lignes 230 et 231 les provisions de copropriété, ses lignes 446 et 447 les grosses réparations du nu-propriétaire et les dépenses des monuments historiques. La ligne 660 isole les amortissements Robien et Borloo de 2009 et des SCPI, reportés en case 4BY (chapitre 34).

La déclaration n° 2048-IMM

Le prix de cession figure en lignes 10 à 12 et le prix d'acquisition en lignes 20 à 23, avec les frais réels ou le forfait de 7,5 % et les travaux réels ou le forfait de 15 % après cinq ans. La ligne 25 reçoit les amortissements déduits par le loueur en meublé au réel, les lignes 42 à 49 l'abattement pour durée de détention et les exonérations, la ligne 61 l'impôt de 19 % des personnes physiques (chapitres 40, 88 et 95). La surtaxe sur les plus-values élevées s'apprécie par cédant à partir de 50 000 € de plus-value nette imposable (chapitres 91 et 95).

Choisir le bon formulaire pas à pas

1. Recensez les redevables en janvier. Listez le foyer, chaque entreprise de location meublée, chaque indivision et chaque société, avec son régime et sa date de clôture (chapitre 132).
2. Classez chaque bien. Location nue au micro ou au réel, bien relevant de la déclaration spéciale, meublé au micro-BIC ou au réel, bien étranger (chapitres 25, 34, 36 et 119).
3. Déposez d'abord les déclarations sources. Liasses n° 2031, déclarations n° 2072 et n° 2065, puis n° 2746 si elle est due (chapitres 44, 99 et 103).
4. Collectez les montants à reporter. Attestations des SCI, relevés des sociétés de gestion, résultat de la liasse, revenus distribués préremplis (chapitres 32 et 62).
5. Remplissez la déclaration du foyer en une session. N° 2042 avec, selon le cas, les n° 2044, 2042 C, 2042-C-PRO, 2042-RICI, 2047, 3916 et 2042-IFI.
6. Mettez à jour l'occupation de chaque logement avant le 1er juillet (chapitre 77).
7. Archivez les accusés de dépôt et contrôlez l'avis de l'été pendant l'ouverture du service de correction (chapitre 134).

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs et reprennent les règles des chapitres cités.

Un couple avec un logement nu et un studio meublé

Un couple perçoit en 2026 9 600 € de loyers d'un appartement loué nu et 7 200 € de recettes d'un studio meublé loué à l'année. Il n'a jamais opté pour le réel. Au printemps 2027, il porte 9 600 € en case 4BE et 7 200 € dans la case de la location meublée de longue durée de la déclaration n° 2042-C-PRO, avec le numéro SIRET. L'administration applique les abattements de 30 % et de 50 %, d'où un revenu foncier de 6 720 € et un bénéfice de 3 600 € (chapitres 25, 36 et 132).

Les deux seuils s'apprécient séparément. Les 7 200 € du meublé ne s'ajoutent pas aux loyers nus pour le seuil de 15 000 € du micro-foncier.

Deux déficits fonciers répartis entre les cases 4BC et 4BB

Un bailleur au réel encaisse 12 000 € de loyers, paie 3 000 € d'intérêts et 16 000 € d'autres charges. Son déficit de 7 000 € n'est pas dû aux intérêts, inférieurs aux revenus bruts. Il figure en ligne 441 dans la limite de 10 700 € et se reporte en totalité en case 4BC (chapitre 33).

Un autre bailleur encaisse 5 000 € de loyers, paie 6 000 € d'intérêts et 12 000 € d'autres charges, d'où un déficit de 13 000 €. Les autres charges s'imputent en ligne 436 dans la limite de 10 700 €, reportés en case 4BC. Le reliquat de 1 300 € et l'excédent d'intérêts de 1 000 € forment 2 300 € en ligne 439, reportés en case 4BB (chapitres 30 et 33).

Le coût d'une déclaration oubliée

Une SCI à l'IS propriétaire de lots évalués 1 200 000 € omet sa déclaration n° 2746. Elle s'expose à la taxe de 3 %, soit 36 000 €. Si elle oublie aussi la déclaration d'occupation de six logements, l'amende atteint 6 × 150 = 900 €. Un foyer qui dépose sa déclaration IFI trois mois après la date limite, sans mise en demeure, supporte sur un IFI de 4 015 € une majoration de 10 %, soit 401,50 €, avec l'intérêt de retard (chapitre 132). Les taux des majorations pour dépôt tardif sont détaillés au chapitre 126.

Les situations particulières

Le couple, les enfants, l'indivision et le démembrement

L'année du mariage ou du PACS, la déclaration commune couvre l'année entière, sauf option pour des déclarations séparées. L'année du divorce ou de la rupture, chacun dépose sa propre déclaration et les déficits se répartissent selon les règles du chapitre 133. Un enfant majeur rattaché redevable de l'IFI dépose sa propre déclaration IFI avec le n° 2042-IFI-COV (chapitres 3, 81 et 86).

Il n'existe pas de déclaration au nom de l'indivision en revenus fonciers. Chaque indivisaire déclare sa quote-part, en case 4BE au micro-foncier sans déduire sa part de charges. En meublé au réel, la pratique la plus courante est une déclaration de résultat unique pour l'indivision, à vérifier auprès du SIE. L'usufruitier déclare les loyers et la déclaration d'occupation. Le nu-propriétaire porte ses grosses réparations en ligne 446 de la déclaration spéciale lorsque l'usufruitier loue le bien (chapitres 7, 8, 34 et 77).

Les non-résidents, les biens étrangers et l'outre-mer

Le non-résident déclare ses revenus de source française auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, à la date de la première zone. Il coche les cases 8SH ou 8SI s'il est affilié à un régime européen. Sa plus-value figure sur le n° 2048-IMM ou le n° 2048-M, avec un représentant accrédité lorsqu'il est requis (chapitres 115 et 116).

Le résident qui possède un bien à l'étranger cumule en général la déclaration n° 2047 si le bien est loué, la déclaration n° 3916 pour le compte local et l'IFI si le seuil est atteint. Un compte non déclaré coûte 1 500 € par compte, 10 000 € pour un État sans convention d'assistance administrative. Le délai de reprise passe alors de trois à dix ans (chapitre 119). Les départements d'outre-mer suivent la troisième zone, sauf Saint-Pierre-et-Miquelon, dont la date limite en ligne était le 30 avril 2026. Les collectivités à fiscalité propre appliquent leurs propres obligations (chapitres 121 et 132).

Les sociétés qui changent de régime et les dispositifs en cours

L'année de la bascule à l'IS, la société dépose une dernière déclaration n° 2072 puis une première déclaration n° 2065. Une SARL de famille qui renonce à l'option pour l'IR passe de la liasse n° 2031 à la déclaration n° 2065. Les associés ne déclarent plus alors que les revenus distribués, en case 2DC (chapitres 100 et 132).

Un engagement souscrit sous un dispositif supprimé continue de produire des obligations. Le bailleur Pinel ou Denormandie reporte chaque année sa réduction sur la n° 2042-RICI. Le propriétaire d'un logement Robien ou Borloo neuf dépose la n° 2044 spéciale tant que les déductions ou les reprises sont suivies (chapitres 52 et 58).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 et il est en discussion au 25 octobre 2026. Aucune de ses mesures n'est adoptée. Le chapitre 132 n'a identifié aucune disposition supprimant ou créant une déclaration annuelle propre à l'immobilier (chapitre 136). La loi de finances pour 2026 prévoit par ailleurs que les propriétaires déclareront avant le 1er juillet 2028 des informations sur chacun de leurs biens pour la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (chapitres 72 et 131).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les déclarations entre elles. Les quotes-parts des associés sont comparées à la déclaration n° 2072, les recettes de location meublée aux données des plateformes, les logements déclarés loués aux loyers déclarés. Elle recoupe aussi le formulaire n° 2061-SD des afficheurs (chapitres 31 et 132). Une incohérence déclenche le plus souvent une demande de renseignements (chapitre 123).

Les erreurs fréquentes

• Reprendre les cases de l'an passé. Une case de déficit antérieur ou de crédit d'impôt peut avoir changé de numéro ou disparu.
• Déposer une déclaration n° 2044 sans le vouloir. Elle vaut option pour le réel foncier pendant trois ans pour tous les revenus fonciers du foyer.
• Ne pas cocher la case 4BN après la vente du dernier bien. Les acomptes de prélèvement à la source continuent.
• Oublier la ligne 460. La reprise du déficit imputé reste due, avec l'intérêt de retard.
• Porter en case 5NY un déficit issu de l'amortissement. Seul le déficit issu des charges y figure.
• Oublier la n° 2746 l'année du passage à l'IS ou la n° 1447-C-SD la première année d'une location meublée.

Liste de contrôle

1. Les formulaires et cases de l'année sont vérifiés dans la notice et la brochure pratique du printemps (chapitre 2).
2. Les liasses et les déclarations n° 2072 et n° 2065 sont déposées avant la déclaration du foyer (chapitres 44, 99 et 132).
3. Le formulaire de chaque bien est identifié, n° 2044, n° 2044 spéciale ou n° 2042-C-PRO (chapitres 33, 34 et 36).
4. Le revenu brut au micro-foncier est porté en case 4BE et les déficits antérieurs en case 4BD (chapitre 25).
5. Un déficit foncier est réparti entre les cases 4BC et 4BB selon son origine (chapitres 30 et 33).
6. Les déficits de location meublée sont portés dans les cases de leur année d'origine (chapitre 39).
7. Les réductions figurent sur la n° 2042-RICI et toute reprise en case 8TF (chapitres 52 et 63).
8. Les revenus étrangers figurent sur la n° 2047 et dans les cases 4BK, 4BL, 4EA ou 4EB selon la convention (chapitre 119).
9. La plus-value liquidée par le notaire est reportée en case 3VZ l'année suivante (chapitre 95).
10. La n° 2042-IFI et ses cases 9GL, 9GM ou 9GN sont remplies si le seuil est atteint (chapitre 86).
11. La n° 2746, la déclaration d'occupation et la n° 1447-C-SD sont déposées lorsqu'elles sont dues (chapitres 77, 79 et 103).
12. Les dates de 2027 sont vérifiées dès leur publication et les accusés de dépôt archivés (chapitre 135).