Les années d'événement

L'impôt sur le revenu (IR) est un impôt annuel, établi au 31 décembre sur les revenus dont le foyer a disposé pendant l'année. Cette mécanique simple se complique dès qu'un événement coupe l'année en deux. Une première mise en location, une vente, un mariage, un pacte civil de solidarité (PACS), une séparation, un décès ou un changement de régime d'imposition modifient le nombre de déclarations, les formulaires à remplir, les dates de dépôt et parfois le régime applicable à toute l'année.

Ce chapitre présente, événement par événement, les déclarations propres à l'année, leurs délais et un exemple chiffré. Il ne reprend pas les règles de fond, exposées au chapitre 3 pour le foyer fiscal, aux chapitres 25 à 34 pour les revenus fonciers et aux chapitres 35 à 44 pour la location meublée. La vue de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif et dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Les principes communs aux années d'événement

L'annualité et ses exceptions

L'article 6 du Code général des impôts (CGI) pose l'imposition par foyer sur l'année civile, avec trois aménagements. L'année du mariage ou du PACS, le couple est imposé en commun pour toute l'année, sauf option. L'année de la séparation, chacun est imposé seul pour toute l'année. L'année du décès, l'année est coupée en deux périodes et donne lieu à deux impositions (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 40 à 80).

Les autres événements ne coupent pas l'année du foyer mais celle du bien, en limitant les loyers et les charges à la période de location, ou avancent la date d'une déclaration de résultats.

Les dates qui commandent les déclarations

Le 1er janvier fixe la situation retenue pour la taxe foncière, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la cotisation foncière des entreprises (CFE). La date de l'événement répartit l'année entre les déclarations. La date d'encaissement ou de paiement désigne la déclaration où figure chaque loyer et chaque charge.

Le prélèvement à la source

Tout changement de situation de famille se signale dans les soixante jours dans la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source » de l'espace particulier. Le taux et les acomptes sont alors recalculés (impots.gouv.fr, déclarer l'année du mariage). L'acompte spontané, la modulation et la suppression, propres aux revenus locatifs, sont présentés au chapitre 48.

Le tableau des années d'événement

Les délais de la campagne de printemps sont présentés au chapitre 135.

La première année de location

La location nue

La première année, le foyer déclare les loyers effectivement encaissés depuis la mise en location. Le seuil de 15 000 € du micro-foncier ne s'apprécie pas au prorata du temps. Un logement loué à partir de juillet ne compte que pour les loyers des six derniers mois, sans conversion en année pleine (BOI-RFPI-DECLA-10, § 110). Le foyer relève donc souvent du micro-foncier la première année, puis du réel de plein droit l'année suivante lorsque ses loyers annuels franchissent le seuil (chapitre 25).

Le choix du régime pèse lourd la première année, car les intérêts, les frais de dossier et les travaux de remise en état se concentrent sur une année incomplète de loyers. L'option pour le réel s'exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044 dans le délai de la déclaration de revenus. Elle vaut pour trois ans et porte sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer (chapitre 25). Les charges engagées avant la première location et leur déductibilité sont présentées au chapitre 27.

La déclaration d'occupation se met à jour avant le 1er juillet suivant (chapitre 77). Aucun acompte de prélèvement à la source n'est calculé l'année de la première perception ni jusqu'au 31 août de l'année suivante. Le foyer peut verser un acompte spontané pour éviter que l'impôt de la première année ne soit réclamé en même temps que les premiers acomptes (chapitre 48).

La location meublée

La première location meublée fait naître une activité de loueur, dont le début se déclare dans les quinze jours sur le guichet unique des formalités des entreprises. Le loueur obtient un numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET), qu'il reporte sur la déclaration n° 2042-C-PRO (chapitre 35). Il dépose la déclaration de CFE n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de création. L'année de création n'est pas imposable à la CFE et la base de la première année d'imposition est réduite de moitié si la déclaration a été déposée à temps (chapitre 79).

Le seuil du micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) s'apprécie sur le chiffre d'affaires ajusté au prorata du temps d'exploitation (BOI-BIC-DECLA-10-10-10, § 1). C'est l'inverse de la règle du micro-foncier. Une activité nouvelle peut opter pour le régime réel dès sa déclaration de début d'activité ou au plus tard dans le délai de dépôt de sa première déclaration de résultats (BOI-BIC-DECLA-10-30, § 50, chapitre 37). Au réel, le bilan d'entrée de la première année fixe la valeur de chaque composant et commande tous les amortissements futurs (chapitre 38).

La société civile constituée pour louer

Une société civile immobilière (SCI) à l'IR qui commence à louer dépose la déclaration n° 2072 dès la première année, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration (Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas). Si la société envisage l'impôt sur les sociétés (IS), l'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer (chapitre 100). Le dépôt régulier de la déclaration n° 2072 dispense en outre la société de la déclaration n° 2746 de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (chapitre 103).

Exemple, une première année en location nue puis meublée

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et le calcul retient un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers.

Un foyer sans autre revenu foncier loue un appartement nu à partir du 1er avril 2026, à 750 € par mois hors charges. Il encaisse neuf loyers, soit 6 750 €. En 2026, il paie 3 200 € d'intérêts, 900 € de taxe foncière, 150 € d'assurance du propriétaire non occupant, 2 500 € de travaux d'entretien et retient le forfait de 20 € par local.

Le déficit de 20 € provient des intérêts d'emprunt et ne s'impute que sur les revenus fonciers des années suivantes. L'option vaut pour 2026, 2027 et 2028. En 2027, l'année pleine produira 9 000 € de loyers, soit 6 300 € au micro-foncier, sans intérêt ni travaux comparables. Le foyer doit donc vérifier que le réel reste cohérent sur les trois années avant de déposer la déclaration n° 2044.

Le même foyer met en location meublée un studio le 1er septembre 2026, à 800 € par mois. Il encaisse 3 200 € sur 122 jours. Ramenée à l'année, la recette atteint environ 9 573,77 €, très en dessous du seuil de 83 600 € applicable aux locations meublées de longue durée. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % ramène le revenu imposable à 1 600 €. Le prorata ne sert qu'au test du seuil et ne modifie pas le montant imposable. Le foyer doit en outre déclarer le début d'activité dans les quinze jours, soit vers la mi-septembre 2026, puis déposer la déclaration n° 1447-C-SD avant le 31 décembre 2026.

L'année de la vente

Les revenus fonciers jusqu'à la vente

L'année de la vente, le foyer déclare les loyers encaissés jusqu'à la date de l'acte et, au réel, les charges payées jusqu'à cette date. Les sommes réglées entre vendeur et acquéreur au moment de la vente, comme le remboursement de la taxe foncière au prorata ou les provisions de copropriété, s'examinent une à une avec le notaire, car leur traitement dépend de leur nature. La règle de l'encaissement s'applique jusqu'au bout. Un loyer de décembre de l'année précédente encaissé en janvier figure sur la déclaration de l'année de la vente.

Si le bien vendu a permis d'imputer un déficit foncier sur le revenu global au cours des trois années précédentes, la vente rompt la condition de location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Elle se déclare à la ligne 460 de la déclaration n° 2044 et entraîne la reconstitution des revenus des années concernées, sauf exceptions limitativement admises (chapitre 30). Le divorce ne figure pas parmi ces exceptions.

L'arrêt des acomptes

Lorsque le foyer vend son dernier bien loué nu, il peut demander la suppression de l'acompte de revenus fonciers dans son espace particulier. La demande faite au plus tard le 22 du mois prend effet le mois suivant. Sur la déclaration de revenus du printemps suivant, il coche la case 4BN, qui indique que les revenus fonciers ont cessé et empêche leur prise en compte dans les acomptes calculés à partir de septembre (chapitre 48). Une vente partielle ne permet pas la suppression. Elle relève de la modulation.

La plus-value

La plus-value d'un particulier est calculée, déclarée et payée par le notaire lors de l'enregistrement de l'acte, sur la déclaration n° 2048-IMM (chapitre 95). Le vendeur ne la déclare pas une seconde fois pour l'imposer. Il doit toutefois la reporter en case 3VZ de la déclaration complémentaire n° 2042-C l'année suivante, parce qu'elle entre dans le revenu fiscal de référence. Ce report ne crée aucun impôt et n'affecte pas le taux de prélèvement (impots.gouv.fr).

Pour un logement loué meublé au régime réel par un loueur non professionnel (LMNP), le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, en application du III de l'article 150 VB du CGI (chapitre 40). Le loueur remet donc au notaire le relevé des amortissements déduits avant la signature. La surtaxe sur les plus-values élevées s'apprécie par cédant à partir de 50 000 € (chapitre 91).

La vente du dernier meublé

La vente du dernier logement meublé entraîne la cessation de l'activité. L'article 201 du CGI impose d'en aviser l'administration dans un délai de quarante-cinq jours et de déposer la déclaration de résultats dans un délai de soixante jours, à compter de la fermeture définitive. Ces délais ne sont pas francs et sont de rigueur (BOI-BIC-CESS-40, § 1, 20, 110 et 250). Le défaut de déclaration expose à une évaluation d'office après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours (même source, § 370).

La vente d'un meublé parmi d'autres n'est pas une cessation, pas plus que le passage du statut professionnel au statut non professionnel (chapitre 41). Le loueur qui cesse reste redevable de la CFE de l'année, avec un dégrèvement possible pour les mois restant à courir (chapitre 79).

Exemple, la vente du seul logement loué

Un bailleur au micro-foncier vend le 30 avril 2026 son unique appartement, loué 700 € par mois. Ses revenus fonciers nets de 2024 et de 2025 étaient de 5 880 €. Son taux de prélèvement est de 11 % et ses acomptes, prélèvements sociaux compris, atteignent 28,2 % de l'assiette, soit environ 138,18 € par mois.

Sans suppression, le bailleur aurait avancé sept mensualités de plus, remboursées à l'été 2027.

L'année du mariage ou du PACS

Une déclaration commune ou deux sur option

L'année du mariage ou de la conclusion du PACS, le couple dépose en principe une seule déclaration pour l'année entière, l'année suivante. Il peut opter pour l'imposition distincte de cette seule année. L'option est irrévocable. Chacun déclare alors ses revenus personnels de toute l'année, sa part des revenus communs et les charges qu'il a réellement supportées (impots.gouv.fr, déclarer l'année du mariage).

Chacun dépose alors sa déclaration, indique la date de l'union et le numéro fiscal de l'autre, puis coche la case de l'option (même source). L'option n'est pas ouverte à des partenaires pacsés une année antérieure qui se marient, mais elle l'est lorsque le PACS et le mariage interviennent la même année (chapitre 3).

Les revenus fonciers et le régime

Le couple imposé en commun forme un seul foyer. Ses loyers s'additionnent pour le seuil du micro-foncier et le régime choisi vaut pour les biens des deux. Une option pour le réel exercée auparavant par l'un des futurs époux cesse pour le nouveau contribuable que forme le couple (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260, chapitre 25). Le couple choisit donc à nouveau son régime l'année du mariage, ce qui peut rouvrir le micro-foncier ou au contraire imposer le réel lorsque l'addition des loyers dépasse 15 000 €. Pour la location meublée, le seuil du micro-BIC et le statut de loueur professionnel s'apprécient aussi au niveau du foyer (chapitre 41).

Les déficits reportables

En imposition commune, le couple peut imputer les déficits fonciers reportables antérieurs au mariage ou au PACS qui affectent les biens de chaque conjoint. En cas d'option pour l'imposition distincte, chacun impute les déficits de ses biens propres et la moitié des déficits des biens communs, sauf répartition différente justifiée. Les déficits antérieurs restent imputables par celui qui les a constatés (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 40 et 50).

L'IFI et les impôts locaux

L'IFI, la taxe foncière et la CFE s'apprécient au 1er janvier. Une union conclue en 2026 ne modifie donc pas l'IFI de 2026 et le patrimoine des deux n'est réuni qu'à partir de l'IFI de 2027 (chapitre 81).

Exemple, l'effet de l'option sur un déficit reportable

Léo et Inès se marient en juin 2026 et le couple retient le réel. Léo possède en propre un studio dont le résultat de 2026 est un bénéfice de 1 500 € et dispose d'un déficit foncier reportable de 4 000 € né de travaux sur ce studio en 2024. Inès loue en propre un appartement dont le revenu foncier net de 2026 atteint 6 000 €.

L'imposition commune permet d'imputer tout le déficit de Léo sur les loyers d'Inès dès 2026. Au TMI de 30 %, l'écart de 2 500 € de base représente 1 180 € d'impôt et de prélèvements sociaux pour l'année. L'option conserve en revanche 2 500 € de déficit pour les années suivantes, utilisables seulement sur des revenus fonciers dans le délai de dix ans. La comparaison doit intégrer le barème, la décote et les autres revenus, avec le simulateur officiel.

L'année de la séparation, du divorce ou de la rupture du PACS

Deux déclarations pour l'année entière

Les époux ou partenaires qui divorcent, rompent leur PACS ou se trouvent dans l'un des cas d'imposition distincte de l'article 6, 4 du CGI déposent chacun une déclaration pour toute l'année, quelle que soit la date de la séparation. Chacun déclare ses revenus personnels, sa part des revenus communs et les charges qu'il a réellement supportées (impots.gouv.fr, déclarer l'année de séparation). Les cas d'imposition distincte avant le divorce figurent au chapitre 3.

En ligne, chacun déclare depuis son propre espace et reçoit son propre avis. Sur papier, chaque déclaration est envoyée au service de l'ancien domicile conjugal avec la nouvelle adresse (même source).

Les revenus fonciers et les déficits

Pour un bien commun ou indivis, chacun déclare la part des loyers et des charges qui correspond à ses droits, en principe la moitié. Pour un bien propre, le propriétaire déclare tout. Chacun déduit les déficits de ses biens propres et la moitié de ceux des biens communs. Les déficits antérieurs reportables sont imputés en totalité par l'ancien époux propriétaire du bien propre et par moitié pour les biens communs (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 60). Le délai de report de dix ans court toujours depuis l'année de constatation du déficit (même source, § 80).

L'option pour le réel cesse pour chacun des nouveaux contribuables (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260). Chaque ex-conjoint refait le test du seuil sur ses seuls biens et sa quote-part des biens indivis. Il peut relever du micro-foncier de plein droit dès l'année de la séparation ou opter à nouveau pour le réel par le dépôt d'une déclaration n° 2044 (chapitre 25).

Les concubins

Les concubins déclarent déjà séparément et leur rupture ne change pas le nombre de déclarations. Chacun déclare sa quote-part du bien indivis selon l'acte d'acquisition. La charge payée par un seul au-delà de sa quote-part n'est pas déductible pour le surplus et constitue une créance contre l'autre (chapitre 8).

Exemple, la rupture d'un PACS avec un bien indivis

Marc et Sonia, pacsés, louent nu un appartement indivis à parts égales pour 9 600 € par an. Le foyer avait opté pour le réel en 2024. Ils rompent leur PACS en mars 2026. Les charges déductibles de 2026 atteignent 5 000 €, réglées selon les droits de chacun. Aucun des deux ne possède d'autre bien loué.

L'option du foyer ayant cessé, chacun relève de plein droit du micro-foncier pour 2026. Chacun peut toutefois opter de nouveau pour le réel en déposant une déclaration n° 2044, ce qui réduit sa base de 1 060 €, soit 500,32 € d'impôt et de prélèvements au TMI de 30 %, en contrepartie d'un nouvel engagement de trois ans. Les deux choix sont indépendants.

L'année du décès

Le décès d'un conjoint ou d'un partenaire

Lorsque l'un des époux ou partenaires décède, deux déclarations sont déposées au printemps de l'année suivante. La déclaration du couple couvre la période du 1er janvier à la date du décès. Elle comprend la totalité des revenus du défunt, même perçus après le décès, ainsi que les charges payées avant le décès. La déclaration personnelle du survivant couvre la période du décès au 31 décembre. Les charges sont réparties entre les deux déclarations selon leur date de paiement (impots.gouv.fr, déclarer l'année du décès du conjoint).

Le survivant conserve sur la seconde période le même nombre de parts que sur la première. Les acomptes de prélèvement à la source de l'année sont portés en totalité sur la déclaration du couple et ne sont pas reportés sur celle du survivant (impots.gouv.fr, votre conjoint est décédé).

Le décès d'un bailleur seul

Lorsque le défunt était célibataire, divorcé, séparé ou veuf, une seule déclaration est déposée en son nom au printemps de l'année suivant le décès. Un représentant ayant accès à son espace peut la déposer en ligne. Si le défunt était redevable de l'IFI, sa déclaration suit le même délai et les mêmes modalités (impots.gouv.fr). Les ayants droit peuvent confier l'obligation déclarative de l'IFI au notaire qui l'accepte expressément (chapitre 86).

Les loyers après le décès

Les loyers encaissés après le décès sont imposés chez ceux qui en ont la jouissance. Le conjoint survivant déclare sa part des biens communs et les droits qu'il reçoit, en usufruit ou en pleine propriété. Les autres héritiers déclarent chacun, dans leur foyer, la quote-part des loyers des biens indivis qui leur revient. L'usufruitier est seul imposé sur les loyers d'un bien démembré (chapitre 7) et les loyers d'un enfant mineur héritier s'ajoutent à la déclaration de ses parents (chapitre 3).

Le sort des déficits

Le conjoint survivant déduit, après le décès, les déficits reportables de ses immeubles propres et la moitié de ceux des immeubles communs. Les déficits des biens propres du défunt ne lui sont pas accessibles. Sous cette réserve, les héritiers ne peuvent pas déduire de leurs revenus fonciers les déficits que le défunt n'avait pu imputer. Ces déficits ne peuvent pas non plus s'imputer sur les revenus d'autres catégories dans la déclaration de l'année du décès (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 70 à 90).

Le loueur en meublé décédé

Si le défunt exploitait une location meublée, ses ayants droit déposent la déclaration de résultats de l'année du décès dans les six mois, auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Ce délai spécial ne couvre que la période de l'année du décès. Le résultat de l'exercice précédent, s'il n'a pas encore été déclaré, reste soumis au délai normal (BOI-BIC-CESS-40, § 120). L'héritier qui poursuit la location meublée commence une activité nouvelle à son nom, avec ses propres formalités de début d'activité (chapitre 35).

La déclaration de succession, indépendante, se dépose dans les six mois d'un décès survenu en France métropolitaine et dans les douze mois d'un décès à l'étranger (chapitre 112).

Exemple, le décès d'un conjoint bailleur

Paul décède le 31 mai 2026. Il était marié sous la communauté avec Anne. Le couple loue au réel un appartement commun 900 € par mois. Paul louait aussi en propre un studio 400 € par mois et disposait d'un déficit reportable de 6 000 € né de travaux sur ce studio en 2024. Le studio et la moitié de l'appartement reviennent aux deux enfants majeurs, en indivision par moitié, Anne conservant sa moitié de l'appartement.

Le déficit né sur le bien propre de Paul ne sert que sur la déclaration du couple. Les 1 600 € non absorbés sont perdus, ni Anne ni les enfants ne pouvant les reprendre. Si le déficit avait porté sur l'appartement commun, Anne aurait pu en imputer la moitié après le décès.

L'année d'un changement de régime

Du micro-foncier au réel et inversement

Le passage au réel résulte du dépôt de la déclaration n° 2044 dans le délai de la déclaration de revenus. L'option vaut trois ans puis se reconduit d'année en année. Le retour au micro-foncier est possible ensuite et le foyer peut plus tard opter de nouveau pour trois ans (chapitre 25).

Le retour au micro-foncier ne fait pas perdre les déficits. Ceux qui restaient reportables au 1er janvier de la première année au micro-foncier s'imputent sur le revenu net déterminé après abattement, jusqu'à l'expiration du délai de report. Leur montant se porte sur la déclaration n° 2042, avec une note indiquant leur répartition par année d'origine (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 100).

Du micro-BIC au réel et inversement

Le loueur en meublé déjà en activité qui veut passer au réel doit opter avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente. L'option se reconduit tacitement chaque année, sauf renonciation (chapitre 37). L'année du passage, il établit un bilan d'entrée par composant (chapitre 38). Le retour au micro-BIC met fin à la déduction des amortissements, mais les amortissements déjà déduits restent pris en compte dans le calcul de la plus-value d'une vente future (chapitre 40).

De la location nue à la location meublée

Transformer un logement loué nu en meublé change la catégorie de revenus. Les loyers nus jusqu'au changement restent des revenus fonciers, les recettes meublées suivantes sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec les formalités de début d'activité.

Deux conséquences sur les déficits doivent être mesurées avant le changement. Les déficits fonciers reportables ne s'imputent que sur des revenus fonciers et ne peuvent pas réduire les bénéfices de location meublée. Surtout, la transformation en location meublée est assimilée à une rupture de l'engagement de location qui conditionne l'imputation d'un déficit sur le revenu global (chapitre 30). Un déficit imputé au cours des trois années précédentes est alors remis en cause, avec un signalement à la ligne 460 de la déclaration n° 2044.

De la location meublée à la location nue

L'arrêt de la dernière location meublée est une cessation d'activité au sens de l'article 201 du CGI, avec ses délais de quarante-cinq et soixante jours. Les déficits de location meublée non professionnelle restants ne s'imputent que sur des bénéfices de même nature et deviennent en pratique inemployés si le foyer n'en a plus (chapitre 39). Pour un loueur non professionnel, la plus-value du logement relève du régime des particuliers et n'est imposée qu'à la vente, selon les règles du chapitre 40. Pour un loueur professionnel, la cessation entraîne l'imposition des plus-values sur les biens conservés, selon le Guide du bailleur professionnel, La cessation de l'activité de loueur professionnel.

La société qui change de régime

L'option d'une société de personnes pour l'IS entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise en application de l'article 202 ter du CGI. Les résultats de la dernière période à l'IR restent imposés chez les associés. Une société qui clôture son exercice en cours d'année pour opter dans les trois mois de cette clôture dépose la déclaration n° 2072 de l'exercice clos dans un délai de soixante jours (Guide des sociétés immobilières, Opter pour l'impôt sur les sociétés). Les déficits fonciers en report appartiennent aux associés et ne passent pas à la société.

La renonciation à l'option, possible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, produit elle aussi les effets d'une cessation. Elle doit être exercée au plus tard à la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice concerné, soit avant la fin de février pour un exercice civil (Guide des sociétés immobilières, Sortir de l'IS).

Exemple, un passage en meublé trop tôt

Un bailleur a imputé 10 700 € de déficit foncier sur son revenu global de 2025, à la suite de travaux sur un appartement loué nu. Il doit le louer nu jusqu'au 31 décembre 2028. Le 1er septembre 2027, il le remeuble et le loue en meublé.

Le même passage au 1er janvier 2029 n'aurait entraîné aucune reprise.

Les autres événements

L'expatriation et le retour

L'année du départ à l'étranger ou du retour, le foyer change de régime en cours d'année. Les loyers de source française restent imposables en France, selon les règles des non-résidents après le départ. La déclaration de l'année du départ et celle de l'année du retour, ainsi que l'incidence sur l'IFI et les prélèvements sociaux, sont présentées aux chapitres 115 et 120.

L'enfant majeur et l'outre-mer

L'année de ses dix-huit ans, l'enfant propriétaire est compté à charge jusqu'à son anniversaire. Les loyers encaissés jusqu'à cette date figurent sur la déclaration des parents, les suivants sur la sienne, sauf rattachement (chapitre 3). Les contribuables domiciliés dans un département d'outre-mer suivent les mêmes règles d'événement, avec la réduction d'impôt propre à ces départements (chapitre 121).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les déclarations des ex-conjoints, celles des héritiers, la déclaration de succession et les actes notariés. Une répartition incohérente des loyers d'un bien indivis ou une charge déduite sur deux déclarations de la même année se détectent par simple recoupement (chapitre 123).

Certains montages liés à un événement relèvent de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à motif principalement fiscal, sans majoration automatique. Une séparation fictive ou une cessation de façade suivie d'une reprise en sont des exemples. Un projet peut être soumis à l'administration par le rescrit de l'article L64 B (chapitres 10 et 127).

Petit et grand patrimoine

La situation au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Selon les présentations publiées, il prévoit notamment une revalorisation des tranches du barème pour les revenus de 2026 et un plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels. Aucune de ces mesures n'est adoptée à cette date. Un passage du micro-BIC au réel envisagé pour 2027 doit donc être réexaminé après la promulgation de la loi (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Garder l'option du réel du couple après une séparation. L'option cesse pour chaque nouveau contribuable. Un ex-conjoint qui dépose une déclaration n° 2044 sans le vouloir s'engage pour trois nouvelles années.
• Imputer après le décès le déficit d'un bien propre du défunt. Le survivant ou les héritiers qui l'imputent s'exposent à un rappel, par exemple 6 000 € de déficit indûment imputés représentent 2 832 € d'impôt et de prélèvements au TMI de 30 %, plus l'intérêt de retard.
• Oublier la case 4BN après la dernière vente. Les acomptes de septembre à décembre sont alors calculés sur des loyers qui n'existent plus et remboursés seulement l'année suivante.
• Déclarer la cessation d'un meublé au printemps suivant. Le délai est de soixante jours. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure, de 20 % dans les trente jours d'une mise en demeure et de 40 % au-delà (chapitre 126).
• Passer en meublé dans les trois ans d'une imputation sur le revenu global. Pour 10 700 € imputés, le rappel avoisine 3 210 € au TMI de 30 %.
• Oublier la déclaration de début d'activité ou la déclaration n° 1447-C. Le loueur perd l'exonération de la première année de CFE et la réduction de moitié de la base suivante.

Liste de contrôle

1. La date exacte de l'événement est notée et justifiée par un acte, un jugement, un bail ou un état des lieux.
2. Le changement de situation est signalé dans les soixante jours dans le service du prélèvement à la source.
3. Le nombre de déclarations et la période couverte par chacune sont arrêtés.
4. Le régime micro ou réel de chaque foyer issu de l'événement est déterminé, en tenant compte de la cessation des options.
5. Les loyers et les charges sont répartis selon leur date d'encaissement ou de paiement et selon les droits de chacun.
6. Les déficits reportables sont répartis entre les foyers selon les règles du mariage, de la séparation ou du décès.
7. Toute vente ou cessation de location dans les trois ans d'une imputation sur le revenu global est déclarée à la ligne 460.
8. La plus-value liquidée par le notaire est reportée en case 3VZ l'année suivante.
9. Les délais spéciaux de soixante jours pour une cessation et de six mois pour un décès sont inscrits au calendrier.
10. Les formalités de début ou de fin d'activité meublée et la déclaration de CFE sont accomplies.
11. La déclaration d'occupation est mise à jour avant le 1er juillet suivant.
12. L'effet de l'événement sur l'IFI, la taxe foncière et la CFE est apprécié au 1er janvier suivant.