La location meublée en fiscalité, définition et champ

La location meublée ne produit pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette qualification commande tout le reste, à savoir le régime micro ou réel, l'amortissement, le taux des prélèvements sociaux, la cotisation foncière des entreprises, le traitement du déficit et celui de la plus-value. Elle repose sur une question de fait simple en apparence, celle de savoir si le local est réellement garni des meubles nécessaires à la vie courante.

Ce chapitre définit la location meublée au sens fiscal et la compare à la définition civile, traite le local nu partiellement équipé et les conséquences d'un mobilier insuffisant, puis délimite la location meublée des activités para-hôtelières et des locations en résidence. Il présente ensuite la distinction entre loueur non professionnel et professionnel et les situations du couple, de l'indivision, du démembrement, des sociétés et des non-résidents. Les régimes d'imposition sont traités aux chapitres 36 à 44. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

La qualification de bénéfice industriel et commercial

Le principe

Les profits de la location de locaux meublés, qu'elle soit habituelle ou occasionnelle, relèvent de la catégorie des BIC, quelle que soit la qualité du loueur, propriétaire ou locataire principal (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 1). La même doctrine précise que le fait que le loueur ne participe pas à l'entretien des locaux, voire n'y pénètre jamais, n'empêche pas cette qualification. Un seul studio meublé suffit donc à faire du propriétaire un exploitant commercial au sens fiscal.

La qualification ne dépend ni de la durée du bail ni du profil du locataire. Les locaux peuvent être loués à la journée, à la semaine ou au mois, à des touristes ou à des occupants qui y fixent leur résidence (même source, § 200 et § 210). La durée et la clientèle ont en revanche une incidence sur le régime micro applicable, présenté au chapitre 36, sur la qualification de meublé de tourisme (chapitre 42) et sur la TVA (chapitre 67).

La sous-location

Le locataire principal qui sous-loue un local qu'il a lui-même pris en location relève des BIC lorsqu'il le sous-loue meublé. S'il sous-loue un local nu, il perçoit en principe des bénéfices non commerciaux (BNC) et non des revenus fonciers (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 240). La sous-location suppose l'accord du bailleur, dont les règles civiles figurent au chapitre 23.

Le local garni de meubles au sens fiscal

Le critère de la doctrine

Le régime des locations meublées s'applique aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 1). Un logement est loué meublé lorsque le mobilier lui assure un minimum d'habitabilité (même source, § 10). Le critère fiscal est donc fonctionnel. Il s'agit de savoir si le locataire peut s'installer et vivre dans les lieux avec ses seuls effets personnels.

Le BOFiP ne renvoie pas à une liste réglementaire. Le juge de l'impôt apprécie au cas par cas, à partir de l'inventaire, de l'état des lieux, des factures d'achat et des photographies. La charge de la preuve repose en pratique sur celui qui revendique la qualification, le loueur lorsqu'il déclare des BIC et l'administration lorsqu'elle requalifie.

La définition civile et la liste réglementaire

Pour les logements loués comme résidence principale, l'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des éléments, que l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) présente comme suit (Guide du bailleur privé, Meubler et équiper un logement meublé).

L'articulation des deux définitions

Les deux définitions ont des champs différents. La définition civile protège le locataire de résidence principale et détermine la durée du bail, le dépôt de garantie et les règles de congé. La définition fiscale vaut pour toute location meublée, y compris les meublés de tourisme, les résidences secondaires des locataires et les locations à un exploitant.

Dans les faits, elles convergent. Un logement qui respecte la liste du décret satisfait en principe au critère fiscal de l'occupation normale. Un logement auquel manque un élément essentiel, comme le couchage ou les moyens de cuisiner, ne satisfait ni à l'un ni à l'autre. La liste du décret constitue donc le repère le plus sûr, même pour une location qui n'entre pas dans le champ de la loi de 1989.

Le local nu équipé partiellement et le mobilier insuffisant

Les situations intermédiaires

De nombreux logements loués nus comportent des équipements, comme une cuisine aménagée avec plaques et four, des placards intégrés ou des luminaires. Ces éléments, souvent attachés à l'immeuble, ne suffisent pas à faire un meublé. Le local reste nu tant que le locataire doit apporter son lit, sa table, ses sièges et sa vaisselle. Les loyers relèvent alors des revenus fonciers (chapitre 24).

À l'inverse, un logement loué avec un mobilier complet mais sous un bail de location nue reste un meublé au sens fiscal si les meubles permettent l'occupation normale. Le critère fiscal est matériel. L'intitulé du bail est un indice, pas une preuve. Le chapitre 5 présente l'arbre de qualification complet des revenus immobiliers.

La requalification en revenus fonciers

Lorsque le mobilier est insuffisant, l'administration peut requalifier les BIC déclarés en revenus fonciers. Les conséquences touchent toutes les années non prescrites, dans le délai de reprise présenté au chapitre 122.

• Le micro-BIC et son abattement de 50 % pour la location de longue durée sont remplacés par le micro-foncier et son abattement de 30 %, ou par le réel foncier.
• L'amortissement du bien et du mobilier, admis au réel BIC, n'est pas déductible des revenus fonciers.
• Le taux des prélèvements sociaux passe de 18,6 % sur les BIC de location meublée non professionnelle à 17,2 % sur les revenus fonciers depuis l'imposition des revenus de 2025.
• Un déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global dans les limites du chapitre 30, alors que le déficit de location meublée non professionnelle ne le peut pas.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), liée à l'activité de location meublée, perd son fondement pour un logement d'habitation loué nu.

Sur le plan civil, le juge peut requalifier le bail meublé de résidence principale en bail de location nue, avec ses effets sur la durée et le congé (Guide du bailleur privé, Le bail meublé de A à Z). Les deux requalifications sont indépendantes, mais l'une sert souvent d'indice à l'autre.

Premier exemple, un studio au micro-BIC

L'exemple qui suit est une illustration. Un studio est loué 600 € par mois, soit 7 200 € par an, comme meublé de longue durée au micro-BIC. Il n'a jamais été équipé de plaques de cuisson ni de four. Le foyer a un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % et ne perçoit pas d'autres revenus fonciers.

La requalification coûte environ 629 € par an, avant intérêt de retard de 0,20 % par mois. La baisse du taux des prélèvements sociaux ne compense pas la perte d'abattement.

Second exemple, un studio au réel

Reprenons le même studio déclaré au réel BIC. Les charges déductibles atteignent 2 000 € et les intérêts d'emprunt 1 500 €. Le résultat avant amortissement est donc de 3 700 €. L'amortissement annuel de 4 000 € l'absorbe en totalité et 300 € sont reportés chaque année. Le bénéfice imposable déclaré est nul. Après requalification en revenus fonciers au réel, l'amortissement disparaît et le revenu foncier imposable est de 3 700 €.

Le supplément d'imposition est d'environ 1 746 € par an, en retenant 30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur 3 700 €. Sur trois années non prescrites, la base reconstituée atteint 11 100 € et le rappel environ 5 239 €, avant intérêt de retard. Si l'administration établit un manquement délibéré, par exemple un mobilier volontairement retiré après l'état des lieux, une majoration de 40 % s'y ajoute. Les amortissements déduits à tort ne sont pas reportables sur les années suivantes, puisque le régime foncier n'en connaît pas.

La location meublée et les prestations de services

La limite avec l'hôtellerie et la para-hôtellerie

Les séjours qui s'accompagnent de prestations de type hôtelier ou para-hôtelier sortent du régime des locations meublées. La doctrine retient comme indice la fourniture d'au moins trois des quatre prestations suivantes, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et l'accueil de la clientèle. Des prestations occasionnelles ou non comparables à celles d'un hôtel laissent l'activité dans le régime des locations meublées (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 20).

Le 4° de l'article 261 D du CGI exonère de TVA les locations de logements meublés à usage d'habitation, sauf exceptions taxées de plein droit pour les offres proches de l'hôtellerie et pour les locations résidentielles assorties d'au moins trois des quatre services. Le régime de TVA de ces locations, issu de la doctrine en vigueur depuis le 26 mars 2025, est développé au chapitre 67 et les chambres d'hôtes et gîtes au chapitre 43.

Les chambres d'hôtes et la location chez soi

La chambre d'hôtes, située chez l'habitant et louée avec le petit-déjeuner, relève de la location meublée au sens de l'impôt sur le revenu, avec ses règles micro propres présentées au chapitre 36. La location ou sous-location d'une partie de la résidence principale peut être exonérée sous les conditions de l'article 35 bis du CGI. La doctrine fixe à 760 € toutes taxes comprises par an la limite des recettes de chambres d'hôtes exonérées, petit-déjeuner compris. Elle précise que ces exonérations s'appliquent aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026 (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 60, § 170 et § 220). Au-delà de la limite, le loueur est imposable sur la totalité de ses produits nets (§ 230). Le régime complet figure au chapitre 23.

L'échéance du 31 décembre 2026 doit être surveillée. Au 25 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion et rien ne permet d'affirmer que ces exonérations seront prorogées.

La location en résidence et la location à un exploitant

Les résidences de services

Dans une résidence de services pour étudiants, pour personnes âgées ou de tourisme, l'investisseur achète un lot et le loue, souvent par un bail commercial, à un exploitant qui le sous-loue à ses clients. La location à un exploitant de lots de copropriété relève du régime des locations meublées à trois conditions selon la doctrine, l'absence de prestations supplémentaires, l'absence de participation du loueur aux résultats de l'exploitant par le biais du bail et le caractère accessoire et gratuit des parties communes éventuellement louées (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 30).

Le lot doit être loué garni de son mobilier. Si l'exploitant fournit lui-même le mobilier et que l'investisseur lui loue un local nu, le critère du local garni de meubles n'est pas rempli chez l'investisseur. Le bail et l'acte d'acquisition doivent donc préciser à qui appartient le mobilier.

La location à un exploitant peut être soumise à la TVA lorsque la destination finale des locaux est le logement meublé assorti de services (chapitre 67). Les investissements en résidence ouvrent aussi des régimes spécifiques, comme l'ancienne réduction Censi-Bouvard (chapitre 57). Enfin, les logements situés dans des résidences services pour étudiants, des résidences services pour personnes âgées et des établissements pour personnes âgées ou handicapées échappent à la réintégration des amortissements dans la plus-value décrite plus loin.

La location d'un immeuble entier

Le propriétaire d'un immeuble entier qui le loue à un exploitant de coliving ou de résidence perçoit des BIC si les locaux sont loués meublés. Il perçoit des revenus fonciers s'il loue l'immeuble nu à l'exploitant, même si celui-ci le meuble ensuite pour sa clientèle. Le montage et ses conséquences sur la TVA sont exposés dans le Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale.

Loueur non professionnel et loueur professionnel

Les deux conditions cumulatives

L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € et ces recettes excèdent les revenus du foyer soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories visées par le texte (IV de l'article 155 du CGI, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40). Si l'une des deux conditions manque, le loueur est non professionnel.

Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble de ses locations meublées (même source, § 50). Un foyer ne peut donc pas être professionnel pour un logement et non professionnel pour un autre. Le loueur en meublé non professionnel est désigné par le sigle LMNP et le loueur professionnel par le sigle LMP.

Les recettes retenues

Les recettes s'entendent toutes taxes comprises. Elles comprennent le total des loyers acquis, charges comprises le cas échéant, ainsi que les indemnités d'assurance qui compensent des loyers. Les produits financiers et les subventions d'acquisition n'en font pas partie (même source, § 110). Pour un résident de France, le seuil de 23 000 € tient compte des loyers de toutes les locations meublées, quel que soit le lieu de situation du bien (§ 115). Il s'apprécie par année civile (§ 120) et tient compte des recettes de tous les membres du foyer (§ 130).

Lorsque la location est réalisée par une société de personnes, le seuil s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices (§ 140). Lorsque l'activité commence en cours d'année, les recettes de l'année sont ajustées en fonction du nombre de jours de location rapporté à 365 jours, la location étant réputée commencer à la date d'acquisition ou d'achèvement pour un bien acheté sur plan (§ 170 à § 190).

Les autres revenus d'activité

Les revenus à comparer sont les traitements et salaires, y compris les pensions, les BIC autres que ceux de la location meublée professionnelle, les bénéfices agricoles, les BNC et les rémunérations des gérants et associés de l'article 62 du CGI (§ 150). Ils sont retenus pour leur montant net, après charges et abattements. Les revenus exonérés sont exclus. Les déficits de l'année sont pris en compte, mais pas les déficits antérieurs (§ 160).

Pour un non-résident, les revenus d'activité comprennent les revenus nets d'activités imposées dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Les revenus de location, les revenus fonciers et les revenus de placement n'en font pas partie (§ 165).

Deux exemples chiffrés

L'exemple qui suit est une illustration. Un couple perçoit 30 000 € de loyers meublés par an et 45 000 € de salaires nets. Ses recettes dépassent 23 000 € mais pas ses autres revenus d'activité. Il est non professionnel. L'année où l'un d'eux part à la retraite, les revenus d'activité du foyer, pension comprise, tombent à 25 000 €. Les deux conditions étant réunies, le foyer devient professionnel cette année-là, sans démarche de sa part.

Un célibataire achète le 1er septembre 2026 un appartement qu'il loue meublé dès ce jour et en retire 8 000 € de loyers en 2026. Les 122 jours de location rapportés à 365 jours donnent une recette annualisée d'environ 23 934 €. Le premier seuil est donc franchi. Il devient professionnel en 2026 si cette recette annualisée excède aussi ses autres revenus d'activité de l'année.

Les conséquences du statut

Les déficits non professionnels s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et § 250). La frontière entre les deux statuts, ses cas limites et les stratégies de passage sont développés au chapitre 41 et dans le Guide du bailleur professionnel, LMNP ou LMP, comparer les deux statuts.

Ce qu'entraîne la catégorie BIC

Les obligations de l'activité

Le loueur déclare le début de son activité dans les quinze jours de la première location sur le guichet unique des formalités des entreprises et obtient un numéro SIRET, que la fiche service-public.gouv.fr demande de reporter sur la déclaration n° 2042-C-PRO. Il dépose la déclaration de CFE de l'année de création et relève ensuite de cette cotisation, sauf exonération (chapitre 79). La démarche pratique est décrite dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée.

Le régime d'imposition et les prélèvements sociaux

Le bénéfice est imposé au barème de l'impôt sur le revenu, selon le régime micro-BIC (chapitre 36) ou le régime réel (chapitre 37). Le loueur non professionnel supporte les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % sur ce bénéfice depuis l'imposition des revenus de 2025, alors que les revenus fonciers restent à 17,2 % (service-public.gouv.fr). Selon la fiche F32744, le loueur qui gère son patrimoine privé ne verse pas de cotisations sociales tant que ses recettes ne dépassent pas 23 000 €. Au-delà, des cotisations sont dues pour la location meublée professionnelle et pour la location de courte durée.

L'amortissement et la plus-value

Au réel, le loueur amortit le bâti, les travaux et le mobilier, sans pouvoir créer ni augmenter un déficit par l'amortissement (chapitre 38). Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par le loueur non professionnel minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des particuliers, sauf pour les logements des résidences de services et établissements mentionnés plus haut. Selon la réponse ministérielle n° 10097 publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale du 24 mars 2026, seuls les amortissements effectivement déduits sont visés. Le calcul est détaillé au chapitre 40.

Les situations particulières

Le couple et le foyer

Les époux et les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) forment un seul foyer. Leurs recettes de location meublée s'additionnent pour l'appréciation du statut professionnel, y compris lorsque chacun loue un bien qui lui est propre. L'année du mariage ou du PACS, la déclaration commune porte en principe sur l'année entière. L'année de la séparation ou du décès, les recettes et les autres revenus de chaque période sont rattachés à la déclaration correspondante, ce qui peut faire varier le statut d'une déclaration à l'autre (chapitres 3 et 133). Les concubins forment deux foyers et le statut de chacun s'apprécie séparément.

Les enfants mineurs

Les recettes d'un enfant mineur rattaché au foyer, par exemple propriétaire d'un studio reçu par donation et loué meublé, s'ajoutent à celles des parents pour l'appréciation des seuils, puisque le seuil tient compte de tous les membres du foyer. Un enfant majeur rattaché est aussi membre du foyer. Le détachement d'un enfant majeur change le calcul et ne doit pas être décidé dans ce seul but.

Le démembrement et l'indivision

Lorsque le logement est démembré, l'usufruitier perçoit les loyers et déclare le bénéfice de la location meublée. Le nu-propriétaire ne perçoit rien. Les questions d'amortissement de l'usufruit ou de la nue-propriété et de répartition des grosses réparations relèvent des chapitres 7 et 38.

En indivision, chaque indivisaire déclare la quote-part du bénéfice correspondant à ses droits et l'intègre à ses propres recettes pour l'appréciation de son statut. Deux frères qui louent ensemble un appartement meublé peuvent donc relever de statuts différents selon les autres revenus de leur foyer. Les règles générales de l'indivision figurent au chapitre 8.

Les sociétés et les changements de régime

Une société civile qui loue des locaux garnis de meubles exerce une activité commerciale et devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf si cette activité reste accessoire, l'administration retenant une limite de 10 % des recettes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40). Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) qui perçoit 60 000 € de loyers nus et 8 000 € de loyers meublés atteint environ 11,8 % de recettes commerciales et bascule à l'IS, avec des conséquences lourdes et souvent durables (Guide des sociétés immobilières, La SCI et la location meublée).

Une société à l'IS qui loue en meublé détermine un bénéfice imposable à l'IS et ne relève ni du statut LMNP ni du statut LMP. Une société de personnes soumise à l'IR, comme une société à responsabilité limitée de famille ayant opté pour l'IR, transmet à ses associés une quote-part de BIC. Le cercle familial admis pour cette option comprend les conjoints des enfants (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50). Le passage d'une société de l'IR à l'IS, volontaire ou subi, est traité aux chapitres 99 et 100 et la location meublée en société dans le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société.

Le non-résident et le bien situé à l'étranger

Un non-résident qui loue meublé un logement situé en France y est imposable sur ce bénéfice, sous réserve de la convention fiscale applicable. Pour le seuil de 23 000 €, il peut se prévaloir de la règle qui retient les recettes de toutes ses locations (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 115). Ses revenus d'activité s'apprécient selon le § 165 cité plus haut. Le régime complet figure au chapitre 115.

Un résident de France qui loue meublé un bien situé à l'étranger intègre ces recettes au seuil de 23 000 €, quel que soit le lieu de situation du bien (§ 115). L'imposition effective de ce revenu dépend de la convention fiscale, présentée aux chapitres 118 et 119.

L'outre-mer

Les règles de qualification et les seuils du statut professionnel s'appliquent de la même façon dans les départements et régions d'outre-mer. Les dispositifs d'investissement propres à l'outre-mer et les particularités des collectivités dotées d'une fiscalité autonome sont traités aux chapitres 59 et 121.

Les situations transitoires

Plusieurs règles du champ de la location meublée dépendent de la date des faits. La réforme du micro-BIC issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 s'applique aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, les revenus de 2024 restant régis par la rédaction antérieure de l'article 50-0 du CGI (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 55). La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % vise les revenus de 2025 et suivants. La réintégration des amortissements dans la plus-value vise les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Enfin, les exonérations de l'article 35 bis s'appliquent aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 7 prévoit dans sa version initiale de plafonner l'amortissement des loueurs non professionnels, avec des paramètres distincts pour les meublés de tourisme. Les amendements adoptés en commission des finances sur la location meublée, dont l'un rétablirait un abattement de 71 % pour les chambres d'hôtes, ne figurent pas dans le texte discuté en séance, la commission ayant rejeté la première partie. Au 25 octobre 2026, aucune source consultée ne fait état d'un vote de l'article 7 en séance publique. Le suivi figure au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

La vigilance de l'administration

L'administration contrôle la réalité du mobilier lorsque la qualification de meublé procure un avantage, en particulier un abattement de 50 % au lieu de 30 % ou un amortissement important. Elle s'appuie sur l'inventaire, les annonces publiées, les états des lieux, les factures et parfois les déclarations du locataire. Elle contrôle aussi le statut LMP lorsqu'il permet d'imputer un déficit sur le revenu global.

Un mobilier fictif ou retiré aussitôt l'inventaire signé relève de la fraude ou de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour le contribuable qui n'a eu ni l'initiative principale ni le principal bénéfice des actes. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique, les majorations de droit commun pouvant s'appliquer. Une répartition artificielle des recettes entre membres d'une famille ou une interposition de société destinée à franchir ou à éviter un seuil peut être examinée sous cet angle. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant l'opération (chapitres 10 et 127).

La procédure pas à pas

1. Inventoriez le mobilier avant la location. Vérifiez pièce par pièce les éléments de la liste du décret n° 2015-981, en quantité adaptée au nombre d'occupants.
2. Formalisez l'inventaire. Annexez au bail un inventaire détaillé, signé des deux parties, avec des photographies datées.
3. Qualifiez la location. Déterminez s'il s'agit d'une location meublée de longue durée, d'un meublé de tourisme classé ou non, d'une chambre d'hôtes ou d'une location à un exploitant. Comptez ensuite les prestations para-hôtelières fournies.
4. Vérifiez le titulaire. Identifiez qui loue, propriétaire en direct, usufruitier, indivision, locataire principal ou société, ainsi que le régime fiscal de la société éventuelle.
5. Déclarez le début d'activité. Accomplissez la formalité sur le guichet unique dans les quinze jours et déposez la déclaration de CFE de l'année de création.
6. Appréciez le statut chaque année. Totalisez les recettes toutes taxes comprises de tout le foyer, annualisées l'année du début, puis comparez-les à 23 000 € et aux revenus d'activité nets du foyer.
7. Choisissez le régime d'imposition. Comparez le micro-BIC et le réel selon les chapitres 36 et 37.
8. Maintenez l'équipement. Remplacez sans délai tout élément hors d'usage et mettez à jour l'inventaire à chaque changement de locataire.
9. Surveillez les échéances. Notez la fin des exonérations de l'article 35 bis au 31 décembre 2026 et l'issue du projet de loi de finances pour 2027.

Les erreurs fréquentes

• Louer meublé un logement incomplet. La requalification du studio de l'exemple coûte environ 629 € par an au micro et environ 1 746 € par an au réel, avant intérêt de retard.
• Croire qu'une cuisine équipée suffit. Un local nu avec cuisine aménagée reste une location nue tant que le couchage, la table, les sièges et la vaisselle manquent.
• Retirer un meuble en cours de bail sans le remplacer. La qualification s'apprécie pendant toute la location.
• Ignorer la propriété du mobilier en résidence. Un investisseur qui loue un lot nu à un exploitant qui le meuble perçoit des revenus fonciers et non des BIC.
• Oublier les recettes d'un membre du foyer. Les loyers meublés d'un conjoint ou d'un enfant rattaché comptent pour le seuil de 23 000 €.
• Négliger l'annualisation de la première année. Les 8 000 € de l'exemple deviennent environ 23 934 € et peuvent faire basculer le foyer en LMP.
• Louer meublé dans une SCI à l'IR sans suivre la limite de 10 %. Le passage à l'IS est subi, avec des effets sur les réserves, la plus-value et la transmission.
• Faire signer un bail nu pour un logement entièrement meublé en pensant échapper aux BIC. Le critère fiscal est matériel et l'intitulé du bail ne suffit pas.

La liste de contrôle finale

• Le logement comporte tous les éléments de la liste du décret, en état de marche et en nombre suffisant.
• Un inventaire daté, signé et photographié est annexé au bail et mis à jour à chaque entrée.
• La nature de la location est identifiée, longue durée, tourisme classé ou non, chambre d'hôtes ou location à un exploitant.
• Les prestations para-hôtelières fournies sont recensées au regard du seuil de trois sur quatre.
• La propriété du mobilier est établie pour un lot en résidence.
• Le début d'activité est déclaré et le numéro SIRET obtenu.
• Les recettes de tous les membres du foyer sont totalisées, annualisées si l'activité a commencé en cours d'année.
• Le statut LMNP ou LMP est vérifié chaque année au regard des deux conditions.
• La structure de détention est compatible avec la location meublée, en particulier la limite de 10 % pour une SCI à l'IR.
• Les échéances transitoires sont notées, dont la fin des exonérations de l'article 35 bis et l'issue du projet de loi de finances pour 2027.