Louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale

Louer une chambre de son propre logement est la forme de location la plus légère. Elle ne suppose ni achat ni structure et elle bénéficie, sous conditions, d'une exonération totale d'impôt sur le revenu prévue à l'article 35 bis du Code général des impôts (CGI). Cette exonération est pourtant plus technique qu'il n'y paraît. Elle repose sur trois conditions cumulatives, sur un plafond de loyer publié chaque année et sur une échéance fixée au 31 décembre 2026. Le moindre dépassement rend imposable la totalité des loyers et non la seule fraction excédentaire.

Ce chapitre expose le fondement de l'exonération, ses deux volets, à savoir la pièce louée à un occupant qui y vit et la location occasionnelle à des personnes de passage dans la limite de 760 € par an, puis les conséquences d'un dépassement. Il traite la sous-location par un locataire, les autres impôts concernés et les situations particulières du couple, du démembrement, de l'indivision, des non-résidents et des sociétés. Les aspects civils, à savoir le contrat, la décence et l'assurance, sont développés dans le Guide du bailleur privé, Louer une partie de sa résidence principale.

Le fondement et la portée de l'exonération

Le texte et la doctrine

Toute location meublée relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu'elle soit habituelle ou occasionnelle et quel que soit le bailleur. L'article 35 bis du CGI apporte deux exceptions. Son I exonère les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Son II exonère la location habituelle de pièces de l'habitation principale à des personnes qui n'y élisent pas domicile, lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 760 € toutes taxes comprises.

La doctrine administrative figure au Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP) sous la référence BOI-BIC-CHAMP-40-20, dans sa version du 19 août 2026 (bofip.impots.gouv.fr). Les conditions du I y sont commentées aux § 90 à 160 et celles du II aux § 170 à 230. Une actualité du 14 février 2024 (ACTU-2024-00003) a commenté la prorogation du dispositif.

Une exonération limitée au 31 décembre 2026

L'article 38 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a prorogé les deux volets de l'article 35 bis jusqu'au 31 décembre 2026. Le BOFiP précise que l'exonération s'applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'à cette date (§ 60). Les loyers afférents à une période de location postérieure au 31 décembre 2026 ne seront exonérés que si une loi de finances proroge le dispositif.

Au 25 octobre 2026, aucune prorogation n'est adoptée. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement. Des amendements relatifs à la location meublée et aux chambres d'hôtes avaient été adoptés en commission des finances de l'Assemblée nationale début octobre 2026. Ils sont tombés avec le rejet de la première partie par la commission le 9 octobre 2026, la séance publique examinant le texte du Gouvernement. Aucune source consultée ne fait état de leur vote en séance au 25 octobre 2026. Avant de signer ou de reconduire un bail qui court au-delà du 31 décembre 2026, vérifiez le texte de la loi de finances pour 2027 publiée au Journal officiel (chapitre 136).

Une exonération qui dispense de déclarer

Lorsque les conditions sont réunies, les loyers ne sont pas à déclarer (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Ils n'entrent ni dans le revenu imposable ni dans l'assiette des prélèvements sociaux. Ils n'ont pas non plus à figurer sur la déclaration des revenus professionnels non salariaux. Cette dispense ne supprime pas la charge de la preuve. En cas de contrôle, c'est au bailleur d'établir que chaque condition était remplie, d'où l'intérêt de conserver le bail, l'état des lieux, le justificatif de la résidence principale du locataire et le calcul du plafond.

Les trois conditions de la location à un occupant qui y vit

L'exonération du I suppose trois conditions cumulatives (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 90). Une seule défaillance suffit à la faire perdre pour toute l'année.

Les pièces louées font partie de la résidence principale du bailleur

Le bailleur loue une partie du logement qui constitue sa propre habitation principale. Le texte vise en principe la personne qui réduit le nombre de pièces qu'elle occupe pour en louer une partie. Le Conseil d'État a toutefois admis l'exonération pour des pièces que le bailleur n'avait jamais occupées lui-même et pour des chambres de service situées sous les combles de l'immeuble (§ 100 à 120).

La doctrine exclut en revanche les locaux qui constituent un logement indépendant, avec un accès distinct et les équipements nécessaires à une vie autonome. Un studio aménagé au fond du jardin, une dépendance avec entrée séparée ou un appartement distinct dans le même immeuble ne font pas partie de l'habitation principale au sens de ce texte. Leur location relève du droit commun de la location meublée.

Les pièces louées constituent la résidence principale du locataire

L'occupant doit faire de la pièce louée sa résidence principale. Le texte admet aussi la résidence temporaire d'un salarié saisonnier. Un étudiant est réputé avoir sa résidence principale au lieu où il séjourne pendant l'année universitaire, même s'il reste rattaché au foyer fiscal de ses parents. Il en va de même de l'apprenti tenu de résider sur son lieu d'apprentissage (§ 130).

Sont donc exclus le voyageur, le touriste, le salarié qui loge chez vous quelques nuits par semaine et rentre chez lui le reste du temps, ou l'occupant qui conserve ailleurs sa résidence principale sans être étudiant, apprenti ou saisonnier. Pour eux, seul le volet de 760 € peut s'appliquer. Le bail mobilité, le bail étudiant de neuf mois et le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire sont compatibles avec l'exonération lorsque l'occupant y établit sa résidence principale.

Le loyer reste fixé dans des limites raisonnables

La loi ne fixe pas de plafond chiffré. L'administration publie chaque année deux plafonds annuels de loyer, hors charges, par mètre carré de surface habitable, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable (§ 160).

Ces plafonds sont exprimés par an et par mètre carré, charges non comprises. Les plafonds de 2026 ont été publiés par une actualité du BOFiP du 19 août 2026. La doctrine ne distingue que l'Île-de-France et les autres régions et ne prévoit pas de plafond propre aux départements d'outre-mer. Un loyer supérieur au plafond n'est pas automatiquement déraisonnable, puisque le plafond est indicatif, mais le bailleur doit alors démontrer le caractère raisonnable du prix, ce qui reste difficile.

Pour un local soumis à la loi du 1er septembre 1948, le prix de la sous-location ne doit pas dépasser deux fois et demie la quote-part du loyer principal correspondant aux pièces sous-louées (§ 140). Pour le propriétaire qui loue directement, la doctrine se réfère à la valeur locative de l'immeuble et, en pratique, aux plafonds annuels (§ 150).

La surface à retenir

Le plafond s'applique par mètre carré de surface habitable. Les textes ne précisent pas si la surface s'entend de la seule pièce louée ou si elle inclut une quote-part des pièces partagées, comme la cuisine ou la salle d'eau. Retenir la seule surface de la chambre est la lecture la plus prudente. Si vous intégrez une quote-part des parties communes, consignez le mode de calcul et envisagez un rescrit auprès de votre service des impôts (chapitre 10).

Le loyer et les charges

Le plafond s'apprécie charges non comprises. Lorsque le bail prévoit un loyer et un forfait de charges distinct pour l'eau, l'énergie et internet, seul le loyer est comparé au plafond. Un forfait de charges manifestement surévalué, qui rémunère en réalité la jouissance de la pièce, peut être réintégré dans le loyer par l'administration. Un loyer « tout compris » sans ventilation oblige à comparer la totalité au plafond, ce qui pénalise le bailleur.

La location occasionnelle à des personnes de passage, le seuil de 760 €

Le II de l'article 35 bis exonère les recettes de la location d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale à des personnes qui n'y élisent pas domicile, dans la limite de 760 € toutes taxes comprises par an. Le seuil s'apprécie sur les recettes brutes annuelles. Il s'applique que les clients soient des touristes ou non et que la location soit saisonnière ou étalée sur l'année (§ 170 à 220). Ce volet est lui aussi limité aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026 (§ 60).

Les chambres d'hôtes

La chambre d'hôtes entre dans ce volet. Le seuil de 760 € correspond à quelques nuitées par an seulement. L'exonération ne se cumule pas avec le régime micro-BIC de l'article 50-0 du CGI, de sorte qu'un loueur immatriculé comme micro-entrepreneur ne peut pas l'invoquer. Au-delà du seuil, la totalité des produits nets devient imposable et le loueur peut relever du micro-BIC (§ 230). Les obligations propres à l'activité sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Les chambres d'hôtes.

La chambre louée sans services sur une plateforme

Louer une chambre de votre logement à des voyageurs, par une plateforme et sans les prestations de la chambre d'hôtes, relève également du II. Au-delà de 760 € par an, les recettes sont imposables en BIC selon la catégorie dont relève l'activité. La qualification de l'activité, chambre d'hôtes, meublé de tourisme ou location meublée ordinaire, conditionne le seuil et l'abattement du micro-BIC (chapitres 36 et 42).

Ce qui n'entre pas dans l'article 35 bis

La location d'un logement entier

L'exonération vise des pièces de l'habitation principale, occupée simultanément par le bailleur. Louer sa résidence principale entière pendant ses vacances, même quelques semaines, n'entre pas dans le texte. Les recettes relèvent de la location meublée de tourisme, imposable en BIC (chapitre 42). Les règles civiles sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Louer sa résidence principale en courte durée.

La location nue d'une pièce

L'article 35 bis ne vise que la location meublée. Une pièce louée vide à un occupant qui y installe son propre mobilier produit des revenus fonciers, imposables selon le micro-foncier ou le régime réel (chapitres 24 et 25). En pratique, une chambre dans un logement occupé par le bailleur est presque toujours louée meublée, mais la nature du bail doit être cohérente avec l'équipement réel.

La location à un membre du foyer fiscal

Une personne qui fait partie de votre foyer fiscal, comme votre conjoint ou un enfant rattaché, ne peut pas être votre locataire au sens fiscal. Les sommes qu'elle verse sont des transferts internes au foyer. La question se pose surtout pour un enfant majeur non rattaché ou un concubin, qui forment des foyers distincts. Un loyer versé par un concubin pour une pièce d'un logement que le couple occupe en commun se heurte à la condition selon laquelle la pièce louée doit constituer la résidence principale propre du locataire. L'administration peut y voir une simple participation aux dépenses du ménage ou une location fictive.

Les conséquences d'un dépassement

La totalité des loyers devient imposable

Si une condition manque, par exemple un loyer supérieur au plafond ou un occupant qui n'y vit pas à titre principal, l'exonération est perdue pour la totalité des loyers et non pour la seule fraction excédentaire. Les recettes relèvent des BIC, comme toute location meublée non professionnelle. Le dépassement du seuil de 760 € produit le même effet pour les locations de passage.

Pour une location meublée de longue durée, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le même seuil et le même abattement valent pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés, alors que le meublé de tourisme non classé relève d'un seuil de 15 000 € et d'un abattement de 30 % (service-public.gouv.fr). L'option pour le régime réel reste possible et permet de déduire une quote-part des charges du logement et d'amortir le mobilier de la pièce louée (chapitre 37).

Les prélèvements sociaux

Les revenus imposables de location meublée non professionnelle supportent les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % depuis 2025, contre 17,2 % auparavant. Pour une location à une clientèle de passage, des cotisations sociales sont dues si les recettes dépassent 23 000 € par an, seuil qu'une chambre louée chez soi n'atteint qu'exceptionnellement.

Le choix du régime en cas de dépassement

La sous-location par un locataire

Les conditions civiles

Le locataire qui loue une chambre de son logement réalise une sous-location. Elle suppose l'accord écrit du bailleur sur le principe et sur le prix. Le loyer de la sous-location, rapporté au mètre carré, ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Le locataire remet au sous-locataire l'autorisation du bailleur et une copie du bail. Ces règles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, La sous-location.

L'exonération du locataire principal

Le I de l'article 35 bis vise expressément la sous-location. Le locataire qui sous-loue en meublé une partie de son habitation principale bénéficie de l'exonération dans les mêmes conditions que le propriétaire, à savoir la résidence principale du sous-locataire et un loyer raisonnable (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Il doit donc respecter deux plafonds, le plafond civil qui interdit de sous-louer plus cher au mètre carré que le loyer principal et le plafond fiscal publié par l'administration. Le plus bas des deux s'impose en pratique.

La sous-location sans accord du bailleur

La sous-location non autorisée expose le locataire à la résiliation du bail et à la restitution des sous-loyers au bailleur. Sur le plan fiscal, l'absence d'accord ne figure pas parmi les conditions de l'article 35 bis, mais elle fragilise la situation. Un sous-loyer supérieur au loyer principal au mètre carré excède souvent aussi le plafond fiscal. Le traitement fiscal des sommes restituées au bailleur dépend de la décision qui les ordonne et justifie de consulter le service des impôts avant de déclarer.

Le bailleur qui autorise la sous-location

Pour le propriétaire, l'autorisation de sous-louer ne modifie pas la nature de ses propres revenus. Les loyers du bail principal restent des revenus fonciers si le logement est loué vide ou des BIC s'il est loué meublé. Les sous-loyers ne le concernent pas, sauf s'ils lui sont reversés à la suite d'une procédure. Une sous-location d'un logement loué nu, réalisée sans mobilier, est imposable chez le locataire dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) et non des revenus fonciers (chapitre 24).

Les autres impôts

La cotisation foncière des entreprises

La location en meublé d'une partie de l'habitation principale, lorsque l'occupant y a sa résidence principale et que le prix est raisonnable, est exonérée de plein droit de cotisation foncière des entreprises (CFE). La location accidentelle d'une partie de l'habitation personnelle, sans caractère périodique, l'est également (BOI-IF-CFE-10-30-10-50, § 50 et 60). Les chambres d'hôtes situées dans l'habitation personnelle du loueur bénéficient d'une exonération sauf délibération contraire de la commune (chapitre 79).

La taxe d'habitation et la taxe foncière

La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée depuis 2023. La location d'une pièce ne transforme pas le logement en résidence secondaire et ne fait donc pas naître de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. La taxe foncière reste due par le propriétaire dans les conditions ordinaires. Elle n'est pas déductible lorsque les loyers sont exonérés, faute de revenu imposable auquel l'imputer.

La plus-value à la revente

L'exonération de la plus-value de la résidence principale suppose que l'immeuble soit affecté à l'habitation du cédant. La doctrine précise que, pour un bien affecté pour partie à un autre usage, seule la fraction de la plus-value afférente à la partie privative constituant la résidence principale est exonérée. Elle exclut aussi les logements donnés en location, même si les locataires y ont leur résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 70, 80 et 120, bofip.impots.gouv.fr).

La doctrine ne traite pas expressément de la chambre louée au sein de la résidence du vendeur. Pour les chambres d'hôtes, la cour administrative d'appel de Toulouse a jugé le 16 mars 2023 (n° 21TL00109) que la partie de la maison affectée en permanence à cette activité, soit 57,56 % de la surface, ne bénéficiait pas de l'exonération. Une chambre louée à l'année à un étudiant dans un logement que vous occupez reste un cas incertain. Si une location est en cours au moment de la vente, interrogez votre notaire et envisagez un rescrit (chapitres 90 et 10).

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Pour des époux ou des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune, la résidence principale est celle du foyer. Les loyers exonérés n'apparaissent sur aucune déclaration. S'ils deviennent imposables, ils sont déclarés par le foyer, au nom de l'époux qui a signé le bail ou des deux. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, les loyers imposables sont rattachés à la période et à la déclaration correspondantes (chapitre 133).

Des concubins forment deux foyers distincts. Lorsque le logement appartient à l'un d'eux et que la chambre est louée à un tiers, les loyers appartiennent au propriétaire, sauf convention contraire. Si le logement est indivis, chacun est concerné à proportion de ses droits, ce qui oblige à ventiler les loyers en cas de dépassement.

Le démembrement et l'indivision

L'usufruitier qui occupe le logement comme habitation principale peut louer une pièce et bénéficier de l'exonération, car il a le droit de percevoir les fruits. Le nu-propriétaire qui n'occupe pas le logement ne peut pas l'invoquer. En indivision, la conclusion d'un bail d'habitation est un acte d'administration qui requiert l'accord des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits (article 815-3 du Code civil). Si les loyers deviennent imposables, ils sont répartis entre indivisaires à proportion de leurs droits, sauf convention d'occupation (chapitres 7 et 8).

Les enfants

Un étudiant majeur logé dans une chambre louée par un tiers peut rester rattaché au foyer fiscal de ses parents tout en ayant sa résidence principale dans la chambre au sens de l'article 35 bis. Les parents qui louent une chambre à un étudiant extérieur ne sont pas concernés par cette question. Un enfant mineur propriétaire d'un logement occupé par ses parents ne se trouve pas dans le champ du texte, puisque ce n'est pas sa propre habitation principale qui est louée.

Les non-résidents et les résidents propriétaires à l'étranger

L'exonération suppose que les pièces louées fassent partie de l'habitation principale du bailleur. Un non-résident, dont l'habitation principale est à l'étranger, ne peut pas l'invoquer pour un logement situé en France, qu'il occupe seulement une partie de l'année. Les loyers d'une chambre louée dans ce logement sont imposables en France en BIC (chapitre 115). À l'inverse, un résident de France qui loue une chambre de sa résidence secondaire à l'étranger relève des règles du pays de situation et de la convention fiscale applicable (chapitre 119).

Le logement détenu par une société

Une société civile immobilière (SCI) qui loue en meublé exerce une activité commerciale et relève en principe de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf si ses recettes commerciales restent accessoires, dans la limite de 10 % de ses recettes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40). L'associé qui occupe le logement d'une SCI et en sous-loue une chambre n'est pas dans la situation d'un propriétaire qui loue une partie de sa résidence. L'analyse dépend de la convention d'occupation conclue avec la société et justifie un conseil, le sujet étant traité dans le Guide des sociétés immobilières, Loger un associé dans le bien de la SCI.

L'outre-mer

L'article 35 bis s'applique dans les départements d'outre-mer dans les mêmes conditions qu'en métropole. En l'absence de plafond propre, la référence aux plafonds des autres régions est la lecture la plus prudente. L'abattement d'impôt sur le revenu propre aux résidents de ces départements ne joue que si les loyers deviennent imposables (chapitre 121).

La procédure pas à pas

Avant la mise en location

1. Vérifiez que le logement est votre habitation principale au 1er janvier et pendant toute la durée de la location.
2. Identifiez la ou les pièces louées et assurez-vous qu'elles ne forment pas un logement indépendant.
3. Mesurez la surface habitable de chaque pièce louée et conservez le relevé.
4. Calculez le plafond annuel en multipliant la surface par le plafond de votre région, puis divisez par douze pour obtenir le loyer mensuel maximal hors charges.
5. Fixez un forfait de charges réaliste, ventilé entre eau, énergie et internet.
6. Si vous êtes locataire, obtenez l'accord écrit de votre bailleur sur le principe et sur le prix.

Pendant la location

1. Faites signer un bail écrit qui mentionne la pièce louée, les parties partagées, le loyer et le forfait de charges.
2. Recueillez un justificatif de la situation de l'occupant, comme une carte d'étudiant, un contrat d'apprentissage ou un contrat saisonnier.
3. Encaissez les loyers par virement et conservez les relevés.
4. Pour une location de passage, tenez un registre des nuitées et des recettes de l'année civile.
5. Revalorisez le loyer en tenant compte du plafond de l'année, publié chaque année par l'administration.

Au moment de la déclaration

1. Si toutes les conditions sont réunies, ne déclarez rien et archivez les justificatifs.
2. Si une condition manque, déclarez la totalité des loyers en BIC sur la déclaration complémentaire de revenus, au micro-BIC ou au régime réel.
3. Si vous optez pour le régime réel, déposez la déclaration de résultats dans les délais et ventilez les charges entre la pièce louée et la partie privée.
4. Pour les loyers perçus après le 31 décembre 2026, appliquez le régime prévu par la loi de finances pour 2027.

Les situations transitoires

L'exonération s'apprécie année par année. Un bail conclu en 2025 et reconduit en 2026 reste exonéré pour les loyers de 2026 si le loyer respecte le plafond de 2026, soit 215 € ou 159 € par mètre carré. À l'inverse, un loyer exonéré en 2025 peut devenir imposable en 2026 si le bailleur l'a augmenté au-delà du nouveau plafond. Lorsque la loi de finances pour 2027 sera publiée, trois cas seront possibles, à savoir une prorogation à l'identique, une prorogation avec des conditions modifiées ou une extinction. Dans le dernier cas, les loyers relatifs aux périodes postérieures au 31 décembre 2026 seront imposables en BIC selon le droit commun.

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Une chambre louée à un étudiant à Nantes

Une propriétaire loue en 2026 une chambre meublée de 14 m² de sa maison de Nantes à une étudiante qui y vit toute l'année universitaire. Le plafond annuel est de 14 × 159 €, soit 2 226 € par an ou 185,50 € par mois hors charges. Avec un loyer de 180 € par mois, soit 2 160 € par an, assorti d'un forfait de charges distinct, les conditions sont remplies et rien n'est déclaré.

Si le loyer est porté à 200 € par mois, soit 2 400 € par an, le plafond est dépassé de 174 €. La totalité des 2 400 € devient imposable en BIC. Au micro-BIC, le revenu net est de 1 200 € après abattement de 50 %. Pour un foyer dont la tranche marginale est de 30 %, l'impôt sur le revenu est de 360 € et les prélèvements sociaux à 18,6 % de 223,20 €, soit 583,20 € au total. La hausse de 240 € de loyer annuel coûte donc 583,20 € d'impôt.

Une chambre louée en Île-de-France

Un retraité de Versailles loue une chambre de 10 m² à un apprenti. Le plafond 2026 est de 10 × 215 €, soit 2 150 € par an ou 179,17 € par mois. Un loyer de 175 € par mois respecte le plafond. Si l'apprenti rentre chaque week-end chez ses parents mais réside la semaine sur son lieu d'apprentissage, la chambre reste sa résidence principale au sens de la doctrine.

Quelques nuitées en chambre d'hôtes

Un couple accueille ponctuellement des randonneurs dans une chambre de sa résidence principale, à 110 € la nuitée petit-déjeuner compris. Six nuitées produisent 660 €, sous le seuil de 760 €. Les recettes sont exonérées. Huit nuitées produisent 880 €. La totalité devient imposable. Au micro-BIC, avec un abattement de 50 %, le revenu imposable est de 440 €.

Une sous-location par un locataire

Une locataire paie 900 € par mois pour un appartement de 60 m² à Rennes, soit 15 € par mètre carré et par mois. Avec l'accord de son bailleur, elle sous-loue une chambre de 12 m². Le plafond civil est de 12 × 15 €, soit 180 € par mois. Le plafond fiscal est de 12 × 159 € par an, soit 159 € par mois. Pour rester exonérée, elle doit fixer le sous-loyer à 159 € au plus, même si le droit civil lui permettrait de demander davantage.

La revente d'une maison avec chambres d'hôtes

Une contribuable vend sa résidence principale après dix ans de détention, avec une plus-value de 100 000 € calculée sur un prix d'acquisition majoré pris pour hypothèse. Trente pour cent de la surface étaient affectés en permanence à des chambres d'hôtes. Si l'administration retient l'approche de la décision de Toulouse, 30 000 € de plus-value sont imposables. Après un abattement de 30 % pour l'impôt sur le revenu, la base de 21 000 € supporte 3 990 € d'impôt au taux de 19 %. Après un abattement de 8,25 % pour les prélèvements sociaux, la base de 27 525 € supporte 4 734,30 € au taux de 17,2 %. La charge totale est de 8 724,30 €, hors surtaxe éventuelle (chapitres 89 et 91).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la réalité de la résidence principale du locataire. Une chambre annoncée sur une plateforme de location touristique, un occupant domicilié ailleurs ou une rotation rapide des occupants contredisent la déclaration de résidence principale. Elle vérifie ensuite le loyer au mètre carré, en rapprochant le bail, les virements et la surface. Elle s'intéresse enfin aux logements qui ont les caractéristiques d'un logement indépendant.

Une location fictive à un proche, montée pour justifier des versements ou pour bénéficier de l'exonération, peut être écartée. Si le montage a un but exclusivement fiscal, l'administration peut recourir à la procédure de l'abus de droit de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'en a pas eu l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A du LPF vise les montages à but principalement fiscal. Les loyers réintégrés supportent l'impôt, les prélèvements sociaux, l'intérêt de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 % (chapitres 126 et 127). Le rescrit permet de faire valider à l'avance une situation douteuse, notamment la surface retenue (chapitre 10).

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• Vérifiez que la pièce fait partie de votre habitation principale et ne constitue pas un logement indépendant.
• Obtenez la preuve que l'occupant y établit sa résidence principale, ou qu'il est étudiant, apprenti ou saisonnier.
• Mesurez la surface habitable de la pièce et calculez le plafond annuel de votre région.
• Fixez un loyer hors charges inférieur au plafond et un forfait de charges distinct et réaliste.
• Pour une location de passage, suivez les recettes cumulées de l'année au regard du seuil de 760 €.
• Si vous êtes locataire, obtenez l'accord écrit du bailleur et respectez le plafond civil et le plafond fiscal.
• Anticipez l'échéance du 31 décembre 2026 pour tout bail qui la dépasse et suivez la loi de finances pour 2027.
• En cas de dépassement, déclarez la totalité des loyers en BIC et choisissez entre micro-BIC et régime réel.
• Informez votre assureur et vérifiez le règlement de copropriété.
• Avant une vente, faites analyser l'incidence de la location sur l'exonération de plus-value.