Le démembrement de propriété en fiscalité

Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux droits. L'usufruitier l'utilise et en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire recueille la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Le droit fiscal suit cette séparation de façon différente selon l'impôt, si bien que l'un peut payer l'impôt pendant que l'autre en tire l'avantage.

Ce chapitre expose les règles transversales du démembrement d'un immeuble détenu en direct, de l'évaluation selon l'article 669 du Code général des impôts (CGI) jusqu'à la réunion de l'usufruit, en passant par les revenus, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la plus-value. Le démembrement des parts de société civile immobilière (SCI) est traité dans le Guide des sociétés immobilières, Le démembrement de parts sociales. L'usufruit locatif social relève du chapitre 61, la plus-value démembrée du chapitre 92 et la donation démembrée du chapitre 109.

Les droits en présence et leurs sources

Usufruit, nue-propriété et droits voisins

L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance. Il est viager ou temporaire, celui d'une personne morale ne pouvant excéder trente ans (article 619 du Code civil). Le droit d'usage et d'habitation permet d'occuper le bien sans le louer.

Le quasi-usufruit porte sur une somme d'argent dont l'usufruitier dispose librement, à charge d'en restituer l'équivalent à la fin de l'usufruit (article 587 du Code civil). Il naît en immobilier lorsque le prix de vente d'un bien démembré est remis à l'usufruitier.

Les origines du démembrement

L'évaluation fiscale des droits

Le barème de l'usufruit viager

Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est une fraction de la valeur de la pleine propriété fixée par le I de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier au jour de la mutation. Le barème est applicable aux transmissions intervenues depuis le 1er janvier 2004 (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 20 et § 30).

L'âge s'entend en années révolues au jour de l'acte ou du décès. Une donation signée la veille ou le lendemain d'un anniversaire peut donc changer de 10 points la fraction taxable. La valeur du bien au jour où le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété est sans incidence (même source, § 1 et § 40).

L'usufruit temporaire

L'usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. Toute période commencée compte donc pour une période entière. Un usufruit de quinze ans vaut ainsi 46 % et un usufruit de vingt et un ans 69 %. Sa valeur ne peut excéder celle d'un usufruit viager évalué selon l'âge de l'usufruitier. Pour une personne morale, la durée maximale de trente ans conduit à une valeur plafond de 69 % (même source, § 70 et § 80).

Les usufruits conjoints, successifs et le droit d'habitation

Un usufruit consenti à plusieurs personnes sans répartition s'évalue part par part selon l'âge de chacun. La réversion d'usufruit est taxée au décès du premier usufruitier selon le lien de parenté, sauf exonération du conjoint, du partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) et de certains frères et sœurs vivant ensemble (articles 796-0 bis et 796-0 ter du CGI). Le droit d'usage et d'habitation vaut 60 % de la valeur de l'usufruit (article 762 bis du CGI), l'âge retenu pour le droit viager du conjoint survivant étant celui atteint un an après le décès (même source, § 50, § 60 et § 90).

Le barème n'est pas une règle de prix

Le barème sert à liquider les droits. Il ne fixe pas le prix d'une vente d'usufruit ou de nue-propriété, qui résulte d'une évaluation économique fondée sur le rendement, l'espérance de vie de l'usufruitier et un taux d'actualisation. Entre proches, un prix éloigné à la fois du barème et de la valeur économique expose à une requalification en donation indirecte (chapitre 6).

Les revenus du bien démembré

L'usufruitier, seul imposable sur les loyers

Seul l'usufruitier a droit aux fruits de l'immeuble. Les loyers sont donc imposables à son nom dans la catégorie des revenus fonciers lorsque le bien est loué nu (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20). Il déclare ces revenus selon les règles de droit commun, au micro-foncier si ses recettes foncières brutes ne dépassent pas 15 000 € et qu'aucune exclusion ne s'applique, ou au régime réel sur la déclaration n° 2044 (chapitres 25 et 33).

Lorsque l'usufruitier abandonne les loyers au nu-propriétaire sans acte, les loyers restent imposables chez lui et les sommes reçues par le nu-propriétaire sont imposables chez ce dernier comme bénéfices non commerciaux. Lorsqu'un acte constate la renonciation à l'usufruit, ou lorsque l'administration établit qu'une donation de nue-propriété dissimule une donation de pleine propriété, les loyers deviennent imposables chez le nu-propriétaire (même source, § 30). La renonciation elle-même est en outre une libéralité soumise aux droits de donation.

Les charges de l'usufruitier

L'usufruitier qui loue le bien déduit les charges qu'il supporte effectivement selon l'article 31 du CGI. Il s'agit notamment des dépenses d'entretien et de réparation, de la taxe foncière, des primes d'assurance et des intérêts de l'emprunt qu'il a souscrit pour acquérir son usufruit ou financer des travaux. L'article 605 du Code civil met à sa charge les réparations d'entretien. La taxe foncière est due par le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier, ce qui en fait en pratique une charge de l'usufruitier (service-public.gouv.fr).

Les charges et le déficit du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne peut donc en principe déduire aucune charge de l'immeuble. Par exception, lorsque l'usufruitier donne le bien en location, le nu-propriétaire qui finance des dépenses peut les déduire de ses autres revenus fonciers. S'il ne possède pas d'autre immeuble loué, il constate un déficit foncier imputable selon le droit commun (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 60 et § 70).

Cette déduction est refusée lorsque l'usufruitier se réserve la jouissance du logement. Elle suppose une location effective, à titre onéreux et dans des conditions normales, dont le revenu est imposé au nom de l'usufruitier (même source, § 80). Les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, qui portent sur les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures entières, incombent au nu-propriétaire sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit. Ce sont les dépenses qu'il finance le plus souvent.

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global, de 10 700 € par an, s'apprécie par déclaration. En cas de démembrement, chaque usufruitier et chaque nu-propriétaire qui dépose sa propre déclaration en bénéficie (même source, § 150). La condition de location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation s'applique à l'immeuble qui a produit le déficit, ce qui fait dépendre la déduction du nu-propriétaire du maintien de la location par l'usufruitier.

La fin de l'option pour les grosses réparations

Jusqu'en 2016, le 2° quater du II de l'article 156 du CGI permettait au nu-propriétaire d'imputer sur son revenu global, sur option et dans la limite de 25 000 € par an, les grosses réparations d'un bien dont le démembrement résultait d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au quatrième degré. Ce régime a été abrogé par la loi de finances pour 2017. Il ne s'applique plus aux dépenses payées depuis le 1er janvier 2017, sauf pour celles de 2017 dont le devis avait été accepté et un acompte versé au plus tard le 31 décembre 2016. Les dépenses antérieures restaient reportables dix ans (BOI-IR-BASE-20-60-20, § 1 à § 5).

Un premier exemple chiffré, les travaux du nu-propriétaire

L'exemple qui suit est illustratif. Une mère de 74 ans est usufruitière d'un appartement loué nu 12 000 € par an, dont son fils a reçu la nue-propriété par donation. Elle paie 2 000 € d'entretien et 1 500 € de taxe foncière. En 2026, le fils finance seul la réfection complète de la toiture pour 25 000 €. Il possède par ailleurs en pleine propriété un studio loué qui lui procure un revenu foncier net de 8 000 €. Son taux marginal d'imposition est de 30 %.

Le fils n'est plus imposé sur ses 8 000 € de revenus fonciers, soit 3 776 € économisés à 30 % et 17,2 %. L'imputation de 10 700 € sur son revenu global réduit en outre son impôt sur le revenu de 3 210 €. L'économie de l'année atteint donc 6 986 €, sous réserve que sa mère maintienne la location jusqu'au 31 décembre 2029. Si elle reprenait le logement pour l'habiter, la déduction serait refusée dès l'origine et l'imputation remise en cause.

Les situations de location particulières

La location meublée d'un bien démembré

L'usufruitier qui loue meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel. L'amortissement d'un droit d'usufruit ou d'un immeuble dont on n'a que l'usufruit soulève des questions que la doctrine ne tranche pas de façon générale pour les loueurs particuliers. Faites valider la base amortissable par l'expert-comptable (chapitres 37 et 38).

Les dispositifs d'investissement

Le démembrement ferme l'accès à plusieurs dispositifs. Les nus-propriétaires et les usufruitiers sont ainsi exclus du dispositif Jeanbrun, selon la fiche officielle citée au Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. Le démembrement intervenu pendant un engagement de location d'un dispositif en cours peut entraîner la reprise de l'avantage, sauf exception légale comme le décès (chapitre 63). Un démembrement envisagé sur un bien sous engagement se vérifie donc dispositif par dispositif.

L'usufruit locatif social

Lorsque l'usufruit temporaire est détenu par un organisme d'habitation à loyer modéré (HLM), une société d'économie mixte ou un organisme agréé, le nu-propriétaire peut déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts de l'emprunt souscrit pour acquérir la nue-propriété. La fraction du déficit qui en résulte n'est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20). Le mécanisme complet, dont le rendement fiscal sur quinze ans, est présenté au chapitre 61.

La cession d'un usufruit temporaire

L'imposition du prix comme un revenu

L'article 13, 5 du CGI vise la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, réalisée par une personne physique ou par une société de personnes. Le prix est imposé comme un revenu de la catégorie que procure le bien, l'année de la cession, pour son montant ou, s'il est supérieur, pour la valeur de l'usufruit à durée fixe selon l'article 669. Le texte vise le propriétaire qui cède l'usufruit temporaire d'un immeuble loué à une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) qu'il contrôle. Le mécanisme est détaillé dans le Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société.

Un deuxième exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. Un bailleur dont le taux marginal est de 41 % cède en 2026 à une société l'usufruit temporaire de dix ans d'un immeuble loué nu valant 500 000 €, pour un prix de 100 000 €. La valeur fiscale de cet usufruit est de 23 % de 500 000 €, soit 115 000 €. Le revenu imposable est le plus élevé des deux montants, soit 115 000 €, taxé comme un revenu foncier. L'impôt sur le revenu atteint 47 150 € et les prélèvements sociaux 19 780 €, soit 66 930 € pour un prix encaissé de 100 000 €, hors effet de la contribution sur les hauts revenus éventuelle (chapitre 47).

L'impôt sur la fortune immobilière

La règle de l'article 968 du CGI

Les biens grevés d'usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. La règle s'applique quelle que soit la date du démembrement (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 10).

Trois exceptions limitatives conduisent à imposer séparément chacun pour la valeur de son droit selon le barème de l'article 669 (même source, § 60 à § 230).

• Le démembrement issu directement de la loi, principalement l'usufruit légal du conjoint survivant de l'article 757 du Code civil lorsque le défunt laisse des enfants, pour les décès survenus depuis le 1er juillet 2002. L'usufruit issu d'une donation entre époux de l'article 1094-1 du Code civil en est exclu.
• La vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit à une personne qui n'est pas visée par l'article 751 du CGI, c'est-à-dire ni héritier présomptif, ni donataire, ni légataire, ni personne interposée. Une vente qui masque une donation n'en relève pas.
• La donation ou le legs avec réserve d'usufruit au profit de l'État, des collectivités, de certains établissements publics et des associations ou fondations reconnues d'utilité publique.

Ce qui en découle

La donation de la nue-propriété à ses enfants ne réduit donc pas l'IFI du donateur, qui reste taxé sur la pleine propriété. À l'inverse, le conjoint survivant qui a opté pour l'usufruit légal ne déclare que la valeur de son usufruit. Les enfants déclarent celle de leur nue-propriété. Le choix du conjoint entre usufruit et quart en pleine propriété a donc aussi un effet sur l'IFI, ce qui se mesure lors du règlement de la succession.

L'exemple qui suit est illustratif. Un veuf de 76 ans est usufruitier d'un immeuble de rapport valant 1 500 000 €. Si son usufruit provient d'une donation entre époux, il déclare 1 500 000 € et ses enfants rien. S'il a recueilli l'usufruit légal de l'article 757 en présence d'enfants communs, il déclare 30 % de 1 500 000 €, soit 450 000 €. Les enfants se partagent 1 050 000 € de nue-propriété, chacun appréciant le seuil d'imposition pour son foyer (chapitres 81 et 82).

Les montages visés

Les sociétés d'usufruit ou les renonciations fictives destinées à échapper à l'article 968 relèvent de l'abus de droit. La donation temporaire d'usufruit à certains organismes sans but lucratif est admise sous conditions cumulatives, dont un acte notarié et une durée d'au moins trois ans (même source, § 270 à § 290).

La plus-value lors d'une cession

La vente de la pleine propriété démembrée

Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble le bien, chacun réalise une plus-value sur son droit, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (chapitres 87 à 89). Pour un bien acquis à titre onéreux ou gratuit en pleine propriété puis démembré, la fraction du prix d'acquisition ou de la valeur vénale afférente à chaque droit se calcule obligatoirement selon le barème de l'article 669, avec l'âge de l'usufruitier au jour de la vente, sans possibilité de retenir un autre mode d'évaluation. Les frais et charges suivent la même proportion (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190 à § 200 et § 310).

Sauf accord contraire, le prix se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire. Les parties peuvent convenir d'un quasi-usufruit sur le prix ou d'un remploi dans un autre bien démembré. Le Conseil d'État a jugé, pour des valeurs mobilières, que l'usufruitier qui dispose librement du prix en quasi-usufruit est seul redevable de l'impôt sur toute la plus-value (CE, 2 avril 2021, n° 429187). La transposition de cette solution aux immeubles, soumis à la ventilation obligatoire décrite ci-dessus, se fait avec le notaire avant la signature (chapitre 92).

La vente d'un droit acquis isolément

La cession d'un usufruit ou d'une nue-propriété acquis isolément se calcule à partir du prix effectivement payé pour ce droit, sans réévaluation par le barème. Pour un droit reçu à titre gratuit, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour les droits de mutation. Pour un usufruit acquis par extinction, on retient la valeur déclarée dans la succession qui a créé le démembrement (même source, § 210, § 320 et § 330).

La réunion de l'usufruit et la revente

Lorsque l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Pour la plus-value d'une revente ultérieure, l'administration retient la valeur vénale de chacun des droits, donc de la pleine propriété, à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. La date d'acquisition est celle de l'entrée de la nue-propriété, qui fait courir les abattements pour durée de détention (même source, § 220 et § 350). Lorsque les deux droits ont été acquis séparément, à titre onéreux ou gratuit, on additionne les prix ou valeurs retenus lors de chaque acquisition.

Un troisième exemple chiffré, la revente après réunion

L'exemple qui suit est illustratif. Le 15 mars 2012, une mère de 64 ans donne à sa fille la nue-propriété d'une maison louée valant alors 200 000 €. La nue-propriété est taxée sur 60 %, soit 120 000 €. La mère décède en 2025 et la fille, devenue pleine propriétaire sans droits supplémentaires, vend la maison 320 000 € le 20 juin 2026. Elle a supporté 3 000 € de frais lors de la donation et retient le forfait de 15 % pour travaux, ouvert après cinq ans de détention.

Retenir la seule valeur de la nue-propriété comme prix d'acquisition, erreur fréquente lorsque le notaire n'a pas l'acte de donation sous les yeux, fait payer 21 515 € de trop. La durée de détention court depuis 2012 et non depuis le décès de l'usufruitière.

La transmission démembrée

La donation avec réserve d'usufruit

La donation de la nue-propriété est taxée sur la seule valeur de la nue-propriété selon l'âge du donateur usufruitier. Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du CGI). Toute la valeur prise par le bien entre la donation et le décès échappe ainsi aux droits. Le mécanisme, les abattements et les barèmes sont détaillés aux chapitres 105, 106 et 109 et dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif.

L'exemple qui suit est illustratif. Un père de 68 ans, sans donation antérieure, donne à ses deux enfants un appartement loué valant 360 000 €. En pleine propriété, chaque enfant reçoit 180 000 €, taxés sur 80 000 € après l'abattement de 100 000 €, soit 14 194 € de droits par enfant au barème en ligne directe applicable en 2026. En nue-propriété, la valeur taxable est de 60 %, soit 216 000 €, ou 108 000 € par enfant, taxés sur 8 000 €, soit 400 € par enfant. Le père conserve les loyers et reste imposable à l'IFI sur la pleine propriété s'il y est soumis.

La présomption de l'article 751 du CGI

Un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif, à un donataire, à un légataire ou à une personne interposée est réputé faire partie de sa succession, jusqu'à preuve contraire. La présomption ne joue pas lorsque le démembrement résulte d'une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, § 1 et § 70).

Elle vise surtout l'achat démembré entre parents usufruitiers et enfants nus-propriétaires. La preuve contraire de la sincérité de l'opération incombe au contribuable. Une donation de deniers constatée par acte à date certaine, antérieure de plus de trois mois au décès et dont l'emploi est mentionné dans l'acte d'acquisition, peut l'apporter. L'acte notarié seul ne suffit pas (même source, § 260 à § 310). À défaut, le bien entier est taxé dans la succession, les droits de donation éventuellement payés venant en imputation dans les limites prévues (même source, § 100 à § 130).

Le quasi-usufruit sur le prix de vente

Lorsque l'usufruitier encaisse le prix de vente d'un bien démembré en quasi-usufruit, il doit au nu-propriétaire une dette de restitution exigible à son décès. Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI limite la déduction de cette dette de l'actif successoral, notamment lorsque le quasi-usufruit porte sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, sauf à prouver que l'opération n'a pas été réalisée dans un objectif principalement fiscal. Les exceptions, dont le quasi-usufruit légal du conjoint, ainsi que leurs effets chiffrés sont présentés au chapitre 109 et dans le Guide des sociétés immobilières, Le quasi-usufruit et le compte courant.

Les situations du foyer et du couple

Les époux et les partenaires de PACS

Les loyers perçus par un époux ou partenaire usufruitier entrent dans la déclaration du foyer. L'année du mariage ou du PACS, une déclaration commune couvre l'année entière, sauf option irrévocable pour des déclarations séparées. L'année du divorce ou de la rupture, chacun déclare ses revenus et sa part des revenus communs pour toute l'année. L'année du décès, une déclaration couvre le couple jusqu'au décès et une autre le survivant ensuite (impots.gouv.fr).

Le conjoint survivant qui recueille l'usufruit, par la loi ou par une donation entre époux, déclare les loyers à compter du décès. Il est exonéré de droits de succession, comme le partenaire de PACS, qui n'a toutefois pas d'usufruit légal (chapitres 106 et 111).

Les époux qui donnent la nue-propriété d'un bien commun se réservent en général un usufruit réversible, exonéré entre époux. Sans réversion, l'usufruit du premier décédé s'éteint sur sa moitié, ce qui modifie la répartition des loyers et de l'IFI.

Les concubins

Le concubin n'a aucun droit légal dans la succession de son compagnon. Un usufruit à son profit suppose un testament, une donation ou un achat démembré. La réversion d'usufruit à son profit est taxée au décès du premier, au taux applicable entre non-parents. À l'IFI, les concubins notoires forment un seul foyer, si bien que l'usufruitier et le nu-propriétaire concubins peuvent se retrouver dans la même déclaration (chapitre 81). La SCI entre concubins est traitée dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins.

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut recevoir la nue-propriété d'un bien. Ses parents, souvent usufruitiers, administrent aussi ses biens, ce qui crée une opposition d'intérêts pour la vente du bien ou l'emploi du prix. La vente peut exiger l'autorisation du juge des tutelles. Le comité de l'abus de droit fiscal a validé un redressement lorsque le prix de parts données en nue-propriété à une mineure n'avait pas été employé comme prévu, la convention de quasi-usufruit ayant été signée près de deux ans après la vente (avis du 6 octobre 2023, affaire n° 2023-04, chapitre 127). Les loyers d'un enfant mineur usufruitier sont déclarés par le foyer de ses parents tant qu'il y est compté (chapitre 3).

Les autres cas particuliers

Les non-résidents et les biens situés à l'étranger

L'usufruitier non-résident d'un immeuble situé en France est imposable en France sur les loyers, avec les règles propres aux non-résidents (taux minimum, prélèvement de solidarité pour certains affiliés à un régime de sécurité sociale européen) présentées au chapitre 115. À l'IFI, il est taxable sur la pleine propriété des immeubles français dont il a l'usufruit. Les droits de mutation sur une donation ou une succession démembrée suivent les règles de territorialité de l'article 750 ter du CGI (chapitre 117). L'usufruit d'un bien situé à l'étranger relève du chapitre 119 et des conventions fiscales.

L'outre-mer

Les règles du démembrement s'appliquent dans les départements d'outre-mer, avec la réfaction d'impôt sur le revenu propre aux contribuables qui y sont domiciliés. Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leurs propres règles (chapitre 121).

Les sociétés

Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) dont les parts sont démembrées impose le résultat courant chez l'usufruitier. Le Conseil d'État admet que celui-ci impute la quote-part de déficit correspondant à ses droits (CE, 8 novembre 2017, n° 399764). Une SCI qui passe à l'IS met fin à cette imposition annuelle de l'usufruitier, qui n'est plus taxé que sur les dividendes perçus. Une société usufruitière ou nue-propriétaire relève des chapitres du Guide des sociétés immobilières cités plus haut.

Les situations transitoires

Le barème actuel de l'article 669 s'applique aux transmissions depuis le 1er janvier 2004, l'ancien barème de l'article 762 restant la référence pour la plus-value d'un droit reçu par donation avant cette date. L'option pour les grosses réparations des nus-propriétaires ne vaut plus que pour les dépenses antérieures à 2017. L'article 774 bis vise les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, quelle que soit la date du quasi-usufruit. L'article L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020.

Les points de vigilance de l'administration

L'abus de droit pour but exclusivement fiscal

L'article L64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs et ceux qui n'ont été inspirés par aucun autre motif que d'éluder l'impôt. La majoration est de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale des actes ni été leur principal bénéficiaire (article 1729 du CGI). En démembrement, les situations à risque sont les donations de nue-propriété sans dépouillement réel, celles suivies d'une vente avec quasi-usufruit du donateur décidé après coup, les achats démembrés financés en réalité par les parents et les cessions d'usufruit temporaire à une société contrôlée à un prix sans rapport avec la valeur.

L'abus de droit pour but principalement fiscal

L'article L64 A du LPF vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 qui ont pour motif principal d'éluder l'impôt. La doctrine précise que les transmissions anticipées de patrimoine, y compris lorsque le donateur se réserve l'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes concernées, sous réserve qu'elles ne soient pas fictives. La donation d'un usufruit temporaire à un enfant majeur pour l'aider à financer ses études n'est pas abusive. Ce dispositif n'entraîne pas de majoration automatique, l'administration devant justifier les pénalités de 40 % ou de 80 % pour manquement délibéré ou manœuvres frauduleuses (BOI-CF-IOR-30-20, § 30, § 120 et § 130).

Le rescrit

La procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF, étendue à l'article L64 A, permet de soumettre un projet à l'administration avant sa réalisation (même source, § 150). Elle sert surtout pour un achat démembré familial atypique ou une cession d'usufruit temporaire (chapitres 10 et 127).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon la présentation publiée par le Gouvernement, son article 4 prévoit notamment un taux réduit de droits de donation de 6 % dans la limite de 100 000 € pour certains dons d'argent à des bénéficiaires majeurs de moins de 50 ans et le relèvement à 50 000 € de l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent consentis du 1er janvier au 30 juin 2027. Le 16 octobre 2026, les députés ont adopté cet article en séance en portant l'exonération à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027, vote provisoire tant que la loi n'est pas promulguée. Leur articulation avec une donation de nue-propriété devra être vérifiée dans le texte adopté. Les analyses consultées ne signalent aucune mesure sur les articles 669 ou 968. L'état d'avancement est suivi au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Comparer les principales options

Le tableau qui suit compare, pour un même bien loué, la détention en pleine propriété et quatre formes de démembrement au regard des principaux impôts.

Les erreurs fréquentes

• Déduire des travaux de nu-propriétaire alors que l'usufruitier occupe le logement. La déduction est refusée dès l'origine. Dans le premier exemple, le redressement porterait sur 6 986 € d'impôts et de prélèvements, avec l'intérêt de retard.
• Invoquer l'option pour les grosses réparations sur le revenu global. Elle est abrogée depuis 2017. Imputer 25 000 € sur le revenu global à tort expose, à 30 %, à un rappel de 7 500 € d'impôt, ou de 4 290 € si la dépense pouvait au moins être imputée en déficit foncier dans la limite de 10 700 €.
• Retenir la seule nue-propriété comme prix d'acquisition après la réunion. Dans le troisième exemple, l'erreur coûte 21 515 €.
• Se tromper d'âge au jour de l'acte. Un an d'écart au passage d'une tranche change de 10 points la fraction taxable. Pour un bien de 400 000 €, ces 40 000 € de valeur taxée dans la tranche à 20 % représentent 8 000 € de droits.
• Croire que la donation de nue-propriété réduit l'IFI du donateur. Le donateur usufruitier reste taxé sur la pleine propriété, sauf exception légale.
• Céder un usufruit temporaire sans calculer l'article 13, 5. Dans le deuxième exemple, l'impôt atteint 66 930 € pour 100 000 € encaissés.
• Rédiger la convention de quasi-usufruit après la vente. C'est l'un des éléments qui ont conduit le comité de l'abus de droit à écarter une donation en 2023, avec une majoration de 80 %.

Procéder pas à pas

1. Qualifier l'origine du démembrement. Donation, succession, achat, cession d'usufruit ou usufruit locatif social.
2. Évaluer chaque droit. Âge exact de l'usufruitier au jour de la mutation, barème de l'article 669 ou durée de l'usufruit temporaire, valeur de la pleine propriété justifiée (chapitre 6).
3. Répartir les revenus et les charges. L'usufruitier déclare les loyers et ses charges. Le nu-propriétaire ne déduit ses dépenses que si l'usufruitier loue effectivement le bien.
4. Déclarer. Déclaration n° 2044 de l'usufruitier, déclaration des dépenses du nu-propriétaire sur ses propres revenus fonciers, déclaration IFI de l'usufruitier ou de chacun dans les cas de l'article 968.
5. Préparer la cession. Avant toute vente, décider du sort du prix, répartition, quasi-usufruit ou remploi, puis faire calculer la plus-value de chacun par le notaire.
6. Anticiper la réunion. Au décès de l'usufruitier, vérifier l'article 751 et les dettes de restitution, conserver la valeur d'origine pour la future plus-value.

Liste de contrôle

1. L'origine et la date du démembrement sont identifiées et l'acte est conservé.
2. L'âge de l'usufruitier au jour de l'acte a été vérifié au jour près.
3. La valeur de chaque droit a été calculée selon l'article 669 pour les droits de mutation.
4. Le nu-propriétaire ne déduit de dépenses que si le bien est loué par l'usufruitier.
5. Aucune dépense n'est imputée sur le revenu global au titre de l'option abrogée en 2017.
6. L'IFI est déclaré par l'usufruitier sur la pleine propriété, sauf exception de l'article 968 documentée.
7. Toute cession d'usufruit temporaire a donné lieu au calcul de l'article 13, 5.
8. Le prix de revient pour une plus-value après réunion repose sur la pleine propriété d'origine.
9. L'origine des fonds d'un achat démembré familial est prouvée par un acte daté.
10. Les quasi-usufruits sont constatés par écrit avant la vente et l'effet de l'article 774 bis est mesuré.