L'IFI et les droits de mutation des non-résidents

Un patrimoine immobilier situé en France reste dans le champ de deux impôts français lorsque son propriétaire vit à l'étranger. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe chaque année les immeubles français au-delà d'un seuil. Les droits de mutation à titre gratuit frappent leur transmission par donation ou par décès. Ce chapitre expose, pour chacun, les biens taxables selon le domicile du redevable, du défunt, du donateur et du bénéficiaire, le traitement des titres de sociétés, le rôle des conventions fiscales, les obligations déclaratives et les mécanismes qui évitent ou atténuent la double imposition.

Le domicile fiscal est défini au chapitre 4. L'IFI de droit commun est traité aux chapitres 81 à 86 et les droits de donation et de succession aux chapitres 105 à 114. Les conventions fiscales sont présentées au chapitre 118 et la situation du résident de France propriétaire à l'étranger au chapitre 119. La vue d'ensemble destinée au bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur et la transmission de parts de sociétés dans le Guide des sociétés immobilières, La transmission internationale des parts. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

L'IFI du non-résident

Les biens taxables

Les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts (CGI) ne sont soumises à l'IFI que sur leurs biens et droits immobiliers situés en France, lorsque leur valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (BOI-PAT-IFI-10-20-30). Les biens détenus directement sont ceux situés en France métropolitaine ou dans les départements et régions d'outre-mer, ainsi que les droits qui s'y rattachent. Les biens détenus indirectement comprennent les parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative de biens français, les biens placés en trust ou en fiducie, les unités de compte de contrats d'assurance vie et les immeubles pris en crédit-bail (même source).

Les immeubles situés hors de France ne sont pas imposables pour un non-résident. Les titres de sociétés, françaises ou étrangères, ne sont retenus qu'à hauteur de la fraction représentative des biens situés en France (impots.gouv.fr). Une société espagnole qui détient un appartement à Nice entre ainsi dans l'assiette de son associé domicilié à Madrid, pour la fraction de ses titres qui correspond à cet appartement.

Le foyer et le seuil

L'IFI s'apprécie au niveau du foyer, qui comprend le redevable, son conjoint ou son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), son concubin notoire et les enfants mineurs dont ils ont l'administration légale des biens (même source). Le seuil de 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier 2026 est le même que pour un résident (service-public.gouv.fr). Lorsque les membres du foyer n'ont pas le même domicile, l'étendue des biens imposables de chacun dépend de son propre domicile. Ce cas se fait examiner par un conseil, les sources consultées ne le détaillant pas (chapitre 81).

Le barème est celui des résidents. Il comporte un taux nul jusqu'à 800 000 €, puis des taux de 0,50 % jusqu'à 1 300 000 €, de 0,70 % jusqu'à 2 570 000 €, de 1 % jusqu'à 5 000 000 €, de 1,25 % jusqu'à 10 000 000 € et de 1,50 % au-delà. Une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable s'applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (impots.gouv.fr, notice n° 2042-IFI de 2026). La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le seuil ni le barème (chapitre 86).

L'abattement sur la résidence principale

L'abattement de 30 % s'applique à la valeur du logement occupé à titre de résidence principale (même notice). Un non-résident n'a pas, en principe, sa résidence principale en France, puisque son foyer est à l'étranger. L'ancien logement familial conservé après un départ se déclare donc pour sa valeur vénale entière, qu'il soit loué, vacant ou gardé comme pied-à-terre. Le logement occupé à l'étranger n'entre pas dans l'assiette.

Les titres de sociétés

La valeur des parts est déterminée selon le 2° de l'article 965 du CGI. Les biens affectés à l'activité propre de la société ne sont pas pris en compte. Le redevable qui détient moins de 10 % du capital et des droits de vote d'une société exerçant une activité opérationnelle n'est pas imposé sur ses parts, sous réserve des exceptions prévues par le même article (BOI-PAT-IFI-10-20-30). Une société civile immobilière (SCI) qui loue ses immeubles n'a pas d'activité opérationnelle. Ses parts entrent dans l'assiette pour la fraction représentative des immeubles français, après prise en compte des seules dettes admises par les règles du chapitre 85.

Les dettes

Seules les dettes qui se rapportent à des actifs imposables sont déductibles, à proportion de leur valeur imposable (impots.gouv.fr). L'emprunt qui a financé un logement à l'étranger ne réduit donc pas l'IFI dû sur un appartement parisien. Les règles de déduction, de plafonnement et d'exclusion des dettes familiales sont celles du chapitre 83, sans règle propre aux non-résidents selon la notice de 2026.

Le démembrement et l'indivision

En cas de démembrement, l'usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété (article 968 du CGI, chapitre 7). Un usufruitier non-résident est donc imposé sur l'immeuble français et le nu-propriétaire résident ne le déclare pas, sauf exceptions légales. Les indivisaires déclarent chacun leur quote-part, éventuellement diminuée d'une décote d'indivision justifiée (chapitre 82). Un enfant mineur non-résident propriétaire d'une quote-part déclare celle-ci au foyer de ses parents.

Le plafonnement, l'impôt étranger et les dons

Seuls les redevables qui ont leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du plafonnement de l'IFI en fonction des revenus, avec une exception pour les non-résidents assimilés aux résidents parce qu'ils tirent de France l'essentiel de leurs revenus (BOI-PAT-IFI-40-30-10, § 20). Ces derniers sont présentés au chapitre 115. L'imputation d'un impôt sur la fortune acquitté à l'étranger est prévue par la notice pour les personnes domiciliées en France qui possèdent des biens hors de France, non pour les non-résidents.

La réduction pour dons à certains organismes d'intérêt général est de 75 % des versements dans la limite annuelle de 50 000 €. La notice de 2026 ne la réserve pas aux résidents (impots.gouv.fr, notice n° 2042-IFI de 2026). Les conditions relatives aux organismes et aux justificatifs sont présentées au chapitre 86.

Les conventions fiscales

La doctrine administrative relative à l'impôt sur la fortune distingue deux questions (BOI-INT-DG-20-20-80). Pour déterminer le domicile, les conventions relatives à l'impôt sur le revenu et à la fortune s'appliquent. Pour le reste, la convention ne joue que si elle vise l'impôt sur la fortune ou contient des dispositions suffisantes sur ses modalités. Cette doctrine, rédigée pour l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, doit être lue avec prudence pour l'IFI. Le titre de chaque convention doit être vérifié.

Le principe général est que l'État de situation de l'immeuble impose en premier, l'État de résidence imposant ensuite avec un crédit d'impôt. Certaines conventions réservent l'imposition à l'État de situation. Les parts de sociétés à prépondérance immobilière, dont plus de 50 % de l'actif est constitué d'immeubles directement ou par des entités interposées, peuvent être traitées comme des immeubles lorsque la convention le prévoit. Les parts de sociétés transparentes sont assimilées à la détention directe des immeubles (même source). Une convention dont la clause sur les sociétés immobilières est absente peut au contraire réserver les titres à l'État de résidence, ce qui exclut leur imposition en France.

Les Français domiciliés à Monaco sont soumis à l'IFI dans les mêmes conditions que les résidents de France (impots.gouv.fr). Ils déclarent au service des impôts des particuliers de Nice, selon la notice de 2026.

La déclaration et le paiement

Le non-résident indique la valeur brute et la valeur nette taxable de ses biens sur sa déclaration de revenus, accompagnée des annexes de la déclaration n° 2042-IFI. S'il n'a pas de déclaration de revenus à déposer, il utilise la déclaration n° 2042-IFI-COV-K (BOI-PAT-IFI-50-10-10). Pour 2026, la date limite était le 21 mai en ligne pour les résidents à l'étranger et le 19 mai sur papier. L'avis est émis en août et l'impôt payé au plus tard le 15 septembre 2026. Le service compétent est le service des impôts des particuliers non-résidents, 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex (impots.gouv.fr, notice n° 2042-IFI de 2026).

En application de l'article 983 du CGI, le service peut inviter le non-résident à désigner dans les quatre-vingt-dix jours un représentant en France, qui reçoit les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux. Cette demande ne vise pas les personnes domiciliées dans un autre État de l'Union européenne (UE) ou de l'Espace économique européen (EEE) lié à la France par des conventions d'assistance administrative et de recouvrement. Les résidents des collectivités d'outre-mer, comme la Nouvelle-Calédonie ou la Polynésie française, y restent soumis. Le représentant ne peut signer la déclaration qu'en vertu d'un mandat spécial (BOI-PAT-IFI-50-10-10).

Le départ et le retour

L'IFI s'apprécie au 1er janvier. Un résident qui part le 15 janvier reste imposé sur ses biens mondiaux pour l'année en cours et ne devient imposable sur ses seuls biens français qu'à compter du 1er janvier suivant. Une personne qui transfère son domicile en France après avoir été domiciliée à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes n'est imposée que sur ses biens situés en France jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit son installation (impots.gouv.fr). Ce régime est présenté au chapitre 120.

Les droits de donation et de succession

Les trois cas de l'article 750 ter

L'article 750 ter du CGI fixe l'étendue des droits de mutation à titre gratuit selon le domicile du donateur ou du défunt et, à titre subsidiaire, celui du bénéficiaire (BOI-ENR-DMTG-10-10-30, § 20 et § 320 à § 370). Le domicile s'apprécie selon l'article 4 B à la date du fait générateur, c'est-à-dire au jour de la donation ou du décès (§ 30 et § 60).

Les six années de domicile du bénéficiaire n'ont pas à être consécutives (§ 390). Les séjours qui ne répondent pas aux critères de l'article 4 B ne comptent pas (§ 380). Un cadre étranger installé en France depuis sept ans qui hérite de ses parents restés dans leur pays est ainsi taxé en France sur l'ensemble de ce qu'il reçoit, sous réserve des conventions.

Les biens réputés situés en France

Sont situés en France les immeubles, les meubles corporels et les fonds de commerce qui s'y trouvent ou y sont exploités. Le sont aussi les créances sur un débiteur domicilié en France et les valeurs mobilières émises par l'État français ou par une société ayant en France son siège ou sa direction effective (§ 90 et § 100). Les parts d'une SCI française sont donc des biens français pour leur valeur totale, même si le défunt vivait à l'étranger (§ 270).

Les titres d'une société étrangère non cotée sont réputés situés en France lorsque les immeubles situés en France représentent plus de 50 % des actifs français de la société. Ils sont alors imposés à proportion de la valeur des immeubles français dans l'actif total (§ 110 à § 150). Les immeubles affectés à l'exploitation propre de la société sont exclus, les immeubles loués non (§ 120). Indépendamment de cette règle, les immeubles français détenus par une entité dont le défunt ou le donateur détient, seul ou avec son conjoint, ses ascendants, descendants, frères et sœurs, plus de la moitié des droits sont réputés détenus indirectement et taxés en France (§ 170 à § 290). Interposer une société étrangère ne fait donc pas sortir un immeuble locatif français du champ des droits.

Les trusts

Les biens placés dans un trust et leurs produits capitalisés entrent dans le champ des droits de mutation à titre gratuit selon des règles propres, prévues notamment à l'article 792-0 bis du CGI (§ 190 et § 300). Selon la notice de l'IFI de 2026, les biens situés en France d'un trust sont imposables à l'IFI lorsque le constituant n'est pas résident. Toute transmission impliquant un trust se fait examiner par un avocat fiscaliste, les conséquences étant souvent plus lourdes qu'une transmission directe.

Le barème et les abattements

Les droits se calculent selon le même barème et les mêmes abattements, que le donateur, le défunt ou les bénéficiaires résident en France ou non. L'abattement en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession. En ligne directe, le barème va de 5 % à 45 %, avec une tranche à 20 % de 15 933 € à 552 324 € de part taxable (chapitre 106). Un concubin est taxé à 60 % sur ce qu'il reçoit. Seul le partenaire d'un PACS ou d'un partenariat qui lui est assimilé bénéficie de l'exonération (Guide des sociétés immobilières, La transmission internationale des parts).

Les conventions en matière de successions et de donations

L'annexe du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) qui recense les conventions en vigueur, publiée le 29 avril 2026, compte plus de trente États ou territoires liés à la France par une convention en matière de successions et une dizaine par une convention en matière de donations. Certaines sont suspendues (BOI-ANNX-000306). L'Allemagne, l'Italie et les États-Unis figurent parmi les États liés par une convention couvrant les deux, la Belgique et le Royaume-Uni parmi ceux dont la convention ne vise que les successions. Vérifiez l'existence et l'état de la convention au jour de la transmission.

Les conventions prévalent sur la loi interne. Elles répartissent en général le droit d'imposer selon le domicile du défunt et la situation des biens, sans tenir compte du domicile des héritiers, ce qui écarte souvent le 3° de l'article 750 ter. Leur définition du domicile l'emporte sur celle de l'article 4 B. Certaines permettent à la France d'imposer les titres de sociétés à prépondérance immobilière, d'autres les traitent comme des meubles imposables dans l'État du domicile. Certaines prévoient un calcul au taux effectif (BOI-ENR-DMTG-10-10-30, § 420 à § 440).

L'imputation de l'impôt étranger

En l'absence de convention, l'article 784 A du CGI permet d'imputer sur les droits français l'impôt de mutation acquitté hors de France. L'imputation est limitée à l'impôt payé sur les biens meubles et immeubles situés hors de France et, pour ces biens, à l'impôt français qui leur correspond. L'excédent n'est ni imputable ni restituable. Les pénalités, amendes et intérêts étrangers ne sont pas imputables (BOI-ENR-DMTG-10-50-60, § 10 à § 80). Ce mécanisme ne joue que dans les cas du 1° et du 3° de l'article 750 ter. Dans le cas du 2°, seuls des biens français sont taxés et l'impôt étranger qui frappe ces biens ne s'impute pas en France.

La demande se fait sur le formulaire n° 2740, déposé en double exemplaire auprès du comptable qui a reçu la déclaration ou enregistré la donation. Elle est accompagnée de la preuve du paiement effectif et définitif de l'impôt étranger sur des biens situés hors de France. L'impôt étranger se convertit en euros au cours du jour de son paiement. Payé avant les droits français, il s'impute directement. Payé après, il est restitué sur demande (même source, § 20 à § 70). En présence d'une convention, l'imputation suit ses propres règles (§ 90).

La déclaration de succession

La déclaration de succession se dépose dans les six mois du décès lorsqu'il survient en France métropolitaine et dans les douze mois lorsqu'il survient à l'étranger. Lorsque le défunt résidait hors de France, elle se dépose à la recette des non-résidents de Noisy-le-Grand. Les enfants, le conjoint et le partenaire de PACS sont dispensés de déclaration lorsque l'actif brut est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont reçu aucune donation non déclarée, les autres bénéficiaires lorsque l'actif brut est inférieur à 3 000 € (impots.gouv.fr, notice n° 2705).

En cas de retard, l'intérêt de retard de 0,20 % par mois court sur les droits après le délai légal. Selon la même notice, une majoration de 10 % s'y ajoute lorsque la déclaration est déposée après le douzième mois. Elle peut atteindre 40 % après une mise en demeure restée sans effet. Le notaire chargé de la déclaration devient le mandataire des héritiers, qui restent responsables envers l'administration. Les règles de paiement fractionné ou différé sont présentées au chapitre 112.

Les donations

Les mêmes règles de territorialité s'appliquent aux donations. Un parent domicilié en France qui donne un appartement français à un enfant installé à l'étranger relève du 1°. Un parent domicilié à l'étranger qui donne un appartement français relève du 2°, l'immeuble étant un bien français. Un parent domicilié à l'étranger qui donne un bien étranger à un enfant domicilié en France depuis au moins six ans sur dix relève du 3°. La donation d'un immeuble se fait par acte notarié et le délai de rappel fiscal des donations antérieures s'applique comme pour un résident (chapitre 107).

La donation en démembrement suit le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier. La réunion ultérieure de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier n'est pas taxée (chapitre 109). Les conventions en matière de donations étant peu nombreuses, une donation entre deux États qui ne sont liés que par une convention successorale ne bénéficie d'aucune répartition conventionnelle. L'État de résidence du donateur ou du donataire peut alors taxer aussi.

Les autres droits de mutation

Les droits de mutation à titre onéreux s'appliquent sans distinction de domicile. L'achat d'un immeuble par un non-résident supporte les mêmes droits qu'un résident, avec un taux départemental qui peut atteindre 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (chapitre 11). La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 % assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale, sans ajout du passif social. Elle doit être constatée depuis le 27 juin 2026 par un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas par un acte d'expert-comptable (chapitres 17 et 94).

Une entité juridique française ou étrangère qui détient des immeubles en France au 1er janvier peut en outre devoir la taxe annuelle de 3 % sur leur valeur vénale, sauf exonération, notamment pour les entités qui déclarent chaque année l'identité de leurs associés (chapitre 103). Une holding étrangère interposée entre un non-résident et ses immeubles français cumule ainsi plusieurs impositions possibles, IFI de l'associé, taxe de 3 % et droits de succession sur les titres.

Les situations particulières

Les couples

À l'IFI, les époux, partenaires de PACS et concubins notoires forment un seul foyer, l'année du mariage ou du PACS comprise dès lors que la situation existe au 1er janvier. Après un divorce, une dissolution du PACS ou une séparation, chacun déclare ses propres biens à compter du 1er janvier suivant. L'année du décès, la situation s'apprécie au 1er janvier de l'année suivante pour le survivant (chapitre 81). En matière de succession, l'exonération du conjoint ou du partenaire suppose que l'union existe au jour du décès, sans condition de durée (chapitre 106).

Pour un couple binational, chacun peut avoir une loi successorale différente et la loi du régime matrimonial règle d'abord le partage entre époux. Le domicile fiscal de chacun est apprécié séparément. Coordonnez le contrat de mariage, les testaments et les statuts des sociétés avec un notaire de chaque État.

Les enfants mineurs

Un enfant mineur non-résident qui hérite d'un bien français est taxé en France selon le 2° ou le 1°, selon le domicile du défunt. Il entre dans le foyer IFI de ses parents pour les biens dont ils ont l'administration légale. La représentation de l'enfant pour accepter la succession, voter dans une SCI ou céder ses parts relève en général de la loi de sa résidence habituelle.

Le régime fiscal des sociétés

Le régime fiscal de la société, impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS), ne modifie pas la territorialité des droits de succession, qui portent sur la valeur des parts. À l'IFI, seuls comptent la fraction immobilière des titres et le caractère opérationnel ou non de l'activité. Le passage de l'IR à l'IS ne fait pas sortir les parts de l'assiette d'une SCI qui loue ses immeubles.

L'outre-mer

Les immeubles situés dans les départements et régions d'outre-mer sont des biens français à l'IFI comme pour les droits de succession. Les résidents des collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre sont traités comme domiciliés hors de France et restent soumis à l'obligation de désigner un représentant à l'IFI. Selon l'annexe du BOFiP, des conventions particulières en matière de successions lient la France à la Nouvelle-Calédonie et à Saint-Pierre-et-Miquelon (chapitre 121).

Les situations transitoires

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les sources consultées ne font apparaître aucune mesure du texte initial modifiant l'article 750 ter, l'article 784 A ou la territorialité de l'IFI. Selon le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027, l'Assemblée a adopté en séance le 16 octobre 2026 un amendement portant à 100 000 € le plafond de l'exonération temporaire des dons familiaux, vote provisoire tant que l'ensemble du texte n'est pas adopté (chapitre 110).

Les exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, aucune convention n'est supposée applicable sauf mention contraire et l'impôt de l'État de résidence n'est pas pris en compte, hors imputation.

Premier exemple, l'IFI d'un bailleur qui part à Bruxelles

Un célibataire possède un appartement loué à Paris de 950 000 €, 40 % des parts d'une SCI qui détient des immeubles loués en France, évaluées à 400 000 €. Il doit encore 200 000 € sur l'emprunt qui a financé l'appartement parisien. Au 1er janvier 2026, il réside à Bruxelles dans un logement dont il est propriétaire, évalué à 800 000 €.

Le logement belge sort de l'assiette parce qu'il est situé hors de France. Un retour en France le ferait réapparaître, sauf application du régime des nouveaux résidents si le contribuable a passé cinq années civiles complètes hors de France.

Deuxième exemple, l'IFI d'un grand patrimoine détenu depuis Genève

Une résidente de Suisse détient un immeuble de rapport à Lyon de 2 400 000 € et des parts d'une SCI française valant 1 600 000 €, dont l'actif est entièrement composé d'immeubles français. Elle doit 600 000 € sur l'emprunt qui a financé l'immeuble lyonnais et possède à Genève des biens de 3 000 000 €, non imposables. Son patrimoine net taxable atteint 3 400 000 €. L'IFI s'élève à 2 500 € sur la tranche à 0,50 %, 8 890 € sur la tranche à 0,70 % et 8 300 € sur la tranche à 1 %, soit 19 690 €. Elle ne peut pas bénéficier du plafonnement, réservé aux résidents. La convention conclue avec la Suisse doit être lue pour savoir si elle couvre l'impôt sur la fortune et comment l'État de résidence traite cet impôt.

Troisième exemple, une succession entre deux pays

Un père domicilié depuis quinze ans dans un État sans convention en matière de successions avec la France décède en 2026. Il laisse un appartement à Bordeaux de 600 000 € et des biens situés dans son État de résidence de 900 000 €. Ses deux enfants héritent par moitié. Anne vit en France depuis huit ans et relève du 3° de l'article 750 ter. Bruno vit à l'étranger et relève du 2°. L'État de résidence perçoit 40 000 € de droits sur la part d'Anne dans les biens étrangers.

La répartition au prorata de la valeur est une méthode illustrative. Le notaire détermine la fraction exacte. La déclaration se dépose dans les douze mois du décès survenu à l'étranger, à la recette des non-résidents.

Quatrième exemple, la donation d'une nue-propriété par un parent expatrié

Une mère de 72 ans domiciliée au Royaume-Uni donne à son fils, qui vit lui aussi au Royaume-Uni, la nue-propriété d'un appartement à Nantes de 500 000 €. La convention franco-britannique ne vise que les successions et ne s'applique pas à cette donation. L'immeuble étant situé en France, la donation relève du 2° de l'article 750 ter. Selon le barème de l'article 669, la nue-propriété vaut 70 % à cet âge, soit 350 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, la part taxable de 250 000 € supporte 48 194,35 € de droits. Au décès de la mère, l'usufruit s'éteindra sans droits supplémentaires en France.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord le domicile du défunt, du donateur ou du redevable de l'IFI. Un départ récent sans transfert réel du foyer, de l'activité ou du centre des intérêts économiques laisse la personne résidente, avec imposition de ses biens mondiaux. Elle examine ensuite la valeur des biens et des parts, souvent sous-évaluée lorsque les héritiers ou le redevable ne disposent pas d'expertise locale (chapitre 128), la fraction immobilière retenue pour les titres de sociétés étrangères et la durée de domicile du bénéficiaire dans le cas du 3°.

Les montages qui interposent une société étrangère, un trust ou un démembrement entre le non-résident et ses immeubles français sont appréhendés par les règles sur les immeubles détenus indirectement, par la taxe de 3 % et par le régime des trusts. Un acte fictif ou à but exclusivement fiscal peut être écarté sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ou de 40 % si le contribuable n'a ni eu l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal, sans majoration propre. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant de signer (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Croire que le départ à l'étranger supprime l'IFI sur les immeubles français.
• Appliquer l'abattement de 30 % à l'ancien logement familial conservé en France.
• Déduire un emprunt contracté pour un bien situé à l'étranger.
• Revendiquer le plafonnement de l'IFI sans remplir les conditions des non-résidents assimilés.
• Penser qu'une société étrangère interposée fait sortir l'immeuble français des droits de succession.
• Confondre convention sur les revenus et convention sur les successions.
• Oublier la condition de six ans sur dix d'un héritier installé en France, qui étend la taxation aux biens étrangers.
• Espérer imputer en France un impôt étranger payé sur des biens français.
• Déposer la déclaration de succession au service du lieu de l'immeuble au lieu de la recette des non-résidents.
• Laisser passer le délai de douze mois d'un décès survenu à l'étranger.

Dans le troisième exemple, oublier de demander l'imputation coûte 40 000 € à Anne. Pour un décès survenu en France, une déclaration déposée quatorze mois après le décès sur 40 000 € de droits coûte 640 € d'intérêt de retard pour huit mois, plus 4 000 € de majoration selon la notice. À l'IFI, appliquer à tort l'abattement de 30 % à un logement de 800 000 € minore l'assiette de 240 000 €, avec un rappel d'impôt pouvant atteindre 1 680 € au taux de 0,70 %, outre l'intérêt de retard et les majorations.

Liste de contrôle

• Le domicile fiscal de chaque membre de la famille est établi selon l'article 4 B et la convention.
• Les biens français détenus directement et indirectement sont recensés au 1er janvier.
• La fraction immobilière française des titres de sociétés françaises et étrangères est calculée.
• Les dettes retenues se rapportent à des biens imposables.
• L'abattement de 30 % n'est appliqué qu'à une résidence principale située en France.
• La déclaration d'IFI est déposée auprès du service des non-résidents dans les délais.
• Les conventions en matière d'impôt sur la fortune, de successions et de donations sont identifiées pour chaque État.
• La situation du donateur ou du défunt et celle de chaque bénéficiaire sont classées dans l'un des trois cas de l'article 750 ter.
• L'impôt étranger imputable est justifié sur le formulaire n° 2740.
• La déclaration de succession est déposée dans le délai de six ou douze mois au service compétent.
• La taxe de 3 % est vérifiée pour toute entité étrangère détenant des immeubles français.
• L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant toute donation.