Donner un immeuble

La donation d'un immeuble transfère immédiatement la propriété au donataire et déclenche plusieurs impositions distinctes. Les droits de donation portent sur la valeur du bien au jour de l'acte. La taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière s'y ajoutent, comme les émoluments du notaire. La donation produit aussi des effets sur la plus-value future, sur les avantages fiscaux en cours et sur l'imposition des loyers.

Ce chapitre traite la donation d'un immeuble détenu en direct, en pleine propriété. Il expose l'évaluation, les droits et frais, la purge de la plus-value latente, le sort des engagements et des déficits, puis trois situations fréquentes, la donation d'un bien loué, celle d'un bien grevé d'un emprunt et la donation avec charge. Les barèmes figurent au chapitre 106, la donation-partage au chapitre 108 et la donation de la nue-propriété au chapitre 109. Les règles civiles et la gestion locative sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif et la donation de parts dans le Guide des sociétés immobilières, Donner des parts de SCI.

Le cadre de la donation d'un immeuble

La forme et la date

La donation d'un immeuble se fait par acte notarié et suppose l'acceptation expresse du donataire. Le fait générateur des droits est la date de signature de l'acte. C'est à cette date que s'apprécient la valeur du bien, l'âge du donateur, le lien de parenté, les donations antérieures de moins de quinze ans et la loi applicable. Le notaire liquide les droits, les encaisse et accomplit l'enregistrement et la publicité foncière.

Ce que la donation déclenche

Les parties peuvent convenir que le donateur supporte tout ou partie des droits et frais. Cette répartition a un effet sur le prix de revient du donataire, présenté plus loin.

Évaluer l'immeuble au jour de la donation

La valeur vénale réelle

Les droits sont assis sur la valeur vénale réelle de l'immeuble, déterminée par la déclaration détaillée et estimative des parties. Lorsque le bien a été adjugé dans les deux ans qui précèdent ou suivent la donation, la valeur ne peut être inférieure au prix d'adjudication majoré des charges, sauf transformation du bien (article 761 du CGI, BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 80). L'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ne s'applique pas aux donations (même source, § 80).

La valeur se détermine par comparaison avec des ventes de biens similaires, en tenant compte de la surface, de l'état, de la situation et du diagnostic de performance énergétique. Les méthodes et les outils publics, notamment le service Patrim, sont présentés au chapitre 6. Le contrôle des valeurs relève du chapitre 128.

Le bien libre et le bien occupé

La valeur tient compte de l'état d'occupation au jour de la donation. Pour une donation, seule l'occupation par un locataire est prise en compte. Le bien dont le donateur se réserve l'usage est évalué libre de toute occupation (même source, § 90). Un logement loué peut donc être évalué avec une décote d'occupation, que la doctrine ne chiffre pas. Elle se justifie par la durée restant à courir du bail, le niveau du loyer et les ventes de biens occupés comparables.

L'indivision créée par la donation elle-même, par exemple lorsqu'un bien est donné à deux enfants en indivision, ne justifie aucune décote (même source, § 90). Lorsque le donateur se réserve l'usufruit d'un bien loué, on évalue d'abord la pleine propriété occupée, puis on applique le barème de l'article 669 du CGI. Aucune décote supplémentaire n'est admise du seul fait du démembrement (§ 110).

Les droits et les frais

Les droits de donation

Les droits sont liquidés pour chaque donateur et chaque donataire, après l'abattement du lien de parenté et en tenant compte des donations de moins de quinze ans (chapitre 106). Pour un bien commun d'époux mariés sous un régime de communauté, chaque époux donne la moitié et chaque moitié bénéficie de son propre abattement. Pour un bien propre, seul son propriétaire donne.

La taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière

La donation d'un immeuble est soumise à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,60 % prévu par l'article 791 du CGI, majoré des frais d'assiette et de recouvrement. La taxe est assise sur la valeur totale de l'immeuble sans déduction des charges imposées au donataire. Les abattements des droits de donation ne s'y appliquent pas et son assiette ne peut être inférieure à la valeur retenue pour ces droits (BOI-ENR-DMTG-20-40, § 50, § 90, § 100 et § 110). Le taux est réduit de moitié en Guyane (§ 120).

La donation-partage portant sur des immeubles supporte la même taxe (§ 150). La contribution de sécurité immobilière, perçue au profit de l'État lors de la publication, s'ajoute. Son taux de droit commun est de 0,10 % de la valeur publiée. La taxe de publicité foncière reste due même lorsque l'abattement couvre toute la valeur donnée, si bien qu'une donation en franchise de droits n'est jamais gratuite.

Les émoluments du notaire

Les émoluments sont proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés, même lorsque seule la nue-propriété est transmise (service-public.gouv.fr).

Des débours, des frais de formalités et le coût des documents d'urbanisme et hypothécaires s'ajoutent. Le notaire les chiffre dans son devis.

Qui paie et avec quels fonds

Les droits sont dus par le donataire, mais l'acte peut les mettre à la charge du donateur. La prise en charge par le donateur allège le coût immédiat pour le donataire. Elle lui fait perdre en revanche la possibilité d'ajouter ces droits à son prix d'acquisition, puisqu'il ne les a pas supportés (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 90, chapitre 13). Le choix se fait donc en tenant compte de la probabilité d'une revente.

Le donataire qui emprunte pour payer les droits de donation d'un immeuble qu'il loue nu peut déduire les intérêts de ses revenus fonciers. La doctrine range cet emprunt parmi ceux qui servent à la conservation de l'immeuble (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 40, chapitre 29).

La plus-value latente et le prix de revient du donataire

La purge de la plus-value du donateur

La plus-value des particuliers n'est imposable qu'en cas de cession à titre onéreux. La donation n'en est pas une. La plus-value accumulée par le donateur depuis son acquisition n'est donc jamais imposée à son nom. La même règle vaut pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP), pour lequel la transmission à titre gratuit est hors du champ de la plus-value (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 290, chapitre 40).

Le prix d'acquisition du donataire

Pour le donataire, le prix d'acquisition est la valeur retenue dans l'acte de donation. Il est majoré des frais réellement supportés par lui, à savoir les droits de donation, les émoluments et les frais de publicité foncière. Le forfait de 7,5 % pour frais n'est pas ouvert aux acquisitions à titre gratuit (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80, chapitre 13). La durée de détention court à compter de la donation. Le forfait de 15 % pour travaux reste possible après cinq ans de détention (chapitre 88). Lorsque le donataire a pris en charge une dette du donateur, la valeur d'acquisition à retenir pour une revente est la valeur vénale du bien au jour de la donation, avant déduction de la dette (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 280 à § 300).

La donation suivie d'une vente

Le donataire qui revend peu après la donation, au prix de la valeur retenue, ne dégage aucune plus-value. L'opération efface donc la plus-value latente du donateur. Elle est admise lorsque la donation est réelle et antérieure à la vente ainsi que lorsque le prix reste acquis au donataire. Si le donateur appréhende tout ou partie du prix, par un prêt jamais remboursé, un quasi-usufruit organisé après coup ou une rétrocession, la donation est fictive et l'administration taxe la plus-value au nom du donateur sur le fondement de l'abus de droit (chapitre 127).

Le loueur en meublé

Le donataire qui loue le bien en meublé l'amortit sur sa valeur au jour de la donation, ventilée entre terrain et composants (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 270, chapitre 38). Le prix payé par le donateur ne compte plus. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value d'une vente en location meublée non professionnelle. Le sort des amortissements déduits par le donateur avant la donation, lors d'une revente par le donataire, n'est pas traité par les sources officielles consultées. Faites trancher ce point par un rescrit avant une revente proche de la donation (chapitre 40).

Le sort des engagements et des déficits en cours

Le déficit foncier imputé sur le revenu global

L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global n'est définitive que si l'immeuble reste affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). La donation ne figure pas parmi les exceptions dans les sources consultées (chapitre 30). Une donation dans ce délai expose donc le donateur à la reconstitution de ses revenus des années concernées, même si le donataire continue de louer. Avant de signer, faites chiffrer la reprise et envisagez un rescrit.

Le déficit foncier reportable, c'est-à-dire la fraction imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes, est attaché au foyer qui l'a constaté. Il ne passe pas au donataire. Le donateur continue de l'imputer sur ses autres revenus fonciers jusqu'à son expiration. S'il ne possède plus d'immeuble loué, il est perdu.

Les réductions d'impôt et dispositifs d'investissement

Pour les dispositifs Pinel et Denormandie, la donation en pleine propriété comme la donation de la nue-propriété pendant l'engagement entraînent la reprise des réductions, majorant l'impôt de l'année de la rupture (chapitres 52 et 53). La donation consentie après le terme de l'engagement, prorogations comprises, est neutre. Pour les régimes fondés sur une convention, la donation se prépare avec l'organisme signataire avant l'acte.

Les déficits et amortissements du loueur en meublé

Les déficits de location meublée non professionnelle restent imputables sur les seuls revenus de même nature du foyer du donateur, dans le délai de report. Les amortissements non déduits, en attente d'imputation, sont liés au bien et à l'activité du donateur. Les sources consultées ne règlent pas leur sort en cas de donation. Faites examiner la question par l'expert-comptable avant l'acte.

Donner un bien loué

Le bail et les loyers

La donation ne met pas fin au bail. Le donataire devient bailleur et reprend les droits et obligations du contrat, y compris la restitution du dépôt de garantie. Le donateur déclare les loyers encaissés jusqu'à la date de l'acte et le donataire ceux encaissés après, chacun déduisant les charges qu'il a payées pendant sa période de propriété. L'année de la donation, chacun dépose donc une déclaration de revenus fonciers pour sa période. Le seuil du micro-foncier s'apprécie chez chacun, selon ses propres recettes (chapitre 25).

L'évaluation occupée

La décote d'occupation ne s'applique qu'à un bail effectif à un tiers. Un logement loué à un membre de la famille à un loyer très inférieur au marché, ou mis à disposition gratuitement, ne justifie pas la même décote. Si le donateur se réserve l'usufruit, il continue de percevoir les loyers et de les déclarer, le donataire n'ayant que la nue-propriété (chapitre 109).

L'impôt sur la fortune immobilière

Après une donation en pleine propriété, le bien sort de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) du donateur au 1er janvier suivant et entre dans celle du donataire s'il est redevable. Après une donation de la nue-propriété, le donateur usufruitier reste imposable sur la pleine propriété, sauf exceptions légales (chapitres 7 et 81).

Donner un bien grevé d'un emprunt

Trois façons de traiter l'emprunt

Le donateur conserve l'emprunt

La dette personnelle du donateur ne réduit pas la valeur du bien donné. Après la donation, il continue de rembourser un prêt qui a financé un bien qui ne lui appartient plus et dont il ne perçoit plus les loyers. Les intérêts ne sont plus déductibles de ses revenus fonciers au titre de ce bien, faute de revenu correspondant. L'hypothèque ou le privilège du prêteur continue de grever l'immeuble entre les mains du donataire.

Le donataire reprend l'emprunt

L'article 776 bis du CGI permet de déduire de l'assiette des droits les dettes du donateur mises à la charge du donataire, à plusieurs conditions cumulatives (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 130 à § 260).

• La dette est une obligation de payer une somme d'argent et non une obligation de faire.
• Elle est certaine au jour de la donation. Une dette conditionnelle ou litigieuse est exclue.
• Elle se rattache au bien donné, comme un prêt qui a financé son acquisition ou son amélioration.
• Pour un bien autre qu'une entreprise, elle est due à un établissement de crédit. Une dette envers un particulier, même de la famille, n'est pas déductible.
• La prise en charge figure dans l'acte et est notifiée au créancier, sans qu'il soit besoin de son consentement ni d'un commissaire de justice.
• Le donataire prouve, à la demande de l'administration, qu'il a effectivement payé. Cette demande ne peut intervenir plus de trois ans après l'échéance de la dette prévue dans l'acte.

Les droits de succession dus par le donateur ne sont pas déductibles (§ 160). Lorsque la dette reprise est inférieure à la valeur du bien, l'opération reste une donation pour le tout, sauf si les parties ont clairement distingué une partie gratuite et une partie onéreuse. Lorsque la dette atteint la valeur vénale du bien, l'opération est une mutation à titre onéreux pour le tout (§ 200). En cas de démembrement ou de bien indivis, seule la fraction de la dette correspondant aux droits transmis est déductible.

La taxe de publicité foncière reste calculée sur la valeur du bien sans déduction de la dette (§ 270). La banque doit accepter le changement d'emprunteur, ce qui suppose souvent un nouvel examen de la solvabilité du donataire et de son assurance emprunteur.

La donation avec charge

Les charges imposées au donataire

La donation avec charge oblige le donataire à une prestation au profit du donateur ou d'un tiers. Il peut s'agir de payer une dette du donateur, de lui verser une rente, de verser une somme à un frère ou à une sœur ou de prendre soin du donateur. Seules les dettes qui remplissent les conditions de l'article 776 bis sont déductibles de l'assiette des droits. Une obligation de faire, comme l'entretien ou les soins, n'est pas une dette déductible (§ 130).

La charge transforme l'acte en acte mixte, en partie gratuit et en partie onéreux. La doctrine retient une analyse globale. Tant que la charge reste inférieure à la valeur du bien, l'acte reste une donation, sauf ventilation claire par les parties. Lorsqu'elle atteint la valeur du bien, il s'agit d'une vente, avec les droits de mutation à titre onéreux et, pour le donateur devenu vendeur, la plus-value imposable selon les règles des ventes (§ 200, chapitres 11 et 87).

L'inexécution des charges et le retour du bien

Le donateur peut demander en justice la révocation de la donation lorsque le donataire n'exécute pas les charges. L'acte peut aussi prévoir un droit de retour conventionnel si le donataire décède avant le donateur. La loi prévoit en outre un retour au profit des parents lorsque l'enfant donataire décède sans descendance.

Lorsque le bien revient au donateur par l'effet d'un droit de retour légal ou conventionnel et qu'il est de nouveau donné en ligne directe dans les cinq ans du retour, les droits payés lors de la première donation s'imputent sur ceux de la seconde. Le donateur peut aussi demander la restitution des droits acquittés lors de la première donation avant le 31 décembre de la deuxième année suivant le décès du donataire (article 791 ter du CGI, BOI-ENR-DMTG-20-30-20-60, § 30 et § 40).

Les situations particulières

Les couples

Les époux mariés sous un régime de communauté donnent ensemble un bien commun, chacun pour moitié. Un époux peut aussi donner un bien à son conjoint avec l'abattement de 80 724 €, ce qui se rencontre pour rééquilibrer les patrimoines d'époux séparés de biens. Entre partenaires de pacte civil de solidarité (PACS), le même abattement est remis en cause si le PACS est rompu avant la fin de l'année qui suit sa conclusion. Entre concubins, la donation est taxée à 60 % sans abattement (chapitre 106).

Les enfants mineurs

Un mineur peut recevoir un immeuble. Ses représentants légaux acceptent pour lui. Lorsque le donateur est l'un d'eux, un conflit d'intérêts peut imposer l'intervention de l'autre parent ou d'un administrateur désigné, surtout si la donation comporte des charges. Les loyers sont imposés au foyer des parents tant que l'enfant y est rattaché et le bien figure à l'IFI de ce foyer (chapitres 3 et 81). Le plafond du déficit foncier reste celui du foyer.

L'indivision et le démembrement

La donation de la quote-part indivise d'un bien suit les mêmes règles, sur la valeur de cette quote-part. Une donation à plusieurs enfants en indivision crée une indivision dont la sortie supportera le droit de partage (chapitre 8). La donation de la nue-propriété ou de l'usufruit relève du chapitre 109.

Les non-résidents

Un immeuble situé en France entre toujours dans le champ des droits de donation français, quel que soit le domicile des parties. Lorsque le donateur est domicilié en France, tous ses biens sont concernés, y compris un immeuble situé à l'étranger. Un donateur non-résident qui donne un immeuble étranger à un bénéficiaire domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années est aussi taxé en France (article 750 ter du CGI, chapitres 4 et 117). Les conventions fiscales et l'imputation de l'impôt étranger peuvent modifier ce résultat (chapitre 118).

Les sociétés

La donation d'un immeuble à une société, même familiale, est une libéralité à une personne morale sans lien de parenté, taxée au tarif des non-parents. La transmission d'un immeuble logé dans une société à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) se fait par la donation des parts, sur leur valeur nette des dettes sociales. Ce point distingue la donation de parts de celle d'un immeuble détenu en direct, où la dette personnelle n'est déductible que dans le cadre de l'article 776 bis.

L'outre-mer

Dans les départements d'outre-mer, les droits de donation suivent le droit commun. En Guyane, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière sont réduits de moitié pour les biens qui y sont situés (article 1043 A du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-50-40, § 130). Les collectivités à fiscalité propre relèvent du chapitre 121.

Les situations transitoires

La date de signature de l'acte fixe la loi applicable, la valeur et la tranche d'âge du donateur pour une donation démembrée. Une donation envisagée en fin d'année doit tenir compte des textes en discussion. L'exonération des dons d'argent pour un logement neuf ou une rénovation énergétique, qui court jusqu'au 31 décembre 2026 sauf prorogation, vise des sommes d'argent et non la donation d'un immeuble existant (chapitre 110).

Les exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, les droits sont arrondis à l'euro et les frais d'assiette et débours ne sont pas chiffrés.

Premier exemple, un appartement loué donné par un couple

Un couple marié sous le régime de la communauté a acheté en 2005 pour 120 000 € un appartement aujourd'hui loué. Libre, il vaudrait 250 000 €. Une décote d'occupation de 10 %, justifiée par un bail récent et un loyer de marché, est retenue, soit 225 000 €. Les époux le donnent en 2026 à leur fille unique, qui n'a reçu aucune donation.

Si les parents avaient vendu le bien 225 000 € en 2026, après vingt et un ans de détention et avec les forfaits de 7,5 % et 15 %, la plus-value brute aurait été de 78 000 €. L'impôt sur le revenu, après abattement de 96 %, aurait été de 593 € et les prélèvements sociaux, après abattement de 26,4 %, de 9 874 €. Ces 10 467 € ne sont jamais dus. Si la fille paie elle-même tous les frais, son prix d'acquisition est de 231 598 €.

Deuxième exemple, un studio grevé d'un emprunt

Un père veuf donne à son fils unique un studio loué de 180 000 €. Il reste 60 000 € à rembourser sur le prêt bancaire qui en a financé l'achat. Aucune donation antérieure n'existe.

La reprise du prêt réduit les droits de 12 000 €. Le fils supporte en contrepartie les 60 000 € restant dus et doit justifier les paiements. Pour une revente, sa valeur d'acquisition reste de 180 000 €, majorée des frais qu'il a payés. La taxe de publicité foncière ne change pas.

Troisième exemple, vendre puis donner ou donner puis vendre

Une mère veuve de 70 ans a acheté en 2016 pour 150 000 € un appartement qui vaut 300 000 € en 2026. Elle veut que son fils unique, majeur, dispose du produit de la vente. On ignore la commission d'agence.

Dans la première colonne, la plus-value brute de 116 250 € est taxée après abattements de 30 % et de 8,25 %, la surtaxe portant sur 81 375 €. Dans la seconde, le prix d'acquisition du fils, frais et droits compris, dépasse le prix de vente et aucune plus-value n'apparaît. L'écart d'environ 15 685 € n'existe que si la donation est réelle, antérieure à tout engagement de vente et si le prix reste acquis au fils. Une promesse de vente signée par la mère avant la donation ruinerait le schéma.

Quatrième exemple, l'erreur de valeur

Un parent veuf donne à son enfant unique un appartement déclaré pour 200 000 € alors que les ventes comparables situent sa valeur à 250 000 €. Les droits déclarés sont de 18 194 €. L'administration rehausse la valeur à 250 000 € et réclame 10 000 € de droits supplémentaires, avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 480 € après deux ans, ainsi qu'une majoration de 40 %, soit 4 000 €, si elle établit un manquement délibéré. Faute de redressement, la valeur sous-évaluée resterait le prix d'acquisition de l'enfant et alourdirait la plus-value d'une revente.

Comparer les principales options

Pour un bien de 300 000 € donné par un parent veuf de 65 ans à un enfant unique sans donation antérieure, les droits varient ainsi.

Chaque option a son coût propre. La nue-propriété réduit les droits mais prive le donataire des loyers. La reprise du prêt réduit les droits mais transfère une dette. L'attente du décès évite les frais d'une donation mais expose la hausse future de la valeur aux droits de succession.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle la valeur déclarée, la réalité du dépouillement et la chronologie des opérations. L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) lui permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration automatique.

• La donation suivie d'une vente lorsque le donateur récupère le prix ou lorsque la vente était engagée avant l'acte.
• La reprise d'une dette fictive ou sans lien avec le bien, ou une dette non effectivement remboursée par le donataire.
• La décote d'occupation fondée sur un bail de complaisance à un proche.
• La donation consentie à un enfant qui redonne aussitôt à un tiers, pour bénéficier de deux abattements en ligne directe au lieu du tarif applicable au tiers.

La procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF permet de soumettre un projet à l'administration. Si elle n'a pas répondu dans les six mois, l'abus de droit ne peut plus être invoqué (chapitres 10 et 127). Le rescrit valeur de l'article L18 n'est pas ouvert pour un immeuble détenu en direct (chapitre 6).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée définitivement. Selon les présentations publiées, son article 4 vise les dons de sommes d'argent, avec un relèvement de l'exonération des dons familiaux et un taux réduit de 6 % pour certains bénéficiaires de moins de 50 ans. Les députés l'ont voté en séance le 16 octobre 2026 en portant l'exonération à 100 000 € jusqu'au 31 décembre 2027. Ils ont aussi voté des amendements prorogeant jusqu'en 2030 l'exonération pour un logement neuf ou une rénovation énergétique (chapitres 106 et 110). Ces votes de première lecture restent provisoires. Aucune mesure publiée ne modifie la taxation de la donation d'un immeuble existant, la taxe de publicité foncière ou l'article 776 bis. Vérifiez le texte adopté avant tout acte signé fin 2026 ou en 2027 (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Sous-évaluer le bien. Dans le quatrième exemple, 10 000 € de droits, 480 € d'intérêt et jusqu'à 4 000 € de majoration.
• Oublier un engagement Pinel ou Denormandie en cours. La donation entraîne la reprise de toutes les réductions obtenues.
• Donner dans les trois ans d'une imputation de déficit foncier. Les revenus des années concernées sont reconstitués.
• Croire que la dette personnelle du donateur réduit les droits. Dans le deuxième exemple, l'écart atteint 12 000 € entre prêt conservé et prêt repris.
• Faire payer les droits par le donateur sans mesurer l'effet sur la revente. Le donataire perd la majoration de son prix d'acquisition.
• Signer une promesse de vente avant la donation. La plus-value redevient celle du donateur.
• Appliquer une décote d'occupation à un bien loué à un proche à un loyer symbolique. Le rehaussement suit.
• Oublier la taxe de publicité foncière. Elle reste due même lorsque l'abattement couvre toute la valeur.

Procéder pas à pas

1. Vérifier la situation du bien. Bail en cours, engagements de dispositifs, déficits imputés depuis moins de trois ans, prêts et sûretés.
2. Évaluer. Ventes comparables, état d'occupation, diagnostic de performance énergétique, rapport écrit et daté.
3. Choisir la forme. Pleine propriété ou nue-propriété, donation simple ou donation-partage, traitement de l'emprunt, charges éventuelles.
4. Chiffrer. Droits par donateur et par donataire avec rappel, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments, reprise éventuelle d'avantages.
5. Décider qui paie. Prise en charge des droits et frais, en tenant compte de la revente envisagée.
6. Préparer la banque. Accord sur la reprise du prêt et notification au créancier.
7. Signer et publier. Acte notarié, acceptation, enregistrement et publicité foncière.
8. Gérer l'après. Information du locataire, déclarations de revenus de chacun pour l'année, IFI au 1er janvier suivant, conservation de l'acte pour la plus-value.

Liste de contrôle

1. La date de signature est fixée en tenant compte des textes en discussion.
2. La valeur est justifiée par des ventes comparables et l'état d'occupation.
3. Les donations antérieures de moins de quinze ans sont recensées.
4. Aucun engagement de dispositif ni délai de déficit foncier n'est en cours, ou leur reprise est chiffrée.
5. Le traitement de l'emprunt est arrêté et la banque a donné son accord.
6. Les conditions de l'article 776 bis sont réunies si une dette est reprise.
7. Les charges éventuelles sont rédigées et leur coût fiscal mesuré.
8. Le payeur des droits et frais est désigné dans l'acte.
9. Aucune promesse de vente n'est signée par le donateur avant l'acte.
10. Le locataire est informé et le dépôt de garantie transféré.
11. Les loyers de l'année sont répartis entre donateur et donataire.
12. L'acte et les justificatifs de frais sont conservés pour la plus-value future.