Le passif successoral et les dettes immobilières

Les droits de succession frappent la valeur nette des biens laissés par le défunt. Chaque dette admise réduit la base taxable, au taux marginal de chaque héritier. Pour un bailleur, le passif comprend souvent des emprunts, des dépôts de garantie, des charges de copropriété, des impôts locaux et parfois des prêts familiaux. Il est aussi l'un des premiers points contrôlés, parce que la loi présume fictives ou éteintes plusieurs catégories de dettes.

Ce chapitre expose les conditions générales de déduction, les dettes exclues par la loi, le traitement des emprunts immobiliers et de l'assurance emprunteur, les impôts dus par le défunt, les déductions forfaitaires ou spéciales et la règle propre aux dettes de restitution nées d'un quasi-usufruit. La déclaration elle-même relève du chapitre 112, l'évaluation des immeubles du chapitre 111 et les dettes déductibles à l'impôt sur la fortune immobilière du chapitre 83. Le point de vue des héritiers d'un bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le cadre légal

Les textes

L'article 768 du Code général des impôts (CGI) pose le principe de la déduction des dettes à la charge du défunt dont l'existence au jour de l'ouverture de la succession est dûment justifiée. L'article 769 impute par priorité certaines dettes sur les biens exonérés. L'article 773 exclut cinq catégories de dettes présumées fictives ou éteintes. L'article 774 bis, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2024, écarte les dettes de restitution nées d'un quasi-usufruit sur une somme d'argent. Les articles 775 à 775 sexies organisent les frais funéraires et plusieurs déductions spéciales.

La doctrine figure au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) dans la série BOI-ENR-DMTG-10-40-20. Le document des règles générales est en vigueur depuis le 30 octobre 2014 (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10). Celui des dettes non déductibles a été mis à jour le 26 septembre 2024 pour intégrer l'article 774 bis (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20). Celui des dettes soumises à imputation spéciale date du 12 septembre 2012 (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-40).

Les dettes sont détaillées dans la déclaration de succession, avec une copie des justificatifs (service-public.gouv.fr). La notice officielle exige qu'elles puissent être justifiées par tout moyen écrit (notice 2705-NOT-SD).

Les conditions générales de déduction

Une dette personnelle du défunt existant au décès

Seules les dettes à la charge personnelle du défunt au jour du décès sont déductibles. Les dettes nées après le décès ne le sont pas, sauf exceptions légales comme les frais funéraires (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 1 et § 10). Les honoraires du notaire chargé de la succession, les frais de notoriété et les droits de succession eux-mêmes ne sont donc pas déductibles (même source, § 147 et § 240).

Une dette issue d'un contrat antérieur au décès est déductible dès lors qu'elle existe, même si elle n'est pas encore exigible (§ 100). C'est le cas du capital restant dû d'un emprunt immobilier, qui sera remboursé sur de nombreuses années. Une dette non encore chiffrée figure pour mémoire dans la déclaration et donne lieu ensuite à une réclamation (§ 30).

Les dettes incertaines, litigieuses ou conditionnelles

La doctrine écarte les dettes d'existence incertaine et les dettes litigieuses tant que le litige n'est pas tranché. Une dette sous condition suspensive n'est déductible que si la condition se réalise entre le décès et le dépôt de la déclaration. Une dette sous condition résolutoire est déductible, sous réserve d'un complément de droits si la condition se réalise ensuite (§ 40 à § 60 et § 90).

L'obligation de faire n'est pas déductible et des travaux dont le montant n'est pas déterminé ne constituent pas une dette certaine (§ 70). Un devis signé pour des travaux non réalisés au décès pose donc une question de preuve, alors qu'une facture impayée de travaux exécutés avant le décès est déductible.

Le cautionnement

Le cautionnement est une obligation éventuelle. Il n'est pas déductible, même solidaire, tant qu'aucune demande de paiement n'a été adressée à la caution au jour du décès (§ 80). Le bailleur associé d'une société civile immobilière (SCI) qui s'était porté caution du prêt de la société ne transmet donc pas une dette déductible du seul fait de cet engagement. La situation change si la banque a déjà actionné la caution avant le décès.

Les dettes solidaires et les dettes de communauté

Une dette solidaire se divise par parts viriles entre codébiteurs, sauf preuve contraire. Seule la part du défunt est déductible. Lorsque le défunt et son héritier ont emprunté solidairement, la fraction incombant à l'héritier n'est pas déductible (§ 110). Les dettes de communauté ne sont déductibles qu'à concurrence de la part contributive du défunt (§ 370). En pratique, elles s'imputent sur l'actif de communauté avant le partage par moitié, ce qui revient au même résultat.

La preuve

La preuve se fait par des actes, des écrits ou des présomptions graves, précises et concordantes. Le témoignage et l'aveu des héritiers, même consignés dans un inventaire ou un partage, ne suffisent pas. Le titre peut être postérieur au décès, à condition que l'antériorité de la dette soit établie (§ 160). Pour un emprunt, la preuve résulte de l'offre de prêt, du tableau d'amortissement et d'une attestation du prêteur indiquant le capital restant dû et les intérêts courus à la date du décès.

Les dettes exclues par la loi

Le tableau de l'article 773

Ce tableau résume la doctrine en vigueur (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 1 à § 130). Une facture d'artisan ou un appel de charges impayé depuis plus de trois mois au décès n'est déductible que si le créancier atteste qu'il reste dû. L'exclusion hypothécaire ne joue pas si l'inscription a été renouvelée avant le décès.

Les dettes envers les héritiers

Les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers ou de personnes interposées sont présumées fictives. Sont visés les héritiers, y compris les légataires universels, à titre universel ou particulier. Les personnes interposées sont le père et la mère, les enfants et descendants et l'époux de l'héritier. La qualité s'apprécie au jour du décès (même source, § 20 à § 40).

La preuve contraire n'est admise que si la dette résulte d'un acte authentique ou d'un acte sous signature privée ayant date certaine avant le décès autrement que par le décès d'une partie. Un acte sous signature privée non enregistré ne suffit pas et la Cour de cassation interprète ce texte strictement (§ 80 à § 100). Un prêt d'un enfant à son parent, matérialisé par une simple reconnaissance de dette, n'est donc pas déductible, même si les virements bancaires prouvent la remise des fonds.

La présomption ne vise que les dettes consenties par le défunt. Restent déductibles les dettes nées d'une décision de justice, les dettes d'origine délictuelle ou quasi contractuelle et les dettes du tuteur envers son pupille (§ 50 à § 70). Une dette envers un héritier exclu par testament reste aussi déductible.

Les emprunts immobiliers

Le capital restant dû et les intérêts

Le capital restant dû au jour du décès et les intérêts échus et non payés sont déductibles, à condition d'être justifiés (service-public.gouv.fr). Les mensualités prélevées après le décès ne s'ajoutent pas au passif, la dette étant déjà comptée pour son capital.

Pour un prêt in fine, l'intégralité du capital est due au décès et figure au passif. La règle d'amortissement fictif du prêt in fine est propre à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et ne s'applique pas aux droits de succession (chapitre 83). Lorsque le prêt est adossé à un contrat d'assurance vie nanti, le traitement dépend de la désignation du bénéficiaire du contrat, présentée plus loin et au chapitre 114.

L'assurance emprunteur

Lorsqu'un emprunt est garanti par une assurance décès dont le capital revient au prêteur, ni le capital versé par l'assureur ni la dette garantie ne sont pris en compte dans l'actif et le passif de la succession (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 360). La notice officielle range aussi les dettes éteintes parmi les dettes non déductibles (notice 2705-NOT-SD). Le prélèvement de l'article 990 I du CGI ne s'applique pas non plus aux sommes versées au prêteur au titre d'une assurance emprunteur (chapitre 114).

La part du prêt non couverte reste une dette. Pour un couple, la quotité assurée sur chaque tête détermine ce qui subsiste. Avec une couverture à 100 % sur chaque tête, l'assureur rembourse tout le capital au premier décès. Avec 50 % sur chaque tête, la moitié subsiste et reste une dette du couple. Interrogez l'assureur avant le dépôt et déclarez la dette pour mémoire si sa décision n'est pas rendue.

Ce tableau vise un couple marié sous un régime de communauté dont le prêt finance un bien commun. La dette commune restante est déduite de la communauté, dont la moitié entre dans la succession. Les montants sont illustratifs.

L'emprunt garanti par un bien exonéré ou contracté pour l'acquérir

Les dettes contractées pour l'achat ou dans l'intérêt de biens compris dans la succession et exonérés de droits s'imputent par priorité sur la valeur de ces biens. En cas d'exonération partielle, le passif n'est déductible que dans la même proportion que la fraction taxable du bien (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-40, § 1 et § 10). Un emprunt qui a financé des bois exonérés aux trois quarts ne réduit donc les autres biens que pour un quart.

Les dettes garanties par des biens exonérés suivent la même imputation lorsque l'administration établit que l'emprunt a été contracté pour soustraire le patrimoine aux droits (même source, § 20). Ces règles s'appliquent même si le bien exonéré fait l'objet d'un legs particulier (§ 30). Elles visent en pratique les biens ruraux, forestiers, professionnels ou couverts par un engagement de conservation.

L'emprunt pour payer des droits ou une soulte

L'emprunt contracté par les héritiers pour payer les droits de succession ou une soulte de partage est une dette des héritiers, née après le décès. Il ne figure pas au passif de la succession. Ses intérêts peuvent en revanche être déduits des revenus fonciers de l'héritier qui loue le bien reçu, lorsqu'il finance des droits de mutation à titre gratuit (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 40, chapitre 29).

Les dettes liées à la gestion locative

Les dépôts de garantie ne sont pas un actif du défunt, mais une dette envers les locataires, comme le relève le Guide du bailleur professionnel, La succession du loueur professionnel. Les travaux votés en assemblée générale de copropriété mais non encore appelés au décès soulèvent une question de certitude et d'exigibilité que la doctrine lue ne tranche pas expressément. Faites-la examiner par le notaire au vu du procès-verbal et du calendrier des appels.

Les impôts dus par le défunt

Le principe

Les impôts dus par le défunt sont déductibles dans les conditions ordinaires, même lorsqu'ils sont mis en recouvrement après le décès (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 170). La fiche officielle cite les impôts dus par le défunt parmi les dettes déductibles et précise que la taxe foncière et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de l'année du décès sont déductibles en totalité (service-public.gouv.fr). La notice de la déclaration mentionne l'impôt sur le revenu, les impôts locaux et l'IFI.

Le tableau par impôt

Ce tableau résume la doctrine (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 170 à § 240). L'impôt sur le revenu de l'année du décès n'est déductible qu'une fois mis en recouvrement, par voie de réclamation. En pratique, il figure pour mémoire dans la déclaration de succession déposée dans les six mois, puis donne lieu à une demande de restitution partielle des droits l'année suivante.

L'impôt sur le revenu de l'année du décès

L'impôt sur le revenu dû au titre de la période du 1er janvier au décès comprend les loyers encaissés par le défunt jusqu'à cette date. Lorsque le défunt était marié ou pacsé, une déclaration commune couvre cette période puis le survivant dépose une déclaration individuelle (chapitre 133). La dette d'impôt afférente aux revenus communs est en principe une dette commune, dont la moitié pèse sur la succession.

Les rappels après contrôle

Un rappel d'impôt notifié après le décès au titre de revenus du défunt est une dette de la succession. Lorsqu'une transaction intervient après le décès, seule la somme définitivement arrêtée est déductible (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 210). Une dette fiscale contestée reste une dette litigieuse, non déductible tant que le litige n'est pas tranché (§ 60).

Les frais funéraires et les déductions spéciales

Les frais funéraires

Les frais funéraires sont déduits pour un montant forfaitaire de 1 500 €, ou pour la totalité de l'actif s'il est inférieur, sans justification. Sont visés les frais d'inhumation, les avis d'obsèques, le caveau et le transport du corps. Les frais de monument funéraire, de deuil et d'achat de fleurs et couronnes sont exclus (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 120). Le plafond de 1 500 € est le même sur la fiche officielle (service-public.gouv.fr). Des obsèques de 6 000 € ne réduisent donc l'actif que de 1 500 €.

Les frais de dernière maladie et d'hébergement

Les frais de santé et les frais d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes restant dus au décès sont déductibles comme toute dette existant à cette date (service-public.gouv.fr). La notice vise les frais de dernière maladie non encore remboursés. Les remboursements à venir de l'assurance maladie ou d'une mutuelle viennent en diminution de la dette ou à l'actif comme créance.

Les autres déductions spéciales

Ces règles figurent dans la doctrine (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 130 à § 147 et § 260 à § 300). La déduction pour reconstitution des titres s'applique aux successions ouvertes depuis le 30 décembre 2013. Elle couvre les frais de recherches généalogiques, de reconstitution cadastrale ou d'attestation, mais non les frais de notoriété, de dépôt de testament ou de délivrance de legs. Elle concerne surtout les immeubles détenus sans titre régulier.

Le quasi-usufruit et les dettes de restitution

La règle depuis le 29 décembre 2023

Pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, les dettes de restitution exigibles au décès et portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ne sont pas déductibles. Le texte vise la donation de la nue-propriété d'une somme d'argent avec réserve d'usufruit et la vente d'un bien démembré dont le prix a été attribué à l'usufruitier en quasi-usufruit (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 200 à § 220). Le report de l'usufruit sur un bien autre qu'une somme d'argent, comme des valeurs mobilières ou un contrat de capitalisation, ne crée pas de dette de restitution au sens du texte, sauf cession ultérieure.

Le montant non déductible est soumis aux droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire créancier, selon son lien de parenté avec l'usufruitier. Les droits de donation déjà payés s'imputent sous conditions. Une créance irrécouvrable n'est pas imposable pour sa part irrécouvrable (même source, § 280 à § 350).

Les dettes qui restent déductibles

Restent déductibles, à condition de justifier qu'elles ne procèdent pas d'un objectif principalement fiscal, les dettes nées du prix de cession d'un bien démembré. La doctrine retient comme indices le temps écoulé depuis le démembrement, les motifs patrimoniaux de la vente et la latitude laissée à l'usufruitier. La preuve est impossible lorsque l'opération a été qualifiée d'abus de droit au sens de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) (même source, § 230 à § 260).

Sont hors du champ les sommes issues de l'option du conjoint survivant pour l'usufruit légal, d'un avantage matrimonial ou d'un préciput, ainsi que les sommes dont le défunt n'a pas pris l'initiative, comme une indemnité d'expropriation ou une distribution de dividendes. Le sont aussi les usufruits institués par un contrat d'assurance vie et ceux consentis à un partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou à un concubin (§ 270 à § 275). Le compte courant d'associé démembré est traité dans le Guide des sociétés immobilières, Le quasi-usufruit et le compte courant.

Les situations particulières

Les couples mariés, pacsés et concubins

Sous un régime de communauté, les dettes communes sont déduites de l'actif de communauté avant le partage par moitié. Les récompenses dues par la communauté au défunt ou par le défunt à la communauté modifient sa part. Une dette propre du défunt, par exemple un emprunt pour un bien reçu de ses parents, ne pèse que sur sa succession. Sous séparation de biens, chaque époux répond de ses dettes personnelles et de sa part des dettes indivises.

Les partenaires de PACS et les concubins qui ont acheté ensemble un logement à crédit sont en général coemprunteurs solidaires. Seule la part du défunt dans la dette est déductible de sa succession, soit la moitié à défaut de preuve contraire. Le partenaire de PACS est exonéré sur ce qu'il recueille par testament. Le concubin légataire supporte 60 %, de sorte que la déduction du passif a pour lui un effet direct et important.

Les enfants mineurs

La doctrine admet la déduction des dettes du tuteur envers son pupille, qui ne sont pas des dettes consenties au sens de l'article 773 (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 50 à § 70). Une dette du parent défunt née de l'administration légale des biens de son enfant mineur, par exemple une somme reçue pour lui, relève d'une logique voisine. Elle doit être prouvée et son traitement se fait confirmer par le notaire.

Le démembrement

Lorsque le défunt était usufruitier, ses obligations d'usufruitier au jour du décès, comme les charges d'entretien échues, sont des dettes déductibles. Les grosses réparations incombent au nu-propriétaire et ne sont pas une dette de l'usufruitier défunt. Lorsque le défunt était nu-propriétaire, la nue-propriété qu'il transmet est évaluée selon l'âge de l'usufruitier et les dettes qui s'y rattachent, comme un emprunt d'acquisition de la nue-propriété, sont déductibles selon les règles générales (chapitre 7).

L'indivision

Le défunt indivisaire transmet sa quote-part des biens et sa quote-part des dettes indivises. Un emprunt souscrit par tous les indivisaires pour un bien indivis est déductible pour la part du défunt. Les avances faites par un coïndivisaire pour le compte du défunt, par exemple le paiement de sa part de taxe foncière, sont des dettes du défunt envers ce coïndivisaire. Si celui-ci est aussi héritier, la présomption de fictivité s'applique et la dette doit avoir été constatée par un acte ayant date certaine.

Les non-résidents

Lorsque le défunt était domicilié hors de France et que seuls ses biens français sont imposables, seul le passif grevant ces biens est admis en déduction (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-40, § 40). Un emprunt contracté pour un bien situé à l'étranger ne réduit donc pas les droits français. Les dettes contractées à l'étranger sont déduites dans les mêmes conditions que celles contractées en France. La territorialité est traitée au chapitre 117.

Les sociétés à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés

Les dettes d'une SCI, qu'elle soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), ne figurent pas au passif de la succession de l'associé. Elles réduisent la valeur des parts déclarées à l'actif. Le compte courant que l'associé détenait dans la société est une créance à l'actif.

L'assurance emprunteur souscrite sur la tête de l'associé pour un prêt de la société rembourse une dette de la société. La valeur des parts au jour du décès tient compte de cette indemnité, comme l'explique le Guide des sociétés immobilières, La transmission au décès d'un associé. Une société qui change de régime fiscal ne modifie pas ce raisonnement, mais l'impôt latent sur les plus-values d'une société à l'IS pèse sur la valeur des parts.

L'outre-mer

Les règles du passif s'appliquent dans les départements d'outre-mer. Les collectivités d'outre-mer à fiscalité propre relèvent du chapitre 121.

Les situations transitoires

La loi applicable est celle du jour du décès. L'article 774 bis, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, s'applique aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, y compris lorsque le démembrement ou la donation de la nue-propriété est antérieur. La déduction des frais de reconstitution des titres vise les successions ouvertes depuis le 30 décembre 2013. Une dette déclarée pour mémoire dans une succession ancienne reste régie par la loi du décès lorsqu'elle est chiffrée et réclamée plus tard.

Trois exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Premier exemple, le passif d'une bailleuse

Jeanne, veuve, décède en avril 2026 en laissant deux enfants. Son actif brut atteint 600 000 €, dont 480 000 € d'immeubles loués et 120 000 € de liquidités. Son premier prêt laisse 90 000 € de capital, assuré à 100 %. Son second prêt, souscrit après l'âge limite de l'assurance, laisse 40 000 € non assurés. Son fils Marc lui a prêté 30 000 € par une reconnaissance de dette non enregistrée. Restent dus l'IFI de 2026 pour 3 100 €, la taxe foncière de 2026 pour 4 500 €, une facture de toiture de février 2026 pour 8 000 €, des charges de copropriété appelées en mars pour 900 € et les dépôts de garantie pour 2 100 €. Les obsèques ont coûté 6 200 €. Une facture de plombier de novembre 2025, soit plus de trois mois avant le décès, reste impayée pour 1 200 € sans attestation du créancier.

Avec le passif admis, l'actif net est de 539 900 €, soit 269 950 € par enfant. Après l'abattement de 100 000 €, chaque enfant paie 32 184 € de droits. Avec le passif déclaré à tort, l'actif net tomberait à 414 000 € et les droits à 19 594 € par enfant. L'écart atteint 12 590 € par enfant, soit 25 180 € au total. Ce rappel porte intérêt de retard à 0,20 % par mois, soit environ 604 € par enfant après deux ans, avec le cas échéant une majoration.

Si le prêt du fils avait été constaté par un acte notarié ou enregistré avant le décès, il serait déductible. Les droits de chaque enfant tomberaient à 29 184 €. L'impôt sur le revenu de 2026 dû au titre de la période antérieure au décès, estimé à 2 400 €, figure pour mémoire. Une fois mis en recouvrement, il permet de réclamer 240 € de droits par enfant.

Deuxième exemple, le couple et l'assurance emprunteur

Un couple marié sous la communauté légale doit 200 000 € sur le prêt d'un immeuble loué commun. L'époux décède. Selon la quotité assurée, la dette commune restante est nulle, de 100 000 € ou de 200 000 €, comme le montre le tableau de la section sur l'assurance emprunteur. La succession supporte la moitié de cette dette commune, soit 0 €, 50 000 € ou 100 000 €. Pour deux enfants dont la part taxable se situe dans la tranche à 20 %, chaque tranche de 50 000 € de passif en moins dans la succession augmente les droits totaux de 10 000 €.

L'assurance à 100 % augmente donc les droits, puisque la dette disparaît, sans créer de perte pour la famille dont le prêt est remboursé. Déduire la dette en ignorant le remboursement de l'assureur serait inexact.

Troisième exemple, le défunt non résident

Un père domicilié dans un État sans convention successorale avec la France décède en 2026. Ses deux enfants, domiciliés hors de France depuis plus de dix ans, héritent d'un appartement à Lille estimé à 400 000 € et d'une maison à l'étranger. Le prêt de l'appartement laisse 80 000 € et celui de la maison 150 000 €. Seul l'appartement est taxable en France. L'actif net français est de 320 000 €, soit 160 000 € par enfant et 10 194 € de droits chacun après l'abattement de 100 000 €.

Si le prêt de la maison étrangère était déduit à tort, l'actif net français tomberait à 170 000 €, soit 85 000 € par enfant, sans aucun droit. L'administration écarte cette déduction et réclame 20 388 € au total avec l'intérêt de retard. L'imposition éventuelle dans l'État de résidence relève des chapitres 117 et 118.

Comparer les catégories de dettes

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie en priorité les dettes envers les héritiers, les prêts couverts par une assurance décès, les dettes anciennes et les montants arrondis sans pièce. Elle rapproche les emprunts déclarés des fichiers bancaires et des tableaux d'amortissement. Une dette écartée produit un rappel au taux marginal de l'héritier, avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 % (chapitre 126).

L'article L64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs, comme une reconnaissance de dette sans remise de fonds, ou les actes à but exclusivement fiscal. La majoration est de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal. Les situations à risque sont les emprunts souscrits peu avant le décès pour créer un passif sans emploi réel, les prêts familiaux constatés à la dernière minute et les montages de quasi-usufruit sur prix de vente. Un projet peut être soumis à l'administration par la procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF, l'absence de réponse dans les six mois interdisant ensuite d'invoquer l'abus de droit (chapitres 10 et 127).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en première lecture et aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Selon les présentations publiées par la presse spécialisée, il ne modifie pas les articles 768 à 775 sexies du CGI relatifs au passif successoral. Sa réforme des contrats d'assurance vie adossés à des fonds dédiés concerne l'actif taxable et non le passif (chapitre 114). Le suivi du texte figure au chapitre 136.

Les erreurs fréquentes

• Déduire un prêt remboursé par l'assurance emprunteur. Dans le premier exemple, 90 000 € déduits à tort réduisent les droits de 18 000 € au taux de 20 %.
• Déduire un prêt familial non constaté. Les 30 000 € prêtés par le fils ne sont pas admis et le rappel atteint 6 000 € au total.
• Déduire les frais d'obsèques réels. Au-delà de 1 500 €, rien n'est admis. Sur 6 200 € de frais, 4 700 € sont rejetés.
• Oublier les dépôts de garantie. Pour 2 100 € de dépôts, l'oubli coûte 420 € de droits au taux de 20 %.
• Déduire l'impôt sur le revenu estimé. Il ne se déduit qu'une fois mis en recouvrement, par réclamation.
• Déduire au passif les dettes d'une SCI. La valeur des parts en tient déjà compte et la dette serait comptée deux fois.
• Ignorer l'article 774 bis. Une dette de restitution de 200 000 € écartée peut coûter jusqu'à 40 000 € de droits au taux de 20 %, sous déduction des droits de donation imputables.

Procéder pas à pas

1. Recenser les dettes au jour du décès. Emprunts, factures, charges, impôts, dépôts de garantie, dettes familiales.
2. Interroger les assureurs emprunteurs. Quotité, prise en charge, date de la décision.
3. Obtenir les attestations. Capital restant dû et intérêts courus, attestations des créanciers pour les dettes échues depuis plus de trois mois.
4. Écarter les dettes exclues. Article 773, dettes éteintes, dettes nées après le décès, droits de succession.
5. Répartir les dettes selon le régime matrimonial. Dettes communes, dettes propres, récompenses.
6. Imputer les dettes liées aux biens exonérés. Article 769, par priorité sur ces biens.
7. Appliquer les déductions spéciales. Frais funéraires, droit temporaire au logement, mandataire posthume, reconstitution des titres.
8. Déclarer pour mémoire les dettes non chiffrées. Impôt sur le revenu de l'année, litiges, puis réclamer une fois les montants arrêtés.
9. Joindre les justificatifs. Une copie de chaque pièce avec la déclaration.

Liste de contrôle

1. Chaque dette existait au jour du décès et pesait sur le défunt lui-même.
2. Chaque dette est prouvée par un écrit ou un acte.
3. La position de l'assureur emprunteur est connue pour chaque prêt.
4. Les dettes envers un héritier sont constatées par un acte authentique ou ayant date certaine.
5. Les dettes échues depuis plus de trois mois sont accompagnées d'une attestation du créancier.
6. La taxe foncière et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de l'année sont retenues en totalité.
7. L'impôt sur le revenu de l'année du décès figure pour mémoire.
8. Les frais funéraires sont retenus pour 1 500 € au plus.
9. Les dépôts de garantie des locataires sont déclarés au passif.
10. Les dettes de restitution relevant de l'article 774 bis sont identifiées.
11. Les dettes des sociétés ne sont pas déduites deux fois.
12. Pour un défunt non résident, seul le passif des biens taxables en France est retenu.