L'immeuble dans la succession

L'immeuble est souvent le premier actif d'une succession et celui dont la valeur prête le plus à discussion. Sa valeur au jour du décès détermine les droits de succession, mais aussi le prix d'acquisition des héritiers pour la plus-value d'une revente future. Une évaluation trop basse réduit les droits mais alourdit la plus-value et expose à un redressement. Une évaluation trop haute fait l'inverse.

Ce chapitre traite l'évaluation des immeubles au jour du décès, l'abattement de 20 % sur la résidence principale, les biens démembrés et indivis, les régimes particuliers, le prix de revient des héritiers et la vente rapide après le décès. Les barèmes et abattements relèvent du chapitre 106, la déclaration et le paiement du chapitre 112, les dettes du chapitre 113. La gestion des logements loués pendant la succession est présentée dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession.

Les règles d'évaluation

La valeur vénale au jour du décès

Les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, c'est-à-dire au jour du décès (article 761 du Code général des impôts, CGI). La valeur vénale est une valeur objective, appréciée du point de vue d'un acheteur quelconque, en fonction de l'état du bien et de ses caractéristiques réelles, sans tenir compte des circonstances propres aux héritiers (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 20 et § 30).

L'administration ne publie ni barème au mètre carré ni coefficient de capitalisation (même source, § 40). La valeur résulte de la déclaration estimative des héritiers, qui la justifient de préférence par des ventes comparables. Les outils publics de comparaison et les méthodes admises sont présentés au chapitre 6.

Le logement libre et le logement loué

Lorsque le défunt avait l'usage de l'immeuble au jour du décès, sa valeur est réputée égale à la valeur libre de toute occupation (article 761 du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 1). Une résidence secondaire du défunt s'évalue donc libre, même si elle est difficile à vendre.

Un logement loué se vend en général moins cher qu'un logement libre, parce que l'acquéreur reprend le bail. Cette décote d'occupation n'a pas de taux légal. Elle se justifie bail par bail, selon la durée restant à courir, le loyer et la protection du locataire contre le congé. Un logement vacant au jour du décès se déclare libre.

La vente aux enchères dans les deux ans

Lorsqu'un immeuble a fait l'objet d'une adjudication publique dans les deux ans qui précèdent ou suivent le point de départ du délai de déclaration de la succession, les droits ne peuvent pas être calculés sur une valeur inférieure au prix d'adjudication, charges en capital comprises, sauf transformations ayant modifié le bien. Si l'adjudication intervient après le dépôt de la déclaration, la liquidation est rectifiée, à la hausse comme à la baisse dans le délai de réclamation (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 80 à § 120).

Une vente amiable n'a pas cet effet légal. Son prix, s'il intervient peu après le décès, reste toutefois l'élément de comparaison le plus direct, que l'administration peut retenir pour contester la valeur déclarée.

Les immeubles situés à l'étranger

Un immeuble situé hors de France entre dans la succession française lorsque le défunt était domicilié en France. Il s'évalue à sa valeur vénale au jour du décès, convertie au cours de change de la place de Paris à cette date (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 180). L'impôt acquitté à l'étranger et l'application des conventions fiscales relèvent des chapitres 117 et 118.

L'abattement de 20 % sur la résidence principale

Les conditions

Un abattement de 20 % s'applique sur la valeur vénale réelle de l'immeuble qui constituait au jour du décès la résidence principale du défunt, lorsque cet immeuble est occupé à la même date à titre de résidence principale par l'une des personnes suivantes (article 764 bis du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 10 à § 70).

• Le conjoint survivant.
• Le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité (PACS).
• Un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire.
• Un enfant majeur dont l'infirmité l'empêche de se procurer un revenu suffisant (service-public.gouv.fr).

La liste est limitative. La présence d'autres occupants, comme un ascendant ou un frère, n'empêche pas l'abattement dès lors que l'une de ces personnes occupe aussi le logement. L'abattement est refusé lorsque le défunt vivait seul ou lorsque sa résidence principale différait de celle de son conjoint ou de ses enfants (même source, § 60 et § 70).

Les situations limites

La résidence principale s'entend de la résidence habituelle et effective du défunt, appréciée sur la majeure partie de l'année qui précède le décès. L'administration admet une appréciation bienveillante lorsque le défunt était hospitalisé ou séjournait temporairement en maison de repos (même source, § 30 et § 70). Un défunt entré définitivement en établissement depuis plusieurs années ne remplit plus la condition, même si son conjoint occupe toujours le logement, puisque ce logement n'était plus sa résidence principale.

L'abattement ne vise que les mutations par décès et ne s'applique jamais aux donations. Il est exclu pour un logement détenu par une société civile immobilière (SCI) de gestion, même si le défunt et sa famille l'occupaient (même source, § 40). Un concubin survivant n'y ouvre pas droit. Lorsque le logement était un bien commun, l'abattement s'applique à la moitié qui entre dans la succession.

Les biens démembrés

Le défunt était usufruitier

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits (article 1133 du CGI). Le bien n'entre pas dans la succession de l'usufruitier, sauf application de la présomption de l'article 751 du CGI. Celle-ci répute faire partie de la succession un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif, un donataire ou une personne interposée, sauf donation régulière de plus de trois mois ou preuve contraire (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, § 1 et § 70). Le mécanisme et ses exemples figurent au chapitre 109.

Lorsque l'usufruitier avait reporté son usufruit sur le prix de vente d'un bien démembré, la dette de restitution envers le nu-propriétaire n'est déductible que dans les conditions de l'article 774 bis du CGI, applicable aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023 (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 200 à § 275). La réversion d'usufruit prévue dans une donation est taxée à ce décès, sauf au profit du conjoint ou du partenaire (chapitre 109).

Le défunt était nu-propriétaire

Lorsque le défunt détenait la nue-propriété d'un bien, cette nue-propriété entre dans sa succession pour sa valeur selon le barème de l'article 669 du CGI, calculée d'après l'âge de l'usufruitier au jour du décès (chapitre 7). Ses héritiers recueillent la nue-propriété et deviendront pleins propriétaires sans droits au décès de l'usufruitier.

L'exemple qui suit est illustratif. Un homme de 55 ans avait reçu de sa mère la nue-propriété d'une maison louée, aujourd'hui estimée 300 000 €. Il décède avant elle, alors qu'elle a 82 ans. L'usufruit vaut 20 % et la nue-propriété 80 %, soit 240 000 € compris dans sa succession. Ses deux enfants recueillent chacun 120 000 €, taxés sur 20 000 € après l'abattement de 100 000 €, soit 2 194,35 € chacun, si aucun autre bien ne figure dans la succession et qu'aucune donation n'est à rappeler.

Le conjoint survivant usufruitier

Lorsque le conjoint opte pour l'usufruit de la totalité de la succession, les enfants reçoivent la nue-propriété des biens, évaluée selon l'âge du conjoint au jour du décès. Le conjoint est exonéré de droits de succession. Le droit viager au logement, lorsque le conjoint le revendique, s'évalue à 60 % de la valeur de l'usufruit, avec l'âge atteint un an après le décès (chapitre 7). Les droits du conjoint et leur effet sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont présentés au chapitre 7 et dans le Guide des sociétés immobilières, Le conjoint survivant et la SCI.

Les héritiers qui reçoivent des biens en nue-propriété peuvent demander le paiement différé des droits afférents à ces biens, dont le terme est lié à la réunion de l'usufruit à la nue-propriété. Cette facilité suppose l'accord exprès de tous les héritiers, des garanties et le paiement d'intérêts au taux fixé par l'autorisation (service-public.gouv.fr). Elle est présentée au chapitre 112.

L'indivision

L'indivision née du décès

L'indivision entre héritiers sur la pleine propriété d'un bien hérité est sans incidence sur sa valeur vénale au jour de la transmission (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 30). Les héritiers ne peuvent donc pas appliquer une décote d'indivision au bien qu'ils reçoivent ensemble, même s'ils sont en désaccord sur son sort.

La quote-part indivise détenue par le défunt

La situation est différente lorsque le défunt détenait déjà une quote-part indivise, par exemple la moitié d'une maison reçue avec son frère dans la succession de leurs parents. Cette quote-part se vend plus difficilement qu'un bien entier et la jurisprudence admet de tenir compte des droits indivis dans l'évaluation. La décote n'a pas de taux légal et se justifie par le nombre d'indivisaires, leurs désaccords ou l'occupation du bien par l'un d'eux (chapitres 6 et 8).

L'exemple qui suit est illustratif. Un veuf détenait la moitié indivise d'une maison estimée 400 000 €, l'autre moitié appartenant à son frère, qui l'occupe et refuse toute vente. Son fils unique hérite de cette quote-part. Sans décote, elle vaut 200 000 € et les droits s'élèvent à 18 194,35 €, si aucun autre bien ne figure dans la succession. Avec une décote de 10 % justifiée par l'occupation du frère et son refus de vendre, elle vaut 180 000 € et les droits tombent à 14 194,35 €. La valeur retenue deviendra aussi le prix d'acquisition du fils, de sorte qu'une décote non justifiée se paierait deux fois, par un rappel de droits puis par une plus-value plus élevée.

Les biens communs du couple

Pour un couple marié sous un régime de communauté, seule la moitié des biens communs entre dans la succession du premier époux décédé, après liquidation du régime matrimonial. La valeur de l'ensemble est d'abord établie, puis répartie. Les récompenses dues entre la communauté et les patrimoines propres modifient la masse successorale et se calculent avec le notaire. Le partage ultérieur entre héritiers et la soulte relèvent du chapitre 8.

Déclarer l'immeuble et ses dettes

La déclaration de succession décrit chaque immeuble avec sa situation, sa désignation cadastrale, son origine de propriété et sa valeur. Indiquez s'il est loué, avec la date d'échéance du bail et le loyer, ou occupé par le conjoint ou des enfants protégés lorsque l'abattement de 20 % est revendiqué. Ces mentions, appuyées par les estimations, constituent la première défense de la valeur retenue en cas de contrôle. Les formulaires, les délais et le paiement sont détaillés au chapitre 112.

Les dettes du défunt existant au jour du décès viennent en déduction de l'actif lorsqu'elles sont justifiées, dont le capital restant dû des emprunts immobiliers. La part remboursée par l'assurance emprunteur n'est pas une dette de la succession. Les frais funéraires sont déductibles dans une limite forfaitaire de 1 500 € (service-public.gouv.fr). Le régime des dettes, dont celles envers les héritiers et les impôts dus par le défunt, relève du chapitre 113.

Les régimes particuliers

La Corse

Les immeubles situés en Corse bénéficient d'une exonération partielle de droits de succession, à concurrence de la moitié de leur valeur pour les successions ouvertes entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2027 (article 1135 bis du CGI). L'exonération est de plein droit lorsque la propriété du défunt a été constatée par un acte publié avant le décès. À défaut, elle suppose la publication d'attestations notariées dans les vingt-quatre mois du décès. Pour les successions ouvertes à partir du 1er janvier 2028, le droit commun s'appliquera (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-120, § 1 à § 120).

Les autres biens

Certains biens bénéficient d'exonérations partielles propres, comme les bois et forêts sous engagement de gestion, certains biens ruraux donnés à bail à long terme et les monuments historiques sous convention. Ces régimes, qui obéissent à des conditions et des engagements stricts, se vérifient avec le notaire. Les parts de SCI s'évaluent selon la valeur nette de la société, sans abattement de 20 % (chapitre 106 et Guide des sociétés immobilières, La transmission au décès d'un associé).

Synthèse des règles d'évaluation

Le tableau suivant résume la règle applicable à chaque situation et son effet sur le prix de revient des héritiers.

Un exemple de succession comprenant trois immeubles

L'exemple qui suit est illustratif. Paul décède en 2026. Il laisse son épouse âgée de 74 ans ainsi que deux enfants communs. Il était propriétaire en propre de la maison qu'ils habitaient, estimée 350 000 € libre, de deux appartements loués estimés 180 000 € et 150 000 € compte tenu des baux en cours, ainsi que 40 000 € d'épargne. Les frais funéraires dépassent 1 500 €. Son épouse opte pour l'usufruit de la totalité. L'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.

L'abattement réduit les droits de 9 800 €. L'épouse ne paie rien. Au décès de celle-ci, les enfants deviendront pleins propriétaires sans droits. S'ils vendent ensuite la maison, leur prix d'acquisition sera de 280 000 €, valeur après abattement. La durée de détention courra depuis le décès de Paul (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220, § 290 et § 350).

Le prix de revient des héritiers

La valeur d'acquisition

Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur qui a servi à liquider les droits, diminuée le cas échéant de l'abattement de 20 %. Les exonérations ou abattements personnels dont bénéficie l'héritier sont sans incidence. Si la succession n'était pas imposable en France, la valeur portée dans l'attestation immobilière peut être retenue lorsqu'elle correspond à la valeur au jour du décès (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 290). La date d'acquisition est celle du décès.

Les frais et droits

Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acte et de déclaration, dont les honoraires du notaire, les frais de publicité foncière et les droits de succession afférents au bien. Ces droits sont retenus pour leur montant réel, à proportion de la valeur du bien dans l'actif successoral, lorsqu'ils ont été effectivement supportés par le vendeur. Un bien totalement exonéré ne permet de retenir aucun frais. La totalité des droits est prise en compte même en cas de paiement fractionné (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80 et § 90).

Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition est réservé aux acquisitions à titre onéreux. Le forfait de 15 % pour travaux reste ouvert aux immeubles bâtis détenus depuis plus de cinq ans, la détention courant depuis le décès. Les règles générales de calcul sont présentées au chapitre 88.

Après un partage

Le partage d'un bien hérité entre héritiers avec soulte bénéficie, sous conditions, de l'exonération de plus-value du IV de l'article 150 U du CGI. L'attributaire retient alors comme prix d'acquisition la valeur du bien au jour de l'entrée dans l'indivision, c'est-à-dire la valeur déclarée dans la succession. La soulte qu'il a versée n'est pas ajoutée à son prix (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 360 et § 410).

L'exemple qui suit est illustratif. Deux enfants héritent d'une maison déclarée 300 000 € en 2026. En 2028, la sœur la reçoit dans le partage et verse à son frère une soulte de 180 000 €, calculée sur une valeur actuelle de 360 000 €. Si elle revend la maison 400 000 €, son prix d'acquisition reste de 300 000 €, majoré des frais admis, au lieu de 330 000 €. La hausse de valeur entre le décès et le partage entre dans sa plus-value imposable.

La location meublée du défunt

La succession est une transmission à titre gratuit qui ne déclenche pas d'imposition de plus-value pour le loueur en meublé non professionnel décédé (chapitre 40). L'héritier qui poursuit la location meublée au régime réel amortit le bien sur sa valeur au jour du décès. Lors d'une vente, il réintègre les amortissements qu'il a lui-même déduits. Le sort des amortissements déduits par le défunt n'est pas tranché par les sources officielles consultées. Faites trancher ce point par le notaire, au besoin par un rescrit, avant toute vente proche du décès (chapitres 10 et 40).

La vente rapide après le décès

La plus-value

Une vente intervenant peu après le décès, au prix retenu dans la déclaration de succession, ne dégage en principe pas de plus-value. Les frais et droits ajoutés au prix d'acquisition peuvent même faire apparaître une moins-value, qui n'est pas imputable sur d'autres revenus ni sur d'autres plus-values immobilières (chapitre 88). Un prix nettement supérieur à la valeur déclarée dégage en revanche une plus-value imposable sans aucun abattement pour durée de détention, puisque celui-ci ne commence qu'après la cinquième année.

La plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total, auxquels s'ajoute la surtaxe lorsque la plus-value nette imposable de chaque cédant dépasse 50 000 € (chapitre 91). Chaque héritier vendeur est imposé sur sa quote-part, ce qui fait apprécier ce seuil par héritier.

L'arbitrage entre droits et plus-value

L'exemple qui suit est illustratif. Deux sœurs héritent en février 2026 d'un appartement, seul bien de la succession. Elles le déclarent 240 000 € et le vendent 300 000 € en novembre 2026. Les frais d'acte et de déclaration afférents au bien s'élèvent à 3 000 €.

La sous-évaluation coûte ici environ 7 045 € de plus que la déclaration de la valeur réelle, sans compter le risque d'un redressement des droits de succession assorti d'intérêts. Le prix de vente obtenu quelques mois après le décès est en effet le meilleur indice de la valeur au jour du décès. Ce raisonnement ne vaut que pour une vente proche du décès. Pour un bien conservé longtemps, les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l'impôt sur la plus-value.

Les exonérations possibles et les héritiers non-résidents

La résidence principale du défunt n'est pas celle des héritiers et sa vente ne bénéficie pas de l'exonération de la résidence principale, sauf si un héritier y avait lui-même établi sa résidence principale au jour de la cession. Un héritier peut en revanche bénéficier, sous conditions, de l'exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, s'il remploie le prix dans l'achat de sa résidence principale (chapitre 90). Un héritier non-résident est imposé selon les règles de l'article 244 bis A du CGI, avec, le cas échéant, l'intervention d'un représentant fiscal (chapitre 116).

Corriger une valeur surestimée

Lorsque la vente intervient à un prix inférieur à la valeur déclarée, la plus-value est nulle mais les droits ont été payés sur une base trop élevée. Les héritiers peuvent présenter une réclamation pour obtenir la restitution des droits correspondants, à condition de prouver que la valeur déclarée excédait la valeur vénale au jour du décès. Le délai et la procédure de réclamation sont présentés au chapitre 129. Une baisse du marché postérieure au décès ne justifie pas à elle seule une restitution.

Les situations du foyer et du couple

Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession. Le partenaire n'hérite toutefois que s'il est désigné par testament, à la différence du conjoint qui a des droits légaux. Un concubin n'hérite que par testament et il est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €, ce qui rend la transmission d'un immeuble entre concubins très coûteuse (chapitre 106).

L'année du décès, les revenus fonciers du défunt sont déclarés jusqu'au décès et ceux des héritiers à compter de cette date, selon les règles présentées au chapitre 133. Les héritiers qui recueillent des immeubles les déclarent à l'IFI à compter du 1er janvier suivant si leur foyer dépasse le seuil d'imposition (chapitre 81). Un héritier mineur est représenté par ses administrateurs légaux. La vente d'un immeuble qui lui revient peut exiger l'autorisation du juge des tutelles, ce qui allonge le délai d'une vente rapide.

Les situations internationales, l'outre-mer et les sociétés

Un immeuble situé en France est soumis aux droits de succession français, quel que soit le domicile du défunt et des héritiers (article 750 ter du CGI). Lorsque le défunt était domicilié en France, ses immeubles situés à l'étranger sont aussi taxables en France, sous réserve des conventions fiscales et de l'imputation de l'impôt étranger (chapitres 117 et 118). Les départements d'outre-mer appliquent les règles de droit commun, les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale leurs propres règles (chapitre 121).

Un immeuble détenu par une société n'entre pas comme tel dans la succession. Ce sont les parts qui sont transmises et évaluées. Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), la valeur des parts dépend de la valeur des immeubles, des dettes de la société et, selon les cas, de l'impôt latent sur les plus-values (Guide des sociétés immobilières, chapitre 107).

La vigilance de l'administration

L'administration contrôle les valeurs déclarées et peut les rectifier en se fondant sur des ventes comparables, selon la procédure contradictoire présentée au chapitre 128. Le rappel est assorti de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, d'une majoration de 40 %, portée à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses. Les délais de reprise des droits de succession sont présentés au chapitre 122. L'omission d'un immeuble dans la déclaration relève d'un délai de reprise plus long qu'une simple insuffisance d'évaluation.

Plusieurs mécanismes visent les montages autour de l'immeuble. La présomption de l'article 751 vise l'achat démembré familial. Les dettes contractées par le défunt envers ses héritiers sont présumées fictives sauf preuve par acte ayant date certaine (article 773 du CGI). L'article 774 bis limite la déduction des dettes de quasi-usufruit. Une donation de dernière minute ou une vente fictive à un héritier peut être écartée au titre de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration pouvant atteindre 80 % (chapitre 127). Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre un montage à l'administration avant sa réalisation (chapitre 10).

Les règles dans le temps

La valeur s'apprécie au jour du décès et les droits sont liquidés selon la loi en vigueur à cette date. L'article 774 bis s'applique aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023. L'exonération partielle des immeubles situés en Corse vise les successions ouvertes jusqu'au 31 décembre 2027. La réintégration des amortissements dans la plus-value du loueur en meublé, applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, ne trouve de solution officielle claire que pour les amortissements déduits par le vendeur lui-même (chapitre 40).

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon la presse fiscale spécialisée, des amendements votés par les députés réduiraient l'exonération des bois et forêts transmis par succession et modifieraient le sort, au décès, de certaines plus-values en report sur des titres reçus lors d'un apport. Le projet prévoit aussi de soumettre aux droits de succession, pour les décès à compter du 1er juillet 2027, certains contrats d'assurance vie qui ne respecteraient pas de nouvelles conditions (chapitre 114). Les sources consultées ne signalent aucune mesure modifiant les articles 761, 764 bis ou 1133 du CGI. L'état du texte est suivi au chapitre 136.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer libre un logement loué sans décote justifiée, ou appliquer une décote à un logement vacant. Sur un appartement de 200 000 €, une décote injustifiée de 10 % réduit à tort la base de 20 000 €, soit 4 000 € de droits rappelés à 20 % avec intérêts.
• Appliquer l'abattement de 20 % à un défunt qui vivait seul ou à un logement de SCI. Sur une maison de 350 000 €, l'abattement indu représente 70 000 € de base, soit jusqu'à 14 000 € de droits rappelés à 20 %.
• Oublier que l'abattement réduit le prix de revient. Le vendeur qui retient 350 000 € au lieu de 280 000 € sous-déclare sa plus-value de 70 000 €.
• Appliquer une décote d'indivision à un bien hérité en indivision. Elle est écartée pour l'indivision née du décès.
• Sous-évaluer un bien qui sera vendu rapidement. Dans l'exemple des deux sœurs, l'erreur coûte environ 7 045 € et expose à un redressement.
• Ajouter la soulte au prix d'acquisition après un partage exonéré. Dans l'exemple de la maison partagée, la plus-value est sous-estimée de 30 000 €.
• Omettre la nue-propriété détenue par le défunt. Elle entre dans sa succession pour sa valeur selon l'âge de l'usufruitier.
• Déduire une dette de quasi-usufruit sans examiner l'article 774 bis. La déduction peut être refusée et le nu-propriétaire taxé sur sa créance.

Procéder pas à pas

1. Recenser les immeubles. Biens propres, biens communs, quotes-parts indivises, droits démembrés, parts de sociétés, biens situés à l'étranger.
2. Identifier l'usage de chaque bien au décès. Occupé par le défunt, loué, vacant, occupé par le conjoint ou des enfants protégés.
3. Faire estimer chaque bien. Valeur libre ou occupée, ventes comparables, estimation écrite conservée.
4. Appliquer les règles propres. Abattement de 20 %, barème de l'article 669, décote de quote-part indivise justifiée, régime de la Corse ou d'autres biens particuliers.
5. Examiner les démembrements. Présomption de l'article 751, réversion d'usufruit, dettes de restitution et article 774 bis.
6. Déposer la déclaration et payer les droits. Dans les délais du chapitre 112, avec demande de paiement fractionné ou différé si nécessaire.
7. Préparer la vente éventuelle. Comparer le prix attendu avec la valeur déclarée et calculer la plus-value de chaque héritier.
8. Conserver le dossier. Déclaration, estimations, attestation immobilière et quittances, qui fixent le prix de revient de chaque héritier.

Liste de contrôle

1. Chaque immeuble est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, libre si le défunt l'occupait.
2. Toute décote d'occupation est justifiée bail par bail.
3. Les conditions de l'abattement de 20 % sont vérifiées, occupant par occupant.
4. Aucune décote d'indivision n'est appliquée aux biens hérités en indivision.
5. Les quotes-parts indivises antérieures au décès sont évaluées avec une décote justifiée ou sans décote.
6. Les droits démembrés sont évalués selon l'âge de l'usufruitier au jour du décès.
7. La présomption de l'article 751 et l'article 774 bis sont examinés.
8. Les régimes particuliers, dont la Corse, sont vérifiés.
9. Le prix de revient de chaque héritier est calculé, abattement de 20 %, frais et droits compris.
10. Toute vente rapide est comparée à la valeur déclarée avant le dépôt de la déclaration.
11. La location meublée du défunt est traitée avec l'expert-comptable et le notaire.
12. Le texte définitif de la loi de finances pour 2027 est vérifié pour les décès survenant en 2027.