La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements

La vente d'un logement loué meublé ne suit pas un régime unique. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, alors que le loueur en meublé professionnel (LMP) relève des plus-values professionnelles. Depuis la loi de finances pour 2025, le LMNP qui a déduit des amortissements au régime réel voit ces amortissements diminuer son prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Cette réforme a changé l'équilibre économique de la location meublée au réel et impose de préparer chaque vente plusieurs années à l'avance.

Ce chapitre expose le fondement de chaque régime, la mécanique de la réintégration, ses exceptions, sa date d'application et ses effets dans les situations familiales, sociétaires et internationales. Il complète le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail, qui présente le calcul général, sans le reprendre. Le calcul de droit commun de la plus-value est détaillé aux chapitres 87 à 95 de ce guide et l'amortissement du loueur en meublé au chapitre 38.

Le régime applicable selon le statut du loueur

Le principe

Le régime de la plus-value dépend du statut du loueur l'année de la vente et non de son statut pendant la détention. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) prévoit que les plus-values de cession de locaux d'habitation meublés loués à titre non professionnel relèvent des articles 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI) et non du régime des plus-values professionnelles (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270). Le loueur professionnel qui inscrit le bien à son bilan relève au contraire des plus-values professionnelles (même source, § 400).

Pour un logement détenu successivement sous les deux statuts, la plus-value est imposée selon le régime applicable à la date de la cession (même source, § 460). La frontière entre les deux statuts est étudiée au chapitre 41. Le changement de statut n'entraîne pas à lui seul les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (même source, § 450).

Le tableau des régimes

Le régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) repose sur un abattement forfaitaire. Il ne donne lieu à aucune déduction d'amortissement et n'entre donc pas dans le champ de la réintégration. La notice officielle de la déclaration de plus-value ne vise d'ailleurs que les biens loués meublés relevant du régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (notice 2048-IMM-NOT-SD).

Le régime des particuliers appliqué au meublé

Le champ et le fait générateur

La plus-value naît de toute cession à titre onéreux, qu'il s'agisse d'une vente, d'un échange ou d'un apport en société. Les transmissions à titre gratuit sont hors du champ, si bien qu'une donation ou une succession ne déclenche aucune imposition de plus-value pour le loueur non professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 290). Le bien donné ou hérité aura pour prix d'acquisition, chez son nouveau propriétaire, la valeur retenue dans l'acte de donation ou la déclaration de succession.

Le notaire calcule l'impôt, dépose la déclaration n° 2048-IMM et prélève les sommes dues sur le prix de vente. Le vendeur reste toutefois responsable des informations qu'il fournit, en particulier le montant des amortissements déduits, que le notaire ne peut connaître que par lui. La procédure déclarative est présentée au chapitre 95.

Le calcul en cinq étapes

La notice de la déclaration n° 2048-IMM, dans sa version de mai 2026 applicable aux cessions intervenues à compter du 21 février 2026, organise le calcul du prix d'acquisition sur les lignes 20 à 25. Le raisonnement suit l'ordre suivant.

1. Retenir le prix de cession, diminué des frais supportés par le vendeur.
2. Retenir le prix d'acquisition stipulé dans l'acte, ou la valeur retenue pour une acquisition à titre gratuit.
3. Ajouter les frais d'acquisition, pour leur montant réel ou forfaitairement pour 7,5 % du prix d'acquisition (ligne 22).
4. Ajouter les dépenses de travaux, pour leur montant réel diminué des amortissements déjà déduits sur ces travaux, ou forfaitairement pour 15 % du prix d'acquisition si le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition (ligne 23).
5. Retrancher, pour un bien loué meublé au réel, le montant des amortissements du prix d'acquisition admis en déduction (ligne 25).

La plus-value brute ainsi obtenue est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention, différents pour l'impôt sur le revenu (IR) et pour les prélèvements sociaux. Leur barème et leurs modalités figurent au chapitre 89.

Les taux et la surtaxe

La plus-value nette est imposée à l'IR au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (service-public.gouv.fr). Le taux de 18,6 % applicable depuis 2025 aux bénéfices de location meublée non professionnelle ne s'applique pas à la plus-value immobilière, qui reste soumise à 17,2 %. Le loueur supporte donc des prélèvements sociaux à 18,6 % sur ses bénéfices annuels mais à 17,2 % sur la plus-value de revente.

Lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute, calculée dès le premier euro avec un lissage entre les tranches. Le seuil s'apprécie après abattement pour durée de détention et par cédant. La surtaxe est étudiée au chapitre 91.

Le mobilier vendu avec le logement

Le mobilier n'est pas un immeuble. Lorsque l'acte prévoit un prix distinct pour les meubles, ce prix n'entre pas dans la plus-value immobilière. Les gains sur la cession de meubles meublants et d'appareils ménagers sont exonérés au titre des plus-values sur biens meubles, comme ceux des biens dont le prix de cession n'excède pas 5 000 € (notice 2048-M-NOT-SD).

La ventilation doit correspondre à la valeur réelle des meubles au jour de la vente. Un mobilier usagé acheté 5 000 € et amorti depuis plusieurs années ne vaut que rarement plus de quelques milliers d'euros. Une liste surévaluée réduit artificiellement le prix de l'immeuble et donc la plus-value. Elle expose à une rectification et, pour l'acquéreur, à une remise en cause de la base des droits de mutation.

La réintégration des amortissements

Le texte et sa date d'application

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a créé un III à l'article 150 VB du CGI. Ce texte prévoit que le prix d'acquisition d'un local d'habitation loué meublé et relevant du régime réel des BIC est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C du CGI. La réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025 (service-public.gouv.fr).

Le critère est la date de la cession et non la date de mise en location ou l'année au titre de laquelle l'amortissement a été déduit. La réponse ministérielle à la question écrite n° 10097, publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale du 24 mars 2026, a confirmé que le régime s'applique aux cessions réalisées après la promulgation quelle que soit la date de mise en location du bien. Les amortissements déduits avant 2025 sont donc réintégrés lorsque la vente intervient depuis le 15 février 2025.

Les amortissements visés

Seuls les amortissements admis en déduction sont retranchés. L'article 39 C du CGI interdit à une personne physique de déduire un amortissement qui créerait ou augmenterait un déficit, la fraction excédentaire étant reportée (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). La fraction reportée qui n'a jamais été déduite au jour de la vente n'est pas réintégrée. La réponse ministérielle n° 10097 vise les amortissements « déduits » et la notice de la déclaration n° 2048-IMM demande de porter ligne 25 le montant des amortissements afférents au bien cédé admis en déduction.

La réintégration porte sur les amortissements du prix d'acquisition de l'immeuble, c'est-à-dire du bâti et de ses composants. Selon la lecture de la notice, qui vise les amortissements afférents au bien cédé, les amortissements du mobilier ne portent pas sur l'immeuble et n'ont pas à figurer ligne 25. Les frais d'acquisition incorporés au prix de revient puis amortis suivent l'immeuble et sont compris dans les amortissements à retrancher.

Le traitement des travaux amortis

Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration amortis au réel ne sont pas déclarés ligne 25. Ils suivent la règle de la ligne 23. Les dépenses de travaux retenues pour leur montant réel doivent être diminuées des amortissements déduits sur ces travaux, en application du 4° du II de l'article 150 VB, qui exclut les dépenses déjà prises en compte pour l'IR (notice 2048-IMM-NOT-SD). Le même amortissement n'est donc pas retranché deux fois.

Le forfait de 15 % pour travaux reste ouvert lorsque le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition. La notice prévoit la diminution par les amortissements dans la règle des dépenses réelles mais non dans celle du forfait. Cette lecture littérale, qui peut rendre le forfait plus intéressant pour un loueur qui a beaucoup amorti de travaux, doit être confirmée par le notaire avant la signature, car les commentaires administratifs de la réforme ne sont pas encore publiés.

Les exceptions

La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans certaines structures. La notice de la déclaration n° 2048-IMM les énumère comme suit.

• Les résidences mentionnées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), destinées à l'accueil exclusif de certains publics, ce qui recouvre les résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées.
• Les établissements pour personnes âgées ou handicapées mentionnés au 6° ou au 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles (CASF), sous conditions, ainsi que l'accueil familial salarié géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
• Les établissements délivrant des soins de longue durée mentionnés à l'article L. 6143-5 du Code de la santé publique, sous conditions.

Les résidences de tourisme et les meublés de tourisme ne figurent pas dans cette liste. Un appartement acquis dans une résidence de tourisme exploitée sous bail commercial voit donc ses amortissements réintégrés. Les conditions propres aux établissements médico-sociaux ne sont pas détaillées par la notice et se vérifient avec le notaire à partir du bail et de l'agrément de l'établissement.

Ce que la doctrine ne dit pas encore

Au 25 octobre 2026, les commentaires du BOFiP consultés pour ce chapitre ne traitent pas encore du III de l'article 150 VB. La page consacrée au régime fiscal de la location meublée, dans sa version du 19 août 2026, ne le mentionne pas. La réponse ministérielle n° 10097 annonce que les précisions figureront dans les commentaires de la réforme.

Plusieurs questions restent donc sans réponse officielle écrite. Il s'agit notamment du sort des amortissements déduits par un précédent propriétaire lorsque le bien a été reçu par donation ou succession, de la combinaison exacte avec le forfait de 15 % et du cas des sociétés de personnes. Sur chacun de ces points, une demande de rescrit est possible avant la vente (chapitre 10).

Préparer la vente pas à pas

La réintégration se prépare bien avant la promesse. La méthode suivante permet de fournir au notaire des chiffres exacts et justifiés.

1. Déterminez votre statut, LMNP ou LMP, pour l'année prévue de la vente, en tenant compte de la disparition des loyers du bien vendu (chapitre 41).
2. Vérifiez si le logement est situé dans une structure exclue de la réintégration et réunissez le bail commercial et les documents de la résidence.
3. Reprenez les liasses n° 2031 et les tableaux n° 2033 de chaque année au réel et isolez, composant par composant, l'amortissement pratiqué, l'amortissement déduit et l'amortissement reporté.
4. Séparez les amortissements du prix d'acquisition de l'immeuble de ceux des travaux et de ceux du mobilier.
5. Pour chaque dépense de travaux, comparez le montant réel diminué de ses amortissements au forfait de 15 % et retenez l'option la plus favorable, après confirmation par le notaire.
6. Faites estimer la valeur réelle du mobilier vendu et prévoyez un prix distinct dans l'acte.
7. Calculez la durée de détention à la date prévue de l'acte et vérifiez si un report de quelques mois ferait gagner une année d'abattement.
8. Remettez au notaire un tableau daté et signé, avec les liasses correspondantes, puis conservez l'ensemble jusqu'à l'expiration du délai de reprise (chapitre 122).

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés, mais les hypothèses ne valent pas calcul pour votre situation.

Un studio vendu avant et après la réforme

Un loueur célibataire a acheté un studio le 1er mars 2014 pour 110 000 €, mobilier non compris. Il l'a loué meublé au réel et a déduit 27 500 € d'amortissements sur l'immeuble, tandis que 5 000 € d'amortissements restent reportés faute de bénéfice suffisant. Il vend le 15 juin 2026 au prix de 165 000 € pour l'immeuble, après douze années révolues. Il retient le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition, soit 8 250 €. Il ne fait valoir aucuns travaux. Le studio n'est pas situé dans une résidence exclue.

L'abattement de 42 % correspond à sept années à 6 %, de la sixième à la douzième. Celui de 11,55 % correspond à sept années à 1,65 %. La base IR reste sous 50 000 €, sans surtaxe. La réintégration coûte 7 214,19 € de plus. Les 5 000 € reportés ne sont pas réintégrés.

Ce surcoût doit être comparé à l'économie obtenue pendant la location. Avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 % sur le bénéfice, les 27 500 € déduits ont évité environ 13 365 € d'impôt et de prélèvements. L'amortissement reste donc favorable dans cet exemple, mais l'avantage net est réduit à environ 6 150 €, avant actualisation.

La variante avec le forfait de travaux

Reprenons le même studio en ajoutant le forfait de 15 % pour travaux, ouvert après cinq ans de détention, soit 16 500 €. Le prix d'acquisition corrigé passe à 107 250 € et la plus-value brute à 57 750 €. L'IR atteint 6 364,05 € et les prélèvements sociaux 8 785,74 €, soit 15 149,79 € au total. Le forfait réduit l'imposition de 4 328,51 € par rapport au calcul sans travaux, si le notaire confirme qu'il n'est pas diminué des amortissements.

Un immeuble de six lots détenu par un investisseur

Un investisseur célibataire a acheté le 1er juillet 2016 un immeuble de six appartements pour 620 000 €, avec 46 000 € de frais réels justifiés. Il y a réalisé en 2017 pour 120 000 € de travaux d'amélioration, sur lesquels 36 000 € d'amortissements ont été déduits. Les amortissements déduits sur le prix d'acquisition de l'immeuble atteignent 140 000 €. Il reste LMNP, ses salaires dépassant ses recettes meublées. Il vend le 1er septembre 2026 pour 980 000 €, après dix années révolues.

La surtaxe se calcule sur une base de 259 000 €, comprise entre 250 001 € et 260 000 €. Elle est égale à 6 % de la base diminué du quart de l'écart entre 260 000 € et la base, soit 15 540 € moins 250 €. Sans la réintégration des 140 000 €, la plus-value brute aurait été de 230 000 € et le total de 73 326,30 €, surtaxe de 6 440 € comprise. La réintégration coûte donc 49 563,40 €.

L'économie obtenue pendant la location sur ces 140 000 € d'amortissements, pour une TMI de 41 % et des prélèvements de 18,6 %, serait de l'ordre de 83 440 €. L'ordre de grandeur montre que l'amortissement reste utile, mais que la surtaxe et le taux proportionnel de 36,2 % sur la plus-value reprennent une part importante de l'avantage.

Un studio dans une résidence pour étudiants

Un loueur a acheté le 1er février 2012 un studio dans une résidence avec services pour étudiants relevant de l'article L. 631-12 du CCH, au prix de 95 000 €. Il a déduit 24 000 € d'amortissements et vend le 1er mai 2026 pour 105 000 €, après quatorze années révolues. Avec le forfait de frais de 7 125 € et le forfait de travaux de 14 250 €, le prix d'acquisition majoré atteint 116 375 € et la cession dégage une moins-value de 11 375 €, sans aucune imposition.

Si ce studio avait été un appartement ordinaire, la réintégration des 24 000 € aurait ramené le prix d'acquisition à 92 375 € et fait apparaître une plus-value brute de 12 625 €. Après abattements de 54 % et de 14,85 %, l'imposition aurait atteint 2 952,46 €. L'exception vaut donc pleinement dans ce cas, mais elle suppose de pouvoir justifier que la résidence relève bien des articles visés.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

La plus-value immobilière est imposée au nom de chaque cédant, à proportion de ses droits sur le bien. Pour un bien commun ou indivis entre époux ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS), chacun déclare sa part, mais les amortissements ont été déduits au niveau du foyer. Le tableau remis au notaire doit donc répartir les amortissements déduits selon les droits de chacun sur le bien.

L'année du mariage, du PACS, du divorce ou du décès ne change pas le calcul de la plus-value, qui est un impôt propre à chaque cession. Elle change en revanche la déclaration sur laquelle le bénéfice de la location meublée a été déclaré et parfois le statut LMNP ou LMP du foyer l'année de la vente. Ces questions sont traitées aux chapitres 3 et 133.

La séparation et le partage

Le partage de biens communs ou indivis entre ex-époux ou ex-partenaires n'entraîne en principe pas d'imposition de plus-value, dans les conditions présentées au chapitre 92. L'attributaire conserve alors la date et le prix d'acquisition d'origine, ainsi que l'historique des amortissements déduits sur le bien. Lors de la revente ultérieure, il devra retrancher les amortissements déduits pendant la vie commune. Faites figurer ce montant dans l'acte de partage ou dans un document annexé, faute de quoi il devra être reconstitué à partir des liasses.

Le concubinage

Les concubins forment deux foyers fiscaux distincts. Chacun déclare son bénéfice de location meublée pour sa quote-part du bien indivis et chacun réintègre, lors de la vente, les amortissements qu'il a lui-même déduits. Une liasse unique établie au nom d'un seul concubin pour un bien indivis complique cette répartition et doit être évitée.

Le bien reçu par donation ou succession

Le donataire ou l'héritier qui loue en meublé amortit le bien sur sa valeur au jour de la transmission. Lors de la vente, il retranche les amortissements qu'il a lui-même déduits. Le sort des amortissements déduits par le donateur ou le défunt avant la transmission n'est pas traité par les sources officielles consultées. La notice vise les amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de location meublée, sans préciser par qui. Faites trancher la question par le notaire, au besoin par un rescrit, avant toute vente proche d'une transmission.

L'enfant mineur propriétaire

Les revenus de l'enfant mineur rattaché au foyer de ses parents sont déclarés par ceux-ci. La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien appartenant au mineur est imposée au nom du foyer dont il relève, la vente supposant l'intervention de ses représentants légaux selon les règles civiles applicables. Les amortissements déduits au titre du bien du mineur sont réintégrés comme pour tout loueur non professionnel.

Le démembrement de propriété

Lorsque l'usufruitier loue en meublé, il amortit selon les règles applicables à son droit et déclare le bénéfice. En cas de vente conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre eux selon le barème de l'article 669 du CGI pour un usufruit viager ou selon la règle propre à l'usufruit temporaire. Chacun calcule sa plus-value sur sa fraction du prix. La façon de répartir la réintégration entre usufruitier et nu-propriétaire n'est pas précisée par la doctrine consultée et se règle avec le notaire. Le démembrement en fiscalité est présenté au chapitre 7.

L'indivision

Chaque indivisaire déclare sa quote-part du bénéfice et, lors de la vente, sa quote-part de plus-value. Il ne retranche que les amortissements correspondant à sa quote-part qui ont été effectivement déduits sur sa propre déclaration. L'indivision en fiscalité est traitée au chapitre 8.

Le changement d'affectation avant la vente

Le logement qui cesse d'être loué meublé pour être loué nu, occupé par le propriétaire ou laissé vacant conserve son historique. Les amortissements déduits pendant la période de location meublée restent à retrancher lors de la vente, même plusieurs années plus tard. Le passage au micro-BIC avant la vente ne les efface pas davantage.

Le logement devenu la résidence principale du vendeur au jour de la cession bénéficie de l'exonération de la résidence principale. La plus-value est alors exonérée en totalité, réintégration comprise. L'administration contrôle la réalité de cette occupation, qui doit être habituelle et effective et non organisée pour les seuls besoins de la vente (chapitre 90).

Le passage par le statut professionnel

Un loueur LMP l'année de la vente relève des plus-values professionnelles et n'applique pas le III de l'article 150 VB. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, la part correspondant aux amortissements étant à court terme. L'amortissement comptabilisé mais différé par l'article 39 C et non encore déduit majore la valeur nette comptable. Ce régime et ses exonérations sont développés dans le Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP.

Pour un logement qui a ouvert droit à la réduction d'impôt de l'article 199 sexvicies du CGI, dite Censi-Bouvard, les amortissements définitivement exclus de la déduction n'ont pas d'incidence si le loueur reste non professionnel jusqu'à la vente (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 330). S'il est professionnel à la date de la cession, les amortissements comptabilisés mais non déduits sont pris en compte dans la plus-value (même source, § 340). Le dispositif Censi-Bouvard est présenté au chapitre 57.

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) à l'IR qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale et risque de devenir passible de l'IS. Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ayant opté pour l'IR dont les associés sont non professionnels pose une question non tranchée. La doctrine des plus-values immobilières écarte le régime des particuliers pour les sociétés de personnes à objet commercial, tandis que la doctrine propre à la location meublée place la cession par un LMNP dans le régime des plus-values privées. Le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société détaille ces deux lectures, qui justifient un rescrit avant toute vente significative.

À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Elle supporte l'IS puis, en cas de distribution, l'imposition des dividendes. Une société de personnes qui passe à l'IS ou l'inverse subit des conséquences propres, présentées au chapitre 100.

Le non-résident

Le non-résident qui vend un logement meublé situé en France est imposé à 19 % et aux prélèvements sociaux. Certaines personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne (UE), de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (notice 2048-IMM-NOT-SD). La réintégration des amortissements s'applique dans les mêmes conditions qu'aux résidents. La désignation d'un représentant fiscal, les exonérations propres aux non-résidents et l'effet des conventions sont traités au chapitre 116.

L'outre-mer

La réintégration s'applique aux logements situés dans les départements et régions d'outre-mer selon les mêmes règles. Les montants de certaines exonérations liées à la situation du cédant y diffèrent et un logement ayant ouvert droit à un avantage fiscal à l'investissement outre-mer peut obéir à des contraintes de durée propres. Ces particularités sont présentées aux chapitres 59 et 121.

Les exonérations qui neutralisent la réintégration

La réintégration augmente la plus-value brute mais ne joue que si une plus-value imposable subsiste. Plusieurs exonérations de droit commun la rendent sans effet.

• La cession de la résidence principale du vendeur au jour de la vente.
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et remploie le prix dans les deux ans pour acquérir ou construire sa résidence principale, à hauteur du prix remployé.
• La cession dont le prix n'excède pas 15 000 €.
• La détention depuis plus de 22 ans pour l'IR et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Les exonérations liées à la situation du cédant, comme celles des titulaires d'une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion, sous conditions de revenus et de non-assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La durée de détention prend alors un poids nouveau. Un studio détenu depuis 21 ans est exonéré d'IR à 96 % mais pas de prélèvements sociaux, qui ne disparaissent qu'au-delà de 30 ans. Ces exonérations sont détaillées au chapitre 90.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie pas, dans les sources consultées, la réintégration des amortissements dans la plus-value. Son article 7, dans le texte initial, plafonne l'amortissement annuel du bâti des loueurs non professionnels au réel, à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer et à 1,5 % dans la limite de 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les amortissements non déduits à compter de 2027 ne seraient plus reportables. La commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté le 8 octobre 2026 des amendements qui excluaient la location meublée de résidence principale du plafonnement et supprimaient l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Ils sont tombés avec le rejet de la première partie par la commission le 9 octobre 2026 et l'article 7 n'a pas été voté en séance à cette date (chapitre 136).

Au 25 octobre 2026, le texte est en discussion à l'Assemblée nationale et aucune de ces mesures n'est adoptée. Si un plafonnement était voté, il réduirait mécaniquement les amortissements déduits à l'avenir et donc la réintégration future, tout en diminuant l'avantage obtenu pendant la location. L'état du texte est suivi au chapitre 136.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les liasses fiscales des déclarations de plus-value. Le montant porté ligne 25 peut être comparé au cumul des amortissements déduits figurant sur les tableaux n° 2033. Une omission est rectifiée avec des intérêts de retard et, si elle est délibérée, une majoration de 40 %. Les majorations pour dépôt tardif et leurs taux sont rappelés au chapitre 126.

Certaines opérations attirent une attention particulière. La vente du logement à une société à l'IS contrôlée par le vendeur, pour faire repartir l'amortissement sur une base réévaluée, suppose un prix égal à la valeur vénale et une justification économique. L'occupation brève du logement comme résidence principale juste avant la vente, la surévaluation du mobilier et le passage artificiel en LMP l'année de la vente font partie des schémas examinés.

Ces opérations peuvent être écartées sur le fondement de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal et n'entraîne pas de majoration spécifique, seules les majorations de droit commun pouvant s'appliquer si elles sont justifiées. Le rescrit de l'article L64 B permet de consulter l'administration avant l'opération et d'en sécuriser le traitement en l'absence de réponse dans un délai de six mois (chapitre 127).

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les coûts qui suivent reprennent l'exemple du studio vendu en 2026 et sont illustratifs.

• Omettre les amortissements déduits dans les informations remises au notaire. Le rappel atteint 7 214,19 €, majoré de 346,28 € d'intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois sur deux ans et, en cas de manquement délibéré, d'une majoration de 40 %.
• Réintégrer à tort les 5 000 € d'amortissements reportés et jamais déduits. L'imposition est alourdie de 1 311,67 € sans fondement.
• Négliger le forfait de 15 % pour travaux lorsque les travaux réels sont faibles ou déjà amortis. L'écart atteint 4 328,51 € dans l'exemple, sous réserve de la confirmation de cette lecture.
• Gonfler de 10 000 € le prix du mobilier pour réduire le prix de l'immeuble. Le rappel atteint 2 623,34 €, hors intérêts et majorations.
• Croire que la réintégration ne vise que les amortissements déduits depuis 2025. Tous les amortissements déduits sont concernés pour une cession réalisée depuis le 15 février 2025.
• Appliquer la réintégration à un logement situé dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées relevant des articles visés.
• Appliquer les prélèvements sociaux de 18,6 % à la plus-value, alors qu'elle reste soumise à 17,2 %.
• Calculer la plus-value selon le régime des particuliers alors que le foyer est LMP l'année de la vente, ou l'inverse.
• Oublier de répartir les amortissements entre indivisaires, époux ou ex-époux selon leurs droits.

Liste de contrôle

• Le statut LMNP ou LMP de l'année de la vente est déterminé en tenant compte de la vente elle-même.
• La date de l'acte authentique est postérieure ou antérieure au 15 février 2025 et le régime correspondant est identifié.
• L'appartenance du logement à une résidence ou à un établissement exclu de la réintégration est vérifiée sur pièces.
• Les amortissements déduits, reportés et non déduits sont isolés année par année à partir des liasses.
• Les amortissements de l'immeuble, des travaux et du mobilier sont séparés.
• Les travaux sont retenus au réel diminué des amortissements ou au forfait de 15 %, après confirmation du notaire.
• Les frais d'acquisition sont retenus au réel ou au forfait de 7,5 %.
• Le prix du mobilier est fixé à sa valeur réelle et figure séparément dans l'acte.
• La durée de détention est calculée à la date de l'acte et l'effet d'un léger report est mesuré.
• Le seuil de la surtaxe est vérifié pour chaque cédant.
• Les droits de chaque époux, partenaire, indivisaire, usufruitier ou nu-propriétaire sont reflétés dans la répartition.
• Les exonérations de droit commun, résidence principale, premier remploi ou situation du cédant sont examinées.
• Les points non tranchés, notamment en cas de société de personnes ou de bien reçu à titre gratuit, font l'objet d'un avis écrit ou d'un rescrit.
• L'état du PLF pour 2027 est vérifié à la date de la vente.
• Le tableau remis au notaire et les liasses sont conservés jusqu'à l'expiration du délai de reprise.