La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées

La vente d'un immeuble par un particulier ne supporte pas seulement l'impôt sur le revenu au taux proportionnel et les prélèvements sociaux. Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'y ajoute. Elle est calculée par le notaire, payée avant la publicité de l'acte et souvent découverte tardivement par le vendeur. Son seuil s'apprécie par cédant, ce qui rend déterminant le mode de détention du bien, en direct, en indivision ou par une société civile immobilière (SCI).

Ce chapitre expose le fondement, le champ, l'assiette, le seuil et le barème lissé de la taxe, puis son application à chaque mode de détention. Il complète le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail et le Guide des sociétés immobilières, Les plus-values de la SCI à l'impôt sur le revenu, sans les reprendre. Le calcul de la plus-value relève des chapitres 88 et 89, les exonérations du chapitre 90 et la déclaration du chapitre 95.

Le fondement et la nature de la taxe

Le texte et la doctrine

La taxe est prévue par l'article 1609 nonies G du Code général des impôts (CGI). Elle est commentée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) dans deux documents. Le premier, BOI-RFPI-TPVIE-10, dans sa version du 9 mai 2018, en définit le champ. Le second, BOI-RFPI-TPVIE-20, dans sa version du 18 juillet 2023, en fixe l'assiette, le seuil, le barème et les modalités de paiement.

La taxe s'applique aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013. Elle ne s'applique pas aux cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012, quelle que soit la date de l'acte authentique (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 310).

Une taxe distincte de l'impôt sur le revenu

La surtaxe s'ajoute à l'impôt sur le revenu (IR) de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui frappent la plus-value immobilière des particuliers (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Elle ne se confond pas avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) ni avec la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), qui peuvent frapper la même vente (chapitre 47).

Son contrôle obéit aux règles, garanties et sanctions de l'impôt sur le revenu (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 120 et chapitres 122 et 125).

Le champ d'application

Les redevables

La taxe vise les personnes physiques, les sociétés et groupements relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI qui réalisent des plus-values selon le régime des particuliers, ainsi que les contribuables non-résidents soumis au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 10). Les personnes physiques ne sont visées que pour la gestion de leur patrimoine privé. Les profits relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux en sont exclus, notamment ceux des marchands de biens, des lotisseurs et des constructeurs agissant à titre habituel (même source, § 20).

Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), de plein droit ou sur option, ne sont jamais redevables (même source, § 40). Les sociétés de personnes sont redevables en leur nom propre, sauf pour leurs plus-values professionnelles (même source, § 50 et § 60). Les sociétés dites transparentes de l'article 1655 ter du CGI ne sont pas redevables, leurs associés étant imposés à concurrence de leurs droits (même source, § 70 et § 80).

Les biens et droits visés

Sont concernées les cessions à titre onéreux d'immeubles bâtis, d'immeubles non bâtis autres que les terrains à bâtir et de droits réels immobiliers, tels qu'une quote-part indivise, un usufruit, une nue-propriété, une servitude, un droit de surélévation ou un bail emphytéotique. La taxe vise aussi les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, de parts de fonds de placement immobilier et de droits portant sur un patrimoine fiduciaire (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 100). Pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière, les règles d'assiette s'appliquent par analogie (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 10 et chapitre 94).

Les terrains à bâtir, au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI, ainsi que les droits qui s'y rapportent sont expressément exclus (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 120). Cette exclusion s'explique par l'existence de taxes propres aux terrains devenus constructibles, présentées au chapitre 93.

Les opérations imposables

Seules les cessions à titre onéreux entrent dans le champ. Les donations et les successions en sont exclues (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 130). Sont visés la vente, l'échange, l'expropriation non exonérée, l'apport à une société de personnes et le transfert d'un immeuble lors de la dissolution d'une telle société (même source, § 140 à § 180). Le partage est une cession à hauteur des droits des copartageants autres que l'attributaire, sous réserve des partages exonérés. La licitation au profit d'un tiers rend chaque coïndivisaire redevable pour sa part (même source, § 160, § 170 et § 250).

Le fait générateur est la cession, datée de l'acte authentique ou, à défaut, de la formation régulière du contrat (même source, § 200).

Les plus-values exonérées

Une plus-value exonérée d'impôt sur le revenu échappe à la surtaxe (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 210). Sont notamment concernées la résidence principale et ses dépendances immédiates, l'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement spécialisé, la première cession d'un logement autre que la résidence principale avec remploi, l'expropriation suivie d'un remploi et la cession dont le prix n'excède pas 15 000 € (même source, § 220 et § 230). Les titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité qui remplissent les conditions de revenus et d'impôt sur la fortune sont également hors champ (même source, § 30), dans les conditions actuelles décrites au chapitre 90.

Après vingt-deux ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu et donc de surtaxe, même si elle reste soumise aux prélèvements sociaux jusqu'à trente ans (chapitre 89).

Le tableau suivant résume le champ selon les sources citées ci-dessus.

L'assiette et le seuil

La plus-value retenue

L'assiette est la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, déterminés selon les articles 150 V à 150 VB du CGI, réduite de l'abattement pour durée de détention propre à l'impôt sur le revenu du I de l'article 150 VC (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 10). L'abattement plus lent applicable aux prélèvements sociaux n'intervient pas dans le calcul de la surtaxe.

Les moins-values ne s'imputent pas, sauf dans le cas prévu au II de l'article 150 VD du CGI. Lors de la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, les moins-values brutes réalisées sur certaines fractions s'imputent sur les plus-values brutes des autres, puis l'abattement pour durée de détention s'applique (même source, § 10). Pour un loueur en meublé non professionnel au régime réel, la plus-value retenue intègre la minoration du prix d'acquisition à hauteur des amortissements déduits, ce qui peut faire franchir le seuil (chapitre 40).

Les réductions prises en compte avant le seuil

Le seuil de 50 000 € s'apprécie sur la plus-value nette imposable, après plusieurs réductions énumérées par la doctrine (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20).

1. L'abattement pour durée de détention applicable à l'impôt sur le revenu.
2. La fraction exonérée en cas de remploi du prix de la première cession d'un logement autre que la résidence principale.
3. La fraction exonérée des cessions réalisées au profit du logement social, prévue aux 7° et 8° du II de l'article 150 U du CGI.
4. L'abattement exceptionnel de l'article 150 VE du CGI, lorsqu'il s'applique.
5. Pour un non-résident, l'exonération de la plus-value afférente à la cession d'un logement en France, dans la limite de 150 000 €.

Un seuil apprécié par cédant et par cession

La taxe est due par le cédant dès que la plus-value imposable qu'il réalise est supérieure à 50 000 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Le seuil s'apprécie donc sur la plus-value de chaque cédant, telle qu'elle est liquidée sur la déclaration de la cession concernée. Il ne s'agit pas d'un seuil annuel. Deux ventes de la même année, chacune sous le seuil, ne supportent aucune surtaxe, sous réserve qu'elles correspondent à deux opérations réelles et distinctes.

La notion de cédant commande l'essentiel des écarts de taxe entre les modes de détention. Les indivisaires, les concubins, les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et les époux qui cèdent un bien commun sont chacun des cédants distincts, alors qu'une société de personnes est un cédant unique (même source, § 30 à § 60).

Le barème et le lissage

Le barème

Les taux s'appliquent au montant total de la plus-value imposable du cédant, désigné ci-dessous par PV (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 70). Le barème est repris à l'identique dans la notice de la déclaration n° 2048-IMM, édition de mai 2026, applicable aux cessions intervenues depuis le 21 février 2026 (notice 2048-IMM-NOT-SD).

Comment fonctionne le lissage

Sans correction, le passage d'une tranche à la suivante ferait bondir la taxe de 1 % de toute la plus-value. Les tranches intermédiaires de 10 000 € corrigent ce ressaut par une décote dégressive. Dans ces tranches, chaque euro supplémentaire de plus-value accroît la taxe de 7, 13, 19, 25 ou 31 centimes selon la tranche, jusqu'à rejoindre le taux plein à la borne haute.

Le raccordement est exact aux bornes de 100 000, 150 000, 200 000 et 250 000 €. Il ne l'est pas au seuil d'entrée. Une plus-value de 50 000 € ne supporte aucune taxe, alors qu'une plus-value de 50 001 € supporte 500,07 €. Ce ressaut d'environ 500 € justifie un calcul attentif près du seuil.

Ces montants sont illustratifs. La doctrine donne elle-même un exemple. Une plus-value nette de 103 400 € supporte une taxe de 3 % de 103 400 €, soit 3 102 €, diminuée d'un dixième de 6 600 €, soit 660 €, donc 2 442 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 75).

L'application selon le cédant

Les époux

Lorsqu'un couple marié cède conjointement un bien, les époux sont considérés comme des cocédants (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 40). Pour un bien commun, le seuil s'apprécie sur la quote-part de plus-value de chaque époux et non sur la plus-value totale du couple. La doctrine en donne l'exemple. Une plus-value de 122 000 €, sans abattement, se répartit en deux quotes-parts de 61 000 €, chacune taxée à 2 %, soit 1 220 € par époux et 2 440 € pour le couple (même source, § 75). Calculée sur 122 000 €, la taxe aurait atteint 3 660 €.

Les époux séparés de biens qui ont acheté ensemble sont des indivisaires. Un bien propre de l'un des époux n'a qu'un cédant, comme le bien d'un célibataire. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès ne modifie pas ces règles, puisque la taxe dépend de la qualité de cédant et non de la composition du foyer fiscal. Elle n'a d'incidence que sur la déclaration d'ensemble sur laquelle la plus-value est reportée (chapitres 3 et 133).

Les partenaires de PACS et les concubins

Les partenaires de PACS qui cèdent conjointement un bien sont considérés comme des indivisaires (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 50). Les concubins, comme tous les indivisaires, constituent chacun un cédant (même source, § 30). Le seuil s'apprécie donc sur la quote-part de chacun, telle qu'elle résulte de l'acte d'acquisition.

L'indivision

Chaque indivisaire est un cédant. En indivision successorale, chaque héritier retient sa quote-part de la plus-value, calculée avec la valeur déclarée dans la succession et la date du décès. Lors d'une licitation au profit d'un tiers, la taxe est due par chaque coïndivisaire pour sa part (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 170). Le partage en nature ou avec soulte entre membres d'une indivision familiale échappe à la plus-value et donc à la taxe, dans les conditions présentées au chapitre 92.

L'enfant mineur propriétaire

Un enfant mineur qui détient un bien en propre, reçu par donation ou par succession, est un cédant distinct de ses parents. Le seuil s'apprécie sur sa propre plus-value, même si celle-ci est reportée sur la déclaration du foyer auquel il est rattaché (chapitre 3).

Le démembrement

L'usufruit et la nue-propriété sont des droits réels distincts, dont la cession entre dans le champ de la taxe (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 100). Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété, chacun réalise une plus-value sur son droit, calculée sur la fraction du prix qui lui revient. Le seuil s'apprécie donc séparément pour chacun. La ventilation du prix est étudiée au chapitre 92. Une ventilation sans rapport avec la valeur des droits, choisie pour rester sous le seuil, expose à une rectification et, le cas échéant, à l'abus de droit.

Les sociétés et les fonds

La société de personnes à l'impôt sur le revenu

La taxe est due par la personne morale qui réalise une plus-value soumise à l'impôt sur le revenu supérieure à 50 000 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Le seuil s'apprécie au niveau de la société, cédant unique, non au niveau de chaque associé. Par tolérance, il peut être apprécié au regard de la seule quote-part de plus-value correspondant aux associés redevables de l'impôt sur le revenu. Sont alors exclues les quotes-parts des associés soumis à l'IS et celles des associés personnes physiques exonérés au titre de leur résidence principale ou de la cession d'un logement destiné à l'acquisition de celle-ci (même source, § 60).

La doctrine illustre cette tolérance. Une SCI réalise une plus-value nette de 210 000 €. Ses associés sont une société anonyme à l'IS pour 50 %, une personne physique dont l'immeuble est la résidence principale pour 25 % et une autre personne physique pour 25 %. Seule la quote-part de 52 500 € est retenue et la taxe s'élève à 2 % de 52 500 €, soit 1 050 €, diminuée d'un vingtième de 7 500 €, soit 375 €, donc 675 € (même source, § 75).

La différence entre la SCI et l'indivision

Le seuil n'est pas multiplié par le nombre d'associés. Une plus-value de 160 000 € réalisée par une SCI dont les quatre associés sont des personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu supporte 6 400 € de taxe. La même plus-value réalisée par quatre indivisaires à parts égales n'en supporte aucune, chacun réalisant 40 000 €. Voir le Guide des sociétés immobilières, Vendre l'immeuble ou céder les parts.

Les autres sociétés et fonds

Une société à l'IS intègre sa plus-value à son résultat imposable (chapitre 100). Une société qui opte pour l'IS cesse d'être redevable pour les cessions réalisées après la prise d'effet de l'option. Les conséquences fiscales de l'option elle-même sont présentées dans le Guide des sociétés immobilières, Opter pour l'impôt sur les sociétés et au chapitre 100.

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière par un associé personne physique relève de la déclaration n° 2048-M et de la taxe dans les mêmes conditions, l'associé étant alors le cédant (chapitre 94).

Les non-résidents

Le principe

Les personnes physiques non domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI, les organismes dont le siège est hors de France et dont les bénéfices sont imposés au nom de leurs membres, ainsi que les sociétés de personnes françaises au prorata des droits détenus par des non-résidents, sont redevables de la taxe (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 90). La taxe s'ajoute au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI, dont les taux et les conventions applicables sont présentés au chapitre 116 et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident.

L'exonération de 150 000 €

Le non-résident qui remplit les conditions de l'exonération de la plus-value afférente à la cession d'un logement en France déduit d'abord cette exonération, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable. Le seuil de 50 000 € s'apprécie ensuite sur la seule fraction qui excède 150 000 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Une plus-value nette de 190 000 € laisse ainsi 40 000 € imposables et aucune taxe. Une plus-value nette de 220 000 € laisse 70 000 € imposables et une taxe de 2 %, soit 1 400 €.

Cette exonération ne vaut pas lorsque le logement est détenu par une société, ni pour l'associé non-résident qui cède des titres d'une société à prépondérance immobilière détenant son habitation (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 270). Ses conditions de nationalité, de durée de résidence antérieure et de délai sont détaillées au chapitre 116.

Le paiement par le représentant

Pour un non-résident, la taxe est acquittée lors du dépôt de la déclaration, le cas échéant sous la responsabilité d'un représentant fiscal accrédité (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 110). Selon la notice de la déclaration n° 2048-IMM de mai 2026, ce représentant est obligatoire lorsque le prix dépasse 150 000 € et que le cédant ou l'associé est domicilié hors de l'Espace économique européen (EEE), ou dans un État de l'EEE qui n'a pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative et de recouvrement.

Les abattements exceptionnels

Le dispositif en vigueur

L'article 150 VE du CGI prévoit un abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de biens destinés à des programmes de logements collectifs. La surtaxe est calculée après cet abattement (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 15 et § 20). Selon la notice de la déclaration n° 2048-IMM de mai 2026, il concerne les immeubles bâtis situés dans une opération de revitalisation de territoire (ORT), une grande opération d'urbanisme (GOU) ou une opération d'intérêt national (OIN), ainsi que les immeubles bâtis des communes classées en zones A bis, A et B1. La notice de la déclaration n° 2048-TAB l'applique aussi aux terrains à bâtir de ces zones, mais la surtaxe ne les concerne pas.

La promesse de vente doit avoir acquis date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027 et la cession intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante. L'acquéreur s'engage dans l'acte à démolir, construire ou réhabiliter pour produire des bâtiments d'habitation collectifs, achevés dans les quatre ans, d'un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé. L'abattement est exclu pour les cessions au conjoint, au partenaire de PACS, au concubin notoire, à un ascendant ou un descendant, ou à une personne morale dont l'un d'eux est ou devient associé (notice 2048-IMM-NOT-SD). La prorogation jusqu'en 2027 résulte de l'article 54 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (anil.org).

Le taux est de 60 % en zones A bis, A et B1. Il est porté à 85 % lorsque l'acquéreur s'engage à réaliser des logements sociaux ou intermédiaires représentant au moins la moitié de la surface du programme. Pour les immeubles situés dans une ORT, une GOU ou une OIN, il est de 75 % selon la notice de mai 2026. Le taux de 70 % que mentionne encore la fiche F10864 de service-public.gouv.fr est celui de l'ancien régime, réservé aux promesses ayant acquis date certaine de 2021 à 2023 (BOFiP, ACTU-2021-00212). Une promesse antérieure à 2024 relève donc de ce taux.

La période transitoire de 2026

Le dispositif issu de la loi de finances pour 2024 visait les promesses ayant acquis date certaine jusqu'au 31 décembre 2025. Faute de loi de finances promulguée au 1er janvier 2026, un rescrit du 31 décembre 2025 a maintenu l'abattement pour les promesses signées entre le 1er janvier 2026 et la promulgation de la loi de finances pour 2026, sous réserve des autres conditions (BOI-RES-RFPI-000242). La loi du 19 février 2026 a ensuite prorogé le dispositif.

Les dispositifs antérieurs

Les abattements antérieurs, issus de l'article 38 de la loi de finances pour 2021 pour des promesses de 2021 à 2023 et d'un dispositif visant les promesses de 2018 à 2020, ne concernent plus que le contrôle des ventes passées (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 15 et chapitre 93).

L'outre-mer et la Corse

La doctrine consultée ne prévoit aucune règle particulière de surtaxe pour les départements d'outre-mer. L'abattement exceptionnel en zones tendues ne s'applique plus en Corse depuis le 16 février 2025, selon la notice de mai 2026. Les collectivités d'outre-mer à autonomie fiscale appliquent leurs propres règles (chapitre 121).

Déclarer et payer

La déclaration

La taxe est déclarée sur la déclaration n° 2048-IMM pour les immeubles autres que les terrains à bâtir et sur la déclaration n° 2048-M pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 80). Aucune déclaration n'est requise lorsque la plus-value n'est pas imposable à l'impôt sur le revenu. Lorsque la plus-value est inférieure ou égale à 50 000 €, aucune liquidation de la taxe ne figure sur la déclaration et l'acte n'a pas à mentionner sa non-application (même source, § 100). Dans la notice de mai 2026, la taxe est calculée aux lignes 115 à 118, les lignes 116 et 117 servant à la répartition entre époux.

Le paiement et le refus de la formalité

La taxe est versée lors du dépôt de la déclaration, avant l'enregistrement ou la formalité de publicité foncière. Le dépôt et la formalité sont refusés en l'absence de paiement préalable ou lorsque le montant versé ne correspond pas au montant dû (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 90 et § 110). En pratique, le notaire prélève la taxe sur le prix de vente avec l'impôt et les prélèvements sociaux.

Lorsque la plus-value dépasse 50 000 € sans que la taxe soit due, l'acte doit comporter les mentions qui le justifient. Trois cas sont admis, la cession d'un terrain à bâtir, la promesse ayant date certaine avant le 7 décembre 2012 et la cession d'un bien commun par des époux dont la quote-part de chacun reste sous le seuil (même source, § 110). La procédure complète est décrite au chapitre 95.

La procédure pas à pas

1. Calculer la plus-value nette de chaque cédant après abattements (chapitres 88 à 90).
2. Identifier les cédants et, pour une société, exclure les quotes-parts admises par tolérance.
3. Comparer au seuil puis appliquer le barème à la totalité de la plus-value.
4. Vérifier les mentions de l'acte lorsque la plus-value globale dépasse le seuil sans taxe due.
5. Intégrer la taxe au prix net vendeur dès la promesse.
6. Reporter la plus-value nette sur la déclaration d'ensemble des revenus (chapitres 47 et 95).

Des exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont arrondis à l'euro et vérifiés par calcul.

Un appartement loué vendu par un célibataire

Un bailleur célibataire a acheté un appartement le 15 mars 2012 pour 200 000 €. Il le vend le 20 novembre 2026 pour 420 000 €, en payant 12 000 € d'honoraires d'agence. Il retient les forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux, applicables après cinq ans de détention. Le bien est détenu quatorze années pleines, soit neuf années au-delà de la cinquième.

La surtaxe représente environ 4 % de l'imposition totale. Le même bien détenu à parts égales par deux concubins aurait donné deux plus-values de 37 490 € sous le seuil, soit 1 500 € de moins. Ce chiffrage ne suffit pas à justifier un mode de détention.

Le même immeuble selon le mode de détention

Supposons une plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu de 160 000 €, identique dans toutes les hypothèses.

La dernière ligne n'est pas comparable aux autres. La société à l'IS calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable après amortissements et la soumet à l'IS sans abattement pour durée de détention. L'absence de surtaxe ne dit donc rien du coût global de la vente, qui se compare au chapitre 100.

Une SCI familiale avec une holding

Une SCI à l'impôt sur le revenu vend un immeuble de rapport et réalise une plus-value nette imposable de 300 000 € après abattement. Ses associés sont deux parents personnes physiques détenant chacun 30 % et une holding soumise à l'IS détenant 40 %. Par tolérance, seule la quote-part des parents, soit 180 000 €, est retenue. La taxe due par la société atteint 4 % de 180 000 €, soit 7 200 €. Si les trois associés avaient été des personnes physiques à l'impôt sur le revenu, la taxe aurait été calculée sur 300 000 € et aurait atteint 18 000 €.

La quote-part de la holding est imposée à l'IS dans ses propres comptes. La taxe de 7 200 € est versée par la société, sa prise en charge entre associés relevant des statuts.

Le calendrier de la vente

Un bailleur réalise une plus-value brute de 110 000 € sur un logement loué. Le tableau suivant montre l'imposition selon le nombre d'années pleines de détention à la date de l'acte.

Chaque année supplémentaire réduit l'imposition d'environ 2 000 €, à mettre en regard du risque de marché et du coût de portage. La durée se compte de date à date (chapitre 89).

Un non-résident de l'Union européenne

Un ressortissant français installé en Belgique depuis 2021 vend en 2026 son ancien logement en France et remplit les conditions de l'exonération plafonnée à 150 000 €. La plus-value nette imposable atteint 220 000 €. Après l'exonération, 70 000 € restent imposables à 19 %, soit 13 300 €. La surtaxe s'élève à 2 % de 70 000 €, soit 1 400 €. Les prélèvements sociaux et les éventuelles exonérations propres aux affiliés à un régime de sécurité sociale européen sont présentés aux chapitres 46 et 116.

Les points de vigilance de l'administration

Les montages destinés à rester sous le seuil

Le choix d'un mode de détention, d'une date de vente ou de la vente séparée de biens distincts relève de la liberté de gestion. Le fractionnement artificiel d'une même vente en plusieurs actes, une répartition des quotes-parts sans rapport avec la réalité ou une donation préalable sans dépouillement réel peuvent en revanche être écartés. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou inspirés par un but exclusivement fiscal et l'article L64 A, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, ceux qui ont un but principalement fiscal (chapitre 127).

L'abus de droit de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire (Guide des sociétés immobilières, L'abus de droit et les sociétés). L'article L64 A n'entraîne pas de majoration spécifique, seules les majorations de droit commun pour manquement délibéré ou manœuvres frauduleuses pouvant s'appliquer. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant de signer. Son silence pendant six mois lui interdit ensuite d'invoquer l'abus de droit (chapitre 10).

Les contrôles fréquents

L'administration vérifie notamment les quotes-parts déclarées, la qualification de terrain à bâtir, la résidence principale d'un associé dont la quote-part a été exclue, l'engagement de construire et le décompte des années de détention.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 et se trouve en discussion au Parlement au 25 octobre 2026. Aucune de ses mesures n'est adoptée. Les sources consultées pour ce chapitre ne font apparaître aucune mesure du projet modifiant l'article 1609 nonies G du CGI, le seuil de 50 000 € ou le barème. Le projet comporte en revanche des mesures sur l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels qui, si elles étaient adoptées, influeraient à terme sur la plus-value de ces loueurs (chapitre 40 et Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027). Des amendements peuvent être adoptés jusqu'à la promulgation. L'état du texte est suivi au chapitre 136.

Les erreurs fréquentes

• Calculer la surtaxe sur la seule fraction au-delà de 50 000 €. Pour une plus-value de 74 980 €, le vendeur prévoit 500 € au lieu de 1 500 €.
• Appliquer la surtaxe à la plus-value brute. Pour une plus-value brute de 163 000 € réduite à 74 980 € par l'abattement, le calcul donne 6 520 € au lieu de 1 500 €.
• Apprécier le seuil sur la plus-value totale d'un couple marié. Pour un bien commun et 160 000 € de plus-value, la taxe calculée atteint 6 400 € au lieu de 3 200 €.
• Apprécier le seuil associé par associé dans une SCI. Pour 160 000 € et quatre associés, aucune taxe n'est prévue alors que 6 400 € sont dus.
• Oublier la tolérance pour une holding associée. Dans l'exemple de la SCI familiale, la société paie 18 000 € au lieu de 7 200 €.
• Appliquer la surtaxe à un terrain à bâtir. La taxe payée à tort doit être réclamée dans les délais du chapitre 129.
• Omettre la surtaxe dans le prix net vendeur. Le vendeur manque de trésorerie pour rembourser son prêt ou réemployer le prix.
• Oublier les mentions de l'acte pour des époux sous le seuil. La formalité est refusée et la publicité retardée.

Le rappel d'une taxe insuffisamment acquittée est augmenté de l'intérêt de retard et, le cas échéant, des majorations applicables à l'impôt sur le revenu (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 120 et chapitre 126).

Liste de contrôle

1. La cession entre dans le champ, ce n'est ni un terrain à bâtir ni une plus-value exonérée.
2. La plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu est calculée après abattement pour durée de détention.
3. Les réductions préalables ont été prises en compte, remploi, logement social, abattement exceptionnel, exonération du non-résident.
4. Chaque cédant est identifié, époux, partenaires, indivisaires, usufruitier, nu-propriétaire, société.
5. Pour une société de personnes, la tolérance des associés à l'IS et des associés exonérés est appliquée.
6. Le barème est appliqué à la totalité de la plus-value de chaque cédant, avec le lissage dans les tranches intermédiaires.
7. Les mentions de l'acte justifient l'absence de taxe lorsque la plus-value globale dépasse le seuil.
8. La surtaxe figure dans le calcul du prix net vendeur dès la promesse.
9. L'abattement exceptionnel éventuel est appuyé sur une promesse datée et un engagement de l'acquéreur dans l'acte.
10. Aucune réorganisation préalable n'a été conduite dans un but principalement fiscal sans rescrit.
11. La plus-value nette imposable est reportée sur la déclaration d'ensemble des revenus.