La déclaration 2048-IMM et le rôle du notaire

La plus-value immobilière des particuliers ne se déclare pas comme les autres revenus. Elle est calculée, déclarée et payée au moment de la vente, sur un imprimé spécial que le notaire dépose avec l'acte. Le vendeur reçoit le prix net de l'impôt. L'année suivante, il reporte seulement le montant imposable sur sa déclaration de revenus, pour le calcul du revenu fiscal de référence. Ce mécanisme d'imposition à la source de la mutation explique pourquoi l'administration refuse la publication de l'acte lorsque l'impôt n'est pas acquitté.

Ce chapitre expose le fondement de ce mécanisme, les trois imprimés en vigueur, les règles de lieu, de délai et de paiement, le calcul ligne par ligne de la déclaration n° 2048-IMM, le rôle et les limites du notaire, les obligations des sociétés de personnes et des non-résidents, puis le contrôle et la correction. Le calcul de fond de la plus-value relève des chapitres 87 à 93, celui des parts de sociétés du chapitre 94. La présentation de gestion de la vente figure dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le principe d'une imposition lors de la mutation

Le fondement

Les articles 150 VF à 150 VH du Code général des impôts (CGI) organisent le paiement et la déclaration de la plus-value des particuliers. L'impôt est versé par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le bien. La déclaration est déposée et l'impôt payé lors de la mutation, en principe au service chargé de la publicité foncière. La doctrine précise qu'aucun régime de différé de paiement n'est prévu (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 1 et § 20).

Il n'existe ni acompte, ni fractionnement, ni paiement l'année suivante, même pour une vente en viager ou à paiement échelonné. La plus-value n'entre pas dans le prélèvement à la source des revenus (chapitre 48).

Ce que couvre la déclaration

La déclaration liquide d'abord l'impôt sur le revenu au taux de 19 % pour les personnes physiques, quel que soit leur lieu de résidence. Elle liquide ensuite les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, réduits au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour certaines personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse. Elle liquide enfin la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (notice n° 2048-IMM de mai 2026). Elle sert aussi au prélèvement de l'article 244 bis A dû par les non-résidents.

Les trois imprimés

L'administration distingue trois déclarations selon le bien cédé. Il n'est servi qu'un seul imprimé par nature de bien, que le cédant soit résident ou non, personne physique ou morale (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 30).

Le choix de l'imprimé suit la qualification du bien au jour de la vente. Un terrain à bâtir vendu par un particulier relève de la déclaration n° 2048-TAB, qui intègre la taxe forfaitaire de l'article 1529 au taux de 10 % et la taxe de l'article 1605 nonies au taux de 5 % ou 10 % selon le rapport entre prix de cession et prix d'acquisition actualisé (notice n° 2048-TAB de 2026). Ces taxes sont présentées au chapitre 93.

Qui dépose et qui signe

Le cédant ou son mandataire

La déclaration est signée par le cédant ou par son mandataire. Le mandat figure dans l'acte ou est joint à la déclaration. Il indique l'identité du mandant, habilite le mandataire à signer et, le cas échéant, à payer l'impôt. Le mandant reste personnellement responsable de l'impôt et des pénalités (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 60). En pratique, le vendeur donne mandat au notaire, qui établit et dépose la déclaration au vu des pièces que le vendeur lui remet.

Pour une cession réalisée par une société, la déclaration est signée par le gérant ou son mandataire. Le vendeur doit fournir sur demande de l'administration les justificatifs des frais, des charges, des travaux et, le cas échéant, du remploi (§ 60 et § 70).

Les sociétés de personnes

Pour une société relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI, une seule déclaration est déposée pour l'ensemble des associés présents à la date de la cession. Elle mentionne le nom de chaque associé et le régime d'imposition de sa quote-part, y compris pour les associés qui ne relèvent pas du régime des particuliers. Pour une société de plus de cinquante associés, une ventilation globale par régime est admise si la déclaration de résultat de la société contient la liste complète des associés et leur régime (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 40). La page 4 de la déclaration n° 2048-IMM porte ce tableau.

La quote-part revenant à un associé soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) ou qui détient ses parts dans un patrimoine professionnel n'est pas imposée selon le régime des particuliers lors de la formalité. Elle est comprise dans le résultat de cet associé selon ses propres règles (chapitre 99). Chaque associé personne physique reporte ensuite sa part de plus-value nette imposable sur sa déclaration de revenus (§ 90).

Le lieu et le délai de dépôt

Le cas général de l'acte notarié

La déclaration est déposée par le notaire au service de la publicité foncière de la situation du bien, à l'appui de la réquisition de publier, dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte. Ce délai est celui de la formalité fusionnée de l'article 647 du CGI. Il est porté à deux mois pour une adjudication (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 150 et § 160). L'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité.

Dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, où la publicité relève du livre foncier, la déclaration est remise lors de la présentation de l'acte à l'enregistrement. À Mayotte, elle est remise à l'appui de la demande d'inscription au livre foncier (notice n° 2048-IMM de mai 2026).

Les exceptions

Les cinq premières lignes résultent du BOFiP (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 180 à § 310). Dans les cas d'exception, l'absence de paiement au service de la publicité foncière n'entraîne pas le refus de la formalité. La dernière ligne figure dans la notice n° 2048-IMM de mai 2026 (ligne 120).

Le paiement

Le principe

Le paiement intervient lors du dépôt de la déclaration, avant l'exécution de la formalité. Le dépôt est refusé à défaut de paiement préalable ou si le montant porté sur la déclaration diffère du montant versé. Les règles de recouvrement des droits d'enregistrement s'appliquent, sauf disposition contraire (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 170). La surtaxe est versée lors du dépôt, faute de quoi le dépôt et la formalité sont refusés (notice n° 2048-IMM de mai 2026).

En pratique, le notaire retient sur le prix le montant de l'impôt, des prélèvements et de la surtaxe, qu'il verse pour le compte du vendeur. Il conserve aussi les sommes nécessaires au remboursement des prêts garantis et à la mainlevée des inscriptions. Le vendeur ne reçoit que le solde.

Lorsque le prix ne suffit pas

Le notaire ne dispose pas toujours des fonds. C'est le cas lorsque l'acquéreur doit désintéresser des créanciers du vendeur dont les créances priment le privilège du Trésor, ou lorsqu'une collectivité acquéreuse n'a pas encore versé le prix (§ 180). La déclaration est alors déposée au service des impôts du domicile du vendeur dans le mois de l'acte et l'impôt y est payé par le vendeur, ou par le notaire dès la mise à disposition des fonds pour une cession à une collectivité (§ 190 et § 220).

L'intérêt de retard

Pour les plus-values des particuliers, l'intérêt de retard court à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l'impôt devait être acquitté, jusqu'au dernier jour du mois du paiement (BOI-RFPI-PVI-30-50, § 10). Le point de départ est donc bien plus proche qu'en matière d'impôt sur le revenu ordinaire, où il est fixé au 1er juillet de l'année suivante. Le taux de l'intérêt de retard est présenté au chapitre 126.

Les mentions de l'acte et les dispenses

Les mentions obligatoires

L'acte doit comporter, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité, l'adresse du service des impôts dont relève le cédant, le prix de chaque bien cédé, le prix d'acquisition ou, pour une acquisition à titre gratuit, l'identité et le domicile du précédent propriétaire, ainsi que la nature de l'exonération lorsque la déclaration n'est pas déposée (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 110). L'extrait d'acte reprend ces mentions avec le fondement de la dispense (§ 140 et § 210). Pour les terres agricoles, le prix est ventilé entre terres et plantations (§ 120).

Le vendeur peut déclarer sous sa responsabilité que la cession n'entre pas dans le champ de l'impôt, ce qui le dispense des mentions. S'il s'avère que cette déclaration était erronée, il ne peut pas se prévaloir de sa bonne foi (§ 300).

Les dispenses

Aucune déclaration n'est déposée lorsque la plus-value est exonérée par une disposition expresse ou par l'abattement pour durée de détention, ni lorsque la cession ne dégage aucune plus-value. En cas d'exonération partielle, la déclaration reste due et accompagne le paiement de l'impôt et des prélèvements sur la fraction imposable (§ 80).

Les exonérations elles-mêmes, leurs conditions et leurs dates d'application sont présentées au chapitre 90. La notice rappelle que l'exonération de la première cession d'un logement suppose un remploi dans un délai de vingt-quatre mois et ne joue qu'à proportion du montant remployé (ligne 45).

La déclaration n° 2048-IMM ligne par ligne

La page 1

La page 1 désigne le cédant, le représentant accrédité lorsqu'il est requis et l'origine de propriété. Une page 1 est remplie pour chaque fraction du bien acquise à une date ou selon un mode différent, par exemple un bien acheté pour moitié puis recueilli pour l'autre moitié par succession (notice n° 2048-IMM de mai 2026).

La page 2, impôt sur le revenu

La notice de mai 2026 décrit à la ligne 47 un abattement exceptionnel de 75 %, ramené à 60 % en zones A, A bis et B1 et porté à 85 % pour des opérations comportant au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires, pour des immeubles bâtis situés dans certains périmètres d'aménagement, avec une promesse signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027 et une cession au plus tard le 31 décembre 2029. Les exonérations des 7° et 8° du II de l'article 150 U y sont présentées comme applicables aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027. Les conditions complètes relèvent des chapitres 89 et 90.

La page 3, prélèvements sociaux

Les lignes 90 à 99 reprennent l'assiette avec l'abattement propre aux prélèvements sociaux, soit 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième puis 9 % par an, l'exonération étant acquise après trente ans. Les lignes 95, 97 et 99 reprennent les exonérations et abattements des lignes 45, 47 et 49. Le taux global est de 17,2 % (notice n° 2048-IMM de mai 2026).

La surtaxe

Les lignes 115 à 118 calculent la surtaxe lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. La taxe est calculée dès le premier euro sur la totalité de la plus-value, au taux de 2 % à 6 % par tranches de 50 000 €, avec un lissage aux entrées de tranche. Pour des époux qui cèdent ensemble, le seuil s'apprécie sur la quote-part de chacun (lignes 116 et 117). Le barème et le cas des sociétés de personnes sont développés au chapitre 91.

Les pages 4 et 5

La page 4 porte le tableau des associés d'une société de personnes présents à la date de la cession, avec la nature de l'imposition de chaque quote-part et la case de l'exonération de résidence principale pour l'associé qui occupe gratuitement le logement. Le prix indiqué en bas du tableau sert à apprécier le seuil de 150 000 € du représentant accrédité. La page 5 et les cadres qui suivent concernent les personnes morales non résidentes soumises à l'IS, avec la correction propre aux biens bâtis ou la réintégration des amortissements selon le lieu de leur siège (notice n° 2048-IMM de mai 2026).

Le rôle du notaire et ses limites

Ce que fait le notaire

Le notaire établit la déclaration à partir des pièces du vendeur, présente l'acte et la déclaration à la formalité, mentionne dans l'acte les indications exigées et le lieu de dépôt, retient et verse l'impôt sur le prix (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 160 et § 200). Il rapproche ces informations de l'origine de propriété qu'il établit.

Il interroge le vendeur sur les points qu'il ne peut connaître seul. Ce sont l'occupation du bien comme résidence principale à la date de la vente, la date de libération des lieux, les travaux réalisés par des entreprises et leurs factures, la location meublée au régime réel et les amortissements déduits, la résidence fiscale du vendeur et son affiliation sociale, l'existence d'un précédent remploi ou d'un démembrement.

Ce qui reste à la charge du vendeur

Le vendeur reste personnellement responsable de l'impôt. Une erreur de calcul fondée sur des informations inexactes qu'il a fournies, comme une résidence principale de pure façade ou des travaux réalisés par lui-même et présentés comme réalisés par une entreprise, donne lieu à rectification à son nom, avec intérêts et majorations éventuelles. La déclaration hors champ souscrite sous sa responsabilité ne lui permet pas d'invoquer la bonne foi (§ 300).

Les travaux réalisés soi-même

Seules les dépenses réalisées par une entreprise sont retenues pour leur montant réel. Les matériaux achetés par le propriétaire qui exécute lui-même les travaux ne sont pas pris en compte à ce titre (chapitre 88). Après cinq ans de détention, le forfait de 15 % reste ouvert sans justificatif. Le propriétaire qui a beaucoup travaillé lui-même compare donc le forfait et les seules factures d'entreprises.

Le report sur la déclaration de revenus

Les plus-values relevant des articles 150 U à 150 UD, comprises dans le revenu fiscal de référence, sont reportées sur la ligne prévue de la déclaration de revenus (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 90). Il s'agit de la case 3VZ de la déclaration n° 2042 C, l'année qui suit la vente. Ce report ne crée pas d'impôt supplémentaire. Il influe sur les droits et avantages calculés d'après le revenu fiscal de référence et sur la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (chapitre 47). Les plus-values exonérées au titre des II à IV de l'article 150 U, comme celle de la résidence principale, ne sont pas reportées.

L'omission est sanctionnée par une amende égale à 5 % des sommes non déclarées, comprise entre 150 € et 1 500 €, ramenée à 75 € et 750 € en l'absence d'infraction de même nature au cours des trois années précédentes (§ 100). Chaque associé d'une société de personnes reporte sa propre quote-part.

Le non-résident

Le non-résident utilise les mêmes imprimés. Le prélèvement de l'article 244 bis A est liquidé au taux de 19 % pour les personnes physiques. Un représentant accrédité est obligatoire lorsque la cession dépasse 150 000 € et que le cédant est domicilié hors de l'EEE ou dans un État de l'EEE sans convention d'assistance administrative et de recouvrement avec la France. Pour une société française, le seuil s'apprécie en additionnant les quotes-parts du prix revenant aux associés concernés (notice n° 2048-IMM de mai 2026). Les cédants établis dans un État de l'Union européenne, en Islande ou en Norvège acquittent le prélèvement sous leur seule responsabilité (BOI-RFPI-PVINR-30-10, § 5).

Les dispenses de déclaration sont plus restreintes que pour un résident. La notice ne retient que la durée de détention, le prix inférieur ou égal à 15 000 € et la résidence principale cédée après le transfert du domicile hors de France sous conditions. Selon la notice, le report sur la déclaration n° 2042 C vise les contribuables fiscalement domiciliés en France. Les exonérations, la représentation et les conventions sont développées aux chapitres 116 et 118.

La déclaration n° 2048-M pour les parts de sociétés

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière relevant de l'article 150 UB se déclare sur l'imprimé n° 2048-M, en double exemplaire, une déclaration par opération de cession de titres d'une même société. Lorsque l'acte est soumis à l'enregistrement, la déclaration est déposée lors de la formalité au service de l'enregistrement dont relève le notaire rédacteur ou, à défaut, le domicile de l'une des parties, sous peine de refus. Dans les autres cas, elle est déposée au service du domicile du vendeur dans le mois de la cession. L'impôt est versé lors du dépôt (BOI-RFPI-SPI-40, § 10, § 40 et § 90).

Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée à peine de nullité par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par acte d'expert-comptable (chapitre 17). En l'absence d'acte pour d'autres cessions, les mentions sont portées sur la déclaration n° 2759 dans le mois. Pour les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la société de gestion peut accomplir l'enregistrement et le paiement auprès de son propre service (même source, § 50 et § 80). Le calcul, sans forfait et avec correction du prix de revient, est présenté au chapitre 94.

Les situations particulières

Les couples

Des époux qui cèdent un bien commun ou indivis déposent une seule déclaration en qualité de co-cédants. Le seuil de la surtaxe s'apprécie sur la quote-part de chacun. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins indivisaires sont des cédants distincts, chacun avec sa quote-part. Le report en case 3VZ se fait sur la déclaration de la période au cours de laquelle la vente intervient, ce qui compte l'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès (chapitre 3).

L'enfant mineur

Le bien d'un mineur est vendu par ses administrateurs légaux, avec l'autorisation du juge lorsque la loi l'exige. La déclaration est signée par le représentant légal. La plus-value nette est reportée sur la déclaration du foyer auquel l'enfant est rattaché.

Le démembrement et l'indivision

Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble, le prix est ventilé entre eux et chacun calcule sa plus-value, ce que l'acte doit faire apparaître (chapitre 92). Chaque indivisaire est cédant pour sa quote-part, avec son origine de propriété décrite en page 1 lorsqu'elle diffère. Une indivision successorale qui vend un bien reçu au décès retient la valeur déclarée dans la succession, d'où l'importance de l'estimation retenue à ce moment (chapitre 112).

La vente en viager

Le prix de cession comprend le bouquet et le capital représentatif de la rente. Faute de différé de paiement, l'impôt est dû lors de la formalité sur l'ensemble, alors que le vendeur ne perçoit que le bouquet. Le crédirentier doit donc vérifier que le bouquet couvre l'impôt (chapitre 18).

Les sociétés qui changent de régime

Une société de personnes dépose la déclaration n° 2048-IMM pour ses associés soumis à l'impôt sur le revenu. Une société soumise à l'IS ayant son siège en France, de plein droit ou sur option, n'en dépose pas pour son propre compte puisque la plus-value entre dans son résultat imposable (chapitre 100).

L'outre-mer

Les règles de dépôt et de paiement s'appliquent dans les départements d'outre-mer. Mayotte suit la règle du livre foncier rappelée plus haut. Le cédant domicilié en France qui réalise une plus-value sur un bien situé hors de France métropolitaine et des départements d'outre-mer, non exonérée par une convention, dépose la déclaration au service de l'enregistrement dont il relève dans le mois (ligne 120). La fiscalité des collectivités d'outre-mer relève du chapitre 121.

Contrôler, corriger, contester

Le contrôle

Le contrôle et les sanctions suivent les règles de l'impôt sur le revenu. Le service compétent est celui du lieu de dépôt de la déclaration. La procédure de rectification contradictoire de l'article L55 du Livre des procédures fiscales (LPF) s'applique. L'administration peut taxer d'office en cas de défaut de déclaration (article L66) et procéder à l'évaluation d'office en l'absence de réponse à une demande de justifications (articles L16 et L73) (BOI-RFPI-PVI-30-50, § 1 et § 20). Le délai de reprise est celui de l'impôt sur le revenu, prévu à l'article L169 du LPF, la plus-value étant imposable au titre de l'année de la cession (chapitre 122).

Les points contrôlés sont la réalité de la résidence principale, les travaux réels et leur facturation par des entreprises, les amortissements du loueur en meublé, la valeur retenue lors d'une donation ou d'une succession et la ventilation du prix entre immeuble et mobilier. Une omission délibérée expose à la majoration de 40 % pour manquement délibéré, en plus de l'intérêt de retard (chapitre 126).

Corriger une erreur

Le vendeur qui découvre une erreur en sa défaveur, par exemple un forfait non appliqué ou un abattement mal calculé, peut présenter une réclamation au service du lieu de dépôt, dans le délai de l'article R*196-1 du LPF décompté à partir du versement de l'impôt (chapitre 129). Une erreur en sa faveur se régularise spontanément auprès du même service, ce qui permet de bénéficier, s'il est de bonne foi, du droit à l'erreur issu de la loi du 10 août 2018 pour un État au service d'une société de confiance (chapitre 130).

Des exemples chiffrés

Les exemples sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Exemple 1, la vente d'un appartement loué nu

Un bailleur vend le 20 septembre 2026 pour 310 000 € un appartement acheté le 15 juin 2012 pour 180 000 €. Il retient les forfaits faute de factures suffisantes. Le prêt restant dû est de 60 000 €.

La plus-value nette imposable de 41 170 € reste sous le seuil de la surtaxe. Le notaire verse 20 930,29 € et rembourse 60 000 € à la banque. Le vendeur reçoit 229 069,71 € avant émoluments de mainlevée. Il reporte 41 170 € en case 3VZ en 2027.

Exemple 2, une société aux associés de régimes différents

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu vend 900 000 € un immeuble acquis en 2010 pour 500 000 €, après seize ans de détention. L'associée A, résidente, détient 50 %. La société par actions simplifiée (SAS) B, soumise à l'IS, détient 30 %. L'associé C, résident suisse affilié à la sécurité sociale suisse, détient 20 %. Avec les forfaits, le prix de revient est de 612 500 € et la plus-value brute de 287 500 €.

La surtaxe s'apprécie au niveau de la société sur la seule quote-part des associés à l'impôt sur le revenu, soit 68 425 €, ce qui donne 1 368,50 €. Le notaire verse au total 38 136,44 €. La SAS B comprend sa quote-part de plus-value brute de 86 250 € dans son résultat, sans abattement pour durée de détention. La page 4 de la déclaration retrace ces trois régimes.

Exemple 3, des époux qui vendent ensemble

Des époux communs en biens vendent un immeuble de rapport détenu depuis douze ans. La plus-value brute est de 260 000 € et la plus-value nette imposable de 150 800 € après l'abattement de 42 %. L'impôt atteint 28 652 € et les prélèvements 39 554,84 €. Le seuil s'apprécie sur 75 400 € par époux, d'où une surtaxe de 1 508 € chacun, soit 3 016 €. Calculée à tort sur 150 800 €, elle aurait atteint 4 652 €.

Exemple 4, un prix absorbé par les créanciers

Un vendeur cède 250 000 € un studio acheté 150 000 € en 2017, avec un prêt garanti par une inscription de 245 000 €. La plus-value nette imposable est de 50 350 € après neuf ans. L'impôt, les prélèvements et la surtaxe atteignent 20 733,93 €, dont 524,50 € de surtaxe. Le prix ne permet pas de payer à la fois le créancier inscrit et l'impôt. L'acte le mentionne, le notaire dépose la déclaration au service des impôts du domicile du vendeur dans le mois et le vendeur paie lui-même l'impôt dans ce délai.

Les points de vigilance de l'administration

• La résidence principale déclarée. L'administration vérifie l'occupation effective à la date de la vente ou de la libération récente des lieux.
• Les travaux réels. Seules les factures d'entreprises sont retenues pour leur montant réel, sans double compte avec des charges déduites des revenus fonciers ou des amortissements.
• La ligne 25. Le cumul des amortissements déduits est rapproché des liasses du loueur en meublé.
• La valeur à titre gratuit. Une valeur déclarée surévaluée lors d'une succession ou d'une donation réduit la plus-value et peut être rectifiée (chapitre 128).
• Les montages. Une donation consentie peu avant la vente, suivie de la réappropriation du prix par le donateur, peut être écartée sur le fondement de l'article L64 du LPF pour but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 % ou de 40 %, ou de l'article L64 A pour but principalement fiscal, sans majoration automatique. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant l'opération (chapitre 127).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune mesure n'en est adoptée. Selon les présentations publiées examinées pour ce guide, il ne modifie pas en l'état les modalités de déclaration et de paiement des plus-values immobilières. Les notices des déclarations n° 2048-IMM, n° 2048-TAB et n° 2048-M sont mises à jour par l'administration après chaque loi de finances. Vérifiez la version applicable à la date de l'acte (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Penser payer l'impôt l'année suivante. L'impôt est retenu sur le prix dès la vente. Dans l'exemple 1, le vendeur qui comptait sur 250 000 € disponibles n'en reçoit que 229 069,71 €.
• Utiliser la déclaration n° 2048-IMM pour un terrain à bâtir. Les taxes propres aux terrains devenus constructibles relèvent de la déclaration n° 2048-TAB.
• Calculer la surtaxe sur le total d'un couple. Dans l'exemple 3, l'erreur coûte 1 636 €.
• Oublier la ligne 25 du loueur en meublé au réel. L'omission est rectifiée avec intérêts et, si elle est délibérée, une majoration de 40 %.
• Désigner tardivement le représentant accrédité. La vente ne peut pas être publiée et le financement de l'acquéreur peut échouer.
• Omettre la case 3VZ. L'amende atteint 5 % des sommes non déclarées, avec un minimum de 150 € ou de 75 €.
• Présenter des travaux faits soi-même comme des travaux d'entreprise. La plus-value est rectifiée au nom du vendeur, avec intérêts calculés dès le mois suivant la vente.

Liste de contrôle

1. Identifier l'imprimé selon le bien, n° 2048-IMM, n° 2048-TAB ou n° 2048-M.
2. Réunir les pièces d'origine de propriété, de frais, de travaux d'entreprises et, en meublé au réel, d'amortissements.
3. Vérifier les exonérations et dispenses et faire porter leur nature dans l'acte.
4. Calculer frais et travaux réels contre forfaits, abattements, impôt, prélèvements et surtaxe par cédant.
5. Identifier chaque associé et son régime pour une société de personnes, puis remplir le tableau de la page 4.
6. Désigner le représentant accrédité lorsque le cédant ou un associé non-résident l'exige.
7. Contrôler le net vendeur après impôt, remboursement des prêts et mainlevées.
8. Prévoir le cas des créanciers prioritaires et le dépôt au service du domicile du vendeur.
9. Conserver la déclaration annotée et les justificatifs jusqu'à l'expiration du délai de reprise.
10. Reporter la plus-value nette en case 3VZ l'année suivante.
11. Suivre le projet de loi de finances pour 2027 et la mise à jour des notices.