Déclarer une succession comprenant des immeubles

La déclaration de succession est l'acte par lequel les héritiers, les légataires et les donataires font connaître à l'administration ce que le défunt laisse, ce qu'il devait et ce que chacun reçoit. Elle sert de base au calcul des droits, qui sont en principe payés au moment du dépôt. Lorsque la succession comprend un immeuble, elle se prépare avec un notaire, mais elle reste juridiquement l'affaire des héritiers, qui en répondent devant l'administration.

Ce chapitre traite de l'obligation de déclarer, des délais, des formulaires, de la place des immeubles dans la déclaration, du paiement des droits et des pénalités. L'évaluation des immeubles relève du chapitre 111, le passif du chapitre 113 et l'assurance vie du chapitre 114. Les barèmes et abattements figurent au chapitre 106. La vue pratique destinée aux héritiers d'un bailleur, de la gestion des baux à l'option successorale, se trouve dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le cadre légal

Les textes

L'obligation de déclarer résulte des articles 800 à 802 du Code général des impôts (CGI). Les délais figurent aux articles 641 à 645 et le lieu de dépôt à l'article 656. La doctrine est commentée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-ENR-DMTG-10-60 (service-public.gouv.fr).

Le paiement fractionné ou différé relève de l'article 1717 du CGI et de l'article 404 A de son annexe III, la dation en paiement de l'article 1716 bis. Les sanctions du retard reposent sur l'article 1727 pour l'intérêt de retard et sur l'article 1728 pour la majoration. L'administration publie une notice détaillée de 25 pages, la notice 2705-NOT-SD dans sa version d'avril 2025, qui décrit chaque étape du calcul (impots.gouv.fr).

Le rôle du notaire et la responsabilité des héritiers

Le recours au notaire est obligatoire lorsque des biens immobiliers ou des droits réels immobiliers sont transmis. Il l'est aussi en présence d'un testament, d'une donation entre époux, d'une donation antérieure, d'un contrat de mariage ou lorsqu'un acte de notoriété est nécessaire (impots.gouv.fr). Le notaire établit pour chaque immeuble une attestation de propriété, publiée au service de la publicité foncière, qui permet la mise à jour du cadastre et donc de la taxe foncière.

Le notaire prépare en pratique la déclaration et calcule les droits. Les héritiers restent pourtant responsables de son contenu devant l'administration, même lorsqu'elle est établie par lui (service-public.gouv.fr). Une omission ou une sous-évaluation se règle donc avec eux.

Qui doit déclarer

Les redevables

Doivent déclarer les héritiers, les légataires et les donataires qui n'ont pas expressément renoncé à la succession. Les cohéritiers sont solidaires pour le paiement des droits et une seule déclaration suffit pour eux. Les héritiers exonérés, comme le conjoint survivant, ne sont pas solidaires du paiement mais restent tenus de déclarer. Les légataires et les donataires ne sont solidaires ni entre eux ni avec les héritiers et doivent souscrire leur propre déclaration, sauf déclaration unique signée par tous (service-public.gouv.fr).

Pour un enfant mineur, l'administrateur légal est seul qualifié pour déclarer. Le mineur émancipé déclare lui-même les biens qui lui sont transmis. Pour un majeur protégé, la déclaration est souscrite par le tuteur ou par le majeur assisté de son curateur (impots.gouv.fr). L'héritier qui renonce n'a rien à déposer.

Les dispenses

Le conjoint survivant, le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), les enfants, les petits-enfants et les père et mère sont dispensés de déclaration lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont reçu du défunt que des donations ou dons manuels déclarés ou enregistrés. Les autres bénéficiaires sont dispensés lorsque l'actif brut est inférieur à 3 000 €. Une dispense existe aussi pour les victimes d'actes de terrorisme (service-public.gouv.fr). Le PACS est désigné par son sigle dans la suite du chapitre.

L'actif brut s'apprécie avant déduction des dettes. Un immeuble, même modeste, le porte presque toujours au-delà de 50 000 €, de sorte que la dispense reste rare dans une succession immobilière.

La qualité d'héritier se prouve par une attestation signée de tous les héritiers lorsque l'actif brut est inférieur à 5 965 € et, au-delà, par un acte de notoriété dressé par le notaire (service-public.gouv.fr). Dans une succession immobilière, l'acte de notoriété est donc la règle.

Les délais de dépôt

Le tableau des délais

Ces délais sont ceux des sources officielles (service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr). Le délai de vingt-quatre mois ne concerne que les immeubles détenus sans titre publié et non le reste de la succession.

Le calcul du délai et le lieu de dépôt

Le délai se compte de date à date à partir du décès. Si le dernier jour tombe un dimanche ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant. La fiche officielle indique que les services fiscaux tolèrent un dépôt jusqu'au dernier jour du mois, ce qui ne constitue pas un délai légal (service-public.gouv.fr). Le délai court même si l'option successorale n'est pas exercée ni le partage décidé. Les héritiers disposent pourtant de quatre mois avant de pouvoir être sommés d'opter, de sorte que le calendrier fiscal est plus court que le calendrier civil.

La déclaration se dépose au pôle enregistrement du centre des finances publiques dont dépend le domicile du défunt. Lorsque le défunt résidait à l'étranger, elle se dépose au service des impôts des particuliers non résidents, situé à Noisy-le-Grand (service-public.gouv.fr). Le lieu de situation des immeubles est sans incidence sur le service compétent.

Les formulaires et le dépôt

Les formulaires

Cette répartition est celle de la notice 2705-NOT-SD d'avril 2025 (impots.gouv.fr). Chaque formulaire est rempli en deux exemplaires, un original et une copie, tous deux signés. La feuille 2705-S comporte une affirmation de sincérité. Au moins un des héritiers solidaires doit signer.

Le bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie alimenté après 70 ans qui n'est pas héritier dépose une déclaration partielle sur le formulaire 2705-A, à raison d'un formulaire par assureur (impots.gouv.fr). Le régime de ces contrats est développé au chapitre 114.

Le dépôt en ligne

Au 25 octobre 2026, aucune des pages officielles consultées ne décrit de service de dépôt en ligne de la déclaration de succession. Elles renvoient au formulaire papier et au service de l'enregistrement. Un décret de 2020 avait prévu de rendre obligatoires la déclaration et le paiement en ligne de plusieurs opérations, dont les successions. Selon la presse spécialisée, cette obligation a été abrogée avant d'entrer en vigueur par un décret du 30 mai 2025. La déclaration en ligne des dons manuels, devenue la seule voie depuis le 1er janvier 2026 selon les mêmes sources, ne se transpose pas à la succession.

Les immeubles dans la déclaration

Ce qui doit figurer

Les immeubles sont déclarés sur la feuille 2705-S, les immeubles non bâtis avant les immeubles bâtis, pour leur valeur de marché au jour du décès. La notice invite à obtenir auprès du centre des impôts foncier la désignation et les références cadastrales de chaque bien (impots.gouv.fr). Les biens exonérés, comme certains bois ou biens professionnels, sont déclarés pour information, avec la mention de l'exonération.

Pour chaque immeuble, précisez la quote-part détenue par le défunt, le régime de propriété (bien propre, bien commun, indivision, démembrement), l'occupation au jour du décès et la valeur retenue. Pour un logement loué, le bail, son échéance et le loyer justifient la décote d'occupation éventuelle (chapitres 6 et 111).

La résidence principale et le mobilier

Un abattement de 20 % s'applique à la valeur de l'immeuble qui était la résidence principale du défunt lorsqu'il est occupé à ce titre, au jour du décès, par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint ou partenaire (article 764 bis du CGI, notice 2705-NOT-SD). Il ne vise pas les logements loués. Ses conditions sont détaillées au chapitre 111.

Les meubles meublants s'évaluent d'abord au prix d'une vente publique réalisée dans les deux ans du décès, à défaut selon un inventaire dressé par un commissaire de justice ou un notaire dans les cinq ans, à défaut par un forfait de 5 % de l'actif brut successoral (notice 2705-NOT-SD). Le forfait porte sur l'actif brut entier, immeubles locatifs compris, si bien qu'un inventaire coûte souvent moins cher en droits. Le mobilier d'un logement loué meublé fait partie des meubles du défunt.

Les biens démembrés, indivis ou détenus en société

Les biens dont le défunt avait la nue-propriété ou qui sont recueillis en démembrement sont déclarés pour la valeur de la nue-propriété ou de l'usufruit selon le barème de l'article 669 du CGI, fonction de l'âge de l'usufruitier. Le droit viager d'habitation du conjoint survivant vaut 60 % de l'usufruit (chapitre 7). L'usufruit dont le défunt était titulaire s'éteint à son décès et n'est pas déclaré, sauf réversion au profit d'un autre bénéficiaire.

Une quote-part indivise est déclarée pour sa fraction de la valeur du bien, avec la décote éventuelle exposée au chapitre 8. Les parts d'une société civile immobilière (SCI) sont des biens meubles déclarés pour leur valeur, qui tient compte des immeubles et des dettes de la société. Le compte courant du défunt est une créance déclarée séparément (Guide des sociétés immobilières, La transmission au décès d'un associé).

Les loyers échus et non encaissés au jour du décès sont des créances de la succession. Les loyers postérieurs appartiennent aux héritiers et relèvent de leurs revenus. Les dépôts de garantie détenus par le défunt sont une dette envers les locataires (chapitre 113). Un compte joint est déclaré pour la part du défunt (notice 2705-NOT-SD).

La liquidation des droits

Les sept étapes

La notice officielle décompose le calcul en sept étapes (impots.gouv.fr).

1. Déterminer le boni de communauté, dont la moitié revient au conjoint en qualité d'époux et l'autre moitié entre dans la succession.
2. Déterminer l'actif net taxable, en ajoutant les biens propres du défunt et en déduisant les dettes admises.
3. Déterminer la part de chaque bénéficiaire, selon la loi, le testament ou la donation entre époux ainsi que l'option du conjoint.
4. Traiter les donations antérieures, celles de moins de quinze ans étant rappelées.
5. Appliquer les abattements propres à chaque bénéficiaire.
6. Appliquer le tarif selon le lien de parenté.
7. Appliquer la réduction en faveur des mutilés de guerre, le cas échéant.

Les droits sont arrondis à l'euro et liquidés par bénéficiaire, même si la déclaration est unique (chapitre 106).

En présence d'enfants tous communs, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité et la pleine propriété du quart. Il est exonéré quelle que soit l'option, mais son choix modifie la base taxable des enfants. S'il n'a pas encore opté au dépôt, le notaire liquide sur une hypothèse et une déclaration rectificative suit si l'option diffère.

Le cadre consacré aux donations antérieures demande pour chacune la date, le notaire, les références d'enregistrement et le montant (notice 2705-NOT-SD). Les dons manuels déclarés y figurent aussi. Omettre une donation de moins de quinze ans redonne à tort à l'héritier un abattement déjà utilisé.

Le paiement des droits

Le paiement comptant

Les droits sont en principe payés lors du dépôt de la déclaration, en espèces dans la limite de 300 €, par chèque, par carte bancaire ou par virement. Un chèque de plus de 1 000 € doit être un chèque de banque (impots.gouv.fr). En pratique, le notaire réunit les fonds, souvent à partir des comptes du défunt débloqués sur présentation de l'acte de notoriété.

Dans une succession composée surtout d'immeubles, les liquidités peuvent manquer, alors qu'un immeuble ne se vend pas en six mois sans l'accord des indivisaires. Le droit fiscal offre le paiement fractionné, le paiement différé et, plus rarement, la dation.

Le paiement fractionné

Le paiement fractionné permet d'étaler les droits en versements égaux sur un an au plus après l'expiration du délai de déclaration. Ce délai est porté à trois ans lorsque l'actif comprend au moins 50 % de biens non liquides, comme des immeubles, des œuvres d'art ou des titres non cotés (impots.gouv.fr). Pour les demandes formées depuis le 1er janvier 2015, la doctrine prévoit trois versements dans le cas général et sept versements dans le cas des successions composées majoritairement de biens non liquides, à six mois d'intervalle au plus (BOI-ENR-DG-50-20-30, § 82 et § 85).

Une succession de bailleur remplit presque toujours la condition des 50 %. En cas de dépôt tardif, l'échéancier part du dépôt effectif sans dépasser la date de fin qu'aurait donnée un dépôt dans les délais, ce qui réduit la durée utile du crédit (même source, § 90 et § 100).

Le paiement différé

Le paiement différé s'applique aux successions qui comprennent des biens en nue-propriété, à celles où le conjoint a choisi le droit viager d'habitation et d'usage, ainsi qu'à l'attribution préférentielle d'une exploitation agricole. Il ne porte que sur les droits afférents à ces biens. Pour la nue-propriété, il prend fin au plus tard six mois après la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ou après la cession de la nue-propriété (impots.gouv.fr).

Le nu-propriétaire peut être dispensé d'intérêts s'il accepte que les droits soient calculés sur la valeur de la pleine propriété au jour du décès. Cette option est irrévocable (BOI-ENR-DG-50-20-30, § 140 et § 150). Elle augmente la base taxable et l'exemple chiffré plus loin compare les deux voies.

Les intérêts et les garanties

Le crédit de paiement porte intérêt au taux de 2 % par an pour les demandes formées depuis le 1er janvier 2026. Pour certaines transmissions d'entreprises, le taux peut être réduit à 0,6 % (impots.gouv.fr). Le taux est celui du jour de la demande et reste fixe pendant tout le crédit (BOI-ENR-DG-50-20-40, § 212 et § 215).

La demande est expresse, au pied de la déclaration ou sur papier libre joint. Le redevable doit offrir des garanties suffisantes et, en cas de fractionnement, payer la première fraction au dépôt. Les garanties admises comprennent l'hypothèque, le gage, le nantissement de parts sociales, de comptes-titres ou de contrats d'assurance vie et la caution bancaire. Les cohéritiers qui paient comptant doivent donner leur accord exprès à la demande des autres. Le crédit ne porte que sur les droits en principal, à l'exclusion des pénalités (même source, § 40 à § 170).

Les intérêts versés au Trésor dans le cadre d'un paiement fractionné ou différé sont regardés comme exposés pour la conservation des immeubles. L'héritier qui loue le bien reçu les déduit de ses revenus fonciers, comme les intérêts d'un emprunt contracté pour payer les droits (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 40, chapitre 29). La déduction se limite à la fraction des droits afférente aux immeubles loués.

La déchéance du crédit

Le crédit est perdu lorsque les garanties ne sont pas constituées à temps, lorsqu'une échéance n'est pas payée dans le mois de son terme ou lorsque les éléments annuels sur la garantie ne sont pas transmis. La cession du bien rend les droits exigibles. Après une lettre recommandée motivée laissant trente jours d'observations, la déchéance entraîne le paiement immédiat du solde avec l'intérêt de retard et la majoration, sous déduction des intérêts de crédit payés (BOI-ENR-DG-50-20-40, § 300 à § 410).

La dation en paiement

Les droits supérieurs à 10 000 € peuvent, avec l'accord de l'administration, être acquittés par la remise de certains biens. La liste comprend les œuvres d'art, livres, objets de collection et documents de haute valeur artistique ou historique, les immeubles situés dans les zones d'intervention du Conservatoire du littoral et les bois ou espaces naturels susceptibles d'être intégrés au domaine forestier de l'État (impots.gouv.fr). Un immeuble locatif ordinaire n'est pas éligible. L'offre accompagne la déclaration et l'agrément relève d'une décision ministérielle (notice 2705-NOT-SD).

Les pénalités et la correction

Le dépôt tardif

En cas de retard, l'intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique aux droits. Une majoration de 10 % s'y ajoute à partir du treizième mois, que le délai de dépôt soit de six mois ou de douze mois (service-public.gouv.fr). La doctrine précise que la majoration de 10 % n'est applicable qu'à partir du premier jour du septième mois suivant l'expiration du délai légal (BOI-CF-INF-10-20-10, § 60).

Après une mise en demeure adressée par pli recommandé, les héritiers et légataires disposent de quatre-vingt-dix jours pour déposer la déclaration. Passé ce délai, la majoration est portée à 40 % de la totalité des droits (même source). Ce délai est propre aux successions, celui des autres actes soumis aux droits d'enregistrement étant de trente jours (chapitre 126).

L'insuffisance et l'omission

Une insuffisance de valeur ou une omission d'actif donne lieu à un rappel de droits avec l'intérêt de retard, majoré de 40 % en cas de manquement délibéré et de 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou d'abus de droit. Le contrôle des valeurs relève du chapitre 128 et la prescription du chapitre 122.

La déclaration rectificative ou complémentaire

Un bien découvert après le dépôt, une option du conjoint différente de celle retenue ou un inventaire du mobilier dressé après un forfait de 5 % donnent lieu à une déclaration rectificative ou complémentaire (notice 2705-NOT-SD). Une dette dont le montant n'est pas encore fixé figure pour mémoire, puis donne lieu à une réclamation une fois chiffrée (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 30). Une régularisation spontanée limite le coût du retard (chapitre 130).

Les situations particulières

Les couples mariés, pacsés et concubins

Pour un couple marié sous un régime de communauté, la déclaration commence par la liquidation du régime matrimonial. Les biens communs n'entrent dans la succession que pour moitié, après déduction des dettes communes et des récompenses. Sous séparation de biens, seuls les biens personnels du défunt et sa quote-part des biens indivis sont déclarés. Le conjoint survivant, exonéré, figure dans la déclaration avec l'option qu'il a exercée.

Le partenaire de PACS n'hérite que par testament. Il est exonéré sur ce qu'il recueille et compte parmi les bénéficiaires de la dispense de 50 000 €. Le concubin légataire déclare et paie 60 % après l'abattement de 1 594 € (chapitre 106). L'impôt sur le revenu de l'année du décès suit des règles propres (chapitre 133).

Les enfants mineurs

L'administrateur légal déclare pour le mineur. Lorsque le parent survivant est aussi héritier, un conflit d'intérêts peut imposer un administrateur ad hoc pour certains actes, notamment le partage. Les abattements et le barème sont ceux d'un majeur.

Le démembrement

Lorsque le conjoint opte pour l'usufruit, les enfants déclarent la nue-propriété selon l'âge du conjoint au décès. Ils peuvent demander le paiement différé des droits jusqu'à six mois après le décès de l'usufruitier. Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'est pas taxée et ne donne lieu à aucune nouvelle déclaration pour ce bien, sauf la présomption de l'article 751 du CGI pour les biens démembrés entre le défunt et un héritier présomptif sans donation régulière (chapitre 109).

Si le défunt était usufruitier temporaire d'un bien, l'usufruit restant à courir se transmet à ses héritiers et doit être déclaré. Sa valeur est de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans tenir compte de l'âge (chapitre 7).

L'indivision

Les héritiers deviennent indivisaires de chaque immeuble jusqu'au partage. La déclaration ne partage rien, elle répartit la valeur selon les droits de chacun. Le partage ultérieur supporte le droit de partage (chapitre 8). Un défunt lui-même indivisaire transmet sa quote-part, déclarée avec la décote éventuelle.

Les non-résidents et les biens situés à l'étranger

Lorsque le défunt était domicilié hors de France, la déclaration se dépose au service des impôts des particuliers non résidents. Selon l'article 750 ter du CGI, ses immeubles situés en France sont toujours taxables et ses autres biens le sont si l'héritier a été domicilié en France au moins six ans au cours des dix dernières années. Seul le passif grevant les biens taxables est alors déductible (chapitre 113).

Lorsque le défunt était domicilié en France, ses immeubles situés à l'étranger sont déclarés et l'impôt étranger s'impute sur les droits français selon la loi ou la convention, au moyen du formulaire 2740. Ces règles sont développées aux chapitres 117 et 118 et, pour les parts de société, dans le Guide des sociétés immobilières, La transmission internationale des parts.

Les sociétés civiles et les sociétés à l'impôt sur les sociétés

Les parts de SCI, qu'elle soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), sont déclarées pour leur valeur au jour du décès. Les immeubles de la société n'apparaissent qu'à travers cette valeur. Une société à l'IS, ou passée à l'IS en cours de vie, voit la valeur de ses parts affectée par l'impôt latent sur les plus-values des immeubles amortis, ce qui se documente par une évaluation (Guide des sociétés immobilières, L'évaluation des parts sociales).

Le décès d'un loueur en meublé au régime réel entraîne en outre la cessation de son activité, avec une déclaration de résultat dans les six mois. L'impôt correspondant est une dette de la succession (chapitre 113 et Guide du bailleur professionnel, La succession du loueur professionnel).

L'outre-mer

Les délais propres aux départements d'outre-mer figurent dans le tableau plus haut. Les droits sont réduits de moitié pour les biens situés en Guyane (chapitre 106). Les collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre appliquent leurs propres règles successorales, présentées au chapitre 121.

Les situations transitoires

La loi applicable aux droits est celle du jour du décès. Une succession ouverte en décembre 2026 et déclarée en 2027 reste liquidée selon les règles de 2026. Le taux du crédit de paiement est en revanche celui du jour de la demande, de sorte qu'une demande formée en 2027 suivra le taux publié pour 2027.

Les demandes de paiement fractionné antérieures au 1er janvier 2015 restent soumises à l'ancien échéancier, qui pouvait atteindre cinq ou dix ans (BOI-ENR-DG-50-20-30, § 10 à § 85). Pour l'assurance vie, le régime dépend de la date de souscription et de chaque versement (chapitre 114).

Un exemple chiffré complet

L'exemple qui suit est illustratif. Ses montants sont des hypothèses et ses calculs ont été vérifiés.

Les données

Paul décède le 12 mars 2026 à Cambrai. Il était marié sous le régime de la communauté légale avec Marie, âgée de 74 ans, qui continue d'occuper leur résidence principale. Ils ont deux enfants communs, Anne et Marc. Paul n'a fait ni testament, ni donation entre époux, ni donation à ses enfants. Le couple possède en commun leur résidence principale estimée à 400 000 €, un appartement loué estimé à 170 000 € compte tenu du bail en cours, une maison louée estimée à 230 000 € dans les mêmes conditions, 90 000 € sur des comptes et des meubles estimés à 10 000 € par inventaire notarié. Paul possède seul un garage loué reçu de ses parents, estimé à 20 000 €.

Le prêt de la maison louée laisse un capital restant dû de 60 000 €, assuré à 50 % sur la tête de chaque époux. L'assureur rembourse 30 000 € et le solde de 30 000 € reste une dette commune. La taxe foncière de 2026 des trois biens communs s'élève à 4 200 € et les dépôts de garantie des deux locataires à 1 400 €. Des frais de dernière maladie de 800 € restent dus.

La liquidation

L'actif brut de la succession atteint 412 200 €, dont 380 000 € d'immeubles, soit plus de 92 %. La condition des 50 % de biens non liquides est remplie. La part de l'assurance emprunteur n'apparaît ni à l'actif ni au passif, ce qui est la position de la doctrine pour un emprunt garanti par une assurance dont le prêteur reçoit le capital (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 360).

Les deux options de Marie

À 74 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % de la pleine propriété. Avec l'usufruit, chaque enfant reçoit 70 % de la moitié de 409 900 €. Le choix ne se fait pas sur les seuls droits. L'usufruit assure à Marie les loyers, mais bloque toute vente sans l'accord des enfants. Le quart en pleine propriété lui laisse la liberté de disposer, avec une part plus faible des revenus.

Le paiement

Avec l'option pour l'usufruit, les droits atteignent 13 774 €. Les comptes communs couvrent largement ce montant, mais les héritiers peuvent préférer conserver la trésorerie pour les travaux des logements loués. S'ils demandent un paiement fractionné sur trois ans en sept versements au taux de 2 %, chaque versement en principal est d'environ 1 968 € et le coût total des intérêts d'environ 413 €, sous réserve du calendrier exact retenu par le comptable.

Ils peuvent aussi demander le paiement différé des droits sur la nue-propriété jusqu'à six mois après le décès de Marie. Chaque enfant supporte alors des intérêts de 2 % par an sur 6 887 €, soit environ 138 € par an, puis paie les droits au terme. Sur douze ans, le coût total atteint environ 8 540 € par enfant. Avec la dispense d'intérêts, ses droits sont calculés sur la pleine propriété de sa part, soit 204 950 €. Ils atteignent alors 19 184 €. L'option n'est donc pas intéressante dans cet exemple.

Le dépôt et le coût d'un retard

Le délai de dépôt expire le 12 septembre 2026. Déposée le 15 janvier 2027, la déclaration supporte l'intérêt de retard sur quatre mois, d'octobre 2026 à janvier 2027, soit 0,80 % de 13 774 € ou environ 110 €. Déposée le 15 avril 2027, elle supporte sept mois d'intérêt, soit environ 193 €, ainsi que la majoration de 10 % applicable depuis le 1er avril 2027, soit 1 377 €. Le coût total atteint alors environ 1 570 €.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration compare les valeurs déclarées aux ventes de biens similaires et, en cas de revente rapide par les héritiers, au prix obtenu. Elle recherche les donations antérieures dans les fichiers de l'enregistrement et vérifie chaque dette déclarée sur pièces (chapitre 113).

L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le redevable n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration propre. En matière de succession, les situations à risque sont les dettes créées au profit d'héritiers peu avant le décès, les ventes fictives d'immeubles à un héritier, les démembrements montés pour échapper à la présomption de l'article 751 du CGI et les donations déguisées. La procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF permet de soumettre un montage à l'administration avant sa réalisation, ce qui suppose d'agir du vivant du futur défunt (chapitres 10 et 127).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en première lecture et aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Selon les présentations de la presse spécialisée, aucune ne modifie les délais, les formulaires ou le paiement de la déclaration de succession. Son article 6 soumettrait aux droits de mutation par décès, pour les décès survenus à compter du 1er juillet 2027, les contrats d'assurance vie adossés à des fonds dédiés ne respectant pas de nouvelles conditions (chapitre 114). Son article 4 vise les dons de sommes d'argent. Ces mesures peuvent être modifiées ou supprimées (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Attendre le partage pour déclarer. Dans l'exemple, un dépôt au quatorzième mois coûte environ 1 570 € de pénalités sur 13 774 € de droits.
• Oublier une donation de moins de quinze ans. Sur une donation de 60 000 € oubliée, la base de l'héritier diminue à tort de 60 000 € et les droits éludés atteignent 12 000 € à 20 %, avec l'intérêt de retard.
• Appliquer le forfait mobilier de 5 % sans réfléchir. Sur un actif brut de 412 200 €, le forfait représente 20 610 €, alors que l'inventaire de l'exemple retient 5 000 € pour la moitié commune.
• Appliquer l'abattement de 20 % à un logement loué. Sur un appartement de 170 000 €, l'erreur réduit la base de 34 000 € et expose à un rappel de 6 800 € de droits au taux de 20 %.
• Déduire un prêt remboursé par l'assurance emprunteur. Dans l'exemple, déduire les 30 000 € pris en charge par l'assureur réduirait à tort la moitié successorale de 15 000 €.
• Choisir la dispense d'intérêts du paiement différé par réflexe. Dans l'exemple, elle porte les droits de 6 887 € à 19 184 € par enfant.

Procéder pas à pas

1. Identifier les héritiers et l'option du conjoint. Acte de notoriété, testament, donation entre époux, renonciations éventuelles.
2. Fixer la date limite de dépôt. Lieu du décès, délai de six, douze ou vingt-quatre mois, date exacte.
3. Recenser les immeubles. Titres, références cadastrales, régime de propriété, baux en cours, occupation au décès.
4. Faire évaluer chaque bien. Valeur vénale au décès, décote d'occupation justifiée, abattement de résidence principale si les conditions sont remplies.
5. Liquider le régime matrimonial. Biens communs et propres, dettes communes, récompenses.
6. Établir le passif. Dettes au jour du décès avec leurs justificatifs, assurance emprunteur interrogée (chapitre 113).
7. Lister les donations antérieures. Date, valeur, abattement utilisé.
8. Liquider les droits par bénéficiaire. Abattements, barème, réductions.
9. Choisir le mode de paiement. Comptant, fractionné ou différé, garanties et accord des cohéritiers.
10. Signer et déposer. Deux exemplaires signés, affirmation de sincérité, paiement ou première fraction.
11. Conserver le dossier. Il fixe le prix d'acquisition des héritiers.

Liste de contrôle

1. La date limite de dépôt est calculée selon le lieu du décès.
2. Le service compétent est identifié, domicile du défunt ou service des non-résidents.
3. Chaque immeuble figure avec sa désignation cadastrale, sa quote-part et son régime de propriété.
4. Les logements loués sont évalués occupés, avec une décote justifiée.
5. L'abattement de 20 % n'est appliqué qu'à la résidence principale occupée par les personnes visées par la loi.
6. Le mobilier est évalué par vente, inventaire ou forfait de 5 %, en connaissance du coût de chaque méthode.
7. Les parts de société et les comptes courants sont déclarés séparément.
8. Les donations de moins de quinze ans sont mentionnées.
9. L'option du conjoint survivant est connue ou une hypothèse est retenue.
10. Les contrats d'assurance vie alimentés après 70 ans sont déclarés sur le formulaire 2705-A.
11. La demande de paiement fractionné ou différé est jointe, avec les garanties et l'accord des cohéritiers.
12. Les deux exemplaires sont signés par au moins un héritier solidaire.
13. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié pour tout décès postérieur à sa publication.