Évaluer un bien en matière fiscale

Plusieurs impôts immobiliers ne portent pas sur un prix payé mais sur une valeur que le contribuable doit lui-même estimer. C'est le cas des droits de donation et de succession, de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), de l'apport d'un immeuble à une société et, dans certaines situations, des droits de vente lorsque le prix déclaré paraît trop bas. Cette valeur conditionne aussi la plus-value future, puisque la valeur retenue lors d'une donation ou d'une succession devient le prix d'acquisition de l'héritier ou du donataire.

Ce chapitre définit la valeur vénale, présente les trois méthodes d'évaluation et les abattements admis, puis les outils publics de comparaison. Il expose ensuite les règles de contrôle, la charge de la preuve et les sanctions, les situations particulières et deux évaluations chiffrées commentées. Les règles d'évaluation propres aux parts de sociétés figurent dans le Guide des sociétés immobilières, L'évaluation des parts sociales et celles d'un parc de meublés dans le Guide du bailleur professionnel, Évaluer son parc. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Quand la valeur d'un bien doit être déterminée

Le tableau qui suit recense les principales situations dans lesquelles un contribuable doit déterminer la valeur d'un immeuble, avec la date d'appréciation et le chapitre qui les détaille.

Dans tous ces cas, la loi renvoie à la même notion de valeur vénale réelle. Les règles qui suivent valent donc pour l'ensemble, sous réserve des abattements propres à chaque impôt.

La notion de valeur vénale

La définition

La valeur vénale réelle d'un bien est le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l'acte (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-40, § 1, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 23 octobre 1984, n° 82-17054). Elle s'apprécie de façon objective, du point de vue d'un acquéreur quelconque, sans tenir compte de la situation personnelle des parties.

Cette définition a trois conséquences pratiques. L'attachement du propriétaire ou l'intérêt particulier d'un acquéreur voisin n'entrent pas en compte. Le bien est évalué dans son état réel, avec ses défauts, ses servitudes et sa situation locative. Enfin, lorsque plusieurs biens forment un ensemble, c'est la valeur de l'ensemble qui est retenue (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 30).

La date d'évaluation

Les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt (même source, § 20). Pour une succession, c'est le jour du décès. Pour l'IFI, c'est le 1er janvier de l'année d'imposition (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 1 et § 20). Les événements postérieurs ne sont pas pris en compte, ce qui joue dans les deux sens. Une forte hausse du marché après le décès n'augmente pas les droits, mais une vente rapide à un prix supérieur peut servir d'indice de la valeur réelle au jour du décès.

L'absence de barème officiel

L'administration ne publie ni barème ni coefficient d'évaluation des immeubles. La doctrine explique que des barèmes conduiraient à des estimations forfaitaires contraires à l'esprit de la loi (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 40). Les tableaux de prix au mètre carré et les coefficients de capitalisation ne sont donc que des indices, jamais des valeurs opposables (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-40, § 1).

Les méthodes d'évaluation

La méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à rechercher les prix de vente récents de biens comparables, puis à ajuster ces prix aux caractéristiques du bien évalué. C'est la méthode de principe. L'administration doit en principe l'utiliser lorsqu'elle rectifie une valeur. Le juge en contrôle strictement les conditions (BOI-CF-IOR-10-40, § 150).

Les termes de comparaison doivent porter sur des biens intrinsèquement similaires, cédés avant la mutation en cause (même source, § 150, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 28 janvier 1992, n° 89-19385). L'administration ne peut pas s'appuyer sur une vente postérieure au fait générateur (Cour de cassation, chambre commerciale, 19 juin 1990, n° 89-14192). Le redevable ne peut pas non plus invoquer une mutation postérieure à la cession contestée (Cour de cassation, chambre commerciale, 24 novembre 1992, n° 90-20500). Les biens n'ont pas à être strictement identiques dans le temps, l'environnement ou l'emplacement (§ 160, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 12 janvier 1993, n° 90-21494).

Les ajustements usuels portent sur la surface, l'étage et l'ascenseur, l'état et les travaux à prévoir, la performance énergétique, l'exposition, le stationnement, la situation locative et la date de la vente de référence. Chaque ajustement doit être expliqué. Un ajustement global non motivé affaiblit l'ensemble de l'évaluation.

La méthode par le revenu

La méthode par le revenu divise le revenu net annuel que le bien procure ou pourrait procurer par un taux de rendement observé sur le marché local pour des biens comparables. Elle convient aux immeubles de rapport, aux locaux commerciaux et aux biens loués pour lesquels l'acquéreur raisonne en rendement. Le revenu retenu est le loyer diminué des charges non récupérables qui restent au propriétaire, comme la taxe foncière, l'assurance et l'entretien.

Le résultat est très sensible au taux. Un écart d'un demi-point sur un taux de 4 % fait varier la valeur de plus de 10 %. Le taux doit donc être tiré de ventes réelles de biens loués comparables et non d'une moyenne nationale. La doctrine rappelle que les coefficients de capitalisation ne valent pas valeur opposable (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-40, § 1), ce qui impose de les justifier.

La méthode par le coût

La méthode par le coût, dite aussi par le coût de reconstitution, additionne la valeur du terrain et le coût de construction d'un bâtiment équivalent, diminué d'une vétusté qui tient compte de l'âge et de l'état. Elle sert pour les biens qui n'ont pas de marché de comparaison, comme un bâtiment très spécifique, un château, un immeuble atypique ou une construction récente sur un terrain dont la valeur est connue.

La Cour de cassation admet que la méthode par comparaison soit écartée lorsque la comparaison est impossible, faute de biens similaires. Elle tolère alors des abattements sur les termes retenus (BOI-CF-IOR-10-40, § 150, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 10 mai 1988, n° 87-13554 et 27 octobre 2009, n° 08-11362). Les méthodes par le revenu et par le coût prennent alors le relais, à condition d'en expliquer les paramètres.

Croiser les méthodes

Un évaluateur sérieux croise au moins deux méthodes lorsque c'est possible et explique l'écart entre elles. Il retient ensuite une valeur motivée, en donnant plus de poids à la méthode la mieux documentée. Les professionnels de l'expertise immobilière suivent la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui décrit ces méthodes et le contenu d'un rapport.

Les abattements et décotes

Le bien occupé par son propriétaire

Un immeuble dont le propriétaire a l'usage au jour de la transmission est évalué comme un bien libre de toute occupation (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 1). Le propriétaire ne peut donc pas invoquer sa propre occupation pour réduire la valeur. Une occupation en résidence secondaire n'affecte pas la valeur vénale (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 90). La même règle vaut pour l'IFI (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20 et § 30).

La loi prévoit deux exceptions forfaitaires en faveur de la résidence principale.

• Au décès, un abattement de 20 % s'applique sur la valeur vénale de l'immeuble qui constitue au jour du décès la résidence principale du défunt, lorsqu'il est occupé à cette date à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint ou partenaire (article 764 bis du Code général des impôts, CGI). La liste est limitative et l'abattement ne s'applique pas aux donations (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 10 et § 60).
• À l'IFI, un abattement de 30 % s'applique sur la valeur vénale de l'immeuble occupé par son propriétaire à titre de résidence principale au 1er janvier (article 973 du CGI). Un seul immeuble en bénéficie par foyer fiscal. Il est exclu pour les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, même si l'immeuble de la société est la résidence principale (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 30, § 50 et § 60).

Ces abattements sont forfaitaires. Ils ne dispensent pas d'évaluer d'abord la valeur vénale libre de l'immeuble, sur laquelle ils s'appliquent.

Le bien loué

Un bien loué se vend en général moins cher qu'un bien libre, car l'acquéreur ne peut ni l'occuper ni le revendre libre avant la fin du bail. La doctrine relative à l'IFI prévoit que la valeur des immeubles se détermine compte tenu des conditions de location (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20). Pour un bien rural loué à long terme, l'abattement pour indisponibilité est généralement proportionnel à la durée du bail restant à courir. Il doit être appliqué de la même façon lorsque le preneur est un parent du bailleur (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 140).

Aucun texte ne fixe de taux de décote pour un logement loué. La décote se justifie par la situation concrète, comme un bail récent qui empêche tout congé pendant plusieurs années, un loyer nettement inférieur au marché, un locataire protégé contre le congé pour vente ou un bail commercial de longue durée. Un logement vacant au 1er janvier ou libre à brève échéance se déclare pour sa valeur libre (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur).

L'indivision

L'indivision entre héritiers qui naît du décès est sans incidence sur la valeur vénale du bien au jour de sa transmission (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 30, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 28 janvier 2003, n° 01-12373 et 20 mars 2007, n° 05-17139). Les héritiers ne peuvent donc pas appliquer une décote d'indivision au bien qu'ils reçoivent ensemble.

La situation est différente pour la transmission ou la déclaration à l'IFI d'une quote-part indivise préexistante. La jurisprudence admet la prise en compte des droits indivis et partiels dans l'évaluation (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-40, § 1, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 12 novembre 1986, n° 85-13942). Une quote-part indivise se vend en effet plus difficilement qu'un bien entier. La décote n'a pas de taux légal et doit être justifiée par la situation, comme le nombre d'indivisaires, les désaccords ou l'occupation du bien par l'un d'eux (chapitre 8).

Le démembrement

L'usufruit et la nue-propriété sont évalués selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier pour un usufruit viager ou de sa durée pour un usufruit temporaire (chapitre 7). Ce barème s'applique à la valeur vénale de la pleine propriété, qu'il faut donc d'abord établir. À l'IFI, l'usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété, sous les exceptions de l'article 968 du CGI. Aucun abattement n'est admis sur la valeur vénale d'un immeuble dont le redevable est usufruitier (impots.gouv.fr).

Les autres facteurs

D'autres éléments peuvent réduire ou augmenter la valeur, à condition d'en conserver la preuve. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique, interdit à la nouvelle location, se négocie avec une décote liée au coût des travaux. Une servitude, un litige ou un défaut de conformité peuvent aussi la réduire. À l'inverse, des travaux d'amélioration achevés avant la date d'évaluation l'augmentent.

Une règle particulière vise l'adjudication. Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'une adjudication publique, ouverte à tous, dans les deux ans qui précèdent ou suivent la date de la transmission ou du 1er janvier, l'impôt ne peut être calculé sur une valeur inférieure au prix d'adjudication, sauf transformations intervenues entre-temps (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 80 à § 120 ainsi que BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 80 à § 100).

Les outils publics de comparaison

Le service Patrim

Patrim est un service de recherche des transactions immobilières mis à disposition par la direction générale des finances publiques. Il est accessible gratuitement depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, avec le numéro fiscal et le mot de passe (service-public.gouv.fr). Il est prévu notamment pour estimer un bien à l'occasion d'une déclaration d'IFI ou de succession, d'une donation, d'un contrôle fiscal ou d'une expropriation (même source).

Patrim permet de rechercher des ventes de biens situés dans un secteur donné sur une période choisie. Il ne couvre pas les ventes de biens situés dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte (même source). Il est utile de conserver une copie datée des résultats obtenus, car les données consultées peuvent évoluer.

Les données des valeurs foncières

La base des demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par l'administration fiscale, recense les transactions immobilières des cinq dernières années à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Elle est accessible librement en ligne, sur le portail public des données ouvertes (service-public.gouv.fr). Elle ne couvre pas non plus le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte (même source).

DVF indique le prix, la date, la surface et le nombre de pièces, mais pas l'état du bien, son étage, sa performance énergétique ni sa situation locative. Les références qu'elle fournit doivent donc être complétées par une analyse des caractéristiques réelles de chaque vente, sans quoi l'ajustement reste approximatif.

Les autres sources

Les notaires et les agents immobiliers peuvent fournir une estimation. Les chambres départementales des notaires diffusent des statistiques de prix. Un expert en évaluation immobilière rédige un rapport motivé, utile pour les biens importants ou atypiques. Le tableau suivant compare ces sources.

Le contrôle des valeurs et la charge de la preuve

Le principe

L'administration peut rectifier le prix ou l'évaluation déclarés lorsqu'ils paraissent inférieurs à la valeur vénale réelle, en suivant la procédure de rectification contradictoire, sur le fondement de l'article L17 du Livre des procédures fiscales (LPF) (BOI-CF-IOR-10-40, § 130). La preuve de l'insuffisance incombe à l'administration (même source, § 150). La proposition de rectification doit indiquer les éléments chiffrés et les termes de comparaison qui justifient le rehaussement (§ 140, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 26 mai 1971, n° 69-11696).

Les termes de comparaison doivent être assez précis pour que le contribuable puisse les discuter, sans révéler d'informations couvertes par le secret professionnel (§ 160). L'administration n'est pas tenue d'indiquer la surface, l'état, l'emplacement précis ou les stipulations particulières de chaque acte (§ 160, citant Cour de cassation, chambre commerciale, 31 mai 2005, n° 03-16378). Une erreur d'adresse sur un terme ne rend pas la motivation irrégulière si les autres termes sont valables (§ 160).

Les délais de reprise

En matière de droits d'enregistrement et d'IFI, l'administration dispose d'un délai de trois ans lorsque l'exigibilité des droits est révélée par l'acte ou la déclaration sans qu'il soit nécessaire de recourir à des recherches ultérieures. Le délai expire le 31 décembre de la troisième année suivant l'enregistrement. À défaut, le délai est de six ans à compter du fait générateur (BOI-CF-PGR-10-40, § 40, § 300 et § 310). Une insuffisance d'évaluation dans une déclaration de succession relève du délai de trois ans, dans la limite du délai de six ans courant depuis le décès (§ 380). Une omission de bien relève du délai de six ans (§ 170).

La commission départementale de conciliation

En cas de désaccord persistant sur une insuffisance de prix ou d'évaluation dans un acte soumis aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Son avis est consultatif. La demande doit être formée dans les trente jours de la réception de la réponse de l'administration aux observations du contribuable. La saisine suspend l'établissement de l'imposition jusqu'à la notification de l'avis (BOI-CF-CMSS-40-20, § 20, § 150 et § 180). La commission est compétente selon la localisation des biens (§ 140). La procédure est détaillée au chapitre 128.

Le rescrit valeur

Le rescrit valeur de l'article L18 du LPF permet d'obtenir l'accord de l'administration sur la valeur d'une entreprise individuelle ou de titres de sociétés avant une donation. Il exclut les sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur propre patrimoine immobilier (BOI-SJ-RES-10-20-20-90, § 10 et § 30). Il n'est donc pas ouvert pour la donation d'un immeuble détenu en direct ni, en principe, pour les parts d'une société civile immobilière de gestion. Pour un immeuble, la sécurité repose donc sur un dossier d'évaluation documenté plutôt que sur un accord préalable de l'administration (chapitre 10).

Les sanctions

Le rappel de droits est assorti de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (service-public.gouv.fr). Une majoration de 40 % s'ajoute si l'administration démontre un manquement délibéré. Elle est de 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (BOI-CF-INF-10-20-20, § 20 et § 40). En l'absence de manquement délibéré, le rappel d'une évaluation de bonne foi appuyée sur des comparaisons sérieuses se limite en principe à l'intérêt de retard, sous réserve des majorations propres à certains impôts (chapitre 126).

Une vente consentie à un prix très inférieur à la valeur vénale à un proche peut aussi être requalifiée en donation indirecte ou déguisée. Le délai de reprise et la procédure applicables à une donation déguisée relèvent de l'abus de droit (même source BOI-CF-PGR-10-40, § 210). L'article L64 du LPF vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal (chapitre 127).

Les situations particulières

Le couple et la famille

Pour un couple marié sous un régime de communauté, le bien commun figure pour sa valeur totale dans le patrimoine du foyer à l'IFI et pour la moitié dans la succession du premier époux décédé. La valeur vénale de l'ensemble est d'abord établie, puis répartie. Pour des partenaires de PACS ou des concubins propriétaires en indivision, chacun déclare sa quote-part, avec une décote éventuelle justifiée.

Un enfant mineur qui reçoit un immeuble par donation ou succession bénéficie des mêmes règles d'évaluation. Ses biens figurent à l'IFI du foyer de ses parents lorsqu'ils en ont l'administration légale (chapitre 81).

Les non-résidents et les biens situés à l'étranger

Les règles d'évaluation ne dépendent pas du domicile du redevable. Un non-résident évalue ses biens situés en France selon les mêmes méthodes (chapitre 117). Un résident qui déclare un bien situé à l'étranger, à l'IFI ou dans une succession, l'évalue à sa valeur vénale sur le marché local. Patrim et DVF ne couvrent pas ces biens, ce qui impose de recourir à une estimation locale documentée (chapitre 119).

Les sociétés

Les immeubles détenus par une société n'entrent pas directement dans le patrimoine des associés. Ce sont les parts qui sont évaluées, en général par la méthode de l'actif net réévalué, à partir de la valeur vénale des immeubles de la société (Guide des sociétés immobilières, L'évaluation des parts sociales). Pour une société à l'impôt sur les sociétés (IS), la question de l'impôt latent sur les plus-values s'ajoute. Une société qui passe de l'impôt sur le revenu à l'IS ne change pas la valeur vénale de ses immeubles, mais la manière d'évaluer ses titres. Les titres de sociétés à l'IFI sont traités au chapitre 85.

L'outre-mer et les départements à livre foncier

Dans les départements d'outre-mer, les règles d'évaluation sont celles du droit commun. Mayotte n'est toutefois couverte ni par Patrim ni par DVF, pas plus que le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle, qui relèvent du livre foncier (service-public.gouv.fr). Dans ces territoires, l'évaluation repose sur les références des notaires et des professionnels locaux, à conserver avec soin.

Les situations transitoires

La valeur s'apprécie au jour du fait générateur, ce qui règle la plupart des questions d'application dans le temps. Une donation signée le 20 décembre se fonde sur le marché de décembre, même si l'acte est enregistré en janvier. Une succession ouverte avant une baisse du marché se déclare sur les valeurs du jour du décès, même si la déclaration est déposée six mois plus tard. Le calendrier d'interdiction de location des logements les plus énergivores modifie progressivement les valeurs des logements concernés, à prendre en compte à chaque date d'évaluation.

La doctrine administrative citée dans ce chapitre est celle en vigueur au 25 octobre 2026. Plusieurs commentaires datent de 2012 à 2024 et n'ont pas été modifiés depuis. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte des mesures relatives aux transmissions, présentées au chapitre 136. Au 25 octobre 2026, aucune n'est adoptée et les règles d'évaluation exposées ici restent inchangées.

Les évaluations chiffrées

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les prix de référence, le taux de rendement et les décotes retenus sont des hypothèses et ne valent pas évaluation d'un bien réel.

Première évaluation, un appartement loué donné à un enfant

Une mère donne à sa fille un appartement de 65 m² situé à Lille, loué nu depuis 2025 par un bail de trois ans. Le loyer annuel est de 9 600 € et les charges non récupérables, taxe foncière, assurance et entretien, de 1 900 €.

1. Comparaison. Une recherche sur Patrim fait ressortir cinq ventes récentes d'appartements libres comparables à 3 250, 3 300, 3 450, 3 500 et 3 600 € le m², soit une moyenne de 3 420 €. Après examen de l'étage et de l'état, la valeur libre est fixée à 3 400 € le m², soit 221 000 €.
2. Décote d'occupation. Le bail empêche tout congé pendant encore deux ans et demi et des ventes de logements occupés du secteur montrent un écart de l'ordre de 10 %. La valeur occupée par comparaison est de 198 900 €.
3. Revenu. Le revenu net est de 9 600 - 1 900 = 7 700 €. Avec un taux de rendement de 4 % observé sur des ventes de biens loués du quartier, la valeur par le revenu est de 192 500 €.
4. Rapprochement. En donnant deux tiers du poids à la comparaison, jugée mieux documentée, on obtient 196 767 €. La valeur déclarée est arrondie à 197 000 €.

Les droits sont calculés selon le barème en ligne directe, de 5 % à 45 % (service-public.gouv.fr). La sous-évaluation à 170 000 € fait économiser 5 400 € de droits. En cas de rectification trente mois plus tard, la fille paierait ces 5 400 € avec 324 € d'intérêt de retard, plus 2 160 € si une majoration de 40 % était retenue. Elle retiendrait surtout un prix d'acquisition inférieur de 27 000 € pour sa plus-value future. En cas de vente dans les cinq ans, sans abattement pour durée de détention et toutes choses égales par ailleurs, ce prix trop bas lui coûterait 27 000 × 36,2 % = 9 774 € d'impôt et de prélèvements sociaux, soit davantage que l'économie de droits.

À l'inverse, déclarer la valeur libre de 221 000 € sans décote coûte 4 800 € de droits supplémentaires par rapport à la valeur motivée. La décote d'occupation est ici justifiée par un bail en cours et des ventes comparables, ce qui la rend défendable.

Deuxième évaluation, le patrimoine IFI d'un couple

Un couple marié déclare au 1er janvier 2026 sa résidence principale, d'une valeur libre de 1 000 000 €, un appartement loué de 600 000 € en valeur libre, loué depuis un an à un locataire âgé protégé contre le congé pour vente, ainsi que la moitié indivise d'une maison héritée avec un frère, d'une valeur totale de 500 000 €. Le frère occupe la maison et refuse sa vente. Le couple n'a pas de dette déductible.

L'IFI s'élève à 3 655 €. Sans les deux décotes justifiées, le patrimoine taxable serait de 1 550 000 € et l'IFI de 4 250 €, soit 595 € de plus chaque année. Les décotes ne sont défendables que si le couple conserve la preuve de la protection du locataire, des démarches du frère et des ventes comparables de biens occupés ou indivis. Le barème de l'IFI est présenté au chapitre 137.

Procéder pas à pas

1. Identifiez l'impôt et la date d'évaluation, jour de l'acte, du décès ou 1er janvier.
2. Décrivez le bien avec sa surface, son état, sa performance énergétique, ses servitudes et sa situation locative à cette date.
3. Recherchez des ventes comparables sur Patrim, antérieures à la date d'évaluation. Conservez-en une copie datée.
4. Ajustez chaque référence aux caractéristiques du bien, en motivant chaque ajustement.
5. Appliquez une seconde méthode lorsque le bien est loué ou atypique, par le revenu ou par le coût.
6. Retenez une valeur motivée dans la fourchette obtenue.
7. Appliquez les abattements légaux et les décotes justifiées, en conservant les preuves.
8. Constituez le dossier d'évaluation et conservez-le jusqu'à l'expiration du délai de reprise et au moins dix ans, durée de conservation des pièces prévue par l'article L102 B du LPF pour les pièces dont le délai expire après le 1er janvier 2027.

Les erreurs fréquentes

• Reprendre une estimation d'agence non motivée. En cas de contrôle, elle ne pèse pas face aux termes de comparaison de l'administration.
• Sous-évaluer pour réduire les droits. Dans la première évaluation, l'économie de 5 400 € se transforme en surcoût de plus-value de 9 774 € en cas de revente rapide, sans compter le rappel éventuel.
• Appliquer une décote d'indivision à un bien hérité en indivision. La jurisprudence l'écarte pour l'indivision née du décès.
• Appliquer l'abattement de 30 % à un logement loué ou à une résidence principale détenue par une société civile immobilière (SCI). Sur un bien de 600 000 €, l'erreur réduit indûment l'assiette de 180 000 €.
• Retenir une décote d'occupation sur un logement vacant au 1er janvier ou occupé par son propriétaire.
• Utiliser des ventes postérieures à la date d'évaluation. Ni l'administration ni le contribuable ne peuvent s'en prévaloir.
• Changer de méthode d'une année sur l'autre à l'IFI sans raison, ce qui fragilise l'ensemble des déclarations.

Liste de contrôle

1. L'impôt concerné et la date d'évaluation sont identifiés.
2. Le bien est décrit dans son état réel à cette date, avec sa situation locative.
3. Au moins cinq ventes comparables antérieures à la date d'évaluation ont été recherchées.
4. Chaque ajustement est motivé par écrit.
5. Une seconde méthode a été appliquée pour un bien loué, un immeuble de rapport ou un bien atypique.
6. La valeur retenue se situe dans la fourchette obtenue et son choix est expliqué.
7. Les abattements de 20 % au décès ou de 30 % à l'IFI ne sont appliqués que si leurs conditions sont réunies.
8. Toute décote d'occupation ou d'indivision est justifiée par des pièces.
9. Pour un bien démembré, la valeur en pleine propriété est établie avant l'application du barème.
10. L'effet de la valeur retenue sur la plus-value future a été mesuré.
11. Un rapport d'expert a été envisagé pour les biens importants ou atypiques.
12. Le dossier d'évaluation est conservé au moins dix ans et jusqu'à l'expiration du délai de reprise.