Les titres de sociétés à l'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne se limite pas aux immeubles détenus en direct. Il atteint aussi les parts et actions de sociétés, à proportion de la fraction de leur valeur qui représente des biens ou droits immobiliers, quel que soit le nombre de sociétés interposées. La règle vise toutes les structures, de la société civile immobilière (SCI) familiale à la holding étrangère, qu'elles relèvent de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS).

Ce chapitre expose le fondement de cette transparence, l'évaluation des titres et du coefficient immobilier, les exclusions liées aux sociétés opérationnelles et aux participations minoritaires, le traitement des comptes courants et des dettes intragroupe, puis les situations familiales, internationales et transitoires. Les règles générales figurent aux chapitres 81 à 84 et la déclaration au chapitre 86. La vue pratique de l'associé est présentée dans le Guide des sociétés immobilières, L'IFI des parts de SCI et celle des groupes dans le Guide des sociétés immobilières, La holding et l'IFI. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le principe de transparence

L'article 965 du CGI

Le 2° de l'article 965 du Code général des impôts (CGI) inclut dans l'assiette les parts ou actions des sociétés et organismes, établis en France ou hors de France, détenues par les membres du foyer, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que toutes les entités sont visées, quels que soient leur forme, leur régime fiscal, leur activité ou leur dénomination (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 10).

La détention indirecte couvre les immeubles détenus à un ou plusieurs niveaux d'interposition. Il faut en principe identifier tous les immeubles de la chaîne, quel que soit le pourcentage détenu à chaque niveau, sous réserve des exclusions et de la tolérance de bonne foi présentées plus loin (même source, § 60 et § 70).

Les entités sans personnalité morale, comme l'indivision ou la société en participation, ne font pas écran. Les biens et titres qu'elles détiennent sont réputés détenus directement par leurs membres (même source, § 20 et § 30). Les trusts et les fiducies relèvent de dispositions particulières.

Évaluer les titres

La valeur vénale au 1er janvier

Les titres s'évaluent selon les règles des mutations par décès, à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 1 et § 10). Pour les valeurs cotées, le I de l'article 973 du CGI permet de retenir le dernier cours connu ou la moyenne des trente derniers cours (Légifrance, article 973 du CGI).

Pour une société non cotée, la valeur résulte en pratique de l'actif net réévalué, éventuellement combiné avec d'autres méthodes (notice 2042-IFI 2026). On part de la valeur vénale des immeubles et non de leur valeur comptable, on ajoute les autres actifs, on retranche les dettes que la loi admet, puis on répartit entre les titres (chapitres 6 et 82). Une décote pour illiquidité, clause d'agrément ou position minoritaire n'a pas de taux légal. Elle doit être justifiée et documentée (chapitre 128).

Le coefficient immobilier

La fraction imposable s'obtient en multipliant la valeur des titres par un coefficient. Ce coefficient rapporte la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers imposables de la société, augmentée le cas échéant de la fraction imposable des titres qu'elle détient, à la valeur vénale réelle de l'ensemble de ses actifs (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 80). La valeur des titres à laquelle il s'applique est celle de l'article 973, après réintégration des dettes que la loi écarte (même source, § 90).

Le coefficient se calcule sur la valeur brute des actifs. Les dettes réduisent la valeur des titres sans changer le rapport entre immeubles et actifs. Une société qui ne détient que des immeubles imposables a un coefficient égal à 1, même lourdement endettée.

Les deux plafonds

La valeur imposable ne peut excéder ni la valeur vénale des titres ni la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes qui s'y rapportent, à proportion des droits détenus. La plus faible des valeurs est retenue (même source, § 90 à § 105, ainsi que BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 280).

Le second plafond a une portée pratique importante. Une trésorerie ou un portefeuille logé dans la société ne dilue pas l'immobilier, qui reste imposé pour sa valeur nette. À l'inverse, la réintégration de certaines dettes ne peut pas conduire à imposer plus que cette valeur nette.

Premier exemple, la SCI qui détient de la trésorerie

L'exemple qui suit est illustratif et ses calculs ont été vérifiés. Un couple marié détient toutes les parts d'une SCI à l'IR. Au 1er janvier 2026, la société possède un immeuble loué estimé 1 200 000 € et 300 000 € de trésorerie. Elle doit encore 400 000 € à sa banque sur le prêt qui a financé l'immeuble.

Le couple déclare 800 000 €, soit la valeur nette de l'immeuble. La trésorerie n'est pas imposable mais ne réduit pas l'immobilier imposé. Une distribution de la trésorerie avant le 1er janvier ne changerait rien.

Le calcul en chaîne

Lorsque les immeubles sont détenus à travers plusieurs sociétés, le calcul se fait de bas en haut. On part de la société du dernier niveau qui détient des immeubles, on calcule son coefficient et la fraction imposable des titres détenus par la société du niveau supérieur. Cette fraction s'ajoute aux immeubles détenus directement par cette dernière, dont on calcule à son tour le coefficient, jusqu'à la société détenue par le foyer. Les plafonds s'appliquent à chaque niveau (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 110 à § 140).

1. Dessinez l'organigramme au 1er janvier avec les pourcentages en capital et en droits de vote.
2. Qualifiez chaque société, opérationnelle, civile de gestion immobilière, holding animatrice ou passive, placement collectif.
3. Évaluez chaque immeuble et notez son affectation au 1er janvier.
4. Classez les dettes de chaque société, afférentes, neutralisées, non afférentes, in fine ou sans terme.
5. Calculez coefficient, fraction imposable et plafonds de la société du dernier niveau, puis remontez.
6. Reportez la fraction imposable des titres du foyer sur la déclaration n° 2042-IFI.

Les participations exclues

Le tableau des exclusions

Les sociétés opérationnelles détenues à moins de 10 %

Les titres de sociétés qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclus lorsque le foyer en détient moins de 10 % du capital et des droits de vote (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, § 1). Le seuil doit être respecté pour chacun des deux critères. Un redevable qui détient 9 % du capital mais 18 % des droits de vote n'en bénéficie pas (même source, § 30).

Le seuil s'apprécie en additionnant les participations directes et indirectes du foyer, celles du conjoint, du partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou du concubin notoire comprises. Une détention directe de 8 % ajoutée à 3 % détenus par une holding dépasse le seuil (même source, § 40 et § 50). L'activité opérationnelle doit être exclusive ou nettement prépondérante, une activité civile annexe étant admise lorsque l'activité opérationnelle représente au moins 80 % des actifs immobilisés et du chiffre d'affaires (même source, § 20).

Les exceptions du contrôle et de la jouissance

L'exclusion tombe pour les immeubles d'une société que le redevable contrôle, seul ou avec son foyer, ainsi que pour les immeubles dont le foyer se réserve la jouissance, en fait ou en droit (même source, § 70 à § 100). Le contrôle s'apprécie en ajoutant les droits des ascendants, des descendants, des frères et des sœurs. Un associé qui détient 9 % alors que ses parents détiennent 42 % perd l'exclusion (même source, § 90).

Même dans ce cas, les immeubles affectés à l'activité opérationnelle de la société restent exclus en application des a et b du 2° de l'article 965 (même source, § 80). Seuls les immeubles non affectés sont imposables, comme un logement mis à la disposition du dirigeant ou un immeuble de rapport.

Deuxième exemple, une participation minoritaire

L'exemple qui suit est illustratif. Une société industrielle non cotée vaut 5 000 000 €. Son actif de 6 000 000 € comprend son usine, affectée à son activité, ainsi qu'un immeuble de bureaux loué à des tiers estimé 600 000 €, sans dette afférente. Le coefficient de l'immeuble non affecté est de 0,10.

Dans les deux derniers cas, seul l'immeuble de bureaux entre dans l'assiette, l'usine restant exclue. Les 60 000 € s'ajoutent aux autres biens du foyer et peuvent suffire à franchir le seuil de 1 300 000 €.

Les placements collectifs, les foncières cotées et l'assurance-vie

Les droits dans un organisme de placement collectif (OPC) sont exclus lorsque le foyer en détient moins de 10 %, que les immeubles imposables représentent moins de 20 % de l'actif et que l'organisme appartient à une catégorie limitativement énumérée, comme les OPC en valeurs mobilières ou les fonds d'investissement à vocation générale (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, § 110 à § 180). Les actions de sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) sont exclues en deçà de 5 % du capital et des droits de vote (même source, § 190 à § 240). Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n'entrent dans aucune exclusion (chapitre 62).

La valeur de rachat d'un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation rachetable exprimé en unités de compte est imposable pour sa fraction représentative d'actifs immobiliers imposables (notice 2042-IFI 2026). Les unités de compte constituées de droits d'OPC peuvent bénéficier de l'exclusion des OPC (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, § 140). L'assureur communique la fraction imposable sur demande (chapitre 114).

Les sociétés opérationnelles et les immeubles affectés

Les immeubles affectés à l'activité de la société

Les immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient sont exclus, quel que soit le pourcentage de détention et le rang de la société dans la chaîne. L'activité n'a pas à être principale (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 150 à § 170). Un immeuble affecté en partie seulement fait l'objet d'un prorata, calculé en principe sur la surface de plancher. Pour un immeuble de 400 000 € et de 1 000 mètres carrés dont 200 ne sont pas affectés, 80 000 € restent imposables (même source, § 180 et § 190).

Les immeubles affectés à une autre société du groupe

Sont aussi exclus les immeubles détenus directement ou indirectement par une société opérationnelle et affectés à l'activité d'une entité qu'elle contrôle, par la majorité des droits de vote ou en fait. L'exclusion couvre la filiale foncière qui met ses locaux à la disposition de la société d'exploitation du groupe. La société qui détient ou contrôle doit exercer une activité opérationnelle exclusive, une activité civile annexe étant tolérée au seuil de 80 % (même source, § 200 à § 280).

L'exclusion suppose donc une chaîne qui passe par une société opérationnelle. La SCI détenue en direct par le dirigeant, qui loue les murs à sa société d'exploitation sans lien capitalistique avec elle, n'en relève pas. Elle peut en revanche relever de l'exonération des biens professionnels.

La gestion de son propre patrimoine

L'article 966 du CGI écarte des activités opérationnelles la gestion de son propre patrimoine immobilier. La doctrine vise la location nue, la location meublée d'habitation, la location d'établissements commerciaux ou industriels équipés et les travaux réalisés sur ses propres immeubles (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30, § 90). Une SCI à l'IS, une société par actions simplifiée (SAS) ou une société à responsabilité limitée (SARL) de famille qui loue meublé reste donc dans l'assiette, même si ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

À l'inverse, l'activité de marchand de biens et la construction d'immeubles en vue de la vente sont commerciales au sens de l'IFI (même source, § 20). Les immeubles qu'une telle société détient pour cette activité peuvent donc relever de l'exclusion des immeubles affectés.

La holding animatrice

Une société dont l'actif est principalement composé de participations exerce une activité commerciale lorsqu'elle participe activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales, en rendant le cas échéant des services internes. La holding passive, qui se borne aux prérogatives d'un associé, exerce une activité civile (même source, § 100). L'animation ne transforme pas des immeubles loués en actifs opérationnels. Une holding qui anime des SCI de location anime une gestion de patrimoine, exclue par l'article 966. Elle se prouve par des faits datés, conventions d'animation, comptes rendus, facturation de prestations.

Le lien avec l'exonération des biens professionnels

L'exclusion de l'article 965 se distingue de l'exonération des biens professionnels de l'article 975. Celle-ci vise notamment les titres d'une société soumise à l'IS dans laquelle le redevable exerce une fonction de direction effective, rémunérée normalement, qui lui procure plus de la moitié de ses revenus professionnels, avec un seuil de 25 % des droits de vote pour les dirigeants minoritaires de SARL ou de société anonyme sauf exceptions (notice 2042-IFI 2026). Ses conditions sont traitées au chapitre 84 et dans le Guide du bailleur professionnel, L'IFI et l'exonération des biens professionnels.

Les dettes de la société, les comptes courants et les dettes intragroupe

Le principe

La valeur des titres tient compte des dettes de la société. L'emprunt bancaire d'une SCI réduit la valeur de ses parts et ne se déduit donc pas une seconde fois chez l'associé. Pour empêcher la création artificielle de passif, l'article 973 du CGI écarte plusieurs catégories de dettes pour évaluer les titres du foyer. La forme de la dette est indifférente, prêt, compte courant ou crédit vendeur, comme la date du contrat dès lors que la dette existe au 1er janvier (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 20 à § 50). Les dettes visées financent l'acquisition d'un actif imposable ou des travaux de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction ou d'agrandissement de cet actif (même source, § 130).

Les dettes neutralisées

Ces règles résultent du BOFiP (même source, § 60 à § 290). Le contrôle de la société s'apprécie par la majorité des droits ou un pouvoir de fait. Il est présumé, sauf preuve contraire, lorsque le redevable détient au moins un tiers des droits de vote ou financiers et qu'aucun autre associé n'en détient davantage (même source, § 90 à § 120).

La notion d'objectif non principalement fiscal est plus large que celle d'abus de droit. Une dette antérieure à 2018 ou nettement antérieure à l'assujettissement peut en être un indice. Pour un prêt familial, il faut établir des échéances respectées, des remboursements effectifs et des conditions proches des pratiques bancaires. La charge de la preuve pèse sur le redevable (même source, § 220 à § 270).

Le compte courant d'associé

Le compte courant est l'exemple le plus fréquent. Un associé qui finance l'achat d'un immeuble par une avance à la société ne réduit pas la valeur imposable de ses parts, la dette étant réintégrée à proportion de la participation du foyer. La créance de compte courant n'est pas un bien immobilier et n'est pas imposable. Le résultat est voisin d'une détention directe diminuée des seuls emprunts bancaires. La créance reste un actif de la succession de l'associé (Guide des sociétés immobilières, Les comptes courants d'associés).

Les dettes intragroupe

Une dette d'une SCI envers une autre société contrôlée par le même foyer, holding ou SCI sœur, est neutralisée à proportion de la participation du foyer, sauf preuve d'un objectif non principalement fiscal. La correction se répercute tout au long de la chaîne (même source, § 170 à § 200 et § 290 à § 310). Un financement croisé entre sociétés familiales destiné à réduire la valeur d'une société immobilière n'atteint donc pas son but.

Un prêt in fine de la société n'est retenu que pour son montant diminué d'une fraction égale aux années écoulées rapportées à sa durée totale, un prêt sans terme sous déduction d'un vingtième par année écoulée (même source, § 60 à § 80). La règle reproduit celle des prêts personnels (chapitre 83).

Les dettes non afférentes à un actif imposable

La loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a ajouté un IV à l'article 973. Les dettes de la société qui ne se rapportent pas à un actif imposable ne sont plus prises en compte pour évaluer ses titres (Légifrance, article 973 du CGI). Cette version est en vigueur depuis le 31 décembre 2023 et s'applique donc aux évaluations au 1er janvier 2024 et depuis. Auparavant, une holding qui empruntait pour acheter des valeurs mobilières réduisait la valeur de ses titres, dont une fraction représentait des immeubles.

Troisième exemple, la holding endettée

L'exemple qui suit est illustratif. Un foyer détient toute une holding passive soumise à l'IS. Au 1er janvier 2026, elle détient 60 % d'une SCI propriétaire d'un immeuble de 1 000 000 € financé par un emprunt restant dû de 300 000 €, 500 000 € de trésorerie et un portefeuille de 300 000 € financé par un emprunt de la holding de 200 000 €.

Avant la réforme de 2024, le coefficient se serait appliqué à 1 020 000 €, soit environ 351 148 € imposables. Le foyer déclare désormais la valeur nette de l'immobilier détenu à travers la chaîne.

Les dettes personnelles de l'associé

L'associé qui a emprunté personnellement pour acquérir des titres déduit le capital restant dû au 1er janvier à proportion de la fraction imposable de ces titres (notice 2042-IFI 2026). Les règles des prêts in fine, des prêts familiaux et du plafonnement des dettes des patrimoines supérieurs à 5 000 000 € s'appliquent comme pour un immeuble détenu en direct (chapitre 83). Les dettes de la société ne sont pas des dettes du redevable au sens de ce plafonnement.

La bonne foi et le droit d'information

Le 3° de l'article 965 permet de ne pas retenir des immeubles détenus indirectement lorsque le redevable prouve, de bonne foi, qu'il ne pouvait pas obtenir les informations nécessaires. La tolérance ne vaut jamais pour les immeubles détenus directement. Elle est exclue lorsque le redevable contrôle la société qui détient les immeubles, lorsque son foyer se réserve la jouissance des biens ou lorsqu'il détient avec son foyer plus de 10 % du capital ou des droits de vote (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 290 à § 380). L'associé d'une SCI ou d'une holding familiale ne peut donc pratiquement jamais l'invoquer.

L'article 313 BQ quater de l'annexe III au CGI oblige les sociétés à communiquer à l'associé qui le demande leur identité, la valeur de leurs titres, la fraction représentative d'immeubles imposables et, lorsque des dettes sont écartées, les montants nécessaires au calcul. Chaque société de la chaîne doit obtenir les mêmes informations de ses participations. Les OPC, leurs gestionnaires et les assureurs y sont aussi tenus, dans un délai compatible avec la date de déclaration (BOI-PAT-IFI-50-10-30, § 1 à § 120).

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Les titres de chacun des membres du couple marié, pacsé ou vivant en concubinage notoire s'additionnent dans un même foyer, apprécié au 1er janvier. Un couple qui se marie ou se pacse déclare en commun à compter du 1er janvier suivant, sauf s'il formait déjà un concubinage notoire. Après un divorce ou une rupture du PACS au cours de l'année précédente, chacun déclare ses propres titres s'il dépasse le seuil. Les époux séparés de biens qui ne vivent pas sous le même toit sont imposés distinctement. Le survivant déclare seul après le décès de son conjoint (notice 2042-IFI 2026).

Les seuils de 10 %, de 5 % et de contrôle s'apprécient au niveau du foyer. Deux concubins qui détiennent chacun 6 % d'une société opérationnelle franchissent ensemble le seuil de 10 %. Deux frères dans la même situation ne le franchissent pas, sauf contrôle familial de la société.

Les enfants mineurs et majeurs

Les titres des enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale font partie du foyer. Une donation de parts à un enfant mineur ne réduit donc pas l'IFI des parents avant sa majorité. Les parents séparés qui exercent conjointement l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de ces biens (service-public.gouv.fr). L'enfant majeur, même rattaché au foyer de ses parents pour l'IR, forme son propre foyer à l'IFI. Ses droits comptent pourtant pour apprécier le contrôle familial de la société.

Le démembrement et l'indivision

L'usufruitier déclare en principe la fraction imposable des titres pour leur valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire ne déclarant rien (article 968 du CGI). L'imposition séparée selon le barème de l'article 669 n'est admise que dans une liste limitative de cas, comme l'usufruit légal du conjoint survivant (chapitre 7). La donation de la nue-propriété des parts avec réserve d'usufruit ne réduit donc pas l'IFI du donateur. Une société usufruitière ne retient que la valeur de son usufruit dans ses propres titres (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur).

Des titres indivis se déclarent par chaque indivisaire pour sa quote-part, qui sert aussi à apprécier le seuil de 10 %. Une décote pour indivision doit être justifiée (chapitre 8).

Les sociétés qui changent de régime ou d'activité

Le passage d'une société de l'IR à l'IS ne modifie pas la fraction imposable de ses titres, qui dépend de la nature de ses actifs et non de son impôt. Il peut modifier leur valeur vénale, l'impôt latent sur les plus-values d'une société à l'IS pouvant être pris en compte avec prudence. Un changement d'activité modifie en revanche la qualification. Une société d'exploitation qui cesse son activité en conservant ses murs détient au 1er janvier suivant un actif de gestion patrimoniale imposable.

Les non-résidents, les nouveaux résidents et les sociétés étrangères

Un redevable domicilié hors de France n'est imposable que sur ses biens immobiliers situés en France, y compris la fraction de ses titres représentative de tels biens. Les titres d'une société qui détient des immeubles en France et à l'étranger ne sont retenus que pour la part française (service-public.gouv.fr). La personne qui s'installe en France après cinq années civiles de domicile à l'étranger n'est imposée que sur ses biens situés en France pendant cinq ans. Les conventions fiscales peuvent comporter des règles propres (chapitres 117 et 118).

Un résident de France déclare la fraction imposable de ses titres de sociétés étrangères, qu'elle représente des immeubles situés en France ou à l'étranger. La société espagnole qui détient une maison en Espagne ne fait pas écran. Un impôt sur la fortune acquitté à l'étranger sur des biens situés hors de France peut s'imputer dans les conditions de la notice (chapitre 119).

L'outre-mer

Les immeubles situés dans les départements d'outre-mer suivent les règles communes. Les résidents des collectivités d'outre-mer à fiscalité propre, comme la Nouvelle-Calédonie ou la Polynésie française, sont traités comme domiciliés hors de France pour l'obligation de désigner un représentant (BOI-PAT-IFI-50-10-10, § 190). Leur situation se vérifie avec le chapitre 121.

La taxe sur les holdings patrimoniales

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle des holdings patrimoniales. Selon l'analyse publiée par LCL Banque privée le 23 février 2026, elle vise les sociétés soumises à l'IS dont les actifs valent au moins 5 000 000 €, contrôlées à au moins 50 % par une personne physique et dont les revenus passifs dépassent la moitié des produits. Son taux serait de 20 %. Son assiette comprendrait notamment les logements dont la personne qui contrôle la société se réserve la jouissance.

Selon la même analyse, les actifs immobiliers soumis à cette taxe sont exonérés d'IFI, la taxe s'appliquant pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Les premières déclarations d'IFI concernées seraient celles de 2027. La notice de 2026 ne mentionne pas cette articulation et les commentaires administratifs n'étaient pas publiés au 25 octobre 2026. Le champ exact se vérifie avant la déclaration de 2027 avec un avocat fiscaliste.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026. Selon les analyses publiées, le texte initial ne réforme pas l'IFI. Un amendement de commission qui rétablissait l'impôt de solidarité sur la fortune a été rejeté. Selon LégiFiscal, qui recensait le 21 octobre 2026 des amendements votés par les députés, l'un sortirait de l'assiette les logements loués nus sous les plafonds du dispositif Pinel et un autre assouplirait le régime des biens ruraux loués à long terme.

Le vote de la première partie a été reporté, les débats devant reprendre le 27 octobre 2026. Aucune de ces mesures n'est adoptée et aucune ne touche à ce jour la règle des titres de sociétés (chapitre 136).

Un exemple de synthèse

L'exemple qui suit est illustratif. Le couple du premier exemple détient aussi sa résidence principale en direct, estimée 900 000 €, ainsi que la holding du troisième exemple. Il n'a pas de dette personnelle.

Supposons maintenant que la SCI détienne un immeuble de 800 000 € financé par un compte courant du couple de 500 000 € et un emprunt bancaire de 300 000 €. Ses parts sont retenues pour 500 000 €, le patrimoine net taxable atteint 1 550 000 € et l'IFI 4 250 €. Le couple qui déduirait le compte courant déclarerait 1 050 000 € et se croirait à tort hors du champ de l'impôt.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle en priorité les éléments qui font varier la valeur imposable sans changer la réalité économique.

• La valeur vénale des immeubles retenue dans la valeur des titres et les décotes appliquées.
• Les comptes courants, les prêts familiaux et les dettes envers des sociétés contrôlées.
• Les dettes de sociétés qui ne se rapportent pas à un actif imposable.
• La qualification de holding animatrice et l'affectation réelle des immeubles exclus.
• Les opérations réalisées autour du 1er janvier puis contrepassées quelques semaines plus tard.
• Les logements occupés par la famille et détenus par une société.

Une opération dont le seul but est de réduire l'IFI peut être écartée sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), qui vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal. La majoration est de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le redevable n'a pas eu l'initiative principale de l'acte ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre un projet à l'administration, son silence pendant six mois interdisant ensuite d'invoquer l'abus de droit (chapitres 10 et 127). Les clauses de sauvegarde de l'article 973 renversent en outre la charge de la preuve au détriment du redevable.

Les erreurs fréquentes

• Déduire le compte courant de la valeur des parts. Dans l'exemple de synthèse, l'assiette tombe à tort de 1 550 000 € à 1 050 000 € et l'IFI de 4 250 € à zéro, d'où un rappel de 4 250 € par année, majoré.
• Déduire chez l'associé l'emprunt de la société. Il a déjà réduit la valeur des titres. La double déduction minore l'assiette de son montant.
• Appliquer le coefficient à une valeur diminuée d'une dette non afférente. Dans le troisième exemple, l'assiette passe à tort de 420 000 € à 351 148 €.
• Croire qu'une trésorerie dilue l'immobilier. Le second plafond retient la valeur nette des immeubles, 800 000 € dans le premier exemple.
• Revendiquer le seuil de 10 % pour une SCI ou une SCPI. Les sociétés civiles de gestion immobilière sont imposables quel que soit le pourcentage.
• Oublier les titres du conjoint, du concubin ou d'un enfant mineur dans le seuil de 10 %. Une détention de 8 % devient imposable si le foyer dépasse le seuil.
• Appliquer l'abattement de 30 % à une résidence principale détenue par une société. Pour une résidence de 700 000 €, l'assiette est minorée de 210 000 €, soit 1 470 € d'IFI dans la tranche à 0,70 %.
• Retenir la valeur comptable des immeubles d'une société à l'IS. Un immeuble amorti depuis vingt ans peut figurer au bilan pour une fraction de sa valeur vénale.

Liste de contrôle

1. Tous les titres du foyer au 1er janvier sont recensés, conjoint, partenaire, concubin notoire, enfants mineurs, sociétés étrangères et contrats en unités de compte compris.
2. L'organigramme de chaque chaîne est établi avec les droits en capital et en droits de vote.
3. Chaque société est qualifiée et les exclusions revendiquées reposent sur des seuils vérifiés au niveau du foyer et du cercle familial.
4. Chaque immeuble est évalué au 1er janvier et son affectation est documentée, avec un prorata si nécessaire.
5. Les dettes envers le foyer, la famille ou une société contrôlée sont réintégrées sauf preuve admise.
6. Les dettes qui ne se rapportent pas à un actif imposable sont écartées.
7. Le coefficient est calculé sur la valeur brute des actifs, de bas en haut, avec les deux plafonds à chaque niveau.
8. Les titres démembrés sont déclarés par l'usufruitier en pleine propriété, sauf exception légale.
9. Les dettes personnelles d'acquisition de titres sont déduites à proportion de la fraction imposable.
10. L'exonération des biens professionnels est examinée séparément de l'article 965.
11. Les informations reçues des sociétés, des gestionnaires et des assureurs sont archivées avec le dossier de calcul.
12. L'articulation avec la taxe sur les holdings patrimoniales et le sort du projet de loi de finances pour 2027 sont vérifiés avant la déclaration de 2027.