Les dettes déductibles à l'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe une valeur nette. Les dettes viennent donc en déduction de la valeur des biens imposables, mais seulement lorsqu'elles remplissent des conditions strictes. La loi en donne une liste fermée, impose de les rattacher aux biens taxables, encadre les prêts in fine et familiaux et plafonne les dettes des patrimoines les plus importants.

Ce chapitre présente les conditions générales de déduction, la liste des dettes admises, leur rattachement aux biens imposables, les règles des prêts in fine et sans terme, les dettes écartées en raison de l'identité du prêteur, le plafonnement des dettes et le cas de l'impôt lui-même. L'assiette et l'évaluation des biens relèvent du chapitre 82, les exonérations du chapitre 84 et les dettes des sociétés, qui réduisent la valeur des titres, du chapitre 85. La vue d'ensemble destinée au bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Les repères

Le fondement textuel

L'article 974 du Code général des impôts (CGI) organise la déduction du passif. Son I énumère les dettes déductibles, son II traite les prêts in fine et sans terme, son III écarte certaines dettes en raison de l'identité du prêteur et son IV plafonne les dettes des patrimoines importants. L'article 973 règle de son côté les dettes des sociétés dont le redevable détient des titres. L'article 981 soumet l'IFI aux règles de contrôle des droits d'enregistrement, y compris aux articles 768 à 774 sur la preuve des dettes.

La doctrine figure au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), dans la série BOI-PAT-IFI-20-40. Le commentaire des conditions générales a été mis à jour le 5 juin 2024 (BOI-PAT-IFI-20-40-10). Celui des prêts in fine date du 2 mai 2019 (BOI-PAT-IFI-20-40-20) et celui du passif non déductible du 8 juin 2018 (BOI-PAT-IFI-20-40-30).

Les chiffres de l'année

Le plafonnement s'applique lorsque la valeur des biens imposables dépasse 5 000 000 € et que les dettes déductibles excèdent 60 % de cette valeur. La fraction excédentaire n'est alors déductible qu'à hauteur de 50 %. Un prêt sans terme est traité comme un prêt de vingt ans. Ces paramètres figurent dans la notice de la déclaration n° 2042-IFI pour 2026 (impots.gouv.fr) et n'ont pas été modifiés par la loi de finances pour 2026.

Les conditions générales

Une dette existante au 1er janvier

La dette doit exister au 1er janvier de l'année d'imposition. Une dette née après cette date n'est pas déductible, même si elle se rattache à un bien détenu au 1er janvier (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 10). Une dette dont le montant n'est pas connu lors de la déclaration ne peut être déduite qu'ultérieurement, par voie de réclamation.

Les dettes incertaines sont écartées, comme celles soumises à une condition suspensive ou contestées en justice (même source, § 20). Un cautionnement ou une hypothèque consentis pour la dette d'un tiers ne deviennent déductibles qu'une fois mis en jeu, c'est-à-dire après la défaillance du débiteur principal et la demande de paiement (§ 30). Le dépôt de garantie reçu d'un locataire n'est pas déductible, car il ne figure pas dans la liste légale (§ 30).

Un rappel d'impôt issu d'un contrôle reste incertain tant qu'il est contesté. Il devient déductible dès qu'il est accepté ou définitivement jugé (§ 70). Les amendes, majorations et intérêts de retard afférents à des impôts eux-mêmes déductibles le sont aussi, dans les limites prévues par la loi (§ 60).

Une dette à la charge d'un membre du foyer

Seules les dettes effectivement supportées par un membre du foyer sont déductibles (même source, § 110). Pour des époux, des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins notoires, les dettes de chacun sont prises en compte, de même que celles des enfants mineurs dont l'un d'eux a l'administration légale (§ 120). Lorsque les parents séparés déclarent chacun la moitié des biens d'un enfant mineur, les dettes afférentes à ces biens se déduisent dans la même proportion.

Les dettes nées d'un divorce, comme une pension alimentaire, ne sont pas déductibles (§ 150). Le résultat négatif d'une société n'est pas une dette de l'associé, sauf s'il s'était personnellement engagé à y contribuer au 1er janvier (§ 260).

Une dette justifiée

L'IFI se contrôle selon la procédure écrite des droits d'enregistrement. La dette se prouve par des actes, des écrits ou des présomptions graves, précises et concordantes, à l'exclusion des témoignages (même source, § 240). Une dette constatée par acte authentique ne peut être écartée par l'administration sans décision judiciaire établissant qu'elle n'existe pas (§ 250). L'administration peut demander une attestation du créancier.

Certaines dettes sont présumées remboursées ou fictives (BOI-PAT-IFI-20-40-30, § 90 à § 120). Une dette échue depuis plus de trois mois au 1er janvier est présumée payée, sauf attestation du créancier. Une dette hypothécaire dont l'inscription est périmée depuis plus de trois mois suit une règle voisine. Une dette prescrite n'est pas déductible, sauf preuve d'une interruption de la prescription.

Une dette afférente à un bien imposable

La dette doit se rapporter à l'une des dépenses énumérées par la loi et à un bien imposable. Le redevable doit prouver que les fonds empruntés ont effectivement servi à cette dépense, quelle que soit la rédaction du contrat de prêt (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 150). Un prêt personnel sans affectation démontrée, un crédit à la consommation ou un découvert ne sont donc pas déductibles, même lorsque le redevable possède des immeubles.

Les dettes admises

Les dépenses de la liste légale

Le I de l'article 974 admet cinq catégories de dettes, détaillées par la doctrine (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 180 à § 230).

• Les dettes d'acquisition d'un bien imposable, pour le prix et pour les frais effectivement supportés, comme les émoluments du notaire et les droits d'enregistrement.
• Les dettes afférentes aux dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire, y compris celles payées pour le compte d'un locataire et non remboursées au 31 décembre de l'année de son départ.
• Les dettes afférentes aux dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
• Les impositions dues à raison de la propriété des biens imposables, comme la taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les droits de donation ou de succession afférents à ces biens et l'IFI lui-même.
• Les dettes d'acquisition de parts ou d'actions, à proportion de la fraction de leur valeur représentative de biens imposables.

La dette comprend le capital restant dû, les intérêts échus et non payés au 1er janvier ainsi que les intérêts courus depuis la dernière échéance (notice 2042-IFI). Une dette issue du rachat d'un prêt par une autre banque reste déductible si le prêt racheté l'était (§ 170).

Les travaux

Les dettes de travaux couvrent l'emprunt qui les a financés, mais aussi les factures non encore payées au 1er janvier. La notice demande de porter à la ligne GF le montant restant dû à cette date au titre des dépenses de réparation et d'amélioration. La distinction entre entretien, amélioration et construction, développée au chapitre 28 pour les revenus fonciers, n'a pas d'incidence sur la déduction à l'IFI, puisque toutes ces catégories sont admises.

Une facture de travaux sur un bien exonéré ou non imposable n'est en revanche pas déductible. C'est notamment le cas des travaux financés par un nu-propriétaire, dont le droit n'est pas imposable en principe (chapitre 82).

Les impositions

Sont déductibles les impôts dus du seul fait de la détention des biens imposables (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 210 et § 220). La taxe foncière sur les propriétés bâties, celle sur les propriétés non bâties, les droits de mutation à titre gratuit afférents à des biens imposables et l'IFI lui-même entrent dans cette catégorie. La taxe d'habitation, due par l'occupant, est exclue. Les impôts assis sur les revenus des biens, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ou les bénéfices de location meublée, ne sont pas déductibles.

La taxe foncière de l'année est due au 1er janvier, alors que son avis n'est émis qu'à l'automne. La doctrine admet de la déduire pour le montant de l'année précédente, à condition d'être toujours propriétaire au 1er janvier, puis de régulariser l'écart l'année suivante (même source, § 40). Le redevable qui peut calculer lui-même l'impôt exact peut retenir ce montant sous sa responsabilité (§ 50). Pour un bien vendu en cours d'année, la taxe reste à la charge de celui qui était propriétaire au 1er janvier (chapitre 73).

L'IFI lui-même

L'IFI dû au titre de l'année est une dette déductible. La notice prévoit de le calculer de façon théorique sur le patrimoine net avant sa propre déduction, puis de l'ajouter aux autres dettes (impots.gouv.fr). La doctrine précise que cet impôt théorique est diminué des impôts étrangers similaires afférents à des biens également imposés en France (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 80).

L'exemple qui suit est une illustration. Un patrimoine net de 2 000 000 €, avant déduction de l'impôt lui-même, supporte un IFI théorique de 7 400 €, soit 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € et 0,70 % de 700 000 €. Une fois ces 7 400 € portés au passif, le patrimoine net tombe à 1 992 600 € et l'impôt à 7 348,20 €. L'effet est modeste, de 51,80 € ici, mais il est systématique et souvent oublié.

Le tableau de synthèse

Pour une société civile immobilière (SCI), le prêt personnel qui a financé l'acquisition des parts est déductible, mais pas l'emprunt de la société elle-même, qui réduit déjà la valeur des parts (chapitre 85).

Le rattachement aux biens imposables

Les biens exonérés ou hors champ

Une dette qui finance un bien exonéré ou non imposable n'est pas déductible (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160). Sont visés les biens professionnels exonérés, comme les locaux d'un loueur en meublé qui remplit les conditions du chapitre 84, la nue-propriété non imposable, le mobilier d'un logement meublé et les placements non immobiliers. L'emprunt qui a financé un meublé devient donc non déductible l'année où ce meublé est exonéré. La taxe foncière de ce logement suit le même sort.

Les biens partiellement imposables

Lorsqu'un bien n'est imposable que pour une fraction de sa valeur, la dette n'est déductible que dans la même proportion. La notice cite l'exemple des bois et forêts exonérés à hauteur des trois quarts, dont les dettes ne sont déductibles que pour le quart de leur montant. La même logique vaut pour les biens ruraux loués à long terme partiellement exonérés et pour un immeuble utilisé en partie pour une activité professionnelle exonérée.

L'exemple qui suit est une illustration. Un redevable a acquis en 2022 une forêt estimée à 400 000 € au 1er janvier 2026, éligible à l'exonération des trois quarts, avec un emprunt dont il reste 200 000 €. La forêt est retenue pour 100 000 € et l'emprunt pour 50 000 €. Déduire la totalité de l'emprunt réduirait à tort le patrimoine net de 150 000 €.

La résidence principale

La résidence principale fait exception à la règle de proportion. Sa valeur est réduite de 30 %, mais la dette qui s'y rapporte est déductible en totalité, dans la limite de la valeur imposable du logement (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160). La doctrine illustre la règle par une résidence de 4 000 000 €, retenue pour 2 800 000 €, financée par un emprunt de 2 000 000 € intégralement déductible.

L'exemple qui suit est une illustration. Un couple achète en 2025 une résidence principale de 1 000 000 €, financée par un prêt de 800 000 € presque entièrement dû au 1er janvier 2026. La valeur imposable est de 700 000 € après abattement. La dette n'est déductible qu'à hauteur de ces 700 000 €, l'excédent de 100 000 € ne pouvant pas réduire l'imposition des autres biens.

Les prêts qui financent plusieurs biens

Un prêt unique qui a financé plusieurs biens, ou un bien imposable et un bien qui ne l'est pas, se ventile selon l'affectation réelle des fonds. Le redevable doit pouvoir la démontrer par l'offre de prêt, l'acte d'acquisition, les factures et les relevés de déblocage. Un prêt global qui a financé un immeuble et son mobilier n'est déductible que pour la part afférente à l'immeuble. Un prêt qui a financé à la fois des logements loués nus et des meublés exonérés n'est déductible que pour la part des logements nus.

Le démembrement

L'usufruitier, imposé en principe sur la pleine propriété, déduit les dettes qui se rapportent au bien et qui sont à sa charge, comme la taxe foncière et les travaux qu'il finance. Pour les droits de succession, il ne peut déduire que sa propre quote-part, y compris celle des enfants mineurs dont il a l'administration légale (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 130). Le nu-propriétaire peut déduire les droits de succession dont il est redevable, y compris les droits différés et les intérêts, à proportion de la valeur imposable du bien reçu (§ 140).

Le nu-propriétaire qui n'est pas imposable ne déduit en revanche aucune dette afférente à ce bien, pas même l'emprunt qui a financé l'achat de la nue-propriété ou de gros travaux. Il ne faut pas confondre cette règle avec l'impôt sur le revenu. L'option qui permettait au nu-propriétaire de déduire ses grosses réparations de son revenu global dans la limite de 25 000 € a été abrogée par la loi de finances pour 2017 pour les dépenses supportées depuis 2017, sauf devis accepté et acompte versé en 2016, aucune dépense n'y ouvrant droit depuis 2018 (BOI-IR-BASE-20-60-20, chapitre 7).

Les non-résidents

Un non-résident n'est imposable que sur ses biens immobiliers situés en France. Selon la règle générale, seules les dettes qui se rapportent à ces biens imposables sont déductibles. L'emprunt qui a financé un logement situé à l'étranger ne réduit donc pas l'IFI dû sur un appartement parisien. La situation des non-résidents et les conventions fiscales sont traitées aux chapitres 117 et 118.

Les prêts in fine et sans terme

La règle du prêt in fine

Un prêt in fine ne rembourse le capital qu'à l'échéance. Sans règle particulière, il resterait déductible pour son montant total jusqu'au dernier jour. Le II de l'article 974 le traite donc comme un prêt amortissable linéaire (BOI-PAT-IFI-20-40-20, § 20). Le montant déductible chaque année est égal au montant emprunté, diminué de ce montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement et divisé par la durée totale du prêt en années.

Les années commencées et non achevées ne sont pas comptées. La doctrine donne l'exemple d'un prêt de 1 000 000 € souscrit le 30 juin 2018 pour quinze ans. Il est déductible pour la totalité au titre de 2019, pour 933 333 € au titre de 2020 et pour 66 667 € au titre de 2033 (même source, § 30).

Les prêts antérieurs à 2018

La règle s'applique aussi aux prêts in fine en cours au 1er janvier 2018. Le calcul tient alors compte de la durée écoulée avant 2018 (même source, remarque sous le § 1). Un prêt souscrit sous l'impôt de solidarité sur la fortune ne bénéficie donc d'aucun maintien de la déduction intégrale.

L'exemple qui suit est une illustration. Un bailleur a reçu le 15 avril 2016 un prêt in fine de 300 000 € sur dix ans pour acheter un immeuble loué. Au 1er janvier 2026, neuf années entières se sont écoulées. Le montant déductible est de 300 000 € moins 300 000 € multipliés par 9 et divisés par 10, soit 30 000 €, alors que la banque attend encore 300 000 € en avril 2026.

Le prêt sans terme

Un prêt qui ne prévoit aucun terme pour le remboursement du capital est traité comme un prêt de vingt ans remboursé linéairement. Il n'est déductible que pour son montant diminué d'un vingtième par année entière écoulée depuis le versement (même source, § 40). Un prêt sans terme de 200 000 € versé en mars 2019 n'est ainsi déductible que pour 140 000 € au 1er janvier 2026, six années entières s'étant écoulées.

La comparaison des modes de financement

Le crédit-bail ne figure pas au passif. Les loyers restant à courir et le prix de l'option viennent directement en diminution de la valeur de l'immeuble (chapitre 82). Les mêmes règles de prêt in fine et sans terme s'appliquent aux emprunts des sociétés pour l'évaluation des titres (chapitre 85).

Les dettes écartées en raison du prêteur

Les prêts entre membres du foyer

Les dettes contractées par un membre du foyer auprès d'un autre membre du foyer ne sont pas déductibles (BOI-PAT-IFI-20-40-30, § 20 et § 30). Le foyer étant traité comme un seul redevable, un tel prêt revient à se prêter à soi-même. L'exclusion vaut pour les prêts directs comme pour ceux qui transitent par une société ou un organisme interposé. Un époux qui prête à son conjoint, ou des parents qui empruntent au nom de leur enfant mineur, ne créent aucun passif déductible.

Les prêts du cercle familial

Les dettes contractées auprès d'un ascendant, d'un descendant autre qu'un enfant mineur du foyer, ou d'un frère ou d'une sœur d'un membre du foyer, ne sont pas déductibles (même source, § 40). La même exclusion vise les dettes contractées auprès d'une société que le redevable contrôle, seul ou avec ses ascendants, descendants, frères et sœurs, le contrôle s'appréciant selon le 2° du III de l'article 150-0 B ter du CGI (§ 50 et § 60).

Ces exclusions tombent si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt. La doctrine retient trois critères, le respect des échéances, le montant et la réalité des remboursements (§ 70). La dette est alors déductible dans les conditions de droit commun (§ 80). La notice de la déclaration n° 2042-IFI reprend ces critères en visant le terme, le montant et les remboursements effectifs.

La procédure pas à pas pour un prêt familial

1. Rédigez un contrat de prêt écrit et daté, de préférence enregistré ou établi par acte notarié, qui fixe le montant, la durée, le taux et l'échéancier.
2. Faites transiter les fonds par virement, du compte du prêteur au compte de l'emprunteur ou du notaire.
3. Affectez les fonds à une dépense de la liste légale sur un bien imposable et conservez la preuve de cette affectation.
4. Remboursez aux échéances prévues par virements réguliers, en conservant les relevés.
5. Tenez un tableau d'amortissement à jour et relevez au 1er janvier le capital restant dû.
6. Archivez l'ensemble avec la déclaration, pour le produire à première demande.

L'exemple qui suit est une illustration. Un couple détient sa résidence principale estimée à 1 000 000 €, retenue pour 700 000 €, deux appartements loués estimés à 350 000 € et 300 000 € et un studio estimé à 280 000 €. Au 1er janvier 2026, il doit 180 000 € sur le prêt de sa résidence. Il a reçu le 1er juillet 2020 un prêt in fine de 150 000 € sur dix ans pour l'un des appartements, déductible pour 75 000 € après cinq années entières. Il retient 3 500 € de taxe foncière, montant de l'année précédente. Ses parents lui ont en outre prêté 150 000 € pour le studio, dont il reste 120 000 € à rembourser.

Sans preuve des conditions normales, le foyer dépasse le seuil de 1 300 000 €. L'impôt brut de 3 000,50 € est réduit par une décote de 356,25 €, égale à 17 500 € moins 1,25 % de 1 371 500 €. Avec un contrat écrit et des remboursements réguliers, le prêt familial est admis et le foyer reste sous le seuil.

Le plafonnement des dettes

La règle

Lorsque la valeur des biens imposables dépasse 5 000 000 € et que les dettes déductibles excèdent 60 % de cette valeur, la fraction des dettes qui excède ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 % (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 270). La valeur des biens s'apprécie en brut, avant déduction des dettes (§ 280). Seules les dettes personnelles du redevable déductibles selon les règles qui précèdent sont concernées (§ 290). Les dettes des sociétés, qui réduisent la valeur des titres, ne sont pas des dettes du redevable au sens de ce plafonnement.

La clause de sauvegarde

Le plafonnement ne s'applique pas aux dettes dont le redevable démontre qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Ces dettes restent alors déductibles selon le droit commun (même source, § 310). La notion d'objectif principalement fiscal est plus large que celle d'abus de droit, qui suppose un but exclusivement fiscal (§ 320). La charge de la preuve pèse sur le redevable (§ 330).

La doctrine relative aux dettes des sociétés indique qu'une dette ancienne, antérieure à 2018 ou nettement antérieure à l'assujettissement, peut constituer un indice d'absence d'objectif principalement fiscal (BOI-PAT-IFI-20-30-30, repris dans le Guide des sociétés immobilières, La holding et l'IFI). Le financement d'un investissement locatif réel, au taux du marché, auprès d'une banque, plaide dans le même sens.

Un exemple de plafonnement

L'exemple qui suit est une illustration. Un foyer détient 8 000 000 € de biens imposables, financés par 6 000 000 € de dettes déductibles. Le seuil de 60 % représente 4 800 000 €. L'excédent de 1 200 000 € n'est retenu que pour 600 000 €, soit 5 400 000 € de dettes déductibles.

Le plafonnement coûte ici 4 290 € par an. Si le foyer démontre que ses emprunts, contractés auprès de banques pour acquérir des immeubles loués, n'ont pas d'objectif principalement fiscal, il échappe à cette limitation.

Les dettes des sociétés

Les dettes d'une société dont le foyer détient des titres ne figurent pas au passif du redevable. Elles réduisent la valeur des titres, sous les exceptions de l'article 973 du CGI. Celui-ci neutralise certaines dettes, comme les emprunts contractés auprès d'un membre du foyer. Il applique aussi aux prêts in fine de la société la règle d'amortissement fictif. Depuis la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, les dettes de la société qui ne se rapportent pas à un actif imposable ne sont plus prises en compte. Ces règles sont détaillées au chapitre 85 et dans le Guide des sociétés immobilières, L'IFI des parts de SCI.

L'associé ne doit donc jamais déduire l'emprunt de sa SCI dans sa propre déclaration. En revanche, le prêt personnel qu'il a souscrit pour acquérir ses parts est déductible au prorata de la fraction immobilière des parts. Le compte courant qu'il a consenti à la société est une créance, qui n'entre pas dans son actif imposable et n'est pas une dette déductible.

Les situations particulières

Les couples

Les dettes de chacun des membres du couple marié, pacsé ou en concubinage notoire s'additionnent. Après un divorce ou une rupture, chacun ne déduit plus que ses propres dettes et sa quote-part des dettes indivises, selon la situation au 1er janvier (chapitre 81). L'année du décès, la situation du foyer s'apprécie aussi au 1er janvier. Les droits de succession dus par le conjoint survivant et les héritiers sur des biens imposables deviennent déductibles l'année suivante, s'ils restent dus au 1er janvier.

La succession et les droits différés

Les droits de succession afférents aux biens imposables sont déductibles tant qu'ils restent dus, y compris lorsqu'ils font l'objet d'un paiement différé ou fractionné. Chaque héritier ne déduit que sa propre quote-part, à proportion de la valeur imposable des biens reçus. Les droits afférents à des liquidités ou à des valeurs mobilières non immobilières ne sont pas déductibles.

L'outre-mer

Les règles de déduction sont les mêmes dans les départements d'outre-mer. Les prêts aidés ou bonifiés obtenus pour un investissement outre-mer suivent le droit commun dès lors qu'ils ont financé un bien imposable.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les dettes déclarées des biens qu'elles financent. Les points sensibles sont les prêts in fine déduits pour leur montant nominal, les prêts familiaux sans échéancier, les emprunts de société déduits une seconde fois, les dettes rattachées à des biens exonérés et les crédits à la consommation sans lien avec l'immobilier. La preuve pèse sur le redevable, qui doit produire l'acte de prêt, le tableau d'amortissement et la justification de l'emploi des fonds.

Une dette déduite à tort entraîne un rappel d'impôt avec intérêt de retard de 0,20 % par mois. Une majoration de 40 % s'ajoute en cas de manquement délibéré et de 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (chapitre 126). Un prêt fictif ou un endettement organisé dans le seul but de réduire l'impôt peut être écarté sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à motif principalement fiscal, sans majoration automatique. La procédure de rescrit de l'article L64 B permet de soumettre un projet de financement avant sa mise en place (chapitres 10 et 127).

Les règles dans le temps

Les règles de déduction de l'IFI s'appliquent depuis le 1er janvier 2018, y compris aux prêts conclus sous l'impôt de solidarité sur la fortune. Les prêts in fine et sans terme anciens se calculent en tenant compte des années écoulées avant 2018. Le IV de l'article 973 relatif aux dettes des sociétés résulte de la loi de finances pour 2024 et la doctrine des conditions générales a été mise à jour le 5 juin 2024.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les présentations publiées consultées, sa version déposée ne modifie pas la déduction des dettes à l'IFI, mais des amendements restent possibles pendant la discussion (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

L'exemple qui suit est une illustration. Le couple de l'exemple précédent, sans prêt familial admis, déduit son prêt in fine pour son montant nominal de 150 000 € au lieu de 75 000 €. Son patrimoine net apparent tombe à 1 296 500 €, sous le seuil. Il ne dépose donc aucune déclaration. Le rappel porte sur 2 644 € d'impôt par année. S'y ajoute l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit environ 63 € par année de retard. La majoration de 10 % pour défaut de déclaration sans mise en demeure, soit 264 €, s'applique en outre. Elle est portée à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours d'une mise en demeure (service-public.gouv.fr).

Un associé détient 50 % d'une SCI dont l'immeuble vaut 900 000 € et qui doit 400 000 € à sa banque. Ses parts valent 250 000 €. S'il déduit en plus 200 000 € au titre de sa part de l'emprunt de la société, un patrimoine net de 2 300 000 € devient 2 100 000 € et l'impôt passe à tort de 9 500 € à 8 100 €.

• Déduire le capital nominal d'un prêt in fine.
• Déduire un prêt familial sans écrit, sans échéancier ou sans remboursements.
• Déduire l'emprunt d'une SCI dont la dette réduit déjà la valeur des parts.
• Conserver la déduction de l'emprunt d'un bien devenu exonéré.
• Déduire la totalité de la dette d'une forêt exonérée aux trois quarts.
• Déduire la dette de la résidence principale au-delà de sa valeur après abattement.
• Déduire l'impôt sur le revenu afférent aux loyers ou un crédit à la consommation.
• Oublier l'IFI théorique, la taxe foncière de l'année et les intérêts courus.
• Déduire un dépôt de garantie reçu d'un locataire.

Liste de contrôle

1. Chaque dette existe au 1er janvier et n'est ni conditionnelle ni contestée.
2. Chaque dette est supportée par un membre du foyer et prouvée par écrit.
3. L'emploi des fonds dans une dépense de la liste légale est justifié.
4. Les dettes afférentes à des biens exonérés ou non imposables sont écartées, celles des biens partiellement exonérés réduites à proportion.
5. La dette de la résidence principale est limitée à la valeur du logement après abattement.
6. Le capital restant dû, les intérêts échus et les intérêts courus sont relevés pour chaque prêt amortissable.
7. Les prêts in fine et sans terme sont recalculés selon le II de l'article 974, années antérieures à 2018 comprises.
8. Les prêts familiaux et ceux des sociétés contrôlées ne sont déduits qu'avec la preuve de conditions normales.
9. Les dettes échues depuis plus de trois mois sont appuyées d'une attestation du créancier.
10. La taxe foncière de l'année et l'IFI théorique figurent au passif.
11. Le plafonnement est vérifié si les biens imposables dépassent 5 000 000 €, avec le dossier de la clause de sauvegarde.
12. Aucun emprunt de société n'est déduit une seconde fois dans la déclaration personnelle.
13. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant le dépôt de la déclaration de 2027.