L'assiette et l'évaluation des biens à l'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) se calcule sur la valeur nette des biens et droits immobiliers du foyer au 1er janvier. Avant de déduire les dettes ou d'appliquer le barème, il faut donc répondre à deux questions. Quels biens et quels droits entrent dans l'assiette et pour quelle valeur. Les erreurs de déclaration naissent plus souvent de ces deux étapes que du calcul de l'impôt lui-même.

Ce chapitre expose les biens taxables, la méthode d'évaluation, l'abattement de la résidence principale, les décotes, les biens démembrés au regard de l'article 968 du Code général des impôts (CGI), les immeubles en construction et le crédit-bail. Le foyer imposable et le seuil sont traités au chapitre 81, les dettes au chapitre 83, les exonérations au chapitre 84, les titres de sociétés au chapitre 85 et la déclaration au chapitre 86. La vue d'ensemble destinée au bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Les repères

Le fondement textuel

L'IFI a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune à compter du 1er janvier 2018, en application de l'article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018. L'article 965 du CGI définit l'assiette comme la valeur nette, au 1er janvier, des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par les membres du foyer. L'article 973 renvoie pour l'évaluation aux règles des droits de mutation par décès et prévoit l'abattement de la résidence principale. L'article 968 règle le sort des biens démembrés.

La doctrine figure au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), dans la série BOI-PAT-IFI.

Les chiffres de l'année

Le foyer est redevable lorsque la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale réelle. Ces paramètres figurent dans la notice de la déclaration n° 2042-IFI pour 2026 (impots.gouv.fr) et sur la fiche officielle de l'impôt (service-public.gouv.fr). La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le seuil, ni le barème, ni l'abattement. Le barème et la décote sont présentés au chapitre 86.

Les biens et droits taxables

Les immeubles bâtis

Tous les immeubles bâtis entrent dans l'assiette, quelle que soit leur affectation. Le logement occupé, le logement loué, le logement prêté gratuitement à un proche et le logement vacant sont donc tous taxables (BOI-PAT-IFI-20-20-10, § 20). Il en va de même des dépendances, garages, parkings et caves, des locaux commerciaux et professionnels, des monuments historiques et des résidences de tourisme.

Les constructions fixées au sol, même légères, sont imposables, y compris lorsqu'elles ont été édifiées sans permis de construire. Seules échappent à l'impôt les installations mobiles facilement déplaçables (même source, § 30).

Les immeubles non bâtis

Tous les terrains sont visés, qu'ils produisent un revenu ou non, quelle que soit leur affectation et même s'ils ne sont pas loués (BOI-PAT-IFI-20-20-10, § 40). Les bois, les forêts et les biens ruraux loués à long terme peuvent toutefois bénéficier d'une exonération totale ou partielle (chapitre 84).

Les droits réels immobiliers

L'assiette comprend aussi les droits réels portant sur un immeuble. Sont visés l'usufruit, la nue-propriété dans les cas où elle est taxable, le droit d'usage et d'habitation, les droits du preneur d'un bail à construction et les servitudes (même source, § 50 et § 60). La concession dans un cimetière, qui constitue un droit d'usage à affectation spéciale, est en revanche exclue.

Le bail à construction partage la valeur entre deux redevables. Le bailleur déclare le terrain pour sa valeur, compte tenu du bail qui le grève. Le preneur déclare la valeur de ses droits, qui portent principalement sur les constructions qu'il a édifiées (même source, § 60). La notice de la déclaration n° 2042-IFI reprend cette répartition.

Les détentions particulières

Plusieurs modes de détention sont assimilés à une détention directe ou font entrer l'immeuble dans l'assiette par un autre chemin. Le tableau suivant les résume. Les titres de sociétés ordinaires, sociétés civiles immobilières (SCI), sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), relèvent du chapitre 85.

Ce qui reste hors de l'assiette

L'IFI ne vise que l'immobilier. Le mobilier d'un logement meublé, les liquidités, les fonds en euros des contrats d'assurance vie et les valeurs mobilières sans lien avec l'immobilier ne sont pas déclarés. Le nu-propriétaire d'un bien démembré n'a en principe rien à déclarer, puisque l'usufruitier déclare la pleine propriété. Les biens exonérés au titre des biens professionnels, totalement ou partiellement, sont traités au chapitre 84.

La date et la méthode d'évaluation

La valeur vénale réelle au 1er janvier

Les biens sont évalués selon les règles des droits de mutation par décès, à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 10). La valeur vénale est le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu des ventes de biens comparables (même source, § 30). L'IFI repose sur une déclaration estimative du redevable, que l'administration peut contrôler ensuite.

L'administration ne publie aucun barème ni coefficient qui s'imposerait au redevable (même source, § 30 à § 50). Les biens situés hors de France s'évaluent selon les mêmes règles que les biens situés en France. La Corse comme les départements d'outre-mer suivent le droit commun (même source, § 50). Les événements postérieurs au 1er janvier ne modifient pas la valeur déclarée.

Les méthodes admises

La notice de la déclaration n° 2042-IFI pour 2026 cite trois méthodes, souvent combinées (impots.gouv.fr). La comparaison avec des ventes de biens similaires, en bloc, au mètre carré ou au nombre de pièces, est la méthode de référence. La capitalisation du revenu convient aux immeubles de rapport. Le réajustement d'une valeur antérieure, par exemple celle retenue dans une succession récente, sert de recoupement.

Le service Patrim, accessible depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, permet de rechercher les ventes intervenues dans un secteur. La base des demandes de valeurs foncières (DVF), en accès libre, complète ce repérage. Leurs limites, leur couverture territoriale et la jurisprudence sur les termes de comparaison sont détaillées au chapitre 6.

L'évaluation pas à pas

1. Dressez la liste des biens de chaque membre du foyer au 1er janvier, avec la nature du droit détenu.
2. Réunissez pour chaque bien la surface, l'état, le classement au diagnostic de performance énergétique (DPE), la situation locative et les servitudes.
3. Relevez sur Patrim au moins trois ventes comparables proches du 1er janvier et ajustez le prix de référence en motivant chaque écart.
4. Recoupez la valeur d'un immeuble de rapport par la capitalisation de son revenu net.
5. Appliquez l'abattement de 30 % à la seule résidence principale, les décotes justifiées et les règles propres aux biens démembrés, en construction ou en crédit-bail.
6. Archivez la fiche d'évaluation datée pendant toute la durée du délai de reprise.

Le prix d'adjudication

Lorsqu'un immeuble est vendu aux enchères publiques, avec admission des étrangers, dans les deux ans qui précèdent ou suivent le fait générateur, la valeur imposable ne peut être inférieure au prix d'adjudication majoré des charges en capital (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 80 à § 100). La règle ne joue pas si le bien a subi entre-temps une transformation qui en modifie la valeur, comme un changement d'affectation ou la mise en copropriété.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale

La règle

Un immeuble occupé par son propriétaire, sans engagement de location, est en principe évalué comme un bien libre. Lorsqu'il constitue la résidence principale du redevable, sa valeur vénale réelle est réduite de 30 % (article 973 du CGI, BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 30). La valeur nette après abattement se porte à la ligne AA de la déclaration n° 2042-IFI.

La résidence principale est l'immeuble ou la partie d'immeuble où le redevable réside habituellement et effectivement, en y demeurant la majeure partie de l'année (même source, § 50). Une résidence secondaire et un logement loué n'y ont jamais droit, même si le propriétaire y a vécu avant de le louer ou s'il y passe plusieurs mois par an.

Un seul logement par foyer

Lorsque les membres d'un foyer imposé conjointement possèdent plusieurs logements, un seul peut bénéficier de l'abattement (même source, § 30). Des époux imposés conjointement à l'IFI n'ont droit qu'à un abattement, même s'ils sont imposés séparément à l'impôt sur le revenu. À l'inverse, des époux imposés séparément à l'IFI, parce qu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou parce qu'ils sont séparés de corps et ont cessé la vie commune, peuvent chacun appliquer l'abattement à sa propre résidence principale (même source, § 60).

Des concubins notoires, qui forment un seul foyer à l'IFI, n'ont de même droit qu'à un abattement. La composition du foyer et les années de mariage, de pacte civil de solidarité (PACS) ou de séparation relèvent du chapitre 81.

Les cas particuliers

Le tableau suivant regroupe les situations que la doctrine traite expressément.

Le droit temporaire au logement du conjoint survivant, ni cessible ni transmissible, reste hors de l'IFI du conjoint (même source, § 40). Un logement indivis occupé par l'un des indivisaires se déclare pour la quote-part du foyer. En pratique, l'abattement s'applique à cette quote-part lorsque l'indivisaire y a sa résidence principale, la doctrine lue ne traitant pas autrement ce cas.

Un premier exemple

L'exemple qui suit est une illustration. Un couple marié possède sa résidence principale, estimée à 900 000 €, deux appartements loués estimés à 250 000 € et 220 000 € et une maison de vacances estimée à 300 000 €. Ses dettes déductibles au 1er janvier 2026 atteignent 124 000 €, capital restant dû et taxe foncière compris (chapitre 83).

Détenue en direct, la résidence principale laisse le foyer sous le seuil de 1 300 000 €. Logée dans une SCI sans dette, elle le fait entrer dans l'impôt pour 4 222 € par an, soit 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € et 0,70 % des 246 000 € suivants.

Les décotes admises

L'absence de barème

Aucun texte ne fixe de taux de décote, en dehors de l'abattement légal de 30 % sur la résidence principale. Toute décote est une composante de la valeur vénale, à justifier par la situation concrète du bien et du marché. L'occupation par le propriétaire lui-même ne justifie aucune décote, le bien étant évalué comme libre (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 70 et § 80).

La location

La valeur des immeubles se détermine compte tenu des conditions de location (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20). Un logement loué se vend en général moins cher qu'un logement libre, car l'acquéreur ne peut ni l'occuper ni le revendre libre avant la fin du bail. La décote se justifie par un bail récent, un loyer nettement inférieur au marché, un locataire protégé contre le congé ou un bail commercial de longue durée. Un logement vacant au 1er janvier ou libre à brève échéance se déclare pour sa valeur libre.

Pour les biens ruraux loués à long terme, la doctrine admet un abattement pour indisponibilité, en principe proportionnel à la durée du bail restant à courir (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 130 à § 160). Cette décote d'évaluation se cumule avec l'exonération partielle des biens ruraux présentée au chapitre 84, qui s'applique ensuite à la valeur ainsi déterminée.

L'indivision

Une quote-part indivise se vend plus difficilement qu'un bien entier. La jurisprudence admet la prise en compte du caractère indivis des droits dans leur évaluation (Cour de cassation, chambre commerciale, 12 novembre 1986, n° 85-13942, citée au chapitre 6). La décote n'a pas de taux légal et doit être motivée par le nombre d'indivisaires, les désaccords, l'occupation du bien par l'un d'eux ou l'absence de convention d'indivision. Le chapitre 8 développe ces critères.

Les autres facteurs de valeur

D'autres éléments réduisent ou augmentent la valeur, à condition d'en conserver la preuve. Un logement classé G au DPE, interdit à la nouvelle location, se négocie avec une décote liée au coût des travaux. Une servitude, un litige ou un défaut de conformité réduisent aussi la valeur. Les monuments historiques s'évaluent avec prudence, compte tenu de leurs contraintes, d'un marché étroit et des obligations d'ouverture au public (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 100). À l'inverse, des travaux d'amélioration achevés avant le 1er janvier augmentent la valeur.

Un exemple de décote d'occupation

L'exemple qui suit est une illustration. Un appartement loué nu depuis six mois, à un loyer conforme au marché, vaudrait 300 000 € libre selon cinq ventes relevées sur Patrim. Trois ventes récentes de logements occupés comparables dans le même quartier font apparaître un prix inférieur d'environ 10 % à celui des logements libres. Le propriétaire retient 270 000 € et conserve dans son dossier les références des cinq ventes libres, des trois ventes occupées et la copie du bail.

Pour un logement vacant au 1er janvier ou libéré par un congé prenant effet le 31 janvier, la même décote ne serait pas justifiée et la valeur déclarée resterait de 300 000 €.

Les biens démembrés et l'article 968

Le principe

Les biens grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété, quelle que soit la date du démembrement (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 1). Aucun abattement pour démembrement n'est admis (même source, § 10). Le nu-propriétaire, qui ne perçoit ni revenu ni avantage, n'a rien à déclarer (même source, § 20).

Un usufruit qui ne porte que sur une fraction du bien n'entraîne l'imposition que de cette fraction de la pleine propriété (même source, § 30). Le donataire qui a reçu un bien avec une clause de retour et une interdiction d'aliéner ou d'hypothéquer le déclare pour sa pleine propriété (même source, § 50). Le prêt à usage, ou commodat, n'est pas un démembrement. Le prêteur continue de déclarer le bien (même source, § 260).

Les exceptions limitatives

L'usufruit et la nue-propriété sont imposés séparément, chacun pour sa valeur selon le barème de l'article 669 du CGI, dans une liste fermée de cas (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 60 à § 230).

• L'usufruit légal du conjoint survivant, au titre de l'article 757 du Code civil ou de l'ancien article 767 pour les successions anciennes.
• L'usufruit légal des ascendants issu de l'ancien article 1094 du Code civil.
• L'usufruit substitué par les enfants d'un premier lit à un legs en pleine propriété au profit du conjoint remarié, en application de l'article 1098 du Code civil.
• La vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, lorsque l'acquéreur n'est ni un héritier présomptif, ni un descendant, ni un donataire ou légataire, ni une personne interposée au sens de l'article 751 du CGI.
• La donation ou le legs de la nue-propriété à l'État, à une collectivité territoriale, à certains établissements publics ou à une association ou fondation reconnue d'utilité publique.

Ces exceptions supposent que l'usufruit n'ait été ni vendu ni donné par son titulaire (même source, § 60). La réversion d'usufruit au profit du conjoint n'est pas regardée comme une cession. Le choix du conjoint survivant entre l'usufruit et la pleine propriété se prouve par tout moyen, il est irrévocable et rétroactif. Il peut figurer dans la déclaration de succession ou, à défaut, dans la déclaration d'IFI de l'année suivante (même source, § 80 et § 90).

Ce qui n'est pas une exception

L'usufruit conventionnel, notamment celui que le conjoint survivant recueille en vertu d'une donation entre époux fondée sur l'article 1094-1 du Code civil, reste imposé chez l'usufruitier en pleine propriété. Il en va de même des avantages matrimoniaux et des conventions qui donnent au conjoint davantage que la loi (même source, § 120 à § 150). La notice de la déclaration n° 2042-IFI le rappelle pour l'usufruit d'origine testamentaire ou issu d'une donation entre époux.

L'exception ne joue pas non plus lorsque le donataire de la nue-propriété la revend, ni lorsque l'usufruit et la nue-propriété sont vendus à deux acquéreurs différents (même source, § 180 et § 190). L'apport pur et simple de la nue-propriété à une société n'est pas une vente. L'apporteur déclare la pleine propriété, mais n'a pas à déclarer les titres reçus à hauteur de la valeur de la nue-propriété apportée (§ 200 et § 210).

Le barème de l'article 669

Dans les cas d'imposition séparée, la valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier au 1er janvier. Le tableau reprend le barème cité par la notice de la déclaration n° 2042-IFI pour 2026 (impots.gouv.fr).

Le barème et la notion d'âge révolu sont détaillés au chapitre 7. Un usufruit à durée fixe s'évalue à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction.

L'usufruit ou la nue-propriété détenus par une société

Lorsque l'usufruitier est une personne morale, la fraction imposable des titres de cette société est déterminée en ne retenant que la valeur de l'usufruit et non la pleine propriété (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 40). La nue-propriété détenue par une société suit la même logique. L'usufruit d'une personne morale ne pouvant excéder trente ans, il vaut au plus 69 % de la pleine propriété, soit trois périodes de 23 % (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 80).

La doctrine prévient que les sociétés usufruitières constituées dans le seul but de limiter l'impôt et les renonciations fictives à usufruit peuvent être remises en cause sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF). Les cessions temporaires d'usufruit à une société sont visées au même titre (même source, § 270 et § 280). Seule la donation temporaire d'usufruit à un organisme sans but lucratif, consentie par acte notarié pour au moins trois ans dans les conditions précises fixées par la doctrine, est expressément protégée.

Les droits d'usage et d'habitation suivent le régime de l'usufruit, y compris pour les exceptions (même source, § 240 et § 250). La notice range dans cette catégorie le droit viager au logement du conjoint survivant.

Un exemple comparé

L'exemple qui suit est une illustration. Deux veuves de 72 ans sont chacune usufruitières d'un appartement loué estimé à 400 000 €, dont leurs deux enfants ont la nue-propriété. La première a recueilli l'usufruit légal de l'article 757 du Code civil. La seconde a reçu l'usufruit en vertu d'une donation entre époux.

Dans le cas légal, l'usufruitière a dépassé 71 ans révolus. Son usufruit vaut donc 30 % de la pleine propriété selon la ligne « moins de 81 ans révolus », soit 120 000 €. La nue-propriété vaut 70 %, soit 140 000 € pour chacun des deux enfants. Une erreur fréquente consiste à lire la ligne précédente et à retenir 40 %. L'usufruitière déclarerait alors 40 000 € de trop et chaque enfant 20 000 € de moins.

Le total imposé reste de 400 000 €, mais sa répartition entre foyers change. Dans le cas légal, chaque enfant ajoute sa nue-propriété à son propre patrimoine et peut franchir le seuil de ce fait.

Les immeubles en construction et les situations voisines

L'immeuble en cours de construction

Un immeuble en cours de construction au 1er janvier est imposable pour son propriétaire. Sa valeur dépend de l'état d'avancement des travaux à cette date (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 90 et BOI-PAT-IFI-20-20-10, § 30). En pratique, elle se détermine à partir de la valeur du terrain et des travaux réalisés, en tenant compte du marché pour un immeuble inachevé.

L'acquéreur d'un logement en l'état futur d'achèvement devient propriétaire des ouvrages à mesure de leur exécution, en application de l'article 1601-3 du Code civil. La doctrine lue ne comporte pas de règle propre à ce contrat. La logique de l'avancement des travaux conduit à retenir la valeur des ouvrages exécutés au 1er janvier, à faire confirmer par le notaire ou le conseil. Les emprunts correspondants relèvent du chapitre 83.

La construction sur le terrain d'autrui

Lorsqu'une personne construit sur le terrain d'une autre, sans bail, le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions par accession, sous réserve d'indemniser le constructeur. Le terrain et la construction sont alors évalués comme libres. Les sommes dues au constructeur constituent un passif déductible si elles sont certaines et exigibles au 1er janvier (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 120). Ce cas se rencontre lorsque des enfants construisent sur le terrain de leurs parents.

Le crédit-bail et la location-accession

Les droits du preneur d'un contrat de crédit-bail immobilier ou d'un contrat de location-accession entrent dans l'assiette pour l'immeuble sous-jacent. La valeur vénale de l'immeuble au 1er janvier est diminuée des loyers restant à courir et du prix de levée de l'option pour le crédit-bail, des redevances restant dues et du prix convenu pour la location-accession (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 180 et § 190). La notice prévoit une annexe 2 pour ces contrats.

L'exemple qui suit est une illustration. Un particulier finance par crédit-bail immobilier un local qu'il loue nu à un commerçant. Au 1er janvier 2026, le local vaut 1 200 000 €, les loyers restant à courir atteignent 700 000 € et le prix de levée de l'option 50 000 €. La valeur imposable est de 450 000 €. Si le preneur affectait lui-même le local à sa profession principale, la question de l'exonération des biens professionnels se poserait (chapitre 84). Le crédit-bail en fiscalité est développé au chapitre 101.

Les situations du foyer et du redevable

Les couples

Un bien commun d'époux mariés sous un régime de communauté figure pour sa valeur totale dans le patrimoine du foyer. Des partenaires de PACS ou des concubins notoires, qui forment aussi un seul foyer, déclarent ensemble leurs biens propres et leurs quotes-parts indivises. Deux époux imposés séparément déclarent chacun ses biens et sa quote-part des biens indivis. Les années de mariage, de PACS, de séparation et de décès s'apprécient au 1er janvier (chapitre 81).

Les enfants mineurs

Les biens des enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale entrent dans le patrimoine du foyer, comme l'appartement reçu par un mineur dans la succession d'un grand-parent. En cas de séparation, les parents qui exercent conjointement l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié des biens de l'enfant (chapitre 81).

Les non-résidents et les nouveaux résidents

Un non-résident n'est imposable que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, y compris la fraction des titres représentative de tels biens. Une personne qui transfère son domicile fiscal en France après cinq années de domicile à l'étranger n'est imposée que sur ses biens situés en France pendant cinq ans (impots.gouv.fr). Le résident de France déclare au contraire ses immeubles situés à l'étranger, évalués sur leur marché local, sous réserve des conventions fiscales (chapitres 117 à 119).

L'outre-mer

Les règles d'assiette et d'évaluation s'appliquent outre-mer comme en métropole. Mayotte n'étant couverte ni par Patrim ni par DVF, l'évaluation y repose sur les références des notaires et des professionnels locaux (chapitres 6 et 121).

Les sociétés et le changement de régime

Les immeubles d'une société n'entrent pas directement dans le patrimoine des associés. Ce sont les titres qui sont déclarés, pour leur fraction représentative d'immeubles (chapitre 85). Une SCI qui passe de l'impôt sur le revenu (IR) à l'IS ne change pas la valeur vénale de ses immeubles, mais la méthode d'évaluation de ses titres. L'apport d'un bien à une société remplace dans l'assiette l'immeuble par des titres, sans abattement de résidence principale.

Un exemple de grand patrimoine

L'exemple qui suit est une illustration. Un foyer détient au 1er janvier 2026 sa résidence principale estimée à 2 000 000 €, un immeuble de rapport de huit logements estimé à 1 800 000 € après décote d'occupation justifiée, une maison en construction dont le terrain vaut 300 000 € et les travaux réalisés 450 000 €, le local financé par crédit-bail décrit plus haut et l'usufruit réservé d'un appartement de 600 000 € dont il a donné la nue-propriété à ses enfants. Ses dettes déductibles atteignent 915 000 €.

L'actif brut atteint 5 000 000 € sans le dépasser, si bien que le plafonnement des dettes présenté au chapitre 83 ne s'applique pas. Les enfants nus-propriétaires ne déclarent rien pour l'appartement.

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle des valeurs

L'administration peut rectifier une valeur déclarée inférieure à la valeur vénale réelle, en suivant la procédure de rectification contradictoire. La preuve de l'insuffisance lui incombe et elle doit produire des termes de comparaison précis (chapitre 128). Le délai de reprise est en principe de trois ans lorsque la déclaration révèle suffisamment l'exigibilité des droits. Il est de six ans en cas d'omission d'un bien (BOI-CF-PGR-10-40, cité au chapitre 6).

Les points sensibles sont l'abattement de 30 % mal appliqué, les décotes uniformes, les biens démembrés déclarés par le mauvais titulaire, l'oubli des biens situés à l'étranger et la sous-évaluation des terrains devenus constructibles.

Les sanctions

Le rappel d'impôt porte intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois. Une majoration de 40 % s'ajoute en cas de manquement délibéré et de 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (chapitre 126). Le défaut ou le retard de déclaration entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours d'une mise en demeure (BOI-PAT-IFI-60-20, § 20 et § 30). Le palier de 20 % de l'article 1758 A est propre à l'impôt sur le revenu et ne vise pas l'IFI (chapitre 86).

L'abus de droit

L'article L64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs ou inspirés par le seul motif d'éluder l'impôt, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale des actes ni été leur principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes dont le motif principal est fiscal, sans majoration automatique. À l'IFI, sont exposés les démembrements au profit de sociétés contrôlées, les renonciations fictives à usufruit, les ventes de nue-propriété à des proches déguisant une donation et les interpositions de sociétés destinées à perdre la trace d'un immeuble. La procédure de rescrit de l'article L64 B permet de soumettre un projet à l'administration avant sa réalisation (chapitres 10 et 127).

Les règles dans le temps

L'IFI s'applique depuis le 1er janvier 2018. Un démembrement consenti avant cette date suit l'article 968 actuel, seule comptant la situation au 1er janvier de chaque année. La mise à jour doctrinale du 5 juin 2024, consécutive à la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, porte sur les titres de sociétés et laisse inchangées les règles des immeubles détenus directement. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les présentations publiées consultées, sa version déposée ne touche pas l'IFI, mais des amendements restent possibles (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

L'exemple qui suit est une illustration. Le foyer du grand patrimoine présenté plus haut applique une décote forfaitaire de 20 % à son immeuble de rapport, sans comparaison de ventes occupées, alors qu'une décote de cette ampleur n'est pas justifiée. Si l'administration rétablit 360 000 € de valeur, le patrimoine net passe de 4 085 000 € à 4 445 000 € et l'impôt de 26 540 € à 30 140 €. Le rappel atteint 3 600 € par année rectifiée, assorti de l'intérêt de retard de 7,20 € par mois et, si le manquement délibéré est établi, d'une majoration de 1 440 €.

• Appliquer l'abattement de 30 % à une résidence secondaire, à un logement loué ou à des parts de SCI.
• Déclarer un logement loué pour sa valeur libre alors que le bail justifie une décote, ou l'inverse pour un logement vacant.
• Faire déclarer par le nu-propriétaire un bien dont l'usufruitier doit déclarer la pleine propriété.
• Répartir selon le barème de l'article 669 un usufruit issu d'une donation entre époux.
• Oublier un immeuble en construction ou un bien acquis en l'état futur d'achèvement au motif qu'il n'est pas achevé.
• Omettre les biens des enfants mineurs ou les biens situés à l'étranger.

Liste de contrôle

1. Les biens et droits de chaque membre du foyer sont recensés au 1er janvier, biens à l'étranger et biens des enfants mineurs compris.
2. La nature du droit détenu est identifiée pour chaque bien, pleine propriété, usufruit, droit d'usage, quote-part indivise ou droit du preneur.
3. Chaque bien est évalué à sa valeur vénale réelle au 1er janvier, par comparaison et, pour un immeuble de rapport, par recoupement avec le revenu.
4. L'abattement de 30 % n'est appliqué qu'à une seule résidence principale détenue en direct, en usufruit ou par une société de l'article 1655 ter.
5. Chaque décote est justifiée par la situation concrète du bien, sans taux forfaitaire.
6. Les biens démembrés sont déclarés par l'usufruitier en pleine propriété, sauf exception de l'article 968 vérifiée.
7. Le barème de l'article 669 est lu à la bonne tranche d'âge dans les cas d'imposition séparée.
8. Les immeubles en construction sont retenus selon l'avancement des travaux au 1er janvier.
9. Les contrats de crédit-bail et de location-accession sont évalués sous déduction des sommes restant dues.
10. Les biens susceptibles d'exonération sont isolés pour l'analyse du chapitre 84 et les titres de sociétés pour celle du chapitre 85.
11. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant le dépôt de la déclaration de 2027.