La fiscalité immobilière en outre-mer

Un immeuble situé outre-mer ne relève pas d'un seul régime fiscal. Dans les cinq départements et régions d'outre-mer (DROM), le Code général des impôts (CGI) s'applique avec des adaptations qui touchent l'impôt sur le revenu (IR), les droits de mutation, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et les impôts locaux. Dans les collectivités d'outre-mer (COM) dotées d'une fiscalité propre et en Nouvelle-Calédonie, l'impôt relève d'abord de la collectivité, la France n'intervenant que selon des accords ou des règles organiques propres à chaque territoire. Le domicile du propriétaire compte autant que la situation du bien, ce qui multiplie les combinaisons.

Ce chapitre présente la carte des territoires, la réfaction d'IR des résidents des DROM, la situation du non-résident, les droits d'enregistrement, les impôts locaux, la TVA, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et les plus-values, puis les collectivités à fiscalité propre et les accords applicables. Les réductions d'impôt pour investissement outre-mer sont traitées au chapitre 59. La gestion locative figure dans le Guide du bailleur privé, Louer en outre-mer, l'activité de loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, Le loueur professionnel en outre-mer et la détention par une société dans le Guide des sociétés immobilières, La société en outre-mer. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

La carte des territoires

Les départements et régions d'outre-mer

La Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte relèvent de l'article 73 de la Constitution. Les lois nationales y sont applicables de plein droit, sous réserve d'adaptations. La Martinique et la Guyane sont des collectivités territoriales uniques, de sorte que les décisions fiscales attribuées ailleurs au conseil départemental, comme le vote du taux des droits de mutation, y reviennent à l'assemblée de la collectivité (BOI-ENR-DMTOI-10-100, § 15).

Mayotte est devenue un département et une région d'outre-mer le 31 mars 2011. L'article 11 de la loi n° 2010-1487 a rendu applicables à Mayotte le CGI et les autres dispositions fiscales en vigueur dans les DROM à compter du 1er janvier 2014, l'ordonnance n° 2013-837 du 19 septembre 2013 ayant fixé les adaptations nécessaires. La convention fiscale qui liait jusque-là la France aux Comores a cessé de s'appliquer à Mayotte, notamment pour les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière dus sur les mutations prenant effet à compter du 1er janvier 2014 (BOI-INT-CVB-MYT, § 1 et 10).

Les collectivités à fiscalité propre

Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, Wallis-et-Futuna et la Nouvelle-Calédonie disposent de régimes fiscaux autonomes. Pour un contribuable domicilié en métropole ou dans un DROM, les revenus qui y trouvent leur source sont traités comme des revenus de source étrangère et se déclarent sur la déclaration n° 2047 (notice de la déclaration n° 2047 des revenus de 2024, impots.gouv.fr).

La réfaction d'impôt sur le revenu dans les DROM

Le principe et les taux

L'article 197 du CGI, au 3 de son I, réduit l'impôt calculé selon le barème des contribuables domiciliés dans un département d'outre-mer. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) en commente les modalités au BOI-IR-LIQ-20-30-10 (bofip.impots.gouv.fr).

Ces plafonds s'appliquent depuis l'imposition des revenus de 2018 (même source, § 40 et 50). La réfaction tient au domicile du foyer et non à la situation des biens. Le bailleur domicilié en métropole qui loue un appartement à Saint-Denis de La Réunion n'en bénéficie pas, alors que le bailleur domicilié à Cayenne en bénéficie sur tout son impôt, y compris la part due à un appartement loué à Lyon.

L'ordre du calcul

L'impôt brut est d'abord calculé selon le barème de la métropole, avec les règles du quotient familial. Le plafonnement des effets du quotient familial s'applique ensuite, puis la réfaction (même source, § 20 à 40). La décote se calcule après la réfaction, selon le BOI-IR-LIQ-20-20-30 du 7 avril 2026 (§ 30). Les réductions et crédits d'impôt s'imputent enfin sur l'impôt ainsi obtenu (chapitre 45).

La réfaction porte sur l'impôt résultant du barème. La plus-value immobilière des particuliers, imposée au taux proportionnel de 19 % et acquittée lors de la vente (chapitre 88), ne se calcule pas selon le barème et la réfaction ne s'y applique donc pas. Le BOFiP précise en revanche que les taux de 30 % et 40 % s'appliquent aux plus-values nettes à long terme réalisées par les entreprises exploitées dans les DROM (même source, remarque sous le § 40).

Le domicile en cours d'année

Le domicile au 31 décembre détermine le lieu d'imposition. Le contribuable domicilié dans un DROM au 31 décembre bénéficie de la réfaction sur l'impôt dû à raison de l'ensemble de ses revenus de l'année, y compris ceux perçus en métropole avant son installation (même source, § 60 à 100). Celui qui passe d'un DROM à un autre dont le taux diffère se voit appliquer le taux du département où il est domicilié au 31 décembre (§ 140).

Le départ d'un DROM vers la métropole en cours d'année suit une règle propre. L'impôt est calculé sur le revenu de l'année entière, puis réparti entre les deux périodes au prorata des revenus nets, avant imputation des déficits et des charges déductibles du revenu global. La réfaction ne s'applique qu'à la fraction afférente à la période de domicile outre-mer. Les revenus se rattachent à chaque période selon la date de leur mise à disposition et, pour les plus-values, selon la date de leur réalisation. Le contribuable indique sur sa déclaration la part de chaque catégorie de revenus pour laquelle il demande la réfaction (§ 110 à 130).

Les couples, les enfants et les années d'événement

Le foyer fiscal reste unique. Les époux et partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune ont un seul domicile fiscal, apprécié pour le foyer selon les critères de l'article 4 B du CGI (chapitre 4). Les concubins sont imposés séparément, chacun selon son propre domicile. L'enfant majeur qui demande son rattachement entre dans le foyer de ses parents et dans leur réfaction, alors que celui qui déclare seul en métropole n'en bénéficie pas.

L'année du mariage ou du PACS, les deux membres du couple sont imposés en principe ensemble pour toute l'année, sauf option pour l'imposition distincte. L'année de la séparation ou du divorce, chacun est imposé séparément pour toute l'année (chapitres 3 et 133). Chaque déclaration applique alors la réfaction selon le domicile de son auteur au 31 décembre ou, en cas de départ vers la métropole, selon la règle de répartition ci-dessus. L'année du décès, deux impositions sont établies et la question du domicile se pose pour chacune.

Les revenus immobiliers des résidents

Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée d'un résident d'un DROM se déterminent selon les règles nationales des chapitres 24 à 44, y compris pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP). La réfaction allège l'impôt sans modifier la base.

Les prélèvements sociaux s'appliquent comme en métropole, au taux de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières et au taux de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis les revenus de 2025 (chapitre 46). La réfaction ne les réduit pas, puisqu'elle ne porte que sur l'IR calculé selon le barème.

Deux exemples chiffrés

L'exemple suivant est illustratif et applique le barème des revenus de 2025. Un couple marié sans enfant, domicilié à La Réunion, déclare 44 000 € de salaires nets imposables et 14 000 € de revenus fonciers nets, soit 58 000 €. L'impôt au barème est de 3 828 €. La réfaction de 30 % s'élève à 1 148,40 €, sous le plafond de 2 450 €. Il reste 2 679,60 €. Ce montant étant inférieur au seuil de 3 277 €, la décote du couple, égale à 1 483 € moins 45,25 % de l'impôt, soit 270,48 €, ramène l'impôt à 2 409,12 €.

Les loyers supportent en outre 2 408 € de prélèvements sociaux dans les deux cas. L'écart de 421,88 € vient de la réfaction et de la décote calculée après elle.

Un célibataire domicilié en Guyane déclare 70 000 € de salaires et 25 000 € de revenus fonciers nets, soit 95 000 €. L'impôt au barème est de 22 750,52 €. La réfaction calculée à 40 % atteindrait 9 100,21 €, mais elle est limitée à 4 050 €. L'impôt est de 18 700,52 €. Le plafond ramène l'avantage à 17,8 % de l'impôt brut.

Un troisième cas illustre le départ en cours d'année. Une personne seule domiciliée en Martinique jusqu'au 30 juin 2025 s'installe en métropole le 1er juillet. Elle a perçu 20 000 € de revenus nets pendant la période martiniquaise et 25 000 € ensuite, soit 45 000 €. L'impôt au barème est de 6 603,99 €. La part afférente à la période outre-mer, au prorata des revenus, est de 2 935,11 €. La réfaction de 30 % sur cette part s'élève à 880,53 €. L'impôt dû est de 5 723,46 €.

Le non-résident propriétaire dans un DROM

Les DROM font partie de la France. Un non-résident qui loue un logement en Guadeloupe ou à La Réunion est imposé en France sur ces revenus de source française selon les règles du chapitre 115. L'article 197 A du CGI fixe un taux minimum d'imposition des non-résidents, ramené pour les revenus de source des DROM.

Pour les revenus de 2025, le taux minimum est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà. Pour les revenus ayant leur source dans les DROM, ces taux sont de 14,4 % et 20 %, selon la fiche des particularités de la fiscalité des non-résidents publiée par l'administration en mars 2026 (impots.gouv.fr). Un non-résident qui perçoit 8 000 € de revenu foncier net d'un appartement guadeloupéen ne paie rien au barème mais 1 152 € au taux minimum de 14,4 %, contre 1 600 € pour un bien situé en métropole. L'option pour le taux moyen reste possible dans les conditions du chapitre 115.

Le non-résident ne bénéficie pas de la réfaction, réservée aux contribuables domiciliés dans un DROM. Une imposition établie à tort au mauvais endroit, par exemple en métropole alors qu'elle était due dans un DROM, peut être réparée par l'administration jusqu'à la fin de l'année suivant celle de la décision qui a prononcé la décharge, en application de l'article L171 du Livre des procédures fiscales (LPF) (BOI-CF-PGR-10-20, § 90). Ce délai ne joue que s'il expire après le délai général (chapitre 122).

Les droits d'enregistrement

Les mêmes tarifs qu'en métropole, avec des exceptions

Les mutations d'immeubles situés en Guadeloupe, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion sont soumises à la taxe de publicité foncière et aux taxes additionnelles aux mêmes tarifs et dans les mêmes conditions que sur le territoire métropolitain (BOI-ENR-DMTOI-10-100, version du 12 août 2026, § 1). Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) comprennent donc la part départementale votée par le département ou la collectivité unique, la taxe additionnelle communale et les frais d'assiette et de recouvrement (chapitre 11).

Comme en métropole, le taux départemental peut être porté jusqu'à 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 105, chapitre 11). Le taux effectivement voté dans chaque territoire se vérifie dans la liste publiée chaque année par l'administration ou auprès du notaire, les délibérations prenant effet au 1er juin.

En Guyane, l'article 1043 A du CGI réduit de moitié les tarifs de la taxe de publicité foncière et des droits d'enregistrement. Cette réduction ne s'applique pas lorsque les droits sont perçus au taux de droit commun de l'article 1594 D, qui est le taux des ventes ordinaires d'immeubles. La taxe communale et les frais d'assiette suivent les règles générales. L'assemblée de Guyane peut modifier les taux dans les mêmes conditions que les autres départements (BOI-ENR-DMTOI-10-100, § 10).

Les régimes de faveur ultramarins

Plusieurs exonérations ou taux réduits sont propres à l'outre-mer ou y trouvent l'essentiel de leur application (BOI-ENR-DMTOI-10-100, § 20 à 360).

L'exonération des hôtels et résidences de tourisme est reprise si l'exploitation classée cesse avant huit ans, avec un droit supplémentaire de 1 % et l'intérêt de retard (§ 80 à 110). Pour les cessions publiques à Mayotte, le texte du BOFiP mentionne encore l'échéance du 31 décembre 2028 et signale la prorogation et l'extension décidées par la loi de finances pour 2026, dont la portée se vérifie auprès du notaire.

Les successions et la sortie de l'indivision

Les droits de mutation à titre gratuit s'appliquent dans les DROM selon les barèmes et abattements nationaux (chapitre 106). De nombreuses successions y restent pourtant indivises depuis des décennies. La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 permet, dans les DROM, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, aux indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits de vendre ou de partager un bien dépendant d'une succession ouverte depuis plus de dix ans, pour les projets réalisés avant le 31 décembre 2028, sous réserve des notifications et du droit d'opposition des autres indivisaires (anil.org).

Sur le plan fiscal, l'article 750 bis C du CGI exonère du droit de partage de 2,5 % les partages portant sur ces immeubles, à hauteur de leur valeur nette, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2028 (même source). Pour une maison martiniquaise d'une valeur nette de 360 000 € partagée en 2026 entre quatre héritiers, l'exonération évite un droit de partage de 9 000 €. Les autres frais du partage, comme les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière, restent dus selon les règles générales (chapitre 12).

Les impôts locaux

La taxe foncière et la valeur locative

Les impôts directs locaux de la métropole ont été introduits dans les départements d'outre-mer à compter du 1er janvier 1979, en application de l'article 329 de l'annexe II au CGI. La taxe foncière sur les propriétés non bâties s'y applique dans les mêmes conditions qu'en métropole, Mayotte comprise (BOI-IF-TFNB-10-40-40, version du 13 août 2025, § 1 et 10). La taxe foncière sur les propriétés bâties repose sur la valeur locative cadastrale déterminée selon les règles nationales du chapitre 72, avec les taux votés par la commune et l'intercommunalité.

Des adaptations demeurent. Pour les terrains, une exonération totale vise le contribuable dont la valeur locative des parcelles dans la commune n'excède pas 30 % de celle d'un hectare de la meilleure catégorie. L'article 1395 H du CGI exonère de façon permanente à hauteur de 80 % les terres agricoles des cinq DROM (même source, § 20 à 110). Pour les bâtiments, des abattements spéciaux visent notamment les logements locatifs sociaux situés dans les DROM et les immeubles rattachés à un établissement d'une zone franche d'activité nouvelle génération, en application des articles 1388 bis et suivants du CGI (BOI-IF-TFB-20-30, § 1 et 20).

À Mayotte, la mise en place du cadastre et la régularisation des titres de propriété ont conduit à des règles transitoires. Un abattement de taxe foncière vise les logements cédés par une personne publique à leurs occupants irréguliers, pour des cessions réalisées entre le 18 septembre 2013 et le 31 décembre 2016 puis entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2025 (BOI-IF-TFB-20-30, § 20). La cotisation foncière des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises y sont dues depuis 2014 (actualité BOFiP du 5 août 2014, ACTU-2014-00214).

Les déclarations et le rattrapage

Les obligations déclaratives sont les mêmes qu'en métropole. Une construction nouvelle, un agrandissement ou un changement d'affectation se déclare dans les 90 jours de sa réalisation. Le propriétaire déclare aussi l'occupation de ses biens dans le service en ligne (chapitre 77). En l'absence de déclaration, l'administration peut rattraper l'insuffisance de valeur locative à tout moment, dans la limite de quatre années de rappel (article L175 du LPF, BOI-CF-PGR-10-30, § 210 et 220).

À titre d'illustration, un propriétaire de Basse-Terre agrandit en 2021 sa maison louée sans le déclarer. Pour une cotisation supplémentaire estimée à 380 € par an, l'omission découverte en 2026 peut entraîner un rappel de quatre années, soit 1 520 €.

La TVA et l'octroi de mer

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, le taux normal de TVA est de 8,5 % et le taux réduit de 2,1 % (impots.gouv.fr). En Guyane et à Mayotte, la TVA n'est provisoirement pas applicable en vertu du 1 de l'article 294 du CGI. Les livraisons de logements intermédiaires à une personne morale bénéficient dans les trois premiers départements du taux de 2,10 % au lieu de 10 % en métropole (BOI-TVA-IMM-30, § 240).

Ces taux pèsent sur le logement neuf, les travaux et les prestations para-hôtelières (chapitres 15, 21 et 67). En Guyane et à Mayotte, l'option pour la TVA sur des locaux professionnels n'a pas d'objet. L'octroi de mer, régi par la loi n° 2004-639 du 2 juillet 2004, frappe en outre l'importation et la production locale de nombreux biens, dont des matériaux et des équipements. Il constitue un coût non récupérable pour le particulier et s'intègre au prix de revient des travaux et du mobilier.

L'IFI et les plus-values

L'impôt sur la fortune immobilière

Le résident d'un DROM est domicilié en France et soumis à l'IFI dans les mêmes conditions qu'un résident de métropole, sur ses biens situés en France et hors de France (chapitres 81 à 86). Un bien situé dans un DROM entre dans l'assiette de l'IFI d'un non-résident comme tout immeuble français. Aucune réfaction ni aucun abattement propre à l'outre-mer n'existe pour l'IFI dans les sources consultées.

Pour un bien situé dans une COM ou en Nouvelle-Calédonie, ou pour un redevable qui y est domicilié, la réponse dépend de la notion de domicile propre à la collectivité et de l'accord applicable, dont l'articulation avec l'IFI n'est pas décrite par les commentaires consultés. Faites établir ces situations par le service des impôts des non-résidents.

Les plus-values immobilières

La vente d'un immeuble situé dans un DROM par un particulier ou une société à l'IR relève du régime des articles 150 U et suivants du CGI, avec les mêmes abattements pour durée de détention, les mêmes exonérations et la même surtaxe sur les plus-values élevées (chapitres 87 à 95). Le seuil de 50 000 € de la surtaxe s'apprécie par cédant et, pour une société de personnes, au niveau de la société avec la tolérance qui ne vise que la quote-part des associés soumis à l'IR (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 %.

Le non-résident qui vend un bien situé dans un DROM relève du chapitre 116. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) intègre la plus-value à son résultat, sans réfaction.

Les collectivités à fiscalité propre et la Nouvelle-Calédonie

Le domicile à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin

Les lois organiques ont transféré la compétence fiscale à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin à compter du 15 juillet 2007 et y ont défini une notion de résidence propre. Pour le droit français, une personne qui s'installe dans l'une de ces collectivités n'y transfère son domicile fiscal qu'au terme de la cinquième année de résidence, décomptée de date à date (BOI-RPPM-PVBMI-50-10-10-10, § 30 et 40). Une installation à Saint-Martin le 30 juin 2011 vaut ainsi transfert du domicile le 1er juillet 2016.

Pendant ces cinq années, le contribuable reste imposable en France. Le transfert peut ensuite déclencher l'imposition des plus-values latentes sur titres, qui ne vise pas les immeubles détenus en direct (même source, § 10, chapitre 120).

Saint-Martin

La convention entre l'État et la collectivité de Saint-Martin a été signée le 21 décembre 2010 et est entrée en vigueur le 1er mai 2011. Elle s'applique aux revenus des années ouvertes à compter du 1er janvier 2010 et complète l'accord d'assistance administrative du 23 décembre 2009 (BOI-INT-CVB-MAF, § 1 et 10). Selon la notice de la déclaration n° 2047, Saint-Martin figure parmi les territoires pour lesquels la double imposition est éliminée par un crédit d'impôt égal à l'impôt français.

Le bailleur domicilié en métropole qui loue un logement à Marigot déclare ses revenus sur la déclaration n° 2044, puis reporte leur montant sur la ligne des revenus ouvrant droit à ce crédit. L'impôt français correspondant est neutralisé, mais ces revenus pèsent sur le taux des autres revenus. Le sort des prélèvements sociaux se vérifie au chapitre 119.

Saint-Barthélemy

Aucune convention n'a été conclue avec Saint-Barthélemy. Selon la notice de la déclaration n° 2047, les règles organiques prévoient un crédit d'impôt égal à l'impôt payé à Saint-Barthélemy, mais cette collectivité n'impose que les plus-values immobilières. Aucun crédit n'est donc accordé pour les autres catégories de revenus. Les loyers d'une villa de Saint-Barthélemy perçus par un résident de métropole sont imposés en France selon le droit commun, alors que la plus-value réalisée lors de sa vente ouvre droit à un crédit égal à l'impôt local acquitté, dans la limite de l'impôt français.

Saint-Pierre-et-Miquelon

La convention avec Saint-Pierre-et-Miquelon a été signée le 30 mai 1988 et est entrée en vigueur le 30 décembre 1988. Elle couvre les impôts sur le revenu, les droits de succession et de donation pour les décès et donations intervenus depuis cette date, ainsi que les autres droits d'enregistrement pour les actes postérieurs (BOI-INT-CVB-SPM, § 1 et 10). La notice de la déclaration n° 2047 la range parmi les accords qui éliminent la double imposition par exonération avec taux effectif.

La Nouvelle-Calédonie

La convention avec la Nouvelle-Calédonie a été signée à Nouméa le 31 mars et le 5 mai 1983 et approuvée par la loi n° 83-676 du 26 juillet 1983. Les revenus des biens immobiliers sont imposables dans le territoire où les biens sont situés, quel que soit leur mode d'exploitation (article 6). Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers ou de parts de sociétés dont l'actif est principalement immobilier sont imposables dans le territoire de situation (article 12). La convention vise aussi les impôts sur les successions et donations (BOI-INT-CVB-NCL, § 10, 60 et 350).

Les revenus imposables exclusivement en Nouvelle-Calédonie sont maintenus hors de la base de l'impôt français, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux effectif de cet impôt (même source, § 380). Les revenus fonciers concernés se déclarent sur la ligne réservée aux revenus exonérés retenus pour le taux effectif, selon le régime réel ou micro-foncier.

Un exemple illustratif montre le jeu du taux effectif. Une personne seule domiciliée à Bordeaux perçoit 50 000 € de revenus imposables en France et 10 000 € de revenus fonciers nets d'un appartement de Nouméa. L'impôt au barème sur 60 000 € serait de 11 103,99 €, soit un taux effectif de 18,51 %. Appliqué aux 50 000 € imposables en France, il donne 9 253,33 €, contre 8 103,99 € si les revenus calédoniens étaient ignorés. Les loyers ne sont donc pas imposés en France, mais ils renchérissent l'impôt des autres revenus de 1 149,34 €.

La Polynésie française et Wallis-et-Futuna

La convention conclue en 1957 avec la Polynésie française, entrée en vigueur le 19 septembre 1957, ne porte que sur les revenus de capitaux mobiliers. Elle est complétée par un accord d'assistance administrative du 29 décembre 2009 (BOI-INT-CVB-PYF, § 1 et 10). Les commentaires consultés ne prévoient aucun mécanisme conventionnel pour les revenus immobiliers. Un résident de métropole qui détient un bien à Papeete reste imposable en France sur ses loyers selon le droit commun, la fiscalité locale pouvant s'y ajouter.

Pour Wallis-et-Futuna, la notice se borne à mentionner l'autonomie fiscale du territoire. Avant d'investir dans ces deux collectivités, faites établir par écrit l'imposition des loyers, de la plus-value et de la transmission dans les deux systèmes.

Le résident d'une collectivité propriétaire en France

Le résident d'une collectivité à fiscalité propre est traité, pour ses revenus de source métropolitaine ou des DROM, comme un non-résident, sous réserve des accords conclus avec sa collectivité (chapitre 115). Un résident de Nouméa qui loue un appartement à Paris est ainsi imposable en France sur ces loyers en vertu de la règle de la situation des biens.

Démembrement, indivision et sociétés

En démembrement, l'usufruitier déclare les revenus fonciers et supporte les charges qui lui incombent, le nu-propriétaire ne déclarant rien tant qu'il ne perçoit pas de revenu (chapitre 7). Chacun applique la réfaction selon son propre domicile. En indivision, chaque indivisaire déclare sa quote-part et applique la règle de son domicile, la sortie de l'indivision pouvant bénéficier du régime présenté plus haut.

Une société civile immobilière (SCI) à l'IR transmet ses résultats aux associés, chacun appliquant la réfaction selon son propre domicile. Une société à l'IS est imposée à son niveau, sans réfaction, les dividendes distribués suivant ensuite le domicile de chaque associé. Le passage d'une SCI de l'IR à l'IS fait sortir le résultat de la réfaction des associés résidents et s'apprécie avec les conséquences présentées au chapitre 100.

Procédure pas à pas

1. Localisez chaque bien et classez-le entre DROM, collectivité à fiscalité propre ou Nouvelle-Calédonie, en notant le cas particulier de Mayotte depuis 2014.
2. Établissez le domicile fiscal de chaque membre du foyer au 31 décembre, en conservant les preuves du foyer, du séjour principal et du centre des intérêts économiques (chapitre 4).
3. Calculez l'impôt au barème, appliquez le plafonnement du quotient familial, puis la réfaction et la décote. Vérifiez le plafond de 2 450 € ou de 4 050 €.
4. En cas de départ d'un DROM en cours d'année, ventilez les revenus par période et indiquez sur la déclaration la part de chaque catégorie pour laquelle la réfaction est demandée.
5. Pour un bien situé dans une collectivité, remplissez la déclaration n° 2047 et la déclaration n° 2044, puis reportez les montants sur la ligne prévue pour la méthode applicable.
6. Lors d'un achat, faites calculer par le notaire les droits selon le taux voté par le département ou la collectivité unique, avec la règle propre à la Guyane et les exonérations éventuelles.
7. Lors d'une sortie d'indivision, vérifiez l'ancienneté de la succession et la date limite du 31 décembre 2028.

Situations transitoires et projet de loi de finances pour 2027

Plusieurs dates encadrent les régimes ultramarins. L'exonération du droit de partage et la majorité simplifiée des indivisions successorales expirent le 31 décembre 2028. L'exonération des cessions publiques à Mayotte a été prorogée par la loi de finances pour 2026 et celle du titrement court jusqu'au 31 décembre 2038. Le taux départemental de 5 % reste possible pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028.

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 à l'Assemblée nationale sous le n° 3210, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 11 prévoit la prorogation d'un an du crédit d'impôt pour la compétitivité et l'emploi à Mayotte. Selon l'exposé général du projet, le renforcement de la lutte contre la fraude prévu par son article 30 comporterait des outils contre les promoteurs de montages frauduleux d'investissement productif outre-mer, comme les visites domiciliaires, la publication des sanctions et la solidarité de paiement des amendes. Les synthèses consultées ne signalent aucune modification de la réfaction, des droits de mutation ou de la taxe foncière ultramarins (chapitre 136).

Ce que surveille l'administration

L'administration vérifie la réalité du domicile invoqué. Un foyer qui conserve en métropole son logement et son activité tout en déclarant une adresse ultramarine s'expose au rappel de la réfaction, jusqu'à 2 450 € ou 4 050 € par an, avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, si l'intention d'éluder l'impôt est démontrée, la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Elle contrôle aussi les engagements liés aux exonérations de droits de mutation et les constructions non déclarées.

Un transfert de domicile fictif ou réalisé dans un but exclusivement fiscal peut être écarté sur le fondement de l'article L64 du LPF, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal, sans majoration automatique. Une opération envisagée peut lui être soumise au préalable par le rescrit de l'article L64 B (chapitres 10 et 127).

Erreurs fréquentes

• Revendiquer la réfaction depuis la métropole au motif que le bien loué se trouve dans un DROM. Le rappel porte sur la totalité de la réfaction, soit jusqu'à 2 450 € ou 4 050 € par an sur trois années non prescrites, avec intérêts.
• Appliquer la réfaction à toute l'année après un départ vers la métropole en juillet. Dans l'exemple ci-dessus, la réfaction serait de 1 981,20 € au lieu de 880,53 €, soit un rappel de 1 100,67 €.
• Traiter une collectivité à fiscalité propre comme un DROM. Les loyers d'un bien à Nouméa ne sont pas imposés au barème français mais retenus pour le taux effectif. Leur omission sur la déclaration n° 2047 conduit à un rappel sur le taux, ici 1 149,34 €.
• Calculer les droits de mutation en Guyane avec un tarif réduit de moitié alors que la vente supporte le taux de droit commun de l'article 1594 D.
• Laisser passer le 31 décembre 2028 pour un partage d'indivision successorale. Pour une maison de 360 000 €, le droit de partage de 9 000 € redevient dû.
• Ne pas déclarer une extension. Le rattrapage de valeur locative peut porter sur quatre années, soit 1 520 € dans l'exemple de Basse-Terre.

Liste de contrôle

1. Chaque bien est classé entre DROM, collectivité à fiscalité propre et Nouvelle-Calédonie, avec le texte qui le régit.
2. Le domicile fiscal de chaque membre du foyer au 31 décembre est établi et documenté.
3. La réfaction n'est demandée que par un foyer domicilié dans un DROM, au taux du département du domicile au 31 décembre.
4. Le plafond de 2 450 € ou de 4 050 € et la décote calculée après la réfaction ont été vérifiés.
5. En cas de changement de domicile, les revenus ont été ventilés par période et la part ouvrant droit à la réfaction indiquée sur la déclaration.
6. Le non-résident propriétaire dans un DROM a retenu les taux minimums de 14,4 % et 20 % ou comparé l'option pour le taux moyen.
7. Les revenus d'un bien situé dans une collectivité figurent sur les déclarations n° 2047 et n° 2044 selon la méthode de l'accord applicable.
8. Les droits de mutation d'un achat ont été calculés par le notaire selon le taux voté et les règles propres à la Guyane et à Mayotte.
9. La date du 31 décembre 2028 est inscrite pour toute sortie d'indivision successorale concernée.
10. Les constructions et transformations ont été déclarées dans les 90 jours et l'avis de taxe foncière contrôlé.
11. L'état du PLF pour 2027 a été vérifié avant toute opération engagée à la fin de 2026 ou en 2027.