Les régimes particuliers des droits de mutation

Le taux de droit commun des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), présenté au chapitre 11, ne s'applique pas à toutes les acquisitions immobilières. Le législateur a prévu des régimes particuliers pour éviter qu'une même opération supporte à la fois la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et des droits élevés, pour favoriser certaines activités ou pour taxer différemment la cession de parts sociales. La plupart de ces régimes reposent sur un engagement de l'acquéreur. Leur non-respect fait renaître les droits de droit commun avec l'intérêt de retard.

Ce chapitre présente, pour chaque régime, ses conditions, la durée de l'engagement, la sanction de son non-respect et un exemple chiffré. Il couvre l'engagement de revendre du marchand de biens, l'engagement de construire, les acquisitions des organismes de logement social, les immeubles neufs soumis à la TVA, les biens ruraux et les mutations de parts et de droits sociaux. La vue de gestion de l'activité de marchand de biens figure dans le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles et celle de la promotion dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la construction et de la promotion. Les règles sont présentées au 25 octobre 2026.

Vue d'ensemble

Un préalable commun, la qualité d'assujetti

Les engagements de revendre et de construire sont réservés aux acquéreurs agissant en qualité d'assujettis à la TVA au sens de l'article 256 A du Code général des impôts (CGI). L'acquéreur doit au minimum avoir souscrit la déclaration d'existence prévue à l'article 286 du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 150 et § 180). Un particulier qui achète pour louer ou pour habiter ne peut pas prendre ces engagements.

Le rapport du 122e Congrès des notaires de France, consacré en 2026 au notaire et à l'impôt, souligne qu'un acquéreur qui n'exerce manifestement aucune activité économique risque de voir sa qualité d'assujetti contestée. L'activité doit être réelle et cohérente avec l'engagement pris.

L'engagement de revendre du marchand de biens

Les conditions

L'article 1115 du CGI exonère des droits de mutation les acquisitions réalisées par un assujetti qui prend, dans l'acte d'acquisition, l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Le régime vise les terrains à bâtir ou non ainsi que les immeubles achevés depuis plus de cinq ans, c'est-à-dire les biens dont l'acquisition supporterait sinon le taux de droit commun (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 1 à § 20). L'engagement ne peut être pris que dans l'acte d'acquisition lui-même et ne peut pas être ajouté ensuite, selon le rapport du Congrès des notaires.

L'engagement n'a pas d'intérêt lorsque l'acquisition supporte déjà de plein droit le taux réduit, par exemple pour un immeuble neuf vendu avec TVA sur le prix total. Il peut aussi porter sur des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Dans ce cas, le Congrès des notaires relève que l'exonération est totale, la taxe de publicité foncière n'étant pas exigible sur une cession de titres.

Les droits payés à l'acquisition

L'exonération porte sur les droits de mutation, mais la taxe de publicité foncière reste due au taux réduit global de 0,715 % pour les biens soumis à la publicité foncière, en application de l'article 1020 du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 40). La CSI de 0,10 % s'y ajoute. Face à un taux global de 6,3185 %, l'écart atteint 5,6035 points du prix.

Le délai de revente

Le délai de principe est de cinq ans à compter de l'acquisition. Il est ramené à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire ou de l'occupant de bonne foi (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 30). Selon le Congrès des notaires, ce délai de deux ans ne concerne, au sein d'un même immeuble, que les lots soumis à préemption, les autres lots restant soumis au délai de cinq ans. La présence d'un locataire à l'expiration du délai de deux ans suffit à caractériser le non-respect.

Le délai n'est pas prorogeable, sauf pour les biens situés dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) acquis par l'aménageur, sur demande motivée adressée dans le mois suivant l'expiration du délai (même source, § 60). La Cour de cassation a rappelé que le délai court à compter de l'acquisition (Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17541). Lorsque l'acquisition est soumise à une condition suspensive, il court de la réalisation de la condition (même source, § 110).

En cas de ventes successives entre assujettis, le délai du premier acquéreur s'impose à tous les sous-acquéreurs. Le propriétaire à l'expiration de ce délai supporte le complément de droits sur sa propre acquisition (même source, § 50).

Ce qui vaut revente

La vente, l'échange, la dation en paiement et l'apport à titre onéreux, y compris la part onéreuse d'un apport mixte, valent revente. L'apport pur et simple et le transfert dans un patrimoine fiduciaire ne valent pas revente. Une donation avant l'expiration du délai fait perdre le régime (même source, § 80 et § 90). Selon la jurisprudence citée par l'administration, la fusion-absorption et le retrait d'un associé avec attribution de l'immeuble ne sont pas des reventes. Le bien doit conserver sa nature immobilière jusqu'à la revente.

La déchéance et sa sanction

Le seul fait de ne pas avoir revendu dans le délai entraîne la déchéance, quelle que soit l'intention de l'acquéreur. La force majeure, entendue comme un événement extérieur et imprévisible rendant la revente impossible, peut être prise en compte (même source, § 70). Le Congrès des notaires relève qu'une conjoncture défavorable ou une saisie ne constituent pas une force majeure.

En cas de déchéance, l'acquéreur doit les droits dont il avait été dispensé, calculés au taux en vigueur à la date de l'acquisition, sous déduction de la taxe déjà acquittée (article 1840 G ter du CGI). L'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI court à compter du premier jour du mois suivant l'expiration du délai d'enregistrement de l'acte d'acquisition. Les droits et l'intérêt doivent être payés dans le mois suivant l'expiration du délai de revente (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110). Le Congrès des notaires indique un délai de reprise de six ans à compter de l'expiration du délai pour revendre.

La revente partielle

Lorsque seule une partie des biens est revendue, les droits sont dus sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente de la partie revendue. Si l'acte d'acquisition a distingué le prix de chaque lot, le calcul se fait lot par lot (même source, § 110). Un acquéreur qui revend une partie des lots pour un prix global au moins égal au prix d'achat de l'ensemble est donc libéré, sauf si un lot dont le prix a été distingué n'a pas été revendu.

La substitution d'un engagement de construire

Avant l'expiration du délai, l'acquéreur peut substituer à l'engagement de revendre un engagement de construire, par une déclaration faite en lettre recommandée ou par acte rappelant l'acte initial, sans droit supplémentaire (même source, § 100). Selon le Congrès des notaires, la substitution vaut satisfaction de l'engagement de revendre mais ne permet pas d'obtenir la restitution de la taxe déjà payée.

Exemple chiffré

À titre d'illustration, une société de marchand de biens achète en mars 2021 un immeuble de quatre lots pour 800 000 €, avec engagement de revendre. L'acte ventile le prix en quatre lots, A pour 200 000 €, B pour 250 000 €, C pour 150 000 € et D pour 200 000 €. Le département appliquait alors 4,50 %, soit un taux global de droit commun de 5,80665 %.

Le complément est calculé au taux de 2021 et non au taux de 5 % que le département a pu voter depuis. Si le même immeuble avait été acheté en 2026 dans un département à 5 %, les droits de droit commun évités auraient atteint 50 548 € pour 5 720 € de taxe réduite.

L'engagement de construire

Les conditions

L'article 1594-0 G du CGI exonère des droits proportionnels les acquisitions réalisées par un assujetti qui s'engage à effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf. Sont visés la construction, la surélévation, la remise à l'état neuf et l'achèvement d'un immeuble inachevé (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 170, § 180 et § 230 à § 240). L'acte doit préciser la nature et la consistance des travaux (même source, § 250 et § 260). Selon le Congrès des notaires, une formule générique visant seulement un délai de quatre ans est insuffisante.

Le Congrès des notaires indique que l'engagement peut aussi être pris dans un acte complémentaire signé avant le 31 décembre de la deuxième année suivant le paiement des droits de l'acte initial.

Les droits payés à l'acquisition

Seul un droit fixe est dû, de 125 € selon le rapport du Congrès des notaires, auquel s'ajoute la CSI (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 130 et § 280). L'exonération est limitée au bien concerné par l'engagement, le surplus d'un tènement supportant le taux de droit commun.

Les limites de surface

Pour les maisons individuelles, l'exonération ne couvre pas la fraction du terrain qui excède 2 500 m² par maison, ou la surface minimale exigée par les règles d'urbanisme si elle est supérieure. Pour les immeubles collectifs, elle couvre l'emprise des bâtiments et, lorsque les trois quarts au moins de la surface sont affectés à l'habitation, les cours et jardins, à défaut les seules dépendances nécessaires. Pour une surélévation, elle est proportionnelle à la surface nouvelle rapportée à la surface totale (même source, § 190 à § 220).

Le délai, la prorogation et la justification

Le délai de quatre ans court de la date de l'acquisition. Il peut être prorogé chaque année par le directeur départemental ou régional des finances publiques. La demande motivée, décrivant les travaux et indiquant le montant des droits en jeu, est adressée par lettre recommandée au plus tard un mois après l'expiration du délai. L'absence de refus motivé notifié dans les deux mois vaut acceptation (même source, § 290 à § 340).

L'exécution des travaux se justifie par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposée en mairie ou, lorsque l'opération donne lieu à une livraison à soi-même, par l'imprimé n° 940-SD déposé dans le mois de l'achèvement (même source, § 410 à § 430).

La transmission de l'engagement

Un sous-acquéreur assujetti peut reprendre l'engagement du vendeur, par une mention de l'acte qui rappelle la date et les références de l'acte initial. Le vendeur est alors libéré, mais le sous-acquéreur reste tenu par le délai d'origine (même source, § 350 à § 380). À défaut de reprise, la revente avant achèvement entraîne la déchéance du premier acquéreur, selon la jurisprudence citée par le Congrès des notaires.

La sanction

Si l'engagement n'est pas respecté, l'acquéreur doit les droits dont il avait été dispensé, calculés aux taux en vigueur à la date de l'acquisition. L'intérêt de retard court du premier jour du mois suivant l'expiration du délai d'enregistrement de l'acte (même source, § 440 et § 450). En cas d'exécution partielle, les droits sont dus à proportion. Lorsque la construction devient impossible du fait d'un changement des règles d'urbanisme, les droits sont assis sur la valeur du bien après ce changement (même source, § 460 et § 470).

La force majeure n'est admise qu'en présence d'un événement imprévisible (même source, § 280). Selon le Congrès des notaires, le refus de permis de construire, l'abandon du projet pour raisons financières ou l'impossibilité de le mener à terme ne sont pas des cas de force majeure.

La substitution d'un engagement de revendre

Dans les cinq ans de l'acquisition initiale, l'acquéreur peut substituer à l'engagement de construire un engagement de revendre, par un acte complémentaire taxé au taux global de 0,715 %, majoré de l'intérêt de retard (même source, § 490 à § 510).

Exemple chiffré

À titre d'illustration, une société de construction-vente achète en 2026 un terrain de 400 000 € dans un département à 5 % et s'engage à y construire un immeuble collectif dans les quatre ans. Elle paie le droit fixe et la CSI de 400 €, au lieu de 25 274 € de droits de droit commun. Si le projet est abandonné et qu'aucune prorogation n'est obtenue, les 25 274 € deviennent exigibles avec l'intérêt de retard. Si la société substitue à temps un engagement de revendre, elle paie 2 860 € de taxe au taux de 0,715 %, avec l'intérêt de retard. La société de construction-vente est présentée dans le Guide des sociétés immobilières, La société de construction-vente et le marchand de biens en société.

Les acquisitions des organismes de logement social

Les opérations des organismes HLM relèvent de plusieurs régimes (BOI-ENR-DMTOI-10-90-20).

Pour l'exonération des cessions de logements HLM, l'acte doit mentionner expressément l'exonération, qui couvre le droit départemental, la taxe communale et les frais d'assiette (même source, § 130 et § 140).

À titre d'illustration, un locataire achète à son organisme HLM le logement qu'il occupe pour 150 000 €, dans un département à 5 % qui a voté l'exonération facultative de l'article 1594 G. Il ne paie aucun droit de mutation au lieu de 9 477,75 € au taux global de 6,3185 %, la CSI restant due. Dans un département qui n'a pas voté l'exonération, il paie les droits de droit commun, au taux de 4,50 % s'il est primo-accédant.

Les immeubles neufs et les terrains à bâtir soumis à la TVA

Le champ du taux réduit

Les acquisitions d'immeubles neufs et de terrains à bâtir soumises à la TVA supportent la taxe de publicité foncière au taux réduit de l'article 1594 F quinquies A du CGI. L'administration en retient le taux global de 0,715 % (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 510), que sa page destinée aux particuliers arrondit à 0,71 % (impots.gouv.fr). La CSI de 0,10 % s'y ajoute et la taxe communale n'est pas perçue (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 100).

Le taux réduit s'applique dans les cas suivants (même source, § 90 et § 110).

• Le terrain à bâtir acquis auprès d'un vendeur assujetti, lorsque la TVA s'applique sur le prix total et non sur la marge.
• L'immeuble achevé depuis cinq ans au plus, acquis auprès d'un vendeur assujetti, quel que soit le nombre de ventes antérieures.
• Certains immeubles acquis auprès d'un vendeur non assujetti en vertu d'une promesse signée avant le 31 décembre 2012, dans les conditions fixées par la doctrine.

Le bénéfice du taux réduit suppose le paiement effectif de la TVA ou la justification de ce paiement par celui qui la supporte (même source, § 90).

Les cas qui restent au droit commun

Le terrain à bâtir vendu avec TVA sur la marge supporte les droits de droit commun (impots.gouv.fr). Il en va de même de l'immeuble achevé depuis plus de cinq ans, même si le vendeur assujetti a opté pour la TVA. Le terrain non constructible suit aussi le droit commun quel que soit le statut du vendeur (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 40). Un logement achevé depuis moins de cinq ans revendu par un particulier non assujetti n'entre pas dans le taux réduit, faute de vendeur assujetti.

L'assiette et la VEFA

Lorsque la TVA est distinguée dans l'acte, les droits se calculent sur le prix hors TVA (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 210). La VEFA suit le même régime de droits que la vente d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans par un assujetti. Le champ de la TVA du neuf, ses taux réduits et ses conditions sont présentés au chapitre 15, le terrain à bâtir au chapitre 16.

Exemple chiffré

À titre d'illustration, un investisseur achète en VEFA un appartement de 250 000 € toutes taxes comprises, soit 208 333,33 € hors taxes avec une TVA à 20 %. La taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % s'élève à 1 489,58 € sur le prix hors taxes. Un logement ancien du même prix supporterait 15 796,25 € de droits au taux global de 6,3185 %. La comparaison doit toutefois intégrer la TVA comprise dans le prix du neuf, qui pèse bien davantage que l'écart de droits.

Les biens ruraux

L'acquisition par le fermier en place

L'article 1594 F quinquies D du CGI soumet au taux réduit les acquisitions d'immeubles ruraux par les fermiers en place. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale en décembre 2012 (question n° 5754) indique un taux de 0,715 %. Le régime suppose que les biens soient exploités depuis au moins deux ans au jour de l'acquisition, en vertu d'un bail consenti à l'acquéreur ou d'une mise à disposition par le preneur au profit d'une personne morale acquéreur. L'acquéreur s'engage à mettre personnellement les biens en valeur pendant au moins cinq ans à compter du transfert de propriété.

Le même régime s'applique à l'acquisition destinée à installer un descendant majeur ou mineur émancipé de l'exploitant en place, le descendant prenant alors l'engagement. L'antériorité du bail se prouve par tout moyen. Un bail enregistré fait foi de sa date. L'administration admet notamment les attestations de la mutualité sociale agricole (même réponse ministérielle).

Selon la doctrine administrative, les biens doivent être principalement affectés à la production agricole à la date de la mutation, l'habitation n'étant couverte qu'à titre accessoire de l'exploitation (BOI-ENR-DMTOI-10-70-30, version archivée de 2012). La même doctrine admet plusieurs exceptions au maintien de l'exploitation personnelle, notamment la force majeure, la cession ou la location à un descendant qui poursuit l'exploitation, l'apport à certains groupements agricoles avec conservation des parts et la retraite dans certaines limites.

La sanction

Le défaut d'exploitation personnelle pendant cinq ans, ou la cession à titre onéreux dans ce délai hors exceptions, entraîne la déchéance. L'acquéreur doit alors acquitter le complément de droits et l'intérêt de retard dans le mois, la déchéance ne portant que sur la fraction du prix afférente aux biens concernés (même source). La version de ce commentaire en vigueur depuis 2016 doit être consultée pour le détail des exceptions.

Les autres régimes ruraux

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) et les échanges ruraux relèvent de régimes propres. Le bail rural est présenté dans le Guide du bailleur privé, Le bail rural et la location de terres agricoles.

Exemple chiffré

À titre d'illustration, un exploitant achète pour 120 000 € les terres qu'il exploite en vertu d'un bail enregistré depuis six ans, dans un département à 5 %. Il paie 858 € au taux de 0,715 % au lieu de 7 582,20 € au taux global de 6,3185 %. S'il revend les terres au bout de trente mois hors exception, il doit le complément de 6 724,20 €, augmenté de l'intérêt de retard, soit environ 403,45 € pour trente mois à 0,20 %.

Les mutations de parts et de droits sociaux

Les taux

L'article 726 du CGI distingue trois tarifs (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 20, § 30, § 50 et § 230).

La société à prépondérance immobilière

Une société est à prépondérance immobilière lorsque plus de la moitié de son actif brut est constituée d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d'autres SPI. Le calcul inclut les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation, seuls les immeubles par destination étant écartés (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 100 et § 110). La qualité s'apprécie à la date de la cession ou à tout moment de l'année qui la précède (même source, § 120). La notion et ses autres définitions sont développées dans le Guide des sociétés immobilières, Les sociétés à prépondérance immobilière.

L'assiette

Le droit de 5 % est assis sur le prix des parts ou sur leur valeur vénale réelle si elle est supérieure, sans ajout du passif social (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 80 à § 120). Le passif de la société n'est ajouté que dans des cas particuliers, notamment lorsque le cédant s'était porté garant d'une dette sociale dont l'acquéreur reprend la charge (même source, § 120).

La forme de l'acte et l'enregistrement

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas un acte d'expert-comptable, pour céder des parts d'une SPI (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'acte est enregistré dans le mois de sa date, avec paiement des droits, qui incombent à l'acquéreur sauf convention contraire (même source). Une cession sans acte se déclare dans le mois sur l'imprimé n° 2759 ou par le service en ligne d'enregistrement (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 260 à § 280).

Comparer l'achat de l'immeuble et l'achat des parts

À titre d'illustration, une société civile immobilière (SCI) détient un immeuble estimé 900 000 € financé par un emprunt dont le capital restant dû est de 600 000 €. Les parts valent 300 000 €.

L'écart de 41 866,50 € ne mesure pas l'intérêt de l'opération, car l'acquéreur des parts reprend la dette, l'historique fiscal de la société, ses éventuels contentieux et, pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la plus-value latente sur l'immeuble. L'audit et la garantie d'actif et de passif sont présentés au chapitre 17 et dans le Guide des sociétés immobilières, Acheter des parts d'une SCI existante.

Pour une société non immobilière, la cession de la moitié des parts d'une société à responsabilité limitée (SARL) pour 100 000 € supporte 3 % après un abattement de 11 500 €, soit 2 655 €, selon l'exemple officiel. La cession de 10 % des actions d'une SAS non immobilière pour 300 000 € supporte 300 €.

Le tableau comparatif des régimes

Ces montants illustratifs excluent la CSI et retiennent un taux global de droit commun de 6,3185 %.

Les situations particulières

Le couple, les enfants mineurs et le démembrement

Les engagements sont pris par l'acquéreur assujetti. Lorsqu'un entrepreneur individuel marchand de biens marié sous un régime de communauté acquiert un immeuble, il est prudent que l'acte précise en quelle qualité chaque époux intervient, puisque seule la personne assujettie peut prendre l'engagement. Pour le fermier, la doctrine archivée admet notamment le bail consenti au conjoint ou à un ascendant. Un enfant mineur n'exerce pas en pratique une activité de marchand de biens en son nom. Il peut en revanche être associé d'une société qui l'exerce. En cas d'acquisition démembrée, chaque droit acquis supporte son propre régime, l'engagement ne pouvant être pris que par l'acquéreur assujetti.

L'indivision

Le régime suppose que chaque acquéreur qui en demande le bénéfice soit assujetti. Lorsque plusieurs assujettis acquièrent en indivision, la revente ou les travaux supposent l'accord des indivisaires. Une convention d'indivision fixant à l'avance la conduite de l'opération limite le risque qu'un désaccord empêche de respecter le délai.

Les non-résidents

Une entreprise étrangère peut prendre un engagement si elle agit en qualité d'assujetti en France et a souscrit les déclarations requises. Pour l'achat de parts de SPI, le droit de 5 % s'applique aux sociétés françaises comme étrangères, la prépondérance s'appréciant sur les immeubles situés en France. La cession conclue à l'étranger de parts d'une SPI est soumise à des règles de forme et d'enregistrement propres exposées au chapitre 17.

Les sociétés selon leur régime fiscal

La règle vaut à l'impôt sur le revenu (IR) comme à l'IS. Une SCI patrimoniale qui achète pour louer ne peut pas prendre d'engagement de revendre, faute d'être assujettie au titre d'une activité de revente. Une SCI qui réalise des opérations habituelles d'achat et de revente devient passible de l'IS et s'expose à la requalification présentée au chapitre 96. La société civile de construction-vente bénéficie d'un régime fiscal propre et prend en pratique un engagement de construire. Une société qui change de régime fiscal reste tenue des engagements qu'elle a souscrits, le changement de régime n'étant pas une revente.

L'outre-mer

Les engagements et les taux réduits s'appliquent dans les départements d'outre-mer. En Guyane et à Mayotte, où la TVA n'est pas applicable, les régimes liés au paiement de la TVA doivent être examinés avec le notaire avant la signature. Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leurs propres règles (chapitre 121).

Les situations transitoires

Le taux applicable en cas de déchéance d'un engagement est celui de la date de l'acquisition. Un engagement de revendre pris en 2025 dans un département passé à 5 % sera donc régularisé à 6,3185 % même si la déchéance intervient après le 31 mars 2028.

Pour les cessions de parts de SPI, la forme imposée par l'article 1865-1 du Code civil s'applique aux cessions conclues depuis le 27 juin 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion au 25 octobre 2026, comporte un article 30 consacré au renforcement de la lutte contre la fraude fiscale. Selon les analyses publiées, il aménagerait les formalités d'enregistrement de ces cessions. Son article 10 crée un pacte de reprise d'entreprise par les salariés. Aucune de ces mesures n'est adoptée à cette date et leur suivi figure au chapitre 136.

Prendre et suivre un engagement pas à pas

1. Vérifiez la qualité d'assujetti de l'acquéreur, sa déclaration d'existence et la réalité de son activité.
2. Choisissez l'engagement adapté au projet, revendre, construire ou les deux pour des parties distinctes du bien.
3. Faites rédiger l'engagement dans l'acte, avec la consistance des travaux pour un engagement de construire.
4. Ventilez le prix par lot lorsque vous prévoyez une revente par lots, en mesurant l'effet de cette ventilation en cas de revente partielle.
5. Notez les échéances de deux, quatre ou cinq ans dès la signature, aucune relance n'étant adressée par l'administration.
6. Suivez les reventes et les travaux en conservant les actes de revente, la DAACT ou l'imprimé n° 940-SD.
7. Demandez la prorogation de l'engagement de construire au plus tard un mois après l'expiration du délai.
8. Envisagez une substitution d'engagement avant l'échéance si le projet change.
9. Régularisez spontanément dans le mois de la déchéance, avec l'intérêt de retard.

Petit et grand patrimoine

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie la qualité d'assujetti et la réalité de l'activité de l'acquéreur, la date de chaque revente et l'achèvement des travaux. Elle contrôle aussi la ventilation du prix par lot et la valeur des parts cédées au regard de la valeur réelle de l'immeuble. Un engagement de revendre pris par une société dont l'objet réel est la détention locative peut être remis en cause, avec les droits de droit commun et l'intérêt de retard.

Un montage qui interposerait une société pour transformer une vente d'immeuble en cession de parts sans autre motif que la réduction des droits peut être examiné au regard de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 % ou 40 % sur le fondement de l'article L64. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre l'opération à l'administration avant sa réalisation (chapitre 10).

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• L'acquéreur est-il assujetti à la TVA, déclaré et doté d'une activité réelle correspondant à l'engagement.
• L'engagement figure-t-il dans l'acte d'acquisition, avec la consistance des travaux pour un engagement de construire.
• Le prix est-il ventilé par lot lorsque la revente par lots est prévue, avec une mesure de l'effet de cette ventilation.
• Les échéances de deux, quatre ou cinq ans sont-elles notées, avec la date de la demande de prorogation.
• Pour un immeuble neuf, la TVA est-elle appliquée sur le prix total et effectivement acquittée.
• Pour un fermier, le bail a-t-il au moins deux ans et l'engagement d'exploiter cinq ans est-il pris dans l'acte.
• Pour une cession de parts, la qualité de SPI a-t-elle été vérifiée sur l'année précédant la cession et l'acte respecte-t-il la forme exigée depuis le 27 juin 2026.
• La comparaison entre achat de l'immeuble et achat des parts intègre-t-elle la dette, les risques et la plus-value latente.
• En cas de déchéance, la régularisation est-elle faite dans le mois avec l'intérêt de retard.
• Avez-vous vérifié l'état du projet de loi de finances pour 2027 et la date d'entrée en vigueur des nouvelles références de TVA.