Les exonérations de plus-value immobilière

Le régime des plus-values immobilières des particuliers comporte une dizaine d'exonérations. Certaines tiennent au bien vendu, comme la résidence principale, d'autres au vendeur, comme le retraité de condition modeste, d'autres encore à l'opération ou à l'acquéreur, comme l'expropriation ou la vente à un organisme de logement social. Chacune a ses conditions propres, souvent appréciées au jour de la vente. La plupart doivent être mentionnées dans l'acte.

Ce chapitre présente toutes ces exonérations, leur fondement, leurs conditions vérifiées au 25 octobre 2026, leur articulation avec les situations familiales et sociétaires ainsi que les points de contrôle de l'administration. L'exonération par la durée de détention est chiffrée au chapitre 89, celle des non-résidents au chapitre 116, celle des partages au chapitre 92 et les abattements exceptionnels au chapitre 93. Une présentation pratique figure dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

Vue d'ensemble

Le fondement

Les exonérations sont énumérées aux II, III et IV de l'article 150 U du Code général des impôts (CGI) et commentées par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-RFPI-PVI-10-40, dont chaque section traite un motif. L'exonération par la durée de détention résulte de l'article 150 VC (chapitre 89). Une plus-value exonérée d'impôt sur le revenu (IR) échappe en principe aussi aux prélèvements sociaux, qui ne frappent que les plus-values imposables, ainsi qu'à la surtaxe, assise sur la plus-value imposable (chapitres 46 et 91).

Le tableau des exonérations

Ce tableau est établi d'après le BOFiP, la fiche service-public.gouv.fr vérifiée le 15 avril 2026 (service-public.gouv.fr) et la notice de la déclaration n° 2048-IMM de mai 2026 (notice 2048-IMM-NOT-SD).

La résidence principale

Une résidence habituelle et effective

La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée, quels que soient le motif de la vente, la nature du logement, son prix ou l'usage qu'en fera l'acquéreur (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 1 et 10). La résidence principale est le lieu où le contribuable réside habituellement la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait, qu'il doit pouvoir prouver par tous moyens en cas de doute (§ 20 à 40).

La doctrine ne fixe aucune durée minimale d'occupation. Une utilisation temporaire ou une occupation organisée pour les seuls besoins de la vente ne suffit pas (§ 40 et 180). Lorsque le contribuable partage son temps à parts égales entre deux logements, la résidence principale est celui pour lequel il bénéficie des abattements de taxe d'habitation, lorsque cette taxe s'applique encore.

Le logement doit être la résidence principale du propriétaire lui-même. Un logement loué, même à titre de résidence principale du locataire, ou occupé gratuitement par des membres de la famille n'est pas exonéré (§ 110 et 180). Le logement occupé par un ascendant ou un descendant, même rattaché au foyer, ne l'est pas davantage, sauf deux appartements contigus rendus nécessaires par le nombre de personnes à charge (§ 170).

Au jour de la vente et le délai normal

La condition s'apprécie au jour de la cession. L'exonération est néanmoins maintenue lorsque le logement a été libéré avant la vente, à condition que la vente intervienne dans un délai normal et que le logement n'ait été ni loué ni occupé gratuitement entre-temps (§ 190 et 195). Aucun délai maximal n'est fixé, mais un an constitue en principe le maximum dans un contexte normal. L'appréciation tient compte du marché local, du prix demandé et des diligences du vendeur. Une mise en vente à un prix manifestement hors marché ne suffit pas.

L'exonération est aussi admise lorsque l'acquéreur, lié par un compromis, occupe le logement avant la vente en vertu d'une convention liée à cette vente (§ 200). En cas de sinistre rendant le bien inhabitable, le logement conserve sa qualité si le vendeur mène avec diligence la reconstruction puis la vente. Le logement occupé avant une incarcération et non loué ensuite peut aussi être exonéré (§ 195 et 290).

Les dépendances

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale sont exonérées si elles sont cédées simultanément (§ 330). Des acquéreurs distincts ne font pas obstacle à l'exonération si les ventes interviennent dans un délai normal (§ 380 et 390). Les garages situés à moins d'un kilomètre sont en principe retenus et les chambres de bonne situées dans le même immeuble sont présumées être des dépendances (§ 360).

Pour le terrain entourant une maison, l'exonération couvre l'ensemble du terrain, quelle que soit sa superficie. Une parcelle détachée et vendue comme terrain à bâtir n'en bénéficie pas, seuls restant visés les garages, parkings, remises, cours et voies d'accès (§ 340 et 350). La division d'un jardin pour vendre un terrain à bâtir relève donc du régime de droit commun et de la taxe sur les terrains devenus constructibles (chapitre 93).

La séparation, le divorce et le concubinage

Lorsque des époux, des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins se séparent, le vendeur qui a quitté le logement conserve l'exonération si son ancien conjoint ou partenaire l'a occupé jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal (§ 250 à 270). Aucun délai n'est exigé entre la séparation et la mise en vente et la propriété d'un autre logement est indifférente. Le concubinage suppose une vie commune stable et continue, justifiée par exemple par un certificat de vie commune.

Un immeuble en cours de construction n'est en principe pas une résidence principale. Des tempéraments existent pour un couple séparé ou en instance de divorce, ainsi qu'en cas de mutation professionnelle, d'invalidité ou de décès, sous réserve de prouver la destination d'habitation principale et l'absence de propriété du logement occupé pendant la construction (§ 210 à 240, 300 et 310).

Les cas particuliers

Un logement de fonction est en principe la résidence principale de son occupant, sauf si son conjoint et ses enfants résident en permanence ailleurs (§ 50 et 60). Un logement à usage mixte est exonéré en totalité si l'activité n'exige ni locaux ni matériel spécifiques, sinon pour la seule partie d'habitation (§ 70 et 80). Pour un bien démembré, l'exonération est limitée à la quote-part de celui qui y réside, sauf si l'usufruitier et le nu-propriétaire y résident tous deux (§ 90 et 100).

L'associé d'une société de personnes qui occupe gratuitement un logement de la société à titre de résidence principale est exonéré pour la fraction occupée et sa quote-part (§ 140 et 150). Le régime de la société civile et des sociétés étrangères est détaillé dans le Guide des sociétés immobilières, Les plus-values immobilières de la SCI à l'IR.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale

Les conditions

Le 1° bis du II de l'article 150 U, issu de la loi de finances pour 2012 et applicable aux cessions réalisées depuis le 1er février 2012, exonère la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à proportion du prix remployé dans la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30). L'exonération est facultative et doit être demandée dans l'acte.

La condition de non-propriété exclut la détention passée ou actuelle de la résidence principale en pleine propriété, en démembrement, en indivision ou par une société, quel que soit le pourcentage détenu. Elle s'apprécie de date à date sur quatre ans. Les terrains à bâtir, les locaux professionnels et les parts de sociétés sont exclus.

Le remploi

Le remploi peut porter sur un logement neuf, ancien ou en l'état futur de rénovation, acquis en pleine propriété, y compris en indivision. Il est exclu en démembrement, en parts de sociétés non transparentes ou par apport. Le logement doit en principe se situer en France, ou dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative. Il doit être affecté à la résidence principale dès l'acquisition ou l'achèvement, avec un délai de douze mois en cas de travaux ou de vingt-quatre mois pour un immeuble transformé.

Lorsque le vendeur a acheté sa future résidence principale avant de vendre, l'exonération peut être maintenue si la mise en vente précède l'achat, si la cession intervient dans un délai normal et si le prix sert effectivement à financer la résidence principale, par exemple en remboursant le prêt relais. Le défaut de remploi n'entraîne pas la remise en cause en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement, de mise à la retraite à l'initiative de l'employeur ou de décès du cédant ou de son conjoint soumis à imposition commune.

L'exonération partielle et la remise en cause

L'exonération porte sur la fraction de la plus-value correspondant à la part du prix remployée. La doctrine donne l'exemple d'un logement vendu 300 000 € avec une plus-value de 120 000 €, dont 180 000 € sont remployés, ce qui exonère 60 % de la plus-value, soit 72 000 €. Le vendeur indique dans l'acte la fraction du prix destinée au remploi.

Si le remploi effectif est inférieur à celui déclaré, le vendeur dépose une déclaration rectificative et paie l'impôt avec l'intérêt de retard. S'il est supérieur, il peut réclamer la restitution correspondante. Le montant exonéré doit être reporté sur la déclaration des revenus, sans être imposé. Son omission peut être sanctionnée par une amende (chapitre 95).

Le couple, l'indivision et les sociétés

Pour des biens communs, les conditions s'apprécient distinctement pour chaque époux. Si l'un a déjà utilisé l'exonération, l'autre peut la demander pour sa moitié. Chaque indivisaire l'apprécie pour sa quote-part. L'associé d'une société de personnes peut en bénéficier pour sa part, le remploi pouvant être fait par lui ou par la société qui acquiert sa résidence principale. Les non-résidents en sont exclus et relèvent d'une exonération propre (chapitre 116).

L'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement

Le 1° ter du II de l'article 150 U exonère, pour les cessions réalisées depuis le 30 décembre 2011, l'ancienne résidence principale d'une personne qui réside dans un établissement pour personnes âgées ou adultes handicapés (BOI-RFPI-PVI-10-40-20). Sont visés les établissements d'hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, les logements-foyers, les foyers de vie, les foyers d'accueil médicalisés et les maisons d'accueil spécialisées.

La cession doit intervenir moins de deux ans après l'entrée dans l'établissement. Le logement ne doit pas avoir été loué ni mis gratuitement à la disposition d'un tiers depuis le départ, l'occupation par les membres du foyer fiscal ou le concubin présents au départ étant admise. Le cédant doit être domicilié en France, ne pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'avant-dernière année et respecter un plafond de revenu fiscal de référence (RFR).

Pour une cession réalisée en 2026, le RFR de 2024 ne doit pas dépasser 30 024 € pour la première part de quotient familial, majorés de 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 522 € pour chacune des suivantes (service-public.gouv.fr). Les montants sont différents dans les départements d'outre-mer. Aucune déclaration n'est déposée, mais l'acte doit indiquer la nature et le fondement de l'exonération.

Les retraités et invalides de condition modeste

Les conditions

Le III de l'article 150 U exonère la plus-value réalisée par les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, aujourd'hui la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité (BOI-RFPI-PVI-10-40-90, § 1 et 20). L'exonération vaut pour tout immeuble, partie d'immeuble ou droit, pas seulement pour la résidence. Deux conditions s'ajoutent, ne pas avoir été passible de l'IFI au titre de l'avant-dernière année précédant la cession et avoir un RFR de cette même année inférieur au plafond de l'article 1417 du CGI.

Pour une cession réalisée en 2026, le RFR de 2024 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part de quotient familial, majorés de 3 428 € par demi-part supplémentaire (fiche F10864). Un couple marié ou pacsé sans personne à charge, avec deux parts, doit donc avoir un RFR de 2024 au plus égal à 19 649 €. Les plafonds diffèrent dans les départements d'outre-mer.

L'appréciation

La qualité de pensionné s'apprécie à la date de la cession, quels que soient les autres revenus ou l'exercice d'une activité. Par tolérance, l'exonération s'applique lorsque c'est le conjoint soumis à imposition commune qui est pensionné. Le conjoint survivant titulaire d'une pension de réversion en bénéficie aussi (§ 30 à 50). Un dépassement du plafond entre l'avant-dernière année et la vente est sans incidence, de même que le fait de devenir passible de l'IFI dans l'intervalle (§ 85 et 110).

L'exonération s'apprécie indivisaire par indivisaire. Elle ne s'applique pas à l'associé d'une société de personnes lorsque la plus-value est réalisée par la société propriétaire (§ 60 et 70). Pour un enfant invalide rattaché au foyer de ses parents, seuls ses propres revenus sont retenus pour le plafond (§ 140). Les revenus étrangers non imposés en France sont justifiés par un avis d'imposition ou de non-imposition étranger (§ 100).

La cession dont le prix n'excède pas 15 000 €

Le 6° du II de l'article 150 U exonère d'IR et de prélèvements sociaux les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € (BOI-RFPI-PVI-10-40-70). Le seuil s'apprécie bien par bien et non annuellement, sur la valeur en pleine propriété du bien ou de la partie cédée.

La doctrine illustre ces règles. Un immeuble vendu 70 000 €, détenu à 20 % par A et à 80 % par B, exonère A, dont la part est de 14 000 €, mais pas B. Un immeuble vendu 30 000 € dont A a la nue-propriété et B l'usufruit n'exonère ni l'un ni l'autre, car la pleine propriété dépasse le seuil.

L'expropriation, le délaissement et le remembrement

Le 4° du II de l'article 150 U exonère les plus-values de cession d'immeubles faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ou d'un droit de délaissement, sous condition de remploi de la totalité de l'indemnité dans les douze mois (BOI-RFPI-PVI-10-40-60). Les cessions amiables à un aménageur bénéficiant du droit d'expropriation et les acquisitions amiables de biens exposés à un risque naturel majeur sont assimilées. Le délaissement vise notamment les terrains réservés par le plan local d'urbanisme, ceux situés en zone d'aménagement concerté et ceux soumis à un plan de prévention des risques technologiques.

Le remploi est réputé total si 90 % de l'indemnité sont effectivement remployés. Seule l'indemnité représentative de la valeur du bien compte, à l'exclusion des indemnités de trouble de jouissance, de déménagement ou de perte de loyers. Le délai de douze mois court de la perception de l'indemnité ou de son solde. Le remploi peut porter sur l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles, y compris des droits démembrés ou indivis, mais non sur des parts de sociétés ni sur de simples travaux d'amélioration. En indivision, la condition s'apprécie pour chaque coïndivisaire. Pour une société de personnes, tous les associés doivent remployer.

Les opérations de remembrement urbain ou rural et certains échanges d'immeubles ruraux sont exonérés au titre du 5°, mais comme opérations intercalaires. Lors de la revente ultérieure, la plus-value se calcule depuis la date et le prix d'acquisition du bien d'origine (chapitre 88).

Le logement social, le logement intermédiaire et la surélévation

Les cessions au profit du logement social

Les 7° et 8° du II de l'article 150 U exonèrent les cessions consenties à un organisme de logement social, à un opérateur qui s'engage à réaliser des logements sociaux ou à une collectivité qui s'engage à rétrocéder le bien à un tel organisme (BOI-RFPI-PVI-10-40-110). La fiche service-public.gouv.fr et la notice de la déclaration n° 2048-IMM indiquent que l'exonération s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027, alors que la version du BOFiP en vigueur, publiée le 8 août 2023, mentionne encore le 31 décembre 2023.

Pour un opérateur qui s'engage, l'exonération est proportionnelle à la surface des logements sociaux dans le programme. Elle devient totale pour les organismes d'habitations à loyer modéré lorsque cette part dépasse 80 %. Les logements doivent être achevés dans les quatre ans, ou dix ans pour ces organismes, faute de quoi le cessionnaire paie une amende de 10 % du prix, l'exonération restant acquise au vendeur. Les biens situés dans certains quartiers prioritaires de la politique de la ville faisant l'objet d'une convention de renouvellement urbain sont exclus.

Le logement intermédiaire et le droit de surélévation

Selon la fiche service-public.gouv.fr, l'exonération est également ouverte, sous conditions, dans les zones tendues A bis, A et B1 pour les cessions destinées à la réalisation de logements intermédiaires. Les communes et les conditions précises se vérifient avec le notaire sur la base du texte en vigueur au jour de la vente.

Le 9° du II de l'article 150 U exonère, sous conditions, la cession d'un droit de surélévation. Selon service-public.gouv.fr, l'exonération s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Une cession signée en 2027 ne pourrait en bénéficier que si une loi prorogeait le dispositif.

L'articulation des exonérations

Une exonération à mentionner dans l'acte

Le notaire ne peut appliquer une exonération que si le vendeur la revendique et en justifie. Pour une exonération totale, en règle générale, aucune déclaration n° 2048-IMM n'est déposée, mais l'acte doit indiquer la nature et le fondement de l'exonération, à défaut de quoi l'acte peut être refusé au dépôt. Pour une exonération partielle, la déclaration est déposée et l'impôt payé sur la fraction imposable (chapitre 95). Le vendeur reste responsable des informations fournies au notaire.

L'ordre de calcul

L'exonération totale dispense de tout calcul. Une exonération proportionnelle, comme celle du remploi partiel ou du logement social au prorata, s'applique à la plus-value brute, l'abattement pour durée de détention s'appliquant à la fraction restante. Le résultat ne dépend pas de l'ordre, les deux mécanismes étant proportionnels (chapitre 89). Pour un loueur en meublé non professionnel, l'exonération neutralise aussi la réintégration des amortissements, qui n'a d'effet que sur une plus-value imposable (chapitre 40).

Les exonérations accessibles au bailleur

Les situations particulières

Le couple et les années d'événement

Les époux et partenaires d'un PACS qui vendent un bien commun ou indivis apprécient la plupart des conditions personnellement, chacun pour sa part. Le plafond de revenus des retraités s'apprécie sur le RFR du foyer de l'avant-dernière année, dont la composition a pu changer depuis par mariage, PACS, séparation ou décès. La doctrine renvoie dans ce cas à des règles spécifiques de reconstitution du revenu (BOI-RFPI-PVI-10-40-90, § 130). Ces questions se règlent avec le service des impôts et sont présentées aux chapitres 3 et 133.

L'enfant mineur

L'enfant mineur propriétaire n'a pas de résidence principale distincte de celle de ses parents tant qu'il vit avec eux. Le logement qu'il possède et qu'il n'occupe pas ne peut pas bénéficier de l'exonération de la résidence principale. Les seuils de 15 000 € et les exonérations liées à l'opération lui sont applicables dans les conditions générales.

Le démembrement et l'indivision

Les exonérations s'apprécient pour chaque titulaire de droits. L'usufruitier qui occupe le logement est exonéré pour sa quote-part du prix, le nu-propriétaire qui n'y habite pas restant imposable. Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur la valeur en pleine propriété. Chaque indivisaire apprécie les conditions de la première cession, du remploi après expropriation ou de la situation de retraité. Ces situations sont détaillées aux chapitres 7, 8 et 92.

Les sociétés

Les associés personnes physiques d'une société de personnes bénéficient des exonérations liées à leur situation dans les limites indiquées pour chaque motif. L'exonération des retraités ne joue pas lorsque la société vend l'immeuble, mais celle de la résidence principale joue pour l'associé occupant à titre gratuit. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés ne bénéficie d'aucune de ces exonérations, sa plus-value relevant de l'impôt sur les sociétés (chapitre 100).

Les non-résidents et l'outre-mer

Le non-résident ne bénéficie pas de l'exonération de la première cession avec remploi. Il dispose d'une exonération de son ancienne résidence principale si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant son départ et d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette pour une habitation en France, sous conditions de nationalité et de résidence antérieure en France d'au moins deux ans (fiche F10864). Ces règles sont détaillées au chapitre 116. Dans les départements d'outre-mer, les exonérations sont les mêmes, avec des plafonds de revenus propres pour les retraités et les personnes en établissement (chapitre 121).

Les situations transitoires et le projet de loi de finances pour 2027

Plusieurs exonérations dépendent de la date de la cession. La première cession avec remploi vaut pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012, les ventes antérieures ne comptant pas dans la limite d'une fois. L'exonération des personnes en établissement vaut depuis le 30 décembre 2011. Celle du droit de surélévation prend fin au 31 décembre 2026 et celle des cessions au profit du logement social au 31 décembre 2027, sauf prorogation. La date retenue est celle de l'acte authentique.

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale. Selon une présentation de presse publiée le 21 octobre 2026, des amendements adoptés lors de l'examen de la première partie en séance porteraient l'exonération des cessions au profit des bailleurs sociaux jusqu'en 2030 et celle du droit de surélévation jusqu'en 2029. D'autres porteraient à trois ans le délai de vente de l'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement et exonéreraient l'ancienne résidence principale occupée au moins vingt-deux ans et vendue dans les trente-six mois du départ. Au 25 octobre 2026, la première partie n'est pas votée et aucune de ces mesures n'est adoptée (chapitre 136).

Le pas à pas

1. Vérifiez si le logement est la résidence principale du vendeur au jour de la vente ou a été libéré récemment sans être loué.
2. Pour un autre logement, vérifiez la situation du vendeur sur quatre ans et son projet d'achat de résidence principale dans les 24 mois.
3. Vérifiez si le vendeur ou son conjoint perçoit une pension ou détient une carte d'invalidité, puis comparez son RFR de l'avant-dernière année au plafond.
4. Vérifiez si le vendeur réside en établissement depuis moins de deux ans.
5. Calculez la part de chaque cédant dans le prix pour le seuil de 15 000 €.
6. Identifiez l'acquéreur et le cadre de l'opération, expropriation, bailleur social, opérateur de logement ou surélévation.
7. Réunissez les justificatifs, avis d'imposition, attestation de pension, justificatifs d'occupation, engagement du cessionnaire.
8. Demandez au notaire de mentionner dans l'acte la nature et le fondement de l'exonération et, pour le remploi, la fraction du prix réservée.
9. Pour une exonération sous condition de remploi, conservez les preuves du remploi et respectez le délai.
10. Reportez sur la déclaration des revenus le montant exonéré lorsque la loi l'exige.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés, avec les abattements du chapitre 89 et la surtaxe du chapitre 91.

Une résidence principale louée avant la vente

Un couple quitte sa résidence principale pour une mutation et met le logement en vente. Faute d'acquéreur, il le loue trois mois en meublé avant de le vendre. La plus-value brute atteint 90 000 € pour une détention de neuf ans. Le bien est détenu par un seul des époux, qui l'avait acquis avant le mariage. La location lui fait perdre l'exonération.

Sans la location et avec une vente dans un délai normal, la plus-value aurait été exonérée en totalité. Les loyers de trois mois ne compensent pas cette perte.

Une première cession avec remploi partiel

Une bailleresse locataire de sa résidence principale depuis dix ans vend un studio loué 180 000 €, avec une plus-value brute de 60 000 € après huit années révolues. Elle remploie 120 000 € dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois. Les deux tiers de la plus-value, soit 40 000 €, sont exonérés.

L'économie atteint 12 771,44 €. Si la bailleresse avait remployé la totalité du prix, la plus-value aurait été exonérée en totalité. Elle a toutefois épuisé son droit à cette exonération, qui ne peut servir qu'une fois.

Un retraité aux revenus modestes

Un retraité célibataire, non redevable de l'IFI, a déclaré un RFR de 11 900 € pour 2024. Il vend en 2026 un appartement loué, avec une plus-value brute de 70 000 € après douze ans de détention. Son RFR étant inférieur à 12 793 €, la plus-value est exonérée. Sans l'exonération, il aurait payé 7 714 € d'IR et 10 649,38 € de prélèvements sociaux, soit 18 363,38 €.

S'il vend un second appartement en 2028, le RFR à retenir sera celui de 2026, qui devra rester sous le plafond applicable à cette date. Tout revenu ou toute plus-value imposable perçus en 2026 doit donc être anticipé avant de fixer le calendrier des ventes.

Le seuil de 15 000 € en indivision

Deux frères héritent à parts égales d'un garage qu'ils vendent 28 000 €. La part de chacun, 14 000 €, est inférieure à 15 000 €, si bien que la plus-value est exonérée pour les deux. Si le garage appartenait en nue-propriété aux deux frères et en usufruit à leur mère, le seuil s'apprécierait sur la valeur en pleine propriété de 28 000 € et aucun ne serait exonéré.

Une expropriation avec remploi

Un propriétaire exproprié perçoit une indemnité principale de 300 000 € et remploie 280 000 € dans l'achat d'un autre immeuble dans les douze mois. Le remploi atteint 93,3 % de l'indemnité, au-dessus du seuil de tolérance de 90 %. La plus-value est exonérée en totalité. Avec un remploi de 260 000 €, soit 86,7 %, l'exonération serait perdue en totalité.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle surtout la réalité de la résidence principale. Elle rapproche l'adresse déclarée des avis d'imposition, des consommations d'énergie, des abonnements et de la déclaration d'occupation des biens (chapitre 77). Une installation de quelques semaines dans un logement loué jusque-là, juste avant la vente, est l'exemple type d'une résidence principale de complaisance. Le rappel porte intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 % (chapitre 126).

Les montages destinés à remplir artificiellement une condition peuvent relever de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour la personne qui n'a eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal des actes. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration propre. Une vente à un proche suivie d'une rétrocession ou une résidence principale fictive en relèvent. Le rescrit de l'article L64 B permet de consulter l'administration avant l'opération, son silence pendant six mois valant accord. Le rescrit général de l'article L80 B permet de faire valider l'application d'une exonération à une situation de fait (chapitres 10 et 127).

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Louer la résidence principale, même brièvement, pendant la mise en vente. Dans l'exemple, l'exonération perdue coûte 28 822,32 €.
• Laisser le logement en vente au-delà d'un délai normal à un prix hors marché.
• Oublier de demander dans l'acte l'exonération de la première cession avec remploi. Dans l'exemple, l'économie manquée atteint 12 771,44 €.
• Utiliser l'exonération de la première cession sur une petite plus-value, puis ne plus pouvoir en bénéficier pour une vente plus importante.
• Ignorer qu'un retraité modeste est exonéré pour tout bien, pas seulement pour sa résidence. Dans l'exemple, 18 363,38 € sont en jeu.
• Apprécier le seuil de 15 000 € sur la valeur du seul usufruit ou de la seule nue-propriété.
• Remployer moins de 90 % d'une indemnité d'expropriation ou dépasser le délai de douze mois.
• Signer en 2027 une cession de droit de surélévation en comptant sur une prorogation non votée.

Liste de contrôle

• La résidence principale est occupée de façon habituelle et effective, ou la vente intervient dans un délai normal sans location.
• Les dépendances sont vendues simultanément ou dans un délai normal.
• La situation du vendeur sur les quatre dernières années est vérifiée avant de demander l'exonération de la première cession.
• La fraction du prix remployée est indiquée dans l'acte et le remploi est réalisé dans les 24 mois.
• La pension, la carte d'invalidité, le RFR de l'avant-dernière année et l'absence d'IFI sont justifiés.
• La date d'entrée en établissement et l'inoccupation du logement sont prouvées.
• Le seuil de 15 000 € est apprécié par quote-part en pleine propriété.
• Le remploi d'une indemnité d'expropriation atteint au moins 90 % dans les douze mois.
• L'engagement du cessionnaire est inscrit dans l'acte pour le logement social ou la surélévation.
• La nature et le fondement de l'exonération figurent dans l'acte.
• Le montant exonéré est reporté sur la déclaration des revenus lorsque la loi l'exige.
• L'état du PLF pour 2027 et les dates de fin des exonérations temporaires sont vérifiés à la date de la vente.