Le barème et le quotient familial face aux revenus immobiliers

Les loyers d'un logement loué nu et le bénéfice d'une location meublée ne sont pas imposés à un taux propre. Ils rejoignent les autres revenus du foyer et supportent le barème progressif de l'impôt sur le revenu, corrigé par le quotient familial, son plafonnement et la décote. Le coût fiscal d'un revenu immobilier supplémentaire dépend donc moins du bien lui-même que de la situation du foyer qui le perçoit.

Ce chapitre présente le barème applicable aux revenus de 2025 et l'état du barème des revenus de 2026 au 25 octobre 2026, puis le quotient familial, son plafonnement et la décote. Il explique la différence entre taux marginal, taux moyen et taux marginal effectif et chiffre l'effet d'un revenu foncier supplémentaire dans trois situations. Les prélèvements sociaux sont traités au chapitre 46, les contributions sur les hauts revenus au chapitre 47 et le prélèvement à la source au chapitre 48. La vue du loueur professionnel figure dans le Guide du bailleur professionnel, La fiscalité personnelle du loueur professionnel.

Les fondements

Le calcul de l'impôt est régi par les articles 193 à 199 du Code général des impôts (CGI). L'article 193 pose le principe du quotient, l'article 194 fixe le nombre de parts, les articles 195 à 196 B prévoient les majorations et l'article 197 fixe le barème, le plafonnement des effets du quotient familial, la réfaction propre aux départements d'outre-mer et la décote. L'article 197 A fixe le taux minimum des non-résidents.

La doctrine se lit au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), dans la série BOI-IR-LIQ. Le BOI-IR-LIQ-20-20-20 commente le plafonnement, le BOI-IR-LIQ-20-20-30 la décote et le BOI-IR-LIQ-20-30-10 la réfaction outre-mer. Les deux premiers ont été mis à jour le 7 avril 2026 pour l'imposition des revenus de 2025.

Ce qui entre dans le barème

Les revenus immobiliers soumis au barème

Le barème s'applique au revenu net imposable du foyer, c'est-à-dire au revenu brut global diminué des déficits imputables et des charges déductibles. Les revenus immobiliers n'y entrent pas tous, ni de la même façon.

Les dividendes versés par une société immobilière à l'impôt sur les sociétés supportent par défaut, lorsqu'ils sont perçus en 2026, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, dont 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'option pour le barème est globale et vaut pour tous les revenus de capitaux et plus-values mobilières du foyer de l'année. Elle ouvre droit à un abattement de 40 % sur les dividendes, mais n'est utile qu'aux foyers faiblement imposés (chapitre 100).

La CSG déductible

Lorsque les revenus du patrimoine sont imposés au barème, une fraction de la CSG payée est déductible du revenu imposable de l'année de son paiement. Cette fraction est de 6,8 %, que la CSG ait été prélevée au taux de 9,2 % ou de 10,6 % (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026). La CSG payée en 2026 sur les revenus fonciers de 2025 se déduit ainsi des revenus de 2026. Cette déduction réduit de quelques points le coût réel d'un revenu foncier, avec un an de décalage.

Le barème

Le barème applicable aux revenus de 2025

Le barème appliqué aux revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, a été fixé par l'article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il s'applique à une part de quotient familial (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).

Chaque taux ne frappe que la fraction du quotient comprise dans sa tranche. Une personne seule dont le revenu net imposable est de 30 000 € paie ainsi 1 977,69 € sur la deuxième tranche et 126,30 € sur la troisième, soit 2 103,99 €. Un couple marié sans enfant qui déclare 60 000 € paie le double, soit 4 207,98 €, comme l'indique la fiche officielle.

Le barème des revenus de 2026

Le barème des revenus de 2026 sera fixé par la loi de finances pour 2027. Le projet, déposé le 1er octobre 2026 à l'Assemblée nationale sous le n° 3210 et dont la discussion en séance publique s'est ouverte le 13 octobre 2026, comporte un article 2 intitulé « Soutenir le travail en revalorisant le barème de l'impôt sur le revenu ». Selon la présentation gouvernementale et les analyses publiées, il revalorise les tranches de 2,1 %, ce qui porterait les seuils à 11 844 €, 30 200 €, 86 353 € et 185 737 €. Au 25 octobre 2026, cette mesure n'est pas adoptée.

Comme pour les deux budgets précédents, une loi votée au début de 2027 peut encore régir les revenus de 2026, puisque l'impôt est dû sur les revenus de l'année entière. Les simulations des revenus de 2026 doivent donc être présentées comme provisoires. L'état de la discussion est suivi au chapitre 136.

Le quotient familial

Le nombre de parts

Le revenu net imposable est divisé par le nombre de parts du foyer, le barème est appliqué à ce quotient, puis le résultat est multiplié par le nombre de parts. Le nombre de parts dépend de la situation et des personnes à charge (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).

Le plafonnement des effets du quotient familial

L'avantage procuré par les parts liées aux enfants et à certaines situations est plafonné. Pour l'imposition des revenus de 2025, les montants sont les suivants (bofip.impots.gouv.fr, BOI-IR-LIQ-20-20-20 du 7 avril 2026).

Le mécanisme compare deux montants. Le premier est l'impôt calculé avec toutes les parts du foyer. Le second est l'impôt calculé avec les seules parts de base, une pour une personne seule et deux pour un couple, diminué des plafonds correspondant aux majorations. Le plus élevé des deux est retenu (même BOI, § 20).

Le BOFiP donne l'exemple d'un couple marié avec quatre enfants, soit cinq parts, qui déclare 130 000 €. L'impôt calculé avec cinq parts est de 7 920 €. Celui calculé avec deux parts est de 25 208 €, diminué de six demi-parts plafonnées à 1 807 €, soit 10 842 €, ce qui donne 14 366 €. Ce second montant étant le plus élevé, l'impôt est de 14 366 €.

La décote

La décote réduit l'impôt des foyers faiblement imposés. Pour l'imposition des revenus de 2025, elle s'applique lorsque l'impôt brut issu du barème est inférieur à 1 982 € pour une personne seule et à 3 277 € pour un couple soumis à imposition commune. Elle est égale à la différence entre 897 € ou 1 483 € selon la situation et 45,25 % de l'impôt brut (bofip.impots.gouv.fr, BOI-IR-LIQ-20-20-30 du 7 avril 2026, § 1 et 40).

La décote s'applique à l'impôt résultant du barème, après plafonnement éventuel du quotient familial et avant les réductions d'impôt (§ 10). Elle ne s'applique pas à l'impôt calculé à un taux proportionnel (§ 20). Dans les départements d'outre-mer, elle se calcule après la réfaction (§ 30). Les époux ou partenaires soumis à des impositions distinctes, y compris l'année du mariage ou du pacte civil de solidarité (PACS) lorsqu'ils l'ont choisie, sont traités comme des personnes seules (§ 50 et 60).

Les veufs relèvent du plafond de 897 € lorsqu'ils conservent le quotient conjugal, y compris les années suivant le décès s'ils ont des enfants à charge (§ 70). L'année du décès, le plafond du couple s'applique à la déclaration de la période antérieure au décès et celui des veufs à la période postérieure.

Le calcul pas à pas

1. Déterminez le revenu brut global. Additionnez les revenus nets de chaque catégorie, dont les revenus fonciers nets et le bénéfice de location meublée.
2. Imputez les déficits. Retranchez le déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € et les déficits antérieurs reportables.
3. Retranchez les charges déductibles. La CSG déductible et les pensions alimentaires notamment donnent le revenu net imposable.
4. Calculez l'impôt avec toutes les parts. Divisez par le nombre de parts, appliquez le barème, multipliez par le nombre de parts.
5. Appliquez le plafonnement. Recalculez avec les parts de base, retranchez les plafonds et retenez le plus élevé des deux montants.
6. Appliquez la réfaction outre-mer. Pour un foyer domicilié dans un département d'outre-mer, réduisez l'impôt de 30 % ou 40 % dans la limite des plafonds.
7. Appliquez la décote. Si l'impôt brut est sous le seuil, retranchez la décote.
8. Imputez les réductions puis les crédits d'impôt. Les réductions ne peuvent pas rendre l'impôt négatif, les crédits peuvent être restitués (chapitre 49).
9. Ajoutez les impositions à taux proportionnel et les contributions. Les plus-values immobilières, la contribution sur les hauts revenus et les prélèvements sociaux s'ajoutent hors barème.

Un seuil de mise en recouvrement fixé par l'article 1657 du CGI dispense de payer un impôt de très faible montant. Le montant de l'impôt et du taux de prélèvement figure sur l'avis d'imposition, qu'il est utile de rapprocher de ce calcul.

Taux marginal, taux moyen et taux marginal effectif

Les définitions

Le taux marginal d'imposition est le taux de la tranche qui frappe le dernier euro du quotient. Il mesure le coût d'un revenu supplémentaire ou l'économie d'une charge supplémentaire, tant que le revenu reste dans la même tranche. Le taux moyen rapporte l'impôt total au revenu net imposable. Il mesure l'effort global du foyer et se rapproche du taux du prélèvement à la source.

Le couple marié avec un enfant qui déclare 90 000 € illustre l'écart. Son impôt, après plafonnement, est de 11 400,98 €, soit un taux moyen de 12,67 %, alors que son taux marginal est de 30 % (service-public.gouv.fr). Raisonner sur le taux moyen pour décider d'un investissement locatif conduit à sous-estimer l'impôt sur les loyers.

Le taux marginal effectif

Le taux de la tranche ne dit pas tout. Dans certaines zones de revenus, les mécanismes correcteurs font que l'impôt augmente plus vite que ne l'indique la tranche.

Dans la zone de la décote, chaque euro d'impôt brut supplémentaire réduit la décote de 0,4525 €. L'impôt net augmente donc de 1,4525 fois l'impôt brut supplémentaire. À ce taux s'ajoutent les prélèvements sociaux, de 17,2 % sur les revenus fonciers et de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle (service-public.gouv.fr), diminués l'année suivante de l'économie liée à la CSG déductible.

L'effet d'un revenu foncier supplémentaire, trois calculs

Premier calcul, une personne seule dans la zone de la décote

Exemple illustratif. Une personne seule dont le revenu net imposable est de 20 000 € met en location nue un studio pour 6 000 € de loyers annuels, sous le régime du micro-foncier. Après l'abattement de 30 %, le revenu foncier imposable est de 4 200 €.

L'impôt augmente de 671,05 € pour 4 200 € de revenu imposable, soit un taux effectif de 15,98 % au lieu des 11 % de la tranche. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ajoutent 722,40 €. Au total, les 6 000 € de loyers coûtent 1 393,45 € d'impôt et de prélèvements, avant la déduction l'année suivante de 285,60 € de CSG, qui ne procure ici qu'une faible économie.

Deuxième calcul, un couple avec deux enfants qui franchit la zone du plafonnement

Exemple illustratif. Un couple marié avec deux enfants, soit trois parts, déclare 68 000 € de revenu net imposable. Il acquiert un appartement loué nu qui dégage, au régime réel, un revenu foncier net de 10 000 €.

Avant l'acquisition, le plafonnement ne joue pas et l'impôt calculé avec trois parts est retenu. Après, l'impôt plafonné devient le plus élevé. L'impôt augmente de 2 341,98 €, soit 23,42 % du revenu foncier supplémentaire, alors que le quotient à trois parts reste dans la tranche à 11 %. Au-delà de ce point, chaque euro supplémentaire est taxé à 30 %, le taux du quotient à deux parts. Les prélèvements sociaux ajoutent 1 720 €.

Troisième calcul, un couple fortement imposé, location nue ou meublée

Exemple illustratif. Un couple marié sans enfant déclare 200 000 € de revenu net imposable, soit un quotient de 100 000 € dans la tranche à 41 %. Il perçoit 15 000 € de loyers supplémentaires et compare la location nue au micro-foncier et la location meublée de longue durée au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC).

L'impôt passe de 49 601,04 € à 53 906,04 € dans le premier cas et à 52 676,04 € dans le second. Le taux marginal reste de 41 %, sans effet de seuil. Le revenu fiscal de référence reste très inférieur aux seuils de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. La comparaison ne retient que les régimes micro. Au réel, les charges, les intérêts et l'amortissement du meublé modifient fortement le résultat (chapitres 25, 36 et 37).

Ce qu'il faut en retenir

Un même loyer ne coûte pas le même impôt selon le foyer. Le taux qui frappe un revenu foncier supplémentaire va de 15,98 % dans la zone de la décote à 41 % ou 45 % dans les tranches hautes, en passant par des taux intermédiaires dans la zone du plafonnement, avant prélèvements sociaux. Le taux moyen de l'avis d'imposition ne permet pas de le prévoir. Seul un calcul avant et après, avec le plafonnement et la décote, le permet.

Les situations particulières

Le couple et ses événements

Les époux et les partenaires de PACS sont soumis à une imposition commune. L'année du mariage ou du PACS, une seule déclaration est en principe déposée pour l'année entière, chacun pouvant opter pour l'imposition distincte de ses revenus personnels et de sa part des revenus communs. L'année de la séparation, chacun déclare ses propres revenus de toute l'année. Les revenus d'un bien commun ou indivis se répartissent selon les droits de chacun (chapitres 3 et 133).

Le mariage peut alourdir ou alléger le coût d'un revenu foncier. Deux concubins, l'un déclarant 50 000 € et l'autre 10 000 €, paient ensemble 8 103,99 €. Mariés, ils paieraient 4 207,98 €. Si le second perçoit en plus 8 000 € de revenu foncier imposable, son impôt de concubin passe de 0 € à 125,56 €, grâce à la décote. Marié, le couple paierait 2 400 € de plus, car ces 8 000 € seraient taxés à 30 %.

Cet écart n'est pas un motif de choix de vie, mais il éclaire la question de savoir lequel des membres d'un couple non marié doit détenir un bien locatif. Le mariage reste globalement favorable dans cet exemple.

Le parent isolé

Exemple illustratif. Un parent isolé avec un enfant à charge dispose de deux parts, dont la première part supplémentaire est plafonnée à 4 262 €. Il déclare 40 000 €, puis perçoit 8 000 € de revenu foncier net.

L'impôt augmente de 1 454,77 €, soit 18,18 % du revenu foncier, alors que le quotient à deux parts reste dans la tranche à 11 %. Le revenu supplémentaire fait à la fois disparaître la décote et entrer le foyer dans la zone du plafonnement. Les deux effets se cumulent.

Les enfants

Un enfant mineur propriétaire, par exemple d'un logement reçu par succession, voit ses revenus fonciers déclarés par le foyer qui le compte à charge, sous réserve de la faculté d'imposition distincte de l'article 6 du CGI. Le revenu foncier de l'enfant est alors taxé au taux marginal des parents. Un enfant majeur rattaché fait de même entrer ses revenus dans le foyer, ce qui doit être comparé avec la déduction d'une pension alimentaire et l'imposition séparée de l'enfant (chapitre 3).

Le démembrement et l'indivision

En démembrement, l'usufruitier déclare les revenus fonciers et supporte l'impôt à son propre taux marginal. Le nu-propriétaire ne déclare rien, mais peut déduire certaines grosses réparations dans les conditions du chapitre 7. Une donation de l'usufruit temporaire d'un bien loué à un membre de la famille moins imposé transfère l'impôt sur les loyers. Elle doit répondre à une motivation autre que fiscale, faute de quoi elle s'expose à l'abus de droit. En indivision, chaque indivisaire déclare sa quote-part au taux de son foyer (chapitre 8).

Les sociétés

L'associé d'une société à l'impôt sur le revenu déclare sa quote-part de résultat dans sa catégorie, qui supporte son propre barème. L'associé d'une société à l'impôt sur les sociétés n'est imposé que sur les dividendes distribués, au prélèvement forfaitaire unique ou sur option au barème. Une société qui passe de l'impôt sur le revenu à l'impôt sur les sociétés modifie donc le moment et le taux de l'imposition des associés, ce que le chapitre 9 chiffre sur vingt ans.

Les non-résidents

L'impôt d'un non-résident sur ses revenus de source française est calculé selon le barème et le quotient familial plafonné comme pour les résidents. Il ne peut toutefois être inférieur à 20 % du revenu net imposable jusqu'à 29 579 € et à 30 % au-delà, pour les revenus de 2025, ou à 14,4 % et 20 % pour les revenus de source ultramarine (impots.gouv.fr). Le non-résident peut obtenir l'application du taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux s'il est plus faible, en portant ces revenus en case 8TM et en conservant les justificatifs.

Pour un non-résident dont les seuls revenus français sont des loyers, ce taux minimum rend la décote et la tranche à 11 % sans effet. Le chapitre 115 détaille ses obligations et le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié la gestion pratique.

Le résident propriétaire à l'étranger

Les loyers d'un bien situé à l'étranger perçus par un résident de France sont en général imposables dans l'État de situation selon les conventions fiscales. Selon la convention, la France les exonère en les retenant pour le calcul du taux effectif ou les impose en accordant un crédit d'impôt. Dans le premier cas, ces loyers n'augmentent pas l'assiette mais relèvent le taux appliqué aux autres revenus (chapitres 118 et 119).

L'outre-mer

Pour les contribuables domiciliés dans un département d'outre-mer, l'impôt issu du barème, après plafonnement du quotient familial, est réduit de 30 % dans la limite de 2 450 € en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion. La réduction est de 40 % dans la limite de 4 050 € en Guyane et à Mayotte (bofip.impots.gouv.fr, BOI-IR-LIQ-20-30-10, § 30 et 40). La réfaction porte sur l'impôt de l'année entière lorsque le domicile est situé dans le département au 31 décembre. Les autres règles de l'outre-mer sont présentées au chapitre 121.

L'année de mise en location et l'année de vente

L'année où un bien est mis en location, le revenu foncier peut être négatif du fait des travaux et des intérêts. Le déficit imputé sur le revenu global réduit alors l'impôt au taux marginal du foyer, mais il peut aussi faire entrer le foyer dans la zone de la décote ou sortir de celle du plafonnement, ce qui modifie l'économie réelle. Le calcul avant et après s'applique donc aussi aux charges.

L'année de la vente, la plus-value immobilière des particuliers n'entre pas dans le revenu soumis au barème. Elle est imposée à part, au taux proportionnel et aux prélèvements sociaux, avec le cas échéant la surtaxe sur les plus-values élevées (chapitres 88 et 91). La vente met fin aux loyers de l'année suivante, ce qui fait baisser le taux marginal du foyer et doit être signalé pour le prélèvement à la source (chapitre 48).

Le revenu fiscal de référence

Le revenu fiscal de référence n'est pas le revenu soumis au barème. Il part du revenu net imposable et y ajoute certains revenus taxés à part ou exonérés, dont les plus-values immobilières imposables de l'année. Il sert à apprécier la contribution sur les hauts revenus, certaines exonérations d'impôts locaux et l'accès à de nombreuses aides.

Une plus-value immobilière importante n'alourdit donc pas le barème, mais elle peut faire franchir les seuils de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ou de la contribution différentielle (chapitre 47) et faire perdre pendant un an une exonération ou une aide fondée sur le revenu fiscal de référence. Un vendeur qui bénéficie d'un avantage sous condition de ressources a intérêt à mesurer cet effet avant de fixer la date de la vente.

Les revenus exceptionnels et différés

Un revenu immobilier perçu en une seule fois peut faire franchir plusieurs tranches. L'article 163-0 A du CGI prévoit un système du quotient, sur demande, pour certains revenus exceptionnels ou différés. Les revenus différés sont ceux dont l'échéance normale se situait au cours d'années antérieures, comme des arriérés de loyers recouvrés en une fois au terme d'une procédure. Le revenu concerné est divisé par un coefficient, ajouté au revenu ordinaire, puis l'impôt supplémentaire est multiplié par ce coefficient.

Les conditions de ce mécanisme, notamment pour les revenus exceptionnels, sont strictes. Avant de le demander sur la déclaration, faites vérifier l'éligibilité du revenu auprès du service des impôts des particuliers. Les contributions sur les hauts revenus ont leur propre mécanisme de lissage, présenté au chapitre 47.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle la situation de famille déclarée, en particulier la qualité de parent isolé, la résidence alternée et le rattachement des enfants majeurs. Elle contrôle aussi la répartition des revenus d'un bien commun ou indivis entre les déclarations d'une année de séparation et l'imputation du déficit foncier sur le revenu global. Une situation de famille inexacte entraîne le rappel de l'impôt, l'intérêt de retard et, si le manquement est délibéré, la majoration de 40 % (chapitre 126).

Les opérations destinées à faire imposer des loyers dans un foyer moins taxé, comme une donation d'usufruit temporaire sans motivation patrimoniale ou un démembrement de façade, peuvent être remises en cause au titre de l'abus de droit. L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes à but exclusivement fiscal, sanctionnés d'une majoration de 80 %. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal. Une demande de rescrit préalable permet de faire valider une opération (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Raisonner sur le taux moyen. Pour un couple à 12,67 % de taux moyen et 30 % de taux marginal, 10 000 € de revenu foncier coûtent 3 000 € d'impôt et non 1 267 €.
• Ignorer la décote. Une personne seule dans la zone de la décote paie 15,98 % et non 11 % sur un revenu supplémentaire, soit 209,05 € de plus que prévu pour 4 200 €.
• Oublier le plafonnement du quotient familial. Dans le deuxième calcul, le couple s'attendait à 1 100 € d'impôt supplémentaire au taux de 11 % et en paie 2 341,98 €.
• Oublier les prélèvements sociaux. Sur 10 000 € de revenu foncier, ils représentent 1 720 € de plus que l'impôt.
• Appliquer le barème d'une année à l'autre. Les simulations sur les revenus de 2026 reposent sur un barème non encore voté au 25 octobre 2026.
• Négliger la CSG déductible. La déduction de 6,8 % de la CSG payée réduit l'impôt de l'année suivante.
• Déclarer un enfant majeur rattaché sans ses revenus fonciers. Le rattachement emporte l'imposition de ses revenus dans le foyer.

Liste de contrôle

• Le revenu net imposable est reconstitué catégorie par catégorie, déficits et charges déductibles compris.
• Le nombre de parts est vérifié selon la situation au 1er janvier ou, si elle est plus favorable, au 31 décembre de l'année.
• Le plafonnement du quotient familial est calculé avec les parts de base.
• La décote est appliquée selon les montants de l'année et la situation de couple ou de personne seule.
• Le taux marginal effectif est déterminé avant toute décision d'investissement ou de travaux.
• Les prélèvements sociaux et la CSG déductible sont ajoutés au calcul.
• Les revenus immobiliers hors barème, plus-values et dividendes, sont traités séparément.
• La situation de l'année de mariage, de PACS, de séparation ou de décès est prise en compte.
• Le taux minimum ou le taux moyen est retenu pour un non-résident.
• La réfaction est appliquée pour un foyer domicilié dans un département d'outre-mer.
• Le barème des revenus de 2026 est présenté comme provisoire tant que la loi de finances pour 2027 n'est pas promulguée.