Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition

La plus-value immobilière d'un particulier est la différence entre deux prix corrigés, le prix de cession et le prix d'acquisition. Chacun obéit à des règles limitatives. Un même bien vendu au même prix peut ainsi dégager des plus-values très différentes selon les pièces conservées, le mode d'acquisition et les avantages fiscaux obtenus pendant la détention.

Ce chapitre détaille la plus-value brute, avant abattements. Le champ du régime figure au chapitre 87, les abattements au chapitre 89, les exonérations au chapitre 90, la surtaxe au chapitre 91 et la déclaration du notaire au chapitre 95. Il complète le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail par les fondements et les cas limites.

Les fondements et la méthode

Les textes applicables

La plus-value est définie par l'article 150 V du Code général des impôts (CGI) comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Le prix de cession est encadré par l'article 150 VA et le prix d'acquisition par l'article 150 VB. L'administration commente ces règles dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), sous les références BOI-RFPI-PVI-20-10-10 pour le prix de cession, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 pour la définition du prix d'acquisition et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 pour ses majorations.

La notice de la déclaration n° 2048-IMM, dans sa version de mai 2026 applicable aux cessions réalisées depuis le 21 février 2026, suit le même ordre (notice 2048-IMM-NOT-SD). Les lignes 10 à 12 construisent le prix de cession et les lignes 20 à 25 le prix d'acquisition.

La méthode en sept étapes

1. Retenez le prix stipulé dans l'acte de vente (ligne 10).
2. Ajoutez les charges et indemnités stipulées au profit du vendeur (ligne 11).
3. Retranchez la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) acquittée et les frais de cession admis, sur justificatifs (ligne 12).
4. Retenez le prix d'acquisition, ou la valeur retenue pour les droits en cas de donation ou de succession (ligne 20), puis ajoutez les charges et indemnités versées au vendeur d'origine (ligne 21).
5. Ajoutez les frais d'acquisition, au réel ou au forfait de 7,5 % pour une acquisition à titre onéreux (ligne 22).
6. Ajoutez les travaux, au réel ou au forfait de 15 % après cinq ans, puis les frais de voirie et de réseaux (lignes 23 et 24).
7. Retranchez, pour un logement loué meublé au régime réel, les amortissements déduits (ligne 25), puis calculez la différence.

Un calcul par cédant et par bien

La plus-value se calcule bien par bien. Plusieurs vendeurs sont chacun imposés sur la fraction du prix correspondant à leurs droits, les arrangements entre eux étant sans influence (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 195). Le seuil de 15 000 € et la surtaxe s'apprécient donc par cédant (chapitres 90 et 91).

Le prix de cession

Le prix réel stipulé dans l'acte

Le prix de cession est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, quelles que soient les modalités de paiement (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 10). En cas de dissimulation établie, il est majoré du montant dissimulé, alors qu'une simple insuffisance d'évaluation n'est pas prise en compte (§ 20).

Un prix payable à terme est le cumul des versements, hors intérêts (§ 130). Un prix indéterminé au jour de la vente est évalué par le vendeur sous sa responsabilité, avec une déclaration rectificative si l'acte prévoit une majoration ou une minoration (§ 140 et 150).

Les charges et indemnités qui majorent le prix

Le prix est majoré des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du vendeur, au sens du I de l'article 683 du CGI (§ 30 et 40). Il s'agit des sommes que le contrat met à la charge de l'acquéreur à la décharge du vendeur. La doctrine cite les remboursements mis à la charge de l'acquéreur, l'obligation de construire un mur séparatif dans l'intérêt du vendeur, une clause d'indexation liée à un paiement différé ou l'indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur.

Les indemnités d'assurance perçues après un sinistre ne s'ajoutent pas au prix (§ 50). Le mobilier vendu avec l'immeuble n'y entre pas non plus, si son existence et sa valeur sont justifiées par des factures ou un inventaire (§ 10).

Les frais déductibles du prix

Le prix est diminué, sur justificatifs, de la TVA acquittée et de frais dont la liste est limitative (§ 60 à 80).

L'indemnité de remboursement anticipé du prêt n'étant pas dans la liste, elle ne réduit pas la plus-value. Le chapitre 29 montre qu'elle n'est pas davantage une charge des revenus fonciers. Les travaux d'embellissement réalisés pour vendre ne sont pas des frais de cession et ne peuvent majorer le prix d'acquisition que s'ils constituent une amélioration réalisée par une entreprise.

La TVA et les cessions particulières

La TVA acquittée par le vendeur réduit le prix. Mise à la charge de l'acquéreur, elle majore le prix puis s'en déduit, sans effet final (§ 70). Ce cas vise surtout l'immeuble neuf ou le terrain à bâtir (chapitres 15, 16 et 64).

En cas de vente en viager, le prix est la valeur en capital de la rente, hors intérêts, augmentée du bouquet (§ 90). En cas d'échange, c'est la valeur réelle du bien reçu, ajustée de la soulte (§ 120). En cas d'apport en société, c'est la valeur réelle des titres reçus (§ 170 et chapitre 102).

Le prix d'acquisition à titre onéreux

Le prix effectivement payé

Le prix d'acquisition est celui effectivement payé par le vendeur, tel qu'il est stipulé dans l'acte (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 1 et 20). Lorsque l'acte ne mentionne aucun prix ou en l'absence d'acte, par exemple pour une succession non déclarée ou une prescription acquisitive, on retient la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine. Le contribuable la détermine sous sa responsabilité et l'administration peut la remettre en cause si elle est manifestement majorée (§ 30).

Plusieurs modes d'acquisition ont leur règle propre. Pour un bien acquis en viager, le prix est en principe le capital représentatif de la rente augmenté du bouquet. Sur option, le vendeur peut retenir les arrérages versés augmentés du capital restant à verser et, si le crédirentier est décédé, les seuls arrérages versés et le bouquet (§ 80). Pour un échange, on retient la valeur réelle du bien remis, ajustée de la soulte (§ 90). Pour un bien acquis par apport, il s'agit de la valeur des droits sociaux remis (§ 100).

Les charges et indemnités

Le prix est majoré des charges en capital et des indemnités versées au vendeur d'origine, pour leur montant réel justifié (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 20). Ces sommes figurent en principe dans l'acte d'achat.

Les frais d'acquisition

Les frais d'acquisition sont retenus pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition (même source, § 30). Les frais réels admis sont les honoraires du notaire ou du rédacteur, les commissions d'intermédiaires dues par l'acquéreur ainsi que les droits d'enregistrement ou la TVA supportés, justifiés par des notes d'honoraires, factures ou quittances (§ 40 et 60).

Le forfait s'applique au prix effectivement payé, hors éléments de majoration. Pour un immeuble construit sur un terrain acheté, il ne porte que sur le prix du terrain (§ 70). Il dispense de toute pièce. Il l'emporte lorsque les frais réels sont inférieurs à 7,5 % du prix, ce qui dépend du montant des droits et de la présence d'une commission d'agence payée par l'acquéreur.

Les intérêts et frais d'emprunt ne figurent pas parmi les frais admis, la doctrine excluant expressément les intérêts des emprunts finançant des travaux (§ 170 et chapitre 13).

Le prix d'acquisition à titre gratuit

La valeur retenue pour les droits

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur vénale qui a servi de base aux droits de mutation à titre gratuit (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 290). Les exonérations et abattements personnels appliqués aux droits sont sans incidence sur cette valeur. Seul l'abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI, qui vise la résidence principale du défunt occupée par son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) ou certains enfants, vient la diminuer.

Si la succession ne donnait lieu à aucun droit ou n'était pas imposable en France, la valeur de l'attestation immobilière peut être retenue si elle correspond à la valeur au jour de la mutation (§ 290). Une valeur basse réduit les droits mais augmente d'autant la plus-value future (chapitres 6 et 128).

Les frais, au réel seulement

Pour une acquisition à titre gratuit, le forfait de 7,5 % n'est pas applicable. Seuls les frais réels effectivement supportés par le vendeur sont retenus, à savoir les frais d'acte et de déclaration, y compris les honoraires du notaire, ainsi que les droits de mutation acquittés sur le bien (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80). Lorsque les droits portent sur plusieurs biens, ils sont retenus au prorata de la valeur du bien vendu dans l'actif reçu. La doctrine illustre ce prorata par un immeuble de 400 dans un actif de 1 000, avec 40 de droits, qui donne 16 de frais retenus.

Les droits payés par le donateur pour le compte du donataire ne s'ajoutent pas au prix. Un bien exonéré de droits n'en apporte aucun et un bien partiellement exonéré seulement sa quote-part taxable. Des droits fractionnés ou différés sont retenus en totalité même s'ils ne sont pas soldés au jour de la vente (§ 80 et 90).

Pour un immeuble donné en avancement de part successorale et vendu avant le décès du donateur, le donataire est propriétaire depuis la donation. Rapporté en nature à la succession, le bien prend pour valeur celle du jour de l'ouverture de la succession. Tombé dans le lot du donataire ou rapporté en moins prenant, il garde sa valeur au jour de la donation (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 430 à 470 et chapitre 108).

Les dépenses de travaux

Les travaux retenus

Seuls les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration majorent le prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 100 et 130). L'agrandissement augmente le volume ou la surface habitable et la reconstruction modifie le gros œuvre (§ 140). L'amélioration apporte un équipement ou un confort nouveau, comme un ascenseur, un chauffage central ou une isolation (§ 150).

Les dépenses d'entretien et de réparation, même importantes, sont exclues (§ 160). Les réparations locatives, comme les peintures, papiers peints et moquettes, le sont aussi, loué ou non, sauf si elles sont la suite de travaux de construction ou d'amélioration (§ 190 à 210). Les frais de démolition d'une construction vétuste en vue de vendre le terrain à bâtir sont admis (§ 180). La frontière entre ces catégories est développée au chapitre 28.

Les cinq conditions des travaux réels

Pour être retenus pour leur montant réel, les travaux doivent remplir cinq conditions cumulatives (§ 120).

• Ils ont été supportés et payés par le vendeur (§ 330).
• Ils ont été réalisés par une entreprise, ce qui exclut les travaux faits par le propriétaire ou par un tiers non entrepreneur ainsi que les matériaux achetés seuls, la pose facturée par l'entreprise étant admise (§ 220).
• Ils sont postérieurs à l'acquisition ou, pour un immeuble acheté en l'état futur d'achèvement ou construit par le vendeur, à son achèvement (§ 230).
• Ils n'ont pas déjà été pris en compte pour l'impôt sur le revenu (IR), par déduction ou par une réduction ou un crédit d'impôt (§ 240).
• Ils ne sont pas des dépenses locatives.

Les factures d'entreprise, conformes à l'article 289 du CGI, sont produites sur demande de l'administration. Les dépenses ne peuvent être évaluées ni à dire d'expert ni à partir du prix des matériaux (§ 340).

Les travaux déjà pris en compte pour l'impôt

L'exclusion des dépenses déjà prises en compte pour l'IR se décline selon le régime appliqué l'année du paiement (§ 240 à 320).

Pour les amortissements Périssol, Besson neuf et Robien, les travaux sont exclus, par tempérament seulement s'ils sont postérieurs à la première mise en location (§ 260). Pour les réductions Scellier, Censi-Bouvard et Demessine tourisme, les travaux compris dans la base restent admis s'ils précèdent la première mise en location, ce tempérament ne valant pas pour le Malraux (§ 265). Pour le Denormandie, dont les travaux entrent dans la base de la réduction, la règle générale du § 240 s'applique (chapitre 53).

Le vendeur qui renonce au report du déficit foncier correspondant aux travaux peut les ajouter au prix d'acquisition, en produisant ses déclarations n° 2042 et n° 2044 avec une note de renonciation (§ 270). Le choix compare l'économie future du déficit, au taux marginal, à l'économie immédiate sur la plus-value (chapitre 30).

Pour un logement loué meublé au régime réel, les travaux retenus pour leur montant réel sont diminués des amortissements déduits sur ces travaux (ligne 23 de la notice), tandis que les amortissements du prix d'acquisition sont retranchés à la ligne 25 pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (service-public.gouv.fr). Ce mécanisme est exposé au chapitre 40. Le prix d'acquisition d'un logement placé sous le dispositif Jeanbrun est lui aussi minoré des amortissements déduits (chapitre 51).

Le forfait de 15 %

Le vendeur peut retenir un forfait de 15 % du prix d'acquisition lorsque l'immeuble bâti est cédé plus de cinq ans après son acquisition (§ 100, 350 et 360). Ce forfait facultatif dispense de prouver la réalité et le montant des travaux, sans vérification de leur prise en compte antérieure pour l'IR (§ 350 et 380).

Le forfait ne s'applique pas aux terrains nus, pour lesquels seuls le drainage, la voirie et les réseaux sont retenus au réel (§ 370). Le délai de cinq ans se calcule comme celui des abattements et part de l'achèvement pour un immeuble construit par le vendeur (§ 390). La base est le prix payé hors majorations, augmenté du coût de construction pour un immeuble bâti par le vendeur. La détention d'un droit démembré ne fait pas obstacle au forfait, qui porte alors sur la seule fraction cédée (§ 400).

Le choix entre réel et forfait se fait séparément pour les frais et pour les travaux, qui figurent sur des lignes distinctes de la déclaration. Le forfait de 15 % vaut aussi pour un bien reçu gratuitement, la doctrine ne visant que l'immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, alors que celui de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux.

Les frais de voirie, de réseaux et de distribution

Les frais de voirie, de réseaux et de distribution payés pour un terrain à bâtir majorent le prix d'acquisition, qu'ils aient été imposés par la collectivité ou non. Les frais d'aménagement et de viabilisation d'un lotissement sont donc admis (§ 410 et chapitre 93).

La construction sur un terrain acquis

Le coût de construction entre dans le prix

Lorsque le vendeur a fait construire sur un terrain qui lui appartenait, le prix d'acquisition comprend le prix du terrain et le coût des travaux de construction (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 110). Ce coût comprend les honoraires d'architecte, les taxes et participations liées à la construction, comme la taxe d'aménagement (chapitre 19), ainsi que les factures des entrepreneurs. À défaut de recours à une entreprise, il comprend le prix d'achat des matériaux et le coût de la main-d'œuvre salariée, charges sociales comprises.

Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte. Le fait que ce coût de construction initiale ait servi de base à une réduction d'impôt est sans incidence (§ 110). Cette règle diffère de celle des travaux postérieurs à l'achèvement, pour lesquels le coût des matériaux achetés seul n'est jamais retenu (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 220).

Deux biens, deux dates

Le terrain est détenu depuis son achat et la construction depuis le début d'exécution des travaux, prouvé en principe par la déclaration d'ouverture de chantier (chapitre 89). La plus-value se calcule donc par fraction, chacune avec son prix et son abattement. La doctrine lue ne fixe pas de méthode de ventilation du prix de cession entre terrain et construction. Une ventilation justifiée, arrêtée avec le notaire et motivée par une estimation, doit figurer dans le dossier.

Démembrement, indivision et cessions partielles

Lorsque le vendeur détenait la pleine propriété et ne cède qu'un usufruit ou une nue-propriété, le prix d'acquisition du droit est une fraction du prix de la pleine propriété déterminée obligatoirement par le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Les frais sont retenus dans la même proportion (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190 et 200). Un droit démembré acquis isolément conserve son prix réel (§ 210). En cas de réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, les deux prix ou valeurs s'additionnent et l'usufruit éteint par décès est remplacé par la valeur de la pleine propriété au jour d'entrée de la nue-propriété (§ 220 et 350).

En cas de cession partielle, la plus-value se calcule sur la fraction du prix d'acquisition afférente à la partie cédée, les frais et charges étant retenus dans la même proportion (§ 130 et 300). Le partage, la licitation et le rachat de soulte font naître deux fractions, la quote-part d'origine et la part acquise par la soulte, sauf si le partage a bénéficié du régime de faveur du IV de l'article 150 U (§ 230 à 280 et 360 à 410). Ces situations sont détaillées au chapitre 92.

Sous la communauté universelle, la date et le prix restent ceux de l'acquisition par l'époux apporteur (§ 150). Le conjoint survivant bénéficiaire d'une clause d'attribution intégrale reprend l'acquisition faite par les époux (§ 160).

Les moins-values

Une moins-value ne s'impute sur aucune plus-value, même réalisée la même année ou sur des lots d'un même bien (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 90). Une compensation n'est admise qu'en cas de vente en bloc, dans un même acte et entre les mêmes parties, d'un immeuble acquis par fractions successives, ou lors de la fusion de sociétés civiles de placement immobilier (§ 110 à 180).

Choisir entre réel et forfaits

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé et les concubins

Pour un bien commun ou indivis entre époux ou partenaires, chacun est imposé sur sa quote-part, le prix d'acquisition et les majorations se répartissant selon les droits sur le bien et non selon celui qui a payé. Les années de mariage, de PACS, de séparation ou de décès ne changent pas le calcul mais la déclaration sur laquelle la plus-value est reportée (chapitres 3 et 133). Les concubins sont deux cédants distincts.

L'ex-époux qui reçoit un bien en paiement d'une prestation compensatoire en capital est propriétaire depuis l'attribution et retient la valeur du bien à cette date (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40). Le rachat de la part de l'autre époux lors d'un divorce relève des règles du partage présentées au chapitre 92.

L'enfant mineur propriétaire

Le bien d'un mineur rattaché au foyer de ses parents est vendu avec l'intervention de ses représentants légaux. Le prix d'acquisition est le plus souvent la valeur retenue dans la donation ou la succession, augmentée des frais réels supportés. La plus-value figure sur la déclaration du foyer (chapitre 3).

Les sociétés

Une société civile soumise à l'IR calcule la plus-value selon les règles de ce chapitre, sur la durée de détention de la société, puis l'impose au nom de chaque associé personne physique (chapitre 99 et Guide des sociétés immobilières, Les plus-values immobilières de la SCI à l'IR). Les dépenses de travaux déduites des revenus fonciers de la société suivent les mêmes exclusions. La cession de parts relève d'un calcul propre, sur le prix des parts, présenté au chapitre 94.

Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable, sans les majorations forfaitaires de ce chapitre. Le passage d'un régime à l'autre a des conséquences propres, présentées au chapitre 100.

Le non-résident et l'outre-mer

Le vendeur non-résident applique les mêmes règles de calcul des deux prix, sous réserve des conventions fiscales. Le taux applicable à certains affiliés à un régime de sécurité sociale européen, le représentant fiscal et les exonérations propres sont traités au chapitre 116. Dans les départements d'outre-mer, le calcul est identique. Les dépenses ayant ouvert un avantage à l'investissement outre-mer ne peuvent pas majorer une seconde fois le prix d'acquisition (chapitres 59 et 121).

Les situations transitoires

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par le loueur en meublé non professionnel au réel minorent le prix d'acquisition, quelle que soit la date de mise en location (chapitre 40). La notice de mai 2026 s'applique aux cessions réalisées depuis le 21 février 2026, date d'ouverture du dispositif Jeanbrun, qui prévoit lui aussi une minoration (chapitre 51). La date à retenir est celle du transfert de propriété, en pratique l'acte authentique, non celle de la promesse.

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026. Selon les présentations de presse consultées, un amendement adopté en commission des finances le 7 octobre 2026 prévoyait, pour les cessions réalisées à partir de 2027, de revaloriser le prix d'acquisition de l'inflation tout en remplaçant les abattements pour durée de détention. La commission ayant rejeté la première partie du projet le 9 octobre, cet amendement ne subsiste que s'il est redéposé et voté en séance. Aucune de ces mesures n'est adoptée et le calcul exposé dans ce chapitre reste celui du droit en vigueur (chapitre 136).

Le calcul pas à pas

1. Rassemblez l'acte d'achat, ou la déclaration de succession ou l'acte de donation, avec les quittances de droits.
2. Vérifiez que chaque frais de cession figure dans la liste limitative.
3. Comparez les frais d'acquisition réels au forfait de 7,5 %, ou retenez les frais réels au prorata des droits pour un bien reçu gratuitement.
4. Classez les factures de travaux en écartant l'entretien, les réparations locatives, les travaux sans entreprise et ceux déjà pris en compte pour l'IR.
5. Chiffrez un éventuel déficit foncier non imputé et l'intérêt d'y renoncer.
6. Comparez les travaux retenus au forfait de 15 % si la détention dépasse cinq ans.
7. Pour un meublé au réel, isolez les amortissements déduits sur l'immeuble et sur les travaux.
8. Pour une construction, réunissez le prix du terrain, le coût de construction et la date d'ouverture du chantier, puis faites ventiler le prix de vente.
9. Remettez au notaire un tableau daté avec les pièces, puis conservez le dossier jusqu'à l'expiration du délai de reprise (chapitre 122).

Trois exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés, mais les hypothèses ne valent pas calcul pour votre situation. Les abattements appliqués sont ceux du chapitre 89, les taux de 19 % et de 17,2 % (service-public.gouv.fr).

Un appartement loué nu avec des travaux mêlés

Un bailleur a acheté un appartement le 1er mars 2012 pour 150 000 €, avec 11 800 € de frais réels justifiés. Il a fait refaire la cuisine et la salle de bains par une entreprise pour 18 000 €, montant déduit de ses revenus fonciers au réel. Il a ensuite fait réaliser une extension de 25 000 €, jamais déduite. Il vend le 15 juin 2026 pour 245 000 €, après quatorze années révolues. Il supporte 600 € de diagnostics ainsi que 9 000 € de commission d'agence.

Les 18 000 € de cuisine et de salle de bains ne peuvent pas être ajoutés, puisqu'ils ont déjà réduit l'impôt sur les loyers. Les ajouter ramènerait la plus-value à 30 600 € et l'imposition à 7 156,05 €, soit 4 209,45 € éludés que l'administration rappellerait avec l'intérêt de retard.

Une maison reçue par succession

Un héritier a reçu une maison au décès de sa mère le 10 avril 2015, déclarée pour 200 000 € dans un actif net de 300 000 €. Il a payé 20 000 € de droits de succession et 2 400 € de frais de notaire propres à la maison. Il la vend le 1er septembre 2026 pour 260 000 €, après onze années révolues, avec 700 € de diagnostics. Faute de factures d'entreprise, il retient le forfait de 15 %.

Le forfait de 7,5 % n'était pas ouvert, s'agissant d'une acquisition à titre gratuit. Si la maison avait été déclarée pour 160 000 € et que les droits avaient été ramenés, par hypothèse, à 12 000 € pour un actif de 260 000 €, l'héritier aurait économisé 8 000 € de droits. Le prix d'acquisition corrigé serait tombé à 193 784,62 € et l'imposition de la plus-value serait montée à 18 119,72 €, soit 14 367,56 € de plus.

Une maison construite sur un terrain acheté

Un particulier a acheté un terrain le 1er juin 2014 pour 60 000 €, avec 5 200 € de frais réels, plus favorables que le forfait de 4 500 € calculé sur le seul terrain. Il y a fait construire une maison, chantier ouvert le 1er mars 2016. Le gros œuvre a été confié à une entreprise pour 110 000 €. Il a réalisé lui-même le second œuvre avec 35 000 € de matériaux et payé 4 000 € de taxe d'aménagement. Il vend le 1er octobre 2026 pour 330 000 €, avec 12 000 € de commission. Le notaire retient, sur estimation, une ventilation de 80 000 € pour le terrain et 250 000 € pour la maison.

La base IR totale atteint 71 233,09 €, ce qui donne 13 534,29 € d'IR. La base sociale de 94 844,10 € donne 16 313,19 € de prélèvements sociaux. La base IR dépassant 50 000 €, la surtaxe de 2 % ajoute 1 424,66 € (chapitre 91), soit 31 272,13 € au total.

Les 35 000 € de matériaux entrent dans le coût de construction, pas le travail personnel. Les omettre porterait le total à 41 940,48 €, soit 10 668,35 € de plus. Si la maison a été achevée plus de cinq ans avant la vente, le forfait de 15 % peut encore réduire l'impôt, sa répartition entre les fractions étant à arrêter avec le notaire.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration compare les travaux ajoutés au prix d'acquisition aux déclarations n° 2044 et aux réductions d'impôt obtenues, la valeur d'une succession ou d'une donation à celle déclarée pour les droits, le prix du mobilier à sa valeur réelle. Les rappels portent intérêt de retard, avec une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (chapitre 126).

L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour qui n'a eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration propre. Une donation suivie d'une vente dont le donateur appréhende le prix, une ventilation fictive au profit du mobilier ou un apport suivi d'une revente immédiate entrent dans ces schémas. Le rescrit de l'article L64 B permet de consulter l'administration avant l'opération, son silence pendant six mois valant accord (chapitres 10 et 127).

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les coûts qui suivent reprennent les exemples de ce chapitre et sont illustratifs.

• Ajouter au prix d'acquisition des travaux déjà déduits des revenus fonciers. Dans le premier exemple, le rappel atteint 4 209,45 €, avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, si le manquement est délibéré, une majoration de 40 %.
• Appliquer le forfait de 7,5 % à un bien reçu par succession ou par donation.
• Omettre les matériaux d'une construction réalisée par le propriétaire. Dans le troisième exemple, le surcoût atteint 10 668,35 €.
• Retenir des matériaux achetés seul pour des améliorations postérieures, ou déduire du prix l'indemnité de remboursement anticipé du prêt.
• Sous-évaluer un bien dans une succession sans mesurer l'effet sur la plus-value. Dans le deuxième exemple, 8 000 € de droits économisés coûtent 14 367,56 € de plus à la revente.
• Majorer le prix de travaux ayant créé un déficit foncier sans renoncer à son report.

Liste de contrôle

• Le prix de cession est celui de l'acte, majoré des charges stipulées au profit du vendeur et diminué des seuls frais de la liste limitative.
• Le mobilier figure séparément dans l'acte, à sa valeur réelle justifiée.
• Le prix d'acquisition est celui de l'acte d'achat ou la valeur retenue pour les droits, diminuée le cas échéant de l'abattement de 20 %.
• Les frais d'acquisition sont retenus au réel ou au forfait de 7,5 %, au réel seulement pour un bien reçu gratuitement.
• Les travaux retenus sont des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise après l'acquisition.
• Les travaux déjà pris en compte pour l'IR sont écartés, sous réserve des tempéraments et de la renonciation au déficit non imputé.
• Le forfait de 15 % est comparé au réel pour tout immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans.
• Pour une construction, le coût des matériaux et des taxes est réuni et la ventilation du prix est justifiée.
• Pour un meublé au réel ou un logement Jeanbrun, les amortissements déduits sont isolés.
• Le calcul est fait pour chaque cédant, selon ses droits sur le bien.
• L'état du PLF pour 2027 est vérifié à la date de la vente et le dossier conservé jusqu'à l'expiration du délai de reprise.