La TVA sur l'achat d'un logement neuf et ses taux réduits

L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur ne supporte presque pas de droits de mutation, mais son prix comprend la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), en général au taux de 20 %. Pour un particulier qui occupe ou loue le logement sans activité taxable, cette taxe n'est jamais récupérable. Elle représente un sixième d'un prix exprimé toutes taxes comprises, soit bien davantage que les droits économisés. Des taux réduits existent pour l'accession sociale à la propriété, sous des conditions de ressources, de prix et d'occupation dont le non-respect entraîne un complément d'impôt pendant dix ou quinze ans.

Ce chapitre expose le champ de la TVA sur les immeubles neufs, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la base, le fait générateur et l'exigibilité, les droits réduits associés, puis chacun des taux réduits avec ses conditions et la sanction de leur remise en cause. La présentation pratique de l'achat dans le neuf figure dans le Guide du bailleur privé, Investir dans le neuf et en VEFA. Les principes généraux de la TVA immobilière sont traités au chapitre 64, les régularisations au chapitre 69 et le logement locatif intermédiaire des investisseurs institutionnels au chapitre 60.

Le champ de la TVA sur les logements neufs

La livraison d'un immeuble neuf par un assujetti

Les livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel sont soumises à la TVA, sauf exonération. Sont imposables de plein droit les livraisons de terrains à bâtir et d'immeubles achevés depuis cinq ans au plus, en application de l'article 257 du Code général des impôts (CGI) (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 1 et 130). Un promoteur, une société civile de construction-vente ou un marchand de biens qui vend un logement neuf facture donc la TVA.

Un particulier qui revend un logement neuf qu'il a acheté pour l'habiter ou le louer n'agit pas en tant qu'assujetti. Sa vente ne supporte pas la TVA mais les droits de mutation de droit commun, même si le logement a moins de cinq ans (impots.gouv.fr). L'acquéreur d'un logement neuf auprès d'un particulier paie donc environ 5,81 % de droits, voire davantage dans les départements qui ont relevé leur taux jusqu'au 31 mars 2028, au lieu de la taxe réduite.

La notion d'immeuble neuf

Un immeuble est neuf lorsqu'il est achevé depuis cinq ans au plus. La notion couvre les constructions nouvelles, les agrandissements et les immeubles remis à l'état neuf par des travaux (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130). Le délai de cinq ans court à compter de l'achèvement, que le vendeur établit par tout moyen, en pratique par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.

Des travaux sur un immeuble existant le rendent neuf lorsqu'ils portent sur la majorité des fondations, la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou au moins deux tiers de chacun des six lots de second œuvre. Un seul de ces critères suffit (article 245 A de l'annexe II au CGI, même source, § 230 et 240). La page officielle consacrée à l'achat dans le neuf reprend ces critères (impots.gouv.fr).

Les situations voisines

Un immeuble inachevé issu d'une construction abandonnée n'est pas un immeuble neuf. Sa cession est analysée comme portant sur un terrain à bâtir (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 300). Lorsqu'un immeuble comprend une partie neuve et une partie ancienne, chaque partie suit son régime et le vendeur répartit le prix global selon une méthode justifiable (§ 310 et chapitre 14). Le terrain à bâtir et la TVA sur marge sont étudiés au chapitre 16. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu par un assujetti est exonéré, sauf option du vendeur (chapitre 65).

La vente en l'état futur d'achèvement

Le mécanisme

En VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes dès l'acte, puis des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution. Il paie le prix selon l'avancement des travaux, dans les limites fixées par le Code de la construction et de l'habitation (CCH). La présentation civile de ce contrat et des garanties figure dans le Guide du bailleur privé, Investir dans le neuf et en VEFA.

Le fait générateur et l'exigibilité

Le fait générateur de la TVA sur une livraison d'immeuble est la livraison, entendue comme le transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire, indépendamment de l'établissement d'un acte. Le paiement du prix est sans incidence sur ce fait générateur (BOI-TVA-IMM-10-20-20, § 1 et 10). Pour les livraisons d'immeubles à construire, la taxe est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux (même source, § 30, article 269 du CGI).

Pour l'acquéreur particulier, cette règle n'a pas de conséquence déclarative, puisque c'est le vendeur qui collecte et reverse la taxe. Elle en a une pour les taux réduits. Les conditions sont appréciées à des dates précises, la remise en cause se compte à partir du fait générateur et, en cas de changement de taux, les dispositions de transition fixent les échéances concernées. Vérifiez ces dispositions dans le texte de chaque réforme plutôt que de supposer qu'un nouveau taux s'applique à tout le prix.

La base

La base de la TVA est le prix convenu, augmenté des charges que l'acquéreur supporte à la place du vendeur. Dans les actes, le prix est exprimé hors taxes puis toutes taxes comprises. Le taux réduit ne change pas cette base, il change seulement le montant de taxe ajouté. Même lorsque le vendeur a acheté le terrain sans droit à déduction, la livraison d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus est taxée sur le prix total. Le régime de la marge de l'article 268 du CGI ne s'applique pas à un immeuble neuf (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 220). Il ne vise que les terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis plus de cinq ans vendus sur option (chapitre 16).

Les droits et taxes associés

La taxe de publicité foncière réduite

Une vente d'immeuble neuf soumise à la TVA supporte la taxe de publicité foncière au taux réduit prévu par l'article 1594 F quinquies A du CGI, à condition que la TVA ait été acquittée ou que son paiement soit justifié. La taxe communale additionnelle n'est pas perçue (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 90 à 110). La page officielle consacrée à l'achat dans le neuf indique des droits réduits de 0,71 % et une contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % (impots.gouv.fr). La dispense de TVA de l'article 257 bis du CGI ne fait pas obstacle au taux réduit pour un immeuble achevé depuis moins de cinq ans (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 120).

Les émoluments et les frais d'acquisition

Les émoluments du notaire suivent le barème réglementé, de 3,870 % à 0,799 % selon les tranches en métropole, TVA de 20 % en sus (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 5 août 2026). Les frais d'un achat dans le neuf représentent ainsi environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien, mais le prix lui-même comprend la TVA. Le sort fiscal de ces frais, selon le régime de l'acquéreur, est exposé au chapitre 13.

Les impôts qui suivent

Un logement neuf peut bénéficier d'une exonération temporaire de taxe foncière, dont les conditions et le délai de déclaration sont exposés au chapitre 74. La déclaration des constructions nouvelles se fait en ligne dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement, l'acquéreur pouvant vérifier la description déclarée par le vendeur dans son espace (impots.gouv.fr).

La TVA est-elle récupérable

Le principe pour le particulier

La location de logements nus ou meublés à usage d'habitation est exonérée de TVA, sans option possible pour les logements. Le particulier qui achète un logement neuf pour l'habiter ou le louer ainsi supporte donc la taxe sans pouvoir la déduire. Pour une entreprise, le prix est retenu hors taxes lorsque la TVA est déductible et la TVA non récupérable fait partie du coût d'acquisition (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 30). Pour un loueur en meublé au régime réel ou une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), elle entre ainsi dans la base amortissable.

Les exceptions

La TVA n'est déductible que si le bien est affecté à une activité soumise à la taxe. C'est le cas de la location meublée avec services para-hôteliers dans les conditions de l'article 261 D du CGI, ou de la location à un exploitant de résidence de services qui fournit ces services (chapitre 67). La déduction est alors provisoire. Elle se régularise par vingtièmes si l'affectation cesse dans les vingt ans (chapitre 69). Les risques liés à la défaillance de l'exploitant sont exposés au chapitre 57 et dans le Guide du bailleur privé, Murs de commerce et résidences gérées.

Pour un local professionnel, l'option pour la TVA sur les loyers peut ouvrir la déduction (chapitre 66). Les règles propres aux loueurs professionnels et aux sociétés figurent dans le Guide du bailleur professionnel, La TVA du loueur professionnel et dans le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière.

Les taux réduits de TVA

Vue d'ensemble

Le taux normal de 20 % s'applique à la plupart des ventes de logements neufs. Les taux réduits sont réservés à des opérations à caractère social, à des acquéreurs déterminés et sous conditions. Le tableau suivant compare les régimes accessibles ou non à un particulier.

L'accession dans les zones de la politique de la ville

Le taux de 5,5 % s'applique aux livraisons de logements neufs destinés à la résidence principale de l'acquéreur, situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention de renouvellement urbain avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ou dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), ou à proximité (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 1 et 10 à 37). Le fondement est l'article 278 sexies du CGI, aux 11 et 11 bis du I.

Le logement doit être situé dans le quartier ou à moins de 300 mètres de sa limite. Pour certains quartiers prioritaires faisant l'objet d'une convention, un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 mètres et partiellement à moins de 300 mètres peut être admis, sous des conditions de date de dépôt du permis de construire (même source, § 32 et 87). L'acte de vente doit mentionner que le logement est situé dans une zone éligible (§ 70). Les garages et parkings ne sont éligibles que s'ils sont situés dans le périmètre et vendus avec le logement (§ 50 et 60).

Les ressources de l'acquéreur ne doivent pas dépasser les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %. Elles s'entendent de la somme des revenus fiscaux de référence des personnes qui vivront dans le logement, figurant sur les avis d'imposition de l'avant-dernière année (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 100 et 110, ainsi que impots.gouv.fr). Elles sont appréciées une seule fois, à la date du premier des contrats signés, avant-contrat, contrat préliminaire ou acte (§ 140). Le prix de vente ne peut pas dépasser les plafonds prévus pour la location-accession, fixés par arrêté et révisés chaque 1er janvier selon l'indice du coût de la construction (§ 180 et 190).

Le logement doit être la résidence principale de l'acquéreur, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an par lui et son foyer, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. L'acquéreur le certifie dans l'acte. Les opérations portant sur un immeuble destiné à la location ou à une résidence secondaire sont exclues (§ 150 à 170). Ce taux n'est donc jamais ouvert à l'investisseur bailleur.

Un taux de 7 % a été appliqué aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 (impots.gouv.fr). Il intéresse encore les acquéreurs de cette période, dont la période de remise en cause n'est pas toujours expirée selon le régime alors applicable.

La location-accession agréée

Le taux de 5,5 % s'applique aussi aux livraisons de logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés par le représentant de l'État, financés par un prêt social location-accession (PSLA) (BOI-TVA-IMM-20-20-10, § 1 et 50). L'accédant doit respecter des plafonds de ressources et occuper le logement à titre de résidence principale. L'opérateur doit respecter un prix de vente plafonné et offrir des garanties de rachat et de relogement (§ 70 et 80).

Le contrat suit le régime de la location jusqu'à la levée d'option. La fraction locative de la redevance est exonérée de TVA sans possibilité d'option (§ 30, 250 et 260). Si aucun candidat ne se présente, la mise en location dans les conditions du PLS avec maintien du financement ne remet pas en cause le taux réduit (§ 350).

Le bail réel solidaire

Dans un bail réel solidaire (BRS), un organisme de foncier solidaire (OFS) conserve le terrain et consent au preneur un bail de longue durée sur le logement. Le taux de 5,5 % s'applique aux livraisons de terrains à bâtir et de logements neufs à un OFS en vue d'un BRS, ainsi qu'aux cessions des droits réels au preneur (BOI-TVA-IMM-20-20-50, § 1, 50 et 100 à 120). Le logement doit être la résidence principale du preneur pendant toute la durée du contrat. Les ressources et le prix de cession sont plafonnés par arrêté, révisés chaque 1er janvier (§ 60 à 80).

L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) précise que la durée du bail va de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, que le preneur paie une redevance à l'OFS, que la revente est soumise à l'agrément de l'OFS et à un prix plafonné. Elle indique aussi que la commune peut accorder un abattement de taxe foncière (anil.org). Le prix plus bas reflète l'absence de propriété du terrain et les limites mises à la revente.

Le logement locatif intermédiaire

Le taux de 10 % de l'article 279-0 bis A du CGI vise les logements intermédiaires destinés à la location à usage de résidence principale. Le destinataire de la livraison doit être une personne morale ou, en cas de démembrement, l'usufruitier doit être une personne morale, selon le projet de commentaire publié au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 2 avril 2025 (BOFiP, consultation publique). Un particulier ne peut donc pas acheter en pleine propriété à ce taux.

Il peut en revanche acquérir la nue-propriété d'un logement dont l'usufruit temporaire est détenu par une personne morale éligible, montage étudié au chapitre 61. Le complément d'impôt pèse sur le bailleur qui cesse de louer dans les conditions requises, pendant vingt ans à compter de l'opération, avec des assouplissements en cas de cession (BOI-TVA-IMM-30, version du 28 octobre 2020). Les commentaires ont été mis à jour le 8 juillet 2026. Le régime complet figure au chapitre 60.

L'outre-mer

Dans les départements de Guadeloupe, de Martinique et de La Réunion, le taux normal de TVA est de 8,5 % et le taux réduit applicable aux opérations d'accession sociale de l'article 278 sexies est de 2,10 % (BOI-TVA-IMM-20-20-20, version du 4 avril 2018, § 350, ainsi que service-public.gouv.fr). La TVA n'est pas applicable en Guyane ni à Mayotte, où l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur ne supporte donc pas cette taxe. Les dispositifs d'investissement outre-mer sont étudiés aux chapitres 59 et 121.

La remise en cause du taux réduit

Deux sanctions distinctes

Le taux réduit est remis en cause en totalité si l'une des conditions de zone, de prix, de ressources ou d'occupation n'est pas remplie à la date du fait générateur, les ressources s'appréciant à la date du premier contrat (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 380 et 390). Lorsque les conditions cessent d'être remplies après la livraison, le II de l'article 284 du CGI impose un complément d'impôt égal à la différence entre le taux normal et le taux réduit, diminué selon la durée de détention.

Le complément d'impôt en zone de la politique de la ville

Pour les livraisons intervenues depuis le 1er janvier 2014, la période est ramenée à dix ans à compter du fait générateur. Le complément est diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première (§ 410). Un dépassement ultérieur des plafonds de ressources ne remet pas en cause le taux, puisque les ressources ne s'apprécient qu'une fois. La vente du logement, son affectation à une résidence secondaire ou sa mise en location font en revanche cesser la condition d'occupation (§ 420).

Le BOFiP donne l'exemple d'un logement acquis en septembre 2015 pour 100 000 € hors taxes et vendu en novembre 2019, après quatre années de détention. Le complément est de 14 500 € diminué de quatre dixièmes, soit 8 700 € (§ 420 et 450). La personne qui a acquis le logement au taux réduit dépose une déclaration auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de l'immeuble, accompagnée de l'acte de vente (§ 440 et 450).

Les événements qui n'entraînent aucun complément

Aucun complément n'est dû lorsque la condition cesse à la suite de l'un des événements suivants, survenu à l'acquéreur ou à son conjoint (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 430).

• Le décès, ou le décès d'un descendant direct faisant partie du foyer.
• Une mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres.
• Le chômage d'une durée supérieure à un an, attesté par l'inscription auprès de l'opérateur public de l'emploi.
• La délivrance d'une carte d'invalidité.
• Le divorce ou la dissolution d'un pacte civil de solidarité (PACS).
• Pour les événements postérieurs au 1er janvier 2014 et à la livraison, le mariage ou la conclusion d'un PACS, sauf acquisition en indivision antérieure, la naissance d'un enfant et la délivrance d'une carte d'invalidité à un enfant à charge.

La location-accession et le bail réel solidaire

En location-accession, le complément est dû si les conditions cessent dans les quinze ans du fait générateur. Le délai est ramené à dix ans en cas de cession, de transformation d'usage ou de démolition. Il l'est aussi pour les livraisons de location-accession intervenues depuis le 1er janvier 2014, avec une diminution d'un dixième par année de détention à compter de la première (BOI-TVA-IMM-20-20-10, § 310, 320 et 360). Aucun complément n'est dû lorsque la condition cesse par la vente aux occupants, par la signature d'un nouveau contrat de location-accession ou par la mise en œuvre de la garantie de rachat pour les événements de la liste précédente (§ 330 à 360).

En BRS, le complément pèse sur l'OFS si les conditions ne sont pas remplies dans les cinq ans du fait générateur ou cessent de l'être dans les quinze ans. Au-delà de la cinquième année, il est diminué d'un dixième par année de détention (BOI-TVA-IMM-20-20-50, § 130 et 150). Ces dispositions s'appliquent aux opérations dont le fait générateur intervient depuis le 1er janvier 2019 (BOFiP, actualité du 24 avril 2019).

Les situations particulières

Le couple

Les ressources prises en compte sont celles de toutes les personnes qui occuperont le logement, quel que soit leur lien. Des époux ou des partenaires de PACS cumulent leurs revenus fiscaux de référence, comme des concubins qui achètent ensemble ou dont l'un achète pour le foyer. Le mariage ou le PACS conclu après la livraison fait partie des événements qui écartent le complément, sauf si le logement avait été acquis antérieurement en indivision. Une séparation par divorce ou dissolution du PACS n'entraîne pas de complément, même si le logement est vendu. Une simple rupture de concubinage n'est pas citée parmi les exceptions et la vente qui la suivrait dans les dix ans entraînerait le complément dégressif.

Le décès et la transmission

Le décès de l'acquéreur ou de son conjoint fait partie des événements qui écartent le complément. Une donation du logement acquis au taux réduit n'est pas un événement exonérant. Si elle fait cesser l'occupation à titre de résidence principale par l'acquéreur dans la période, un complément peut être dû. Faites vérifier ce point avant toute donation.

L'enfant mineur, l'indivision et le démembrement

Un logement acquis au taux réduit au nom d'un mineur ou en indivision doit constituer la résidence principale des occupants qui ont servi au calcul des ressources. L'achat de la seule nue-propriété ne permet pas d'occuper le logement et ne remplit donc pas la condition de résidence principale de l'acquéreur. Le démembrement n'est utilisé avec un taux réduit que dans le logement intermédiaire, au bénéfice d'un usufruitier personne morale.

L'investisseur bailleur

L'investisseur qui loue en résidence principale du locataire paie le taux normal. Le prix toutes taxes comprises est la base de l'amortissement du dispositif Jeanbrun, pour des investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 dans un logement neuf ou acquis en VEFA situé dans un bâtiment d'habitation collectif (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 21 juillet 2026). Le régime technique est exposé au chapitre 51.

La société

Une société civile immobilière (SCI) qui achète un logement neuf pour le louer supporte la TVA au taux normal sans la récupérer, comme un particulier. Soumise à l'IS, elle l'inscrit dans le coût amortissable. Les taux réduits d'accession supposent une occupation à titre de résidence principale par l'acquéreur et ne sont pas conçus pour une société patrimoniale. Une société qui change de régime fiscal ne modifie pas la TVA payée à l'achat, qui reste un élément du coût.

Le non-résident

Un non-résident qui achète un logement neuf en France paie la TVA dans les mêmes conditions. Les taux réduits d'accession supposant une résidence principale dans le logement, ils ne lui sont pas ouverts tant qu'il réside à l'étranger. Ses revenus locatifs et sa plus-value relèvent des chapitres 115 et 116.

La TVA du neuf dans la plus-value de revente

À la revente par un particulier, la TVA effectivement supportée fait partie des frais majorant le prix d'acquisition. Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition se calcule sur le prix toutes taxes comprises lorsque le vendeur d'origine était redevable de la TVA. Il se calcule sur le prix hors taxes lorsque l'acquéreur en était lui-même redevable (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 40 et 70). Pour un logement neuf, dont les frais réels sont faibles, le forfait est presque toujours plus favorable que les frais réels. La revente supporte ensuite les droits de droit commun à la charge de l'acheteur plutôt que la TVA, si le vendeur n'est pas assujetti.

Les situations transitoires

Les conditions des taux réduits dépendent de dates. Les ressources s'apprécient à la date du premier contrat, les conditions de zone selon la date de dépôt du permis de construire et des conventions, la période de remise en cause à partir du fait générateur. Les livraisons antérieures au 1er janvier 2014 relevaient d'une période et d'un mode de calcul différents, encore visés dans la doctrine. Les opérations de BRS dont le fait générateur est antérieur au 1er janvier 2019 relèvent des règles antérieures.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Les présentations publiées de ses mesures relatives au logement portent notamment sur le prêt à taux zéro et sur l'amortissement des loueurs en meublé. Le texte comporte aussi un article 8 intitulé « Soutien au logement social », dont la portée éventuelle sur les taux de TVA n'est pas analysée ici. Aucune de ces mesures n'est adoptée et le suivi figure au chapitre 136.

Un premier exemple, l'accession en quartier prioritaire

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un couple marié dont les ressources respectent le plafond achète en VEFA, pour en faire sa résidence principale, un logement neuf situé à moins de 300 mètres d'un quartier prioritaire, au prix de 200 000 € hors taxes, dans la limite du prix plafond.

Quatre ans après la livraison, le couple vend le logement pour acheter plus grand, sans événement exonérant. Le complément est de 29 000 € diminué de quatre dixièmes, soit 17 400 €. Si la vente avait été provoquée par une mutation professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres, aucun complément n'aurait été dû. Si elle intervenait après neuf années pleines, le complément serait de 2 900 €.

Un second exemple, l'investisseur dans le neuf et dans l'ancien

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un investisseur hésite entre un appartement neuf vendu par un promoteur 240 000 € toutes taxes comprises, soit 200 000 € hors taxes, ou un appartement ancien au même prix dans un département au taux de 5 %. Les débours sont estimés à 800 € dans les deux cas et les émoluments sont calculés ici sur le prix toutes taxes comprises par simplification.

Les frais du neuf sont inférieurs de 13 460,40 €, mais le prix comprend 40 000 € de TVA qui rémunère un logement neuf et ses garanties. La comparaison se fait sur la qualité du bien et le prix au mètre carré, non sur les seuls frais.

L'investisseur achète le neuf et le revend 320 000 € après huit années pleines, en retenant le forfait de 15 % pour travaux, soit 36 000 €. Les abattements sont de 18 % pour l'impôt sur le revenu et de 4,95 % pour les prélèvements sociaux.

Le forfait assis sur un prix comprenant la TVA réduit l'imposition de 3 984,10 €. Si l'investisseur avait placé le logement sous le dispositif Jeanbrun au taux de 3,5 %, l'amortissement annuel aurait été de 6 720 €, calculé sur 80 % du prix toutes taxes comprises, dont 1 120 € proviennent de la TVA comprise dans la base. Le sort de ces amortissements à la revente est exposé au chapitre 51.

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle porte d'abord sur les attestations de l'acquéreur. Une déclaration inexacte de résidence principale ou de ressources fait tomber le taux réduit et expose à l'intérêt de retard et, si le caractère délibéré est établi, à la majoration de 40 % (BOI-CF-INF-10-20-20, § 20 et 30). Une mise en location dissimulée pendant la période de dix ans est une cause fréquente de rappel.

L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter un acte fictif, comme une résidence principale de façade, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ou le bénéfice principal. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal pour les rectifications notifiées depuis 2021 sur des actes réalisés depuis 2020, sans majoration automatique (BOI-CF-IOR-30-20, § 30 et 130). En cas de doute sur une opération, un rescrit peut être demandé avant sa conclusion (chapitre 10).

Petit et grand patrimoine

L'achat dans le neuf pas à pas

1. À la réservation. Faites préciser par le promoteur le taux de TVA applicable, la zone et le prix hors taxes.
2. Pour un taux réduit. Rassemblez les avis d'imposition de l'avant-dernière année de toutes les personnes qui occuperont le logement.
3. Avant l'acte. Vérifiez le prix plafond de l'année et la mention de la zone éligible dans le projet d'acte.
4. À l'acte. Relisez votre engagement d'occupation à titre de résidence principale et vos attestations de ressources.
5. Pendant la construction. Payez les appels de fonds selon l'avancement, la TVA étant exigible à chaque versement.
6. À la livraison. Conservez le procès-verbal de livraison, qui fixe le point de départ de la période de remise en cause.
7. Pendant dix ou quinze ans. Avant toute vente, location ou donation, calculez le complément éventuel et vérifiez les événements qui l'écartent.
8. En cas de complément. Déposez la déclaration auprès du SIE du lieu de l'immeuble avec l'acte de vente d'origine.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un investisseur bailleur peut bénéficier du taux de 5,5 %, réservé à la résidence principale de l'acquéreur.
• Revendre un logement acquis au taux réduit après quatre ans sans l'avoir anticipé, ce qui coûte 17 400 € dans le premier exemple.
• Mettre en location le logement acquis au taux réduit pendant la période de dix ans.
• Comparer le neuf et l'ancien sur les seuls frais, alors que la TVA représente un sixième du prix toutes taxes comprises.
• Compter sur la récupération de la TVA pour une location d'habitation sans services para-hôteliers.
• Retenir les frais réels à la revente d'un logement neuf, au lieu du forfait de 7,5 % calculé sur le prix toutes taxes comprises, ce qui coûte 3 984,10 € dans le second exemple.
• Supposer qu'un logement neuf revendu par un particulier supporte la TVA et des droits réduits, alors qu'il supporte les droits de droit commun.

Liste de contrôle

1. Identifier le vendeur et vérifier qu'il agit en tant qu'assujetti.
2. Vérifier la date d'achèvement et le caractère neuf de l'immeuble.
3. Lire le régime de TVA et le taux dans le contrat de réservation et l'acte.
4. Vérifier la zone, les plafonds de ressources et de prix avant de compter sur un taux réduit.
5. Conserver les avis d'imposition ayant servi à l'appréciation des ressources.
6. Conserver l'acte et le procès-verbal de livraison pendant toute la période de remise en cause.
7. Anticiper le complément d'impôt avant toute vente, location ou donation.
8. Ne pas compter sur la récupération de la TVA sans activité réellement taxable.
9. Intégrer la TVA dans le coût amortissable en meublé au réel ou à l'IS.
10. Retenir le forfait de 7,5 % sur le prix toutes taxes comprises à la revente lorsqu'il est plus favorable.
11. Faire vérifier la version du BOFiP en vigueur à la date du contrat, les commentaires ayant été mis à jour le 21 octobre 2026.