Les opérations exonérées et l'option pour la TVA

Un assujetti qui vend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ou un terrain qui n'est pas à bâtir réalise en principe une opération exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Cette exonération paraît favorable à l'acquéreur. Elle a pourtant un coût pour le vendeur qui a déduit la TVA sur cet immeuble, puisqu'elle l'oblige à reverser une partie de la taxe. La loi permet donc au vendeur d'opter pour la taxation de la vente. Le choix entre exonération et option se raisonne à trois, entre vendeur, acquéreur et Trésor. Il se fige dans l'acte.

Ce chapitre expose le champ des exonérations, leurs conséquences pour le vendeur et pour l'acquéreur, les conditions et la forme de l'option, sa base d'imposition, ses effets sur les droits de mutation et sur la déduction, puis compare option et absence d'option sur des exemples chiffrés. Les principes généraux sont posés au chapitre 64, l'option sur les locations au chapitre 66, les régularisations au chapitre 69, le marchand de biens au chapitre 70 et la transmission d'universalité au chapitre 71. Pour la présentation destinée au bailleur, voyez le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif et, pour les sociétés, le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière.

Le champ des exonérations

Deux exonérations réservées aux assujettis

L'article 261, 5 du Code général des impôts (CGI) exonère les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir et les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Le 5° bis de l'article 260 du CGI permet à l'assujetti qui livre ces biens d'opter pour leur taxation. Lorsqu'il exerce cette option, le vendeur est réputé agir dans le cadre de son activité économique (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 1).

L'exonération ne concerne que les ventes réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. Un particulier qui vend un appartement ancien ou un champ dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé ne réalise pas une opération exonérée, mais une opération hors du champ de la TVA. La différence n'est pas théorique. Une opération hors champ ne peut jamais être soumise à la TVA par option, alors qu'une opération exonérée le peut.

À compter du 1er janvier 2027, ces règles relèvent du chapitre du Code des impositions sur les biens et services (CIBS) consacré aux opérations immobilières, dont les articles sont numérotés en L. 231. Le glossaire publié au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) rattache la distinction entre bâtiment neuf et bâtiment ancien aux articles L. 231-8 et L. 231-9 (BOI-ANNX-000514). Le rescrit BOI-RES-TVA-000253 présente la recodification comme réalisée à droit constant, la doctrine commentée ici restant opposable (chapitre 64).

L'immeuble achevé depuis plus de cinq ans

Le délai de cinq ans se compte depuis l'achèvement de l'immeuble jusqu'à sa livraison. L'achèvement peut résulter de la construction d'origine ou de travaux qui ont rendu l'immeuble à l'état neuf au sens de l'article 245 A de l'annexe II au CGI (chapitre 64). Un immeuble ancien qui a fait l'objet d'une rénovation sans être rendu à l'état neuf reste un immeuble ancien. Sa vente reste exonérée, sauf option (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 10).

Deux exceptions inversent ce résultat. Si les travaux ont rendu l'immeuble impropre à tout usage au moment de la vente, celle-ci porte sur un terrain à bâtir et elle est imposable de plein droit. Si la rénovation a rendu l'immeuble à l'état neuf, il redevient un immeuble achevé depuis cinq ans au plus pendant cinq nouvelles années (même source, § 10). Le vendeur qui rénove lourdement avant de vendre doit donc dater et qualifier ses travaux avant de choisir son régime.

Le terrain qui n'est pas à bâtir

Un terrain est à bâtir lorsque des constructions peuvent y être autorisées par un document d'urbanisme. Les autres terrains, comme les terres situées en zone agricole ou naturelle inconstructible, ne sont pas des terrains à bâtir (chapitre 16). Leur vente par un assujetti est exonérée, avec faculté d'option. Une parcelle qui comprend une partie constructible et une partie qui ne l'est pas doit être décrite distinctement dans l'acte. Si l'option est exercée, la partie qui n'est pas à bâtir est taxée sur le prix total et la partie à bâtir relève de son propre régime (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 30).

Les conséquences de l'exonération

Pour le vendeur, la régularisation

La TVA déduite sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de vingt ans. Lorsque l'immeuble est vendu en exonération, sans option, le vendeur procède à une régularisation globale en réputant que l'immeuble sera utilisé pour une activité exonérée pendant chacune des années restant à courir (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 10). La même règle vaut pour un apport à titre onéreux qui n'est pas soumis à la taxe sur sa valeur totale (même source, § 20).

Le décompte se fait par années civiles, l'année d'acquisition ou d'achèvement comptant pour une année entière (BOI-TVA-DED-60-10, § 20). Pour un immeuble livré au cours de l'année N, la régularisation n'est due que si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année N + 18. Selon l'exemple donné par la doctrine, un immeuble achevé en N et dont l'activité cesse en N + 12 laisse sept années à courir, soit (N + 19) moins (N + 12) (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 190 et 280). Le reversement est alors égal à sept vingtièmes de la taxe déduite.

La base de la régularisation est la taxe initialement déduite, qu'elle provienne de l'acte d'acquisition, de factures de travaux ou d'une livraison à soi-même (même source, § 220). Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement se régularisent eux aussi par vingtièmes, chacun avec son propre point de départ (même source, § 210). Le chapitre 69 détaille les calculs, la déclaration et les cas particuliers.

Pour l'acquéreur, les droits de droit commun

L'acquisition d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans auprès d'un assujetti supporte les droits de mutation de droit commun, que l'option pour la TVA soit formulée ou non. Il en va de même pour un terrain qui n'est pas à bâtir, quelle que soit la situation du cédant au regard de la TVA et même en cas d'option (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 40 et 90). Ces droits atteignent 5,80665 % dans un département au taux de 4,50 % et 6,3185 % dans un département qui a porté son taux à 5 %, faculté ouverte jusqu'au 31 mars 2028, auxquels s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (chapitre 11).

L'option ne fait donc jamais bénéficier l'acquéreur de la taxe de publicité foncière réduite, réservée aux immeubles neufs et aux terrains à bâtir vendus sous le régime de la TVA sur le prix total (chapitre 15). Lorsque l'acte mentionne distinctement le montant de la TVA due par le vendeur, les droits sont assis sur le prix hors taxe (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 210, chapitre 16). Un acte qui n'isole pas la taxe fait payer des droits sur la TVA.

La déduction ouverte à l'acquéreur par attestation

La vente exonérée n'interdit pas toujours à l'acquéreur de récupérer une partie de la taxe. L'acquéreur qui utilise l'immeuble comme bien d'investissement pour une activité taxée peut déduire une fraction de la taxe initiale, à proportion du rapport entre le nombre d'années restant à courir et la durée totale de la période. Il le fait au vu d'une attestation délivrée par le vendeur, qui tient lieu de facture et mentionne la taxe déductible, l'identité des parties, l'immeuble et les dates d'acquisition et de cession (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 230 et 240).

Cette faculté existe même lorsque le vendeur n'avait pas pu déduire la taxe, dès lors que l'acquéreur affecte l'immeuble à une activité taxée (même source, § 250). Elle est en revanche exclue lorsque le vendeur n'est pas assujetti (même source, § 260). L'acheteur d'un immeuble auprès d'un particulier ne reçoit donc aucune attestation.

Les apports, échanges et autres mutations

La vente n'est pas la seule livraison concernée. L'apport d'un immeuble ancien à une société, l'échange d'immeubles ou la dation en paiement sont aussi des livraisons. Lorsqu'un apport à titre onéreux n'est pas soumis à la taxe sur sa valeur totale, il entraîne la même régularisation qu'une vente exonérée (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 20). Le transfert d'un immeuble d'un secteur d'activité vers un autre au sein de la même entreprise est lui aussi traité comme une cession non soumise à la taxe et ouvre un nouveau délai de régularisation (même source, § 90 et 100). Les droits d'enregistrement de l'apport obéissent à leurs propres règles, présentées au chapitre 102.

La transmission d'universalité

La vente d'un immeuble loué avec TVA à un acquéreur qui poursuit l'activité de location taxée peut relever de la dispense prévue par l'article 257 bis du CGI. La transmission n'est alors ni taxée ni génératrice de régularisation chez le cédant. L'acquéreur continue la personne du cédant et poursuit la période de régularisation en cours, sans nouveau départ. La dispense est obligatoire lorsque ses conditions sont réunies et ne suppose aucun engagement formel. Elle est écartée pour la cession isolée d'un immeuble partiellement loué avec TVA (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 280 à 287). Ses conditions sont développées au chapitre 71.

L'option du vendeur

Qui peut opter

L'option de l'article 260, 5° bis est ouverte à l'assujetti qui livre un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ou un terrain qui n'est pas à bâtir. Elle concerne en pratique les sociétés commerciales, les sociétés civiles qui louent des locaux avec TVA, les marchands de biens, les promoteurs qui revendent des immeubles anciens et les entreprises qui cèdent leurs locaux d'exploitation. Le particulier bailleur qui loue un local avec option est assujetti pour ce local. La cession d'un bien affecté à une activité économique étant normalement une opération économique (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 80), il peut en principe opter pour la vente de ce local, ce qu'il fera valider par le notaire et le service des impôts des entreprises (SIE).

Le particulier qui loue des logements nus, ou un local sans option, n'agit pas en tant qu'assujetti lorsqu'il vend. Sa vente reste hors champ et aucune option n'est possible. Un acquéreur assujetti qui achète un local ancien à un tel vendeur ne récupère donc aucune TVA, puisqu'aucune taxe n'est facturée.

La forme de l'option

L'option est exercée dans l'acte qui constate la mutation, en application de l'article 201 quater de l'annexe II au CGI. Elle doit y être formulée distinctement lorsque les biens vendus relèvent de modalités d'imposition différentes, sur le prix total pour les uns et sur la marge pour les autres (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, § 20). Une option omise dans l'acte ne se rattrape pas par une simple facture postérieure. Faites figurer dans l'avant-contrat l'intention d'opter et le prix exprimé hors taxe et toutes taxes comprises, afin que l'acquéreur s'engage en connaissance de cause.

La négociation de l'option

L'option est une décision du vendeur, mais elle modifie le prix payé par l'acquéreur. La pratique consiste à stipuler dans la promesse un prix hors taxe, en précisant si la TVA s'y ajoute en cas d'option et qui supporte la charge d'une éventuelle régularisation si la vente reste exonérée. Une clause ambiguë sur ce point est une source fréquente de litige entre les parties. Rappelons qu'un prix exprimé sans précision est réputé taxe comprise (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 130), ce qui réduit d'un sixième le produit hors taxe du vendeur qui opte sans l'avoir annoncé.

L'option partielle, lot par lot

Pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu par lots, l'option peut ne porter que sur certains des lots vendus. Elle ne peut toutefois pas viser un lot vendu pour un prix global lorsque son titre de propriété montre qu'il réunit une fraction relevant de la marge et une fraction relevant du prix total. Si les parties ne peuvent pas scinder ce lot, la vente reste taxable à condition d'appliquer la taxe au prix total et d'en mentionner le montant dans l'acte (même source, § 40).

La doctrine illustre cette souplesse par un immeuble mixte divisé en six lots. Pour le lot de bureaux vendu à un architecte assujetti, les parties ont intérêt à ce que le cédant opte. Pour les lots vendus à des acquéreurs qui ne déduisent pas la TVA, l'option renchérirait le prix final et n'est pas conseillée (même source, § 50).

La base, prix total ou marge

Lorsque l'acquisition de l'immeuble par le vendeur a ouvert droit à déduction, la vente sur option est taxée sur le prix total. Lorsque cette acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, par exemple parce que le bien a été acheté à un particulier ou dans le cadre d'une vente exonérée sans option, la vente sur option est taxée sur la marge en application de l'article 268 du CGI (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 10, 30, 100 et 220). Seule compte l'affectation initiale du bien, une déduction même partielle à l'acquisition écartant la marge (même source, § 40). Si le vendeur ne peut pas établir le régime de son acquisition, toute la cession est taxée sur le prix total (même source, § 80). Lorsque le vendeur a lui-même reçu le bien dans le cadre d'une transmission d'universalité, on se réfère au régime de l'acquisition antérieure, celle de son auteur (même source, § 90).

La marge est la différence entre le prix de vente diminué de la TVA sur la marge et le prix d'achat, lequel comprend les droits de mutation acquittés par le vendeur. Une marge nulle ou négative donne une base nulle (même source, § 240, 270 et 300). Les débats nés du passage au CIBS sur le champ de la marge sont exposés au chapitre 16. Le taux applicable est en principe le taux normal de 20 % en métropole et de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, la TVA n'étant provisoirement pas applicable en Guyane ni à Mayotte (chapitre 64).

Les effets de l'option

Le vendeur qui opte facture la TVA, la déclare et la reverse. En contrepartie, il échappe à la régularisation que la vente exonérée aurait entraînée, l'immeuble restant affecté à une opération taxée jusqu'à sa cession. Il conserve la TVA qu'il a déduite. L'option ne change rien aux droits d'enregistrement de l'acquéreur, qui restent ceux du droit commun calculés sur le prix hors taxe.

L'acquéreur assujetti qui affecte l'immeuble à des opérations ouvrant droit à déduction déduit la TVA facturée, selon son coefficient de déduction (chapitre 64). Une nouvelle période de régularisation de vingt ans s'ouvre chez lui sur la totalité de la taxe déduite. L'acquéreur non assujetti, ou affectant l'immeuble à une activité exonérée, supporte définitivement la taxe.

Tableau comparatif

Le tableau suivant compare, pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans sur lequel le vendeur a déduit la TVA, les trois régimes possibles.

Trois exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Ils retiennent un taux de droits de 5,80665 %, appliqué au prix hors taxe, sans la contribution de sécurité immobilière. Les années de régularisation suivent le décompte par années civiles de la doctrine et doivent être validées par l'expert-comptable.

Des bureaux vendus à un acquéreur assujetti

Une société à responsabilité limitée (SARL) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) a acheté en 2014 des bureaux neufs pour 500 000 € hors taxes (HT). Elle les louait avec option et a déduit 100 000 € de TVA. En 2026, elle les vend 600 000 € HT à une société par actions simplifiée (SAS) qui y installera son activité taxée. Les bureaux sont achevés depuis plus de cinq ans et la SAS ne poursuit pas la location, de sorte que la transmission d'universalité est exclue.

Sans option, la SARL reverse 35 000 € et la SAS peut les déduire au vu de l'attestation. L'opération est neutre pour le Trésor comme pour l'ensemble des parties, sous réserve que l'attestation soit délivrée et que le prix tienne compte du reversement. Avec option, la SARL ne reverse rien, mais la SAS doit préfinancer 120 000 € jusqu'à leur déduction et reste exposée sur ce montant pendant vingt ans. Le choix dépend de la trésorerie de l'acquéreur, de la durée prévisible de son activité taxée et de la négociation du prix.

Les mêmes bureaux vendus à un acquéreur non déducteur

Supposons maintenant que l'acquéreur soit une association qui n'exerce aucune activité taxée et qui ne peut rien déduire.

L'option économiserait 35 000 € à la SARL mais coûterait 120 000 € à l'association. Les parties n'ont aucun intérêt à opter. La SARL qui veut préserver son produit net doit intégrer le reversement dans son prix de vente, ce que la négociation permettra ou non. L'écart de 85 000 € entre le coût de l'option pour l'acquéreur et son gain pour le vendeur explique la recommandation de la doctrine pour les acquéreurs non déducteurs.

Un immeuble mixte vendu par lots

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'IS vend en 2026, par deux actes, un immeuble achevé depuis vingt-cinq ans. Le rez-de-chaussée commercial, sur lequel elle a déduit la TVA de travaux d'aménagement en 2019, est vendu 250 000 € HT à une pharmacie assujettie. L'étage d'habitation, sur lequel elle n'a jamais rien déduit, est vendu 300 000 € à un particulier.

L'option partielle évite la régularisation sur les travaux du commerce sans renchérir le logement, que son acquéreur ne pourrait pas déduire. La pharmacie déduit 50 000 € si son activité ouvre droit à déduction. Si la pharmacie ne déduisait que partiellement la TVA en raison d'activités exonérées, son coefficient de déduction réduirait la taxe récupérable, ce qui doit être chiffré avant de signer.

Les situations particulières

Le couple, l'indivision et le démembrement

Lorsqu'un local assujetti appartient à deux époux, à deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) ou à des concubins en indivision, l'option se formule dans l'acte au nom de tous les vendeurs. Le régime matrimonial et l'imposition commune n'ont aucun effet sur la TVA. En cas de divorce, l'attribution du local à l'un des époux par un partage doit être analysée au regard de la TVA, car elle peut constituer une livraison ou mettre fin à l'activité taxée (chapitres 69 et 92). Une indivision successorale qui vend un local loué avec TVA par le défunt doit vérifier si elle a poursuivi cette activité, faute de quoi la question se pose dès le décès.

Le démembrement soulève une difficulté propre. L'assujetti est en principe l'usufruitier bailleur, alors que la vente de la pleine propriété réunit usufruitier et nu-propriétaire. La répartition entre eux de la TVA collectée, de la régularisation et du prix doit être organisée dans l'acte, avec l'aide du notaire (chapitre 7). L'enfant mineur propriétaire vend par ses représentants légaux, l'option étant un choix qui engage son patrimoine et qui relève des autorisations du droit civil.

Les sociétés et celles qui changent de régime

Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) qui loue un local avec option est assujettie et peut opter pour la vente de ce local dans les mêmes conditions qu'une société à l'IS. Le régime d'imposition des bénéfices n'a pas d'effet sur la TVA. Une SCI qui a opté pour l'IS ou qui y a renoncé ne change pas pour autant la date de naissance de ses droits à déduction ni la période de régularisation en cours. Le choix entre la cession des parts et celle de l'immeuble, qui modifie l'analyse de la TVA, est présenté dans le guide des sociétés immobilières.

Le vendeur non résident

Un assujetti établi hors de France qui vend un local situé en France réalise une opération imposable en France, l'immeuble étant situé en France. Il peut exercer l'option dans l'acte. Établi dans l'Union européenne, il s'identifie et déclare directement. Établi hors de l'Union européenne, il désigne en principe un représentant fiscal, sauf accord d'assistance au recouvrement avec son État (BOI-TVA-DECLA-20-30-40, § 1 et 10). L'imposition de sa plus-value obéit à des règles distinctes (chapitre 116).

Le crédit-bail immobilier

La dispense de l'article 257 bis couvre aussi les transferts réalisés dans le cadre d'un crédit-bail (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 286). La levée d'option d'achat par le crédit-preneur et la cession d'un contrat de crédit-bail obéissent par ailleurs à des règles propres, qui dépendent notamment de l'ancienneté de l'immeuble au jour de la levée. Elles sont présentées au chapitre 101.

L'outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, les mêmes exonérations et la même option s'appliquent avec le taux normal de 8,5 % (impots.gouv.fr). En Guyane et à Mayotte, où la TVA n'est provisoirement pas applicable, la question de l'option ne se pose pas. La fiscalité immobilière ultramarine est traitée au chapitre 121.

Les situations transitoires

Le texte applicable dépend de la date de la livraison. Une vente dont l'acte est signé jusqu'au 31 décembre 2026 relève du CGI, une vente signée à partir du 1er janvier 2027 relève du CIBS, même si la promesse a été signée en 2026. L'option étant formulée dans l'acte, elle suit le texte en vigueur à sa date. Les actes et contrats qui citent les anciens articles du CGI restent valables s'ils produisent leurs effets jusqu'au 30 juin 2028, selon le rescrit BOI-RES-TVA-000253. Une question écrite n° 17626 publiée le 4 août 2026 demande confirmation que la signature d'une promesse de vente ne constitue pas en elle-même une livraison sous le CIBS. Elle était sans réponse au 25 octobre 2026.

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Selon les présentations publiées, son article 19 ajuste les dispositions immobilières du CIBS, notamment pour certaines locations et pour l'exigibilité de la taxe sur les immeubles à construire. Aucune de ces mesures n'est adoptée et le suivi figure au chapitre 136.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la cohérence entre l'acte et les déclarations. Une option qui ne figure pas dans l'acte n'est pas valable et une vente exonérée non suivie de la régularisation du vendeur est une source fréquente de rappels. Elle contrôle aussi la date d'achèvement retenue, la qualification de terrain à bâtir ou non et le choix entre prix total et marge. Les attestations de transfert de droits à déduction sont rapprochées des montants régularisés par le vendeur.

Une option exercée dans le seul but de faire naître un crédit de TVA, par exemple par une vente entre sociétés d'un même groupe suivie d'une demande de remboursement sans activité taxée réelle chez l'acquéreur, peut être remise en cause. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal, sans majoration spécifique (chapitre 127). Les rappels portent intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois.

Le rescrit permet de sécuriser une qualification avant la vente, qu'il s'agisse de la date d'achèvement, du caractère neuf d'un immeuble rénové ou de l'application de la transmission d'universalité (articles L80 B et L64 B du LPF, chapitre 10).

Petit et grand patrimoine

Choisir le régime de la vente pas à pas

1. Qualifier le vendeur. Assujetti agissant en tant que tel ou particulier gérant son patrimoine.
2. Qualifier le bien. Date d'achèvement, travaux éventuels, terrain à bâtir ou non, partie neuve et partie ancienne.
3. Examiner la transmission d'universalité. Vérifier si l'acquéreur poursuit l'activité de location taxée.
4. Chiffrer la régularisation. Recenser la TVA déduite sur l'acquisition et les travaux et compter les vingtièmes restant à courir.
5. Interroger l'acquéreur. Connaître sa qualité d'assujetti, son coefficient de déduction, sa trésorerie et l'usage prévu.
6. Comparer les régimes. Exonération avec attestation, option sur le prix total ou sur la marge, dispense.
7. Rédiger l'avant-contrat. Annoncer le régime retenu et exprimer le prix hors taxe et toutes taxes comprises.
8. Rédiger l'acte. Formuler l'option distinctement et mentionner le montant de la TVA pour asseoir les droits sur le prix hors taxe.
9. Déclarer. Le vendeur déclare la TVA collectée ou la régularisation et délivre, le cas échéant, l'attestation.
10. Archiver. Conserver l'acte, l'attestation et les justificatifs des déductions pendant toute la période de régularisation de l'acquéreur.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un particulier peut opter pour soumettre à la TVA la vente d'un local loué sans option, alors que sa vente est hors champ.
• Oublier la régularisation lors d'une vente exonérée. Dans le premier exemple, l'oubli coûte 35 000 € de rappel, augmentés de l'intérêt de retard.
• Opter alors que l'acquéreur ne déduit pas la TVA, ce qui lui coûte 120 000 € dans le deuxième exemple.
• Omettre de formuler l'option dans l'acte et tenter de la régulariser par une facture.
• Laisser l'acte sans mention distincte de la TVA, ce qui fait asseoir les droits sur le prix toutes taxes comprises. Sur 720 000 € au lieu de 600 000 €, l'excès de droits atteint 6 967,98 € au taux de 5,80665 %.
• Négliger l'attestation de transfert de droits à déduction, qui permet à l'acquéreur déducteur de récupérer la fraction reversée.
• Ignorer la transmission d'universalité, qui s'impose lorsque ses conditions sont réunies.
• Croire que l'option fait bénéficier l'acquéreur des droits réduits, réservés aux immeubles neufs et aux terrains à bâtir taxés sur le prix total.
• Retenir la marge alors que l'acquisition a ouvert un droit à déduction, même partiel.

Liste de contrôle

1. La qualité d'assujetti du vendeur est établie pour le bien vendu.
2. La date d'achèvement et la nature des travaux sont prouvées.
3. La qualification du terrain est vérifiée au regard du document d'urbanisme à la date de l'acte.
4. La transmission d'universalité a été examinée avant tout choix.
5. La TVA déduite sur l'acquisition et les travaux est recensée avec l'année de naissance de chaque droit.
6. La régularisation en cas de vente exonérée est chiffrée.
7. La situation de l'acquéreur au regard de la TVA est connue.
8. La base de l'option est déterminée, prix total ou marge.
9. L'option figure distinctement dans l'acte, le cas échéant lot par lot.
10. Le montant de la TVA est mentionné dans l'acte pour asseoir les droits sur le prix hors taxe.
11. L'attestation de transfert de droits à déduction est délivrée lorsque la vente est exonérée et que l'acquéreur affecte le bien à une activité taxée.
12. Le texte applicable, CGI ou CIBS, est déterminé selon la date de l'acte.
13. Les montages entre sociétés liées ont été examinés au regard des articles L64 et L64 A du LPF.