La TVA du marchand de biens et du promoteur

Le marchand de biens et le promoteur sont les deux figures de l'opérateur immobilier qui achète pour revendre. Le premier revend le plus souvent un immeuble existant, après des travaux ou une division. Le second construit puis vend des locaux neufs, souvent avant leur achèvement. Pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), tous deux sont des assujettis, mais leurs ventes ne relèvent pas du même régime. La TVA peut être due sur le prix total, sur la seule marge ou ne pas être due du tout. Ce choix commande à son tour le taux des droits d'enregistrement payés à l'achat et à la revente.

Ce chapitre expose le cadre textuel au 25 octobre 2026, le régime de chaque vente selon le bien livré, la TVA sur marge et sa condition d'identité juridique, le sort de la TVA sur les travaux et l'articulation avec l'engagement de revendre et l'engagement de construire. Le statut du marchand de biens est présenté dans le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles et la fiscalité d'ensemble de la construction dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la construction et de la promotion. Les principes de la TVA immobilière relèvent du chapitre 64, l'option du chapitre 65, les régularisations du chapitre 69, le terrain à bâtir du chapitre 16 et l'imposition des profits du marchand de biens du chapitre 96.

Le cadre textuel au 25 octobre 2026

Le Code général des impôts jusqu'au 31 décembre 2026

Jusqu'au 31 décembre 2026, la TVA immobilière reste régie par le Code général des impôts (CGI). L'article 257 range dans les opérations imposables les livraisons de terrains à bâtir et d'immeubles neufs réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. L'article 261, 5 exonère les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans et de terrains qui ne sont pas à bâtir, sauf option prévue au 5° bis de l'article 260. L'article 268 permet de limiter la base à la marge lorsque l'acquisition du vendeur n'a pas ouvert droit à déduction. Les commentaires figurent au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous les références BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 et BOI-TVA-IMM-10-20-10.

Le Code des impositions sur les biens et services à partir du 1er janvier 2027

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, transfère les dispositions législatives de la TVA dans le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Selon le rescrit BOI-RES-TVA-000253 publié le 7 octobre 2026, la TVA relève du CIBS à compter du 1er janvier 2027. Les annexes II, III et IV du CGI, dont l'article 207 de l'annexe II sur les régularisations, ne sont pas transférées à ce stade (bofip.impots.gouv.fr).

Le même rescrit pose un principe de continuité. Les références aux articles abrogés du CGI s'entendent des dispositions équivalentes du CIBS. Les commentaires du BOFiP et les rescrits non rapportés restent opposables au regard des articles L. 64 B, L. 80 A et L. 80 B du Livre des procédures fiscales (LPF). La recodification est annoncée à droit constant, sauf exceptions dont l'intégration de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE). Le régime de la marge est l'une de ces zones sensibles.

Les déclarations à partir de 2027

L'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié d'imposition en matière de TVA au 1er janvier 2027. Les entreprises qui en relevaient passent au régime réel normal avec une déclaration n° 3310-CA3 trimestrielle lorsque leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours. Une option pour le rythme mensuel reste possible (impots.gouv.fr). Un marchand de biens qui déclarait annuellement doit donc organiser des déclarations périodiques.

Deux assujettis aux régimes différents

L'assujettissement de plein droit

Le marchand de biens, le lotisseur, le promoteur et la société civile de construction-vente (SCCV) sont des assujettis pour leurs ventes d'immeubles. Ils agissent en tant que tels dès lors que l'acquisition, les travaux et la revente s'inscrivent dans leur activité économique. La qualité d'assujetti ne dit pourtant rien du régime de chaque vente. Celui-ci dépend de la nature du bien au jour de la livraison et de la manière dont le vendeur l'a acquis.

Le particulier requalifié

Un particulier qui gère son patrimoine privé est présumé ne pas exercer d'activité économique lorsqu'il vend un bien. La présomption tombe lorsqu'il entre dans une démarche active de commercialisation, avec des moyens comparables à ceux d'un professionnel, ou engage des dépenses d'aménagement significatives (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 § 60 et § 70, chapitre 16). Il devient alors assujetti pour l'opération, même sans immatriculation. La qualification de marchand de biens en impôt sur le revenu, présentée au chapitre 96, obéit à ses propres critères.

Le régime de chaque vente

Le tableau qui suit présente le régime de la vente réalisée par un assujetti, marchand de biens ou promoteur.

L'immeuble neuf, terrain du promoteur

La définition et la remise à l'état neuf

Un immeuble neuf est un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, à la suite d'une construction nouvelle, d'une surélévation ou de travaux qui l'ont rendu à l'état neuf. Il suffit qu'une seule des quatre composantes soit rendue à l'état neuf. Pour les fondations, les éléments porteurs hors fondations et la consistance des façades hors ravalement, la majorité de l'élément doit être remplacée, reprise ou construite. Pour le second œuvre, chacun des six lots (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires et plomberie, installations électriques, chauffage) doit être rendu à l'état neuf à hauteur d'au moins deux tiers (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).

L'ampleur des travaux s'apprécie au niveau du bâtiment. Le maître d'ouvrage peut retenir toute méthode justifiable, en surface, en volume, en quantité ou en valeur. Il indique la proportion dans l'attestation remise aux entreprises. Pour le marchand de biens, ce seuil est décisif, car une réhabilitation qui franchit l'un des critères fait basculer la revente dans la TVA de plein droit sur le prix total.

La vente en l'état futur d'achèvement

Le promoteur vend le plus souvent en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le fait générateur de la TVA est la livraison, mais la taxe est exigible lors de chaque versement correspondant aux échéances prévues selon l'avancement des travaux (BOI-TVA-IMM-10-20-20 § 30, chapitre 15). Le promoteur reverse donc la TVA au rythme des appels de fonds, ce qui pèse sur sa trésorerie tant que la TVA sur les travaux n'a pas été déduite.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte un article 19 consacré à la TVA immobilière dans le CIBS. Selon les analyses publiées, il prévoit une règle d'exigibilité à l'encaissement pour les livraisons d'immeubles à construire dans un nouvel article L. 231-36-1 ainsi que la ratification des ordonnances de recodification. Au 25 octobre 2026, ce projet est en discussion à l'Assemblée nationale et aucune de ses mesures n'est adoptée (chapitre 136).

Le prix total, sans marge possible

La TVA sur marge ne s'applique jamais à la livraison d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, même si le vendeur l'a acquis sans droit à déduction, par exemple auprès d'un particulier (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 220). Le promoteur qui a acheté son terrain à un particulier taxe donc l'ensemble du prix de vente des logements, terrain compris.

La contrepartie est double. Le promoteur déduit la TVA sur les travaux, les honoraires et, le cas échéant, sur le terrain acheté à un assujetti. L'acquéreur paie, sur le prix hors taxe mentionné distinctement dans l'acte, la taxe de publicité foncière au taux réduit et non les droits de droit commun (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 90 et § 110).

Le terrain acheté par le promoteur

Le promoteur assujetti qui achète un terrain ou un immeuble pour réaliser des travaux conduisant à un immeuble neuf peut prendre dans l'acte l'engagement de les réaliser dans un délai de quatre ans. Il est alors exonéré des droits proportionnels (article 1594-0 G du CGI, BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 170). L'engagement vaut aussi pour la remise à l'état neuf d'un immeuble existant et pour l'achèvement d'un immeuble inachevé (§ 230 et § 240). Pour une maison individuelle, l'exonération est limitée à 2 500 m² de terrain ou à la surface minimale imposée par l'urbanisme si elle est supérieure (§ 210).

La société civile de construction-vente

La SCCV est l'assujetti qui livre les locaux. Elle collecte la TVA, déduit celle de l'opération et dépose les déclarations, ses associés étant imposés sur leur quote-part de bénéfice (article 239 ter du CGI, chapitre 99). Son fonctionnement est présenté dans le Guide des sociétés immobilières, La société de construction-vente et le marchand de biens en société.

L'immeuble ancien, terrain du marchand de biens

L'exonération et l'option

Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont exonérées. Le marchand de biens peut opter pour leur taxation en application du 5° bis de l'article 260 du CGI. L'option doit être exprimée dans l'acte qui constate la mutation. Elle peut ne porter que sur une partie des lots et doit être distinguée pour chaque bien lorsque les bases diffèrent (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30). Un lot qui provient de deux origines, l'une acquise avec TVA et l'autre sans, voit son prix décomposé entre prix total et marge, faute de quoi la cession est taxée sur le prix total (même source).

La doctrine résume l'enjeu. Une vente à un acquéreur qui récupère la TVA, comme un bureau vendu à une entreprise, gagne à être taxée. Une vente à un particulier n'y gagne pas, car la taxe renchérit le prix. La taxation sur le prix total évite la régularisation de la taxe déduite à l'acquisition et neutralise la taxe rémanente sur les travaux, la marge ne produisant que ce second effet. La soumission à la TVA d'un immeuble ancien ne modifie pas le taux des droits de mutation de l'acquéreur (même source).

Le chantier qui rend l'immeuble inutilisable

Un immeuble ancien en cours de rénovation lourde reste dans le régime de l'immeuble ancien tant que les travaux ne l'ont pas rendu inutilisable. Si le chantier ne permet plus aucun usage, sa cession est taxable comme celle d'un terrain à bâtir. Une fois la rénovation achevée, la vente est celle d'un immeuble neuf (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30). Un plateau revendu en cours de travaux à un autre opérateur se qualifie donc au jour de l'acte.

La TVA sur marge

Les deux conditions

La base peut être limitée à la marge pour la livraison d'un terrain à bâtir et, sur option, d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, lorsque l'acquisition par le vendeur n'a pas ouvert droit à déduction (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 10). La doctrine ajoute une condition d'identité juridique. Le bien doit être revendu avec la même qualification qu'à l'achat, terrain acquis non bâti revendu comme terrain à bâtir ou immeuble acquis bâti revendu comme tel (§ 20). Le Conseil d'État (CE) a jugé le 27 mars 2020 (n° 428234) que le bâtiment démoli par l'acheteur-revendeur fait obstacle à la marge sur le terrain revendu.

L'acquisition qui n'a pas ouvert droit à déduction

L'acquisition n'ouvre pas droit à déduction lorsqu'elle a été faite auprès d'un non-assujetti, comme un particulier, auprès d'un assujetti n'agissant pas en tant que tel ou lorsqu'elle a été exonérée sans option (§ 30). Une affectation initiale à des opérations exclusivement non imposables produit le même effet, alors qu'une affectation partiellement taxable ouvre un droit partiel qui exclut la marge (§ 40 et § 60). Si l'acte d'acquisition ne mentionne aucun montant de TVA déductible, le droit à déduction est regardé comme absent (§ 50).

Trois situations font échec à la marge. Le vendeur qui a bénéficié d'un transfert de droits à déduction taxe le prix total (§ 70). Celui qui ne peut pas établir la qualification de son entrée en possession, pour un lot issu d'un remembrement ou d'une rénovation avec nouvel état descriptif, taxe aussi le prix total (§ 80). Lorsque l'acquisition résulte d'une transmission d'universalité, on remonte au régime d'acquisition du cédant initial (§ 90 et chapitre 71).

Le calcul en dedans

La marge est égale au prix payé par l'acquéreur, augmenté des charges qui lui incombent à la place du vendeur, diminué du prix d'achat. Elle se calcule en dedans, en divisant la marge toutes taxes comprises par 1,2 au taux de 20 % (§ 240 et § 250). Le prix d'achat comprend les dépenses supportées au titre de l'acquisition, notamment les droits de mutation, mais pas les frais grevés d'une TVA déduite (§ 270). Les travaux n'y entrent donc pas. Une marge nulle ou négative donne une base nulle (§ 300). Les frais de notaire de l'acquéreur ne s'ajoutent pas au prix de cession (§ 160).

Le terrain à bâtir et l'arrêt Icade

Pour les terrains, la CJUE a jugé le 30 septembre 2021 (affaire C-299/20, Icade Promotion) que la division et la viabilisation n'excluent pas la marge, mais que la directive ne la permet que si l'acquisition initiale a supporté une TVA sans droit à déduction. Selon les analyses publiées, les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS, applicables au 1er janvier 2027, intègrent cette lecture, de sorte que les terrains achetés à un particulier pourraient sortir de la marge. Cette question est développée au chapitre 16.

Le sort de la TVA sur les travaux

La déduction suit la revente

Les immeubles achetés pour être revendus forment un stock. La TVA qui grève leur achat et les travaux n'est définitivement acquise que si le bien sert à une opération taxée. S'il fait l'objet d'une opération exonérée sans option, la taxe déduite sur l'ensemble des biens et services qui ont concouru à son achat ou à sa production doit être reversée (BOI-TVA-DED-60-30 § 10, § 60 et § 110, VI de l'article 207 de l'annexe II au CGI). Un marchand de biens qui déduit au fil du chantier la TVA sur la rénovation d'un immeuble ancien doit donc soit opter pour la taxation de la revente, soit reverser cette TVA. Un rappel porte intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois.

Les invendus mis en location

Un promoteur ou un marchand de biens qui loue des logements invendus à usage d'habitation affecte ces biens à une opération exonérée qui n'ouvre pas droit à déduction. La régularisation se calcule alors selon les règles du chapitre 69. La location meublée de longue durée est aussi exonérée, sauf services para-hôteliers (chapitre 67). Une location d'attente se chiffre donc avant la signature du bail.

La TVA facturée à tort

La TVA mentionnée dans un acte reste due par celui qui l'a facturée, même si l'opération n'était pas imposable (3 de l'article 283 du CGI). Le destinataire ne peut pas la déduire et doit en demander la restitution au vendeur (BOI-TVA-DED-40-10-10).

L'articulation avec les droits de mutation

L'engagement de revendre

L'acquéreur assujetti qui achète un immeuble, un fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières peut prendre dans l'acte l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI). Il doit au moins avoir souscrit la déclaration d'existence de l'article 286 du CGI. Les mutations d'immeubles supportent alors la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % au lieu des droits de droit commun, avec la contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % (BOI-ENR-DMTOI-10-50). Le régime s'applique quelle que soit la qualité du vendeur.

Le délai est ramené à deux ans pour les reventes par lots qui ouvrent un droit de préemption au locataire, dites ventes à la découpe. Une prorogation annuelle peut être accordée pour un immeuble acquis en zone d'aménagement concerté (ZAC) par l'aménageur. Pour des acquisitions successives entre assujettis, le délai court depuis la première acquisition et seul le dernier propriétaire à l'échéance doit le complément (même source).

La revente doit être une vente ou un apport à titre onéreux, une donation entraînant la déchéance. En cas de revente partielle, les droits sont dus lot par lot lorsque les prix ont été distingués dans l'acte. La déchéance résulte du seul défaut de revente dans le délai. Les droits sont liquidés aux tarifs du jour de l'acquisition sous déduction de la taxe acquittée. Ils sont payés dans le mois avec l'intérêt de retard (même source).

L'engagement de construire

L'acquéreur assujetti qui s'engage à réaliser, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à un immeuble neuf ne paie qu'un droit fixe de 125 €. Le délai peut être prolongé chaque année sur demande motivée adressée au plus tard dans le mois qui suit son expiration, le silence de l'administration pendant deux mois valant acceptation. Faute d'exécution, les droits dispensés sont dus aux tarifs du jour de l'acquisition avec l'intérêt de retard (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 310 à § 450). L'exécution se justifie par la déclaration d'achèvement et de conformité déposée en mairie (§ 420).

Les substitutions

Les deux engagements communiquent. L'engagement de revendre est réputé respecté si l'acquéreur y substitue, avant l'échéance, un engagement de construire, sans droit à payer (BOI-ENR-DMTOI-10-50). Dans les cinq ans de sa souscription, un engagement de construire peut à l'inverse être remplacé par un engagement de revendre, moyennant le complément au taux de 0,715 % et l'intérêt de retard (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 490 à § 510). Un projet qui évolue peut ainsi être réorienté sans perte totale du régime de faveur.

Le taux payé par l'acquéreur

Le régime de TVA retenu par le vendeur détermine les droits de l'acquéreur suivant.

Les droits de droit commun atteignent 5,80665 % avec un droit départemental de 4,50 % et 6,3185 % dans les départements qui l'ont porté à 5 %, faculté ouverte jusqu'au 31 mars 2028 (chapitre 11). Lorsque l'acte mentionne distinctement la TVA, les droits sont assis sur le prix hors taxe (chapitre 16).

Trois exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, les calculs ont été vérifiés et ils retiennent le taux de TVA de 20 % ainsi qu'un département au taux de 5 %.

L'immeuble ancien revendu par lots

Une société de marchand de biens achète à un particulier un immeuble ancien de quatre appartements pour 400 000 €, avec engagement de revendre. Elle paie 2 860 € de taxe au taux de 0,715 % et 400 € de CSI, au lieu de 25 274 € de droits de droit commun, soit 22 414 € d'économie. Elle réalise 120 000 € hors taxe de travaux qui ne rendent pas l'immeuble neuf, soit 24 000 € de TVA. Les lots se vendent à des particuliers pour 700 000 € au total, prix fixé toutes taxes comprises par le marché.

L'option coûte ici 25 456,67 €, soit la TVA sur la marge diminuée de la TVA récupérée. Les acquéreurs paient de toute façon les droits de droit commun, puisque l'immeuble est ancien. La vente exonérée suppose que la société n'ait pas déduit la TVA des travaux ou qu'elle la reverse.

Si le marché se retourne et que les lots ne se vendent que 520 000 € au total, la vente exonérée laisse une perte de 27 260 €. Avec l'option, la marge toutes taxes comprises tombe à 116 740 €, la TVA sur marge à 19 456,67 € et la perte à 22 716,67 €, soit 4 543,33 € de moins. Lorsque le prix toutes taxes comprises est imposé par le marché, l'option ne réduit donc le coût fiscal que si la marge toutes taxes comprises est inférieure aux travaux toutes taxes comprises, c'est-à-dire lorsque l'opération est déficitaire sans option.

La réhabilitation lourde qui produit un immeuble neuf

Un promoteur achète à un particulier un ancien immeuble de bureaux pour 500 000 € et prend l'engagement de réaliser des travaux conduisant à un immeuble neuf. Il paie le droit fixe au lieu de 3 575 € de taxe à 0,715 % ou de 31 592,50 € de droits de droit commun. Les travaux, qui reprennent la majorité des éléments porteurs, coûtent 700 000 € hors taxe, soit 140 000 € de TVA déductible. Il vend dix logements 150 000 € hors taxe chacun.

La marge est exclue, puisque le bien vendu est neuf. Si le chantier prenait du retard sans prolongation demandée, le promoteur devrait 31 592,50 € de droits plus l'intérêt de retard, soit 758,22 € pour douze mois.

L'option oubliée dans l'acte

Reprenons le premier exemple. La société a déduit les 24 000 € de TVA sur les travaux en prévoyant d'opter, mais l'acte ne mentionne pas l'option. La vente est exonérée et l'option ne peut pas être ajoutée par un acte rectificatif. La société doit reverser 24 000 €. Si le contrôle intervient dix-huit mois plus tard, l'intérêt de retard atteint 864 €, sans majoration si la bonne foi est admise mais avec une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (chapitre 126).

Tableau comparatif des voies du marchand de biens

Les situations particulières

Le couple, l'indivision et le mineur

La qualité d'assujetti s'apprécie pour chaque personne. Lorsque l'un des époux ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) exerce en nom propre une activité de marchand de biens, seuls les biens acquis dans ce cadre relèvent de la TVA. Un bien acquis en commun pour être loué reste patrimonial si son acquisition, son financement et sa gestion le distinguent du stock. Des concubins ou des indivisaires qui achètent ensemble pour revendre doivent identifier avant l'acte la personne ou la structure qui réalisera les livraisons, car c'est elle qui sera identifiée à la TVA et prendra l'engagement de revendre. Un enfant mineur propriétaire est traité comme tout particulier.

Le démembrement

Une vente en démembrement associe deux livraisons, celle de l'usufruit et celle de la nue-propriété, chacune suivant le régime de son vendeur. Un promoteur qui vend des logements neufs en nue-propriété à des particuliers et l'usufruit temporaire à un bailleur social taxe chaque droit. L'usufruit locatif social relève du chapitre 61 et le démembrement en général du chapitre 7.

Le décès d'un marchand de biens en nom propre

Au décès d'un marchand de biens en entreprise individuelle, le sort du stock dépend de la poursuite de l'activité. La transmission à un héritier qui la poursuit peut relever de la transmission d'universalité à titre gratuit (chapitre 71). À défaut, la cessation pose la question du reversement des taxes déduites sur les biens en stock, que l'expert-comptable de la succession doit chiffrer avant tout partage.

Les sociétés à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés

La forme sociale ne fait pas l'assujettissement. Une société civile immobilière (SCI) qui vend un bien de son patrimoine n'agit pas en assujetti, alors qu'une SCCV l'est par nature. L'option d'une SCI pour l'impôt sur les sociétés (IS) n'a pas d'effet sur la TVA. Une SCI qui achète, divise et revend habituellement peut en revanche devenir assujettie pour ces ventes et basculer à l'IS si son activité devient commerciale (chapitre 99). Une société de négoce qui conserve un immeuble pour le louer aura du mal à démontrer qu'il ne fait pas partie de son stock.

Le non-résident

La livraison d'un immeuble situé en France est localisée en France pour la TVA, quel que soit le lieu d'établissement du vendeur. Une société de promotion ou de négoce établie hors de France doit s'identifier à la TVA en France et accomplir les obligations des assujettis non établis. Un particulier non-résident qui revend un bien de son patrimoine bénéficie de la même présomption qu'un résident. Sa plus-value relève du chapitre 116.

L'outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, les mêmes règles de champ, de marge et d'identité juridique s'appliquent avec les taux propres à ces départements. En Guyane et à Mayotte, la TVA n'est pas applicable (BOI-TVA-CHAMP-20-10 § 10). Les droits d'enregistrement suivent le taux voté par chaque collectivité (chapitre 121).

Les situations transitoires

La qualification du bien s'apprécie au jour de chaque vente et le texte applicable dépend de la date de la livraison, CGI jusqu'au 31 décembre 2026 puis CIBS. La marge dépend de la date et du régime de l'acquisition. Pour les acquisitions antérieures au 31 décembre 2012 de bâtiments achevés depuis moins de cinq ans, l'acquisition est regardée comme ayant ouvert droit à déduction. Pour celles antérieures au 11 mars 2010 assorties d'un engagement de construire, l'absence de droit à déduction est admise (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 30 à § 50). L'exigibilité d'une VEFA signée en 2026 pour des échéances payées en 2027 dépendra des dispositions transitoires de la loi de finances pour 2027.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle la qualification du bien au jour de l'acte, la preuve des seuils de remise à neuf, la date et le régime de l'acquisition invoqués pour la marge et la composition du prix d'achat. Elle rapproche le régime de TVA déclaré du taux des droits payés par l'acquéreur. Elle suit enfin les délais de revente et de construction, dont l'expiration rend les droits exigibles sans recherche d'intention.

L'article L. 64 du LPF permet d'écarter un acte fictif ou à but exclusivement fiscal, par exemple l'interposition d'un particulier prête-nom qui achète un bien revendu ensuite par le professionnel sur la marge, ou un fractionnement artificiel des travaux pour rester sous les seuils de la remise à neuf. L'abus de droit entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L. 64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique (chapitre 127). Un montage peut être soumis au préalable à l'administration par le rescrit de l'article L. 64 B, une question d'interprétation par celui de l'article L. 80 B (chapitre 10).

Petit et grand patrimoine

L'opération pas à pas

1. Qualifiez l'acheteur. Vérifiez l'immatriculation et la déclaration d'existence.
2. Qualifiez le bien acheté. Notez dans l'acte s'il s'agit d'un terrain non bâti, d'un terrain à bâtir, d'un immeuble neuf ou ancien et ventilez le prix par lot.
3. Choisissez l'engagement. Revendre pour une revente en l'état ou après travaux légers, construire pour une réhabilitation qui rendra l'immeuble neuf.
4. Notez les échéances. Cinq ans, deux ans pour une vente à la découpe, quatre ans pour construire, avec la date limite de demande de prolongation.
5. Documentez les travaux. Conservez l'attestation et le calcul des proportions pour chaque composante.
6. Déterminez le régime de chaque vente au regard de la nature du bien au jour de l'acte.
7. Chiffrez l'option. Comparez la TVA sur la marge ou sur le prix total à la TVA récupérable sur les travaux.
8. Rédigez l'acte. Option expresse, montant de TVA mentionné distinctement, base de la marge et ventilation par lot.
9. Déclarez la TVA collectée et les reversements sur la déclaration de la période.
10. Clôturez les engagements en justifiant la revente ou l'achèvement avant chaque échéance.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer la marge à un immeuble neuf. Pour dix logements vendus 1 500 000 € hors taxe sur un terrain acheté à un particulier, la TVA due sur le prix total est de 300 000 €.
• Oublier l'option dans l'acte. La TVA de 24 000 € déduite sur les travaux doit être reversée, plus 864 € d'intérêt de retard sur dix-huit mois.
• Démolir puis revendre le terrain sur la marge. Le bien revendu n'a plus la qualification du bien acheté et la TVA est due sur le prix total.
• Laisser passer le délai de revente. Pour un lot ventilé à 100 000 €, le complément atteint 6 318,50 € au taux de 6,3185 % diminués des 715 € payés, soit 5 603,50 €, plus l'intérêt de retard.
• Louer les invendus sans analyse. La location d'habitation exonérée remet en cause la déduction (chapitre 69).
• Rédiger l'acte sans mention distincte de la TVA. Les droits de l'acquéreur sont calculés sur le prix TVA incluse.
• Facturer la TVA à tort. Elle reste due par le vendeur et l'acquéreur ne peut pas la déduire.

Liste de contrôle

1. La qualité d'assujetti de l'acheteur est établie avant l'acte.
2. La nature du bien acheté est décrite dans l'acte et le prix est ventilé par lot.
3. L'engagement adapté est pris dans l'acte, avec l'objet des travaux pour l'engagement de construire.
4. Les échéances et les dates limites de prolongation sont notées.
5. Les seuils de remise à neuf sont documentés par composante.
6. Le régime de chaque vente est déterminé au jour de l'acte.
7. La marge n'est retenue que si l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction et si le bien conserve sa qualification.
8. L'option est chiffrée puis exprimée dans l'acte, lot par lot si nécessaire.
9. La TVA déduite sur les travaux est rapprochée du régime de la revente.
10. La location des invendus est analysée avant la signature du bail.
11. Le texte applicable, CGI ou CIBS, est vérifié pour chaque vente.
12. Les déclarations suivent le régime réel normal à partir du 1er janvier 2027.
13. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié jusqu'à la date de chaque acte.
14. Un rescrit est envisagé en cas de doute sur la marge, les seuils de travaux ou l'assujettissement.