La transmission d'universalité de biens

La vente d'un immeuble par un assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pose deux questions. La vente est-elle soumise à la TVA et, si elle ne l'est pas, le vendeur doit-il reverser une partie de la taxe qu'il a déduite lors de l'achat ou des travaux. La transmission d'universalité de biens répond aux deux en même temps. Lorsqu'un ensemble capable de poursuivre une activité passe d'un redevable à un autre, l'opération est neutralisée. Aucune TVA n'est facturée, aucune régularisation n'est due par le cédant et le bénéficiaire reprend sa situation.

Ce chapitre présente l'article 257 bis du Code général des impôts (CGI) et sa réécriture en 2023, les conditions de la dispense, son application aux immeubles loués, aux stocks et aux immeubles partiellement taxés, le transfert des obligations de régularisation et les droits d'enregistrement. Il comporte l'exemple d'un immeuble de bureaux loué sous option et vendu loué, un tableau comparatif, les situations particulières et une liste de contrôle. Les principes de la TVA immobilière relèvent du chapitre 64, l'option pour la TVA sur les loyers du chapitre 66, les régularisations du chapitre 69 et la TVA du marchand de biens du chapitre 70. Le point de vue du professionnel qui achète des murs loués est présenté dans le Guide du bailleur professionnel, Acheter des murs occupés par un exploitant et celui de la société dans le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière.

Le texte et son évolution

L'article 257 bis du CGI

L'article 257 bis du CGI dispense de TVA les livraisons de biens et prestations de services réalisées entre redevables à l'occasion de la transmission, à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, § 1). Le texte transpose une faculté ouverte aux États membres par la directive TVA. Il couvre les marchandises et biens en stock, les biens d'investissement mobiliers corporels et incorporels, les immeubles et les terrains à bâtir (§ 60).

Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant (§ 20). Cette fiction a deux faces. Elle dispense le cédant de taxer la vente et de régulariser ses déductions. Elle transfère au bénéficiaire les obligations qui en découlent, notamment les régularisations qui deviendraient exigibles après la transmission.

La réécriture par la loi de finances pour 2023

Selon les analyses publiées par des praticiens, la loi de finances pour 2023 a réécrit l'article 257 bis pour prévoir qu'en cas de transmission d'universalité entre redevables, aucune livraison ni prestation n'est réputée intervenir, le bénéficiaire prenant la place du cédant. Cette réécriture répond à une décision du Conseil d'État (CE) du 31 mai 2022 (n° 451379) qui avait relevé une transposition imparfaite de la directive et retenu que la dispense ne visait que les opérations taxables de plein droit ou sur option. Cette lecture excluait les immeubles achevés depuis plus de cinq ans, dont la vente est exonérée. La nouvelle rédaction rétablit leur accès au régime et les praticiens recommandent d'adapter la clause fiscale des actes signés depuis le 1er janvier 2023.

Le commentaire du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) consacré au champ de la dispense est daté du 25 octobre 2022. Il n'intègre pas la nouvelle rédaction, mais ses solutions sur la notion d'universalité, la continuation de l'exploitation et les immeubles loués restent celles que l'administration applique. Les rescrits qu'il cite, n° 2006/34, n° 2006/58 et n° 2008/4, sont repris au BOI-TVA-DED-60-20-10.

Le passage au Code des impositions sur les biens et services

À compter du 1er janvier 2027, la TVA relève du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Le rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 7 octobre 2026 pose un principe de continuité. Les références aux articles abrogés du CGI s'entendent des dispositions équivalentes du CIBS et les commentaires du BOFiP restent opposables au regard des articles L. 80 A et L. 80 B du Livre des procédures fiscales (LPF) (bofip.impots.gouv.fr). L'article 207 de l'annexe II au CGI, qui organise les régularisations, n'est pas transféré à ce stade. Une transmission signée à partir de 2027 se fonde donc sur le CIBS pour la dispense et sur l'annexe II pour les régularisations.

Les conditions de la dispense

Une universalité totale ou partielle

La notion s'interprète à la lumière de l'arrêt Zita Modes rendu par la Cour de justice des Communautés européennes en 2003. Elle vise le transfert d'un fonds de commerce ou d'une partie autonome d'entreprise, comprenant des éléments corporels et, le cas échéant, incorporels qui permettent ensemble de poursuivre une activité économique autonome. La simple cession de biens, comme la vente d'un stock ou la cession isolée d'un bien immobilisé, n'est pas une universalité (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10 § 10).

Le BOFiP cite comme exemples les apports globaux lors d'une fusion, d'une absorption ou d'une scission, les apports partiels d'actifs d'une branche complète d'activité, les mutations et apports de fonds de commerce, y compris en location-gérance, la transmission universelle de patrimoine par confusion et les transferts de compétence entre collectivités (§ 30). En matière immobilière, la question se pose surtout pour l'immeuble loué cédé avec ses baux.

Une transmission entre redevables

La dispense suppose une transmission entre deux assujettis redevables de la TVA au titre de l'universalité. Elle ne s'applique pas lorsque le cédant est redevable et le bénéficiaire non assujetti (§ 40). Elle est admise lorsque les deux parties, ou l'une seulement, ont la qualité de redevable partiel. Le bénéficiaire opère alors, le cas échéant, les régularisations de la taxe déduite sur les biens d'investissement transmis selon l'article 207 de l'annexe II au CGI (§ 50).

La poursuite de l'exploitation

Le bénéficiaire doit poursuivre l'exploitation de l'universalité transmise. Il n'a pas à exercer la même activité que le cédant ni à poursuivre strictement la même activité. L'intention de liquider immédiatement l'activité exclut en revanche la dispense (§ 10 et § 20). Des décisions récentes de juridictions du fond, commentées par la presse spécialisée, ont refusé la dispense pour un immeuble vacant au jour de la cession ou lorsque l'acquéreur n'avait pas l'intention de poursuivre la location. Ces décisions confirment que l'intention du bénéficiaire et la réalité des baux en cours au jour de l'acte se prouvent par des pièces.

Une dispense obligatoire

Lorsque ses conditions sont réunies, la dispense s'impose. Elle ne requiert aucun engagement formel du bénéficiaire, puisqu'elle résulte de la loi. Elle ne couvre pas les opérations dont le fait générateur intervient avant ou après la transmission (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 282). Les parties ne peuvent donc pas choisir entre la dispense et la taxation de la vente lorsque les conditions sont réunies.

L'immeuble et la transmission d'universalité

L'immeuble loué cédé avec ses baux

La doctrine admet la dispense pour la cession d'un immeuble inscrit à l'actif immobilisé, avec reprise des baux, entre deux redevables, dans une logique de transmission d'entreprise. Elle prend la forme d'une dispense de taxation pour les immeubles dont la vente serait imposable et d'une dispense de régularisation pour les autres (BOI-TVA-DED-60-20-10 § 285). L'immeuble de bureaux ou le local commercial loué avec option pour la TVA, vendu à un acquéreur qui poursuit la location taxée, en est le cas type.

L'immeuble en stock du marchand de biens

Un marchand de biens qui vend isolément un immeuble de son stock ne peut pas bénéficier de la dispense, même si l'immeuble était loué. La cession du stock dans le cadre de la transmission de l'ensemble de l'activité peut en revanche en bénéficier (même source, § 285). Le marchand de biens qui loue provisoirement un immeuble en attendant de le vendre suit donc les règles du chapitre 70.

L'immeuble partiellement loué avec TVA

La cession isolée d'un immeuble partiellement affecté à une location soumise à la TVA ne bénéficie pas de la dispense, l'immeuble ne constituant pas une universalité partielle (rescrit n° 2008/4, même source, § 287). Un immeuble qui comprend un local commercial loué avec option au rez-de-chaussée et des logements loués nus aux étages entre dans ce cas. Le vendeur doit alors soit opter pour la taxation de la fraction qui le permet, soit régulariser la taxe déduite sur cette fraction.

Le crédit-bail immobilier

La dispense s'applique à la revente d'un immeuble par un crédit-preneur qui a levé l'option d'achat, s'il poursuit la location. Elle couvre aussi le transfert entre crédit-bailleurs, la date de la revente par rapport à la levée d'option étant sans incidence (même source, § 286). La fiscalité du crédit-bail est présentée au chapitre 101.

L'activité para-hôtelière

Un loueur qui fournit des services para-hôteliers et a déduit la TVA sur ses acquisitions ou ses travaux peut céder son activité dans le cadre d'une transmission d'universalité, si l'acquéreur poursuit l'exploitation taxable. La cession d'un lot de résidence gérée avec reprise du bail commercial consenti à l'exploitant suit la même logique (chapitre 67). La cession de l'ensemble d'une activité de location meublée est développée dans le Guide du bailleur professionnel, Céder l'ensemble de l'activité.

Ce qui n'est pas une universalité

La cession des parts d'une société civile immobilière (SCI) n'est pas une transmission d'universalité, puisque l'immeuble reste la propriété de la société, qui poursuit la location et sa période de régularisation (chapitre 69). La vente d'un immeuble vide, la vente à un acquéreur qui le destine à son propre usage non taxable et la vente à un acquéreur qui loue en exonération ne remplissent pas la condition de poursuite de l'exploitation taxable.

Les effets pour le cédant

Ni TVA ni régularisation

Le cédant ne facture pas de TVA sur l'immeuble transmis. Il n'opère pas non plus la régularisation de la taxe déduite sur ce bien, qu'il aurait dû reverser en cas de vente exonérée (BOI-TVA-DED-60-20-10 § 280). La dispense couvre à la fois la taxation et la régularisation, y compris lorsque l'exploitant cède à un non-assujetti qui apporte simultanément les biens à une entreprise redevable (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, rescrit n° 2006/34).

Les déclarations

Selon la doctrine relative aux obligations déclaratives, le cédant et le bénéficiaire reportent chacun le montant total hors taxe de la transmission sur leur déclaration de TVA de la période, à la ligne des autres opérations non imposables (BOI-TVA-DECLA-20-30-20 § 20). Cette mention permet à l'administration de rapprocher les deux déclarations. À partir du 1er janvier 2027, la déclaration est mensuelle ou trimestrielle, le régime simplifié étant supprimé (impots.gouv.fr).

Les effets pour le bénéficiaire

La continuation de la personne du cédant

Le bénéficiaire continue la personne du cédant. Il doit opérer les régularisations et taxations qui deviennent exigibles après la transmission. La transmission ne fait pas courir un nouveau délai de régularisation. Le BOFiP l'illustre ainsi. Pour un immeuble achevé l'année N, transmis l'année N+7 et dont l'activité taxée cesse l'année N+12, la régularisation porte sur les sept années restant à courir, soit N+19 diminué de N+12 (BOI-TVA-DED-60-20-10 § 280). En cas de fusion, le bénéficiaire est aussi subrogé dans les droits de l'entité disparue, comme une déduction non encore exercée, un crédit de TVA ou une option (§ 282).

Les informations à obtenir

Le bénéficiaire ne peut gérer cette dette que s'il en connaît les paramètres. L'acte doit mentionner le montant de TVA initialement déduit, l'année de naissance du droit à déduction, les travaux ayant ouvert de nouvelles périodes et la durée restant à courir. Le prix et la garantie de passif doivent en tenir compte lorsque l'acquéreur envisage de changer l'usage de l'immeuble avant le terme.

Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement réalisés par le cédant ouvrent leur propre période, régularisée elle aussi par vingtièmes (BOI-TVA-DED-60-20-10 § 210). Un immeuble ancien rénové plusieurs fois peut donc porter plusieurs dettes éventuelles, chacune avec son année de départ. L'acquéreur qui ne reçoit qu'un montant global ne peut pas calculer la fraction due en cas d'événement ultérieur. Exigez un tableau par dépense, avec le montant de taxe déduit, l'année de départ et l'année de fin de période.

La revente ultérieure par le bénéficiaire

Lorsque le bénéficiaire revend plus tard l'immeuble, la possibilité d'une TVA sur la marge s'apprécie en remontant au régime d'acquisition du cédant initial (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 90). Un immeuble que le premier propriétaire avait acquis avec TVA déductible reste un bien acquis avec droit à déduction, même si le bénéficiaire l'a reçu sans TVA. Sa revente sur option se fait donc sur le prix total (chapitre 70).

La location taxée à poursuivre

La location nue de locaux professionnels est exonérée de TVA, sauf option du bailleur dans les conditions présentées au chapitre 66. Pour poursuivre une exploitation taxable, le bénéficiaire doit donc disposer d'une option valable pour ses propres loyers et des baux qui la permettent. Faites vérifier par le notaire et l'expert-comptable, avant la signature, la formalité d'option que l'acquéreur doit accomplir et sa date d'effet.

Le bénéficiaire redevable partiel

Le bénéficiaire peut être un redevable partiel, par exemple une société qui loue une partie de l'immeuble avec option et occupe le reste pour une activité exonérée. La dispense reste admise, mais le bénéficiaire opère alors, le cas échéant, les régularisations liées à la part de l'immeuble qu'il n'affecte pas à des opérations taxées (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10 § 50). La transmission neutralise donc la vente, sans neutraliser l'usage que l'acquéreur fera du bien dès le premier jour.

Les droits d'enregistrement

Le principe

La transmission d'universalité ne change rien à la nature de la vente au regard des droits d'enregistrement. La vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans supporte les droits de droit commun, comme toute vente exonérée de TVA (chapitre 11). La transmission d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus bénéficie en revanche du taux réduit de la taxe de publicité foncière, l'application de l'article 257 bis n'y faisant pas obstacle (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 120).

Les droits de droit commun atteignent 5,80665 % avec un droit départemental de 4,50 % et 6,3185 % dans les départements qui l'ont porté à 5 %, faculté ouverte jusqu'au 31 mars 2028. Le taux réduit global est de 0,715 %. La contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % s'ajoute dans tous les cas.

L'apport en société

L'apport d'un immeuble loué sous option à une société qui poursuit la location peut relever de la dispense de TVA, l'article 257 bis visant expressément l'apport. Il reste soumis aux droits d'enregistrement de l'apport. L'apport d'un immeuble par un particulier à une société à l'impôt sur les sociétés (IS) est soumis au droit de 5 %, l'enregistrement gratuit sous engagement de conservation des titres visant l'apport de l'ensemble d'une activité professionnelle et non l'apport isolé d'un immeuble de rapport (chapitre 102).

Comparer les voies de sortie

Le vendeur d'un immeuble loué sous option, achevé depuis plus de cinq ans, dispose en pratique de trois voies. Le tableau les compare.

La transmission d'universalité n'est pas une option. Elle s'impose lorsque ses conditions sont réunies. La question de l'option pour la taxation de la vente ne se pose qu'à défaut. L'option suppose un acquéreur capable de déduire la taxe et de la préfinancer jusqu'à sa déduction. La vente exonérée laisse au vendeur la charge de la régularisation, ce qui pèse sur son prix net.

Exemple d'un immeuble de bureaux loué sous option et vendu loué

L'exemple suivant est illustratif. Les montants sont des hypothèses, les calculs ont été vérifiés et ils retiennent le taux de TVA de 20 % ainsi qu'un département au taux de 5 %.

Une SCI à l'IS a acheté en 2018 un immeuble de bureaux neuf pour 2 000 000 € hors taxe. Elle a déduit 400 000 € de TVA, puisqu'elle loue les bureaux à des entreprises avec option pour la TVA sur les loyers. En 2026, elle vend l'immeuble loué 3 000 000 € à une société qui reprend les baux et poursuit la location avec option. L'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans. La période de régularisation court de 2018 à 2037.

La régularisation de la vente exonérée correspond aux onze années restant à courir, de 2026 à 2037 selon la méthode du BOFiP, soit 400 000 € multipliés par 11 et divisés par 20. Dans un département au taux de 4,50 %, les droits seraient de 174 199,50 €. Les conditions de la transmission d'universalité étant réunies, c'est la première colonne qui s'applique, sans choix possible.

En 2031, l'acquéreur reloue la totalité de l'immeuble à une association qui ne peut pas recevoir de loyer taxé, ce qui met fin à l'option. Il doit régulariser six années, de 2031 à 2037, soit 400 000 € multipliés par 6 et divisés par 20, c'est-à-dire 120 000 €. Il n'a jamais déduit cette taxe, mais il continue la personne du vendeur. S'il ignorait le montant initial faute de mention dans l'acte, la régularisation reste due.

Supposons enfin que l'acquéreur de 2026 ait en réalité voulu occuper lui-même les bureaux pour une activité exonérée. La condition de poursuite de l'exploitation taxable fait défaut. La vente aurait dû être traitée comme une vente exonérée, avec un reversement de 220 000 € par le vendeur. Découvert deux ans plus tard, le rappel porte un intérêt de retard de 10 560 € au taux de 0,20 % par mois.

Deux autres exemples

L'immeuble mixte vendu isolément

Un particulier a acquis en 2016 un immeuble neuf comprenant un local commercial loué avec option et trois appartements loués nus. Il a déduit 36 000 € de TVA sur la seule fraction commerciale. Il vend l'immeuble en 2026 à un investisseur. La cession isolée d'un immeuble partiellement loué avec TVA ne constitue pas une universalité. Sans option pour la taxation de la fraction commerciale, il doit régulariser 36 000 € multipliés par 9 et divisés par 20, soit 16 200 €, la période courant jusqu'en 2035.

L'immeuble récent transmis en universalité

Une société a fait construire un entrepôt achevé en 2023, loué avec option. Elle le vend loué en 2026 pour 1 200 000 € à une société qui poursuit la location. Sans la dispense, la vente d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus serait taxable de plein droit. La transmission d'universalité l'emporte. L'acquéreur bénéficie néanmoins du taux réduit de 0,715 %, soit 8 580 €, plus 1 200 € de CSI, au lieu de 75 822 € de droits au taux de 6,3185 %.

Les situations particulières

Le couple et le décès

La qualité de redevable s'apprécie pour chaque personne. La qualité de redevable appartient à la personne qui conclut les baux et perçoit les loyers taxés, y compris lorsque le bien appartient à la communauté d'un couple marié ou à des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS). La cession entre époux d'un local loué sous option peut relever de la dispense si le cessionnaire devient redevable et poursuit la location taxée. La transmission à titre gratuit est expressément visée par le texte. Au décès du bailleur ou en cas de donation, l'héritier ou le donataire qui poursuit la location taxée reprend la période de régularisation. Celui qui y met fin déclenche la régularisation de la fraction restant à courir.

L'indivision, le démembrement et le mineur

Une indivision qui loue un local avec option est en principe regardée comme le redevable. La cession de la quote-part d'un indivisaire n'est pas, en elle-même, la transmission d'une universalité. L'attribution du local à un indivisaire lors du partage doit être analysée au regard de la poursuite de la location taxée. En démembrement, le redevable est celui qui perçoit les loyers, en général l'usufruitier. La cession de la nue-propriété seule ne transmet pas l'exploitation. Un enfant mineur bénéficiaire d'une donation d'un local loué sous option devient redevable par l'intermédiaire de ses administrateurs légaux.

Les sociétés à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

La forme sociale et le régime d'imposition des bénéfices sont sans incidence sur la dispense. Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) qui opte pour l'IS ne transmet rien et n'opère aucune régularisation de ce seul fait. La dissolution d'une société est assimilée à une cessation d'activité qui entraîne une régularisation globale, sauf reprise de l'activité taxée par l'attributaire. La fusion et la transmission universelle de patrimoine relèvent de la dispense et subrogent la société bénéficiaire (chapitre 100 et Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière).

Le non-résident

La livraison d'un immeuble situé en France est localisée en France. Un bénéficiaire établi hors de France doit être redevable de la TVA en France au titre de la location poursuivie, ce qui suppose son identification et le respect des obligations des assujettis non établis. Un acquéreur étranger qui ne s'identifie pas et ne poursuit pas la location taxée ne remplit pas les conditions.

L'outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, la dispense s'applique dans les mêmes conditions. En Guyane et à Mayotte, la TVA n'est pas applicable, si bien que la question de la transmission d'universalité ne se pose pas pour les immeubles qui y sont situés (chapitre 121).

Les situations transitoires

Une transmission dont le fait générateur intervient jusqu'au 31 décembre 2026 relève de l'article 257 bis du CGI. Elle relève ensuite du CIBS, la doctrine restant opposable selon le principe de continuité. Pour les cessions d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans antérieures à la réécriture de 2023, l'analyse doit tenir compte de la décision du Conseil d'État de 2022 et de la doctrine alors applicable, ce qui relève d'un examen au cas par cas avec le conseil des parties. Les régularisations restent calculées selon l'article 207 de l'annexe II, quelle que soit la date de la transmission.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie la réalité de l'universalité, en particulier l'existence de baux en cours au jour de l'acte, la qualité de redevable du bénéficiaire et son intention de poursuivre l'exploitation. Elle rapproche les déclarations du cédant et du bénéficiaire. Elle contrôle ensuite, chez le bénéficiaire, les événements qui mettent fin à l'affectation taxable pendant la période restant à courir.

Une transmission d'universalité de façade, par exemple un bail consenti quelques jours avant la vente à une société liée pour habiller une cession d'immeuble vide, peut être écartée. L'article L. 64 du LPF vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L. 64 A vise depuis le 1er janvier 2020 les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique (chapitre 127). Une question sur l'application de la dispense peut être posée avant la signature par un rescrit de l'article L. 80 B du LPF (chapitre 10).

Rédiger la clause fiscale de l'acte

La clause fiscale d'un acte de transmission d'universalité porte la preuve des conditions de la dispense. Elle doit être rédigée dès la promesse, car le prix convenu en dépend. Elle comprend en pratique les éléments suivants.

• La désignation de l'immeuble, de sa date d'achèvement et des baux en cours, avec leurs dates, leurs preneurs et la mention de l'option pour la TVA sur les loyers.
• La qualité de redevable du cédant et du bénéficiaire, avec leurs numéros d'identification à la TVA.
• La déclaration du bénéficiaire qu'il poursuivra la location dans des conditions taxables.
• La mention que la vente est dispensée de TVA en application de l'article 257 bis du CGI, puis de la disposition correspondante du CIBS pour un acte signé à partir de 2027.
• Le tableau des taxes déduites par le cédant, de leurs années de départ et des fractions restant à courir.
• La répartition entre les parties de la charge d'une régularisation qui résulterait d'une inexactitude de ces données.

Cette clause ne crée pas la dispense, qui résulte de la loi. Elle permet en revanche de démontrer en cas de contrôle que les conditions étaient réunies au jour de l'acte et de faire supporter par la bonne partie le coût d'une erreur.

Petit et grand patrimoine

La transmission pas à pas

1. Identifiez l'universalité. Vérifiez que l'immeuble est loué, que les baux sont en cours et que l'ensemble permet de poursuivre une activité.
2. Vérifiez les parties. Le cédant est redevable au titre de l'immeuble et le bénéficiaire le sera au titre de la location poursuivie.
3. Écartez les exclusions. Stock vendu isolément, immeuble partiellement taxé vendu isolément, acquéreur qui liquide l'activité.
4. Réunissez les données de régularisation. TVA déduite, année de départ, travaux, fraction restant à courir.
5. Rédigez l'acte. Mention de la dispense, absence de TVA, données de régularisation, engagement de poursuite et garantie de passif.
6. Préparez l'option de l'acquéreur pour ses propres loyers.
7. Calculez les droits. Droit commun pour un immeuble de plus de cinq ans, taux réduit pour un immeuble plus récent, CSI dans tous les cas.
8. Déclarez. Chacune des parties reporte le montant hors taxe de la transmission sur sa déclaration de la période.
9. Suivez la période restant à courir chez l'acquéreur jusqu'à son terme.

Les erreurs fréquentes

• Facturer la TVA sur une transmission d'universalité. La taxe reste due par le vendeur et l'acquéreur ne peut pas la déduire. Sur 3 000 000 €, l'acquéreur aurait payé 600 000 € qu'il doit réclamer au vendeur.
• Invoquer la dispense pour un immeuble vide ou occupé par l'acquéreur. Le vendeur doit la régularisation, soit 220 000 € dans l'exemple, plus l'intérêt de retard.
• Vendre isolément un immeuble partiellement taxé en croyant à la dispense. La régularisation de la fraction taxée reste due, soit 16 200 € dans l'exemple de l'immeuble mixte.
• Acheter sans connaître la TVA déduite par le vendeur. L'acquéreur reprend une dette de régularisation qui peut atteindre 120 000 € dans l'exemple.
• Croire que la cession de parts relève de l'article 257 bis. La société reste propriétaire et redevable. La question ne se pose pas.
• Oublier l'option de l'acquéreur pour ses loyers. Sans location taxée, la condition de poursuite de l'exploitation fait défaut.
• Négliger la déclaration du montant de la transmission sur la déclaration de TVA de la période.

Liste de contrôle

1. L'immeuble est loué au jour de l'acte avec des baux en cours.
2. Le cédant est redevable de la TVA au titre de l'immeuble.
3. Le bénéficiaire est assujetti et poursuivra la location taxée.
4. L'immeuble n'est ni un stock vendu isolément ni un immeuble partiellement taxé vendu isolément.
5. La TVA déduite, l'année de départ et la fraction restant à courir figurent dans l'acte.
6. Aucune TVA n'est mentionnée dans l'acte au titre de la transmission.
7. L'option de l'acquéreur pour ses loyers est préparée.
8. Les droits sont calculés selon l'ancienneté de l'immeuble, avec la CSI.
9. Le prix et la garantie de passif tiennent compte de la dette éventuelle de régularisation.
10. Le montant hors taxe de la transmission est déclaré par les deux parties.
11. Le texte applicable, CGI ou CIBS, est vérifié selon la date de la transmission.
12. Un rescrit est envisagé en cas de doute sur la poursuite de l'exploitation.