Les principes de la TVA immobilière

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière ne dépend pas d'abord du bien vendu ou loué, mais de la personne qui réalise l'opération. Le même appartement neuf peut être vendu avec TVA par un promoteur et sans TVA par le particulier qui l'a acheté deux ans plus tôt. Le même local commercial peut être loué avec ou sans TVA selon le choix de son bailleur. Comprendre la TVA immobilière, c'est donc répondre dans l'ordre à quatre questions. Qui agit, sur quel bien, à quelle date et avec quel droit à déduction.

Ce chapitre pose ces principes communs à toute la partie VIII du guide. Il expose le cadre textuel au 25 octobre 2026, à la veille du transfert de la TVA dans un nouveau code au 1er janvier 2027, puis la notion d'assujetti, les opérations imposables, la base et les taux, le fait générateur et l'exigibilité, la territorialité et les droits à déduction tels qu'ils résultent de la réforme de 2010. Les exonérations et l'option sur les ventes sont traitées au chapitre 65, l'option sur les locations professionnelles au chapitre 66, les meublés para-hôteliers au chapitre 67, les livraisons à soi-même au chapitre 68, les régularisations au chapitre 69, le marchand de biens et le promoteur au chapitre 70 et la transmission d'universalité au chapitre 71. Pour une présentation orientée vers le bailleur particulier, voyez le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif.

Le cadre textuel au 25 octobre 2026

Le Code général des impôts jusqu'au 31 décembre 2026

Jusqu'au 31 décembre 2026, la TVA immobilière relève du Code général des impôts (CGI), principalement ses articles 256 A (assujetti), 257 (opérations imposables), 260 (options), 261 et 261 D (exonérations), 266 à 268 (base), 269 (fait générateur et exigibilité) et 271 (déduction). Les modalités figurent dans l'annexe II, notamment aux articles 193 à 195 pour l'option sur les locations, 201 quater pour l'option sur les ventes, 206 pour le coefficient de déduction et 207 pour les régularisations.

La doctrine administrative est publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), sous les séries BOI-TVA-IMM, BOI-TVA-CHAMP-50-10 et BOI-TVA-DED. Beaucoup de ces commentaires datent de 2012, ce qui impose de vérifier pour chacun la version en vigueur et la jurisprudence postérieure.

Le Code des impositions sur les biens et services à partir du 1er janvier 2027

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, transfère les dispositions législatives de la TVA dans le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Selon le rescrit BOI-RES-TVA-000253 publié le 7 octobre 2026, ces dispositions restent dans le CGI jusqu'au 31 décembre 2026 et relèvent du CIBS à compter du 1er janvier 2027 (bofip.impots.gouv.fr). L'administration présente cette opération comme une recodification à droit constant, sous réserve d'exceptions limitativement énumérées.

Les annexes II, III et IV du CGI restent applicables jusqu'à l'adoption d'une partie réglementaire du CIBS, certaines de leurs dispositions de niveau législatif étant reprises dans le nouveau code (même source).

Un glossaire publié au BOFiP fait le lien entre les anciennes notions et les nouvelles (BOI-ANNX-000514). Il situe notamment l'assujetti à l'article L. 211-23 du CIBS, la livraison de biens à l'article L. 211-33, la location à l'article L. 211-48, le bien immeuble à l'article L. 231-2, l'ancienneté d'un bâtiment aux articles L. 231-8 et L. 231-9 et le bien d'investissement à l'article L. 223-22. Les opérations immobilières forment un chapitre propre numéroté en L. 231. Une question écrite n° 17625 publiée le 4 août 2026 situe ainsi l'exonération des locations de terrains non aménagés et de locaux nus à l'article L. 231-28 et l'option correspondante à l'article L. 231-27.

La continuité de la doctrine

Selon le rescrit BOI-RES-TVA-000253, les références aux anciens articles du CGI se lisent comme des références aux articles du CIBS qui les remplacent. Les commentaires du BOFiP, les réponses ministérielles et les rescrits individuels non rapportés avant le 1er janvier 2027 restent opposables à l'administration. Pour l'application des articles L. 64 B, L. 80 A et L. 80 B du Livre des procédures fiscales (LPF), les interprétations des anciennes dispositions valent interprétations des nouvelles. Les actes et contrats qui citent les anciens articles restent valables s'ils produisent leurs effets jusqu'au 30 juin 2028.

Cette continuité ne vaut que dans la mesure où le texte nouveau reprend l'ancien. Plusieurs points font débat parmi les praticiens, comme le régime de la marge sur les terrains (chapitre 16). Une question écrite n° 17626 publiée le 4 août 2026 interroge aussi le gouvernement sur l'article L. 231-4 du CIBS, qui assimilerait à une livraison la constitution de droits résultant d'une promesse de vente. Elle demande confirmation que la seule signature d'une promesse ne rend pas la TVA exigible. Aucune réponse n'était publiée au 25 octobre 2026.

La notion d'assujetti en matière immobilière

La définition générale

Est assujettie toute personne qui effectue de manière indépendante une activité économique, quels que soient son statut juridique, sa situation au regard des autres impôts et la forme de son intervention (article 256 A du CGI). Une opération immobilière n'est imposable que si elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel. Cette qualification commande l'application de la TVA aux terrains à bâtir et aux immeubles neufs, l'exigibilité éventuelle d'une livraison à soi-même et l'accès aux régimes de faveur en droits de mutation (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 1).

La qualité d'assujetti ne se confond ni avec le statut de commerçant ni avec l'imposition à l'impôt sur les sociétés (IS). Une société civile immobilière (SCI) qui loue un immeuble exerce une activité économique, même si sa location est exonérée. Un particulier qui vend sa résidence principale n'exerce aucune activité économique, même si le bien est neuf.

Le particulier qui gère son patrimoine

Selon la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE), les sommes qui résultent de la simple propriété d'un bien sont hors du champ de la TVA. L'encaissement de loyers ne suffit pas à caractériser une activité économique imposable et la présomption selon laquelle le bailleur agit en simple propriétaire subsiste. Il ne doit pas être assujetti d'office (même source, § 40 et 50).

Le particulier qui cède des terrains reçus par succession ou par donation, ou acquis pour son usage privé, est présumé ne pas exercer d'activité économique. Ni le lotissement préalable, ni le nombre de parcelles, ni la durée des opérations, ni l'importance des recettes ne renversent seuls cette présomption. Elle tombe en revanche devant une démarche active de commercialisation foncière, comme des dépenses d'aménagement significatives, un bureau de vente propre ou des commissions garanties à un mandataire. La vente confiée à un notaire ou à une agence rémunérés par une commission payée par l'acquéreur n'en est pas une (même source, § 60 et 70).

L'assujetti qui agit dans un cadre patrimonial

À l'inverse, un assujetti n'agit pas en tant que tel lorsqu'il cède un élément de son patrimoine privé hors de tout objectif d'entreprise. La cession d'un actif inscrit au bilan d'une entreprise est normalement une opération économique, surtout si elle s'accompagne de dépenses de valorisation, s'inscrit dans une activité d'achat-revente ou prolonge l'activité. Une entreprise qui cède un immeuble devenu étranger à son activité peut toutefois rester hors du champ (même source, § 80, qui cite la décision du Conseil d'État du 29 décembre 1995, Société Sudfer).

Un agriculteur qui vend des terrains de son patrimoine foncier n'agit en principe pas en tant qu'assujetti, sauf viabilisation et commercialisation avérées (même source, § 90). Les cessions des personnes publiques relevant d'un aménagement économique de l'espace sont imposables, celles qui relèvent de la seule gestion patrimoniale ne le sont pas (article 256 B du CGI, même source, § 110 à 140).

Les sociétés

Chaque société est un assujetti distinct de ses associés. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) n'est pas transparente pour la TVA. Ses associés ne sont jamais redevables à sa place. Le régime d'imposition des bénéfices, IR ou IS, est sans incidence sur la question de savoir si une opération est soumise à la TVA, comme l'expose le Guide des sociétés immobilières, La TVA en société immobilière. Une société qui opte pour l'IS ou y renonce ne modifie pas, par ce seul fait, son régime de TVA et ne déclenche aucune régularisation. À l'inverse, une société civile qui entre dans le champ de la TVA par une activité commerciale, comme la location d'un local équipé, peut devenir passible de l'IS au-delà d'une tolérance (chapitre 99).

Les opérations dans le champ

La livraison d'immeuble

La livraison est le transfert du pouvoir de disposer d'un bien corporel comme un propriétaire (article 256 du CGI). Pour un immeuble, elle peut résulter d'une vente, d'un apport, d'un échange ou d'une dation en paiement. Le bien immeuble reçoit dans le CIBS une définition propre à la TVA, issue du droit de l'Union européenne, qui ne coïncide pas exactement avec celle du Code civil (glossaire BOI-ANNX-000514).

Depuis la réforme de 2010, la livraison d'un immeuble par un assujetti agissant en tant que tel entre dans le champ de la taxe. Elle est imposable de plein droit lorsqu'elle porte sur un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis cinq ans au plus. Elle est exonérée, sauf option, lorsqu'elle porte sur un terrain qui n'est pas à bâtir ou sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (chapitre 65).

L'immeuble neuf et l'immeuble ancien

Sont neufs les immeubles bâtis achevés depuis cinq ans au plus. L'achèvement résulte d'une construction nouvelle ou de travaux qui rendent l'immeuble à l'état neuf, c'est-à-dire qui portent sur la majorité des fondations, la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, la majorité de la consistance des façades hors ravalement ou les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre. Un seul de ces critères suffit (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 à 250). Le CIBS traite de l'ancienneté d'un bâtiment aux articles L. 231-8 et L. 231-9.

Un immeuble qui comprend une partie neuve et une partie ancienne suit deux régimes. Le cédant applique à chaque fraction le régime qui lui est propre et décompose le prix (même source, § 310). Un immeuble inachevé issu d'une construction abandonnée n'est pas neuf et sa cession est analysée comme portant sur un terrain à bâtir (même source, § 300).

Le terrain à bâtir

Le terrain à bâtir reçoit une définition objective. Il s'agit de tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées par un document d'urbanisme, quelles que soient les intentions de l'acquéreur. Les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti s'excluent, mais un bâtiment impropre à tout usage situé en zone constructible est assimilé à un terrain à bâtir (même source, § 10, 110 et 120). La qualification, le régime de la marge et ses incertitudes depuis le passage au CIBS sont traités au chapitre 16.

Les locations et les autres prestations

La location d'un immeuble est une prestation de services. Les locations de terrains non aménagés, de locaux nus et de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées (article 261 D du CGI). Les locations de locaux aménagés pour une activité, d'emplacements de stationnement hors exceptions et les prestations d'hébergement para-hôtelières sont imposables de plein droit. Les locations de locaux nus à usage professionnel peuvent être soumises à la TVA sur option (chapitre 66), l'hébergement meublé étant traité au chapitre 67. Les travaux, la maîtrise d'œuvre, l'entremise ou la gestion sont imposables dans les conditions de droit commun, avec des taux réduits possibles pour les travaux dans les logements (chapitre 21).

Les livraisons à soi-même

La livraison à soi-même, que le CIBS range parmi les opérations assimilées, est une opération qu'un assujetti réalise pour ses propres besoins et que la loi assimile à une livraison à titre onéreux. La réforme de 2010 en a fortement réduit le champ immobilier. Elle subsiste notamment pour certains logements sociaux et certains travaux (chapitre 68).

Le tableau des opérations selon le vendeur et le bien

Le tableau suivant croise la qualité de la personne qui réalise l'opération et la nature du bien. Il vaut pour la France métropolitaine et ne remplace pas l'analyse de chaque dossier.

Le particulier qui loue un local avec option devient assujetti pour cette seule activité. La colonne de droite ne s'applique alors qu'aux biens qui y sont affectés.

La base et les taux

Prix total ou marge

La base d'imposition d'une livraison d'immeuble est en principe constituée de toutes les sommes reçues par le vendeur, hors TVA, y compris les charges que l'acquéreur supporte à sa place. Un prix exprimé sans précision est réputé taxe comprise. Les frais d'acte à la charge de l'acquéreur n'entrent pas dans la base. La valeur vénale réelle ne peut se substituer à un prix inférieur qu'en cas de fraude ou d'évasion fiscale établie par l'administration (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 1, 110 à 130, 160 et 190).

Par dérogation, la base est la marge lorsque l'acquisition du bien par le vendeur n'a pas ouvert droit à déduction (article 268 du CGI). Ce régime vise les terrains à bâtir et, en cas d'option, les immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Il ne s'applique jamais à un immeuble neuf. Seule compte l'affectation initiale du bien et une acquisition qui a ouvert droit à une déduction même partielle écarte la marge (même source, § 10, 40 et 220). Les calculs et les débats nés du CIBS sont exposés aux chapitres 16 et 70.

Les taux

Le taux normal de 20 % s'applique aux livraisons d'immeubles et aux locations taxables, sauf disposition particulière. Des taux réduits visent l'accession sociale, le logement social et intermédiaire (chapitre 15) ainsi que certains travaux dans les logements (chapitre 21).

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, le taux normal est de 8,5 % et le taux réduit de 2,1 %, ce dernier visant les biens et services soumis en métropole aux taux de 5,5 % ou de 10 %. La TVA n'est provisoirement pas applicable en Guyane et à Mayotte, selon une page mise à jour le 13 octobre 2026 (impots.gouv.fr). La fiscalité immobilière ultramarine est traitée au chapitre 121.

Le fait générateur et l'exigibilité

Les livraisons

Le fait générateur fait naître la créance du Trésor, l'exigibilité permet d'en réclamer le paiement. Pour une livraison d'immeuble, le fait générateur est le transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire, indépendamment de l'établissement ou de l'enregistrement d'un acte. Le paiement du prix est sans incidence. La taxe est en principe exigible lors du fait générateur (BOI-TVA-IMM-10-20-20, § 1 à 20).

Pour les immeubles à construire vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA), la taxe est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux échéances prévues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux (même source, § 30).

Les locations

La location étant une prestation de services, la TVA est en principe exigible lors de l'encaissement des loyers, sauf si le bailleur a opté pour le paiement de la taxe d'après les débits (article 269 du CGI). Le bailleur qui opte pour la TVA sur ses loyers doit soumettre à la taxe les sommes encaissées à compter de la date d'effet de l'option.

Le redevable

Le redevable est en principe la personne qui réalise la livraison ou la prestation. Le vendeur assujetti mentionne la TVA dans l'acte, la déclare et la reverse. Pour les travaux de construction réalisés par un sous-traitant, la taxe est autoliquidée par l'entreprise principale assujettie (article 283 du CGI), mécanisme qui ne concerne pas le maître d'ouvrage particulier.

La territorialité

L'immeuble situé en France

Une livraison d'immeuble est imposable au lieu de situation de l'immeuble. Les prestations de services se rattachant à un immeuble, au premier rang desquelles sa location, sont également taxables au lieu de situation de l'immeuble (article 259 A du CGI). L'administration a précisé en 2018 la notion de bien immeuble et celle de prestation se rattachant à un immeuble, à la suite des articles 13 ter, 31 bis et 31 ter du règlement d'exécution européen n° 1042/2013 entrés en vigueur le 1er janvier 2017 (actualité BOFiP ACTU-2018-00114 du 1er août 2018).

La résidence ou la nationalité du propriétaire est donc sans effet sur le lieu d'imposition. Un local commercial à Lille loué avec option par une société belge supporte la TVA française. Une maison en Espagne louée par un résident français ne relève jamais de la TVA française, mais le cas échéant de la TVA espagnole (chapitre 119).

Le non-résident

L'assujetti établi dans un autre État membre de l'Union européenne (UE) et dépourvu d'établissement en France n'a ni l'obligation ni la faculté de désigner un représentant fiscal. Il s'identifie, déclare et paie directement, éventuellement par un mandataire. L'assujetti établi hors de l'UE doit désigner un représentant fiscal qui s'engage à accomplir ses formalités, lorsque son État n'a pas conclu avec la France d'accord d'assistance au recouvrement. Sinon, il relève du mandat (BOI-TVA-DECLA-20-30-40, § 1 et 10, commentaires soumis à consultation publique en 2026).

Un particulier non résident qui vend un appartement en France reste hors du champ de la TVA et relève de la plus-value des non-résidents (chapitre 116). S'il loue un local professionnel avec option, il devient redevable en France.

Les droits à déduction

Le principe

L'assujetti déduit de la taxe due sur ses opérations imposables la taxe qui a grevé les éléments du prix de ces opérations (article 271 du CGI). Le droit à déduction naît lorsque la taxe devient exigible chez son fournisseur. Il s'exerce en principe sur la déclaration de la période correspondante, à condition de détenir une facture ou un acte mentionnant la taxe.

La déduction n'est ouverte que pour les dépenses affectées à des opérations ouvrant droit à déduction, c'est-à-dire des opérations taxées ou exonérées avec maintien du droit à déduction. Un bailleur de logements nus ne déduit rien. Un bailleur de bureaux avec option déduit la TVA de l'acquisition, des travaux et des frais de gestion.

Le coefficient de déduction

Depuis le 1er janvier 2008, la taxe déductible sur chaque bien ou service est égale à la taxe qui l'a grevé multipliée par un coefficient de déduction. Ce coefficient est le produit de trois coefficients, d'assujettissement, de taxation et d'admission (article 206 de l'annexe II au CGI, BOI-TVA-DED-20-10, § 30). Le coefficient d'assujettissement mesure l'utilisation du bien pour des opérations dans le champ de la taxe. Le coefficient de taxation mesure la part des opérations ouvrant droit à déduction. Le coefficient d'admission traduit les exclusions légales.

Un local loué en totalité avec option a un coefficient de 1, un logement loué nu un coefficient de taxation nul. Les dépenses communes d'un immeuble qui comprend les deux se déduisent selon une clé justifiable, souvent la surface ou les recettes.

La logique issue de la réforme de 2010

L'article 16 de la loi de finances rectificative n° 2010-237 du 9 mars 2010 a refondu la TVA immobilière pour l'aligner sur le droit commun de la taxe, à compter du 11 mars 2010. Depuis lors, l'imposition dépend de la qualité d'assujetti du vendeur, le terrain à bâtir est défini objectivement par les documents d'urbanisme et le redevable de la taxe sur un terrain est le vendeur.

En matière de déduction, la réforme a placé l'immeuble dans le régime général des biens d'investissement. La TVA payée sur l'acquisition ou la construction d'un immeuble affecté à une activité taxée est déductible immédiatement, puis cette déduction reste sous surveillance pendant vingt ans par vingtièmes (BOI-TVA-DED-60-10, § 20). Lorsque l'immeuble est cédé en exonération, le vendeur régularise et l'acquéreur qui l'affecte à une activité taxée peut déduire une fraction de la taxe initiale au vu d'une attestation délivrée par le vendeur (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 230 à 260).

Les secteurs distincts et l'immeuble mixte

Chaque immeuble ou ensemble d'immeubles placé sous option constitue un secteur distinct d'activité pour l'exercice du droit à déduction, le bailleur devant suivre ses déductions immeuble par immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 130 et 140). Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 16 novembre 2021 confirme que l'immeuble placé sous option reste un secteur unique, même lorsque l'option ne vise que certains de ses locaux.

Dans un immeuble qui associe un commerce taxé et des logements exonérés, seules les dépenses propres au commerce et la quote-part taxée des dépenses communes sont déductibles. Demandez des devis et factures distincts lorsque c'est possible.

Le remboursement des crédits

Lorsque la taxe déductible excède la taxe collectée, l'assujetti dispose d'un crédit dont il peut demander le remboursement. Selon la doctrine, la demande portée sur une déclaration mensuelle ou trimestrielle doit atteindre au moins 760 €, la demande annuelle, déposée en janvier pour l'année précédente, au moins 150 €. La demande se fait sur le formulaire n° 3519 au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la constatation du crédit (BOI-TVA-DED-50-20-10, § 30 à 70). Ces commentaires datent de 2015 et doivent être relus au regard de la suppression du régime simplifié au 1er janvier 2027.

Selon une actualité publiée par impots.gouv.fr le 22 septembre 2026, le régime simplifié d'imposition à la TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027 en application de l'article 38 de la loi de finances pour 2025. Les entreprises concernées passent au régime réel normal et déposent la déclaration n° 3310-CA3, trimestrielle lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours. La dernière déclaration annuelle, pour un exercice clos le 31 décembre 2026, est à déposer au plus tard le 4 mai 2027 (impots.gouv.fr).

Les régularisations

Une déduction opérée sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au terme de la période de régularisation. La régularisation est annuelle lorsque la proportion d'utilisation taxée varie de plus d'un dixième. Elle est globale lorsque l'immeuble cesse d'être affecté à des opérations ouvrant droit à déduction, par exemple en cas de vente exonérée, de cessation d'activité ou de dénonciation d'une option (BOI-TVA-DED-60-10, § 1 et 20). Pour un immeuble, la période court sur vingt ans, l'année d'acquisition ou d'achèvement comptant pour une année entière. Le mécanisme complet est traité au chapitre 69.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

La TVA ignore le foyer fiscal. L'assujetti est le propriétaire bailleur ou vendeur. Lorsqu'un local appartient aux deux époux ou partenaires, l'activité taxée est exercée par les propriétaires ensemble. Le mariage, le pacte civil de solidarité (PACS) ou le divorce ne modifient pas en eux-mêmes la situation de TVA, mais l'attribution du bien à l'un des membres du couple ou sa vente peuvent déclencher une régularisation si l'activité taxée cesse.

Pour l'IR, les revenus d'un local loué avec option se déclarent hors taxe en revenus fonciers, au nom du foyer qui en dispose, y compris les années d'événement (chapitre 133).

L'enfant mineur, l'indivision et le démembrement

Un enfant mineur propriétaire d'un local loué avec option est l'assujetti, ses représentants légaux accomplissant les formalités en son nom. Compte tenu de l'engagement qu'emporte une option, les autorisations exigées par le droit civil de la protection des mineurs doivent être vérifiées avec le notaire.

L'indivision qui exploite un local taxé agit par ses indivisaires ou leur mandataire. En cas de démembrement, la qualité de bailleur appartient en principe à l'usufruitier, qui perçoit les loyers et peut donc être l'assujetti. L'extinction de l'usufruit ou sa cession soulève la question de la poursuite de l'activité taxée par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire (chapitres 7, 8, 69 et 71).

Les situations transitoires

Plusieurs dates structurent la matière. Le coefficient de déduction s'applique depuis le 1er janvier 2008. La réforme de la TVA immobilière s'applique aux opérations réalisées depuis le 11 mars 2010, certaines opérations engagées avant cette date relevant encore de règles anciennes que la doctrine conserve, notamment pour les droits de mutation des ventes dont la promesse a été signée avant le 31 décembre 2012 (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 110). Le CIBS s'applique aux faits générateurs survenant à compter du 1er janvier 2027.

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Selon les présentations publiées, son article 19 ajuste la TVA dans le CIBS, propose la ratification des ordonnances de recodification, prévoit l'exigibilité à l'encaissement pour les immeubles à construire et traite de certaines locations, notamment celles qui résultent de baux constitutifs de droits réels. Aucune de ces mesures n'est adoptée. Leur suivi figure au chapitre 136.

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Ils retiennent un taux de droits de droit commun de 5,80665 % applicable dans un département au taux de 4,50 % ainsi qu'une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % pour les ventes soumises à la TVA de plein droit (chapitres 11 et 15). La contribution de sécurité immobilière s'ajoute dans tous les cas et n'est pas chiffrée ici.

Des bureaux achetés à un particulier ou à un promoteur

Une SCI à l'IR veut acheter des bureaux qu'elle louera avec option à une entreprise assujettie. Elle compare deux biens au même prix de 240 000 €. Le premier est vendu par un particulier qui l'a fait construire il y a trois ans et le louait sans option. Le second est vendu par un promoteur, au prix de 200 000 € hors taxes (HT) et 240 000 € toutes taxes comprises (TTC).

L'écart de 52 505,96 € ne tient ni à la qualité des bureaux ni à leur âge, puisqu'ils ont moins de cinq ans dans les deux cas. Il tient à la qualité du vendeur. Le particulier qui louait sans option n'agissait pas en tant qu'assujetti pour sa vente et ne pouvait pas soumettre celle-ci à la TVA. La SCI doit en revanche conserver ses bureaux affectés à la location taxée, faute de quoi elle reverserait une fraction des 40 000 € déduits.

Un immeuble mixte et la déduction partielle

Une SCI possède un immeuble de 300 m² composé d'un commerce de 120 m² loué avec option et de deux logements loués nus, de 180 m² au total. En 2026, elle refait la toiture de l'immeuble pour 50 000 € HT. Pour simplifier, la facture supporte une TVA de 10 000 €. La SCI retient une clé de surface, que l'expert-comptable doit valider.

En 2029, le commerçant part et la SCI reloue le commerce à une association non assujettie sans mention de l'option au bail. L'option cesse pour ce local. Selon le décompte par années civiles retenu par la doctrine, l'année 2026 comptant pour une année entière, il reste seize vingtièmes à courir, de sorte que la SCI reverse 4 000 × 16 / 20, soit 3 200 €. Une clause d'option dans le nouveau bail aurait évité ce reversement, au prix d'un loyer majoré de la TVA pour l'association.

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle porte d'abord sur la réalité de la qualité d'assujetti et de l'affectation à une activité taxée. Une demande de remboursement de crédit après l'achat d'un immeuble est souvent examinée avant paiement, sur production de l'acte, de la lettre d'option et du bail. L'administration rapproche aussi le régime de TVA déclaré dans l'acte du taux des droits payés.

L'article L. 64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs ou inspirés par le seul motif d'éluder l'impôt, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L. 64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal, pour les impôts autres que l'IS, sans majoration spécifique. Une location fictive entre sociétés d'un même groupe destinée à obtenir un remboursement en est un exemple (chapitre 127). Les rappels portent intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois et peuvent être assortis de majorations de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses (chapitre 126).

Le rescrit permet de sécuriser une qualification avant l'opération, qu'il s'agisse de la qualité d'assujetti, du caractère neuf d'un immeuble ou d'un montage (article L. 80 B du LPF pour le rescrit général, article L. 64 B pour le rescrit abus de droit, chapitre 10). Les rescrits individuels délivrés sous le CGI restent opposables après le 1er janvier 2027 selon le rescrit BOI-RES-TVA-000253.

Petit et grand patrimoine

Analyser une opération pas à pas

1. Identifier la personne qui agit. Particulier gérant son patrimoine, assujetti agissant en tant que tel, société ou personne publique.
2. Qualifier le bien et l'opération. Terrain à bâtir ou non, immeuble neuf ou ancien, logement ou local professionnel, vente, location ou transmission d'activité.
3. Déterminer le régime. Hors champ, imposable de plein droit, exonéré avec ou sans option possible, dispensé au titre de l'article 257 bis.
4. Dater le fait générateur. CGI jusqu'au 31 décembre 2026, CIBS ensuite, échéances de VEFA à part.
5. Calculer la base et le taux. Prix total ou marge, taux normal, réduit ou ultramarin.
6. Mesurer le droit à déduction. Affectation du bien, coefficient, secteur distinct, crédit éventuel.
7. Anticiper la sortie. Chiffrer la régularisation sur vingt ans en cas de vente, de dénonciation, de changement de preneur ou de décès.
8. Mesurer les droits d'enregistrement. Taux réduit ou droit commun, base hors taxe si la TVA figure dans l'acte.
9. Documenter. Acte, option, bail, factures, attestations, à conserver pendant toute la période de régularisation.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un immeuble neuf est toujours vendu avec TVA, alors qu'un particulier le revend hors champ. Dans le premier exemple, l'écart de coût atteint 52 505,96 € pour l'acquéreur assujetti.
• Croire qu'une SCI à l'IR est transparente pour la TVA et faire déclarer la taxe par les associés.
• Facturer la TVA sur un loyer sans avoir déclaré l'option, ce qui ne vaut pas option selon la doctrine (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 30).
• Déduire la totalité de la TVA d'une dépense commune dans un immeuble mixte. Dans le second exemple, l'excès de déduction serait de 6 000 €, rappelé avec intérêts.
• Oublier qu'une déduction sur un immeuble reste exposée pendant vingt ans. Dans le second exemple, une relocation sans clause coûte 3 200 €.
• Oublier la suppression du régime simplifié au 1er janvier 2027 et le rythme trimestriel des déclarations qui en résulte.

Liste de contrôle

1. La qualité d'assujetti de chaque vendeur, bailleur et société est établie pour chaque opération.
2. La nature du bien est qualifiée au jour du fait générateur, avec la date d'achèvement prouvée.
3. Le régime de l'opération est identifié, hors champ, imposable, exonéré, sur option ou dispensé.
4. Le texte applicable est déterminé selon la date du fait générateur, CGI ou CIBS.
5. La base est calculée sur le prix total ou sur la marge, hors taxe.
6. Le taux est vérifié, y compris en outre-mer.
7. L'exigibilité est datée, notamment pour chaque échéance de VEFA.
8. Le droit à déduction est mesuré avec le coefficient et, pour un immeuble mixte, une clé documentée.
9. Le secteur distinct de chaque immeuble sous option est suivi en comptabilité.
10. La période de régularisation de chaque immeuble est inscrite dans un registre.
11. Les crédits de TVA sont suivis et leur remboursement demandé dans les délais.
12. Les obligations déclaratives de 2027 sont connues, avec le passage à la déclaration n° 3310-CA3.
13. Les droits d'enregistrement sont rapprochés du régime de TVA retenu dans l'acte.
14. Les opérations sensibles ont été examinées au regard des articles L. 64 et L. 64 A du LPF, avec un rescrit si besoin.
15. Le PLF pour 2027 est suivi jusqu'à son adoption pour toute opération dont le fait générateur tombera en 2027.