Le résident de France propriétaire à l'étranger

Un appartement de vacances en Espagne, une maison héritée au Portugal, un studio loué près d'une université étrangère ou des parts d'une société qui détient un immeuble hors de France font entrer leur propriétaire dans deux systèmes fiscaux. L'État où se trouve l'immeuble l'impose selon ses propres règles. La France, État de résidence, l'impose aussi sur ce patrimoine et sur ses revenus, sous réserve de la convention fiscale qui relie les deux États.

Ce chapitre traite du particulier fiscalement domicilié en France qui possède un immeuble situé hors de France. Il expose le calcul et la déclaration des revenus fonciers de source étrangère, le crédit d'impôt conventionnel et le taux effectif, la déclaration n° 2047, la plus-value de cession, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les biens situés hors de France ainsi que la déclaration des comptes et contrats ouverts à l'étranger avec ses sanctions. Les mécanismes conventionnels sont présentés au chapitre 118 et le loueur en meublé professionnel qui détient des biens à l'étranger dans le Guide du bailleur professionnel, Le loueur professionnel et l'international. Le droit applicable est celui du 25 octobre 2026.

Le principe de l'imposition mondiale

Une personne domiciliée en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts (CGI) est imposable sur l'ensemble de ses revenus, quelle qu'en soit l'origine, même s'ils ne sont pas rapatriés en France (chapitre 4). Les loyers d'un immeuble étranger entrent donc dans son revenu imposable français, sauf si une convention en attribue l'imposition exclusive à l'État de situation. Le même principe vaut pour la plus-value de cession et, à l'IFI, pour la valeur de l'immeuble.

La convention ne supprime presque jamais l'obligation de déclarer en France. Même lorsque la France exonère le revenu, elle le retient le plus souvent pour calculer le taux applicable aux autres revenus du foyer. Le revenu étranger se déclare donc toujours, mais selon des cases et des méthodes qui dépendent de la convention.

Les revenus fonciers de source étrangère

Un revenu calculé selon les règles françaises

Les loyers d'un logement nu situé à l'étranger relèvent des revenus fonciers, comme ceux d'un logement situé en France. Leur montant imposable se calcule selon les règles françaises, non d'après le résultat retenu par l'État de situation. Au régime réel, le revenu se calcule sur la déclaration n° 2044, avec les charges déductibles de l'article 31 du CGI, dont les intérêts d'un emprunt contracté pour acquérir le bien, même auprès d'une banque étrangère (chapitres 27 et 29). La brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026 le prévoit expressément pour les revenus fonciers déclarés sur la déclaration n° 2047, sauf au micro-foncier (brochure 2026, revenus de source étrangère, p. 367).

Les loyers étrangers entrent dans le calcul du seuil de 15 000 € du micro-foncier, apprécié pour l'ensemble du foyer (chapitre 25). Un foyer qui perçoit 9 000 € de loyers français et 8 000 € de loyers espagnols relève donc obligatoirement du régime réel pour tous ses biens. L'impôt payé à l'étranger n'est pas une charge déductible du revenu (brochure 2026, p. 365). Il ne peut être pris en compte que par la méthode d'élimination prévue par la convention.

La conversion en euros

Les revenus perçus hors de la zone euro se convertissent en euros d'après le cours de l'euro à la date de l'encaissement (brochure 2026, p. 367). Chaque loyer et chaque charge se convertit donc à sa date. Une variation du change modifie le revenu imposable en France sans que le loyer local ait changé. Tenez un registre des encaissements et des paiements avec le cours retenu et sa source, appliqué de la même façon chaque année.

Le bien non loué

Un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne produit pas de revenu foncier imposable en France (chapitre 24). Une résidence secondaire à l'étranger, occupée par la famille et jamais louée, ne se déclare donc pas en revenus. Elle reste en revanche comprise dans le patrimoine imposable à l'IFI et ses comptes bancaires locaux restent à déclarer.

L'État de situation peut au contraire imposer ce bien non loué. L'administration fiscale espagnole soumet ainsi les non-résidents propriétaires d'un logement urbain non loué à un impôt sur un revenu forfaitaire égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon la commune, au taux de 19 % pour les résidents de l'Union européenne (UE), de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein et de 24 % pour les autres, l'impôt étant dû au 31 décembre (Agencia Tributaria, rubrique des non-résidents, consultée le 25 octobre 2026). Cet impôt ne correspond à aucun revenu imposable en France et n'ouvre donc droit à aucun crédit d'impôt français.

La location meublée à l'étranger

Les loyers d'un logement meublé situé à l'étranger relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel, selon les règles françaises d'amortissement et de charges (chapitres 36 à 38). Les recettes de ces meublés comptent pour apprécier le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) du foyer résident (chapitre 41). Le loueur doit en outre respecter dans l'État de situation les règles locales de location touristique, de taxe sur la valeur ajoutée et d'enregistrement, qui ne relèvent pas du droit français.

Les déficits

Un déficit foncier de source étrangère se détermine selon les règles françaises. Lorsque la convention exonère le revenu en France, avec ou sans taux effectif, le déficit correspondant ne peut en principe pas réduire la base imposable française, puisque le revenu lui-même n'y entre pas. Lorsque la convention prévoit un crédit d'impôt, son imputation sur les autres revenus soulève des questions que les sources officielles consultées ne tranchent pas. Avant d'engager des travaux importants sur un bien étranger dans le but de créer un déficit imputable en France, faites valider le traitement par un avocat fiscaliste ou par votre service des impôts des particuliers (chapitre 30).

Le crédit d'impôt conventionnel et le taux effectif

Les deux méthodes principales

Pour les revenus immobiliers, les conventions françaises prévoient en général soit un crédit d'impôt égal à l'impôt français, soit une exonération avec taux effectif (chapitre 118). Dans le premier cas, le revenu est inclus dans la base française, puis un crédit égal à l'impôt français correspondant à ce revenu est déduit, quel que soit le montant de l'impôt payé à l'étranger. Dans le second, le revenu n'est pas imposé en France mais sert à calculer le taux applicable aux autres revenus. Dans les deux cas, l'impôt français sur les autres revenus augmente par l'effet du taux.

Selon la brochure 2026, l'Allemagne, l'Espagne, l'Italie, le Luxembourg, la Suisse, le Royaume-Uni et les États-Unis relèvent sauf exceptions du crédit égal à l'impôt français. La Belgique, le Portugal, le Maroc, la Tunisie, les Pays-Bas, la Grèce, la Thaïlande et Maurice relèvent de l'exonération avec taux effectif (p. 365 à 367). Le tableau détaillé par pays figure au chapitre 118.

Les cases à remplir

Ces cases sont celles de la brochure 2026 (p. 367). La déclaration n° 2047 demande l'adresse des propriétés situées hors de France et les montants convertis en euros, portés sans déduction de l'impôt payé à l'étranger. La numérotation des cases change d'une année à l'autre et se vérifie sur la notice de l'année.

Les prélèvements sociaux

Pour l'application des crédits d'impôt conventionnels, l'impôt français s'entend en général de l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux (brochure 2026, p. 366). Lorsque la convention prévoit un crédit égal à l'impôt français, ce crédit couvre donc en règle générale les prélèvements sociaux afférents au revenu étranger. Le traitement exact dépend de la rédaction de chaque convention, certaines excluant la contribution sociale généralisée (CSG) ou la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) de leur champ (BOI-INT-DG-20-20-100, § 110).

En l'absence de convention, aucun mécanisme n'élimine la double imposition et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sont en principe dus au taux de 17,2 % sur les revenus fonciers. Un résident de France affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, comme un travailleur frontalier, est exonéré de CSG et de CRDS et ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026).

Le prélèvement à la source

Les revenus fonciers étrangers qui ouvrent droit au crédit égal à l'impôt français, portés en case 4BK ou 4BL, sont hors du champ du prélèvement à la source (brochure 2026, p. 366 et 367). Les revenus exonérés avec taux effectif n'entrent pas dans la base imposable et ne donnent pas lieu à acompte. Les autres revenus imposables de source étrangère, notamment ceux d'un État sans convention, donnent lieu au versement d'acomptes (même brochure, p. 366). Un premier achat dans un État sans convention entraîne donc des acomptes à partir de l'année qui suit la première déclaration (chapitre 48).

La déclaration n° 2047 pas à pas

1. Rassemblez les pièces locales, relevés de loyers, factures, tableau d'amortissement du prêt, déclaration fiscale locale et avis d'imposition étranger.
2. Convertissez chaque montant en euros au cours de la date d'encaissement ou de paiement.
3. Calculez le revenu selon les règles françaises, sur la déclaration n° 2044 au régime réel ou par l'abattement de 30 % au micro-foncier.
4. Identifiez la convention et la méthode prévue pour les revenus immobiliers, en lisant son article sur l'élimination des doubles impositions.
5. Remplissez la déclaration n° 2047 en indiquant le pays et l'adresse du bien, sans déduire l'impôt étranger.
6. Reportez les montants dans les cases de la déclaration n° 2042 ou n° 2042 C correspondant à la méthode.
7. Joignez la déclaration n° 3916 pour chaque compte ouvert, utilisé ou clos à l'étranger.
8. Conservez le dossier de calcul, de conversion et de justification de l'impôt étranger pendant tout le délai de reprise.

La plus-value de cession d'un bien étranger

Le régime français s'applique

Le régime des plus-values immobilières des particuliers de l'article 150 U du CGI ne distingue pas selon la situation géographique du bien cédé, comme l'a rappelé une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 6 décembre 2016 (question n° 94324). La plus-value se calcule donc selon les règles françaises, avec les abattements pour durée de détention, puis s'impose au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux, sous réserve de la convention (chapitres 88 et 89). Sur la déclaration n° 2047 de 2023, les plus-values immobilières de source étrangère figuraient sur une ligne propre, reportée dans le cadre des plus-values de la déclaration n° 2042 C (déclaration n° 2047 de 2023).

L'État de situation calcule sa propre plus-value selon ses règles, souvent sur une base différente. L'écart entre les deux calculs peut laisser un impôt français à payer ou un crédit inutilisé.

La méthode conventionnelle propre à la plus-value

La convention prévoit souvent pour la plus-value une méthode différente de celle des loyers. La convention franco-espagnole accorde pour les loyers un crédit égal à l'impôt français, mais pour les plus-values de l'article 13 un crédit égal à l'impôt espagnol, plafonné à l'impôt français (article 24, § 1, a, version consolidée). La convention franco-portugaise exonère au contraire en France la plus-value imposable au Portugal (article 24, § 1, a, version consolidée). Sans convention, la France impose la plus-value sans tenir compte de l'impôt étranger, la déduction de celui-ci n'étant pas reprise au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) selon la réponse ministérielle de 2016.

L'IFI sur les biens situés hors de France

L'assiette et l'évaluation

Le résident de France est soumis à l'IFI sur ses biens et droits immobiliers situés en France et à l'étranger, y compris par l'intermédiaire de sociétés, lorsque la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 6 mars 2026). L'immeuble étranger s'évalue à sa valeur vénale au 1er janvier selon le marché local, justifiée par des transactions comparables ou une estimation datée (chapitre 82). L'abattement de 30 % ne vise que la résidence principale, ce qui exclut une résidence secondaire étrangère.

Les dettes contractées pour acquérir le bien étranger, y compris auprès d'une banque étrangère, sont déductibles dans les conditions de droit commun, avec leurs limitations (chapitre 83). La conversion de la valeur et de la dette en euros se fait au cours du 1er janvier.

L'impôt étranger sur la fortune

Plusieurs États taxent la fortune ou le patrimoine des non-résidents sur les biens situés sur leur territoire. L'administration fiscale espagnole soumet ainsi les non-résidents à l'impôt sur le patrimoine pour leurs biens espagnols, avec une obligation de déclarer lorsqu'un impôt est dû ou que la valeur des biens dépasse 2 000 000 € (Agencia Tributaria, manuel pratique 2025 de l'impôt sur le patrimoine). La convention franco-espagnole attribue à l'Espagne le droit d'imposer la fortune immobilière située en Espagne, la France accordant un crédit égal à l'impôt espagnol payé sur cette fortune, plafonné à l'IFI afférent (articles 23 et 24, § 1, b).

Sans convention, ou lorsque la convention partage le droit d'imposer, l'article 980 du CGI permet d'imputer sur l'IFI un impôt étranger de caractéristiques comparables, dans la limite de l'IFI afférent aux biens de l'État concerné, calculée pays par pays. Les impôts locaux de type taxe foncière ne sont pas imputables et l'excédent n'est jamais restitué. La demande se fait par l'annexe 6 de la déclaration n° 2042-IFI (BOI-PAT-IFI-50-20, § 40 à § 90).

Les comptes et contrats ouverts à l'étranger

L'obligation de déclaration

Les personnes physiques domiciliées ou établies en France, les membres de leur foyer fiscal et les personnes rattachées déclarent chaque année les comptes bancaires ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger, les comptes d'actifs numériques et les contrats de capitalisation ou d'assurance vie souscrits hors de France. La déclaration n° 3916, ou n° 3916-bis, est jointe à la déclaration de revenus. Les associations et les sociétés n'ayant pas la forme commerciale y sont aussi soumises (notice n° 3916).

Un compte local ouvert pour encaisser les loyers, payer les charges de copropriété ou rembourser un prêt entre dans cette obligation, même s'il présente un faible solde. Selon la même notice, sont dispensés les comptes ouverts à l'étranger auprès d'un organisme de paiement en ligne et adossés à un compte français, utilisés pour des achats ou des encaissements dont le montant annuel ne dépasse pas 10 000 €.

Les sanctions

Le délai de reprise de dix ans s'applique à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés lorsque l'obligation de déclaration des comptes, des contrats ou des trusts n'a pas été respectée (BOI-CF-PGR-10-50, § 100 et § 190). Il ne vise que les revenus et profits liés à l'obligation non respectée (§ 210). Pour les comptes bancaires, il ne s'applique pas si le contribuable établit que le total des soldes créditeurs de ses comptes étrangers est resté inférieur à 50 000 € pendant l'année concernée (§ 215). Les règles générales de la prescription sont présentées au chapitre 122.

Les situations particulières

Les couples et les années d'événement

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déclarent ensemble les revenus de leurs biens étrangers, propres ou communs, ainsi que tous les comptes du foyer. L'année du mariage ou du PACS, le couple peut opter pour des impositions distinctes. Chaque déclaration comprend alors les revenus étrangers de chacun et les comptes dont il est titulaire ou qu'il utilise (chapitre 133). L'année de la séparation ou du décès, les loyers sont répartis selon les droits de chacun sur le bien et la date de l'événement. Un compte joint étranger figure sur la déclaration n° 3916 de chacun des foyers qui l'utilisent.

Les concubins forment deux foyers fiscaux. Chacun déclare sa quote-part des loyers d'un bien indivis à l'étranger et les comptes dont il est titulaire ou utilisateur. À l'IFI, en revanche, les concubins notoires forment un seul foyer et le bien étranger s'ajoute à leur patrimoine commun (chapitre 81).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur qui hérite d'un bien à l'étranger voit ses loyers imposés au foyer de ses parents s'il y est rattaché. Les comptes ouverts à son nom à l'étranger font partie de la déclaration n° 3916 du foyer, puisque la notice vise les membres du foyer fiscal et les personnes rattachées. À l'IFI, les biens des enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale sont compris dans le patrimoine du foyer (chapitre 81).

L'indivision et le démembrement

En indivision, chaque indivisaire résident déclare sa quote-part selon la convention. L'indivision elle-même peut devoir être déclarée dans l'État de situation selon le droit local. En démembrement, l'usufruitier déclare les loyers et, en principe, la pleine propriété à l'IFI. Le droit local peut traiter l'usufruit différemment, ce qui peut créer des écarts entre les deux déclarations (chapitre 7).

Les sociétés

Les associés résidents d'une société civile immobilière (SCI) française soumise à l'impôt sur le revenu (IR) qui détient un immeuble étranger déclarent leur quote-part de revenus de source étrangère, avec la déclaration n° 2047, selon la convention applicable. La société peut être regardée par l'État de situation comme une société de capitaux, ce qui crée un risque de double imposition. Une société française soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) relève d'autres règles, l'IS français étant en principe territorial (Guide des sociétés immobilières, La société et les associés à l'étranger).

Une société étrangère détenue par le résident de France verse des dividendes imposables en France, déclarés sur la déclaration n° 2047 avec le crédit prévu par la convention. Elle peut relever de l'article 123 bis du CGI lorsque son actif est principalement financier et qu'elle bénéficie d'un régime fiscal privilégié. La SCI qui passe de l'IR à l'IS change la nature des revenus de ses associés et la méthode conventionnelle applicable (chapitre 118).

L'outre-mer

Les biens situés dans un département d'outre-mer sont des biens situés en France. Ceux situés à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française, à Wallis-et-Futuna ou en Nouvelle-Calédonie, collectivités dotées d'une fiscalité propre, produisent des revenus traités comme de source étrangère et se déclarent sur la déclaration n° 2047 (Guide du bailleur professionnel, Le loueur professionnel en outre-mer). Selon la brochure 2026, Saint-Martin relève du crédit égal à l'impôt français, la Nouvelle-Calédonie et Saint-Pierre-et-Miquelon de l'exonération avec taux effectif (p. 365). Le chapitre 121 détaille ces régimes.

Les situations transitoires

La méthode applicable est celle de la convention en vigueur pour l'année de perception du revenu ou de la cession. Une nouvelle convention, un avenant ou une modification issue de la convention multilatérale ne s'appliquent qu'à compter de leur date d'effet, publiée dans l'annexe BOI-ANNX-000511 pour la convention multilatérale (chapitre 118). Une convention dénoncée ou suspendue cesse de produire ses effets à la date fixée, ce qui fait disparaître le crédit d'impôt ou l'exonération pour les revenus postérieurs.

L'obligation de déclarer un compte vise aussi le compte clos dans l'année. Celui qui vend son bien étranger et ferme son compte local en cours d'année le déclare encore au titre de cette année. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Il prévoit selon la présentation du Gouvernement une revalorisation de 2,1 % des tranches du barème pour les revenus de 2026, qui modifierait l'effet de taux calculé dans les exemples suivants.

Les exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les impôts étrangers sont des hypothèses et non des calculs selon le droit local. L'impôt français est calculé avec le barème des revenus de 2025 (chapitre 45), sans décote ni réduction d'impôt.

Premier exemple, un appartement loué en Espagne

Un couple marié résident de France, deux parts, déclare 70 000 € de revenus imposables français, soit un impôt de 7 207,98 €. Il loue à l'année un appartement en Espagne pour 12 000 € de loyers. Selon les règles françaises, les charges et intérêts déductibles s'élèvent à 4 000 €, d'où un revenu foncier net de 8 000 € au régime réel. L'impôt espagnol des non-résidents, au taux de 19 % applicable aux résidents de l'UE sur une base nette supposée de 8 500 €, est de 1 615 €.

Au micro-foncier, possible si le foyer n'a pas d'autres loyers, le revenu retenu serait de 8 400 € et la hausse de 1 477,72 €, soit 63,15 € de plus qu'au réel. Si le couple gardait l'appartement pour ses vacances, il ne déclarerait rien en France. Pour une valeur cadastrale de 120 000 € et un taux forfaitaire de 1,1 %, il paierait en Espagne 1 320 € à 19 %, soit 250,80 € par an.

Deuxième exemple, une maison louée dans un État sans convention

Une contribuable célibataire, une part, déclare 40 000 € de revenus imposables français, soit un impôt de 5 103,99 €. Elle loue une maison au Costa Rica, État absent de la liste des conventions en vigueur au 1er janvier 2026, pour un revenu foncier net de 6 000 € selon les règles françaises. L'impôt local est supposé égal à 900 €.

Sans convention, les impôts absorbent 62,2 % du revenu net. L'impôt local n'est ni déductible ni imputable. La contribuable verse en outre des acomptes de prélèvement à la source sur ce revenu.

Troisième exemple, l'IFI d'un couple propriétaire en Espagne

Un couple résident de France possède au 1er janvier 2026 une résidence principale de 800 000 €, retenue pour 560 000 € après l'abattement de 30 %, un appartement loué en France de 500 000 € grevé d'une dette de 100 000 € et un appartement loué en Espagne de 400 000 €. Le barème de l'IFI applique 0,5 % entre 800 000 € et 1 300 000 € puis 0,7 % jusqu'à 2 570 000 €, avec une décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (chapitre 86). L'impôt espagnol sur le patrimoine payé est supposé égal à 300 €.

Sans l'appartement espagnol, le patrimoine net taxable serait de 960 000 € et le couple ne serait pas redevable de l'IFI. Le bien étranger suffit ici à faire franchir le seuil.

Quatrième exemple, deux comptes espagnols non déclarés

Le même couple a ouvert en Espagne un compte pour les loyers et un compte d'épargne, sans les déclarer pendant trois ans. L'Espagne étant liée à la France par une convention d'assistance, l'amende est de 1 500 € par compte et par année, soit 9 000 €. Si les loyers ont en outre été omis, les droits rappelés sur ces revenus peuvent être majorés jusqu'à 80 %. Si le total des soldes a dépassé 50 000 € une année, l'administration peut remonter jusqu'à dix ans pour les revenus liés à ces comptes.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration reçoit des informations automatiques sur les comptes financiers détenus à l'étranger par les résidents de France, ainsi que les relevés des plateformes de location en application de la directive (UE) 2021/514 transposée aux articles 1649 ter A à 1649 ter E du CGI (Guide du bailleur professionnel, Le loueur professionnel et l'international). Elle rapproche ces données des déclarations n° 2047, n° 3916 et des déclarations d'IFI. Un compte étranger ou des loyers étrangers absents des déclarations se détectent sans contrôle sur place.

Elle vérifie aussi la méthode d'élimination retenue, la justification de l'impôt étranger pour les crédits plafonnés, la conversion en euros et l'évaluation du bien étranger à l'IFI. Un manquement délibéré est sanctionné par une majoration de 40 % et des manœuvres frauduleuses par une majoration de 80 % (chapitre 126). L'interposition d'une structure étrangère sans substance pour loger un immeuble ou ses revenus peut relever de l'abus de droit de l'article L64 du LPF, qui vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, ou de l'article L64 A, qui vise depuis 2020 les actes à but principalement fiscal. L'abus de droit de l'article L64 est sanctionné par une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative principale de l'acte ni été son principal bénéficiaire. Le rescrit de l'article L64 B permet de consulter l'administration avant l'opération (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Ne pas déclarer en France des loyers déjà imposés à l'étranger. Dans le premier exemple, l'omission prive le Trésor de 1 414,57 € par an, rappelés avec l'intérêt de retard.
• Retenir le résultat calculé selon le droit local au lieu de le recalculer selon les règles françaises.
• Déduire l'impôt étranger du revenu, ce que la brochure exclut expressément.
• Oublier les loyers étrangers dans le seuil du micro-foncier, ce qui conduit à appliquer à tort l'abattement de 30 % à l'ensemble des loyers.
• Ne pas déclarer la plus-value d'un bien étranger en croyant l'impôt local libératoire, alors que la convention franco-espagnole laisse un complément français à payer.
• Omettre un compte local, soit 1 500 € par compte et par année même si les loyers ont été déclarés.
• Oublier le bien étranger à l'IFI, ce qui dans le troisième exemple fait échapper 2 120 € d'impôt, rappelés avec l'intérêt de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %.

Liste de contrôle

1. Chaque bien étranger est inventorié avec son État de situation, sa convention et sa méthode pour les loyers, la plus-value et la fortune.
2. Les loyers et charges sont convertis en euros au cours de leur date et le registre est conservé.
3. Le revenu est recalculé selon les règles françaises, au régime réel ou au micro-foncier selon le seuil global du foyer.
4. La déclaration n° 2047 est remplie et les montants sont reportés dans les bonnes cases.
5. Le traitement des prélèvements sociaux et du prélèvement à la source est vérifié.
6. Les obligations de l'État de situation, déclaration locale et impôt sur le bien non loué, sont remplies.
7. Chaque compte et contrat ouvert, utilisé ou clos à l'étranger figure sur la déclaration n° 3916.
8. Le bien étranger est évalué au 1er janvier et compris dans le patrimoine IFI, avec la demande d'imputation de l'impôt étranger.
9. Toute vente d'un bien étranger est déclarée en France avec la méthode propre à la plus-value.
10. Les situations de couple, d'indivision, de démembrement et de société ont été traitées pour chaque bien.
11. L'état du projet de loi de finances pour 2027 a été vérifié avant toute décision.