L'amortissement du loueur en meublé et ses limites

L'amortissement est la raison principale du choix du régime réel par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il constate la dépréciation du logement, des travaux et du mobilier et réduit le résultat imposable sans correspondre à une dépense de l'année. Cette déduction est pourtant encadrée par trois règles qui en fixent la portée réelle. Le terrain ne s'amortit pas, l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit et les amortissements déduits alourdissent désormais la plus-value de cession.

Ce chapitre présente le fondement de l'amortissement, la base amortissable et la ventilation du terrain, les composants et leurs durées, la limite de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI) et le report illimité des amortissements non déduits. Il les illustre par un plan chiffré sur dix ans, puis traite les cas particuliers, la sortie et le projet de loi de finances pour 2027. Le régime réel est présenté au chapitre 37, les déficits au chapitre 39 et la plus-value au chapitre 40. Le même sujet est traité pour un parc professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, L'amortissement par composants.

Le cadre juridique

Les textes

L'amortissement des entreprises repose sur le 2° du 1 de l'article 39 du CGI, qui admet en déduction les amortissements réellement effectués dans la limite de ceux généralement admis selon les usages. L'article 15 bis de l'annexe II au CGI organise la décomposition d'une immobilisation en une structure et des composants dotés de plans d'amortissement distincts (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 70). L'article 39 B impose un amortissement minimal. Le II de l'article 39 C limite la déduction pour les biens donnés en location par une personne physique.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) applique ces règles à la location meublée, professionnelle ou non. La limite de l'article 39 C vise l'amortissement de l'immeuble comme celui du mobilier (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). Ces règles ne valent qu'au régime réel. Au micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC), l'abattement forfaitaire tient lieu de toutes les charges, amortissement compris (chapitre 36).

Le mode linéaire et le point de départ

L'amortissement d'un logement est linéaire. Le mode dégressif est réservé aux biens d'équipement autres que les immeubles d'habitation (BOI-BIC-AMT-20-20-20-20, § 1). Le taux annuel est égal au quotient de 100 par le nombre d'années de la durée retenue (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 220). Un composant amorti sur vingt ans l'est donc au taux de 5 %.

L'amortissement court à compter de la mise en service, c'est-à-dire de la date à laquelle le logement est loué ou prêt à l'être. La première annuité est réduite au prorata du temps écoulé jusqu'à la clôture. Un logement mis en location le 1er mars supporte ainsi dix douzièmes de l'annuité la première année.

L'amortissement minimal

L'article 39 B oblige à constater en comptabilité un amortissement au moins égal à l'amortissement linéaire. Les amortissements différés en violation de cette règle sont définitivement perdus (BOI-BIC-AMT-10-50, § 10). Un LMNP ne peut donc pas renoncer à amortir une année pour se réserver la déduction plus tard.

Cette règle ne contredit pas le report de l'article 39 C. L'amortissement comptabilisé mais non déductible en raison de la limite liée au loyer est un amortissement régulièrement différé, qui se reporte. L'amortissement que le loueur n'a pas comptabilisé est un amortissement irrégulièrement différé, qui se perd.

La base amortissable

Le prix de revient

La base amortissable comprend le prix d'acquisition du logement, les frais d'acquisition lorsque le loueur a choisi de les incorporer, les travaux immobilisés et le mobilier. L'option entre déduction immédiate et incorporation des frais d'acquisition est irrévocable et vaut pour toutes les immobilisations acquises (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 170). Les intérêts d'emprunt se déduisent en principe en charges. L'option pour leur incorporation au coût d'une immobilisation ne vise que les biens dont la construction ou la préparation dure plus de douze mois (même source, § 70 et 80).

Isoler le terrain

Le terrain ne se déprécie pas et n'est jamais amortissable. Il appartient au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l'actif la valeur du terrain et celle de la construction. Le BOFiP retient, par ordre de priorité, la comparaison avec des ventes récentes de terrains nus du même secteur, puis la méthode du coût de reconstruction diminué de la vétusté, puis les données issues des bilans d'autres contribuables, en citant la décision du Conseil d'État du 15 février 2016, n° 367467 (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58).

Aucun pourcentage forfaitaire n'est fixé par les textes. Les ratios de 10 à 30 % souvent cités ne sont que des ordres de grandeur, à justifier bien par bien. Pour un lot de copropriété, la quote-part de terrain est en général plus faible que pour une maison, mais elle doit aussi être documentée.

L'effet de la part du terrain

L'exemple qui suit est illustratif. Pour un prix de revient de 215 000 €, frais incorporés, les composants de la construction présentés plus loin produisent les annuités suivantes selon la part du terrain.

Retenir 10 % au lieu de 20 % sans justification augmente l'annuité d'environ 744 € par an. En cas de contrôle, l'administration rectifie la ventilation et l'excédent déduit est remis en cause sur toutes les années non prescrites, avec l'intérêt de retard.

Le bien reçu à titre gratuit ou déjà détenu

La valeur d'origine d'un bien acquis à titre gratuit, par donation ou succession, est sa valeur vénale (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 270). L'héritier ou le donataire qui met le logement en location meublée l'amortit donc sur la valeur retenue lors de la mutation, ventilée entre terrain et composants. Le prix payé par son auteur ne compte plus.

Un logement acheté de longue date, d'abord occupé ou loué nu, puis mis en location meublée, pose une question plus délicate. La valeur d'inscription au bilan d'entrée et la durée restant à courir pour chaque composant doivent être documentées et arrêtées avec l'expert-comptable, car elles commandent toute la suite du plan.

Les composants et leurs durées

Identifier les composants

Un composant est un élément dont la durée réelle d'utilisation diffère de celle de l'immobilisation à laquelle il se rattache. Chacun reçoit un plan d'amortissement propre. La durée fiscale suit les usages lorsqu'ils existent. Faute d'usage, elle correspond à la durée de vie du composant. Les installations et agencements sont généralement admis entre 10 et 20 ans (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 70 et 80).

La structure, c'est-à-dire le gros œuvre, est amortie sur sa durée de vie. L'exemple chiffré du BOFiP retient 40 ans pour un immeuble (même source, § 200). La dérogation qui permet d'amortir la structure sur la durée d'usage de l'ensemble est écartée pour les immeubles de placement (même source, § 130 et 140). La qualification d'un logement meublé au regard de cette exception relève d'une analyse avec l'expert-comptable.

Les durées usuelles

Aucune grille officielle ne fixe les durées par composant pour un logement. Le tableau suivant reprend des ordres de grandeur couramment retenus, qui doivent être adaptés à l'âge et à l'état du bien.

Pour un immeuble ancien, la structure a déjà vécu une partie de sa vie. Une durée résiduelle plus courte que celle d'un immeuble neuf se justifie alors, à condition d'être documentée par l'état du bien et son année de construction.

Le mobilier et les petits équipements

Le mobilier s'amortit séparément, en général sur cinq à dix ans. La tolérance qui admet la déduction immédiate des biens d'une valeur unitaire inférieure à 500 € hors taxes vise le renouvellement courant. Elle exclut l'équipement initial, le renouvellement complet et les biens dont l'utilisation constitue l'objet même de l'activité (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 1 et 30). L'ameublement d'un meublé à sa création s'inscrit donc à l'actif.

Les dépenses ultérieures

Une dépense ultérieure se déduit en charge lorsqu'elle maintient le bien en état sans prolonger sa durée d'utilisation. Elle s'immobilise lorsqu'elle remplace un composant ou en crée un nouveau. Le remplacement d'une chaudière, d'une toiture ou d'une cuisine complète devient un composant nouveau, amorti sur sa propre durée. La valeur nette comptable (VNC) du composant remplacé, s'il avait été identifié, sort de l'actif et se déduit comme une charge.

L'exemple qui suit est illustratif. La cuisine et la salle de bains de 18 000 €, amorties sur quinze ans depuis le 1er mars 2026, sont entièrement refaites le 1er mars 2034 pour 12 000 €. Le cumul des amortissements atteint 9 600 € après huit années, si bien que la VNC sortie de l'actif est de 8 400 €. Le nouvel ensemble, amorti sur douze ans, produit une annuité de 1 000 €, réduite à 833 € pour les dix mois de 2034. Si le premier ensemble n'avait pas été identifié comme composant, sa valeur resterait noyée dans les agencements et continuerait d'être amortie alors que le bien a disparu.

Ce traitement diffère des revenus fonciers, où les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un local d'habitation se déduisent en général l'année de leur paiement (chapitre 28). Le loueur qui passe de la location nue à la location meublée change donc de logique pour ses travaux futurs.

La limite de l'article 39 C

Le calcul de la limite

L'amortissement des biens donnés en location par une personne physique n'est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes à ces biens. Le loyer acquis est le loyer couru, quelle que soit sa date de perception, augmenté des dépenses du propriétaire mises contractuellement à la charge du locataire (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40 et 50).

Les charges à retrancher sont celles supportées en vue d'acquérir ou de conserver le revenu locatif, comme les frais de gérance, les taxes foncières et les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer les biens. Les charges liées à l'activité plutôt qu'aux biens, comme les frais de comptabilité, ne viennent pas en minoration du loyer (même source, § 60 et 70). Leur sort est expliqué au chapitre 37.

Une limite appréciée globalement

Lorsque le loueur donne plusieurs biens en location, la limite ne s'applique pas bien par bien. Le total des loyers et des charges de tous les biens loués est comparé à l'amortissement global, puis l'excédent non déductible est réparti entre les biens à proportion de leur amortissement (même source, § 100).

L'exemple qui suit est illustratif. Un LMNP loue un appartement ancien dont le loyer diminué des charges atteint 6 000 € et l'amortissement 3 000 €. Il loue aussi un studio récent dont le loyer diminué des charges atteint 500 € et l'amortissement 4 000 €.

La règle globale permet de déduire 3 000 € de plus dans l'année. Le report de 500 € est affecté pour environ 214 € à l'appartement et 286 € au studio. Cette affectation compte lors de la vente d'un seul des deux biens, dont le report ne trouve plus à s'imputer que sur les résultats des biens restants.

Le report sans limite de durée

La fraction de l'amortissement qui n'a pu être déduite peut l'être sur le résultat des exercices suivants. Pour une personne physique, elle s'ajoute à l'annuité normale ou se déduit après la fin de la durée d'utilisation du bien, le total déduit chaque année restant contenu dans la limite des loyers diminués des charges (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 1 et 10). Les textes en vigueur au 25 octobre 2026 ne fixent aucun délai d'expiration à ce report.

Un plan d'amortissement sur dix ans

Les données

L'exemple qui suit est illustratif et ses montants sont des hypothèses. Un salarié achète début 2026 un deux-pièces 200 000 € et paie 15 000 € de frais d'acquisition qu'il incorpore, soit un prix de revient de 215 000 €. Il réalise 18 000 € de travaux de cuisine et de salle de bains et achète 9 000 € de mobilier. Le logement est loué meublé à compter du 1er mars 2026, 1 050 € par mois hors charges, loyer indexé de 2 % par an. Il emprunte 200 000 € sur vingt ans au taux de 3,6 % à compter de la même date.

Les charges afférentes au bien hors intérêts atteignent 2 480 € par an, indexées de 2 %, auxquelles s'ajoute une cotisation foncière des entreprises (CFE) de 350 € à partir de 2027. Les frais de comptabilité sont de 420 € par an. Le mobilier est renouvelé le 1er mars 2031 pour 6 000 €.

Le plan année par année

La lecture du plan

La première annuité porte sur dix mois et s'élève à 7 457 €. En 2031, le mobilier initial achève son amortissement fin février et le mobilier renouvelé commence le sien en mars, d'où une annuité de 8 448 €. À partir de 2032, l'annuité se stabilise à 8 348 €.

L'amortissement déduit est chaque année égal au loyer diminué des charges afférentes au bien. Il croît avec la baisse des intérêts et la hausse du loyer, de 2 511 € à 7 198 €. Le résultat fiscal reste négatif du seul montant des frais de comptabilité, qui ne réduisent pas la limite. Ces petits déficits suivent les règles du chapitre 39.

Sur dix ans, le loueur ne paie aucun impôt sur ce logement. Il a déduit 48 216 € d'amortissements et dispose d'un stock de 36 876 €, qui absorbera les bénéfices futurs lorsque l'emprunt sera remboursé. Sans le projet de loi de finances pour 2027, ce stock resterait reportable sans limite de durée.

Les cas particuliers

Le passage du micro-BIC au réel

Lorsque le loueur passe au réel après plusieurs années de micro-BIC, l'abattement de ces années est réputé avoir couvert l'amortissement linéaire. Le BOFiP le précise pour le calcul de la plus-value d'un loueur professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, remarque sous le § 435). Pour le plan, la prudence conduit à retenir une durée restant à courir qui tient compte de ces années, plutôt qu'à repartir d'une durée pleine. La méthode doit être arrêtée et documentée avec l'expert-comptable.

Le changement de statut

Le passage de LMNP à loueur en meublé professionnel (LMP), ou l'inverse, n'entraîne pas les conséquences d'une cessation (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450). Le plan d'amortissement se poursuit et le stock reporté demeure. Le LMP reste soumis à la même limite de l'article 39 C. La frontière entre les deux statuts est traitée au chapitre 41.

La réduction d'impôt Censi-Bouvard

Un LMNP qui a bénéficié de la réduction d'impôt de l'article 199 sexvicies du CGI pour un logement en résidence de services ne peut amortir le bâti qu'à hauteur de la fraction du prix de revient excédant la base de la réduction, plafonnée à 300 000 €. Cette limite est définitive et les amortissements correspondants ne peuvent pas être déduits ultérieurement (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 310 et 320). Le mobilier s'amortit normalement. Ce dispositif est présenté au chapitre 57.

Le couple, l'indivision et le démembrement

Pour un couple marié ou pacsé, le plan suit le bien quel que soit le conjoint qui déclare l'activité. Pour un bien indivis, un seul plan est établi pour l'ensemble et chaque indivisaire reprend sa quote-part, l'indivision relevant du régime des sociétés de personnes (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-10, § 1). Des parts de terrain ou des durées différentes d'un indivisaire à l'autre seraient incohérentes.

En cas de démembrement, l'usufruitier qui loue amortit les biens dont il supporte la dépréciation dans son activité, en particulier le mobilier qu'il acquiert. L'amortissement de la construction par l'usufruitier ou celui d'un droit d'usufruit temporaire acquis à titre onéreux soulèvent des questions qui dépassent ce chapitre et doivent être tranchées avec un professionnel (chapitre 7).

Le décès et la séparation

Au décès, l'activité du défunt cesse. Son stock d'amortissements reportés ne passe pas à l'héritier, qui commence une activité nouvelle et amortit sur la valeur vénale retenue dans la déclaration de succession. L'héritier qui loue un bien reçu dispose ainsi d'une base souvent plus élevée que celle du défunt. En cas de divorce, le traitement du plan pour l'époux qui conserve le bien, en particulier pour la part reçue lors du partage, doit être arrêté avec l'expert-comptable. Le sort des déficits est présenté au chapitre 39.

Le non-résident, l'outre-mer et la société

Un non-résident qui loue un meublé en France amortit selon les mêmes règles (chapitre 115). Les règles sont identiques outre-mer (chapitre 121). Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), la limite de l'article 39 C ne s'applique pas (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, § 30) et l'amortissement peut créer un déficit, qui reste dans la société. Dans une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ou une autre société de personnes dont les associés sont des personnes physiques, la limite s'applique au niveau de chaque associé (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 110). Ces cadres sont comparés dans le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société.

Les amortissements à la sortie

La réintégration dans la plus-value

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location par un LMNP viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des particuliers. Les logements situés dans des résidences de services pour étudiants, des résidences de services pour personnes âgées et des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées sont hors du champ de cette réintégration (chapitre 40). Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 24 mars 2026 (question n° 10097), la règle s'applique aux cessions postérieures à la promulgation quelle que soit la date de mise en location. Elle vise les amortissements déduits.

Reprenons le deux-pièces, vendu en mars 2036 après dix années révolues de détention. Les 48 216 € d'amortissements déduits augmentent d'autant la plus-value brute. Avec un abattement de 30 % pour l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, le supplément d'imposition atteint environ 6 413 € d'impôt et 7 609 € de prélèvements, soit 14 022 €, hors surtaxe éventuelle. Les 36 876 € reportés et jamais déduits ne figurent pas dans la réintégration, qui ne vise que les amortissements déduits.

Le stock non déduit à la cessation

Le stock reporté ne s'impute que sur les résultats ultérieurs de l'activité de location meublée. Lorsque le loueur vend un logement mais en conserve d'autres, la fraction du stock affectée au bien vendu peut encore s'imputer sur les résultats des biens restants, puisque la limite s'apprécie globalement. Lorsque l'activité cesse entièrement, le stock ne trouve plus de bénéfice sur lequel s'imputer. Il ne se transforme ni en déficit imputable sur le revenu global ni en majoration du prix d'acquisition.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le texte initial

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte un article 7 qui modifie l'article 39 C pour la location meublée non professionnelle. Selon les analyses concordantes du texte déposé publiées en octobre 2026, l'amortissement annuel des locaux serait plafonné à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. L'amortissement non déduit au titre des exercices clos à compter de 2027 ne serait plus reportable. Le stock existant au 31 décembre 2026 resterait imputable sur les exercices clos de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat restant après les amortissements de l'exercice.

Le texte initial écarte du plafonnement certaines résidences pour étudiants et jeunes en formation, pour personnes de plus de soixante-cinq ans et certains établissements médico-sociaux. Des amendements adoptés en commission le 8 octobre 2026 visaient à exclure les logements loués à titre de résidence principale, sous bail étudiant ou sous bail mobilité ainsi qu'à supprimer l'amortissement des meublés de tourisme acquis à compter de 2027. La commission ayant rejeté la première partie du projet, la séance publique repart du texte du Gouvernement et ces amendements n'ont de portée que s'ils sont votés en séance.

L'état du texte au 25 octobre 2026

Au 25 octobre 2026, l'article 7 n'a pas été voté en séance publique. L'examen de la première partie doit reprendre le 27 octobre et le vote solennel sur cette partie est annoncé pour le 3 novembre 2026, avant la transmission au Sénat. Certaines analyses relèvent que le texte initial ne fixe pas de date d'application propre au plafonnement, si bien que sa portée temporelle dépendra de la rédaction définitive. Aucune de ces mesures n'est adoptée et le chapitre 136 suit leur évolution.

L'effet possible sur l'exemple

Dans le plan sur dix ans, le résultat après amortissement de chaque exercice est nul ou négatif. Le stock de 4 946 € constitué fin 2026 ne trouverait donc pas à s'imputer selon le texte initial et serait perdu fin 2036. Les amortissements non déduits de 2027 à 2035, soit environ 31 930 € dans le plan actuel, seraient perdus au lieu d'être reportés. Le plafond de 2,5 % ne changerait presque rien aux déductions de ces années, déjà contenues par la limite de l'article 39 C, mais il priverait le loueur du stock qui devait absorber ses bénéfices après le remboursement du prêt.

Ce que l'administration examine

L'amortissement est un poste privilégié du contrôle d'un LMNP au réel, parce qu'il repose sur des choix du contribuable. Le vérificateur examine en priorité la part du terrain et sa justification, la cohérence des durées avec l'âge du bien, l'inscription à l'actif du mobilier initial, la frontière entre entretien et composant et le calcul de la limite de l'article 39 C, en particulier les charges retenues pour la réduire.

Le montage qui consiste à louer meublé à un proche, à un loyer symbolique, un logement occupé en réalité par la famille pour en amortir le prix relève de la remise en cause pure et simple, voire de l'abus de droit au sens des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF). La majoration de 80 % prévue par le b de l'article 1729 du CGI s'applique à l'abus de droit de l'article L64, ou 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire (chapitre 127). Un rescrit permet d'obtenir une position préalable sur une ventilation ou une durée inhabituelle (chapitre 10).

Construire le plan pas à pas

1. Réunissez l'acte d'achat, le décompte du notaire, les factures de travaux et de mobilier et, pour un bien reçu, la déclaration de succession ou l'acte de donation.
2. Arrêtez le prix de revient selon l'option retenue pour les frais d'acquisition, en vérifiant qu'elle est identique à celle des acquisitions précédentes.
3. Ventilez le terrain par l'une des méthodes admises et conservez la justification.
4. Répartissez la construction entre structure et composants, puis attribuez à chacun une durée cohérente avec l'âge et l'état du bien.
5. Inscrivez le mobilier et les travaux immobilisés sur leur propre durée.
6. Calculez l'annuité de chaque composant au prorata du temps à compter de la mise en location.
7. Chaque année, comptabilisez l'annuité complète, calculez la limite de l'article 39 C et tenez le tableau du stock reporté.
8. À chaque remplacement, sortez la valeur nette du composant remplacé et créez le composant nouveau.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

1. Base. Le prix de revient respecte l'option prise pour les frais d'acquisition lors de la première acquisition.
2. Terrain. La part du terrain est justifiée par une méthode admise et le justificatif est conservé.
3. Composants. Chaque composant a une valeur, une durée et une date de mise en service.
4. Mobilier. Le mobilier initial est inscrit à l'actif et amorti.
5. Annuité. L'annuité complète est comptabilisée chaque année, au prorata la première année.
6. Limite. La limite de l'article 39 C est calculée globalement, sur les seules charges afférentes aux biens.
7. Stock. Le stock reporté est suivi par année et par bien.
8. Travaux. Chaque dépense est classée entre entretien et composant, avec sortie du composant remplacé.
9. Sortie. Les amortissements déduits sont recensés pour le calcul de la plus-value.
10. Projet de loi de finances. Le stock au 31 décembre 2026 est inventorié et l'issue de l'article 7 est suivie.