Chambres d'hôtes, gîtes et prestations para-hôtelières

Recevoir des touristes chez soi, louer un gîte à la semaine ou exploiter des logements avec ménage, linge et accueil relèvent de trois logiques fiscales distinctes. La chambre d'hôtes a un régime propre défini par le Code du tourisme. Le gîte n'est fiscalement qu'un meublé de tourisme, classé ou non. La prestation para-hôtelière n'est pas une catégorie que l'on choisit mais une qualification qui découle des services proposés au client.

Ce chapitre expose pour chaque activité la catégorie de revenu, le régime micro ou réel, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), la cotisation foncière des entreprises (CFE) et le risque de requalification commerciale. La gestion quotidienne de ces activités est décrite dans le Guide du bailleur privé, Les chambres d'hôtes et le Guide du bailleur privé, Les gîtes et la location rurale. L'exploitation d'un parc avec services est développée dans le Guide du bailleur professionnel, Les services para-hôteliers. Les meublés de tourisme sans services sont traités au chapitre 42 et la TVA para-hôtelière dans le détail au chapitre 67.

Trois activités, trois qualifications

La qualification commande toutes les autres questions. Une même maison peut abriter deux chambres d'hôtes et un gîte indépendant dans une dépendance, chacun avec son propre régime. Elle se fait donc local par local et offre par offre, d'après la réalité de l'exploitation.

Les fondements textuels

Les règles de ce chapitre reposent sur un petit nombre de textes, qu'il est utile de connaître pour lire la doctrine et les fiches officielles.

• Le 5° bis du I de l'article 35 du Code général des impôts (CGI) range la location de locaux d'habitation meublés dans les BIC, qu'elle soit habituelle ou non.
• L'article 35 bis du CGI exonère sous conditions certaines locations d'une partie de l'habitation principale, dont les chambres d'hôtes aux recettes très faibles.
• L'article 50-0 du CGI fixe les seuils et abattements du régime micro-BIC, avec des catégories propres aux meublés de tourisme classés, aux chambres d'hôtes et aux meublés de tourisme non classés.
• Le I de l'article 156 du CGI encadre l'imputation des déficits BIC non professionnels et de location meublée non professionnelle.
• Le 4° de l'article 261 D du CGI exonère de TVA la location de logements meublés à usage d'habitation, sauf les cas d'hébergement para-hôtelier qu'il énumère.
• L'article 1459 du CGI prévoit les exonérations de CFE des loueurs d'une partie de leur habitation personnelle.
• Les articles L. 324-1 et suivants du Code du tourisme définissent le meublé de tourisme et la chambre d'hôtes.

La doctrine se lit dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), au BOI-BIC-CHAMP-40-10 pour la frontière entre location meublée et para-hôtellerie et au BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 pour la TVA. La date de chaque version compte, car ces séries ont été refondues après les réformes de 2024 et 2025.

Les chambres d'hôtes

Les conditions de la qualification

Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant, louées à des touristes pour une ou plusieurs nuitées, avec le petit-déjeuner. Le loueur accueille lui-même ses clients, la capacité ne dépasse pas cinq chambres et quinze personnes, chaque chambre donne accès à une salle d'eau et à des toilettes et le linge est fourni (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 mai 2026). Au-delà de ces limites, l'activité relève de l'hôtellerie.

La présence de l'habitant est décisive. Des chambres louées dans une maison que le propriétaire n'habite pas, avec une boîte à clés, ne sont pas des chambres d'hôtes et relèvent du meublé de tourisme ou de l'hébergement para-hôtelier.

L'activité est commerciale quel que soit le montant des recettes. Elle impose une immatriculation et une déclaration en mairie, ce qui explique le rattachement aux BIC et l'entrée dans le champ de la TVA.

L'impôt sur le revenu au régime micro-BIC

Les recettes de chambres d'hôtes relèvent des BIC. Le régime micro-BIC s'applique de plein droit jusqu'à 77 700 € de recettes pour l'imposition des revenus de 2025 et jusqu'à 83 600 € pour les revenus de 2026, avec un abattement de 50 % (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le Bulletin officiel range les chambres d'hôtes, comme les meublés de tourisme classés, parmi les « autres entreprises » du barème des seuils applicables de 2026 à 2028 (bofip.impots.gouv.fr, BOI-BAREME-000044 publié le 19 août 2026).

Ces paramètres résultent de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable à compter de l'imposition des revenus de 2025. Auparavant, l'abattement était de 71 % jusqu'à 188 700 € de recettes, si bien qu'à recettes égales le bénéfice imposable a augmenté mécaniquement.

L'abattement couvre forfaitairement toutes les charges, amortissement compris. Le résultat s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte le barème présenté au chapitre 45.

L'exonération des très petites recettes

L'article 35 bis du CGI exonère d'impôt sur le revenu les recettes de location de chambres d'hôtes lorsqu'elles ne dépassent pas 760 € par an (entreprendre.service-public.gouv.fr). En pratique, ce seuil correspond à quelques nuitées par an. Il ne dispense ni de l'immatriculation ni de la déclaration en mairie.

Les autres cas d'exonération de l'article 35 bis, liés à la location d'une pièce de l'habitation principale à une personne qui y réside, relèvent d'une autre activité. Ils sont traités au chapitre 23.

Le régime réel

Le régime réel peut être choisi quel que soit le montant des recettes. Il permet de déduire les charges réelles et d'amortir la fraction du bâtiment et du mobilier affectée à l'activité. La difficulté tient à la répartition entre la partie consacrée aux hôtes et la partie privée, selon une clé constante et justifiée, souvent fondée sur les surfaces.

Selon la fiche officielle, le déficit éventuel s'impute sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'amortissement reste soumis à la limite de l'article 39 C du CGI, qui lui interdit de créer ou d'augmenter un déficit (chapitre 38). Le régime réel impose une liasse 2031 et 2033, présentée au chapitre 44.

Les prélèvements et cotisations sociales

Les chambres d'hôtes obéissent à un seuil social propre. Le loueur est affilié à la sécurité sociale des travailleurs indépendants lorsque son revenu tiré de l'activité dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit 6 248 € selon la fiche officielle, montant revalorisé chaque année. Au micro-BIC, les cotisations sont calculées sur le chiffre d'affaires au taux de 21,2 % (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le seuil de 23 000 € de recettes applicable aux meublés de tourisme ne concerne pas les chambres d'hôtes.

Sous ce seuil, le revenu supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La fiche consacrée aux chambres d'hôtes, vérifiée le 21 mai 2026, mentionne encore 17,2 %, alors que le taux de 18,6 % s'applique depuis 2025 aux revenus BIC de location meublée non professionnelle (service-public.gouv.fr). Le taux applicable à chaque catégorie de revenu est traité au chapitre 46.

La TVA des chambres d'hôtes

La chambre d'hôtes associe par définition l'hébergement, le petit-déjeuner, le linge et l'accueil. Elle remplit donc les critères de l'hébergement para-hôtelier et le BOFiP la cite expressément parmi les structures concernées (bofip.impots.gouv.fr, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 20). Elle se trouve dans le champ de la TVA.

La franchise en base permet de ne pas facturer de TVA lorsque les recettes de l'année précédente ne dépassent pas 85 000 € ou que celles de l'année en cours ne dépassent pas 93 500 €. Hors franchise, le taux est de 10 % sur l'hébergement et la table d'hôtes, de 2,1 % en Corse et de 20 % sur les boissons alcoolisées (entreprendre.service-public.gouv.fr). La taxe de séjour forfaitaire comprise dans le prix n'est pas soumise à la TVA selon la même fiche.

La CFE et les taxes foncières

La CFE est en principe due. Les chambres d'hôtes situées dans l'habitation personnelle du loueur en sont exonérées, sauf délibération contraire de la commune. Aucune cotisation n'est due lorsque le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). La déclaration initiale n° 1447-C-SD se dépose au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité.

Dans les zones France ruralités revitalisation (ZFRR), la commune peut exonérer de taxe foncière les locaux affectés aux chambres d'hôtes, sur demande du loueur. Pour une résidence secondaire, la fiche indique qu'une exonération de taxe d'habitation peut s'appliquer sur tout le territoire à partir de 2027, à condition que la délibération ait été prise avant le 30 septembre 2026. Les mécanismes de ces taxes sont présentés aux chapitres 74, 75 et 79.

L'exploitant agricole

Sur une exploitation agricole, les recettes peuvent être déclarées comme bénéfices agricoles accessoires dans les limites de l'article 75 du CGI, la moyenne des recettes accessoires sur trois ans ne devant dépasser ni 50 % des recettes agricoles ni 100 000 € selon la fiche officielle. Au-delà, elles relèvent des BIC.

Les gîtes

Un meublé de tourisme comme un autre

Le gîte est un meublé de tourisme, c'est-à-dire un logement meublé loué à l'usage exclusif d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, sans présence du loueur. La loi de finances pour 2016 a supprimé la catégorie fiscale propre aux gîtes ruraux pour ne retenir que les meublés de tourisme classés. Depuis lors, un label privé ne vaut pas classement et ne donne droit à aucun avantage fiscal.

Ces seuils résultent de la loi du 19 novembre 2024 et des seuils applicables de 2026 à 2028 publiés au BOI-BAREME-000044. Chaque catégorie se compare à son propre seuil, en additionnant les recettes des logements de la catégorie exploités par le même loueur. Le régime micro ne cesse qu'après deux années consécutives de dépassement, selon les règles détaillées au chapitre 36.

Le classement et sa date de validité

Le classement est délivré pour cinq ans par un organisme accrédité. Il doit être en cours de validité pour l'année au titre de laquelle l'abattement de 50 % est appliqué, faute de quoi la différence entre les deux abattements peut être rectifiée.

Le régime réel du gîte

Au réel, le gîte suit le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) selon les recettes et les revenus du foyer, avec les règles des chapitres 37 à 39. L'usage personnel du gîte quelques semaines par an impose de proratiser les charges et l'amortissement.

TVA, CFE et cotisations

Un gîte loué sans services reste exonéré de TVA. Il entre dans le champ de la taxe dès qu'il propose au moins trois des quatre services para-hôteliers présentés plus loin.

Pour la CFE, l'exonération des meublés de tourisme classés ne vise que les locaux compris dans l'habitation personnelle du loueur, sauf délibération contraire. Un gîte installé dans un bâtiment séparé, aménagé pour la seule location, est imposable dès que les recettes dépassent 5 000 €, avec la cotisation minimum fixée par la commune. Les cotisations sociales des meublés de tourisme sont dues au-delà de 23 000 € de recettes, même si le loueur reste non professionnel au regard de l'impôt (chapitre 42).

Les prestations para-hôtelières

Le critère des trois services sur quatre

Les quatre services annexes sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Le client doit avoir accès à trois d'entre eux au moins. Le BOFiP précise le contenu de chacun (bofip.impots.gouv.fr, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 du 26 mars 2025, § 60 à 100).

Un service compte dès qu'il est réellement proposé, ce qui se prouve par l'affichage, le livret ou le site, même si tous les clients ne l'utilisent pas. Le prestataire est celui qui assume les risques et agit en son nom envers le client, si bien qu'un service organisé et facturé par le loueur lui est imputable même s'il est exécuté par un sous-traitant (même BOI, § 20 et 30).

Par une décision n° 498267 du 12 novembre 2025, le Conseil d'État a jugé que le nettoyage et le linge peuvent être fournis avant l'arrivée en tenant compte de la durée du séjour, mais que l'administration ne pouvait pas les réputer automatiquement remplis pour tout séjour de moins d'une semaine. Une simple remise de clés ne suffit pas à caractériser la réception. Le commentaire du BOFiP de mars 2025 se lit à la lumière de cette décision.

La TVA en résumé

Le b du 4° de l'article 261 D taxe l'hébergement proposé pour trente nuitées au plus avec trois services. Le b bis taxe les locations résidentielles avec trois services, sous bail de plus d'un mois, qu'il s'agisse de résidences étudiantes, de résidences seniors ou de coliving. Le c taxe les locations de locaux nus ou meublés consenties à un exploitant qui fournit lui-même ces prestations (bofip.impots.gouv.fr, § 40, § 110 à 150). Le taux, la franchise, le droit à déduction et les régularisations sont développés au chapitre 67.

La conséquence à l'impôt sur le revenu

La frontière de l'impôt sur le revenu reprend le même critère. Un hébergement dont les services dépassent la simple jouissance du bien, avec au moins trois des quatre prestations fournies dans des conditions similaires à celles d'un hôtel exploité de façon professionnelle, constitue une activité para-hôtelière. Cette activité n'est pas soumise au régime de la location meublée (bofip.impots.gouv.fr, BOI-BIC-CHAMP-40-10 du 15 avril 2026).

Des services accessoires, comme le nettoyage au seul changement de locataire, la réception limitée à la remise des clés ou la fourniture irrégulière de linge, laissent l'activité dans la location meublée. La TVA s'attache aux services proposés, alors que l'impôt sur le revenu ajoute la comparaison avec une exploitation hôtelière.

Sortir du régime de la location meublée a plusieurs effets. Les règles écrites pour les loueurs en meublé, comme le statut de LMP, l'imputation décennale des déficits du LMNP et le régime des plus-values privées du LMNP, ne s'appliquent plus. L'activité suit le droit commun des BIC.

Le caractère professionnel d'une telle activité tient à la participation personnelle, directe et continue de l'exploitant. Celui qui confie toute la gestion à une conciergerie ou à un mandataire ne remplit pas cette condition et ses déficits restent cantonnés, selon le BOI-BIC-DEF-10 commenté dans le guide du bailleur professionnel. Les seuils de l'article 151 septies du CGI applicables à la para-hôtellerie supposent une activité exercée depuis au moins cinq ans (chapitre 98).

Le régime micro de l'activité para-hôtelière

Le BOI-BAREME-000044 rattache à la première catégorie du micro-BIC les entreprises dont le commerce principal est de fournir le logement, entendu comme l'hôtellerie, à l'exclusion de la location de locaux d'habitation meublés. Pour 2026 à 2028, cette catégorie relève du réel simplifié au-delà de 203 100 € et jusqu'à 945 000 € de chiffre d'affaires (bofip.impots.gouv.fr). Les chambres d'hôtes et les meublés classés relèvent en revanche de la catégorie des autres entreprises, avec le seuil de 83 600 €.

Aucun texte propre ne tranche le rattachement d'une activité para-hôtelière qui n'est ni une chambre d'hôtes ni un hôtel. Avant de déclarer selon la catégorie la plus favorable, interrogez le service des impôts des entreprises (SIE) ou déposez une demande de rescrit (chapitre 10).

Le propriétaire qui loue à un exploitant

Le propriétaire d'un lot de résidence de tourisme ou de résidence avec services, loué par bail commercial à un exploitant qui fournit les prestations, reste en location meublée à trois conditions. La location doit porter sur des locaux d'habitation sans prestation annexe, le bailleur ne doit participer ni à la gestion ni aux résultats de l'exploitant et la location des parties communes doit rester accessoire et non rémunérée en elle-même, ce qui est présumé lorsque le loyer correspond au prix du marché (bofip.impots.gouv.fr).

Un loyer indexé sur le chiffre d'affaires de l'exploitant peut caractériser une participation aux résultats. En TVA, ce bailleur facture la taxe sur son loyer au titre du c du 4° de l'article 261 D, quel que soit son statut à l'impôt sur le revenu (chapitre 57).

La requalification commerciale

Comment elle survient

La requalification résulte le plus souvent d'un enrichissement progressif de l'offre. Un gîte ajoute le ménage, puis le linge sur demande, puis un accueil par une conciergerie. Au troisième service proposé, l'offre bascule dans la TVA et, si l'exploitation se rapproche de l'hôtellerie, hors du régime de la location meublée. À l'inverse, un loueur qui se dit exploitant de chambres d'hôtes sans habiter sur place relève du meublé de tourisme, souvent non classé, avec un seuil micro de 15 000 € et un abattement de 30 %.

Qualifier son offre pas à pas

1. Recensez les offres. Pour chaque logement ou chambre, listez les produits proposés à la nuitée, à la semaine ou au mois.
2. Vérifiez la présence de l'habitant. Une chambre d'hôtes suppose que vous habitiez sur place et accueilliez vous-même les clients.
3. Relevez la durée offerte. Notez si le client peut réserver trente nuitées ou moins.
4. Comptez les services proposés. Appuyez-vous sur les annonces, le livret, le site et les contrats de prestataires, en distinguant ce que vous organisez de ce que le client paie directement à un prestataire indépendant.
5. Déterminez le régime. Comparez les recettes de chaque catégorie à son seuil micro et à la franchise de TVA, puis chiffrez les options.
6. Documentez et sécurisez. Archivez les versions datées des annonces et interrogez le SIE ou déposez un rescrit pour les cas douteux.

Tableau comparatif des régimes

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé et le concubinage

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) forment un seul foyer fiscal. Le test du statut de LMP compare les recettes meublées de tout le foyer aux autres revenus d'activité du foyer. Pour le micro-BIC, le BOFiP indique que chaque membre du foyer peut en bénéficier le cas échéant, selon les règles d'appréciation des seuils présentées au chapitre 36. Deux époux qui exploitent l'un un gîte, l'autre des chambres d'hôtes, déclarent chacun leurs recettes dans leurs propres cases.

L'année du mariage ou du PACS, une seule déclaration est en principe souscrite pour l'année entière. L'année de la séparation, chacun déclare les recettes de l'activité qu'il exploite. Deux concubins forment deux foyers et seul celui qui exploite déclare les recettes, sauf exploitation commune en indivision ou en société.

L'indivision et le démembrement

Une maison d'hôtes détenue en indivision produit un résultat réparti entre indivisaires selon leurs droits. Chacun déclare sa quote-part dans son propre foyer et apprécie son statut avec ses autres revenus. Une comptabilité unique, répartie selon l'acte, évite les écarts entre déclarations. La CFE est établie au nom de celui qui exerce l'activité, éventuellement l'indivision elle-même.

En démembrement, c'est l'usufruitier qui perçoit les fruits et exploite. Il déclare les recettes et supporte les charges qui lui incombent. Le nu-propriétaire ne déclare rien au titre de l'exploitation. Une donation de la nue-propriété d'une maison d'hôtes à des enfants ne transfère donc pas l'activité ni ses revenus (chapitre 7).

Les enfants mineurs

Les revenus d'un enfant mineur propriétaire d'un gîte sont en principe déclarés par le foyer qui le compte à charge, sous réserve de la faculté d'imposition distincte prévue par l'article 6 du CGI. Ses recettes s'ajoutent alors à celles du foyer pour le test du statut de LMP.

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) qui exploite des chambres d'hôtes ou un gîte avec services exerce une activité commerciale. Elle devient en principe passible de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf tolérance pour des recettes commerciales accessoires, selon les règles présentées au chapitre 99 et dans le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société. La société à responsabilité limitée de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu permet d'exploiter en meublé ou en para-hôtellerie en restant à l'impôt sur le revenu, chaque associé déclarant sa quote-part.

Une société à l'IS ne bénéficie pas du micro-BIC. Celle qui passe de l'impôt sur le revenu à l'IS, par option ou par l'effet d'une activité commerciale non accessoire, subit les conséquences d'une cessation d'entreprise présentées au chapitre 100, ce qui fait de cette bascule involontaire un risque majeur pour une SCI.

Les non-résidents et les biens situés à l'étranger

Un non-résident qui loue un gîte en France déclare ses recettes en France, où se situe le bien, selon les règles de la location meublée. Son service compétent pour la liasse est le SIE dont dépend le logement, ou celui du logement le plus important s'il en loue plusieurs (impots.gouv.fr). Son impôt est calculé avec le taux minimum présenté au chapitre 45. L'exploitation de chambres d'hôtes suppose en revanche la présence de l'habitant, difficilement compatible avec une résidence fiscale hors de France.

Un résident de France qui exploite un gîte à l'étranger relève de la convention fiscale applicable, qui attribue en général l'imposition à l'État de situation du bien, la France éliminant la double imposition selon les modalités de la convention (chapitres 118 et 119).

L'outre-mer

Dans les départements d'outre-mer, l'impôt sur le revenu est réduit par la réfaction de l'article 197 du CGI (chapitre 45). La TVA y obéit à des règles propres, à confirmer auprès du SIE du département concerné (chapitre 121).

Les situations transitoires

Plusieurs réformes se succèdent et la date de chaque fait générateur compte.

• La loi du 19 novembre 2024 a modifié les seuils et abattements du micro-BIC des meublés de tourisme et des chambres d'hôtes à compter de l'imposition des revenus de 2025.
• La réforme de la TVA para-hôtelière issue de la loi de finances pour 2024 s'apprécie selon les services proposés. Le Conseil d'État a précisé ses critères le 12 novembre 2025.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un LMNP sont réintégrés dans sa plus-value privée, ce qui concerne le gîte au réel mais pas l'activité para-hôtelière qui relève du droit commun des BIC (chapitre 40).
• Les seuils du micro-BIC et du réel sont fixés pour 2026 à 2028 par le BOI-BAREME-000044.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et dont la discussion en séance publique s'est ouverte le 13 octobre 2026 à l'Assemblée nationale, comporte selon les analyses publiées un plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, plus strict pour les meublés de tourisme. Un amendement adopté en commission, qui supprimait la déduction de l'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027, est tombé avec le rejet de la première partie par la commission. L'article 7 n'a pas été voté en séance à cette date. Au 25 octobre 2026, aucune de ces mesures n'est adoptée. Leur état est suivi au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Les exemples chiffrés

Premier exemple, trois chambres d'hôtes dans la résidence principale

Exemple illustratif. Une loueuse exploite trois chambres d'hôtes dans sa résidence principale en 2026. Elle vend 300 nuitées à 90 € petit-déjeuner compris, soit 27 000 € de recettes. Son foyer est imposé dans la tranche à 30 %. La commune n'a pas pris de délibération contraire en matière de CFE.

Le prélèvement total atteint 9 774 €, soit 36,2 % des recettes. Au réel, avec 16 000 € de charges et d'amortissement de la partie affectée, le bénéfice tomberait à 11 000 € et l'impôt baisserait de 750 €, mais les cotisations seraient calculées autrement et la comptabilité aurait un coût.

Deuxième exemple, le gîte classé ou non classé

Exemple illustratif. Un propriétaire loue un gîte indépendant de sa maison, sans services, pour 18 000 € de recettes en 2025 et en 2026. Son foyer est imposé dans la tranche à 30 % et ses recettes sont inférieures à 23 000 €, si bien qu'il ne doit pas de cotisations sociales. Le taux des prélèvements sociaux retenu est de 18,6 %.

Au micro, 9 000 € taxés à 30 % et à 18,6 % donnent 2 700 € et 1 674 €, soit 4 374 €. Non classé, le gîte bascule au réel pour 2027, ce qui n'est pas forcément défavorable, mais impose une liasse annuelle et la réintégration de l'amortissement déduit dans la plus-value de vente.

Troisième exemple, la sortie de franchise d'une maison d'hôtes

Exemple illustratif. Une maison d'hôtes de cinq chambres encaisse 95 000 € toutes taxes comprises (TTC) en 2026 sans avoir relevé ses prix. Ses recettes de 2025 dépassaient déjà 85 000 €, si bien que la franchise ne s'applique plus. La TVA à 10 % incluse dans le prix représente 95 000 € multipliés par 10 et divisés par 110, soit 8 636,36 €. La recette hors taxe tombe à 86 363,64 €.

Le loueur déduit la TVA payée sur ses dépenses, par exemple 1 600 € sur 9 600 € TTC d'achats à 20 %. La TVA nette à reverser atteint 7 036,36 €. Le micro-BIC n'est plus applicable pour 2027 si les recettes hors taxes dépassent 83 600 € deux années de suite, ce qui oblige aussi à revoir le régime d'imposition. Pour maintenir sa recette nette, le loueur devrait augmenter ses prix d'environ 10 %, ce que la clientèle n'accepte pas toujours.

Quatrième exemple, le déficit d'une activité para-hôtelière déléguée

Exemple illustratif. Un salarié exploite trois appartements proposés à la nuitée avec accueil, ménage hebdomadaire et linge, dans des conditions comparables à celles d'un hôtel. Une conciergerie gère tout et il n'intervient pas personnellement. L'activité est para-hôtelière. En 2026, de lourds travaux d'entretien produisent un déficit de 8 000 €, hors amortissement.

En location meublée non professionnelle, ce déficit s'imputerait sur les revenus de même nature pendant dix ans. Comme activité BIC non professionnelle, il s'impute sur les BIC non professionnels de la même année et des six années suivantes, avec un risque de perte faute d'autres revenus de cette nature. S'il participait personnellement, directement et continûment à l'exploitation, le déficit s'imputerait sur son revenu global, soit 2 400 € d'économie immédiate dans la tranche à 30 %.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration reconstitue l'offre à partir des annonces publiées sur les plateformes, du site du loueur, du livret d'accueil et des contrats de prestataires. Elle rapproche les recettes déclarées des montants que les plateformes lui transmettent. Un loueur qui annonce ménage, linge et accueil sans déclarer de TVA s'expose à un rappel. Celui qui se dit exploitant de chambres d'hôtes sans habiter sur place s'expose à la perte de l'abattement de 50 % et du seuil de 83 600 €.

Elle vérifie aussi la validité du classement, la répartition des charges au réel, la cohérence des qualifications retenues en TVA et en impôt sur le revenu et le caractère accessoire des recettes commerciales d'une SCI. Les rappels portent intérêt de retard et, selon le cas, les majorations du chapitre 126, dont 40 % en cas de manquement délibéré.

Les erreurs fréquentes

• Appeler chambres d'hôtes des chambres où l'on n'habite pas. Sur 27 000 € de recettes, la requalification en meublé non classé fait perdre le micro-BIC, avec un rappel sur plusieurs années.
• Appliquer l'abattement de 50 % avec un classement expiré. Sur 14 000 € de recettes, l'écart de base imposable est de 2 800 € par an, soit 840 € d'impôt à 30 % et 520,80 € de prélèvements sociaux à 18,6 %.
• Ajouter un troisième service sans mesurer la TVA. Hors franchise, la TVA représente 9,09 % des recettes TTC à prix inchangé.
• Appliquer à une activité para-hôtelière déléguée les règles de déficit du LMNP. Le déficit est cantonné aux BIC non professionnels pendant six ans au lieu de dix.
• Oublier que la franchise de TVA se perd dès le dépassement de 93 500 € en cours d'année.
• Croire que l'exonération de CFE des meublés classés vaut pour un gîte séparé. La cotisation minimum est alors due chaque année.
• Faire exploiter des chambres d'hôtes par une SCI sans examiner l'IS. La bascule entraîne les effets fiscaux d'une cessation d'entreprise.

Liste de contrôle

• Chaque chambre ou logement est qualifié séparément, chambre d'hôtes, meublé classé, meublé non classé ou offre para-hôtelière.
• La présence de l'habitant est réelle pour toute chambre déclarée comme chambre d'hôtes.
• La capacité ne dépasse pas cinq chambres et quinze personnes.
• Le certificat de classement de chaque gîte est en cours de validité pour l'année d'imposition.
• Les recettes de chaque catégorie sont comparées à son propre seuil micro.
• Les services proposés sont recensés d'après les annonces, le livret et les contrats, offre par offre.
• La franchise en base de TVA est suivie sur l'ensemble des recettes taxables, y compris en cours d'année.
• Le régime de l'impôt sur le revenu d'une activité para-hôtelière est confirmé auprès du SIE ou par rescrit.
• Le mode d'exploitation, direct ou délégué, est examiné au regard de l'imputation des déficits.
• L'exonération de CFE n'est revendiquée que pour des locaux de l'habitation personnelle.
• La situation d'une SCI au regard de l'IS est vérifiée avant toute activité commerciale.