La cotisation foncière des entreprises appliquée à l'immobilier

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est l'impôt local qui frappe les activités professionnelles exercées à titre habituel. Elle concerne l'immobilier par un détour que beaucoup de propriétaires découvrent tardivement. La loi répute professionnelle la location d'immeubles, sauf la location nue de logements, si bien qu'un particulier qui loue un studio meublé reçoit un avis de CFE comme un commerçant. La location nue de bureaux, de commerces ou d'entrepôts y entre aussi au-delà d'un seuil de recettes élevé.

Ce chapitre expose le fondement de l'impôt, son champ, les exonérations des loueurs en meublé, la base, les déclarations, les situations particulières et l'état du projet de loi de finances pour 2027 au 25 octobre 2026. La gestion pratique de la CFE d'un parc est développée dans le Guide du bailleur professionnel, La cotisation foncière des entreprises du loueur et la situation des sociétés dans le Guide des sociétés immobilières, La CFE et la CVAE en société.

Le fondement et la logique de l'impôt

Les textes

La CFE forme avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) la contribution économique territoriale (CET). Elle est régie par les articles 1447 et suivants du Code général des impôts (CGI). L'article 1447 fixe le champ et la présomption attachée à la location d'immeubles. L'article 1459 organise les exonérations des loueurs en meublé. L'article 1647 D fixe la cotisation minimum et l'exonération des très petites recettes. L'article 1478 pose le principe d'annualité et règle l'année de création et la cessation.

La doctrine administrative figure au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), dans la série BOI-IF-CFE, dont les documents utiles sont cités au fil du chapitre.

Une imposition de l'activité au 1er janvier

La CFE est due par la personne qui exerce l'activité au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est calculée sur la valeur locative des biens passibles de taxe foncière dont l'entreprise a disposé pour son activité pendant une période de référence, en principe l'avant-dernière année. Lorsque cette base est nulle ou trop faible, une base minimum votée par la commune ou l'intercommunalité s'y substitue au lieu du principal établissement.

L'assujettissement dépend donc de la situation au 1er janvier N, alors que la base et la tranche de recettes dépendent de l'année N-2. Un changement de mode de location en 2026 ne joue sur la cotisation qu'en 2028.

Le champ selon le mode de location

La présomption de professionnalité

L'article 1447 du CGI soumet à la CFE les personnes physiques ou morales et les sociétés non dotées de la personnalité morale qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Pour les locations, il pose une présomption. Les activités de location ou de sous-location d'immeubles sont réputées exercées à titre professionnel, à l'exception de la location ou de la sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation. La doctrine qualifie cette présomption d'irréfragable. Elle s'applique sans examen des moyens matériels ou humains, ce qui écarte l'argument selon lequel un loueur de deux studios n'aurait aucune organisation professionnelle.

La location nue de logements

La location nue de logements d'habitation, qui relève de la gestion d'un patrimoine privé, est hors du champ de la CFE. Un particulier ou une société civile immobilière (SCI) familiale qui loue vides des logements ne dépose aucune déclaration et ne reçoit aucun avis, quel que soit le nombre de logements.

Une nuance tient au bail commercial. Selon la doctrine reprise par le Guide des sociétés immobilières, le logement loué nu sous bail commercial, par exemple à l'exploitant d'une résidence de services, reste imposable lorsque les recettes atteignent 100 000 €. La situation d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) qui se borne à louer nu des logements n'est pas tranchée expressément par les sources officielles consultées et se fait confirmer par écrit auprès du service des impôts des entreprises (SIE).

La location nue de locaux professionnels et commerciaux

La location nue de locaux autres que d'habitation, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou un cabinet médical, entre dans le champ de la CFE lorsque les recettes de la période de référence atteignent au moins 100 000 € hors taxes (HT). En dessous, elle reste hors champ. Ce seuil figure sur la fiche officielle F23547 d'entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 2 avril 2026, ainsi que dans le BOI-IF-CFE-10-20-30, § 90 et 100.

Le seuil s'apprécie selon des règles précises. Les recettes sont retenues en brut, sans déduction des charges. Elles comprennent les loyers ainsi que les charges qui incombent normalement au propriétaire mais sont mises à la charge du locataire. Le seuil s'apprécie au niveau du redevable, tous immeubles confondus, sur la période de référence ramenée ou portée à douze mois. Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) dont tous les associés relèvent de l'IR raisonne en recettes encaissées, alors qu'une société à l'IS ou une SCI dont un associé est une société à l'IS raisonne en créances acquises (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 110 à 150).

Le dépassement du seuil par un loueur déjà existant n'est pas une création d'établissement. Il n'ouvre pas droit à la réduction de moitié de la première année et se déclare sur le formulaire n° 1447-M-SD (même source, § 160).

Les garages et emplacements de stationnement

Les garages dépendant d'une habitation, loués pour une durée suffisante sans autre prestation qu'un gardiennage, relèvent de la gestion d'un patrimoine privé. Les garages indépendants sont imposables au-delà de 100 000 € de recettes, de même que les locations de courte durée ou assorties de prestations (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 190).

La location meublée

La location meublée est imposable à la CFE, que le loueur relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) au sens de l'impôt sur le revenu. Le BOFiP rappelle que les locations ou sous-locations de locaux meublés sont réputées professionnelles en vertu de l'article 1447 (BOI-IF-CFE-10-30-10-50, § 1 à 20). Le régime micro ou réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne joue aucun rôle.

Le preneur qui sous-loue en meublé, comme l'exploitant d'une résidence de services, exerce lui aussi une activité imposable distincte (même source).

Le tableau des situations

Les exonérations des loueurs en meublé

L'article 1459 du CGI prévoit trois séries d'exonérations, toutes liées à l'habitation du loueur. Les deux premières sont de plein droit et permanentes. La troisième s'applique sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre.

La location accidentelle d'une partie de l'habitation personnelle

Le 1° de l'article 1459 exonère les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, sans caractère périodique. Cette habitation peut être principale ou secondaire (BOI-IF-CFE-10-30-10-50, § 30 à 50). La location d'une chambre lors d'un événement ponctuel en relève. Une location répétée chaque été perd le caractère accidentel et relève des autres exonérations.

Les pièces de l'habitation principale louées à un résident

Le 2° de l'article 1459 exonère la location en meublé d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du loueur, à trois conditions. Les pièces louées doivent faire partie intégrante de l'habitation principale du loueur. Elles doivent constituer la résidence principale du locataire ou du sous-locataire, ce qui vise pour un étudiant son lieu de séjour habituel pendant l'année universitaire. Le prix doit rester dans des limites raisonnables (même source, § 60).

Le BOFiP précise la portée de la première condition. La chambre de bonne dépendant de l'habitation ouvre droit à l'exonération si le prix reste raisonnable. Le Conseil d'État a admis des pièces de la maison non occupées par le loueur lorsque l'immeuble forme un ensemble indivisible (CE, 16 juin 1971, n° 81620). L'exonération est en revanche refusée pour des pièces qui forment des logements indépendants, notamment avec cuisine et salle d'eau, accès propre aux parties communes ou boîte aux lettres distincte (CE, 13 novembre 1987, n° 44238 ainsi que CE, 24 mars 1976, n° 93851, cités au § 110).

Le BOFiP ne chiffre pas le prix raisonnable. Les plafonds de l'article 35 bis du CGI, présentés au chapitre 23, offrent un repère prudent sans que la doctrine de la CFE y renvoie.

Les meublés de tourisme classés compris dans l'habitation personnelle

Le b du 3° de l'article 1459 exonère, sauf délibération contraire, les personnes qui louent en meublé des locaux classés meublés de tourisme situés dans leur habitation personnelle. Trois conditions sont exigées, à savoir le classement, l'appartenance des locaux à l'habitation personnelle et l'absence de délibération contraire (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 110 à 170).

Le classement n'ouvre droit à l'exonération qu'à compter du 1er janvier de l'année suivante, en application de l'annualité. En cas de déclassement, la CFE est due à compter du 1er janvier de l'année qui suit les faits qui le motivent, sous réserve de l'exonération du c si les locaux restent dans l'habitation personnelle (même source, § 180 et 190).

Les autres locations de l'habitation personnelle et les chambres d'hôtes

Le c du 3° exonère, sauf délibération contraire, les personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle sans relever des autres exonérations (même source, § 200 à 220). Il couvre notamment la résidence secondaire louée quelques semaines par an et la résidence principale louée pendant les absences du propriétaire. L'exonération s'applique même si la location est confiée à une agence ou à une société de gestion.

Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant. La fiche officielle F23547 les mentionne parmi les situations exonérées et le Guide du bailleur privé retient qu'elles le sont lorsqu'elles se situent dans l'habitation personnelle du loueur, sauf délibération contraire de la commune (Guide du bailleur privé, Les chambres d'hôtes). Des chambres aménagées dans un bâtiment séparé sans usage personnel suivent le droit commun.

La notion d'habitation personnelle

L'habitation personnelle est tout logement occupé par le propriétaire à titre de résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location. Les locaux aménagés uniquement pour la location meublée en sont exclus. Ils restent dans la base de CFE et sont, en contrepartie, exonérés de taxe d'habitation (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 175 et 210). Une société ne dispose pas d'une habitation personnelle, si bien que ces exonérations ne jouent en pratique pas pour une SCI ou une société commerciale. Le BOFiP le confirme pour les sociétés gestionnaires de résidences de tourisme (même source, § 280).

L'ancienne exonération des gîtes ruraux, abrogée par l'article 91 de la loi de finances pour 2016, a cessé tout effet au 1er janvier 2017. Un gîte relève depuis des exonérations ci-dessus s'il en remplit les conditions (même source, § 12 à 40).

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 20 décembre 2022 (question n° 1056) en tire la conséquence. Un meublé qui n'est pas l'habitation personnelle du loueur n'est soumis qu'à la CFE, alors qu'un meublé compris dans cette habitation supporte la taxe d'habitation et, sans exonération, la CFE (chapitre 75).

Les petites recettes, la création et l'annualité

L'exonération jusqu'à 5 000 € de recettes

Les redevables soumis à la cotisation minimum dont le chiffre d'affaires ou les recettes de la période de référence n'excèdent pas 5 000 € en sont exonérés, avec les taxes additionnelles. Cette règle de l'article 1647 D du CGI est rappelée par la fiche F23547 et par la réponse ministérielle de 2022 citée plus haut. Un studio loué 400 € par mois rapporte 4 800 € par an et reste sous ce seuil. Loué 450 €, il rapporte 5 400 € et le dépasse.

Le seuil s'apprécie sur les recettes et non sur le bénéfice. Il s'apprécie aussi par redevable, toutes locations meublées confondues. Deux studios loués chacun 3 000 € par an placent leur propriétaire au-dessus du seuil.

L'année de création

L'année de création de l'activité n'est pas imposable. Selon la doctrine reprise par le Guide du bailleur professionnel, une entreprise sans salarié est réputée commencer son activité l'année de ses premières recettes, sa première CFE étant due l'année suivante. La base de la première année d'imposition est réduite de moitié, à condition d'avoir déposé la déclaration initiale n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de création.

L'achat d'un nouveau logement par un loueur déjà en activité n'est pas une création d'entreprise. Il ne fait pas renaître l'exonération de la première année ni la réduction de moitié. Il peut en revanche modifier la base deux ans plus tard, lorsque le nouveau local reste sous le contrôle du loueur.

L'annualité

La CFE est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité au 1er janvier. Un logement mis en location meublée le 2 janvier 2026 ne crée aucune CFE pour 2026. Un loueur qui vend son dernier meublé en mars 2026 reste redevable de la CFE de 2026, mais peut obtenir un dégrèvement pour les mois restant à courir s'il cesse définitivement son activité, sauf cession ou transfert de l'activité à un tiers. La demande de calcul au prorata se présente avant le 31 décembre de l'année suivant la cessation, selon la fiche F38564 reprise par le Guide du bailleur professionnel.

La base d'imposition et la cotisation minimum

Les biens dont le loueur dispose

La base est la valeur locative des biens passibles de taxe foncière dont l'entreprise a disposé pour son activité pendant la période de référence. Selon la doctrine, une entreprise dispose d'un bien lorsqu'il est placé sous son contrôle et utilisé matériellement par elle. Un bien loué est en principe imposé chez son occupant (BOI-IF-CFE-20-20-10-10, § 30). La valeur locative est celle de la taxe foncière, présentée au chapitre 72.

La même doctrine distingue deux situations qui commandent la base du loueur en meublé. Les locaux donnés en location pour une courte durée restent sous le contrôle du fournisseur de l'hébergement et entrent dans sa base. En revanche, le Conseil d'État a jugé que l'étudiant qui a la jouissance effective de locaux meublés en dispose (CE, 26 mars 2008, SA Réside Études, n° 293537). Les logements meublés loués à l'année ne sont donc en principe pas compris dans la base du loueur.

Pour une résidence exploitée en direct avec des baux de plusieurs mois et des services, la qualification dépend des conditions concrètes de jouissance. Faites-la analyser par votre expert-comptable ou interrogez le SIE avant de déposer la déclaration.

La cotisation minimum

Lorsque la base nette du principal établissement est inférieure à une base minimum, cette base minimum s'y substitue. Elle s'applique aussi au redevable dont la base est nulle faute de local. La base minimum est fixée par la commune ou l'intercommunalité dans une fourchette légale qui dépend du chiffre d'affaires ou des recettes HT de la période de référence. Les fourchettes de 2026 ci-dessous sont celles de la fiche F23547 vérifiée le 2 avril 2026, reprises des guides du bailleur professionnel et des sociétés immobilières.

La collectivité choisit le montant dans chaque tranche.

Le lieu d'imposition

Lorsque l'activité s'exerce dans plusieurs communes, la cotisation minimum n'est établie qu'au lieu du principal établissement, celui qui apporte la contribution la plus importante à l'activité, sans répartition entre les communes.

L'absence de réduction pour activité saisonnière

La réduction de valeur locative prévue par l'article 1478 du CGI pour certaines activités saisonnières ne bénéficie pas aux loueurs en meublé, selon la doctrine. Un meublé de tourisme loué quatre mois par an entre dans la base pour sa valeur locative entière.

Le calcul de l'avis

La cotisation est égale à la base, réelle ou minimum, multipliée par le taux voté par la collectivité. S'y ajoutent des frais de gestion de 1 % et, le cas échéant, la taxe additionnelle pour frais de chambres de commerce et d'industrie (CCI) de 1,12 % de la base, selon la fiche F23547. Le BOFiP limite l'exonération de cette taxe additionnelle aux loueurs relevant du 3° de l'article 1459, c'est-à-dire liés à l'habitation personnelle. Un loueur de logements aménagés pour la location vérifie donc sur son avis si elle lui a été appliquée.

Les situations particulières

Les couples mariés, pacsés et les concubins

La CFE est établie au nom de la personne qui exerce l'activité telle qu'elle figure sur la déclaration initiale, pas au nom du foyer fiscal. Deux époux qui exploitent chacun une activité distincte déclarée séparément peuvent recevoir deux avis avec deux cotisations minimums, alors qu'une activité commune déclarée comme telle en donne un seul.

Le mariage, le pacte civil de solidarité (PACS), la séparation ou le divorce ne modifient pas la CFE de l'année, fixée au 1er janvier. La reprise par un conjoint de l'activité de l'autre est un changement d'exploitant, déclaré sur le formulaire n° 1447-C-SD avant le 1er janvier suivant. Les concubins restent deux redevables distincts (chapitre 3).

L'indivision

La fiche F23547 cite les indivisions parmi les redevables possibles. Une indivision successorale qui poursuit la location meublée d'un défunt peut recevoir un avis à son nom, le décès constituant un changement d'exploitant à déclarer (chapitre 8).

Le démembrement de propriété

En cas de démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers et exerce en principe l'activité. Il est le redevable de la CFE, le nu-propriétaire n'ayant aucune activité. Un usufruit temporaire consenti à un enfant ou à une société transfère donc la CFE vers l'usufruitier (chapitre 7).

Les enfants mineurs propriétaires

Un enfant mineur propriétaire d'un meublé reçu par donation ou succession exerce l'activité par ses représentants légaux. Faites valider par le SIE la désignation du redevable lors de la déclaration de début d'activité.

Les sociétés

Une SCI à l'IR qui loue nu des logements reste hors champ. La même société qui loue des locaux professionnels nus entre dans le champ au-delà de 100 000 € de recettes. La SCI qui loue en meublé y entre dès 5 000 € de recettes. Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ou une société par actions simplifiée (SAS) qui loue en meublé est redevable dans les mêmes conditions, sans pouvoir invoquer les exonérations liées à l'habitation personnelle.

Le passage d'une SCI de l'IR à l'IS ne crée pas d'établissement mais fait passer le calcul du seuil de 100 000 € des recettes encaissées aux créances acquises.

Les non-résidents et les résidents propriétaires à l'étranger

Un non-résident qui loue en meublé un logement en France est redevable dans les conditions de droit commun, sa cotisation minimum étant établie au lieu de l'immeuble de plus forte valeur locative au 1er janvier.

Un résident de France qui loue un bien situé à l'étranger n'est pas redevable de la CFE au titre de ce bien, soumis à la fiscalité locale de l'État de situation (chapitres 118 et 119).

L'outre-mer

La CFE s'applique dans les départements et régions d'outre-mer selon les règles du CGI, sous réserve des exonérations et abattements territoriaux que les collectivités ou la loi peuvent prévoir pour certaines activités. Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale, comme la Polynésie française ou la Nouvelle-Calédonie, appliquent leur propre fiscalité locale. Les conditions locales se vérifient auprès du service des impôts compétent (chapitre 121).

L'investisseur en résidence de services

L'investisseur qui loue un meublé à l'exploitant d'une résidence de services par bail commercial n'a pas la disposition du logement, imposé chez l'exploitant. Il reste redevable de la cotisation minimum dès que ses recettes dépassent 5 000 €.

Déclarer et payer pas à pas

Les déclarations

La déclaration initiale n° 1447-C-SD se dépose avant le 31 décembre de l'année de début d'activité, ou avant le 1er janvier de l'année qui suit un changement d'exploitant. Aucune déclaration annuelle n'est exigée tant que la situation est inchangée. Les modifications, comme l'entrée de nouveaux locaux dans la base, une demande d'exonération ou le dépassement du seuil de 100 000 €, se déclarent sur le formulaire n° 1447-M-SD au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année précédant l'imposition, soit avant le 5 mai 2026 pour la CFE de 2027 selon la fiche F23547.

Les demandes d'exonération autres que celles liées à la création se font sur l'imprimé n° 1465-SD, joint à la déclaration n° 1447-C-SD ou n° 1447-M-SD. Une exonération accordée s'applique ensuite automatiquement tant que ses conditions restent remplies. Le loueur doit signaler au SIE toute modification de ses conditions d'exploitation (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 300 et 310).

Le paiement

L'avis est disponible uniquement dans l'espace professionnel sur impots.gouv.fr. Le solde est exigible au 15 décembre, reporté au premier jour ouvrable suivant si nécessaire. Il se paie par un moyen dématérialisé. Lorsque la CFE de l'année précédente dépasse 3 000 €, un acompte de 50 % de cette cotisation est réglé, en général entre fin mai et mi-juin selon la fiche F23547. Le prélèvement mensuel, le 15 de chaque mois de janvier à octobre, est possible jusqu'au 15 juin lorsque la CFE dépasse 3 000 € et jusqu'au 30 juin dans le cas contraire.

Le plafonnement en fonction de la valeur ajoutée

La CET peut être plafonnée en fonction de la valeur ajoutée de l'entreprise. Le taux du plafonnement est de 1,531 % pour 2026 et 2027, de 1,438 % pour 2028 et de 1,344 % pour 2029. À partir de 2030, il est fixé à 1,25 % et ne porte plus que sur la CFE, selon le BOI-IF-CFE-40-30-20-30 dans sa version du 29 avril 2026 citée par le Guide du bailleur professionnel. Le dégrèvement ne peut pas ramener la cotisation sous la cotisation minimum. Il se demande chaque année sur l'imprimé n° 1327-CET-SD, dans le délai de réclamation.

La procédure pas à pas

1. Identifiez chaque activité de location et son redevable au 1er janvier.
2. Classez chaque location selon le tableau du champ et vérifiez les seuils de 5 000 € et de 100 000 €.
3. Vérifiez si une exonération de l'article 1459 peut s'appliquer et si la commune a pris une délibération contraire, en interrogeant le SIE ou la mairie.
4. Déposez la déclaration n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de début, avec l'imprimé n° 1465-SD si une exonération est demandée.
5. Recensez chaque printemps les locaux sous votre contrôle l'année précédente et déposez la déclaration n° 1447-M-SD en cas de changement.
6. Contrôlez l'avis dès sa mise en ligne, en particulier la tranche de recettes, la commune du principal établissement et la taxe additionnelle.
7. Choisissez le mode de paiement avant le 15 ou le 30 juin et réglez le solde au 15 décembre.
8. Déposez toute réclamation avant le 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement, selon la procédure du chapitre 80.

La CFE se déduit du résultat au régime réel. Au micro-BIC, elle est couverte par l'abattement forfaitaire (chapitre 36).

Les situations transitoires et l'actualité

Les règles applicables dans le temps

La CFE de l'année N s'établit selon les textes en vigueur au 1er janvier N, sur la base de l'année N-2. Une délibération communale supprimant une exonération du 3° de l'article 1459 s'applique dans les conditions de l'article 1639 A bis du CGI, c'est-à-dire en principe pour les impositions des années suivant son adoption dans les délais légaux. Un loueur exonéré jusque-là peut donc recevoir un premier avis l'année qui suit une délibération de sa commune. Il a intérêt à suivre ces délibérations, publiées par la mairie ou l'intercommunalité.

Le plafonnement suit la suppression progressive de la CVAE, fixée à 2030. Les fourchettes de base minimum de 2027 ne sont pas connues au 25 octobre 2026.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Son sommaire, publié par l'Assemblée nationale, comporte un article 14 de soutien aux entreprises touchées par les incendies de l'été 2026 et un article 26 de prorogations d'exonérations et de précisions en matière de fiscalité locale. Aucune de ces mesures n'est adoptée. Elles ne doivent pas être prises en compte avant la promulgation de la loi et la publication des commentaires officiels (chapitre 136).

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les bases minimums et les taux sont des hypothèses propres à chaque commune.

Un petit bailleur avec deux studios meublés

Un particulier loue à l'année deux studios meublés à des étudiants, pour 600 € par mois chacun, charges comprises. Ses recettes de 2024 s'élèvent à 14 400 €. Aucun local n'entre dans sa base, puisque ses locataires ont la jouissance effective des logements. Il relève en 2026 de la cotisation minimum de la tranche de 10 001 € à 32 600 €.

S'il n'avait loué qu'un seul studio 400 € par mois, ses recettes de 4 800 € auraient été inférieures au seuil de 5 000 € et il n'aurait payé aucune CFE.

Des chambres d'hôtes selon la délibération de la commune

Une propriétaire exploite deux chambres d'hôtes dans sa résidence principale et encaisse 18 000 € en 2024. Sans délibération contraire de sa commune, elle est exonérée au titre du c du 3° de l'article 1459. Si la commune a supprimé cette exonération, elle devient redevable. Avec une base minimum de 1 000 € et un taux de 28 %, sa cotisation atteint 280 €, soit 282,80 € avec les frais de gestion.

Une SCI qui loue des locaux commerciaux nus

Une SCI à l'IR loue nu deux commerces. En 2024, elle a encaissé 110 000 € de loyers et 10 000 € de taxe foncière refacturée aux locataires, soit 120 000 € de recettes brutes. Elle dépasse le seuil de 100 000 € et relève en 2026 de la tranche de 100 001 € à 250 000 €. Les commerces sont imposés chez les locataires, si bien que la SCI paie la cotisation minimum. Avec une base de 3 500 € et un taux de 25 %, la cotisation est de 875 €, soit 883,75 € avec les frais de gestion.

Si les recettes de 2024 avaient été de 95 000 €, la société serait restée hors champ. La refacturation de la taxe foncière suffit ici à faire franchir le seuil, ce qui montre l'intérêt de calculer les recettes brutes exactement.

Un gros bailleur de meublés de tourisme

Un loueur exploite huit meublés de tourisme aménagés uniquement pour la location dans une commune. Leur valeur locative retenue pour 2024 atteint 16 000 €, au-dessus de la base minimum. Au taux de 27 %, sa CFE de 2026 est de 4 320 €, soit 4 363,20 € avec les frais de gestion. Cette cotisation dépassant 3 000 €, un acompte de 50 % lui sera demandé en 2027, sauf mensualisation.

Si la valeur ajoutée de son activité est de 120 000 €, le plafond de 1,531 % s'établit à 1 837,20 €. Hors frais et taxes additionnelles, le dégrèvement qu'il peut demander atteint environ 2 482,80 €, sous réserve du calcul exact de la valeur ajoutée par l'expert-comptable. Le résultat reste supérieur à la cotisation minimum, qui serait de 1 129,41 € avec une base minimum de 4 183 €.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration croise les recettes déclarées, les données des plateformes de location et les déclarations d'occupation. Un loueur de meublés de courte durée qui n'a pas déclaré ses locaux sur le formulaire n° 1447-M-SD s'expose à un rehaussement de sa base sur les années non prescrites (chapitre 122). Une exonération liée à l'habitation personnelle revendiquée pour un logement qui n'est jamais occupé par le loueur peut être remise en cause, avec intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, la majoration de 40 % de l'article 1729 du CGI.

Le découpage d'un patrimoine de locaux commerciaux entre plusieurs SCI, chacune sous le seuil de 100 000 €, mérite une attention particulière. Une répartition décidée pour des raisons patrimoniales, de financement ou de transmission relève de la liberté de gestion. Une répartition artificielle dont le but serait exclusivement fiscal peut être écartée au titre de l'abus de droit de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire (b de l'article 1729 du CGI). L'article L64 A du LPF vise depuis 2020 les actes à but principalement fiscal et n'entraîne pas de majoration spécifique, les majorations de droit commun restant possibles (chapitre 127).

En cas de doute sur la qualification d'une activité, le rescrit du 1° de l'article L80 B du LPF permet d'obtenir une position formelle de l'administration. Celui de l'article L64 B couvre les montages (chapitre 10).

Les erreurs fréquentes

Les erreurs de CFE sont modestes une année donnée mais se répètent. Une base minimum de 2 509 € appliquée au lieu de 1 194 €, faute d'avoir vérifié la tranche de recettes, coûte 341,90 € par an au taux de 26 %, hors frais. L'intégration à tort de huit logements loués à l'année, pour une valeur locative de 1 200 € chacun, porte la base à 9 600 € et la cotisation à 2 496 € au même taux, contre 236,60 € sur une base minimum de 910 €. La taxe additionnelle de 1,12 % appliquée à tort sur une base de 1 000 € représente 11,20 € par an.

• Croire que le statut de loueur en meublé non professionnel dispense de CFE.
• Penser qu'un classement en meublé de tourisme suffit à exonérer un logement aménagé pour la location.
• Comparer la tranche de la base minimum aux recettes de l'année en cours au lieu de celles de l'avant-dernière année.
• Oublier la déclaration n° 1447-C-SD l'année de début et perdre la réduction de moitié de la première année.
• Ne pas déclarer sur le formulaire n° 1447-M-SD l'entrée de meublés de courte durée dans la base.
• Croire qu'un investisseur en résidence de services n'a aucune CFE parce que l'exploitant paie la sienne.
• Laisser passer le délai de réclamation du 31 décembre de l'année suivante.

Liste de contrôle

• Chaque activité de location est rattachée à son redevable, personne, couple, indivision ou société.
• Les recettes brutes des locaux nus autres que d'habitation sont calculées pour le seuil de 100 000 €.
• Les recettes meublées de l'avant-dernière année sont comparées au seuil de 5 000 €.
• Les conditions de l'exonération liée à l'habitation personnelle sont vérifiées, ainsi que l'absence de délibération contraire de la commune.
• La déclaration n° 1447-C-SD est déposée avant le 31 décembre de l'année de début.
• Les locaux sous votre contrôle, meublés de courte durée et bureaux, sont recensés chaque printemps.
• La déclaration n° 1447-M-SD est déposée avant le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai en cas de changement.
• La commune du principal établissement et la tranche de recettes sont vérifiées sur l'avis.
• L'application de la taxe additionnelle pour frais de CCI est contrôlée.
• Le mode de paiement est choisi avant le 15 ou le 30 juin et le solde réglé au 15 décembre.
• Les réclamations sont déposées avant le 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement.