L'avis de taxe foncière ne porte pas seulement la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) votée par la commune et l'intercommunalité. Il comporte aussi des taxes additionnelles qui suivent ses règles d'assiette et de recouvrement, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) et les taxes spéciales d'équipement (TSE). À ces lignes s'ajoutent, pour certains locaux d'activité, des taxes déclaratives comme la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France et les taxes sur les surfaces de stationnement.
Ce chapitre présente pour chacune de ces taxes son fondement, son redevable, son assiette, ses exonérations, sa récupérabilité auprès du locataire et son traitement pour l'impôt sur le revenu. Il traite les situations de couple, d'indivision, de démembrement, de société et d'outre-mer, avec des exemples chiffrés. Le calcul de la taxe foncière elle-même relève du chapitre 73, ses exonérations du chapitre 74 et la refacturation des charges du Guide du bailleur privé, Les charges récupérables en détail. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.
Vue d'ensemble
La notion de taxe annexe
Les taxes additionnelles aux impôts fonciers sont regroupées au Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP) dans la série BOI-IF-AUT (BOFiP). On y trouve notamment la TEOM, les TSE, la taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), la taxe annuelle sur les bureaux, la taxe sur les friches commerciales, la taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région Île-de-France et la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement. La GEMAPI, prévue par l'article 1530 bis du Code général des impôts (CGI), y est mentionnée sans commentaire propre.
Deux familles se distinguent. Les taxes additionnelles proprement dites, comme la TEOM, la GEMAPI ou les TSE, sont calculées par l'administration et figurent sur l'avis de taxe foncière, sans démarche du propriétaire. Les taxes déclaratives, comme la taxe sur les bureaux, exigent une déclaration et un paiement spontanés avant le 1er mars.
Tableau récapitulatif
Le tableau suivant résume les règles principales.
| Taxe | Texte | Redevable | Récupérable sur un locataire d'habitation | Refacturable à un locataire commercial |
|---|---|---|---|---|
| TEOM | Art. 1520 à 1526 du CGI | Propriétaire ou usufruitier | Oui, hors frais de gestion | Oui, si l'inventaire le prévoit |
| GEMAPI | Art. 1530 bis | Redevable de la taxe foncière | Non | Oui, si l'inventaire le prévoit |
| TSE | Art. 1607 bis à 1609 H | Redevable de la taxe foncière | Non | Oui, si l'inventaire le prévoit |
| Taxe régionale additionnelle | Art. 1599 quater D | Redevable de la taxe foncière en Île-de-France | Non | Oui, si l'inventaire le prévoit |
| Taxe sur les bureaux | Art. 231 ter et 231 quater | Propriétaire ou titulaire d'un droit réel au 1er janvier | Sans objet | Oui, si le bail le prévoit |
| Taxe sur les surfaces de stationnement | Art. 1599 quater C | Propriétaire au 1er janvier | Sans objet | Oui, si le bail le prévoit |
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Le fondement et l'institution
La TEOM est régie par les articles 1520 à 1526 du CGI (service-public.gouv.fr). Elle est facultative. La commune ou le groupement compétent en matière de déchets choisit entre la TEOM, qui est un impôt, ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM), qui est payée par l'usager selon le service rendu. Les deux dispositifs ne se cumulent pas en principe, l'institution de la redevance supprimant la taxe.
La délibération qui institue la TEOM doit être prise avant le 15 octobre de l'année qui précède l'imposition. Les taux sont votés chaque année, en général avant le 15 avril de l'année d'imposition. L'article 1636 B undecies du CGI permet de voter des taux différents selon les zones de collecte, en fonction notamment du niveau de service.
Le redevable
La taxe est établie au nom des propriétaires ou usufruitiers et elle est exigible contre eux et contre leurs principaux locataires (article 1523 du CGI, BOI-IF-AUT-90-10, § 260). Elle est due même si le local est loué ou si le service de collecte n'est pas utilisé, son montant ne dépendant pas du service effectivement rendu.
Les locaux communs d'une copropriété sont imposés sous une cote unique au nom des copropriétaires indivis (§ 280). Le propriétaire occupant d'une construction neuve temporairement exonérée de taxe foncière reste redevable de la TEOM.
L'assiette et le taux
La base est le revenu net servant à la taxe foncière, soit la valeur locative cadastrale diminuée de 50 % (article 1522, I, du CGI, § 320). Les abattements des articles 1388 bis à 1388 nonies du CGI, comme celui des logements sociaux en quartier prioritaire, ne s'appliquent pas à la TEOM. La cotisation est égale à cette base multipliée par le taux voté.
Le conseil municipal ou l'organe délibérant peut plafonner les valeurs locatives des locaux d'habitation, dans une limite qui ne peut être inférieure à deux fois la valeur locative moyenne communale (article 1522, II, § 330). Ce plafonnement facultatif réduit la taxe des logements les plus valorisés.
La part incitative
La collectivité peut ajouter une part incitative, assise sur la quantité de déchets produits l'année précédente, mesurée en volume, en poids ou en nombre d'enlèvements (article 1522 bis du CGI, § 340 à 380). Dans l'habitat collectif, la quantité connue globalement est répartie entre les locaux au prorata de leur valeur locative foncière. Le BOFiP illustre le calcul par une maison qui produit 850 kg de déchets taxés à 0,20 € le kilogramme, soit une part incitative de 170 €.
Les exonérations
Sont exonérés de plein droit les propriétés exonérées de façon permanente de taxe foncière, les usines au sens de l'article 1500 du CGI et les locaux pris à bail par l'État, les collectivités et certains établissements publics lorsqu'ils sont affectés à un service public (article 1521, II, § 110 à 160). Les locaux situés dans la partie de la commune où le service ne fonctionne pas sont exonérés, sauf délibération contraire (§ 170). Un local situé dans la zone desservie reste imposable même si son occupant n'utilise pas le service.
Sur délibération, la collectivité peut exonérer certains locaux à usage industriel ou commercial, les immeubles munis d'un appareil d'incinération des ordures ménagères ou les locaux dont les occupants paient la redevance spéciale (article 1521, III). Les exonérations et dégrèvements de taxe foncière accordés aux personnes âgées ou de condition modeste ne s'étendent pas à la TEOM (§ 265).
La vacance
En cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, une décharge ou une réduction de TEOM peut être accordée sur réclamation, selon les règles de la taxe foncière (article 1524 du CGI, § 440). Le dégrèvement pour vacance accordé en matière de taxe foncière entraîne celui de la TEOM. La vacance doit concerner la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible d'être louée séparément et être indépendante de la volonté du propriétaire (service-public.gouv.fr). Ce dégrèvement ne porte pas sur la part incitative.
Les frais de gestion
L'État perçoit sur la TEOM des frais de 4,4 % pour l'assiette et le recouvrement et de 3,6 % pour les dégrèvements et non-valeurs, soit 8 % au total (BOI-IF-AUT-90-10, § 410). Pendant les cinq premières années d'application de la part incitative, ces taux sont ramenés à 1 % et 2 %. Les frais figurent sur l'avis à côté de la cotisation.
La récupération sur le locataire d'habitation
La TEOM figure parmi les charges récupérables énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 et peut être mise à la charge du locataire d'un logement soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (§ 270). Les frais de gestion restent à la charge du propriétaire. La Cour de cassation a exclu les frais de rôle des charges récupérables le 24 mars 2004, selon l'analyse publiée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) et reprise au chapitre 99 du guide du bailleur privé.
L'administration ne ventile pas la taxe entre les occupants. Le propriétaire calcule lui-même la part de chaque locataire, au prorata des jours d'occupation lorsque plusieurs locataires se succèdent, ou selon une clé objective lorsque plusieurs logements partagent un même avis. Pour un garage loué accessoirement à un logement par le même bailleur, la TEOM afférente au garage est récupérable (§ 270). La part correspondant aux jours de vacance reste à la charge du propriétaire.
L'action en recouvrement des charges locatives se prescrit par trois ans selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une TEOM jamais réclamée est donc perdue au-delà de ce délai.
Les baux commerciaux, professionnels et meublés
Dans un bail commercial, la TEOM fait partie des taxes que le bailleur peut refacturer, à condition qu'elle figure dans l'inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes du bail. Dans un bail professionnel, la répartition relève du contrat. Ces règles sont développées dans le Guide du bailleur privé, Charges, impôts et travaux dans le bail commercial.
Le décret de 1987 s'applique aussi aux locations meublées à usage de résidence principale. Pour un meublé de tourisme, la récupération dépend des stipulations du contrat et du prix convenu, la location saisonnière n'étant pas soumise à la liste réglementaire des charges.
Le traitement pour l'impôt sur le revenu
Au régime réel des revenus fonciers, la TEOM n'est pas déductible, car elle incombe normalement à l'occupant. La taxe foncière se déduit hors TEOM sur la ligne 227 de la déclaration n° 2044, avec la totalité des frais de gestion de l'avis, y compris ceux qui se rapportent à la TEOM. Une TEOM que le locataire parti n'a pas remboursée se déduit sur la ligne 225 au titre des charges récupérables non récupérées (chapitre 27).
En location meublée au régime réel, la TEOM payée est une charge du loueur et son remboursement par le locataire un produit, ce qui rend l'opération neutre (chapitre 37). Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) suit le même raisonnement. Au micro-foncier, aucune charge n'est déduite et la TEOM refacturée n'entre pas dans le revenu brut (chapitre 25).
La taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations
Le fondement et l'institution
La GEMAPI a été créée par la loi n° 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles et figure à l'article 1530 bis du CGI. Elle est facultative. Elle est instituée par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, titulaires de la compétence depuis le 1er janvier 2018, ou par les quelques communes isolées qui l'exercent, selon la fiche de la direction générale des collectivités locales (DGCL) sur la taxe, citée sans lien.
La délibération d'institution est prise avant le 1er octobre pour une application l'année suivante. Le produit attendu est voté chaque année avant le 15 avril, dans la limite de 40 € par habitant et sans excéder le montant prévisionnel des charges de fonctionnement et d'investissement liées à la compétence. Il finance l'aménagement des bassins, l'entretien des cours d'eau, la défense contre les inondations et la mer ainsi que la protection des milieux aquatiques.
Le redevable et la répartition
La GEMAPI n'a pas de taux voté. L'EPCI fixe un produit global que l'administration répartit entre les redevables de la TFPB, de la TFPNB, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE), au prorata des recettes de chaque taxe. L'administration en déduit un taux additionnel propre à chaque taxe, appliqué à la base communale.
Le propriétaire d'un logement loué la paie donc sur son avis de taxe foncière, l'entreprise sur son avis de CFE et le titulaire d'une résidence secondaire sur son avis de THRS. Les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) et les sociétés d'économie mixte (SEM) en sont exonérés pour leurs logements sociaux, ainsi que les redevables de la taxe d'habitation au titre de ces logements.
La récupération et la déduction
La GEMAPI ne figure pas dans la liste du décret n° 87-713. Elle n'est donc pas récupérable sur le locataire d'un logement. Dans un bail commercial, elle peut être refacturée en tant que taxe additionnelle à la taxe foncière si l'inventaire la prévoit.
Pour le bailleur au régime réel, la GEMAPI portée sur l'avis de taxe foncière fait partie des impositions perçues au profit des collectivités qui n'incombent pas à l'occupant. Elle se déduit avec la taxe foncière sur la ligne 227 (chapitre 27).
Les taxes spéciales d'équipement
Les établissements bénéficiaires
Les TSE financent des établissements publics fonciers et d'aménagement (BOI-IF-AUT-70). L'article 1607 bis du CGI vise les établissements publics fonciers (EPF) locaux et l'office foncier de Corse, l'article 1607 ter les EPF de l'État. Les articles 1609 B à 1609 D visent les établissements de Guyane et de Mayotte et les agences des cinquante pas géométriques de Guadeloupe et de Martinique. L'article 1609 G vise la Société des grands projets, chargée du Grand Paris. L'article 1609 H vise la Société du Grand Projet du Sud-Ouest, qui perçoit aussi depuis 2024 une taxe spéciale complémentaire.
Le redevable, le plafond et le vote
La TSE est due par toute personne assujettie à la TFPB, à la TFPNB, à la THRS ou à la CFE dans le ressort de l'établissement. Elle suit les règles d'annualité, de territorialité et de base de ces taxes. Lorsque deux EPF sont compétents sur le même territoire, la taxe revient en principe à celui qui y est intervenu le premier.
Pour les EPF locaux, l'office foncier de Corse et les EPF de l'État, le produit ne peut dépasser 20 € par habitant, dont jusqu'à 5 € pour les EPF de l'État au titre des copropriétés dégradées. L'établissement vote un produit global, réparti par l'administration entre les quatre taxes au prorata des recettes de l'année précédente. Le produit de la Société des grands projets est fixé par la loi. L'exemple du BOFiP aboutit, pour 5 millions d'euros de produit, à un taux additionnel d'environ 0,120 % sur la TFPB.
Les exonérations et les frais
Les contribuables exonérés d'une des quatre taxes principales le sont aussi de la TSE correspondante, dans la même quotité. Les HLM et les SEM sont exonérés pour les logements attribués sous conditions de ressources, comme les redevables de THRS au titre de ces logements. Certaines terres agricoles sont exonérées de la TSE additionnelle à la TFPNB (article 1607 A). L'État perçoit 9 % du produit au titre de ses frais.
La récupération et la déduction
La TSE n'est pas une charge récupérable sur le locataire d'un logement. Elle peut être refacturée au locataire commercial comme taxe additionnelle à la taxe foncière si l'inventaire la mentionne. Pour le bailleur au régime réel, elle se déduit avec la taxe foncière (chapitre 27).
Les autres taxes additionnelles
La taxe additionnelle spéciale annuelle en Île-de-France
L'article 1599 quater D du CGI institue au profit de la région Île-de-France une taxe additionnelle à la TFPB et à la CFE, due par les personnes assujetties à ces taxes dans les communes de la région (BOI-IF-AUT-130, § 10). Le conseil régional en arrête le produit chaque année avant le 31 décembre pour l'année suivante, dans un plafond légal. Ce produit finance les investissements de transports en commun. Les exonérations de TFPB ou de CFE s'étendent à cette taxe dans les mêmes conditions de durée et de quotité. Elle se déduit avec la taxe foncière au régime réel (chapitre 27).
Les taxes sur les propriétés non bâties
La taxe additionnelle à la TFPNB (article 1519 I) et la taxe pour frais des chambres d'agriculture (article 1604) s'ajoutent à la taxe foncière sur les terrains. Elles concernent le propriétaire de terres, de jardins ou de terrains à bâtir et se déduisent, pour un terrain donné en location, dans les conditions présentées au chapitre 27.
La taxe sur les friches commerciales
La taxe sur les friches commerciales (article 1530 du CGI) peut être instituée par la commune ou l'intercommunalité sur les locaux commerciaux inexploités depuis au moins deux ans. Elle est due par le redevable de la taxe foncière. Elle concerne le bailleur d'une boutique restée vide et se conteste en démontrant que l'absence d'exploitation est indépendante de sa volonté. Le régime de gestion est présenté dans le Guide du bailleur professionnel, La taxe foncière et les taxes locales d'un grand parc.
La taxe de balayage
La taxe de balayage de l'article 1528 du CGI a été supprimée au 1er janvier 2019. Elle figure encore dans la liste des charges récupérables du décret de 1987, mais elle n'apparaît plus sur les avis.
La taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France
Le champ
La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est prévue par l'article 231 ter du CGI (entreprendre.service-public.gouv.fr). Elle s'applique dans les huit départements d'Île-de-France. Elle est due même si les locaux sont inoccupés et pour l'année entière, même en cas de cession en cours d'année. Elle ne se confond pas avec la taxe pour création de bureaux, payée une seule fois lors des travaux.
Le redevable
Le redevable est le propriétaire au 1er janvier, en pleine propriété, en copropriété ou en indivision, ou le titulaire d'un droit réel comme l'usufruitier ou le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public. En indivision, le seuil d'exonération s'apprécie sur la superficie totale des locaux.
Les seuils et les exonérations
Sont exonérés les bureaux et locaux professionnels de moins de 100 m², les locaux commerciaux de moins de 2 500 m², les locaux de stockage de moins de 5 000 m² et les surfaces de stationnement de moins de 500 m². Sont aussi exonérés notamment les locaux des fondations et associations reconnues d'utilité publique, les locaux à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel, les locaux hébergeant des serveurs informatiques et les locaux vacants destinés à être transformés en logements dans un délai de quatre ans.
Les circonscriptions et les tarifs
La première circonscription comprend les 1er, 2e, 7e, 8e, 9e, 10e, 15e, 16e et 17e arrondissements de Paris ainsi que Boulogne-Billancourt, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine et Puteaux. La deuxième comprend les autres arrondissements de Paris et les autres communes des Hauts-de-Seine. La troisième comprend les autres communes de l'unité urbaine de Paris et la quatrième les communes situées hors de cette unité urbaine. Une réduction s'applique dans certaines communes éligibles à la fois à la dotation de solidarité urbaine et au fonds de solidarité des communes de la région.
Les tarifs au mètre carré affichés par la fiche officielle vérifiée le 12 février 2026 sont les suivants.
| Local | 1re circonscription | 2e circonscription | 3e circonscription | 4e circonscription |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux, tarif normal | 26,11 € | 21,99 € | 12,03 € | 5,82 € |
| Bureaux, tarif réduit des organismes publics et non lucratifs | 12,98 € | 10,94 € | 7,25 € | 5,26 € |
| Locaux commerciaux | 8,96 € | 8,96 € | 4,66 € | 2,39 € |
| Locaux de stockage | 4,69 € | 4,69 € | 2,39 € | 1,23 € |
| Surfaces de stationnement | 2,96 € | 2,96 € | 1,61 € | 0,85 € |
La déclaration et le paiement
La déclaration n° 6705-B, ou le formulaire pré-identifié adressé par l'administration, est déposée avec le paiement avant le 1er mars de chaque année auprès du service des impôts du lieu de situation des locaux. Une déclaration unique couvre les locaux relevant d'un même service, mais des locaux situés dans des communes différentes donnent lieu à des déclarations distinctes. Les entreprises relevant de la direction des grandes entreprises utilisent le formulaire n° 6705-RK.
La refacturation et la déduction
Le bailleur d'un bail commercial ou professionnel peut faire payer la taxe au locataire si le bail le prévoit. Sans clause, il en reste seul redevable. Selon les fiches officielles, la taxe n'est pas déductible du résultat imposable à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'IS. La doctrine des revenus fonciers l'exclut également des impositions déductibles (chapitre 27).
La taxe additionnelle sur les ventes
Les ventes à titre onéreux de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage situés en Île-de-France supportent une taxe additionnelle de 0,6 % de la valeur de la mutation, en plus des droits d'enregistrement, sauf pour les opérations soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et certaines mutations exonérées. Les droits de mutation sont présentés au chapitre 11.
La taxe annuelle sur les bureaux en Provence-Alpes-Côte d'Azur
Depuis le 1er janvier 2023, l'article 231 quater du CGI, créé par la loi de finances pour 2023, institue une taxe de même nature dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les redevables, les seuils de surface et les exonérations reprennent ceux de l'Île-de-France, avec des exonérations supplémentaires pour certains locaux situés dans des zones de revitalisation ou dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Les tarifs de 2026 sont de 1,01 € par mètre carré pour les bureaux, 0,42 € pour les locaux commerciaux, 0,23 € pour les locaux de stockage et 0,16 € pour les surfaces de stationnement. La déclaration et le paiement interviennent avant le 1er mars auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu des locaux. La refacturation suppose une clause expresse du bail et la taxe n'est pas déductible du résultat imposable.
Les taxes sur les surfaces de stationnement
Dans la taxe sur les bureaux
Les surfaces de stationnement de 500 m² ou plus, annexées à des locaux taxables ou exploitées commercialement, entrent dans l'assiette de la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d'Azur. Elles sont taxées au tarif propre aux surfaces de stationnement de la circonscription.
La taxe régionale sur les surfaces de stationnement en Île-de-France
L'article 1599 quater C du CGI institue au profit de la région Île-de-France une taxe annuelle sur les surfaces de stationnement de 500 m² ou plus, exploitées commercialement ou annexées à des locaux taxables. Selon la fiche officielle vérifiée le 12 février 2026, ses tarifs au mètre carré sont de 5,05 € dans la première circonscription, 2,93 € dans la deuxième et 1,49 € dans la troisième. Elle fait l'objet d'une déclaration distincte, sur le formulaire n° 6705-TS-SD, avant le 1er mars.
Elle s'ajoute à la taxe sur les bureaux pour les mêmes surfaces. Le bailleur d'un parc de stationnement ou d'un immeuble de bureaux avec parking doit donc vérifier les deux impositions. La doctrine des revenus fonciers range cette taxe régionale parmi les impositions déductibles, à la différence de la taxe sur les bureaux (chapitre 27).
Exemples chiffrés
Les exemples suivants sont illustratifs. Leurs taux et montants sont des hypothèses et ne reflètent aucune commune réelle.
L'avis d'un logement loué nu
Un appartement loué nu a une valeur locative cadastrale de 4 000 €, soit une base nette de 2 000 €. Les taux de l'avis sont supposés de 45 % pour la part communale, 2 % pour la part intercommunale, 0,25 % pour la TSE, 0,40 % pour la GEMAPI et 12 % pour la TEOM. Les frais de gestion des taxes autres que la TEOM ne sont pas détaillés ici.
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Part communale | 2 000 × 45 % | 900,00 € |
| Part intercommunale | 2 000 × 2 % | 40,00 € |
| TSE | 2 000 × 0,25 % | 5,00 € |
| GEMAPI | 2 000 × 0,40 % | 8,00 € |
| TEOM | 2 000 × 12 % | 240,00 € |
| Frais de gestion de la TEOM | 240 × 8 % | 19,20 € |
| Total | Somme des lignes | 1 212,20 € |
Le propriétaire récupère sur le locataire 240 € de TEOM, sans les 19,20 € de frais. Au régime réel, il déduit 900 + 40 + 5 + 8 + 19,20 = 972,20 € sur la ligne 227, auxquels s'ajoutent les autres frais de gestion de l'avis. Le coût net de l'avis pour lui, avant impôt, est de 972,20 €.
Un plateau de bureaux avec parking en Île-de-France
Une société civile immobilière (SCI) possède dans une commune de la troisième circonscription un plateau de bureaux de 150 m² et un parking annexé de 600 m². La taxe sur les bureaux s'élève à 150 × 12,03 = 1 804,50 € pour les bureaux et 600 × 1,61 = 966 € pour le parking, soit 2 770,50 €. La taxe régionale sur les surfaces de stationnement ajoute 600 × 1,49 = 894 €. Le total atteint 3 664,50 € par an, aux tarifs affichés en février 2026.
Si le bail commercial prévoit expressément la refacturation de ces taxes, le locataire les rembourse. À défaut, la société les supporte. Un plateau de 90 m² sans parking de 500 m² serait entièrement exonéré. Dans la quatrième circonscription, les mêmes 150 m² de bureaux coûteraient 873 €. Dans les départements de Provence-Alpes-Côte d'Azur, la taxe serait de 151,50 €.
La vacance et la TEOM
Le même appartement reste vide cinq mois en 2026 malgré une recherche active de locataire au prix du marché. Le propriétaire obtient sur réclamation le dégrèvement de taxe foncière pour vacance, qui entraîne celui de la TEOM. En retenant un calcul par douzièmes, la TEOM est réduite de 240 × 5 / 12 = 100 €. Le propriétaire ne récupère sur ses locataires successifs que la TEOM restante, au prorata de leurs jours d'occupation.
Les situations particulières
Le couple, l'indivision et le démembrement
Les taxes additionnelles suivent le redevable de la taxe foncière. Pour un couple, elles figurent sur l'avis établi au nom du ou des propriétaires, sans lien avec l'imposition commune à l'impôt sur le revenu. En indivision, l'avis est établi au nom des indivisaires et la charge se répartit selon leurs droits (chapitre 8). En démembrement, l'usufruitier est redevable de la TEOM et des autres taxes additionnelles. C'est lui qui refacture la TEOM au locataire (chapitre 7).
Les sociétés
Une SCI à l'IR déduit la taxe foncière et ses taxes additionnelles hors TEOM dans le résultat foncier qu'elle déclare, avant répartition entre associés. Une société à l'IS les comptabilise en charges et comptabilise en produits la TEOM et les taxes refacturées. Un changement de régime fiscal ne modifie pas le redevable. Le cas des sociétés est développé dans le Guide des sociétés immobilières, La taxe foncière et les taxes locales en SCI.
Le non-résident
Le non-résident propriétaire d'un bien en France est redevable des mêmes taxes que le résident. Il reçoit l'avis dans son espace en ligne et le règle selon les modalités qui y sont indiquées. Ses revenus fonciers suivent les règles présentées au chapitre 115.
L'outre-mer et la Corse
La TEOM s'applique dans les départements d'outre-mer comme en métropole. Les TSE y prennent des formes propres, avec l'établissement de Guyane et de Mayotte et les agences des cinquante pas géométriques de Guadeloupe et de Martinique. En Corse, l'office foncier perçoit une TSE dans les conditions de l'article 1607 bis. La fiscalité immobilière outre-mer est présentée au chapitre 121.
Les situations transitoires et l'actualité
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a repoussé la prise en compte des valeurs locatives révisées des locaux d'habitation. Les résultats de la révision seront retenus à partir de 2031 pour la taxe foncière, la CFE, la THRS et la TEOM, avec un coefficient de neutralisation le cas échéant (anil.org). Jusque-là, les taxes additionnelles évoluent avec la revalorisation annuelle des bases, les taux votés et, pour la GEMAPI et les TSE, les produits fixés par les établissements.
Les tarifs de la taxe sur les bureaux et de la taxe sur les surfaces de stationnement sont actualisés chaque année. Ceux de 2027 seront connus pour la déclaration à déposer avant le 1er mars 2027.
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 26 porte sur des prorogations d'exonérations et des précisions en matière de fiscalité locale. Selon le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027, le texte initial prévoit notamment des dégrèvements possibles de taxe foncière et de TEOM pour les contribuables touchés par les incendies de l'été 2026 en Gironde, dans les Landes et dans le Var. Le chapitre 136 suit son évolution.
Petit et grand patrimoine
| Point | Petit patrimoine | Grand patrimoine |
|---|---|---|
| Taxes rencontrées | TEOM, GEMAPI, TSE sur l'avis | Taxes de l'avis, taxe sur les bureaux, stationnement, friches |
| Démarche | Lecture de l'avis et refacturation de la TEOM | Déclarations avant le 1er mars et suivi par immeuble |
| Refacturation | Décret de 1987 pour l'habitation | Inventaire de chaque bail commercial |
| Risque principal | TEOM oubliée ou frais refacturés | Taxe déclarative omise ou clause absente |
Les points de vigilance de l'administration
L'administration vérifie au régime réel que la TEOM n'est pas déduite et que la taxe foncière déduite se rapporte à des biens loués ou offerts à la location. Pour la taxe sur les bureaux, elle contrôle les surfaces et la catégorie des locaux, qui conditionnent le seuil d'exonération et le tarif. Un défaut de déclaration ou une déclaration insuffisante entraîne un rappel assorti des pénalités de droit commun présentées au chapitre 126.
La qualification d'un local commande la taxe sur les bureaux. Présenter des bureaux comme des locaux de stockage, ou fractionner artificiellement une surface entre plusieurs propriétaires pour rester sous les seuils, expose à une rectification. Un acte fictif ou à but exclusivement fiscal relève de l'abus de droit de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal, sans majoration automatique. Le rescrit permet de faire valider une qualification avant d'agir (chapitres 10 et 127).
Du côté des collectivités, le produit de la TEOM ne doit pas excéder de façon disproportionnée le coût du service. L'annulation d'une délibération pour ce motif entraîne des dégrèvements à la charge de la commune ou de l'EPCI (article 1520, IV, du CGI). Les litiges sur la délibération ou les tarifs relèvent de la juridiction administrative (chapitre 80).
Les erreurs fréquentes
- Déduire la TEOM au régime réel. Dans l'exemple de l'avis, l'erreur minore le revenu foncier de 240 € et expose à un rappel avec intérêt de retard.
- Refacturer les frais de gestion de la TEOM. Les 19,20 € de l'exemple restent à la charge du propriétaire et un locataire peut en demander le remboursement.
- Ne jamais réclamer la TEOM. Sur trois ans, un bailleur perd 720 € pour l'avis de l'exemple, la prescription de trois ans interdisant ensuite toute régularisation.
- Refacturer la taxe foncière ou la GEMAPI à un locataire d'habitation. Seule la TEOM est récupérable dans un bail d'habitation.
- Signer un bail commercial sans inventaire des taxes. Le bailleur supporte alors seul la taxe foncière, ses taxes additionnelles et la taxe sur les bureaux, soit 3 664,50 € par an dans l'exemple francilien.
- Oublier la déclaration avant le 1er mars. La taxe sur les bureaux et la taxe régionale sur le stationnement sont déclaratives et leur omission entraîne des pénalités.
- Ignorer le dégrèvement de TEOM pour vacance. La réclamation de taxe foncière pour vacance emporte celle de la TEOM, soit 100 € dans l'exemple de cinq mois.
Liste de contrôle
- Chaque ligne de l'avis de taxe foncière est identifiée, part communale, intercommunale, TSE, GEMAPI, TEOM et frais.
- La TEOM est refacturée chaque année au locataire d'habitation, hors frais de gestion, au prorata des jours d'occupation.
- Les taxes autres que la TEOM ne sont pas refacturées à un locataire d'habitation.
- Au régime réel, la taxe foncière et ses taxes additionnelles sont déduites hors TEOM sur la ligne 227, avec la totalité des frais de gestion.
- La TEOM non remboursée par un locataire parti est déduite sur la ligne 225.
- Les vacances de plus de trois mois ont donné lieu à une réclamation couvrant la taxe foncière et la TEOM.
- Chaque bail commercial comporte un inventaire nommant les taxes refacturables.
- Les locaux d'activité situés en Île-de-France ou en Provence-Alpes-Côte d'Azur sont vérifiés au regard des seuils de la taxe sur les bureaux.
- Les déclarations n° 6705-B et, le cas échéant, n° 6705-TS-SD sont déposées avec le paiement avant le 1er mars.
- La taxe sur les bureaux n'est pas déduite des revenus fonciers.
- Les délibérations locales sur la TEOM, la GEMAPI et la taxe sur les friches commerciales sont connues pour chaque commune.
- L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 et de la révision des valeurs locatives est suivie.