Les taxes sur les logements vacants

Un logement nu laissé durablement vide peut coûter chaque année une fraction importante de sa valeur locative cadastrale. Jusqu'aux impositions de 2026, deux taxes se partagent le territoire, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) dans les communes en zone tendue et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ailleurs, sur décision locale. À partir des impositions de 2027, elles sont fusionnées dans une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée à l'article 1406 bis du Code général des impôts (CGI).

Ce chapitre expose le champ géographique de ces taxes, les logements visés, la notion de vacance et sa durée, le redevable selon la situation du propriétaire, le calcul, les causes d'exonération et la preuve à apporter, puis la réclamation. Il traite les couples, l'indivision, le démembrement, les sociétés, les non-résidents et la transition entre 2026 et 2027, avec des exemples chiffrés. La vue de gestion du bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, Les autres impôts et taxes du bailleur et celle d'un grand parc dans le Guide du bailleur professionnel, La taxe foncière et les taxes locales d'un grand parc. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le cadre juridique

Deux taxes jusqu'aux impositions de 2026

La TLV est prévue par l'article 232 du CGI. Elle s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue par décret, aux logements non meublés vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est perçue par l'État et son produit est affecté à l'Agence nationale de l'habitat (Anah) dans la limite d'un plafond légal (BOI-IF-AUT-60, § 270).

La THLV est prévue par l'article 1407 bis du CGI. Elle ne s'applique que dans les communes situées hors du champ de la TLV dont le conseil municipal, ou l'organe délibérant d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), l'a instituée. Elle vise les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier et son produit revient à la collectivité qui l'a instituée (service-public.gouv.fr).

Pour les impositions de 2026, la TLV est calculée au taux de 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, puis de 34 % les années suivantes. La THLV est calculée au taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) voté par la commune et, le cas échéant, par l'intercommunalité (service-public.gouv.fr).

La taxe unique à partir des impositions de 2027

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 remplace ces deux taxes par la TVLH, à compter des impositions établies au titre de 2027. Les articles 232 et 1407 bis du CGI sont abrogés pour l'avenir et les délibérations qui instituaient la THLV cessent de produire effet au 1er janvier 2027 (anil.org). Le produit de la nouvelle taxe revient aux communes et, le cas échéant, aux intercommunalités.

La TVLH reprend l'architecture de la TLV et lui ajoute deux traits de la THLV. Elle s'applique de plein droit en zone tendue après un an de vacance et, hors zone tendue, sur délibération après deux ans de vacance. Les communes de zone tendue peuvent désormais relever les taux légaux, ce que la TLV ne permettait pas.

Les textes et la doctrine

Les règles de la TVLH figurent à l'article 1406 bis du CGI, organisé en six parties selon la note de la direction générale des collectivités locales (DGCL) publiée dans son catalogue des délibérations de 2026, citée ici sans lien. Le I définit les logements imposables et les exclusions, le II renvoie pour l'assiette à la valeur locative de l'article 1409, le III fixe les taux et les pouvoirs des collectivités, le IV désigne le redevable, le V soumet le contrôle, le recouvrement, le contentieux et les sanctions aux règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et le VI met les dégrèvements à la charge de la commune ou de l'EPCI.

La doctrine administrative de la TLV figure au Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP) sous la référence BOI-IF-AUT-60, dans une version du 11 mars 2014 qui mentionne encore les anciens taux de 12,5 % et 25 %. Ses analyses sur la notion de vacance, l'habitabilité et la vacance involontaire restent utiles, car la TVLH reprend les mêmes notions. Au 25 octobre 2026, aucun commentaire du BOFiP propre à la TVLH n'a été relevé dans les sources consultées.

Le champ géographique

La zone tendue

La zone tendue regroupe d'abord les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Elle comprend aussi des communes situées hors de ces agglomérations qui connaissent une forte tension immobilière ou une proportion élevée de logements qui ne sont pas des résidences principales. Pour la TLV de 2026, la liste résulte du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié (service-public.gouv.fr).

Pour la TVLH, la liste des communes où la taxe s'applique de plein droit est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (service-public.gouv.fr). Selon les analyses publiées en septembre 2026 par la Banque des territoires et par la presse juridique, citées sans lien, elle reprend la liste de la TLV et compte environ 3 700 communes. Cette même liste sert de référence pour la majoration de THRS étudiée au chapitre 75.

Les autres communes

Hors zone tendue, la TVLH est facultative. Elle est instituée par le conseil municipal ou, à titre subsidiaire, par l'organe délibérant d'un EPCI à fiscalité propre doté d'un programme local de l'habitat (PLH), uniquement sur le territoire des communes où aucune TVLH communale ne s'applique. Selon la note de la DGCL, la délibération d'institution doit être prise avant le 1er octobre d'une année pour s'appliquer l'année suivante. Elle reste valable tant qu'elle n'est pas rapportée.

Pour une application en 2027, les communes non tendues devaient donc délibérer avant le 1er octobre 2026. Le taux est fixé par une seconde délibération, prise avant le 15 avril de l'année d'imposition et à renouveler chaque année selon la même note. Une commune qui appliquait la THLV jusqu'en 2026 sans avoir institué la TVLH avant cette date ne perçoit donc aucune taxe sur la vacance en 2027.

Vérifier la situation de votre commune

La démarche suivante permet de savoir si votre logement est exposé.

1. Identifiez la commune exacte du logement et non celle de l'agglomération voisine.
2. Vérifiez sa présence dans l'annexe du décret n° 2026-831 pour 2027, ou du décret de 2013 modifié pour 2026.
3. Si la commune n'y figure pas, interrogez la mairie ou l'intercommunalité sur l'existence d'une délibération instituant la TVLH, prise avant le 1er octobre 2026.
4. Demandez le taux voté pour 2027, qui sera connu après le vote des taux, avant le 15 avril 2027.
5. Conservez la réponse écrite ou la copie de la délibération dans le dossier du bien.

Les logements concernés

Un local à usage d'habitation

Seuls les locaux à usage d'habitation entrent dans le champ de ces taxes (BOI-IF-AUT-60, § 40). Un local commercial ou un bureau vide relève, le cas échéant, de la taxe sur les friches commerciales que certaines collectivités instituent, présentée au chapitre 78. Une dépendance comme un garage n'est pas un logement au sens de ces taxes, même si elle doit figurer dans la déclaration d'occupation.

Un logement habitable

La doctrine ne vise que les logements habitables, c'est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum que sont l'électricité, l'eau courante et un équipement sanitaire (§ 50). La fiche officielle de la TVLH reprend cette exigence en visant les logements dotés des éléments de confort de base (service-public.gouv.fr).

Sont hors champ les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants à la charge du détenteur. Ces travaux portent sur la stabilité du bâti, comme les murs, la charpente, la toiture, les planchers ou les escaliers, ou sur la réfection d'équipements essentiels comme les sanitaires, le chauffage, l'électricité, l'eau ou les menuiseries extérieures. À titre pratique, l'administration retient qu'ils sont importants lorsqu'ils dépassent 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier (§ 60). Le caractère inhabitable s'apprécie au cas par cas et n'est jamais présumé (§ 70).

Un logement non meublé

Ces taxes ne visent que les logements non meublés ou insuffisamment meublés. Un logement meublé qui n'est pas une résidence principale relève de la THRS et non de la taxe sur la vacance (service-public.gouv.fr). La frontière tient donc au mobilier, qui doit permettre une occupation effective et non symbolique.

Les exclusions

Sont exclus les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) et, sous conditions, ceux des sociétés d'économie mixte (SEM) destinés à être attribués sous conditions de ressources, ainsi que les logements constituant des dépendances du domaine public (§ 100 et 105). Le Conseil d'État l'a jugé pour des logements vacants situés dans des lycées (CE, 18 janvier 2008, n° 290366, cité par la doctrine). Le logement occupé sans droit ni titre n'est pas vacant et ne donne pas lieu à la taxe pour son propriétaire (§ 130).

La notion de vacance et sa durée

Un logement libre de toute occupation

Est vacant le logement libre de toute occupation pendant la période de référence. Une occupation momentanée ne fait pas cesser la vacance. En revanche, un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence n'est pas vacant (BOI-IF-AUT-60, § 110).

Le seuil s'apprécie en jours consécutifs. Deux occupations de soixante jours séparées par une interruption ne suffisent pas. Une location saisonnière de quelques semaines ne fait pas échec à la taxe pour un logement nu laissé vide le reste du temps, mais elle suppose en pratique un ameublement qui peut faire basculer le logement dans la THRS.

La durée selon la zone

En zone tendue, le logement doit être vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour la TLV, la doctrine exige qu'il soit vacant au 1er janvier de l'année précédente et au 1er janvier de l'année d'imposition, sans avoir été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs l'année précédente (§ 170). La TVLH reprend cette règle.

Hors zone tendue, la durée est portée à deux ans. Le logement ne doit pas avoir été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours des deux années précédant l'année d'imposition, selon la note de la DGCL et la fiche officielle.

Le changement de propriétaire

Le délai de vacance s'apprécie redevable par redevable. Lorsque le logement change de propriétaire, il repart pour l'acquéreur au 1er janvier qui suit la cession (§ 190 et 200). Le IV de l'article 1406 bis vise d'ailleurs la personne qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance.

Un logement acheté vide en mars 2026 ne peut donc être taxé, en zone tendue, qu'à compter de 2028 s'il est resté vide au 1er janvier 2027 et au 1er janvier 2028. Les sources consultées ne précisent pas si une transmission par décès, une donation ou un apport en société produit le même effet qu'une vente. Le texte visant la personne qui dispose du logement, cette solution paraît transposable, mais elle n'est pas confirmée par une doctrine publiée.

Le logement réhabilité

Un logement inhabitable, donc hors champ, qui fait l'objet d'une réhabilitation n'est imposable qu'après une vacance effective d'au moins une année à compter de la fin des travaux (§ 180). Les travaux doivent avoir rendu le logement habitable. La date d'achèvement se prouve par les factures, le procès-verbal de réception et, s'il y a lieu, la déclaration foncière déposée dans les quatre-vingt-dix jours.

La transition entre 2026 et 2027

Pour la première imposition à la TVLH en 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte, en application du IX de l'article 108 de la loi de finances pour 2026 selon la note de la DGCL. Un logement vide depuis 2024 dans une commune non tendue qui a institué la TVLH avant le 1er octobre 2026 est donc imposable dès 2027.

Les sources consultées ne précisent pas si une année d'imposition à la TLV en 2026 compte comme première année pour l'application du taux de 17 % de la TVLH. Comparez l'avis de 2027 à celui de 2026 et interrogez le service des impôts si le taux appliqué vous paraît incohérent.

Le redevable

Le principe

La taxe est due par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement (service-public.gouv.fr). Toute personne physique ou morale, de droit public ou privé, peut être redevable. Une taxe est due pour chaque logement vacant (§ 235).

L'administration identifie le redevable et la situation d'occupation à partir de la déclaration d'occupation des biens immobiliers, présentée au chapitre 77. Aucune déclaration propre à la taxe sur la vacance n'est demandée.

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Les impôts locaux ne suivent pas le foyer fiscal de l'impôt sur le revenu. La taxe est établie au nom du ou des titulaires du droit de propriété ou d'usufruit, quels que soient le régime matrimonial et l'imposition commune. Le mariage, le pacte civil de solidarité (PACS) ou leur rupture en cours d'année ne modifient pas l'imposition, qui dépend de la situation au 1er janvier.

Un logement acquis en indivision par des concubins donne lieu à une seule taxe pour le logement. Après une séparation, le logement commun laissé vide dans l'attente d'une vente ou d'un partage peut entrer dans le champ si aucune démarche de vente n'est engagée. La mise en vente au prix du marché, documentée, permet en revanche d'invoquer une vacance involontaire.

Le démembrement

L'usufruitier est seul redevable, qu'il s'agisse d'un usufruit viager ou temporaire. Le nu-propriétaire n'est pas concerné, même s'il finance les grosses réparations. Lorsqu'un usufruit temporaire a été cédé à une société ou à un organisme, c'est l'usufruitier qui supporte la taxe pendant la durée de son droit. Les effets fiscaux du démembrement sont présentés au chapitre 7.

L'indivision et la succession

En indivision, la taxe est due une fois pour le logement et établie au nom des indivisaires. Le paiement est une question de répartition entre eux, réglée par la convention d'indivision ou par le partage (chapitre 8).

Dans une succession, le logement du défunt est fréquemment vide pendant le règlement. Certaines délibérations communales consultées citent la succession non réglée ou le contentieux parmi les circonstances qui peuvent caractériser une vacance indépendante de la volonté du contribuable. Le texte ne fixe aucune durée et l'appréciation reste individuelle. Conservez les éléments qui montrent que la vacance résulte du blocage et non d'un choix, comme les correspondances avec le notaire ou l'assignation en partage.

Le mineur propriétaire

Un enfant mineur propriétaire, par exemple par succession, est redevable en son nom. Ses représentants légaux reçoivent l'avis et règlent la taxe sur ses biens. Le rattachement de l'enfant au foyer fiscal de ses parents pour l'impôt sur le revenu n'a aucune incidence.

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) propriétaire est redevable comme toute personne morale. Le régime d'imposition de son résultat, à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), est sans incidence, de même qu'une option pour l'IS en cours de détention. L'associé qui occupe un logement de la société fait cesser la vacance, mais il peut alors être redevable de la THRS si le logement est meublé et n'est pas sa résidence principale. Le cas des sociétés est développé dans le Guide des sociétés immobilières, La taxe foncière et les taxes locales en SCI.

Le non-résident et l'outre-mer

La résidence fiscale du propriétaire n'a aucune incidence. Un non-résident qui laisse vide un logement nu en France est redevable dans les mêmes conditions et doit déclarer l'occupation de ses biens (chapitre 115). Un résident de France propriétaire à l'étranger n'est pas concerné par ces taxes françaises pour ce bien (chapitre 119).

La TVLH s'applique sur l'ensemble du territoire, selon la liste du décret pour la zone tendue et sur délibération ailleurs. Pour un logement situé outre-mer, vérifiez auprès de la commune la situation au regard du décret et des délibérations locales (chapitre 121).

Le calcul de la taxe

La base

La base est la valeur locative cadastrale de l'habitation, déterminée selon les règles de la taxe d'habitation (§ 210). Il s'agit de la valeur locative brute et non du revenu cadastral de la taxe foncière, qui n'en retient que la moitié. Cette valeur figure sur la fiche descriptive du bien consultable dans l'espace sécurisé et suit la revalorisation annuelle (chapitre 72).

Les taux

Le tableau suivant récapitule les taux applicables.

Sous la TLV, la doctrine applique le taux réduit de la première année à chaque nouvelle entrée du logement dans le champ, y compris après une période où il a été occupé (§ 220 et 230). Un logement reloué plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs puis de nouveau vide repart donc au taux de la première année.

La liquidation

Le montant est égal à la base multipliée par le taux. Il est établi pour l'année entière selon la situation au 1er janvier. Il figure sur un avis distinct de celui de la taxe foncière. Le paiement suit les modalités des impôts locaux, dont le prélèvement à l'échéance ou le paiement en ligne.

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Leurs montants reposent sur des hypothèses et ne tiennent pas compte de la revalorisation annuelle des bases.

Un studio volontairement laissé vide en zone tendue

Claire possède un studio dans une commune de zone tendue, d'une valeur locative cadastrale de 3 200 €. Le dernier locataire est parti en mars 2025 et elle a laissé le studio vide en attendant de décider de travaux qu'elle n'a pas engagés. Au 1er janvier 2026, la vacance dure moins d'un an et aucune TLV n'est due. Au 1er janvier 2027, le studio est vide depuis plus d'un an et n'a pas été occupé en 2026. La TVLH de 2027 s'élève à 3 200 × 17 % = 544 €.

Si le studio reste vide, la taxe de 2028 atteint 3 200 × 34 % = 1 088 €. Sur trois années, de 2027 à 2029, Claire supporterait 2 720 € de taxe à base constante. Si la commune relève ses taux au maximum, la taxe passe à 960 € la première année puis 1 920 € les suivantes.

Une maison vacante hors zone tendue

Marc hérite en 2023 d'une maison dans une commune non tendue du Nord, d'une valeur locative de 2 400 €, qu'il laisse vide depuis. La commune n'appliquait pas la THLV, mais elle a institué la TVLH par délibération du 15 septembre 2026 et vote en mars 2027 un taux de 20 %. Au 1er janvier 2027, la maison est vide depuis plus de deux ans, la durée antérieure à 2027 étant prise en compte. La taxe de 2027 s'élève à 2 400 × 20 % = 480 €. Au taux plafond de 50 %, elle atteindrait 1 200 €.

Une vacance involontaire documentée

Sophie et Paul, mariés, possèdent en zone tendue un deux-pièces d'une valeur locative de 3 200 €. Après le départ du locataire en septembre 2025, ils l'ont confié à deux agences au loyer de marché, puis ont baissé le loyer de 5 % en janvier 2026 au vu des visites. Le logement est resté vide jusqu'en février 2027. Ils reçoivent un avis de TVLH de 544 € pour 2027.

Ils déposent une réclamation avec les mandats, les annonces datées, l'historique des visites et la baisse de loyer. Si l'administration admet que la vacance est indépendante de leur volonté, elle prononce la décharge des 544 €. La charge de ce dégrèvement incombe à la commune.

Les causes d'exonération et la preuve

La vacance indépendante de la volonté du contribuable

La taxe n'est pas due lorsque la vacance tient à une cause étrangère à la volonté du contribuable, qui fait obstacle à une occupation durable dans des conditions normales d'habitation ou à une location dans des conditions normales de rémunération (BOI-IF-AUT-60, § 140). La doctrine cite deux exemples, à savoir les logements appelés à disparaître ou à faire l'objet de travaux d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition à brève échéance, pour lesquels un délai d'un an peut être retenu, ainsi que les logements mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur.

La preuve incombe au contribuable. Il doit établir ses démarches, par exemple une mise en vente ou des propositions de location auprès de plusieurs agences, ainsi que l'adaptation du prix au marché. L'administration ne peut pas présumer la vacance involontaire. Cette notion est distincte de la vacance indépendante de la volonté prévue pour le dégrèvement de taxe foncière de l'article 1389 du CGI (§ 150).

L'occupation de plus de quatre-vingt-dix jours

L'occupation se prouve par tout moyen (BOI-IF-AUT-60, § 120). La doctrine cite la déclaration de revenus fonciers et les factures d'eau, d'électricité ou de téléphone. Le bail, les quittances et l'état des lieux d'entrée et de sortie complètent utilement le dossier. Une consommation d'eau ou d'électricité nulle sur la période affaiblit la preuve d'une occupation alléguée.

Le logement inhabitable

Le logement qui exige des travaux supérieurs à 25 % de sa valeur vénale pour devenir habitable est hors champ. La preuve repose sur des devis détaillés, un rapport d'expert ou un arrêté de péril ou d'insalubrité, complétés par une estimation de la valeur vénale. Le chapitre 6 présente les méthodes d'évaluation admises.

Le logement que la loi interdit de louer

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation, faute d'être décent. Les sources consultées ne citent pas cette interdiction comme une cause de vacance involontaire. Le logement reste en principe habitable au sens de la doctrine, sauf si les travaux nécessaires dépassent le seuil de 25 % de sa valeur vénale. Le propriétaire qui engage des travaux à brève échéance peut invoquer la réhabilitation prochaine, en conservant les devis signés et le calendrier du chantier.

Les preuves à réunir

Constituez pour chaque logement vide un dossier contenant les pièces suivantes.

1. Les mandats de location ou de vente, avec leur date et le prix demandé.
2. Les annonces publiées, datées, sur plusieurs supports.
3. Les références de loyers ou de prix de biens comparables, justifiant le prix demandé.
4. Les baisses de prix successives et leur date.
5. Les échanges avec les candidats et les motifs de refus.
6. Les devis, permis, procès-verbaux de réception ou arrêtés administratifs en cas de travaux ou d'inhabitabilité.
7. Les baux, quittances, états des lieux et factures d'énergie prouvant une occupation.
8. Les pièces de procédure en cas de succession bloquée ou de litige.

L'articulation avec les autres impôts

Le dégrèvement de taxe foncière pour vacance

La taxe foncière reste due sur un logement vide. Le propriétaire d'un logement normalement destiné à la location, vacant indépendamment de sa volonté pendant au moins trois mois, peut toutefois obtenir un dégrèvement de taxe foncière sur réclamation, à l'exclusion des locations meublées et saisonnières (chapitre 74). Le même dossier de preuves sert aux deux demandes, mais leurs conditions diffèrent.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Le logement meublé qui n'est pas une résidence principale relève de la THRS, due par la personne qui en a la disposition au 1er janvier, avec une majoration possible en zone tendue (chapitre 75). Les taxes sur la vacance et la THRS ne se cumulent pas pour un même logement, puisque les premières ne visent que les logements non meublés.

Les revenus fonciers

La taxe sur la vacance frappe un logement que son propriétaire ne loue pas et ne propose pas réellement à la location, faute de quoi la vacance serait involontaire. Les charges d'un tel logement ne sont pas déductibles des revenus fonciers, qui ne retiennent que les dépenses des immeubles loués ou offerts à la location (chapitre 27). La taxe sur la vacance n'est donc pas déductible dans ce cadre.

Tableau comparatif

Le tableau suivant situe chaque imposition selon l'état du logement.

Recevoir l'avis et réclamer

L'établissement de l'avis

Les logements vacants sont recensés par l'administration à partir de ses fichiers et de la déclaration d'occupation, puis la taxe est établie par voie de rôle (§ 250). L'avis est consultable dans l'espace sécurisé du site impots.gouv.fr. Un avis reçu pour un logement en réalité loué résulte presque toujours d'une déclaration d'occupation absente ou périmée.

La réclamation pas à pas

La procédure suivante permet de contester un avis.

1. Vérifiez sur l'avis l'adresse, l'identifiant du local, la base et le taux.
2. Identifiez le motif, à savoir une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours, une vacance involontaire, un logement inhabitable ou meublé, une erreur de redevable ou une commune hors champ.
3. Mettez à jour la déclaration d'occupation si elle est erronée (chapitre 77).
4. Rédigez la réclamation par la messagerie sécurisée de l'espace particulier ou professionnel, ou par courrier au service des impôts indiqué sur l'avis, avec les pièces justificatives.
5. Demandez le sursis de paiement si vous souhaitez différer le paiement de la somme contestée, la réclamation ne suspendant pas l'exigibilité (service-public.gouv.fr).
6. Conservez l'accusé de réception et suivez la réponse du service.

Le délai de réclamation est celui de l'article R*196-2 du Livre des procédures fiscales (LPF), soit jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement du rôle (§ 260). La procédure contentieuse et les recours devant le tribunal administratif sont présentés aux chapitres 80 et 129.

Le délai de reprise de l'administration

L'administration peut réparer une omission ou une insuffisance jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de l'imposition, en application de l'article L173 du LPF (§ 260). Un logement vacant omis en 2027 peut donc être taxé par rôle supplémentaire jusqu'à la fin de 2028.

Les situations transitoires et l'actualité

Les règles de la TLV et de la THLV s'appliquent aux impositions de 2026, dont les avis sont émis au cours de l'année 2026. Les réclamations qui les concernent restent régies par ces textes, même après leur abrogation, jusqu'à l'expiration du délai de réclamation fin 2027. Les impositions de 2027 relèvent de la TVLH, avec prise en compte de la vacance antérieure au 1er janvier 2027.

L'article 109 de la loi de finances pour 2026 a ouvert aux communes nouvelles et aux communes entrant dans le zonage ou en sortant un délai exceptionnel, jusqu'au 28 février 2026, pour délibérer sur la THLV ou sur la majoration de THRS (anil.org). Les majorations de THRS votées restent applicables, sauf délibération contraire.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 26 porte sur des prorogations d'exonérations et des précisions en matière de fiscalité locale. Les sources consultées ne signalent pas de modification de la TVLH, mais le texte peut être amendé jusqu'à sa promulgation. Le chapitre 136 suit son évolution.

Petit et grand patrimoine

Les points de vigilance de l'administration

L'administration s'appuie sur la déclaration d'occupation pour repérer les logements vides et peut la rapprocher des déclarations de revenus fonciers. Un logement déclaré loué sans loyers déclarés, ou une occupation alléguée sans aucune consommation d'énergie, fragilise la position du propriétaire en cas de contestation.

Une occupation fictive, comme un bail de complaisance de quatre-vingt-onze jours sans occupant réel, ou un ameublement de façade, peut être écartée. Un acte fictif ou à but exclusivement fiscal relève de l'abus de droit de l'article L64 du LPF, qui entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes dont le motif principal est fiscal et n'entraîne pas de majoration automatique. Le rescrit permet d'interroger l'administration avant d'agir (chapitres 10 et 127).

Les choix réels de gestion restent libres. Louer meublé, vendre, engager des travaux ou occuper soi-même le logement sont des décisions légitimes qui font sortir le logement du champ, à condition d'être effectives.

Les erreurs fréquentes

• Oublier la déclaration d'occupation après une relocation. Le logement reste déclaré vacant et reçoit un avis, par exemple de 544 € pour le studio de l'exemple, auquel peut s'ajouter une amende de 150 € par local, soit 694 € à contester ou à payer.
• Confondre les deux notions de vacance involontaire. Le dégrèvement de taxe foncière ne dispense pas de prouver, pour la taxe sur la vacance, des démarches réelles au prix du marché.
• Demander un loyer hors marché. Un logement proposé 30 % au-dessus des loyers comparables ne caractérise pas une vacance involontaire et la taxe reste due.
• Croire que la commune non tendue ne taxe pas. Une délibération prise avant le 1er octobre 2026 suffit à rendre exigibles en 2027 jusqu'à 50 % de la valeur locative.
• Compter les jours d'occupation de façon cumulée. Seule une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs fait cesser la vacance.
• Laisser passer le délai de réclamation. Après le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement, la taxe de 544 € ou 1 088 € devient définitive.
• Meubler sommairement le logement. L'opération n'écarte pas la taxe sur la vacance et peut exposer à la THRS sans réduire la charge.

Liste de contrôle

1. La commune du logement a été vérifiée dans la liste du décret n° 2026-831 pour 2027.
2. Hors zone tendue, l'existence d'une délibération instituant la TVLH et le taux voté ont été demandés à la mairie.
3. La date de début de vacance de chaque logement nu est connue et documentée.
4. Le caractère meublé ou non meublé du logement correspond à la réalité de l'ameublement.
5. Les occupations de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs sont prouvées par bail, quittances et factures.
6. Les démarches de location ou de vente au prix du marché sont archivées avec leurs dates.
7. Les logements inhabitables disposent de devis et d'une estimation de la valeur vénale.
8. La déclaration d'occupation est à jour pour chaque logement avant le 1er juillet.
9. Le redevable figurant sur l'avis est le bon, propriétaire, usufruitier, indivision ou société.
10. Chaque avis reçu a été comparé à la situation réelle au 1er janvier.
11. Les réclamations sont déposées avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
12. Le dégrèvement de taxe foncière pour vacance a été demandé lorsque ses conditions sont réunies.
13. L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 est suivie.