Les taxes foncières sont les seuls impôts que tout propriétaire immobilier paie chaque année, qu'il occupe son bien, le loue, le laisse vide ou le détienne par une société. La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) frappe les constructions et la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) les terrains. Elles ne dépendent ni du revenu tiré du bien ni de sa valeur de marché. Elles reposent sur une valeur locative administrative, fixée bien par bien, à laquelle les collectivités appliquent les taux qu'elles votent.
Ce chapitre expose le mécanisme de ces deux taxes. Il précise qui est redevable, comment la base et la cotisation se calculent, comment lire l'avis, payer, répartir la taxe lors d'une vente et la refacturer à un locataire, puis comment elle se traite dans l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). La valeur locative cadastrale et sa révision relèvent du chapitre 72, les exonérations et dégrèvements du chapitre 74, les taxes annexes perçues avec la taxe foncière du chapitre 78 et la contestation du chapitre 80. La gestion courante de l'avis par un bailleur est présentée dans le Guide du bailleur privé, La taxe foncière en détail.
Le cadre juridique
Deux taxes distinctes
Le Code général des impôts (CGI) traite la TFPB aux articles 1380 et suivants et la TFPNB aux articles 1393 et suivants. Les deux taxes obéissent à la même logique d'annualité et de localisation. Elles s'en distinguent par leur champ, leur base et leurs exonérations. Un même terrain bâti relève de la TFPB pour le sol de la construction et ses dépendances immédiates, alors qu'un terrain voisin non construit relève de la TFPNB.
| Critère | TFPB | TFPNB |
|---|---|---|
| Textes | Articles 1380 à 1392 du CGI | Articles 1393 à 1398 A du CGI |
| Biens visés | Constructions fixées au sol, sol des constructions et dépendances immédiates | Terrains à bâtir, terres agricoles, bois, étangs, carrières, bâtiments impropres à l'usage |
| Base | 50 % de la valeur locative cadastrale | 80 % de la valeur locative cadastrale |
| Redevable | Propriétaire ou titulaire d'un droit réel au 1er janvier | Propriétaire ou usufruitier au 1er janvier |
| Taux | Votés par la commune et l'intercommunalité | Votés par la commune et l'intercommunalité |
| Taxes annexes | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxes spéciales d'équipement, taxe pour la gestion des milieux aquatiques | Taxe pour frais de chambre d'agriculture, taxes spéciales d'équipement, taxe pour la gestion des milieux aquatiques |
La fiche officielle sur la TFPNB énumère les terrains imposables, dont les terrains constructibles, les terres agricoles, les carrières, les étangs et les bâtiments impropres à l'usage (service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 février 2026). Le bâtiment en ruine, devenu impropre à toute utilisation, sort ainsi du champ de la TFPB pour entrer dans celui de la TFPNB.
Les biens exonérés de façon permanente
Certains biens échappent durablement à la TFPB. Il s'agit notamment des propriétés publiques affectées à un service public et non productives de revenus ainsi que des bâtiments ruraux affectés de manière exclusive à un usage agricole. La fiche officielle précise que cette exonération agricole joue à compter du 1er janvier qui suit l'affectation, sous réserve d'une déclaration avant le 1er janvier (service-public.gouv.fr, vérifiée le 25 septembre 2026). Les exonérations temporaires et les allègements liés à la personne sont traités au chapitre 74.
La grange transformée en logement perd l'exonération agricole et devient imposable comme local d'habitation après déclaration. Le changement d'affectation se déclare dans les quatre-vingt-dix jours, comme une construction nouvelle (chapitre 74).
Le redevable
Le principe du 1er janvier
Les taxes foncières sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition (article 1415 du CGI). Elles sont dues par le propriétaire ou, lorsque le bien est démembré, par l'usufruitier (article 1400 du CGI). La fiche officielle rappelle que la taxe est due même si le logement est loué et qu'en cas de vente en cours d'année le vendeur paie la totalité de l'avis (service-public.gouv.fr).
Cette règle a des effets mécaniques. L'acquéreur d'un bien acheté le 2 janvier ne recevra aucun avis cette année-là. Le vendeur d'un bien cédé le 30 décembre paie l'année entière. Une construction achevée le 15 janvier n'est imposable qu'à compter du 1er janvier suivant, sous réserve de l'exonération temporaire.
Les titulaires de droits réels
La doctrine pose comme principe que l'impôt est établi au nom de celui qui jouit des revenus de l'immeuble et détient un droit réel immobilier cessible. Le II de l'article 1400 du CGI désigne ainsi plusieurs titulaires de droits réels à la place du propriétaire (BOI-IF-TFB-10-20-20, version du 10 janvier 2019).
| Situation | Redevable | Précision doctrinale |
|---|---|---|
| Usufruit | Usufruitier | Le nu-propriétaire figure au rôle sans être solidaire (§ 10) |
| Bail emphytéotique | Emphytéote | Son nom figure après celui du propriétaire (§ 40) |
| Bail à construction | Preneur | Pour les constructions comme pour le terrain (§ 50 et 60) |
| Bail à réhabilitation | Preneur | § 65 |
| Bail réel solidaire | Preneur, puis acquéreur des droits réels | § 67 |
| Droit d'usage et d'habitation | Propriétaire, seul débiteur légal | L'usager contribue à proportion de sa jouissance, vis-à-vis du propriétaire seulement (§ 90) |
| Vente en viager avec réserve du droit d'usage et d'habitation | Acquéreur | § 100 |
| Fiducie | Fiduciaire | § 320 |
Le titulaire d'un simple droit d'usage et d'habitation, par exemple le parent logé à vie par un acte de donation, n'est donc pas inscrit au rôle. L'acte peut organiser le remboursement de la taxe au propriétaire, mais cette clause ne lie pas l'administration.
Le démembrement
L'usufruitier est redevable, que l'usufruit soit viager ou temporaire, légal ou conventionnel. Le quasi-usufruit, qui porte sur des sommes d'argent, ne concerne pas l'immeuble lui-même. Lorsque le prix de vente d'un bien démembré est remis en quasi-usufruit, la taxe de l'année reste due par l'usufruitier au 1er janvier et l'acquéreur devient redevable l'année suivante. Le nu-propriétaire n'est ni redevable ni solidaire du paiement. Une convention qui transfère la charge de la taxe au nu-propriétaire ne vaut qu'entre les parties.
Cette répartition commande la déduction de la taxe en revenus fonciers. L'usufruitier qui loue le bien perçoit les loyers et déduit la taxe qu'il paie. Le nu-propriétaire qui la paierait à sa place, par complaisance familiale, ne peut pas la déduire, faute de revenu correspondant (chapitre 7).
L'indivision
Un bien indivis donne lieu à un avis unique établi au nom des indivisaires, qui sont redevables ensemble de la cotisation. Entre eux, chaque indivisaire supporte les charges à proportion de ses droits dans l'indivision (article 815-10 du Code civil). Celui qui paie l'avis en totalité dispose d'un recours contre les autres pour leur part.
En revenus fonciers, chaque indivisaire déduit sa quote-part de la taxe, même s'il n'a pas avancé lui-même les fonds (chapitre 8). L'indivisaire qui paie seul ne peut pas déduire au-delà de sa quote-part. L'indivision successorale suit les mêmes règles à partir du 1er janvier qui suit le décès.
Les sociétés
La société civile immobilière (SCI) propriétaire de l'immeuble est seule redevable, quelle que soit la répartition des parts et quel que soit son régime d'imposition. L'avis est établi à son nom et se consulte dans son espace professionnel. La cession de parts en cours d'année ne change rien, puisque l'immeuble appartient toujours à la société. Le détail de ces situations figure dans le Guide des sociétés immobilières, La taxe foncière et les taxes locales en SCI.
La société qui passe de l'IR à l'IS, par option ou par l'effet d'une activité commerciale, reste redevable dans les mêmes conditions. Seul change le traitement fiscal de la taxe, qui devient une charge du résultat soumis à l'IS. Un associé âgé qui occupe le logement de sa SCI ne peut pas revendiquer les allègements liés à la personne, réservés au propriétaire ou à l'usufruitier qui habite le bien (chapitre 74).
Le couple, le décès et l'enfant mineur
Les taxes foncières ne suivent pas le foyer fiscal de l'IR. Un bien commun des époux est imposé à leurs deux noms. Un bien propre de l'un d'eux, ou un bien acquis par un seul partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) sous le régime de la séparation, est imposé au seul propriétaire. Les concubins qui achètent ensemble sont des indivisaires ordinaires.
L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du divorce, seule compte la situation au 1er janvier. Le bien attribué à un ex-époux par une liquidation de communauté signée en mai reste imposé aux deux noms pour l'année entière. Le changement apparaît sur l'avis de l'année suivante, après publication de l'acte.
Le contribuable décédé en cours d'année reste redevable de la taxe de l'année du décès, qui devient une dette de la succession. À partir du 1er janvier suivant, l'avis est établi au nom des héritiers indivis ou du conjoint survivant usufruitier. Un enfant mineur propriétaire, par exemple après une donation ou une succession, est redevable en son nom propre. La taxe est payée par ses administrateurs légaux sur ses biens.
Le non-résident et l'outre-mer
La taxe foncière s'attache à l'immeuble, non au domicile fiscal de son propriétaire. Un non-résident propriétaire en France est redevable dans les mêmes conditions qu'un résident. Il reçoit l'avis dans son espace particulier sur le site impots.gouv.fr et doit respecter les mêmes modes de paiement. Un résident de France qui possède un bien à l'étranger n'est soumis à aucune taxe foncière française sur ce bien, mais aux impôts locaux de l'État de situation.
Les taxes foncières s'appliquent dans les départements d'outre-mer selon les mêmes principes, sous réserve de règles particulières à interroger auprès du centre des finances publiques compétent. Les plafonds de revenus qui conditionnent les allègements liés à la personne y sont plus élevés qu'en métropole et figurent sur la fiche officielle (chapitre 74). Pour la TFPNB, l'exonération des terres agricoles y est plus forte, comme le montre la section suivante.
Le calcul de la cotisation
La base d'imposition
La base de la TFPB est égale à la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement de 50 %. Cet abattement forfaitaire tient compte des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation que supporte le propriétaire. La base de la TFPNB est égale à la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement de 20 % (service-public.gouv.fr).
La valeur locative des locaux d'habitation est revalorisée chaque année selon l'évolution sur un an de l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). La revalorisation a été de 1,7 % en 2025 et de 0,8 % en 2026. Celle de 2027 dépendra de l'indice de novembre 2026, publié en décembre. La méthode de détermination de la valeur locative, propre aux locaux d'habitation et aux locaux professionnels révisés, est exposée au chapitre 72.
Les taux et les bénéficiaires
La cotisation de chaque bénéficiaire est égale à la base multipliée par le taux qu'il a voté pour l'année. Depuis 2021, la commune perçoit l'ancienne part départementale de TFPB, si bien que la colonne communale de l'avis intègre l'ancien taux du département. L'intercommunalité vote son propre taux. Des taxes additionnelles peuvent s'ajouter, sur la même base, au profit d'établissements publics fonciers ou de la collectivité compétente pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI).
| Colonne de l'avis | Bénéficiaire | Qui fixe le taux |
|---|---|---|
| Commune | Commune, y compris l'ancienne part départementale | Conseil municipal |
| Intercommunalité | Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) | Organe délibérant de l'EPCI |
| Taxes spéciales d'équipement | Établissements publics fonciers | Établissement public, dans les limites légales |
| GEMAPI | Collectivité compétente | Produit voté puis réparti sur les contribuables |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Collectivité compétente pour les déchets | Collectivité, avec des taux pouvant varier par zone |
Le propriétaire n'a aucune prise individuelle sur les taux. Il peut seulement constater, ligne par ligne, la part de la hausse annuelle qui résulte d'une décision locale et celle qui résulte de la revalorisation légale des bases. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les autres taxes annexes sont présentées au chapitre 78.
Les frais de gestion
L'État perçoit sur chaque cotisation des frais de gestion de la fiscalité directe locale, qui rémunèrent l'établissement, le recouvrement et le risque de non-paiement. Leur taux est fixé par l'article 1641 du CGI et leur montant figure sur l'avis, distinctement pour la taxe foncière et pour la TEOM. Ils font partie de la somme à payer. Ils ne sont pas récupérables sur le locataire, y compris pour la fraction afférente à la TEOM.
La taxe foncière sur les propriétés non bâties
La TFPNB suit le même calcul, avec un abattement de 20 %. Le conseil municipal peut majorer la valeur locative des terrains constructibles situés en zone urbaine, dans la limite de 3 € par mètre carré, sauf usage agricole (service-public.gouv.fr). Cette majoration pèse sur le propriétaire d'un terrain à bâtir conservé dans l'attente d'une plus-value.
Les terres agricoles bénéficient d'une exonération partielle permanente, fixée par la fiche officielle à 30 % en métropole, 80 % dans les départements d'outre-mer et 100 % en Corse. Des exonérations temporaires visent notamment les terrains boisés, les sites Natura 2000 sous engagement de gestion et, sur délibération, l'agriculture biologique ou certaines plantations. L'exonération des zones humides a été supprimée à compter du 21 février 2026, seuls les engagements souscrits avant cette date restant pris en compte (même source).
Les changements de nature de culture ou d'affectation d'une parcelle se déclarent dans les quatre-vingt-dix jours de la fin des travaux. Un défaut ou une erreur expose à une amende de 150 € et de 15 € par inexactitude, ainsi qu'à la perte de l'exonération temporaire restant à courir (même source). La TFPNB des terrains loués ou affermés est une charge déductible des revenus fonciers au régime réel (chapitre 31).
Lire l'avis pas à pas
L'avis rassemble, pour une commune donnée, tous les locaux et terrains d'un même redevable. Un propriétaire de biens situés dans plusieurs communes reçoit plusieurs avis. La lecture méthodique d'un avis permet de détecter une erreur de description du bien ou une exonération oubliée avant l'expiration du délai de réclamation.
- Identifiez le redevable. Vérifiez le nom inscrit, en particulier après une donation, un démembrement, un décès ou une acquisition en indivision.
- Rattachez chaque local. Repérez l'adresse, le numéro invariant et la nature de chaque local, puis rapprochez-les de vos biens et de leurs dépendances.
- Relevez la base. Comparez la base nette de chaque colonne avec celle de l'année précédente. Une hausse supérieure à la revalorisation de l'année signale un changement de description.
- Relevez les taux. L'avis rappelle les taux de l'année précédente et de l'année en cours pour chaque bénéficiaire.
- Repérez les exonérations. Une exonération temporaire en cours figure sur l'avis avec sa durée. Son absence après une construction ou des travaux énergétiques déclarés justifie une réclamation.
- Isolez la TEOM et les frais de gestion. Ces deux montants commandent la refacturation au locataire et la déduction en revenus fonciers.
- Contrôlez la description du bien. Ouvrez le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr et vérifiez la surface, les pièces, les éléments de confort et les dépendances (chapitres 72 et 131).
Payer la taxe
Les dates de l'année 2026
Pour la taxe foncière de 2026, l'avis a été mis en ligne à partir du 27 août 2026 pour les contribuables non mensualisés et à partir du 19 septembre 2026 pour les mensualisés. La date limite de paiement était fixée au 15 octobre 2026, portée au 20 octobre 2026 pour un paiement en ligne. Un avis établi tardivement porte une date limite décalée (impots.gouv.fr).
Les modes de paiement
Au-delà de 300 €, le paiement doit être dématérialisé, en ligne ou par prélèvement. Le chèque, la carte bancaire, les espèces et le virement ne sont alors plus admis (article 1681 sexies du CGI). Pour les impôts locaux, le contribuable peut adhérer au prélèvement mensuel jusqu'au 30 juin de l'année en cours ou au prélèvement à l'échéance avant le premier jour du mois qui précède la date limite (impots.gouv.fr).
| Mode | Fonctionnement | Intérêt | Limite |
|---|---|---|---|
| Prélèvement mensuel | Dix prélèvements de janvier à octobre, sur la base de la cotisation précédente, l'écart étant régularisé ensuite | Charge lissée, estimation connue tôt | Adhésion avant le 30 juin pour l'année en cours |
| Prélèvement à l'échéance | Un prélèvement unique quelques jours après la date limite | Aucun oubli | Sortie de trésorerie concentrée |
| Paiement en ligne | Paiement avis par avis sur le site ou l'application | Délai supplémentaire de quelques jours | Risque d'oubli avec plusieurs avis |
Le retard et la réclamation
Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % (articles 1730 à 1731 B du CGI, cités par la fiche officielle). Une réclamation ne suspend pas l'obligation de payer à la date limite. Le contribuable peut toutefois demander un sursis de paiement pour la partie contestée, en le précisant dans sa réclamation (service-public.gouv.fr).
La vente en cours d'année
La répartition entre vendeur et acquéreur
Le vendeur reste redevable de la taxe de l'année de la vente. L'acte prévoit habituellement que l'acquéreur lui rembourse la fraction afférente à la période postérieure à son entrée en jouissance. La fiche officielle indique que ce remboursement au prorata est généralement convenu chez le notaire sur la base du dernier avis connu (service-public.gouv.fr). Cette clause n'engage que les parties.
En droits de mutation, la fraction de taxe afférente à la période postérieure à l'entrée en jouissance est une charge propre de l'acquéreur. Elle n'augmente pas le prix soumis aux droits. Seule la prise en charge par l'acquéreur de la taxe d'une période antérieure à son entrée en jouissance constitue une charge augmentative du prix (chapitre 11).
Les effets sur l'impôt sur le revenu
Le vendeur bailleur au régime réel déduit l'année de son paiement la taxe effectivement payée. Le remboursement qu'il reçoit de l'acquéreur doit être retranché de la charge déduite, puisqu'il n'a finalement supporté que la fraction de l'année précédant la vente. En revenus fonciers, les impositions ne sont déductibles que si elles ont été effectivement payées au cours de l'année d'imposition (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 60).
L'acquéreur bailleur ne reçoit aucun avis l'année de l'achat. Le traitement du remboursement qu'il verse au vendeur dépend de son régime. En location meublée au réel ou en société à l'IS, il se règle avec l'expert-comptable dans le cadre des écritures d'acquisition. L'année suivante, l'acquéreur reçoit son premier avis et déduit la taxe qu'il paie.
La refacturation au locataire
Selon le type de bail
La taxe foncière est un impôt du propriétaire. Sa refacturation au locataire dépend du régime du bail, qui fixe la liste des charges récupérables ou la liberté contractuelle des parties.
| Bail | Taxe foncière | TEOM |
|---|---|---|
| Habitation nue ou meublée soumise à la loi du 6 juillet 1989 | Non refacturable | Refacturable, hors frais de gestion |
| Meublé avec forfait de charges | Non refacturable | Réputée comprise dans le forfait |
| Bail commercial | Refacturable si l'inventaire des charges la vise expressément | Refacturable selon l'inventaire |
| Bail professionnel ou bail du Code civil, par exemple un garage loué seul | Selon le contrat | Selon le contrat |
La liste des charges récupérables du bail d'habitation est limitative. Elle comprend la TEOM mais ni la taxe foncière ni les frais de gestion prélevés par l'État. Le détail de la régularisation figure dans le Guide du bailleur privé, Fixer le loyer et les charges. En bail commercial, l'article R. 145-35 du Code de commerce autorise l'imputation au locataire de la taxe foncière et des taxes additionnelles lorsque le bail le prévoit, selon les règles exposées dans le Guide du bailleur privé, Charges, impôts et travaux dans le bail commercial.
Le traitement fiscal de la refacturation
La TEOM récupérée sur le locataire d'habitation n'est ni un loyer imposable ni une charge déductible. Elle incombe normalement à l'occupant et n'est pas déductible par le propriétaire (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 100). La fraction afférente aux périodes de vacance reste à la charge du bailleur.
La taxe foncière mise à la charge d'un locataire commercial suit une autre logique. Les impôts payés par le locataire pour le compte du propriétaire restent déductibles, mais leur montant doit être ajouté aux recettes brutes (même source, § 80). Les deux écritures se neutralisent. L'omission de l'une sans l'autre fausse le revenu foncier.
Le sort de la taxe dans l'impôt sur le revenu et l'IS
En revenus fonciers
La taxe foncière d'un bien loué nu est déductible au régime réel, à la ligne 227 de la déclaration n° 2044, pour son montant payé dans l'année, diminué de la TEOM. La notice de cette déclaration admet la déduction de la totalité des frais de gestion figurant sur l'avis, y compris ceux qui se rapportent à la TEOM (chapitre 27). Au régime du micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges et la taxe n'est pas déduite séparément (chapitre 25).
La taxe d'un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance, qu'il l'occupe lui-même ou le prête gratuitement à un proche, n'est pas déductible. Un logement vacant mais proposé à la location reste dans le champ des revenus fonciers et sa taxe est déductible. Un immeuble partiellement loué impose une ventilation de l'avis entre les locaux loués et les autres.
En location meublée et en société
En location meublée non professionnelle ou professionnelle au régime réel, la taxe foncière est une charge déductible du résultat imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime micro-BIC, elle est couverte par l'abattement forfaitaire. Dans une SCI à l'IR, la taxe s'inscrit dans le résultat foncier de la société, réparti entre associés. Dans une société à l'IS, elle est une charge déductible, y compris pour un bien momentanément vacant.
Trois exemples chiffrés
Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les valeurs locatives, les taux et les dates sont des hypothèses qui ne correspondent à aucune commune réelle et ne valent pas calcul pour votre situation. Les frais de gestion sont laissés de côté.
Premier exemple, un appartement loué puis vendu
Un appartement loué nu a une valeur locative cadastrale de 3 400 €. Sa base est de 1 700 €. Les taux de l'année sont de 46,20 % pour la commune, 2,85 % pour l'intercommunalité, 0,22 % pour la taxe spéciale d'équipement, 0,25 % pour la taxe GEMAPI et 12,10 % pour la TEOM.
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Commune | 1 700 € × 46,20 % | 785,40 € |
| Intercommunalité | 1 700 € × 2,85 % | 48,45 € |
| Taxe spéciale d'équipement | 1 700 € × 0,22 % | 3,74 € |
| GEMAPI | 1 700 € × 0,25 % | 4,25 € |
| TEOM | 1 700 € × 12,10 % | 205,70 € |
| Total | Hors frais de gestion | 1 047,54 € |
Le propriétaire vend l'appartement avec entrée en jouissance de l'acquéreur le 15 mai 2026. Il reste redevable de l'avis entier. L'acte prévoit le remboursement de la fraction afférente aux 231 jours compris entre le 15 mai et le 31 décembre, soit 1 047,54 € multipliés par 231 et divisés par 365, ou 662,96 €. Le vendeur, au régime réel, ne peut déduire que la taxe hors TEOM effectivement restée à sa charge et retranche donc la part remboursée correspondante.
S'il avait été mensualisé, il aurait payé dix prélèvements de l'ordre de 104,75 € de janvier à octobre, à cotisation égale d'une année sur l'autre. Un retard de paiement de l'avis entier aurait entraîné une majoration de 10 %, soit 104,75 €.
Deuxième exemple, une maison indivise puis démembrée
Un frère et une sœur détiennent en indivision, à hauteur de 60 % et de 40 %, une maison héritée qu'ils louent nue. L'avis s'élève à 2 100 €, dont 310 € de TEOM refacturée au locataire. La taxe hors TEOM est de 1 790 €. Le frère déduit 1 074 € et la sœur 716 € sur leurs déclarations n° 2044 respectives, quel que soit celui qui a viré la somme au Trésor public.
À un taux marginal d'imposition de 30 % et avec des prélèvements sociaux de 17,2 %, cette déduction représente une économie de 506,93 € pour le frère et de 337,95 € pour la sœur. Si la sœur cédait plus tard la nue-propriété de sa part à ses enfants en conservant l'usufruit, elle resterait redevable et seule en droit de déduire la taxe correspondant à ses droits.
Troisième exemple, un terrain à bâtir
Un particulier conserve un terrain à bâtir dont la valeur locative cadastrale est de 950 €. La base de TFPNB est de 760 €, soit 80 % de cette valeur. Avec un taux global de 38 %, la cotisation atteint 288,80 €. Si la commune a voté la majoration des terrains constructibles, la valeur locative est augmentée d'un montant forfaitaire par mètre carré, dans la limite de 3 €, ce qui peut multiplier la cotisation sur une grande parcelle.
Ce terrain ne procure aucun revenu. La taxe n'est donc déductible d'aucun revenu foncier tant qu'il n'est pas loué. Elle n'entre pas non plus dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value de cession (chapitre 88).
Les situations transitoires et l'actualité législative
La révision générale des valeurs locatives des locaux d'habitation a été décalée par l'article 106 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Selon le calendrier présenté dans le Guide du bailleur privé, La taxe foncière en détail, les propriétaires bailleurs déclareront leurs loyers avant le 1er juillet 2028 et les nouvelles valeurs ne seront prises en compte dans les impositions qu'à partir de 2031. Jusque-là, les bases évoluent par la seule revalorisation annuelle et par la mise à jour des caractéristiques des biens (chapitre 72).
La mise à jour des éléments de confort engagée par l'administration en 2025 n'est désormais conduite que dans les communes et intercommunalités qui l'acceptent. Les propriétaires concernés sont informés avant la taxation dans leur espace sur le site impots.gouv.fr et peuvent signaler les équipements absents (chapitre 72).
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son sommaire comporte un article 26 intitulé « Prorogations d'exonérations et précisions en matière de fiscalité locale », dont le dispositif n'a pas pu être consulté pour ce chapitre. Selon la présentation publiée par le ministère de l'économie le 7 octobre 2026, le texte prévoit aussi des dégrèvements possibles de taxe foncière et de TEOM pour les contribuables touchés par les incendies de l'été 2026 en Gironde, dans les Landes et dans le Var. Ces mesures ne s'appliqueront que si elles sont votées et promulguées.
Les situations comparées
| Situation au 1er janvier | Redevable | Déduction de la taxe |
|---|---|---|
| Bien loué nu en pleine propriété | Propriétaire | Revenus fonciers au réel, hors TEOM |
| Bien loué nu démembré | Usufruitier | Chez l'usufruitier bailleur |
| Bien indivis loué | Indivisaires | Chaque indivisaire pour sa quote-part |
| Bien de SCI à l'IR | SCI | Résultat foncier de la SCI |
| Bien de société à l'IS | Société | Charge du résultat à l'IS |
| Meublé loué au réel | Propriétaire | Charge du résultat BIC |
| Résidence principale ou secondaire | Propriétaire | Aucune |
| Logement prêté gratuitement | Propriétaire | Aucune |
| Logement en viager avec droit d'usage et d'habitation réservé | Acquéreur | Aucune, faute de loyer |
Petit et grand patrimoine
Les points de vigilance de l'administration
L'administration rapproche les déclarations foncières, les actes publiés et les déclarations d'occupation. Une construction, un agrandissement, une division ou un changement d'affectation non déclarés sont rattrapés sur les années non prescrites, sans bénéfice de l'exonération temporaire perdue (chapitre 74). Les incohérences entre la surface déclarée et la surface vendue, ou entre un logement déclaré vacant et des loyers déclarés, attirent son attention.
En revenus fonciers, le contrôle porte sur la déduction de la TEOM refacturée, sur la déduction d'une taxe afférente à un logement occupé par le propriétaire ou prêté à un proche et sur l'oubli du remboursement reçu de l'acquéreur. Une taxe payée par un associé sans inscription en compte courant n'est pas une charge justifiée de la société.
L'administration peut écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal en application de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire (article 1729 du CGI). Un transfert de propriété ou un démembrement organisé autour du 1er janvier dans le seul but de déplacer le redevable relèverait de cette logique s'il était dépourvu de substance. La procédure de l'article L64 A vise les montages à motif principalement fiscal. Elle est exposée au chapitre 10 avec le rescrit, qui permet d'obtenir une position préalable de l'administration.
Les erreurs fréquentes
- Déduire la TEOM avec la taxe foncière. Pour 205,70 € de TEOM refacturée, l'erreur réduit à tort le revenu foncier et coûte 97,09 € d'impôt et de prélèvements sociaux rappelés à un taux marginal de 30 %, hors intérêts de retard.
- Oublier le remboursement de l'acquéreur. Dans le premier exemple, la déduction de l'avis entier par le vendeur majore ses charges de la part remboursée et expose à un rappel.
- Refacturer la taxe foncière à un locataire d'habitation. La somme est indue et le locataire peut en obtenir la restitution.
- Viser les « impôts et taxes » sans précision dans un bail commercial. Une mention générale ne permet pas de réclamer la taxe foncière au locataire.
- Payer par chèque un avis de plus de 300 €. Le mode de paiement n'est pas admis et l'avis peut rester impayé à la date limite, avec une majoration de 10 %.
- Croire que la vente déplace la taxe. Le vendeur reste redevable de l'année entière, quelle que soit la clause de l'acte.
- Déduire la taxe d'un logement prêté à un enfant. Aucun revenu n'est déclaré, aucune charge ne peut l'être.
- Laisser passer une hausse de base inexpliquée. Une erreur de surface ou d'équipement se répète chaque année jusqu'à sa correction.
Liste de contrôle
- Le redevable inscrit sur chaque avis correspond à la situation au 1er janvier, y compris après une donation, un démembrement, un décès ou une acquisition.
- Chaque local de l'avis est rattaché à un bien identifié, avec ses dépendances.
- La base de chaque colonne a été comparée à celle de l'année précédente et à la revalorisation de l'année.
- Les exonérations temporaires en cours figurent sur l'avis.
- La TEOM et les frais de gestion ont été isolés.
- Le mode de paiement est dématérialisé pour tout avis de plus de 300 €.
- La mensualisation ou le prélèvement à l'échéance est en place pour chaque avis.
- La clause de répartition de la taxe figure dans tout acte de vente ou d'achat de l'année.
- La TEOM hors frais de gestion est refacturée à chaque locataire d'habitation, au prorata de son occupation.
- La taxe hors TEOM, diminuée des remboursements reçus, figure à la ligne 227 de la déclaration n° 2044 pour les biens loués nus au régime réel.
- Aucune taxe d'un logement occupé par vous ou prêté gratuitement n'est déduite.
- Les avis d'une SCI ou d'une société à l'IS sont payés depuis le compte de la société.
- La description de chaque bien a été vérifiée dans le service « Gérer mes biens immobiliers ».