Les locations particulières en revenus fonciers

Les revenus fonciers ne se limitent pas aux loyers de logements vides. Un box loué à un voisin, un pré confié à un éleveur, un mur cédé à un afficheur, un toit qui porte une antenne relais, un droit de chasse, une carrière ou un usufruit temporaire vendu à une société produisent aussi des revenus que le Code général des impôts (CGI) range, sous conditions, dans cette catégorie. Ces revenus ont souvent un régime de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et de taxes locales différent de celui du logement ainsi qu'une frontière plus mince avec les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou les bénéfices agricoles (BA).

Ce chapitre pose une grille d'analyse commune, puis examine chaque location sous trois angles, la catégorie de revenu, la TVA et les taxes locales. Il traite ensuite les situations de détention, les exemples chiffrés et les points de vigilance. Les aspects civils sont développés dans le Guide du bailleur privé. Les règles sont celles applicables au 25 octobre 2026.

La grille d'analyse commune

Le fondement des revenus fonciers

Les articles 14 et 15 du CGI rangent dans les revenus fonciers les revenus des propriétés bâties et non bâties, y compris ceux des carrières, mines, tourbières, étangs, salines et marais salants, lorsqu'ils ne sont pas compris dans les bénéfices d'une entreprise ou d'une exploitation. L'administration y rattache aussi les redevances qui trouvent leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit et rémunèrent la mise à disposition de droits attachés au bien, sauf si elles entrent dans des bénéfices professionnels (BOI-RFPI-CHAMP-10-20, § 90 à 92). Le droit de chasse, la concession d'une carrière, les redevances tréfoncières ou la location d'une source thermale entrent dans ce cadre.

La qualification se fait activité par activité, selon les critères du chapitre 5. Trois indices font sortir une location des revenus fonciers, à savoir la fourniture de prestations, la location de moyens d'exploitation équipés et l'inscription du bien à l'actif d'une entreprise ou d'une exploitation agricole au réel.

La TVA

L'article 261 D du CGI exonère de TVA les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, ainsi que les locations de droits incorporels portant sur ces biens lorsqu'elles relèvent de la gestion d'un patrimoine foncier. Il exclut en revanche de l'exonération les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 20 à 70). Une location exonérée ne se voit pas appliquer de TVA, mais elle n'ouvre aucun droit à récupérer la taxe payée sur les dépenses.

Une location taxable par nature ne conduit pas pour autant un particulier à facturer la TVA, car la franchise en base l'en dispense sous les seuils présentés à propos des parkings (chapitres 64 et 66).

Les taxes locales

Le propriétaire au 1er janvier supporte la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties, quelle que soit la location (chapitre 73). La cotisation foncière des entreprises (CFE) ne vise la location nue de locaux autres que d'habitation qu'au-delà d'un seuil de recettes (chapitre 79). Certaines installations posées chez vous supportent des impositions propres, comme l'imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER) ou la taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE), dont le redevable n'est en principe pas le propriétaire du support.

Où déclarer ces recettes

Au micro-foncier, toutes ces recettes brutes s'ajoutent aux loyers des logements et se portent en case 4BE de la déclaration n° 2042, sous réserve du seuil de 15 000 € apprécié au niveau du foyer. Au réel, la notice de la déclaration n° 2044 ventile les recettes entre la ligne 211 pour les loyers et fermages et la ligne 213 pour les recettes diverses (notice n° 2044 de 2026). Les montants s'entendent hors TVA lorsque la location y est soumise, y compris pour apprécier le seuil du micro-foncier (brochure pratique 2026, revenus fonciers).

Chaque section précise les exceptions à ces règles de principe.

Les garages, parkings et boxes

La catégorie de revenu

La location par un particulier d'un garage ou d'une place de stationnement relève des revenus fonciers lorsqu'elle ne comporte aucun service autre qu'un simple gardiennage. Elle relève des BIC lorsqu'elle s'accompagne de prestations comme le lavage ou l'entretien des véhicules (ecologie.gouv.fr). Un emplacement loué avec un logement meublé suit la location meublée et ses revenus sont des BIC (chapitre 35). Un emplacement qu'un locataire sous-loue à un tiers produit chez ce locataire des bénéfices non commerciaux (BNC), puisque la sous-location de locaux nus relève de cette catégorie selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026.

La TVA

Les locations d'emplacements de stationnement sont exclues de l'exonération de l'article 261 D du CGI et sont donc taxables par nature, au taux normal (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 50). La location d'un emplacement est toutefois exonérée lorsqu'elle est liée à la location d'un logement lui-même exonéré, consentie par le même bailleur et portant sur un logement et un emplacement situés dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier. Une place louée seule à un tiers, ou louée au locataire d'un logement situé dans un autre immeuble, reste taxable par nature.

La franchise en base dispense de facturer la TVA tant que le chiffre d'affaires taxable ne dépasse pas, pour les prestations de services, 37 500 € l'année précédente et 41 250 € l'année en cours, seuils maintenus pour 2026. Le dépassement du seuil de 37 500 € rend la TVA applicable à compter du 1er janvier de l'année suivante. Le dépassement du seuil de 41 250 € la rend exigible dès le premier jour du dépassement. L'option pour la TVA est possible, prend effet le premier jour du mois de la déclaration et vaut pour deux années civiles au moins (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les taxes locales et les charges

Pour un emplacement loué seul, le contrat peut mettre la taxe foncière sur les propriétés bâties à la charge du locataire. La notice de la déclaration n° 2044 prévoit alors d'ajouter en ligne 212 les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire, dont la taxe foncière, même si le locataire les a payées directement. La taxe payée par le propriétaire reste déductible en ligne 227, pour la fraction qui lui incombe sauf convention contraire. Les deux écritures se neutralisent et l'omission simultanée des deux est admise (chapitre 26), jamais la déduction de la taxe sans la recette correspondante.

La location nue de locaux autres que d'habitation n'entre dans le champ de la CFE que si les recettes annuelles hors taxes atteignent au moins 100 000 €, selon la fiche officielle sur la CFE de entreprendre.service-public.gouv.fr reprise au chapitre 79.

Les aspects civils sont traités dans le Guide du bailleur privé, Garages, parkings et boxes.

Les terrains et propriétés non bâties

La catégorie de revenu

Les revenus tirés de la location de propriétés non bâties sont des revenus fonciers, sauf s'ils se rattachent à une activité professionnelle. Les fermages perçus en exécution d'un bail rural en font partie (Conseil d'État, 28 juin 1978, n° 06147), alors que le bail à métayage relève des BA pour le bailleur comme pour le métayer (BOI-RFPI-CHAMP-10-20, § 1 à 20).

La doctrine donne plusieurs cas frontières. La location d'un court de tennis ou d'un terrain de sport reste foncière si le contrat ne porte que sur le terrain ou des bâtiments non équipés, mais devient commerciale si l'accès est facturé à l'heure ou à la saison. La location d'un emplacement de camping sur un terrain nu est civile, alors qu'un terrain aménagé ou gardienné relève en principe des BIC. Les redevances versées pour un dépôt d'ordures sont des revenus fonciers hors activité commerciale (Conseil d'État, 12 juillet 1969, n° 73232) (même source, § 40 à 60).

Les étangs et ballastières produisent des revenus fonciers, y compris lorsque le propriétaire s'en réserve la jouissance. Le revenu brut est alors la valeur locative, soit le loyer que le bien aurait pu produire. Les charges correspondantes sont alors déductibles (même source, § 70). La notice de la déclaration n° 2044 fait porter cette valeur locative en ligne 214, alors que le logement dont vous vous réservez la jouissance n'est pas imposable.

Les règles propres au régime réel

La déclaration n° 2044 distingue les propriétés urbaines et les propriétés rurales. Pour ces dernières, la notice admet la déduction de l'ensemble des dépenses d'amélioration afférentes aux propriétés non bâties, ainsi que des dépenses d'amélioration non rentables des bâtiments ruraux autres que les locaux d'habitation lorsqu'elles n'entraînent pas d'augmentation du fermage. Les taxes foncières se déduisent à concurrence de la fraction restée à la charge du propriétaire, à laquelle s'ajoute la moitié de la taxe pour frais de chambre d'agriculture (notice n° 2044 de 2026).

La TVA

La location de terrains non aménagés est exonérée de TVA, de même que les baux à ferme quelle que soit leur forme. Le bailleur de biens ruraux peut opter pour la TVA en application du 6° de l'article 260 du CGI (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 10 à 30). Un terrain loué pour le stationnement de véhicules ou l'hivernage de caravanes retombe en revanche dans l'exclusion visant les emplacements de stationnement et relève de la TVA, sous réserve de la franchise en base.

Le bail à construction et la remise des constructions

Les loyers d'un bail à construction sont des revenus fonciers déterminés selon les règles de droit commun. Lorsque le loyer prend la forme de la remise d'immeubles en cours de bail, leur valeur est retenue pour leur prix de revient (BOI-RFPI-BASE-10-30, § 50 à 100). La remise gratuite des constructions en fin de bail obéit à une règle propre, qui dépend de la durée du bail.

Sur demande expresse, le revenu peut être réparti sur l'année de la remise et les quatorze années suivantes, soit un quinzième par an, selon l'article 33 ter du CGI. En cas de cession ou de décès, la fraction non encore imposée devient immédiatement imposable, sauf option pour le système du quotient ou, pour les héritiers, poursuite de l'étalement (même source, § 80 à 130). Les constructions remises gratuitement en fin de location ordinaire, hors bail à construction, constituent un supplément de loyer imposable l'année de l'expiration du bail (même source, § 20).

Le bail emphytéotique et les autres baux de longue durée sont présentés sur le plan civil dans le Guide du bailleur privé, Bail emphytéotique, bail à construction et baux de longue durée et la location de terrains dans le Guide du bailleur privé, Louer un terrain.

Le droit d'affichage et les emplacements publicitaires

La catégorie de revenu et la déclaration

La location d'un mur, d'un pignon ou d'un terrain à un afficheur produit des revenus fonciers lorsque le bien relève du patrimoine privé. La notice de la déclaration n° 2044 cite la location du droit d'affichage et celle de panneaux ou d'emplacements publicitaires parmi les recettes diverses de la ligne 213. Pour les biens ruraux, l'administration range le droit d'affichage parmi les revenus accessoires de la propriété, qui restent fonciers sauf inscription des terres ou bâtiments à l'actif d'une exploitation au réel (BOI-BA-CHAMP-10-30, § 20 et 30).

L'afficheur qui verse plus de 76 € par an au propriétaire déclare ces sommes à l'administration sur le formulaire n° 2061-SD avant le 1er mars de l'année suivante, selon la fiche officielle sur la publicité extérieure reprise dans le Guide du bailleur privé, Louer une toiture, une antenne ou un emplacement publicitaire.

La TVA et les taxes locales

Les locations de droits d'affichage sont exonérées de TVA lorsque leur produit constitue un revenu foncier et non un revenu commercial (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 70). La TLPE, instituée par délibération de la commune ou de l'intercommunalité, est due par l'exploitant du dispositif et, à défaut, par le propriétaire, puis par celui dans l'intérêt duquel le dispositif a été réalisé, selon les articles L. 2333-9 et suivants du Code général des collectivités territoriales tels que les présente une fiche de la préfecture d'Eure-et-Loir. Le contrat doit donc mettre expressément la taxe à la charge de l'afficheur.

Les toitures, les antennes relais et le photovoltaïque

La location d'une toiture ou d'un emplacement d'antenne

La location d'une toiture pour des antennes de téléphonie mobile est citée par la notice de la déclaration n° 2044 parmi les recettes diverses de la ligne 213. La notice de la déclaration n° 2072-S range de même la location de panneaux ou de toits d'antennes dans les recettes diverses des sociétés immobilières (notice n° 2072-S de 2026). La location d'une toiture à un producteur d'électricité solaire, qui finance, exploite et revend l'électricité, suit la même logique de revenu foncier tant que le propriétaire se borne à mettre la surface à disposition.

Les sommes versées d'avance pour plusieurs années sont imposables l'année de leur encaissement. Un capital perçu pour la constitution d'un droit réel, d'une servitude ou une cession de créances de loyers doit être qualifié selon l'acte, ce que le rescrit permet de sécuriser (chapitre 10). Le système du quotient peut atténuer la progressivité lorsque ses conditions sont réunies (chapitre 45).

La TVA de ces redevances

Aucune disposition propre ne fixe le régime de TVA de la location d'une toiture ou d'un pylône. La qualification dépend du contrat et des prestations fournies. Que la redevance soit exonérée au titre des locations d'immeubles nus ou taxable, le particulier dont les recettes taxables restent sous les seuils de la franchise en base ne facture pas de TVA. Au-delà, ou pour une société propriétaire de nombreux bâtiments, faites confirmer le régime par le service des impôts des entreprises (SIE) ou par une demande de rescrit.

Les impositions de l'exploitant

L'IFER sur les centrales photovoltaïques vise les installations d'une puissance électrique installée d'au moins 100 kilowatts et elle est due par l'exploitant de l'installation au 1er janvier, non par le propriétaire du toit en tant que tel, selon la fiche BOI-TFP-IFER-30 du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). L'IFER sur les stations radioélectriques, prévue par l'article 1519 H du CGI, est due par la personne qui dispose de la station pour les besoins de son activité professionnelle, ce qui exclut l'activité limitée à la gestion d'un patrimoine privé, selon la fiche BOI-TFP-IFER-50.

La production d'électricité par le propriétaire

Le propriétaire qui installe lui-même des panneaux et vend l'électricité ne perçoit plus un loyer. La vente d'énergie par une personne physique est un acte de commerce qui relève des BIC. L'article 35 ter du CGI exonère toutefois d'impôt sur le revenu les produits de la vente d'électricité d'origine photovoltaïque lorsque la puissance de l'installation n'excède pas 3 kilowatts-crête, que l'installation est raccordée au réseau public en deux points au plus et qu'elle n'est pas affectée à une activité professionnelle (BOI-BIC-CHAMP-80-30, § 1 à 20).

L'exonération vaut pour deux installations au plus par foyer. Elle est réservée aux personnes physiques exerçant directement l'activité, ce qui exclut les produits perçus par une société, un groupement ou un syndicat de copropriétaires. Une installation posée sur un immeuble qui sert à une activité professionnelle imposable est exclue. Un immeuble mixte n'ouvre droit à l'exonération que pour la fraction affectée à l'habitation (même source, § 30 à 150).

L'immeuble en copropriété

La toiture et les façades sont en général des parties communes. Le contrat est alors conclu par le syndicat des copropriétaires et le loyer lui revient. Demandez chaque année au syndic comment ce produit est réparti ou affecté aux charges ainsi que la quote-part qui vous revient. En cas de doute sur sa déclaration, interrogez votre service des impôts avant le dépôt plutôt que d'omettre la recette.

Le droit de chasse et le droit de pêche

La nature du droit et son titulaire

Le droit de chasse est un attribut de la propriété du sol. En cas de démembrement, il revient au titulaire du droit réel de jouissance, usufruitier, superficiaire, emphytéote ou usager. Le bail rural ne transmet pas le droit de chasse au fermier, de sorte que le propriétaire peut le louer à qui il veut, y compris au preneur. Lorsqu'il découle du droit de propriété ou d'un droit réel immobilier, il constitue un élément du revenu foncier (BOI-RFPI-CHAMP-10-20, § 100 et 110).

La catégorie de revenu

Sur des terres affermées qui ne figurent pas à l'actif d'une exploitation, le produit de la location du droit de chasse est un revenu foncier qui s'ajoute au fermage. Il relève des BIC, des BA ou des BNC lorsque les biens sont inscrits à l'actif professionnel (même source, § 120 et 130). La location du droit de pêche obéit à la même règle, mais le propriétaire qui vend lui-même le poisson de son étang relève des BA (même source, § 70). La notice de la déclaration n° 2044 place ces locations en ligne 213.

La TVA

La simple concession d'un droit de chasse ou de pêche relevant de la gestion d'un patrimoine foncier est exonérée de TVA. L'adjonction de prestations d'hébergement, de repas ou de personnel rend l'activité commerciale et taxable (Conseil d'État, 10 juillet 1972, cité au BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 70).

Les carrières, mines et sources

La catégorie de revenu

Les revenus des carrières, sablières, ardoisières et tourbières sont fonciers lorsque la location ne porte pas sur un établissement équipé ni sur les éléments incorporels d'un fonds de commerce. Les sommes perçues pour l'exploitation de gravières restent imposables comme revenus fonciers même si elles doivent être restituées ensuite (Conseil d'État, 19 octobre 1988, n° 81372). La concession qui porte sur le seul gisement, sans matériel, reste foncière, alors que la location de moyens de production ou une mise en gérance relève des BIC (BOI-RFPI-CHAMP-10-20, § 30 et 140).

Les redevances tréfoncières versées par le concessionnaire d'une mine au propriétaire du sol sont des revenus fonciers quel que soit leur mode de calcul. Le loyer fixe et la redevance proportionnelle aux recettes perçus pour une source thermale forment le revenu brut foncier (Conseil d'État, 7 mars 1960, n° 45187). L'indemnité d'expropriation d'une carrière exploitée sous contrat de fortage relève en revanche des plus-values immobilières (cour administrative d'appel de Bordeaux, 21 novembre 1996, n° 95BX00720) (même source, § 30, 150 et 160).

La déduction spécifique

Au régime réel, les revenus des carrières et autres gisements minéraux ouvrent droit à une déduction spécifique de 40 % des recettes, portée en ligne 228 de la déclaration n° 2044. Cette déduction se cumule avec les frais réels autorisés (notice n° 2044 de 2026).

La TVA

La concession du droit d'exploiter une mine ou une carrière n'est pas soumise à la TVA lorsqu'elle n'est pas munie d'un matériel d'exploitation et relève de la gestion d'un patrimoine foncier (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 70).

L'usufruit temporaire

L'usufruitier qui loue

L'usufruitier perçoit les loyers et les déclare en revenus fonciers. Il déduit les charges qui lui incombent selon le Code civil, notamment l'entretien, la taxe foncière et les intérêts de l'emprunt qui a financé son usufruit. Le nu-propriétaire ne déclare aucun loyer. La répartition des charges, des grosses réparations et des déficits entre les deux est développée au chapitre 7. L'usufruit locatif social est traité au chapitre 61.

La cession à titre onéreux de l'usufruit temporaire

Le 5 de l'article 13 du CGI impose le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, ou sa valeur vénale si elle est supérieure, dans la catégorie des revenus que procure le bien au jour de la cession. Pour un immeuble loué nu, il s'agit de revenus fonciers, que la notice de la déclaration n° 2044 place en ligne 213. Il vise la première cession intervenue depuis le 14 novembre 2012 (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 1 à 70).

Le champ est précis. Sont visés les personnes physiques résidentes ou non résidentes, les exploitants individuels et les associés personnes physiques de sociétés de personnes. Les cédants soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) sont exclus. Les échanges et apports en société, y compris à une société à l'impôt sur le revenu (IR), sont visés, non les donations. Seul l'usufruit à terme fixe est visé, l'usufruit viager restant soumis au régime des plus-values (même source, § 10 à 90).

La valeur vénale de l'usufruit à terme fixe s'obtient selon le II de l'article 669 du CGI, soit 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. Le produit est imposé l'année de l'encaissement selon le barème progressif et peut bénéficier du système du quotient de l'article 163-0 A du CGI. Les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus s'appliquent dans les conditions de droit commun. Les exonérations, abattements et sursis des plus-values ne jouent pas (même source, § 40 et 160 à 240).

Les situations de détention

Le couple et les enfants mineurs

Les époux et les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déclarent ensemble toutes ces recettes, qu'elles proviennent de biens propres ou communs. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, chaque recette se rattache à la déclaration correspondant à la période de son encaissement (chapitres 3 et 133). Les concubins déclarent chacun leur quote-part, à proportion de leurs droits sur le bien. Les revenus des biens appartenant aux enfants mineurs rattachés, comme un terrain reçu par succession et loué, s'ajoutent à ceux du foyer et comptent pour le seuil du micro-foncier.

L'indivision et le démembrement

Chaque indivisaire déclare sa quote-part des recettes et des charges, à proportion de ses droits. Il choisit son régime au niveau de son foyer (chapitre 8). En cas de démembrement, les recettes reviennent à l'usufruitier, titulaire du droit de jouissance, y compris le droit de chasse. La remise des constructions en fin de bail à construction profite au propriétaire du terrain au jour de l'expiration, ce qui doit être anticipé lorsque le terrain est démembré.

Les sociétés

Une SCI à l'IR déclare ces recettes dans sa déclaration n° 2072, ligne 3 de l'annexe 2072-S-A1 pour les recettes diverses. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part (chapitre 32). Le régime des associés soumis à l'IS ou exerçant une activité commerciale suit l'article 238 bis K du CGI (chapitre 99). Une société à l'IS intègre ces recettes dans son résultat imposable (chapitre 100). Une SCI qui fournit des prestations, par exemple un parking avec lavage, risque de devenir passible de l'IS de plein droit, comme le présente le Guide des sociétés immobilières, La SCI à l'IR qui loue meublé ou exerce une activité commerciale.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident qui loue en France un parking, un terrain ou un droit de chasse y est imposable sur ces revenus, avec le taux minimum de 20 % puis de 30 % sauf justification d'un taux moyen inférieur (chapitre 115). S'il est affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des prélèvements sociaux complets (chapitre 46). Les départements d'outre-mer suivent les mêmes catégories, sous réserve des règles du chapitre 121. Les revenus tirés des collectivités d'outre-mer à fiscalité propre se déclarent comme des revenus de source étrangère sur la déclaration n° 2047.

Les exemples chiffrés

Ces exemples illustratifs retiennent un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux revenus fonciers en 2026.

Premier exemple, un parc de dix boxes

Un bailleur loue seuls, à des tiers, dix boxes à 95 € par mois chacun, soit 11 400 € par an. Il ne perçoit aucun autre revenu foncier. Ses charges annuelles sont de 1 400 € de taxe foncière, 1 100 € de charges de copropriété non récupérées, 300 € d'assurance, 2 600 € d'intérêts d'emprunt et 200 € de forfait de gestion à raison de 20 € par local, soit 5 600 €.

Le régime réel réduit ici l'imposition de 1 028,96 € par an, au prix d'un engagement de trois ans. Les locations sont taxables à la TVA par nature, mais les 11 400 € restent sous la franchise. Avec trente-quatre boxes au même loyer, les recettes atteindraient 38 760 €. Le seuil de 37 500 € étant dépassé sans que celui de 41 250 € le soit, la franchise resterait acquise pour l'année et la TVA s'appliquerait à compter du 1er janvier suivant.

Deuxième exemple, une antenne qui fait perdre le micro-foncier

Un foyer perçoit 13 200 € de loyers d'un logement nu, dont les charges déductibles s'élèvent à 3 000 €. Sans autre recette, il relève du micro-foncier et son revenu imposable est de 9 240 €. Il signe un contrat d'antenne relais qui lui rapporte 2 400 € par an. Ses recettes atteignent 15 600 € et le réel devient obligatoire pour tous ses revenus fonciers.

Son revenu foncier net passe à 12 600 €, soit 15 600 € moins 3 000 €. L'augmentation du revenu imposable atteint 3 360 €, davantage que la redevance elle-même, parce que l'abattement de 30 % est perdu sur les loyers du logement. Le coût fiscal marginal de l'antenne atteint 1 585,92 € pour 2 400 € de recettes, ce qu'il faut mesurer avant de signer.

Troisième exemple, un bail à construction

Un propriétaire consent sur son terrain un bail à construction sans loyer en espèces, le preneur s'engageant à lui remettre gratuitement en fin de bail un bâtiment dont le prix de revient est de 300 000 €. Avec un bail de 24 ans, la fraction imposable est de 100 % diminuée de 6 fois 8 %, soit 52 %, ce qui représente 156 000 € de revenu foncier l'année de la remise. S'il demande l'étalement, il déclare 10 400 € par an pendant quinze ans. Avec un bail de 30 ans, la remise serait exonérée.

Quatrième exemple, un domaine rural

Un propriétaire perçoit 4 200 € de fermage, 3 000 € de location du droit de chasse et 800 € de location du droit de pêche sur un étang, soit 8 000 €. Au micro-foncier, il est imposé sur 5 600 €. Au réel, il déduirait 900 € de taxe foncière restée à sa charge, 40 € correspondant à la moitié de la taxe pour frais de chambre d'agriculture, 1 500 € de réfection de clôtures et 150 € d'assurance, soit 2 590 €, pour un revenu net de 5 410 €. L'écart de 190 € de revenu imposable représente environ 89,68 € d'impôt et de prélèvements sociaux par an, ce qui ne justifie pas à lui seul un engagement de trois ans au réel.

Cinquième exemple, la cession d'un usufruit temporaire

Un particulier détient un immeuble loué nu d'une valeur de 600 000 €. Il cède pour 200 000 € l'usufruit de cet immeuble pour quinze ans à une société. Quinze ans représentent deux périodes de dix ans entamées, soit 46 % de la pleine propriété, donc une valeur vénale de 276 000 €. Cette valeur étant supérieure au prix, c'est elle qui est imposée en revenus fonciers l'année de l'encaissement. Les seuls prélèvements sociaux atteignent 47 472 €, sans compter l'impôt sur le revenu, que le système du quotient peut atténuer.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration recoupe plusieurs de ces recettes, grâce au formulaire n° 2061-SD des afficheurs et aux déclarations n° 2072 des sociétés immobilières. Une recette omise est rappelée avec l'intérêt de retard, voire une majoration de 40 % pour manquement délibéré (chapitre 126).

La qualification est le second terrain de contrôle, car une erreur de catégorie modifie aussi la TVA et la CFE. En cas de doute sérieux, le rescrit prévu au 1° de l'article L80 B du LPF fige la position de l'administration (chapitre 10).

L'abus de droit vise surtout les cessions et donations d'usufruit temporaire et les locations consenties à soi-même par l'intermédiaire d'une société. L'article L64 du LPF sanctionne les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal passés depuis le 1er janvier 2020, sans majoration automatique. Le rescrit de l'article L64 B permet de consulter l'administration avant de conclure l'opération (chapitre 127).

Ce qui peut changer

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement au 25 octobre 2026. Aucune de ses mesures n'est adoptée. Les seuils et les règles des déclarations de 2027 devront être relus dans le texte promulgué et dans les notices publiées au printemps 2027 (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Oublier une redevance d'antenne ou d'affichage dans le total du micro-foncier. Dans le deuxième exemple, l'antenne fait perdre l'abattement sur l'ensemble des loyers et coûte 1 585,92 € de plus qu'aucune déclaration, ce qui sera rappelé avec intérêt de retard.
• Ne pas suivre les seuils de la franchise en base pour un parc de parkings et devoir payer la TVA sur des loyers fixés toutes taxes comprises.
• Omettre la ligne 212 lorsqu'un contrat met la taxe foncière à la charge du locataire, tout en déduisant la taxe en ligne 227. Pour 1 400 € de taxe foncière, l'erreur réduit à tort le revenu imposable de 1 400 € et coûte 660,80 € d'impôt et de prélèvements sociaux rappelés à un TMI de 30 %.
• Déclarer une cession d'usufruit temporaire comme une plus-value immobilière avec abattements, alors qu'elle est imposée comme un revenu de la catégorie du bien.
• Retenir le prix de cession d'un usufruit temporaire inférieur à sa valeur selon l'article 669, alors que la valeur vénale supérieure s'impose.
• Appliquer l'exonération de l'article 35 ter à des panneaux détenus par une SCI ou à une installation de plus de 3 kilowatts-crête.
• Oublier la déduction spécifique de 40 % sur les redevances de carrière, ce qui surévalue le revenu net de 40 % des recettes.

Liste de contrôle

1. La location se borne à mettre à disposition un bien ou un droit, sans prestation commerciale ni matériel d'exploitation.
2. Le bien n'est pas inscrit à l'actif d'une entreprise ou d'une exploitation agricole au réel.
3. Toutes les recettes particulières sont ajoutées aux loyers pour apprécier le seuil de 15 000 € du micro-foncier, hors TVA.
4. Au réel, les loyers et fermages figurent en ligne 211 et les recettes diverses en ligne 213 de la déclaration n° 2044.
5. Les dépenses mises par convention à la charge de l'occupant figurent en ligne 212.
6. Le régime de TVA de chaque location est identifié et les recettes taxables sont suivies au regard des seuils de la franchise.
7. Les parkings liés à un logement remplissent les conditions de même bailleur et de même immeuble pour l'exonération.
8. Les taxes propres à l'exploitant, TLPE et IFER, sont mises à sa charge par le contrat.
9. La déduction spécifique de 40 % est appliquée aux carrières au réel.
10. La durée d'un bail à construction est connue et l'étalement de la remise des constructions est envisagé.
11. La valeur selon l'article 669 d'un usufruit temporaire cédé a été comparée au prix.
12. Les quotes-parts de chaque époux, partenaire, concubin, indivisaire ou usufruitier sont établies.
13. Les montages d'usufruit temporaire ou de location à soi-même ont été examinés au regard des articles L64 et L64 A du LPF. Un rescrit a été envisagé.
14. Les contrats, les attestations de l'exploitant et les justificatifs de recettes sont conservés pendant le délai de reprise (chapitre 122).