La déclaration n° 2044 est l'annexe de la déclaration de revenus n° 2042 qui détermine le revenu foncier net du foyer au régime réel. Elle part des recettes et des charges de chaque immeuble, y ajoute les quotes-parts des sociétés, puis répartit un éventuel déficit entre le revenu global et les revenus fonciers des années suivantes. Chaque ligne a une fonction précise et une erreur de report, même minime, fausse les cases de la déclaration n° 2042 qui servent au calcul de l'impôt et des prélèvements sociaux.
Ce chapitre commente la déclaration déposée en 2026 pour les revenus de 2025, page par page et ligne par ligne, d'après le formulaire n° 2044 de 2026 et sa notice. Il traite ensuite le report sur la déclaration n° 2042, le premier exercice, les biens multiples, le changement d'option et les situations du foyer, avant deux exemples complets. La démarche en ligne est décrite dans le Guide du bailleur privé, Déclarer ses revenus locatifs en ligne pas à pas. La numérotation des lignes et des cases change parfois d'une année à l'autre et doit être vérifiée sur la notice de l'année.
Quand déposer la déclaration n° 2044
Les cas de dépôt
La déclaration n° 2044 est obligatoire lorsque les revenus fonciers bruts du foyer dépassent 15 000 €, lorsque le foyer est exclu du micro-foncier ou lorsqu'il opte pour le régime réel. L'option résulte du simple dépôt de la déclaration. Elle est irrévocable pendant trois ans et se renouvelle ensuite tacitement (notice n° 2044 de 2026). Les exclusions du micro-foncier, comme les monuments historiques, la nue-propriété ou les logements ouvrant droit à une déduction spécifique, sont détaillées au chapitre 25.
Une seule déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale est déposée pour tout le foyer fiscal. La déclaration n° 2044 spéciale s'impose lorsque le foyer détient un immeuble à régime spécial (monuments historiques, nue-propriété), a opté pour l'amortissement des dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf, bénéficie du Scellier intermédiaire ou en zone de revitalisation rurale ou détient des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ouvrant droit à l'amortissement. Si les deux régimes coexistent, l'ensemble des revenus fonciers est porté sur la déclaration n° 2044 spéciale (BOI-RFPI-DECLA-30, § 40 et 50). Les biens relevant du Borloo ancien ou du Cosse restent sur la déclaration n° 2044. La déclaration spéciale est commentée au chapitre 34.
Le contribuable dont les seuls revenus fonciers proviennent de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ou de fonds de placement immobilier est dispensé de la déclaration n° 2044. Il porte son résultat en case 4BA avec une note annexe (même source, § 70). Il a toutefois intérêt à la remplir lorsque sa quote-part est déficitaire (chapitre 32).
Le détail exigé
La déclaration doit faire apparaître les revenus bruts et les charges de chaque immeuble, en distinguant les propriétés urbaines des propriétés rurales. Pour les intérêts d'emprunt, elle indique le nom et le domicile du prêteur, la date du prêt et le montant annuel des intérêts, en application des articles 42 et 43 de l'annexe III au Code général des impôts (CGI) (même source, § 60). Ce détail n'est pas une formalité. Il conditionne la justification des déductions en cas de contrôle.
Le délai
La déclaration n° 2044 suit le calendrier de la déclaration de revenus. Pour les revenus de 2025, la date limite était le 19 mai 2026 pour le papier et, en ligne, le 21 mai 2026 pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, le 28 mai 2026 pour les départements 20 à 54 et le 4 juin 2026 pour les départements 55 à 976, selon la notice n° 2041 reprise dans le Guide du bailleur privé. Les dates de 2027 seront publiées à l'ouverture de la campagne. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure, de 20 % dans les trente jours d'une mise en demeure et de 40 % au-delà (chapitre 126).
Page 1, l'identité, les sociétés et la signature
La rubrique 100
Elle reçoit l'identité et l'adresse du déclarant. La notice demande de déclarer l'ensemble des revenus fonciers du foyer à l'adresse du domicile, quel que soit le lieu des immeubles.
Le cadre 110, les parts de sociétés et de fonds
Le cadre 110 reçoit, société par société, la quote-part figurant sur l'attestation remise par chaque société ou fonds non soumis à l'IS. Il comporte quatre lignes de montants et une ligne de détail.
| Ligne | Contenu | Case de totalisation |
|---|---|---|
| 111 | Quote-part des revenus bruts | A |
| 112 | Quote-part des frais et charges | B |
| 112 bis | Dont travaux de rénovation énergétique | J |
| 113 | Quote-part des intérêts d'emprunt, augmentée des intérêts personnels | C |
| 114 | Résultat, lignes 111 moins 112 moins 113 | D |
Les intérêts des emprunts personnels contractés pour acquérir les parts s'ajoutent en ligne 113 et se détaillent en rubrique 410. La notice demande aussi de signaler les taux de déduction spécifique propres aux conventions avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) lorsque la société en bénéficie. Le cadre 110 est commenté en détail au chapitre 32.
La rubrique 120
La déclaration est datée et signée. En ligne, la validation de la déclaration de revenus vaut signature de l'annexe.
Pages 2 et 3, les immeubles
La rubrique 200
Chaque immeuble occupe une colonne. La rubrique 200 indique son adresse, le nom des locataires et la date d'acquisition. Elle comporte aussi des cases signalant les dispositifs particuliers et l'option pour les travaux de rénovation énergétique. Plusieurs locaux identiques d'un même immeuble peuvent être regroupés dans une colonne, en indiquant leur nombre. Les colonnes supplémentaires figurent en page 3.
Les recettes, lignes 211 à 215
| Ligne | Contenu | Points de vigilance |
|---|---|---|
| 211 | Loyers et fermages bruts encaissés dans l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent | Hors charges récupérables et hors taxe sur la valeur ajoutée, arriérés et loyers d'avance compris |
| 212 | Dépenses du propriétaire mises par convention à la charge du locataire | Grosses réparations, taxe foncière, assurance du propriétaire, même payées directement à des tiers |
| 213 | Recettes brutes diverses | Garantie de loyers, subventions de l'Anah, indemnités d'assurance finançant des charges déductibles, affichage, antennes, chasse, carrières, cession d'usufruit temporaire, dépôt de garantie conservé |
| 214 | Valeur locative des propriétés dont vous vous réservez la jouissance | Hors logement personnel, qui n'est pas imposable |
| 215 | Total des recettes | Reporté en case E |
Les charges récupérables remboursées par le locataire ne sont ni des recettes de la ligne 211 ni des charges déductibles. Le dépôt de garantie n'est imposable que lorsqu'il est utilisé pour des loyers, des charges ou une remise en état. Le régime de chaque recette est détaillé au chapitre 26 et celui des locations particulières au chapitre 31.
Les frais et charges, lignes 221 à 240
| Ligne | Contenu | Points de vigilance |
|---|---|---|
| 221 | Frais d'administration et de gestion | Gardiennage, honoraires de gestion et de location, frais de procédure, hors frais d'acquisition |
| 222 | Autres frais de gestion | Forfait de 20 € par local, sans complément même si le réel est supérieur |
| 223 | Primes d'assurance | Incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, loyers impayés |
| 224 | Réparation, entretien et amélioration | Jamais la construction, la reconstruction ou l'agrandissement, détail en rubrique 400 |
| 224 bis | Travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au plafond majoré | Uniquement sur option, sans reprise des mêmes dépenses en ligne 224 |
| 225 | Charges récupérables non récupérées au départ du locataire | Sans reprendre ce qui a déjà été déduit |
| 226 | Indemnités d'éviction et frais de relogement | Seulement pour relouer dans de meilleures conditions |
| 227 | Taxes foncières et taxes annexes payées dans l'année | Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères et hors taxe sur les bureaux en Île-de-France |
| 228 | Déductions spécifiques | Borloo ancien, Cosse, carrières, cumulables avec les frais réels |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété versées dans l'année | Déduction globale obligatoire |
| 230 | Régularisation des provisions de l'année précédente | Part non déductible, part récupérable et solde positif |
| 240 | Total, lignes 221 à 229 moins ligne 230 | Reporté en case F |
La ligne 224 bis répond à des conditions strictes. Selon la notice, elle vise les dépenses de travaux de rénovation énergétique payées entre 2023 et 2027 qui font passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, justifiées par deux diagnostics de performance énergétique (DPE) avant et après travaux. Le Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas précise, d'après la même notice, que le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022. La distinction entre entretien, amélioration et construction est développée au chapitre 28.
Les provisions de copropriété fonctionnent en deux temps. L'année N, vous déduisez en ligne 229 la totalité des provisions versées au syndic. L'année N plus 1, après approbation des comptes, vous réintégrez en ligne 230 la part qui correspond à des charges récupérables ou non déductibles. Un solde négatif, lorsque les charges réelles dépassent les provisions, est déductible en ligne 229 de l'année de la régularisation. Les cotisations au fonds de travaux suivent des règles propres présentées au chapitre 27.
Les intérêts et le résultat, lignes 250 à 263
| Ligne | Contenu | Case |
|---|---|---|
| 250 | Intérêts d'emprunt et frais d'emprunt, dont frais de dossier, de garantie et assurance de prêt | G |
| 261 | Revenu foncier de l'immeuble, ligne 215 moins lignes 240 et 250 | Aucune |
| 262 | Réintégration du supplément de déduction Borloo ancien ou Cosse en cas de non-respect des conditions | H |
| 263 | Bénéfice ou déficit, ligne 261 plus ligne 262 | I |
Le total des montants de la ligne 224 bis est reporté en case K. Les intérêts font l'objet d'un détail en rubrique 410, immeuble par immeuble. Les règles de déduction des intérêts et frais financiers sont présentées au chapitre 29.
Page 4, le résultat et la répartition du déficit
Les rubriques 400 et 410
La rubrique 400 détaille les travaux payés dans l'année, immeuble par immeuble, avec leur nature, le nom de l'entreprise, la date et le montant. La rubrique 410 détaille les emprunts, avec l'organisme prêteur, la date d'ouverture et les intérêts payés. Ces rubriques sont souvent négligées alors qu'elles constituent la première pièce examinée lors d'un contrôle sur pièces (chapitre 123).
La ligne 420
La ligne 420 additionne le résultat des sociétés (case D) et celui des immeubles (case I). Un résultat positif est un bénéfice foncier qui se reporte en case 4BA de la déclaration n° 2042. Un résultat négatif conduit aux lignes suivantes.
Les lignes 431 à 434
La notice fait totaliser en ligne 431 les revenus bruts, soit les cases A, E et H. La ligne 432 reçoit les intérêts d'emprunt, soit les cases C et G, la ligne 433 les autres frais et charges, soit les cases B et F, puis la ligne 434 les travaux de rénovation énergétique, soit les cases J et K. Ces totaux permettent de déterminer l'origine du déficit.
Premier cas, les intérêts dépassent les revenus bruts
Lorsque le montant des intérêts est supérieur au total des revenus bruts, les intérêts sont en partie à l'origine du déficit. Les autres frais et charges sont portés en ligne 436 dans la limite d'imputation sur le revenu global. Le reliquat va en ligne 437. La ligne 439 regroupe ce reliquat et la fraction du déficit due aux intérêts. Le montant de la ligne 436 se reporte en case 4BC et celui de la ligne 439 en case 4BB (notice n° 2044 de 2026).
Second cas, les intérêts ne dépassent pas les revenus bruts
Lorsque les intérêts sont inférieurs ou égaux aux revenus bruts, le déficit n'est pas dû aux intérêts. Le déficit est porté en ligne 441 dans la limite d'imputation, avec report en case 4BC. Le surplus va en ligne 442, avec report en case 4BB.
La limite d'imputation
La limite d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an. Elle est portée à 15 300 € lorsque le déficit provient d'un logement relevant du dispositif Cosse. Pour les travaux de rénovation énergétique de la ligne 224 bis, elle est majorée du montant de ces dépenses, sans pouvoir excéder 21 400 €. L'imputation sur le revenu global suppose que l'immeuble reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation, sauf exceptions limitativement prévues comme le licenciement, l'invalidité, le décès ou l'expropriation (même source). Le déficit foncier en détail est présenté au chapitre 30.
Les lignes 450 et 451, les déficits antérieurs
La ligne 450 recense, année d'origine par année d'origine, les déficits des dix années précédentes restant à imputer, de 2015 à 2024 pour la déclaration de 2026. Le total figure en ligne 451 et se reporte en case 4BD. Les déficits s'imputent sur les bénéfices fonciers en commençant par les plus anciens. Selon la notice, le déficit de 2015 non imputé est définitivement perdu au 31 décembre 2025. Il vous revient de tenir ce suivi, que l'administration ne reconstitue pas à votre place.
La ligne 460
La ligne 460 signale la cession ou l'abandon de la location, au cours de l'année, d'un immeuble ou de parts dont le déficit a été imputé sur le revenu global au titre de l'une des trois années précédentes, avec l'adresse et la date de l'événement. L'administration remet alors en cause l'imputation antérieure, sauf exception. L'omission de cette ligne n'efface pas la reprise et l'expose à l'intérêt de retard.
Le report sur la déclaration n° 2042
| Case | Contenu |
|---|---|
| 4BE | Recettes brutes au micro-foncier, sans déclaration n° 2044 |
| 4BK | Dont revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, au micro-foncier |
| 4BA | Bénéfice foncier au régime réel |
| 4BL | Dont revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, au régime réel |
| 4BB | Déficit imputable sur les revenus fonciers des années suivantes |
| 4BC | Déficit imputable sur le revenu global |
| 4BD | Déficits antérieurs non encore imputés |
| 4BN | Case à cocher lorsque vous ne percevez plus de revenus fonciers |
| 4BZ | Case à cocher pour une déclaration n° 2044 spéciale souscrite sur papier |
| 4BY | Amortissement Robien ou Borloo neuf déduit, sur la déclaration n° 2042 C |
| 4EA et 4EB | Revenus exonérés retenus pour le taux effectif, au réel et au micro |
Ces cases sont celles de la brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026. La même brochure fait déclarer en case 6DE la contribution sociale généralisée (CSG) déductible calculée sur les revenus du patrimoine. Les revenus portés en cases 4BK et 4BL sont exclus du calcul des acomptes du prélèvement à la source et la case 4BN évite que les revenus fonciers de l'année servent de base aux acomptes (chapitre 48). Les revenus de source étrangère supposent aussi la déclaration n° 2047 (chapitre 119).
La procédure pas à pas
- Rassemblez par immeuble les relevés de loyers, les factures acquittées, l'avis de taxe foncière, les décomptes du syndic, les attestations d'assurance et l'attestation annuelle des intérêts.
- Rassemblez les attestations des sociétés et les justificatifs de vos emprunts personnels finançant des parts.
- Reprenez la déclaration n° 2044 de l'année précédente pour la régularisation des provisions et le suivi des déficits par année d'origine.
- Remplissez le cadre 110, puis une colonne par immeuble des lignes 211 à 263.
- Complétez les rubriques 400 et 410.
- Calculez la ligne 420 puis, en cas de déficit, comparez les lignes 431 et 432 pour choisir le cas applicable.
- Reportez les déficits antérieurs en ligne 450 et renseignez la ligne 460 si nécessaire.
- Reportez les résultats dans les cases de la déclaration n° 2042 et vérifiez-les avant de signer.
Les situations particulières
Le premier exercice
L'année de la première mise en location, la rubrique 200 indique la date d'acquisition et les loyers sont ceux encaissés depuis l'entrée du locataire. Les dépenses engagées avant la première location, intérêts, taxe foncière, assurance ou travaux de remise en état, sont déductibles lorsqu'elles sont exposées en vue de la location et que le propriétaire ne se réserve pas la jouissance du logement. Les frais d'acquisition ne sont jamais déductibles, mais les intérêts de l'emprunt qui les a financés le sont (chapitres 13 et 29).
Le bailleur qui pourrait relever du micro-foncier doit choisir. S'il dépose une déclaration n° 2044, il opte pour trois ans et note cette année dans son dossier fiscal. La première année ne comporte pas de ligne 230, faute de provisions versées l'année précédente, mais les provisions versées dans l'année en ligne 229 seront régularisées l'année suivante. Les acomptes du prélèvement à la source ne démarrent qu'après la première déclaration, sauf versement spontané (chapitre 48).
Les biens multiples
Chaque immeuble a sa colonne, ce qui permet d'isoler le résultat de chacun, les travaux de la rubrique 400 et les intérêts de la rubrique 410. Les déficits d'un immeuble se compensent avec les bénéfices des autres et avec les quotes-parts de sociétés avant toute imputation sur le revenu global. Un indivisaire porte dans sa colonne sa quote-part de chaque ligne, à proportion de ses droits (chapitre 8). Un usufruitier déclare l'immeuble sur la déclaration n° 2044, alors que le nu-propriétaire qui supporte des dépenses relève de la déclaration n° 2044 spéciale (chapitre 7).
Le changement d'option
Le passage du micro-foncier au réel résulte du dépôt de la déclaration n° 2044. Le retour au micro-foncier n'est possible qu'à l'expiration de la période de trois ans et si les conditions du régime sont remplies. Les déficits fonciers non encore imputés au 1er janvier de la première année d'application du micro-foncier restent déductibles du revenu net calculé selon ce régime (brochure pratique 2026). L'acquisition d'un bien relevant d'un régime spécial fait basculer l'ensemble sur la déclaration n° 2044 spéciale.
Les premières acquisitions éligibles au dispositif Jeanbrun, réalisées depuis le 21 février 2026, seront déclarées au printemps 2027 avec les revenus de 2026. Au 25 octobre 2026, le formulaire et les cases de déclaration de l'amortissement ne sont pas publiés. L'option pour ce dispositif exclut le micro-foncier pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer (chapitre 51).
La dernière année
L'année de la vente ou de la cessation de toute location, le bailleur déclare les recettes et les charges payées jusqu'à cette date, renseigne la ligne 460 si un déficit a été imputé sur le revenu global au cours des trois années précédentes et coche la case 4BN s'il ne perçoit plus de revenus fonciers. Les déficits reportables restent imputables sur les revenus fonciers que le foyer percevrait dans le délai de dix ans.
Le couple et les événements familiaux
Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déposent une seule déclaration n° 2044 pour l'ensemble de leurs biens. Les concubins déposent chacun la leur, pour leur quote-part. L'année du mariage ou du PACS, le couple dépose en principe une déclaration commune pour toute l'année, sauf option pour des déclarations séparées. L'année de la séparation, chacun déclare ses revenus de toute l'année. L'année du décès, une déclaration couvre la période antérieure au décès et une autre la période suivante. Chaque déclaration comporte alors sa propre déclaration n° 2044 et le suivi des déficits doit être réparti entre les foyers (chapitres 3 et 133). Les revenus des biens des enfants mineurs rattachés figurent dans la déclaration du foyer.
Le non-résident et l'outre-mer
Le non-résident qui perçoit des revenus fonciers de source française remplit la même déclaration n° 2044, déposée auprès du service des impôts des non-résidents. Son impôt est calculé avec un taux minimum de 20 % puis de 30 %, ou 14,4 % et 20 % pour les revenus des départements d'outre-mer, sauf justification d'un taux moyen inférieur (chapitre 115). Les immeubles situés dans les départements d'outre-mer se déclarent sur la même déclaration que les immeubles de métropole (chapitre 121).
Les exemples chiffrés
Ces exemples illustratifs retiennent un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %. Les montants ont été vérifiés par calcul.
Premier exemple, une déclaration complète
Un couple marié déclare ses revenus de 2025. Il détient un appartement loué toute l'année, un second appartement acquis en novembre 2024 et loué depuis le 1er mars 2025 après des travaux de remise en état, ainsi que des parts d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu, financées en partie par un prêt personnel. Il garde un déficit de 2021 de 2 300 € non encore imputé.
Pour l'appartement 1, les loyers hors charges s'élèvent à 9 600 €. Le couple a payé 768 € d'honoraires de gestion, 180 € d'assurance propriétaire non occupant, 2 400 € de travaux de peinture et de plomberie, 950 € de taxe foncière dont 150 € de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 1 600 € de provisions de copropriété, 3 100 € d'intérêts et 240 € d'assurance emprunteur. La régularisation des provisions de 2024 fait apparaître 650 € de charges récupérables. Pour l'appartement 2, les loyers s'élèvent à 5 400 €, les travaux à 6 500 €, l'assurance à 150 €, la taxe foncière à 700 € et les intérêts à 2 900 €.
| Ligne | Appartement 1 | Appartement 2 |
|---|---|---|
| 211 et 215 | 9 600 € | 5 400 € |
| 221 | 768 € | 0 € |
| 222 | 20 € | 20 € |
| 223 | 180 € | 150 € |
| 224 | 2 400 € | 6 500 € |
| 227 | 800 € | 700 € |
| 229 | 1 600 € | 0 € |
| 230 | 650 € | 0 € |
| 240 | 5 118 € | 7 370 € |
| 250 | 3 340 € | 2 900 € |
| 261 et 263 | 1 142 € | moins 4 870 € |
L'attestation de la SCI indique 4 000 € de revenus bruts, 900 € de frais et charges et 600 € d'intérêts. Le couple y ajoute 400 € d'intérêts de son prêt personnel. Le cadre 110 porte donc 4 000 € en ligne 111, 900 € en ligne 112, 1 000 € en ligne 113 et 2 100 € en ligne 114.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Case D | 2 100 € |
| Case I | moins 3 728 € |
| Ligne 420 | moins 1 628 € |
| Ligne 431, revenus bruts | 19 000 € |
| Ligne 432, intérêts | 7 240 € |
| Ligne 433, autres frais | 13 388 € |
| Ligne 441, case 4BC | 1 628 € |
| Ligne 442, case 4BB | 0 € |
| Lignes 450 et 451, case 4BD | 2 300 € |
Les intérêts de 7 240 € sont inférieurs aux revenus bruts de 19 000 €. Le déficit ne provient donc pas des intérêts et s'impute en totalité sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €. Il réduit l'impôt sur le revenu d'environ 488,40 € et aucun prélèvement social n'est dû sur les revenus fonciers de l'année. Le déficit de 2021 reste en report, faute de bénéfice foncier. Les biens doivent rester loués jusqu'au 31 décembre 2028. La rubrique 400 détaille les deux chantiers et la rubrique 410 les deux emprunts immobiliers et le prêt personnel.
Second exemple, des intérêts supérieurs aux loyers
Une bailleuse célibataire loue un appartement acheté à crédit et rénové en 2025. Elle encaisse 7 200 € de loyers, paie 8 000 € d'intérêts et 14 000 € d'autres charges, dont 12 500 € de travaux. Son résultat est un déficit de 14 800 €.
Les intérêts de 8 000 € dépassant les loyers de 7 200 €, elle se trouve dans le premier cas. Si les travaux sont déclarés en ligne 224, elle porte 10 700 € en ligne 436 et en case 4BC, 3 300 € de reliquat en ligne 437, puis 4 100 € en ligne 439 et en case 4BB, soit le reliquat augmenté des 800 € d'intérêts excédentaires. L'imputation sur le revenu global réduit son impôt d'environ 3 210 €.
Si les 12 500 € de travaux remplissent les conditions de la ligne 224 bis, la limite devient 10 700 € plus 12 500 €, plafonnée à 21 400 €. Les 14 000 € d'autres charges s'imputent alors en totalité en case 4BC et seuls les 800 € d'intérêts excédentaires vont en case 4BB. L'économie d'impôt de l'année atteint environ 4 200 €, sous réserve de pouvoir produire les deux DPE.
Les points de vigilance de l'administration
Le contrôle des revenus fonciers porte surtout sur la nature des travaux de la ligne 224, sur les intérêts de la ligne 250 et de la rubrique 410, sur la régularisation des provisions en ligne 230 et sur le respect de l'engagement de location après imputation d'un déficit sur le revenu global. L'administration peut demander les factures, l'offre de prêt et les décomptes du syndic. Une déduction injustifiée est rappelée avec l'intérêt de retard, auquel peut s'ajouter la majoration de 40 % pour manquement délibéré (chapitre 126).
L'abus de droit au sens de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), qui vise le but exclusivement fiscal avec une majoration de 80 % ramenée à 40 % dans certains cas, ou de l'article L64 A, qui vise le but principalement fiscal sans majoration automatique, concerne rarement la déclaration elle-même. Il peut viser les montages qui la nourrissent, comme une location fictive destinée à créer un déficit ou un démembrement sans substance. Le rescrit permet de faire valider une situation avant de déclarer (chapitres 10 et 127).
Ce qui peut changer
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. La déclaration de 2027, qui portera sur les revenus de 2026, intégrera le dispositif Jeanbrun et les éventuelles modifications votées. Relisez le formulaire et la notice publiés au printemps 2027 avant de la remplir (chapitre 136).
Les erreurs fréquentes
- Porter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en ligne 227. Dans le premier exemple, 150 € déduits à tort coûtent environ 45 € d'impôt rappelé, majoré de l'intérêt de retard.
- Oublier la ligne 230. Une régularisation omise de 650 € surévalue le déficit d'autant et entraîne un rappel d'environ 195 €.
- Oublier d'ajouter en ligne 113 les intérêts d'un prêt personnel finançant des parts, soit environ 120 € de déficit imputable perdu dans le premier exemple.
- Porter des travaux d'agrandissement en ligne 224, qui sont rejetés en totalité et dont l'imputation sur le revenu global est remise en cause.
- Déclarer les mêmes travaux en ligne 224 et en ligne 224 bis.
- Inverser les cases 4BB et 4BC, ce qui impute sur le revenu global un déficit dû aux intérêts.
- Oublier de reporter les déficits antérieurs en ligne 450 et en case 4BD, ou les reporter sans leur année d'origine, ce qui peut faire perdre un déficit atteint par la limite de dix ans.
- Omettre la ligne 460 après une vente dans les trois ans d'une imputation de déficit sur le revenu global.
- Déclarer en ligne 211 les loyers charges comprises.
- Ne pas cocher la case 4BN après la vente du dernier bien loué, ce qui maintient des acomptes de prélèvement à la source.
Liste de contrôle
- Le régime réel s'applique de plein droit ou par option. L'année de l'option est notée.
- La bonne déclaration est utilisée, n° 2044 ou n° 2044 spéciale, une seule pour le foyer.
- Chaque immeuble a sa colonne, avec adresse, locataires et date d'acquisition.
- Les loyers de la ligne 211 sont hors charges récupérables et hors taxe sur la valeur ajoutée.
- Les recettes diverses, les dépenses mises à la charge du locataire et le dépôt de garantie conservé figurent en lignes 212 et 213.
- Le forfait de 20 € par local figure en ligne 222.
- La taxe foncière est portée sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Les provisions de copropriété de l'année figurent en ligne 229 et la régularisation de l'année précédente en ligne 230.
- Les travaux de rénovation énergétique éligibles figurent uniquement en ligne 224 bis, avec les deux DPE.
- Les quotes-parts des sociétés et les intérêts personnels figurent dans le cadre 110.
- Les rubriques 400 et 410 sont complètes.
- Le déficit est réparti selon que les intérêts dépassent ou non les revenus bruts.
- Les déficits antérieurs sont reportés par année d'origine en ligne 450 et en case 4BD.
- La ligne 460 et la case 4BN sont renseignées si nécessaire.
- Une copie de la déclaration et de ses justificatifs est conservée tant que des déficits restent à imputer et pendant le délai de reprise (chapitre 122).